中国土地储备模式汇总分析

由于国家并未对此做任何原则性的规定，各城市纷纷结合当地土地管理实际，自主创新，尝试建立土地储备制度，并在实践中加强理论研究，不断完善城市土地储备制度的运作模式。

由于各城市间的差异，各地建立的城市土地储备制度的功能定位和目标不同，实际运作模式也有所不同。

综合分析目前国内正在实施的城市土地储备制度的运作模式及机构设置特点，可以将其分为三大类：市场主导型、政府主导型和政府市场混合型。

代表城市有：政府导向型：杭州、长沙
市场导向型：上海
政府市场混合型：南通、武汉、大同
市场主导型土地储备模式，充分体现市场机制配置土地资源的基础性作用。

土地储备机构根据政府要求和收购计划，通过与被收购单位协商，确定自己的收购计划或约定土地收益分成，按照约定由土地储备机构支付收购金，取得土地并按现行规定办理土地过户手续。

储备机构取得土地后负责对土地进行拆迁、平整和相关基础设施配套，对易于转让的储备土地由土地管理部门出让给新的用地者。

在储备土地出让时，首先通过各种渠道广泛招商，依据资信、资质和业务等条件选择合适的开发商，然后与开发商签订协议，最后由政府行政管理部门办理土地出让手续。

市场主导型土地储备模式，土地储备部门通过协商方式收购土地!并经开发后根据市场需求进行土地出让，虽然能对土地市场产生一定的影响，但由于政府行为不具有强制性，土地使用者拥有转让土地等方面的部分权力，增加了土地市场供应的不可预见性，政府难以形成对土地市场的绝对控制，政府对土地市场的调控力度缺失。

代表：上海
政府主导型土地储备模式是在政府主导的基础上充分发挥市场机制配置土地资源的功，,实现行政主导与市场运作有效结合。

土地储备机构收购土地的范围由政府行政法规规定，并根据计划进行收购、储备、开发，土地管理部门根据用地需求用招标、拍卖方式对储备土地实行统一出让。

政府主导型土地储备模式具有强制性，政府通过控制“统一收购权”、“统一批发权”实现了政府对土地市场完全控制。

但是，由于所有的土地都要经过土地储备机构进行流转，土地储备需要大量资金，土地储备部门只有通过频繁出让土地来缓解资金的压力，客观上降低了政府对土地市场的有效调控能力。

代表：杭州
政府、市场混合型土地储备模式，即实行政府行政指导、市场运作与土地资产管理相结
合的储备土地模式。

政府规定用于储备的土地范围，对可收购的土地由土地储备机构与原用地者签定“国有土地使用权收购合同”，储备机构按合同约定付土地收购补偿费用，收回土地使用权。

同时，土地储备机构还受市政府委托作为国有土地资产代表，对国有企业改革中土地使用权作价出资(入股)部分进行管理，收取企业改革中以租赁方式处置的土地使用权租金和其它用地者按规定向政府缴纳的租金。

在土地储备机构设置上，也属于双结构模式。

该运作模式基本与政府主导型运作模式类似，只是土地储备机构多承担了作为国有土地资产管理代表的职能。

政府市场混合型土地储备模式结合了交易许可制度和优先购买权，一方面除了依法收购、存储部分土地并经整理开发后提供市场之外，对于没有进行储备的土地，借助于政府出台的土地交易许可制度，在获准交易许可后由土地使用者在土地有形市场进行土地交易。

在政府许可的前提下，由于市场供给部分的土地交由土地使用者提供，可以结合优先购买权将有限的资金集中于土地的选择性收购存储上，从而有针对性的收购存储规划所需的土地。

该模式强调的是兼顾市场和行政的手段进行，通过政府许可的制度安排，一方面降低土地储备所需要的资金量，另一方面加强了政府土地储备的目的性。

（社会储备型：南京
城市规划导向型：兰州）。