怀化鸿涛房地产开发有限公司、宋志彪商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

怀化鸿涛房地产开发有限公司、宋志彪商品房预售合同纠纷
民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】湖南省怀化市中级人民法院
【审理法院】湖南省怀化市中级人民法院
【审结日期】2022.03.29
【案件字号】(2022)湘12民终234号
【审理程序】二审
【审理法官】杨代绪刘士平黄丽霞
【审理法官】杨代绪刘士平黄丽霞
【文书类型】判决书
【当事人】怀化鸿涛房地产开发有限公司;宋志彪
【当事人】怀化鸿涛房地产开发有限公司宋志彪
【当事人-个人】宋志彪
【当事人-公司】怀化鸿涛房地产开发有限公司
【代理律师/律所】李伟迪湖南宏峰律师事务所;翟叶叶湖南民海律师事务所;邓文洁湖南民海律师事务所
【代理律师/律所】李伟迪湖南宏峰律师事务所翟叶叶湖南民海律师事务所邓文洁湖南民海律师事务所
【代理律师】李伟迪翟叶叶邓文洁
【代理律所】湖南宏峰律师事务所湖南民海律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】怀化鸿涛房地产开发有限公司
【被告】宋志彪
【本院观点】根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

【权责关键词】无效胁迫撤销代理民事权利违约金支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则第三人特别授权证人证言直接证据反证自认质证证明责任（举证责任）诉讼请求另行起诉维持原判申请再审执行诉讼时效
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【本院认为】本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

本案双方系因民法典施行前履行合同发生争议，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，应适用当时的法律。

针对上诉人的上诉请求和理由，分述如下：一、“关于原告在起诉状中的签名，系原告特别授权代理人翟叶叶所代签，于此并未违反相关法律规定，因此，对本案原告的诉讼主体资格，本院予以认定。

”该事实认定错误。

导致被上诉人主体资格认定错误。

“原告委托诉讼代理人翟叶叶将原告等业主要求维权的人员名单于2021年6月6日通过微信发送给被告工作人员的事实客观存在，本院予以认定。

”该事实认定错误。

该错误导致诉讼时效期间认定错误。

经查，被上诉人的代理人不仅提供了代理手续，也提供了被上诉人的身份证复印件。

上诉人认为被上诉人代理人没有取得授权，应当提供被上诉人未授权的证据。

二、适用三年诉讼时效错误，
该错误导致诉讼时效期间认定错误。

经查按照交易习惯，物业费票据能够认定收房时间。

三、“该项违约金的约定是一时性债权”。

认定债权性质错误。

该错误导致适用变更违约金法律错误。

“按已付房款0.1%计算逾期办证违约金不足以弥补原告的客观实际损失，且根据同类系列案件上诉二审法院判例，均认定本地区同类案件逾期办证违约金计算标准为已付房款的日万分之一，因此，原告要求提高逾期办违约金金额‘按已付房款的日万分之一计算违约金’，本院予以支持。

”认定被上诉人损失事实错误。

经查，一审根据当地实际情况，调整违约金按已付房款日万分之一计算，且该标准低于现行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，符合法律规定。

四、“向被告交清了购房款及代办证服务费，并缴纳了契税及物业专项维修基金”。

该事实认定错误。

该错误导致认定被告先履行抗辩权错误。

经查被上诉人提供代办经费收据、税收证明、维修基金复印件，符合交易的实际情况。

本着诚实信用原则，本院予以认定。

五、“被告认为系第三人原因造成其逾期办证没有可免责的合同约定依据及法律依据，本院不予支持，至于其与第三人之间的纠纷，可另循合法途径解决”。

该事实认定错误。

该错误导致免责事实认定错误。

经查，第三人的原因均非是第三人不可抗力的原因，一审认定上诉人与第三人的纠纷可另寻合法途径解决，并无不当。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费177元，由上诉人怀化鸿涛房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-23 18:40:09
【一审法院查明】一审法院认定事实：2015年1月8日，原告宋志彪与被告怀化鸿涛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告(买受人)购买被告(出卖人)开发的“鸿涛翡翠湾”项目中的第7幢1907-7号房，合同约定的建筑面积140.61平方米，购房总价款588293元；首付款388293元于当日支付，剩余房款200000元采用银行按揭方式支付，由原告向怀化市建设银行银建支行申请贷款。

被告应在2016年3月28日前将合同约定的商
品房交付给原告，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，如遇不可抗力、政府行为导致的逾期则可以据实延期；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，应签署房屋交接单；出卖人应在商品房交付使用后200日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后165日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证；如因出卖人责任致使未能在约定期限内办理登记或手续且买受人不要求退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等。

上述《商品房买卖合同》签订后，原告依约向被告交清了购房款588293元。

2015年4月9日，原告交纳了契税11765.86元。

2017年11月2日，原告宋志彪实际收房。

2019年11月20日，原告交纳了物业专项维修资金13799元。

2020年9月2日，被告为原告宋志彪代办好了所购商品房的不动产权证，不动产权证号为湘(xxx)怀化市不动产权第xxx××xxx号。

2021年6月6日，原告委托诉讼代理人翟叶叶将鸿涛翡翠湾七栋包括原告在内的小区业主维权名单发给被告怀化鸿涛房地产开发有限公司工作人员欧霓，向被告主张逾期交房／办证的违约责任。

【一审法院认为】一审法院认为:原、被告在《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定系一时性债权，虽然因原告迟延交纳物业专项维修资金而给予了被告一个月的办证宽限期，但这不能成为本案诉讼时效期间起算点的依据，本案诉讼时效期间起算点仍应按合同约定办证期限届满之次日起计算本案诉讼时效期间为2018年7月6日至2021年7月5日原告于2021年6月6日向被告主张本案相关民事权利，其诉讼请求没有超过法律规定的三年诉讼时效期间，本院予以认定。

被告于2016年7月5日交房给原告宋志彪依约应于2018年7月5日前为原告宋志彪办理好不动产权证(2016年7月5日730天后是2018年7月5日)，因原告宋志彪于2019年11月20日才交清物业专项维修资金导致被告的办证期限适当顺延，结合本院同类案件的处理及被告在该类型系例案件第一次应诉开庭中明确要求办证宽限为延期1个月的请求，本院予以支持被告可在原告交清物业专项维修基金后1个月内为原告办理好产
权证书，即被告应在2019年12月20日前代原告办理好所购商品房的产权证书，被告于2020年9月2日才给原告宋志彪所购商品房办理好不动产权证，已构成逾期办证违约被告应支付给原告宋志彪逾期办证违约金15060.3元(588293元×0.0001×256天=15060.3元，2019年12月21日至2020年9月2日相差256天)，原告诉请超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。

合同违约责任系严格责任，被告认为系第三人原因造成其逾期办证没有可免责的合同约定依据及法律依据，本院不予支持，至于其与第三人之间的纠纷，可另循合法途径解决。

本案中，原告是否缴纳了代办费，被告作为收费一方对此情况应当十分清楚，其抗辩原告未举证证明其已交代办费，被告有先履行抗辩权的理由不能成立，退而言之，即便原告未及时的向被告支付代办费，被告也可另行主张权利，不能构成其不按时办证的正当理由。

综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：被告怀化鸿涛房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付给原告宋志彪逾期办证违约金15060.3元；驳回原告宋志彪其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费480元，减半收取240元，由原告宋志彪负担162元，被告怀化鸿涛房地产开发有限公司承担78元。

【二审上诉人诉称】怀化鸿涛房地产开发有限公司上诉请求：1.对承担违约金15060.3元不服，撤销(2021)湘1202民初7038号民事判决书，驳回被上诉人的全部诉求；2.本案一审二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一审法院认定事实错误(按判决书顺序列出)(一)第3页第2段第4行：“原告在起诉状中的签名系原告特别授权代理人翟叶叶所代签，于此并未违反相关法律规定，因此，对本案原告的诉讼主体资格，本院予以认定。

”该事实认定错误。

导致被上诉人主体资格认定错误。

1.《授权委托书》授权范围“代为立案”，只能是持
委托人签署的《起诉状》到法院立案。

2.代理行为中，只能签署律师自己的姓名，不能签出委托人的姓名。

3.代理人没有就被上诉人的身份举证，上诉人也无从质证。

《民诉法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

”第六十八条规定，“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证。

”因此没有证明上诉人主体资格的证据。

上诉人代理人将上诉人身份文件提交给了法官，不等于提供了上诉人身份的证据，更不等于被上诉人通过质证认可了上诉人的主体资格。

因此上诉人起诉不符合《民诉法》第一百一十九条第(一)项规定的起诉必须条件：上诉人是与本案有直接利害关系的公民。

代签不产生起诉的法律效力。

(二)第3页第2段第6行以下：“关于代办费，原告提交了证人王某、吴某的证明，证人出庭对所证明的内容当庭进行了陈述，本院组织双方进行了质证，两证人的证言能相互印证，被告当庭亦陈述，开发商在通知领取不动产权证时应该会对相关费用及房款等进行结算，结合证人证言及相关材料，本院认为原告方陈述的开发商在通知领取不动产权证时对所有的相关费用和款项进行了结算，代办费收据原件被收走的陈述更符合客观实际，本院对此予以采信，原、被告双方在合同中明确约定被告的办证义务及办证期限，被告未按约定的期限办证是事实，即便原告未及时的向被告支付代办费，被告也可另行主张权利，不能成立对抗其不按时办证的正当理由。

”该认定罔顾庭审事实，庭审录像为证。

该错误导致对未交代办费形成的履行抗辩权的认定错误。

1.王某、吴某的《证明》及质证意见不是本案证据。

被上诉人没有把《证明》、证人列入证据目录，也没有当庭声明作为本案证据。

2.《证明》、证人即使作为本案证据，上诉人在被上诉人另案举证该证据时作了明确抗辩：①吴某《证明》关于全小区都交回了代办费收据的证言，质证时，吴某当庭改口为“听说”。

《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定：“证人应当客观陈述其亲身感知的事实，作证时不得使用猜测、推断或者评论性语言。

”因此吴某《证明》不应采信。

②王某是同批案件(2021)湘1202民初6753号原告，他自己也没有提供交纳代办费的任何证据，自己不能作为自己的证人。

③上诉人提供了11号证据物业公司《致翡翠湾业主的公开信》等证据，证明业委会副主任王某胁迫、勒索物业公司：“每年收取物业公司30000.00元的活动
经费”“陈玉环和王某向物业企业素要工资”“经常向物业公司提出吃饭，唱歌，洗脚、按摩及节假日素要礼物的无理要求”“ＸＸＸ正是帮小区业主王某私人搭接地下负二楼充电桩线路去负一楼取阻燃管时不慎摔亡(当时无法定工伤，物业公司为了平息事态恶化，对死者进行了补偿)。

小区的充电桩业务之前一直是第三方公司运营(5年合同)，后来被王某利用业主委员会的身份强行挤出小区，将小区充电桩业务归为已有;王某还多次强揽小区监控业务(有往来账目为证)物业公司每次都是忍气吞声。

以王某、陈玉环这样的恶势力进入业主委员会目的只有一个，就是继续利用业主委员会的平台牟取私利。

”本次356个案件，系业委会王某与律师推动，业委会、律师、业主约定胜诉金额分成比例为3:3:4。

王某为分享违约金的证言不能采信。

④“两证人的证言能相互印证”的认定完全违背庭审事实，录像为证。

王某声称自己是业委会委员，所以知道收回代办费收据之事。

王某根据自己是业委会成员而得出知道全部业主与上诉人交易的事实，同样因不符合《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定。

况且他自己声称是怀铁车务段全日制职工，也没有那么多时间去上诉人的交易场所。

⑤上诉人代理人询问俩证人自己案涉小区签订《商品房购房合同》、某装修、入住等基本情况，都说记不清了，但却对他人的事情记得很清楚，明显不合情理。

3.被上诉人没有提供交纳代办费的任何收据。

4.上诉人代理人当庭猜测性陈述的是，开发商在通知收房时应该会对相关费用及房款等结算，而不是通知领取不动产权证时。

被上诉人主张的也是收房时交代办费。

一审法院张冠李戴。

5.“不能成立对抗其不按时办证的正当理由”判断，明显违法。

《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。

”一审剥夺上诉人享有法定抗辩权，违法。

(三)第3页第1行：“该银行于2015年6月17日向原告放款，并以被告为收款人(账号为《商品房买卖合同》中约定的被告的账号4300××××2885发放了该笔贷款，被告主张原告欠付房教的事实不能成立”。

该事实认定错误。

导致对未付清房款的履行抗辩权的认定错误。

1.支付房款的证明责任由被上诉人承担。

2.没有向被告账户发放了该笔贷款的直接证据。

3.《开立贷款账户通知书》只是开立贷款账户的预告，不等于一定发生贷款关系，贷款关系发生也不
等于贷款付到上诉人账户，被上诉人不能证明付清20万元房款。

并且没有销售不动产发票佐证。

4.《中国建设银行还款明细》只是原告还款的记录，不等于该贷款是案涉房产贷款，不等于贷款付到被告账户，并且该本金总额也不超过1.2万元，不能证明原告付清20万元房款。

5.上诉人为被上诉人办理了不动产权证，并不意味着放弃先履行抗辩权。

(四)第4页第1行：“被告作为商品房出卖人负有交房义务并应承担是否履行了交房义务的举证责任，但其没有提供相关证据予以证明，原告自认2016年7月5日实际收房并有物业费票据予以佐证，根据怀化房地产开发交易市场商品房交付的一般规则(交房时开发商同时要求买受人交纳物业管理费)，本院对原告陈述的2016年7月5日实际收房的事实予以认定。

”该事实认定错误。

该错误导致交房时间及诉讼时效起点认定错误。

1.不存在交房时开发商同时要求买受人交纳物业管理费习惯。

案涉物管费不是交给被告，而是交给第三人物业公司。

2.《物管费收据》没有记载交房事实。

3.出具该《物管费收据》的第三人“怀化鸿涛物业服务有限公司”不是被告委托交房的公司。

4.该第三人与原告是雇佣关系，属于有密切直接利害关系人，可信度很低。

5.同属鹤城区法院同时审理的(2021)湘1202民初4869号、4862号、4866号、4861号、4874号、4864号系列案件，都不认可以《物业服务合同》、《物管费收据》作为交房时间的证据，同案同判。

6.上诉人履行了交房时间的证明责任。

上诉人提交了12号证据，证明因上诉人公司股权转让，原公司所有人没有把以前的档案转交给受让人，现公司无法提交交房材料。

上诉人引用《合同》交房条款，作为证据合法合情合理，客观上可能在交房日期届满之前交了房；被上诉人没有主张逾期交房，推定按期交房，以约定交房日期最后一日2016年3月28日作为交房日期，应该得到支持。

(五)第4页倒数第7行：“被告本应于2018年7月5日前为原告代办好房产证书”。

该事实认定错误。

导致诉讼时效期间认定错误。

1.交房日期2016年3月28日。

2.办证届满日期应该是2018年3月28日。

(六)第5页倒数第4行：“该项违约金的约定是一时性债权”。

认定债权性质错误。

该错误导致适用变更违约金法律错误。

法律、法学中没有“一时性债权”概念，最高法院判例也没有出现此概念。

“时”有时间点与时段两个类型，本案违约金是“一次性债权”。

参考《北京市高院
关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三条：“房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算;约定违约金为按日(月)计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。

”可见“一时性违约金”属于一审法官的误解。

一审把“一次性债权”理解为“一时性债权”，属于常识错误，扩大了“时”的外延，导致把“一次性债权”变更为“继续性债权”，导致上诉人承担义务增加了近100倍。

(七)第5页第8行：“本案诉讼时效期间起算点应按合同约定办证期限届满之次日起计算，因此，本案诉讼时效期间为2018年7月6日至2021年7月5日。

”该事实认定错误。

导致诉讼时效认定错误。

1.合同约定交房日期2016年3月28日，办证期限届满之日是2018年3月28日。

2.诉讼时效期间应该是2018年3月29日-2020年3月28日。

(八)第5页第7行：“按已付房款0.1%计算逾期办证违约金不足以弥补原告的客观实际损失，且根据同类系列案件上诉二审法院判例，均认定本地区同类案件逾期办证违约金计算标准为已付房款的日万分之一，因此，原告要求提高逾期办违约金金额‘按已付房款的日万分之一计算违约金’，本院予以支持。

”认定被上诉人损失事实错误。

导对致被告承担违约金认定错误。

1.被上诉人没有就迟延办证造成的损失举证，不能凭空认定被上诉人的实际损失。

逾期交房必然产生资金占用利息或者租金损失的后果，而逾期办证并不必然产生经济损失，正如同批案件(2021)湘1202民初7042号被上诉人代理人当庭陈述，原告尹ＸＸ通过上诉人把《合同》改名，受让其兄尹ＸＸ购房合同，不需要缴纳税费，如果已经办理了不动产权证，则需要缴纳税费。

2.(2021)湘12民终596号判例违法，正在抗辩。

即使没有抗辩，也因明显违法不能引用。

并且上诉人提湖南省高院判例反证：(2020)湘民申2248号：“当事人请求人民法院调高违约金的同时，需承担证明实际损失高于约定违约金数额的举证责任。

现杨ＸＸ并未提供证据证明其实际损失数额，故二审判决未支持其调高违约金的主张并无不当。

”(2020)湘民申2472号：“刘ＸＸ申请再审称，1.《商品房买卖合同》中约定的逾期办证按照已付房款0.01％支付违约金是出卖人免
除自己责任的无效格式条款，应该认定为无效。

”“因刘ＸＸ没有提供足以证明其实际损失的相应证据”不予支持。

(九)第5页第1段倒数第3行：“原告委托诉讼代理人翟叶叶将原告等业主要求维权的人员名单于2021年6月6日通过微信发送给被告工作人员的事实客观存在，本院予以认定。

”该事实认定错误。

导致诉讼时效期间认定错误。

1.翟叶叶发微信时没有取得被上诉人授权，上诉人工作人员也没有上诉人授权；2.翟叶叶的聊天，属于律师开发案源行为，不是业主主张权利行为；发送名单不引起诉讼时效中断。

(十)第8页第1行：“被告认为系第三人原因造成其逾期办证没有可免责的合同约定依据及法律依据，本院不予支持，至于其与第三人之间的纠纷，可另循合法途径解决”。

该事实认定错误。

导致免责事实认定错误。

为被上诉人办理《不动产权证》，首先须办理上诉人的《不动产权总证》、《竣工验收备案表》、《消防验收意见书》；办理《不动产权总证》，首先须政府出具《国有土地使用权证总证》，这是法律常识和办证常识。

1.上诉人主张因政府逾期出具《鸿涛翡翠湾6-7＃楼竣工验收备案表》《国有土地使用权证》《消防验收意见书》而具有约定和法定免责抗辩事实。

《合同》第11条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出实人可据实予以延期：1)遭遇不可抗力；2)政府行为导致的逾期。

”上诉人为证明迟延办证属于“可据实予以延期”的免责范围，有以下证据：7号证据《关于出具鸿涛翡翠湾项目国有建设用地交地确认书的函》，证明2020年8月19日政府才开始案涉土地使用权办证；8号证据《鸿涛翡翠湾6-7＃楼竣工验收备案表》证明，2017年12月29日6-7＃楼完成竣工验收并申请竣工验收备案，政府2019年11月28日才完成备案。

《民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。

”为证明迟延办证属于不可抗力法定免责范围，上诉人列举以下证据：9号证据《建设工程消防监督管理规定》《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》《建议函》《消防验收意见书》，证明消防验收职能部门变更，导致消防迟延验收，导致延期办证；10号证据《不动产登记暂行条例》，证明不动产权证是房屋所有产权证和土地使用权证“两证合一”，上诉人因政府迟延交给上诉人土地使权总证，不能按《合同》时间为被上诉人办理不动产权证。

政。