房地产投资风险与防范策略探析

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房地产投资风险与防范策略探析
V V 沈晶晶
当前，房地产行业在市场经济中占有很大的比重，对国民经济的发展有很大的促进作用，但是受多种因素的制约，使得房地产的投资具有一定的风险性。

这就要求房地产企业的有关管理者要对各类风险投资进行全面的调研、认识，并据此制定应对改进与防范策略，以提升企业的整体投资效益。

伴随着国民经济的高速发展，房地产行业已经成为国民经济不可或缺的一部分。

房地产业既是一个高度专业化、高度综合性的产业，也是一个高投入、高回报、高风险的产业。

所以，房地产行业在进行投资时必须对项目投资给予高度的关注，在具体的项目投资中，要对各项潜在的风险进行全面的分析与考量，并制定针对性的应对措施，从而确保各项投资活动的顺利开展，提高投资效益，促进企业的发展。

一、房地产投资风险防范的重要性分析
目前，在我国居民生活水平持续提升的情况下，房地产行业对人们的消费心理展开充分的分析，并以此为基础，科学地构建出一种新型的投资模式。

但是在进行具体的项目投资时，房地产行业会存在各种各样的风险，这不仅会造成各方面的工作都无法顺利进行，还会造成投资效果达不到预期的目的，从而给企业的经济收益带来很大的损失。

因此，企业强化对房地产投资风险的防范，将会对我国房地产市场的健康发展产生积极的影响。

当前，我国房地产业已成为国民经济的支柱产业，房地产业若不能对自身进行合理的投资风险管控，必将给整个产业乃至整个国民经济带来巨大的冲击。

除此之外，强化投资风险防范能有效推进社会发展，房地产行业不仅关系到社会经济发展，还关系到民生，是物质生活中不可缺少的重要组成部分。

二、房地产投资风险分析（一）政策性风险
就发展现状而言，在我国国情的影响下，房地产行业处于市场化转型的关键时期，房地产在具体的发
展运作中，既会受到市场的制约，也会受到政府的指导。

在政府对房地产行业进行管理的时候，最主要的是对市场经济展开宏观调控，在此阶段，会充分利用房地产行业展开相关的管理政策，既可以规范相关企业的发展目标，也会在一定程度上影响企业的投资决策，所以就会产生具有动荡性的政策性风险。

（二）市场性风险
在实际的发展和经营过程中，房地产行业涉及的因素很多，既有多种建筑材料，也会与家具用品、家装行业密切相关，房地产行业对人民的住房需要进行了详细的探查，所以各个行业的发展都会受宏观调控的影响。

一般情况下，房地产公司的各项运营活动都是在开放化的市场环境中进行的，这就会造成企业在实际的投资中，会被市场的各种因素所左右，呈现出不可预知的特性，一旦发生问题，有关的管理者就无法制订及时有效的应对方案。

此外，建筑材料、人力、运输等成本增加，也会导致企业在投资过程中的成本上升，因此，企业的整个经济收益将会下降。

可见，在宏观环境中，房地产企业将会受到多种因素的相互作用，从而产生市场性的风险，这就需要有关的管理者能够正确地预测未来的市场发展特征，并通过行之有效的方法来提高预测的准确性，保证所制订的发展计划与现实的状况相符合。

（三）利率风险
利率风险，顾名思义，是指在房地产市场上，因其所处的市场环境而导致的一种金融风险。

大家都知道，在房地产的发展过程中，初期的投资是很大的，所以大多数开发商都是以贷款的形式和银行进行合作，在这种情况下，银行的利率和房地产的投资风险
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是成正比的。

（四）房地产企业自身存在的风险
首先，有些房地产企业在发展和运作的同时，还进行着负债运作。

如果债务负担太重，那么在将来的某个时期，企业所要偿还的本金和利息就会增加。

这将导致企业的资产负债结构失衡，债务偿还压力增大，甚至引发融资风险。

其次，有些企业的管理者在进行投资时，往往会对自己的能力估计过高，在发展的时候，他们会采取一种高风险的方法来寻求更高的收益，只注重于追求更大的投资规模和更快的发展，这样他们就会背负很大的债务。

部分投资项目的范围比较广，在实施的时候，企业的投资周期比较长，因此就会产生投资风险，一旦一个环节出了问题，就会造成企业的资金周转不开，企业的各项活动都不能顺利进行。

最后，假如企业投资项目规模很小，资金投入量小，在实际的发展运作中，不能充分运用各种先进的设备和技术，不仅会丧失企业本身的竞争优势，还会造成企业总体的风险承受能力下滑，这时就会产生投资风险，严重时还有可能造成企业破产。

虽然房地产企业在每个层面的投资都会获得对应的经济效益，但是相关投资人实际获得的利润却很少，因此他们的投资热情就会大大降低，造成建设后期资金不足和风险增加。

三、房地产投资风险的特征（一）不确定性
由于受到多种因素的影响，投资风险的不确定性会呈现出多样化的特征，如其外延具有突发性、风险的隐蔽性等。

结合相关的调查结果，投资风险可被划分成两个部分：一部分是项目建设外在的因素所造成的，另一部分是企业内部的影响因素。

外在因素与国家政策改变、行业转变等有关，再加上企业的内外部环境是多变的，所以在投资时就会产生很多的突变性。

此外，企业内部的影响因素涉及很多方面，如管理层变更、人员落伍、管理制度等，且企业内部的影响因素具有繁杂性的特点，其中任何一个环节出现问题，都有可能造成企业内部的风险加剧，这就是企业投资的不确定性风险。

（二）客观性
在正常的情况下，房地产企业的投资风险及其他风险有一个共同点，那就是它的客观性，这种风险不能被全部排除，也不能被全部规避，只有通过科学的、合理的计划，才可以将这些风险所带来的经济损失降到最低，在所有的企业运作过程中，都有着投资风险，而这正是投资风险管理所存在的因素。

除此之外，房地产企业在对项目进行投资的每一个步骤中，都会受到内外部因素的影响制约，从而造成不能避免的投资风险。

因此，有关管理通常会根据真实现状，对其进行全面的防范，从而制定出一套科学的解决措施，减少风险带来的经济损失。

（三）两面性
投资风险具有双重性质。

结合建筑企业发展现状，在实际的实施和运作中，房地产企业的风险和收益是成正比的，风险越大，收益就会越大；风险越小，收益也就越小。

房地产企业在进行投资时，若不能对市场的变化进行合理的判断，在建设末期，可能会发生户型设计不当的现象，导致不能达到预想的经济收益，甚至会给企业带来不小的损失。

若有关管理者能够在这一阶段内精准地判断市场走向，就可以让企业的建设内容达到客户的要求，从而持续地增加其销售利润。

所以，房地产企业有关管理者要以一种合理的、全面的视角来看待多种问题，并与具体现状相结合，开展市场评估，对人们的各项需求进行全面的调研与探究。

企业项目风险管理者要在项目设计过程中对该地区未来的发展和政策展开详细的探讨，将多种风险规整到设计策划里，设计出适合当地消费者的房子，提升企业房屋建设项目的投资风险控制能力。

在此过程中，必须全面考量各类风险的利弊，做出适当的决定，使风险降到最低，进而促进房地产企业的有效发展。

四、房地产投资风险防范策略（一）关注政府政策导向
要时刻注意国家政策的指导方针，找准最佳的投资时机。

第一步，房地产企业的管理层要对当前的房地产市场形势进行全面的分析，掌握政策法规，并在
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此基础上，组建专业的政策研究团队，从而保证评价的结论具有高度的合理性与正确性，并根据全国产业的发展态势，制订出相应的多元化投资方案。

第二步，房地产企业在取得土地使用权以前，要进行合理有效的评价和预算工作，保证各项活动能够符合不同阶段的发展要求。

同时，房地产企业也要加强与相关部门的沟通和探讨，以便获得更好的资金和政策支持。

有关风险管理者还应在土地开发和利用中贯彻分配有效性原则，对已有的资源进行回收，从而减少各类风险所带来的负面影响。

（二）市场性分散投资
分散投资是指投资人根据房地产投资的风险程度和年获利等各种因素，展开适当投资。

并在此背景下，对不同类型的房地产进行组合投入，从而降低市场风险问题。

例如，地产商可以将资金分散投资在普通住宅房屋、高档写字楼等，以此降低市场风险。

因为投资的房产类型不同，投资风险、投资收益等也不一样，投资回报高就意味着风险也高，而投资回报小也就意味着风险低，将资金分别投入具有不同风险类型的房地产项目中，可以减少总体的投资风险，其本质就是用单个房地产项目的高收益去补偿那些低收益项目，最后获得一个比较平均的收益。

由此，对各类资产进行投资的核心问题在于如何科学合理地进行投资。

（三）根据实际，降低利率风险
管理人员在企业经营中，对于企业的发展趋势和企业所具备的资源进行考量，从而结合实际情况，对项目的投资评价指标进行利用。

要是房地产企业的规模较小，可以在进行项目投资可行性分析时，对回收期、净利率等指标进行选择，而房地产龙头企业因自身具有较强的融资能力，所以具有资金周转能力强的优势；而管理人员就可以在项目投资中，注重投资效益、投资时间的动态分析，同时在评估项目可行性的过程中，还需要考虑到净利率及净现值等相关指标。

（四）提前布局，完善项目可行性研究
首先，为了让项目的投资评估更加合理，更加符合现代化发展的要求，房地产企业应该对优质项目给予高度的重视，一般情况下，风险管理者都会
在项目的前期阶段，设置立项、规划等环节，并在这个过程中，对市场、企业资源、政策等的调研工作进行不断分析和完善，这样才能对市场的发展情况有一个更好的了解，才能更好地抓住投资机遇，提高项目的成功率和盈利能力。

在此基础上，结合房地产开发企业自身的实际情况，提出房地产开发企业应采取的措施。

有些房地产企业还会聘用专业人员对工程设计方案进行完善与优化，以保证可以有效地解决在设计方案中存在的各种问题，让设计方案符合建设项目的发展现状，使建设项目设计与市场营销完美地结合在一起，实现高效的决策。

项目风险管理者还应充分利用市场调研、预测等方法，并进行定量分析，以保证分析结果的精准性和整体性以及项目的有效实施。

其次，还要做好监督管理，避免资金损耗。

房地产企业在进行项目投资的时候，要注意节省资金，合理支出，并在此过程中加强对风险的控制，相关的管理者要保证项目能够按时完成。

同时，企业还需要对内部员工进行相应的培训，提高员工的综合素质与专业知识，进而将项目招标方式使用到实际的投资中，从而保障施工具有较强的经济、技术能力。

管理者也需要跟施工团队签订合同，在合同的约束下确保双方的利益都得到保障，从而避免道德风险的产生。

在施工监督过程中，也需要指派专门的工程监理人员对工期、质量、成本等进行相应监督，以此避免工期延误。

五、结语
总而言之，在房地产开发经营的实践中，房地产企业会受到很多因素的制约，会出现各种投资风险，这就需要有关的风险管理者对这些风险进行全面的评估，并根据评估结果制定出行之有效的对策，以此来提升企业的总体收益，并减少因这些风险而造成的损失。

因此，房地产企业的投资者在进行投资时，一定要根据自己的实际情况进行仔细的挑选，尽可能地规避一些风险，并积极采取一定的措施进行预防。

（作者单位：北京亦庄久筑工程管理有限公司）。