于云鹏、季建超商品房预售合同纠纷二审民事判决书

于云鹏、季建超商品房预售合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院
【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院
【审结日期】2020.04.24
【案件字号】(2020)黔01民终2660号
【审理程序】二审
【审理法官】罗晓珊
【审理法官】罗晓珊
【文书类型】判决书
【当事人】于云鹏;季建超;贵州一鸣房地产开发有限公司;贵州宽城物业管理有限公司
【当事人】于云鹏季建超贵州一鸣房地产开发有限公司贵州宽城物业管理有限公司
【当事人-个人】于云鹏季建超
【当事人-公司】贵州一鸣房地产开发有限公司贵州宽城物业管理有限公司
【代理律师/律所】李艳婷贵州泽初律师事务所;马超贵州泽初律师事务所;刘星贵州崇实律师事务所
【代理律师/律所】李艳婷贵州泽初律师事务所马超贵州泽初律师事务所刘星贵州崇实律师事务所
【代理律师】李艳婷马超刘星
【代理律所】贵州泽初律师事务所贵州崇实律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】于云鹏;季建超
【被告】贵州一鸣房地产开发有限公司;贵州宽城物业管理有限公司
【本院观点】《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

【权责关键词】无效撤销违约金合同约定合法性质证诉讼请求维持原判执行
【指导案例标记】0
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【本院认为】本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

"本案的争议焦点是：如何确定被上诉人退还上诉人电表开户费、燃气开户费、有线电视安装入网费的资金占用费标准。

本案中，被上诉人收取上诉人所交纳的电表开户费、燃气开户费、有线电视安装入网费实质为燃气、有线电视、电力设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，应当包含在商品房购房总价款之中，被上诉人不应当另行收取，一审判决确认双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项第（5）点无效，被上诉人将该费用退还上诉人，双方当事人均未提出异议。

关于退还费用的资金占用费标准问题，按照一般生活常理，作为普通公众，其资金占用损失一般为同期银行存款利息损失，故一审判决酌情按同期银行存款利率标准计算资金占用费并无不妥，本院予以维持。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人于云鹏、季建超负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-02 00:14:01
【一审法院查明】一审法院认定事实：被告一鸣房开公司系“一鸣·宽城国际"住宅小区的开发建设单位，该公司成立于2010年2月8日，公司经营范围为房地产开发及销售、房屋租赁等。

被告宽城物业公司系为“一鸣·宽城国际"住宅小区业主提供物业服务的公司。

【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。

合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。

综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、谁系原告所交费用的代收主体？其收取的电表开户费、燃气开户费、有线电视安装入网费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用？二、双方对于上述费用的约定是否合法有效？上述费用是否应当退还原告？退还的金额？关于焦点一。

原告所交款项的收款收据虽由被告宽城物业公司出具，但约定收款内容的《商品房买卖合同》系原告与被告一鸣房开公司所签订，且实际向相关部门支付款项的亦是被告一鸣房开公司，故原告所交费用的代收主体系被告一鸣房开公司。

根据《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用"及合同第十二条约定内容，根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取，买受人需另行办理的是燃气、有线电视等开通使用手续并交纳相关费用。

结合被告一鸣房开公司审理中对于煤气开户费、有线电视安装入网费、电表开户费的举证，并根据相关规范性文件的规定，原告所交费用3410元的实质应为燃气、有线电视、电力设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，故一审法院认为原告所交纳的费用3410元属于水、电及配套设施的建设安装费用。

关于焦点二。

本案中，原告与被告一鸣房开公司签订的补充协议约定有关交纳煤气开户费、电表开户费、有线电视安装入网费的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知如果补充协议中含有不合理地减轻或者免
除主合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的则仍以主合同约定为准。

《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项第（5）点的约定内容也变更了《商品房买卖合同》第七条第三款约定内容，因贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项第（5）点认定效力的依据但是其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据因此根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定本案有关交纳煤气开户费、电表开户费、有线电视安装入网费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。

另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。

"之规定被告一鸣房开公司的涉及上述煤气开户费、电表开户费、有线电视安装入网费的约定将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承担明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。

同时，补充协议中由买受人承担有线电视、通讯、燃气、供水、供电等开通使用手续费用的约定，变更了《商品房买卖合同》第七条第三款的内容，该变更被告一鸣房开公司未尽到合理的告知、提醒注意义务，无法确认买受人表意的真实性，本案诉讼的提起，更能说明该变更内容并非买受人真实意思表示，因此《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项第（5）点应属无效故对原告要求确认该条款无效的请求，一审法院予以支持，原告所交纳的3410元应退还给原告。

原告所交的预告登记费80元系因办理预告登记产生，并非燃气、有线电视、电力设施的建设安装费用，且原告未提交预告登记费80元不应收取的相关证据，故80元不在退还款项范围内。

被告一鸣房开公司系《商品房买卖合同》的签约方，同时也是上述费用的代收主体，故应由被告一鸣房开公司承担退还款项的义务。

因合同条款被确认无效被告因此收取的煤气开户费、电表开户费、有线电视安装入网费于约于法均无合理依据理应予以退还对原告主张的资金占用费因被告一鸣房开公司收取上述费用缺乏合法有效依据其资金占用行为
必然会给原告造成一定的损失故按照中国人民银行同期存款利率为标准予以支持计算期限从资金收取之次日即2012年6月26日起计算至实际退还之日止。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告季建超、于云鹏与被告贵州一鸣房地产开发有限公司于2012年6月25日签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项第（5）点无效;二、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告季建超、于云鹏电表开户费、燃气开户费、有线电视安装入网费共计3410元及相应资金占用费(资金占用费以3410元为基数按中国人民银行同期存款利率为标准，从2012年6月26日起计算至实际退还之日止）；三、驳回原告季建超、于云鹏的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费125元（已减半收取），由被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担。

【二审上诉人诉称】上诉人于云鹏、季建超上诉请求：1、依法撤销原判第二项关于资金占用费标准的内容；2、依法改判相应资金占用费按中国人民银行同期贷款利率为标准计算；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一审判决对利息的确定适用法律错误，按照同期存款利率标准计算资金占用费不足以弥补上诉人的实际损失，一审判决给付内容不明确，难以执行。

上诉人于云鹏、季建超向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条4.1（5）条无效。

2.判令二被告共同向原告退还已收取的电表开户费、煤气开户费、有线电视入网费共计3490元及相应资金占用费（资金占用费以3490元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2012年6月26日起计至实际退还之日止）。

3.本案诉讼费用由二被告承担。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
于云鹏、季建超商品房预售合同纠纷二审民事判决书
贵州省贵阳市中级人民法院
民事判决书
(2020)黔01民终2660号当事人上诉人（原审原告）：于云鹏。

上诉人（原审原告）：季建超。

委托诉讼代理人：李艳婷，贵州泽初律师事务所律师。

委托诉讼代理人：马超，贵州泽初律师事务所律师实习律师。

被上诉人（原审被告）：贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开公司），住所地贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道某某（周家寨村）。

法定代表人：饶红星，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师。

原审被告：贵州宽城物业管理有限公司（以下简称宽城物业公司），，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区开发大道某某一鸣宽城国际某某负某某
法定代表人：饶然，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师。

审理经过上诉人于云鹏、季建超因与被上诉人一鸣房开公司、原审被告宽城物业公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初9714号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后，依法独任审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人于云鹏、季建超上诉请求：1、依法撤销原判第二项关于资金占用费标准的内容；2、依法改判相应资金占用费按中国人民银行同期贷款利率为标
准计算；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：一审判决对利息的确定适用法律错误，按照同期存款利率标准计算资金占用费不足以弥补上诉人的实际损失，一审判决给付内容不明确，难以执行。

二审被上诉人辩称被上诉人一鸣房开公司答辩认为，对一审判决无意见，上诉人的上诉请求和理由不能成立。

上诉人于云鹏、季建超向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条4.1（5）条无效。

2.判令二被告共同向原告退还已收取的电表开户费、煤气开户费、有线电视入网费共计3490元及相应资金占用费（资金占用费以3490元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2012年6月26日起计至实际退还之日止）。

3.本案诉讼费用由二被告承担。

一审法院查明一审法院认定事实：被告一鸣房开公司系“一鸣·宽城国际"住宅小区的开发建设单位，该公司成立于2010年2月8日，公司经营范围为房地产开发及销售、房屋租赁等。

被告宽城物业公司系为“一鸣·宽城国际"住宅小区业主提供物业服务的公司。

2012年6月25日，原告与被告一鸣房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告一鸣房开公司将一鸣·宽城国际住宅小区的房屋一套出售给原告，双方对具体房屋面积、购房款金额等进行了约定。

其中，该合同第七条约定：“……前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。

"第十四条第（四）款约定：“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳下列第（1）、（5）项费用，并在签订本合同之日起/日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后当日内向买受人交付相应缴款凭证……（1）专项维修基金；（5）电表开户费520元、燃气开户费2630元、有线电视安装入网费260元（以上费用
为目前价格，交房时如有变动，买卖双方按实际情况多退少补）。

"第二十九条约
定:“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。

双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二）,但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准"。

《商品房买卖合同》附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明“其他约定参见本合同其他相关条款约定"。

在《商品房买卖合同》附件十物业服务中，原告与被告宽城物业公司签订了《一鸣·宽城国际前期物业服务合同》，约定由被告宽城物业公司向原告提供物业服务。

同时，附件十二补充协议主要内容约定：“主合同商品房的有线电视、通讯、燃气、供水、供电等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用，由于这些配套设施的安装、经营、维护等不在出卖人可控制范围内，因此出卖人不为此承担任何直接或连带责任......；燃气、电话通信、有线电视、宽带网络由物管公司统一办理开通使用手续，相关费用由买受人承担；签订主合同时，买受人交纳的房款未包含煤气开户费、电表开户费、有线电视安装入网费、合同印花税等费用。

上述相关费用买受人需在签署主合同时另外交纳。

以上费用金额为现阶段收费标准，如有变动，以相关部门、单位的最新通知为准，多退少补；本补充协议是买受人、出卖人对于主合同的补充约定，与主合同的内容具有同等法律效力"。

原告及被告一鸣房开公司在上述合同及补充协议上签名捺印及签章。

《商品房买卖合同》及补充协议均为格式合同，该合同系被告一鸣房开公司向原告提供。

原告于2012年6月25日共交纳了3490元，被告宽城物业公司向其出具了收款收据，上述3490元包含电表开户费520元、燃气开户费2630元、有线电视安装入网费260元外，该包含了预告登记费80元。

诉讼中，被告宽城物业公司表示上述费用实际是被告一鸣房开公司代收，被告宽城物业公司只是代为出具收款收据。

本院查明另查明，2009年1月7日，贵州省人大常委会颁布了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》，该条例自2009年5月1日起施行，该条例第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所......前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用"。

贵州省人大法制委员会在2014年2月7日的《关于有关问题询问的答复》中指出：“新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包括在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取"。

现原告及该小区其他业主认为其与被告一鸣房开公司签订的《商品房买卖合同》第十四条4.1（5）关于有线电视安装入网费、电表开户费、燃气开户费未包含在购房款内的约定，违反了前述的相关规定，且该合同条款系被告一鸣房开公司提供的格式合同，条款的内容违反了公平原则，加重了原告的负担，没有采取合理方式尽到提示与说明义务，故主张该合同条款无效，要求二被告共同退还所收取的费用及支付资金占用费。

一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。

合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。

综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、谁系原告所交费用的代收主体？其收取的电表开户费、燃气开户费、有线电视安装入网费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用？二、双方对于上述费用的约定是否合法有效？上述费用是否应当退还原告？退还的金额？关于焦点一。

原告所交款项的收款收据虽由被告宽城物业公司出具，但约定收款内容的《商品房买卖合同》系原告与被告一鸣房开公司所签订，且实际向相关部门支付款项的亦是被告一鸣房开公司，故原告所交费用的代收主体系被告一鸣房开公司。

根据《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的
费用"及合同第十二条约定内容，根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取，买受人需另行办理的是燃气、有线电视等开通使用手续并交纳相关费用。

结合被告一鸣房开公司审理中对于煤气开户费、有线电视安装入网费、电表开户费的举证，并根据相关规范性文件的规定，原告所交费用3410元的实质应为燃气、有线电视、电力设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，故一审法院认为原告所交纳的费用3410元属于水、电及配套设施的建设安装费用。

关于焦点二。

本案中，原告与被告一鸣房开公司签订的补充协议约定有关交纳煤气开户费、电表开户费、有线电视安装入网费的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知,如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任,或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,则仍以主合同约定为准。

《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项第（5）点的约定内容也变更了《商品房买卖合同》第七条第三款约定内容，因贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用,虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项第（5）点认定效力的依据,但是,其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据,因此,根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定,本案有关交纳煤气开户费、电表开户费、有线电视安装入网费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。

另外，依照《中华人民共和国合同法》第四十条:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

"之规定,被告一鸣房开公司的涉及上述煤气开户费、电表开户费、有线电视安装入网费的约定,将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给原告承
担,明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形。

同时，补充协议中由买受人承担有线电视、通讯、燃气、供水、供电等开通使用手续费用的约定，变更了《商品房买卖合同》第七条第三款的内容，该变更被告一鸣房开公司未尽到合理的告知、提醒注意义务，无法确认买受人表意的真实性，本案诉讼的提起，更能说明该变更内容并非买受人真实意思表示，因此,《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项第（5）点应属无效,故对原告要求确认该条款无效的请求，一审法院予以支持，原告所交纳的3410元应退还给原告。

原告所交的预告登记费80元系因办理预告登记产生，并非燃气、有线电视、电力设施的建设安装费用，且原告未提交预告登记费80元不应收取的相关证据，故80元不在退还款项范围内。

被告一鸣房开公司系《商品房买卖合同》的签约方，同时也是上述费用的代收主体，故应由被告一鸣房开公司承担退还款项的义务。

因合同条款被确认无效,被告因此收取的煤气开户费、电表开户费、有线电视安装入网费于约于法均无合理依据,理应予以退还,对原告主张的资金占用费,因被告一鸣房开公司收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失,故按照中国人民银行同期存款利率为标准予以支持,计算期限从资金收取之次日即2012年6月26日起计算至实际退还之日止。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告季建超、于云鹏与被告贵州一鸣房地产开发有限公司于2012年6月25日签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）款第1项第（5）点无效;二、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告季建超、于云鹏电表开户费、燃气开户费、有线电视安装入网费共计3410元及相应资金占用费(资金占用费以3410元为基数,按中国人民银行同期存款利率为标准，从2012年6月26日起计算至实际退还之日止）；三、驳回原告季建超、于云鹏的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应。