城市土地经济

• 一个城市；
• 一片平原；
• 土地供给完全非弹性，且 只用于农业；
r(d) r(d)=q[p-c-π-fd]
• 运输成本与距离成正比；
• 农业生产的资本与劳动比 例确定。
0
Bd
d:距离 p:产品价格 q:产量
c:单位生产成本 f:单位距离运费
π:平均利润率
运输成本的变化引起曲线斜率变化
二、地租理论与土地区位选择
案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展
●青岛市市南区建设CBD的有利条件
2楼宇资源充足
• 建筑面积在5000平方米以上的高、中档写字楼共 80多座，总建筑面积约300万平方米，多集中在 香港中路、东海路、南京路和山东路一带。各种 档次楼宇齐全，能满足现代办公、商务活动的不 同层次需求。
案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展
• 一、西方经济学地租理论 • 威廉.配第：地租＝市场价格—生产成本 ；地租是土
地的恩赐，而不是劳动的产物。 • 理查德·坎蒂隆 ：地租＝市场价格－生产成本－利润 • 亚当.斯密：土地是地主的资本，地租是土地资本带
来的利息。 • 大卫.李嘉图：级差地租 • 马歇尔：商业租金=转移收入+经济租金；土地供给
4、发展机遇良好
• 加入WTO后，服务业发展的空间非常广阔，有利于市南 区扩大服务业利用外资，发展现代服务业。2008年北京 奥运帆船项目在青岛市南区举行，为市南区发展国际服务 贸易提供了重大机遇。
• 奥运会作为国际性盛会，将对青岛国际旅游业的发展产生 巨大推动作用。旅游业的繁荣将带动酒店业、航空运输、 零售业、国际会展以及相关产业的发展。
• 个别生产成本 < 个别生产价格 < 个别生产价格 < 社会生产价格 < 价值
（K）
（优等地） （中等地） （劣等地） （售价）
• ←———┬————→|←——————┬——— ——→|← ——┬—→|
平均利润
级差地租
绝对地租
• ←—农业资本家获得→|←————— 大土地所有者获得 — — — — →|
• 青岛著名的商贸公司、金融机构、外商驻青办事处、律师 事务所等大多设在市南区，金融机构数量占全市的96%， 律师事务所数量占全市的58%，会计师事务所数量占全市 的56%。外经贸、金融、旅游、商贸、电信等各类人才兼 备，同时还聚集了相当数量的海归人才。
案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展
●青岛市市南区建设CBD的有利条件
二、地租理论与土地区位选择
• 三、地租杠杆对城市经济的调节作用 • 1、绝对地租促使土地的集约经营。 • 2、级差地租影响城市产业的布局。 • 3、级差地租控制城市规模的膨胀。 • 4、级差地租调节国民收入的分配。
二、地租理论与土地区位选择
• 四、城市土地的投标租金
• 1、冯.杜能的《农业国》： 2、农业的投标租金（r）曲线
的非弹性；“最高租金原则”。
二、地租理论与土地区位选择
二、马克思主义地租理论： • 一切地租都是由于土地被垄断占有和垄断经营造成的；地租
的实质是超额利润；城市地租的基础和农业地租一样，并由 农业地租来调解。 • 地租分为绝对地租和级差地租. • 级差地租1：由于土地肥沃程度不同或距离市场远近不同而产 生的超额利润。 • 级差地租2：在同一块土地上连续增加投资，从而形成较高的 劳动生产率所获得的超与额利润.
案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展
④人口特征。CBD是城市中人口密度最大的区域， 具有最多的人流量，24小时人口的变化值也最高， 要求交通非常便利。
⑤建筑特征。体现高密度建筑量的特征，一般建筑 量都是上千万平方米。CBD往往是一个城市突出 的景观，代表一个城市的形象。
⑥地价特征。CBD是黄金地段，楼价、地价在该城
权利归国家所有，英国的土地用途管制， 主要是通过发展权的管理实现的。
一、土地的特性与权属关系
• 四、我国土地的权属关系 • 1、土地所有权 • 占有、使用、收益、处分 • 2、土地使用权（使用经营权） • 占有、使用、收益、处分 • 国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用
土地并取得收益的权利。 • 国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、
案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展
• 国家建设部提出的建设CBD的五个条件：
①该城市具有一定的国际知名度和影响力； ②该城市具有较强的经济实力，一般GDP应在
1000亿元以上； ③城市基础设施比较配套完善； ④有一定的资金流、信息流； ⑤有较集中的一批高素质、高水平的人才。
案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展
三、城市土地使用制度与土地市场
• 二、城市土地有偿使用的途径
• 1、相关税费： • 土地出让金、土地使用税、土地增值税 • 2、征收原则：因地制宜，区分对待
– 按不同城市 – 按不同区位 – 按不同性质 – 按不同对象
பைடு நூலகம்
三、城市土地使用制度与土地市场
• 三、城市土地市场的运行模式
一垄
级断
城市土地
城市政府批租
的枢纽机构。城市的经济、科技、文化等在此高度 集中，成为城市的重要核心功能区。 ②产业特征。CBD以第三产业为主导，非传统的第三 产业，而是代表当今最先进、最发达的第三产业， 如金融、保险、证券、中介、信息服务等。 ③地理特征。是世界性城市，CBD在一定意义上已成 为一个城市的代名词，代表整个城市最精华的区域。
市内部或一个区域内应该是最高的。
案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展
• 青岛市CBD的核心区域边界应该是：
• 东至燕儿岛路，西至东海一路，北接闽江路，南 部到东海西路和东海东路的临海区域。核心区域 总控制面积约2.9平方公里。
• 以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福 州路、南京路、山东路部分地区，现已形成商务 区的中心。未来青岛的中央商务区，很可能跨越 市南区和市北区，延山东路、南京路向北延伸。
• 《农村土地承包经营权流转管理办法》（2005）
一、土地的特性与权属关系
• 4、我国城市土地所有制
• 改革开放前，我国城镇国有土地实行的是单一的行政 划拨制度，土地使用权不能在土地使用者之间流转。
• 1988年4月，《宪法》删除了土地不得出租的规定， 增加了“土地使用权可以依照法律的规定转让”的规 定。
• 《土地管理法》：国家依法实行国有土地有偿使用制 度。
• 1990年5月，《中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例》和《外商投资成片开发经营土 地暂行管理办法》。
• 1994年7月，《城市房地产管理法》
• 1998年8月，《土地管理法》修订，12月发布《土地 管理法实施条例》
二、地租理论与土地区位选择
●青岛市市南区建设CBD的有利条件
1地理位置优越
• 市南区地处山东半岛西南部，沿黄海绵延的海岸线分布， 地理位置十分优越。
• 近年已形成一小时都市圈，三小时的服务圈和六小时的腹 地圈，即以市南区为中心，一小时车程可辐射涵盖整个青 岛所辖的七区五市；三小时可辐射至周边县、市和其他港 口城市（如日照、连云港等），涵盖整个山东半岛；六小 时的车程可辐射到北京、天津、河南、安徽、江苏等地。
• 1、城市土地国有制的建立 • 2、城市土地划拨制的弊端：
– 土地产权的模糊 – 土地资源的浪费 – 土地配置的不当 – 土地收益的流失 • 3、城市土地有偿使用制的改革 • 城市土地单一国有制 • 土地国有权和使用权分离 • 部分依法取得使用权的土地，可以进行商品化经营。 • 国家共用地继续划拨，其他用地使用权有偿转让。
• 日本：23.7%国家所有，5.6%地方公共团体所有， 70.7%为私人和法人所有。
一、土地的特性与权属关系
• 2、非市场模式：大部分社会主义国家 • 3、国家控制下的市场模式：土地最终所有
权归国家或国家象征（如皇室）。 • 永业权(freehold)和租业权(leasehold) • 一切私有土地的发展权即变更土地用途的
二、地租理论与土地区位选择
• 绝对地租的来源： • 1、农业资本有机构成低于工业，等量资本投入农
业可获得更多剩余价值。 • 2、土地所有权的垄断阻碍着资本自由进入农业，
使农业的剩余价值较多的保留下来，不参与利润 率平均化的分配。农产品不是按社会生产价格、 而是按高于生产价格的价值出售。 • 3、农业资本家在获得平均利润之外，还能把农产 品价值高于社会生产价格的部分缴纳给土地所有 者，成为绝对地租。
●青岛市市南区建设CBD的有利条件
2楼宇资源充足
• 写字楼前期发展已形成良好的硬件环境和商务气氛，共有 各类企业、商社等976家。
• 全市现有的180家海外商社办事机构，600多家外贸公司， 70家航运船务公司，32家世界500强的企业办事处和区 域总部，8家外资银行也大都入驻其中。
• 集中了交通运输、贸易、金融、银行、保险、证券、通讯、 广播、信息、文化教育、科学技术、旅游、酒店等行业， 加上与之相配套的其他各类服务，已在市南区东部香港路 及东海路一线初步形成了CBD的雏形。
入股等。 • 有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、
抵押和继承。 • 土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。
一、土地的特性与权属关系
• 3、农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用 人依法利用土地并取得收益的权利。 分为农用土 地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。
• 《中华人民共和国农村土地承包法》（2002）农 村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农 民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法 用于农业的土地。承包后土地的所有权性质不变。 承包地不得买卖。承包方可依法、自愿、有偿地 进行土地承包经营权流转。耕地：30年，草地： 30-50年，林地30-70年。
• 五、城市土地的区位选择
A 商业
B
E
制造业
C
F
居住
0 E' A' F' B'
C'
d
城市土地 地租曲线
商业 制造业
居住
二、地租理论与土地区位选择
• 五、城市土地的区位选择
• 2、商业竞争促进城市中心区的形成
3/4 1/2
5/6 1/2
A
XC
MD
Y
B
三、城市土地使用制度与土地市场
• 一、城市土地使用制度的变革
土地来源 城市原有土地 征用农村土地
市经 场营
房地产开发公司 企事业单位与个人建设用地
二市
直接转让已开发 出售商品房时
级场
土地的使用权 让渡土地使用权
市竞 场争
企事业单位与个人建房用地
三市
级场
依附于房产交易让渡土地使用权
市竞
场争
案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展
• 中央商务区的特征及其应具备的条件 ①功能特征。CBD实际上是市场经济体制下一个经济
• 3、边际产出递减性。“办公大楼经济高度”：在一 块160*172英尺的土地上投资写字楼，当楼高为5层 时预期投资利润率为4.36%；在5—20层时第增高一 层，投资利润率上升0.18%；而在20—30层时每增 高一层，投资利润率却下降0.14%
一、土地的特性与权属关系
• 三、世界各国土地制度
• 1、完全市场模式 ：土地是商品
• 美国：59%属私人，39%为公有（联邦：32%， 州及地方：7%），2%为印第安人保留地
• 从1784-1850年，通过征服和购买等手段，美国 政府获得了9亿英亩的国有土地。 1787年，美国 国会通过了《西北法案》，确立了房地产的完整所 有权。1862年颁布《宅地法》,作用在于承认一些 非法所得为合法。
面积为18.27亿亩，比上年度末净减少460.2万亩。 国土资源部最新公布的2008年度全国土地利用变 更调查结果显示，调查时段内，全国耕地面积净 减少29万亩 。
一、土地的特性与权属关系
• 一、土地的自然特性 • 1、固定性。 • 2、差异性。 • 3、耐久性。 • 二、土地的经济特性 • 1、稀缺性。 • 2、区位效益性。（location,location,and location）
城市土地经济与空间结构
一、土地的特性与权属关系 二、地租理论与土地区位选择 三、城市土地使用制度与土地市场
一、土地的特性与权属关系
• 几个关于土地的数字： • 地表面积：5.1亿平方公里 • 陆地面积：1.49亿平方公里 • 可利用面积：0.7亿平方公里 • 我国耕地面积：截至2006年10月31日，全国耕地
案例Ⅰ：青岛CBD的建设与发展
●青岛市市南区建设CBD的有利条件
3人才资源比较丰富
• 科研院所云集，高学历人口比重较大。区内省级以上科研 机构14家，中科院海洋所、国家海洋局一所、黄海水产研 究所等著名海洋院所都分布在市南区。共有博士后流动站 5个，博士学位一级学科3个，博士点18个，硕士点110 个。海洋科技实力雄厚，海洋科研水平位居全国的前列。