2008肇庆端州区阅江路项目市场及产品建议80p

• 城东板块为初始新板块，配套比城中、城西都有所不足，项目周边环境相对 落后，所以城东板块开发的项目社区规划都比较大型，在项目配套规划、建 筑规划，产品规划上开发商都比较重视，对项目档次及园林打造都比较注重， 以产品优势及未来发展潜力为主力卖点，所以得到端州及周边悬市客户群的 认同；
• 城东板块项目成交均价在5000元左右；价格属于现时肇庆房地产市场的中高 端价格；
• 现时东郊板块产品针对性范围不高，主导消化客户群定位暂时只能针对珠三 角的投资客户，以及周边县市投资客户，本土自住型客户群暂时对城东郊区 板块认同度不高；
城西板块分析
特性：成熟市政配套+湖景资源
• 城西板块紧靠中心城区，大型市政配套齐全，城区文化发展、生活氛围早已 完善；
• 康乐北商业圈的逐渐成熟，城西高档湖景板块逐步形成； • 现时城西板块以几个大型品牌开发商组成，项目规模大，拥有独一无二有的
1192
成交套数 459
2007
2008（1－5）月
分析： 由图表可以看出，端州区06.07.08每 年的成交均价都持续走高，同比年增 长500元/㎡左右，年增长幅度达20% 左右，08年头5个月成交均价已经达 3885元/ ㎡。
市场数据
2006－2008年5月端州区商品房成交情况
150000 100000 50000
现代 岭南园林 带500元/㎡装修 均价4300
现时城中板块项目特性差别不大，主要是营销手法及价格的对比；
华英居、幸福港湾、东临天下 户型面积横向对比
项目
华英居
幸福 港湾
东临 天下
面积区间
合计共推出328套单位
80以下 80－100 101－120 120以上
20
50 －－
－－ 22 65 11
－－ 30 40 50
华英居、幸福港湾、东临天下 横向对比
项目 规模 位置 物管 外立面 园林 交楼标准 价格
华英居 占地3.5万 城区中心 开发商自己管理
欧式 东南亚风情园林
毛坯 均价4800
幸福港湾 占地3万 城区中心 开发商自己管理
欧式 东南亚风情园林
毛坯 均价4600
东临天下 占地5.3万 城区中心 戴德梁行国际管理有限公司
• 东郊板块因有政策利好的支持，主要由外来大型开发商组成，项目社区规模 大，产品规划完善，发展周期长，东郊板块很有可能成为未来新热点；
• 板块地处郊区城乡结合部，项目周边环境一般，周边配套不完善，交通不便 利，东郊板块现时成交均价在4000元/㎡左右，与城东板块项目对比价格没 有很大的优势，成交量比较少，成交并不理想，约占端州区总成交量10％左 右；
20
81 ~90 ㎡
91
101
111
121
131~ 140 ㎡
~100 ㎡ ~110 ㎡ ~120 ㎡ ~130 ㎡ 140 ㎡ 以上
221
222
22
市场空白
321
10
322
20
72
50
10
30
10
323
10
422 4房以上
热销区间 52
22
滞销区间
由市场销售情况分析可得出,81—100 ㎡的三房二厅二卫户型为市场热销户型， 130 ㎡以上的三房单位是滞销户型，而通过横向对比可以看出：城中区缺乏50—70 ㎡的二房户型和111—120 ㎡的四房户型，该数据将为我司制定的户型配比提供市场 依据。
2房 3房 4房 复式
东临天下面积段分布比例
20%
60%
20%
80－100 101-120 121以上
以上数据来自肇庆建设局
项目优势分析
➢ 项目物业管理聘用（国家一级资 质）戴德梁行国际管理公司
➢ 成熟的市政配套，距离名校只需 3－5分钟车程
➢ 拥有江景资源
项目劣势分析
➢产品规划无优势 ➢部分户型设计不合理； ➢临路临江噪音大；
0 成交面积 成交均价
2006 54658 2728
2007 102591 3165
4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2008（1－5） 42534 3835
成交面积 成交均价
分析： 端州区06－08年的房地产市场在价 格逐年走高的情况下， 成交量及 成交面积亦大幅上升， 07年下半 年东郊几个大型项目开盘，供应量 大幅增加， 07年比06年升幅接近 100％，08年头5个月在新政策的影 响下，成交面积与07同期成交面积 基本持平,可见新政对成交量有一 定的影响，但客户观望心态已逐步 回暖。
鸿景观园 天鹅堡
主要主要竞竞争争对板块手
濠江名庭
城东郊区板块
竞争对手解读
以下市场部分着重对端州城区中心楼盘进行分析：
华英居
中
直接竞争项目
幸福港湾
心
城
区
东临天下
选取依据：项目同区域、规模接近、档次相同因而构成直 接竞争的楼盘。
1. 华英居
发 展 商 ——肇庆市华英实业集团有限公司 项目风格——东南亚建筑风格； 项目主题——城市中央豪门生活 项目位置——肇庆市建筑三路32号
项目总体户型面积统计
幸福港湾户型段分布比例
6% 18%
25%
51%
2房 3房 4房 复式
幸福港湾面积段分布比例
28%
20%
52%
80－100 101－110 111－130
以上数据来自肇庆建设局
项目优势分析
➢ 项目规划有五星级酒店，内建大 型会所，内部配套齐全；
➢ 得天独厚的地理位置，位于市中 心商业繁华路段，交通便利；
端州板块分析
星湖奥园
城西板块 波海蓝湾
新世界花园
星湖湾
城中板块 华英居
帝和豪庭 莲湖湾伴
本
幸福港湾
案
城东板块 恒御海湾 鸿景观园
湖景园
圆月花园
天鹅堡
濠江名庭
东郊板块
分析： 现时端州区以板块划分可分为4个板块，分别是城西板块、城中板
块，城东板块，及东郊板块；上图已清晰圈出端州区各板块的地理位置。
板块主要组成架构
比例 ％ 6％
31％
39％ 24％
项目
面积区 间
1房1厅 2房2厅 3房2厅 4房2厅
华英 居
幸福港湾
东临 天下
合计共推出328套单位
20
－－
－－
22
70
22
120
30
44
比例 ％ 6％
7％ 64％ 23％
城中区户型面积横向对比
市场空白
（121代表一房二厅一卫）
户型 121
51
61
71
~60 ㎡ ~70 ㎡ ~80 ㎡
阅江路项目 市场及产品建议方案
广东中原地产代理有限公司 2008年5月28日
市场分项细节
市场解读
端州区楼市分析 端州板块分析 竞争个盘分析 分析结论
端州区市场分析
市场数据
端州区06-08年新建商品房住宅交易情况
成交套数
1400 1200 1000 800
610 600 400 200
0 2006
➢ 现第三座已经动工，预计今年 年底可以推出，货量约88套； 预计二期组团未来1年内都不 会推出，总货量约1018多套单 位；
第二期未开发用地 第一期在售组团
80㎡2房2厅2卫 107㎡4房2厅2卫
100㎡3房2厅2卫 122㎡4房2厅2卫
户型点评
产品户型方正 实用，1梯4户，南 北向，产品包含二 房至四房单位，区 间丰富，但户型设 计较为传统单一， 缺乏亮点；
16% 46%
38% 80以下 81-100 100－120
以上数据来自肇ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ建设局
项目优势分析
➢ 得天独厚的地理位置，位于市中 心商业繁华路段，交通便利；
➢ 成熟的市政配套，附近名校林立 ➢ 城区中心大型社区 ➢ 发展商实力雄厚，资源整合能力
强。
项目劣势分析
➢ 小区没有采取人车分流，与项目高 端定位不相符；
➢ 园林绿化比较简单 ➢ 产品规划无创新
2. 幸福港湾
发 展 商—— 肇庆市鸿益房地处有限公司 项目风格——东南亚风情 项目主题——花园在城中，我们在花园中 项目位置——建设三路与工农南路交汇处南侧（口岸大楼北侧）
项目规模及规划特色
➢ 项目总占地3万平房米，一期 共10座，约372套单位，第一 座40多套单位已经售馨，现推 出10，11座，约88套单位，1 梯4户，南北向，4房为主力户 型；
项目规模及规划特色
➢ 占地5.3万平方米，项目总建 筑6.6万平房米，全盘共17栋， 总套数454套，项目一期已经 售馨， 现推出C1－C3栋，2梯 4户，约120套，项目在售单位 以大户型为主，面积区间在 120－150左右；
➢ 其他组团今年内还将继续推出；
在售C1-C3
第一期
未来推出
户型点评
• 城中板块位处中心城区，现时可开发用地比较稀缺，在售和开发中楼盘不多， 产品是客户群第一首选对象，需求量比较大，供求量比例占优势，营销策略 多采用升价方案，价格一直比较稳定；
• 城中板块项目规模上都有限制，多以单体楼为主，开发商大多依靠市区中心 优越地理位置，成熟的市政配套，完善的交通枢纽，成为项目的主要卖点， 对项目建筑规划，产品规划没做太多的优势，园林没开发就开始销售，且没 并不注重打造项目的档次，项目没有独一无二的卖点优势；
• 因现时端州区大量在售楼盘集中在城东板块，供应量比较充足，所以竞争相 对比较激烈，成型拉锯战，大多开发商采用降价策略，因有政策因素，社区 规模大，项目规划比较完善，肇庆本土客户群对城东区的认同度比较高，现 时城东板块每个月的成交量占端州区总成交量的50%左右；
东郊板块分析
特性：大型社区+产品优越性+未来发展潜力
➢ 年底前还将继续推出其他组团
未开发用地 在售组团
第一组团
户型点评
1梯4户，双阳台， 南北向，户型分区 合理，主厅开宽4.8 米，室内使用率高， 浪费面积少；户型 设计无突出亮点， 同质化严重。
项目总体户型面积统计
华英居户型段分布比例
27%
17% 1%
55%
1房 2房 3房 4房
华英居面积段分布比例
• 城中板块社区规模、建筑规划、产品规划比不上其他板块的楼盘，但因老城 区市政配套完善，交通便利，成熟便利生活氛围起主导作用，成交均价在
4500元/㎡左右，成交比较火热，成交量大；
城中板块竞争个盘分析
肇庆主要楼盘分布图
波海蓝湾
星湖奥园 新世界花园
星湖湾
华英居 本案
幸福港湾 东临天下
莲湖湾伴
湖景园
恒裕海湾 圆月花园
项项目目规规模模及及规规划划特特色色
➢ 占地3.5万平方米，总户数约800多 套，一期组团约165套，07年开盘， 当时约均价3500/㎡左右，户型以 80㎡小3三房占多，中期一期在售 单位均价约4200左右 ；现一期基 本售馨；
➢ 现推出在售组团为E、D、C栋；约 120套左右，于08年5月1日开售，5 月（1-3）日已经销售40%-50%左右； 主力户型为4房，面积区间为54－ 110 ㎡，成交均价约4800元/㎡，
项目100㎡以下户 型消化速度比较快， 但货量比例不多，主 力户型以120-150㎡3 房为主，大户型占的 比重过多，市场消化 力不够，销售压力比 较大；
户型分区、功能分 区及干湿分区都比较 合理，但部分户型设 计不方正，利用率低；
项目总体户型面积统计
东临天下户型段分布比例
12% 4% 8%
76%
➢ 成熟的市政配套，附近名校林立
项目劣势分析
➢工程进度比较缓慢，开发商品牌 知名度一般，产品价格过高，造成 产品市场信心不足。 ➢一期和二期中间有市政规划路 ➢产品规划无优势 ➢无园林示范区
3. 东临天下
发 展 商 ——肇庆市东景华府房地产有限公司 项目风格——现代式岭南风格 项目主题——上品人居，格调人生 项目位置——肇庆市古大塔南路（塔东三路）38号
湖景资源，产品和品牌都的市场认同度极高，聚多个优势，形成了多个价格 的支撑点，形成强势的板块效应； • 现时在售的园景单位价格都接近5000元均价，目前城西板块开发商正加紧新 项目的开发，新组团将预计在今年年中推出，未来推出的组团价格均价预计 突破6000元；
城中板块分析
特性：优越的地理位置+成熟的市政配套
未来走势判研
自去年以来, 政府加大了相关调控政策，对肇庆07年底及08年上半年的房地 产市场造成一定的影响，客户的整体观望情绪加重，部分楼盘降价的措施，一定 程度上将加重客户的观望心理；但从08年头5个月的成交数据分析，2008年上半 年是调整期，市场开始回暖，预计下半年将开始进入平稳期，成交量将继续放大， 价格应会趋于稳定增长。
城中板块
大华幸星东莲
唐英福湖临湖
盛居港湾天湾
世
湾
下畔
城西板块
城东板块
东郊板块
波星新星 中
海湖世荷 房
蓝 湾
奥 园
界 花 园
湖 畔
苹 果 园
湖月恒鸿天 景圆裕景鹅 园花海观堡
园湾园
星嘉锦中臻 湖湖绣源汇 尚新莱名园 景都茵都 园市名
苑
城东板块分析
特性：产品优越性+未来发展潜力
• 城东板块因肇庆东进的政策优势，吸引了大量有实力的开发商进驻城东板块， 现时端州区开发中和在售楼盘大部分都在城东板块内，板块被关注率高，城 东板块已成为肇庆房地产新热点；