深圳南山田厦马家龙厂房改造项目定位报告

田厦马家龙厂房改造项目
城镇型工业是指在一般 城市或城镇中，具有较 大规模的生产、制造、 装配型工业。如武钢、 湘钢、大亚湾石化城等
1
都市型工业
依托大都市经济，能够在市 中心区域内生存和发展的并 与城市功能和生态环境相协 调的工业。如深圳天安数码 城、泰然工业区等
按区域
2
划分

城镇型工业
郊区型工业
处于城市郊区或者经济 较落后的地区，如深圳 的华为、富士康基地， 光明农产品加工制造业， 以及不发达地区的加工、 制造、采掘业等
特区内部分工业区发展启示
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田厦马家龙厂房改造项目
八卦岭工业区
发展轨迹： 工业区—城市发展、交通环境改善—地价升级—工厂迁 移—保留优势产业升级、专业化综合服务发展带动—片 区功能转换—多元化发展 启示： 城市发展，环境的改变是促使工业区功能转换的重要条 件，工业区原有优势工业产业的基础上实现升级，住宅 商务物业逐步开发，片区内形成了以商业流通服务的专 业化市场，最终形成了多元化的片区功能结构。
工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地 上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼 宇等。 工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、 物流仓库及工业研发楼宇、创意产业园等。 工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期 稳定回报”的四大特性。 在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。
按投入 要素划分
劳动密集型工业地 2 产开发模式
技术密集型工业地
产开发模式
4
通常它与资源密集型工业在一起，往往 形成大规模的工业区。最典型的案例有 大亚湾石化城。
这类工业要求有高技术水平，因而 多分布在科学技术和高等教育发达 的地区。在深圳最典型的就是天安 数码城和南山科技园。
本项目适合采用的模式
四种开发模式
工业园区开发模式 主体企业引导模式 工业地产商业模式 综合运作模式
三种运营模式
主要以土地溢价增值而获取利润 进行项目开发，通过长期持有经营收益或
出售产品获利 通过与工业企业联合，按需订制地产开发
模式而获利
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国内工业地产发展
大背景：市场需求驱动——全球产业战略转移、加入WTO 主要载体：主要载体——工业开发区大量建造 经济、政策利好：需求旺盛、政策调控、不断升温，发展迅速（北京、 上海、深圳） 开发商：低成本、高回报，政策补贴;资金需求量大，物业服务新课题
项目解析 项目四至分析
项目北面以一些工业厂房为主， 厂房立面形象与本项目相似。
北
西
项目西面为嘉隆公寓，外立面颜色鲜
艳，独栋单体楼，被附近工厂大量租
下，作为员工宿舍。
南
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田厦马家龙厂房改造项目
项目东面有马家龙工业村，荔园新 村，小区内几乎没有配套，物业管 理稍显混乱。
东
项目南面为汇金家园，是项目附近 最成型的住宅小区，社区配套较为 齐全，物业管理较为到位。
雄厚的技术力量支持
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本项目需要采用的开发模式
1
都市型工业地 产开发模式
2
技术密集型工业 地产开发模式
3
以研发、创意产业、 房地产开发为主的
开发模式
深圳案例研究
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特区内部分工业区发展启示
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车工庙—泰然工业区
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国内外工业地产的对比
在国外，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱； 在我国沿海城市，工业地产正成为众多开发商争抢的对象； 目前中国的制造业仅占全球的7％，要成为“世界工厂”或要赶上美国 27％、日本30％的市场占有率还有很大上升空间。
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田厦马家龙厂房改造项目
报告的思路与结构
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田厦马家龙厂房改造项目
项目解析 工业地产研究 高新技术产业研究
项目定位 发展方向建议
概论
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范畴：工业地产
定位思考：立足产业、立足需求、立足区域、立足项目、 立足项目发展目标
原则：优化资源组合，按需定制
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工业地产概念与特性
华强北工业区
发展轨迹
80年代中期，华强北还只是以一个生产电子、通信、电器 产品为主的工业区，后来随着特区的经济发展，工业区的 工厂逐渐外迁。在市场经济发展过程中，政府顺势而动， 将华强北改造成市区重要的商贸区。目前华强北商业圈是 一个以电子为龙头的百业化的商业圈。
启示
在城市大发展过程中，片区的城市环境、市场环境、片区承 担的城市功能会随着城市发展不断演变，不断调整，加以政 府的支持和引导，使得片区发展更具有生命力。
项目所在区域不是物流贸易核心区
差
式
分
以房地产为主
顺应深圳房地产发展趋势，但有用地性质限制
良
按投入要素划分
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这种工业园一般分布在资源密集 型区域，在发达的城市中心一般 不易出现。
其主要依靠大量廉价的劳动力市场， 如深圳关外许多工厂区。
1 资源密集型工业地 产开发模式
资金密集型工业地 3 产开发模式
的马家龙工业区
本项目北临北环大道，南接深圳 大道，目前片区环境较差，随着 城市功能的转化，本片区亟需改 造升级。
项目位置
深
南 大
科技园片区
道
项目解析 片区发展规划
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马家龙工业区是南山区46个旧工业区中计划首个进行升级改造的工业区。
规划的改造思路是将马家龙工业区定位为“三位一体”特色产业园区，即根据 市场需求，规划为现代服务业外包基地、都市产业创意设计中心和高新技术产 业研发基地。在规划上强调功能分区，尊重现有土地格局，突出产业功能，除 在建用地外不新增居住用地，并允许服务类配套设施与产业建筑混合使用，以 提高土地的利用效率。
以打造工业园或产业园为名，实际上是着 手居住、商业、商务等性质的房地产开发。 如天安数码城、泰然后期等
本项目适合采用的模式
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采用模式
项目客观条件
适合度
按 以研发和创意为主
规模要求小，效益高，政府政策支持
优
经
营
以生产为主
项目场地小，仅能提供小规模生产场地
中
模
以物流交易为主
马家龙将由传统的生产、生活混合型旧工业区变身为现代服务业外包基地和高 新技术产业研发基地。
交通环境分析
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由于路网不完善，马家龙工业区内部交通上，形成了微循环不畅通局面。为了解决这 一问题，南山区政府对马家龙工业区的路网建设进行规划，计划打通“断头路”大新 路，艺园路北段将进行整治，具体措施包括拆除路边临时建筑，拓宽道路断面，改善 北环大道入口处街道景观等方面内容。
马家龙厂房改造
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项目发展定位报告
深圳市筑网地产顾问有限公司
报告的思路与结构
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项目解析 工业地产研究 高新技术产业研究
项目定位 发展方向建议
项目解析
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田厦马家龙厂房改造项目
项目区位： 项目位于南山高新技术产业园西面，在大新路与艺园路交汇处
工业区在发展转型过程中，产业流通起到关键性作用，大型企业、专业市场起到了片区 转型的带动作用；
项目周边配套现状
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项目周边商业配套主要以餐饮为主，其服务对象边厂区的 外来务工人员，餐饮档次低端，环境布置简陋，消费价格偏 低。其余商业分布有小百货店，小精品店，五金店，低端唱 片销售点等等，主要服务于周边厂区的外来务工人员。商铺 租金约为80－120元/月/㎡。
项目东面两家宾馆，其档次及形象较差、内部功能和设施配 置低端，服务主要对象是低端客户，酒店入住率较低。
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深圳工业地产发展特点：
1.大型产业园向关外转移。 2.城市中心内原有的工业地产功能转化。 3.随着产业和城市发展，总体需求逐步加大。
工业地产开发模式研究 工业地产开发模式
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按区域划分 按经营方式划分 按投入要素划分
按区域划分
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本项目适合采用的模式
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采用模式
项目客观条件
适合度
按 都市型工业 处于城市中心区，但受规划、规模限制
良
区
域 城镇型工业
所处区域不符，且产业、资金限制
差
划
分
郊区型工业
所处区域不符，且产业、资源限制
差
按经营方式划分
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高新技术领域或者其他工业产业的高端研 究领域，设计、广告、油画、动漫、影视 等行业。案例有南山高新技术产业园、布 吉大芬油画村、怡景动漫基地等
工业地产供需特征
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工业物业满足使用的前提：综合成本最优
大型企业对工业物业需求特点 1.自成体系，功能结构完善 2.要求配套服务齐全 3.用地面积大，市区发展受限 4.综合成本最优——选择偏远
中小型企业对工业物业需求特点 1.都市型工业 2.产业链配套补充，互动型 3.用地面积小，灵活 4.流转快、物流成本低——选择市内、接近物流平台
艺园路连接北环大道和深南大道的主要城市交通干道；
片区公共交通体系不完善。
自身条件
1、项目规模较小，发展空间有限； 2、项目昭示性强，交通通达条件良好。
项目解析总结
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田厦马家龙厂房改造项目
本项目处于马家龙工业区，是南山区首个进行升级改造的工业区，片区整体改 造定位是现代服务业外包基地、都市产业创意设计中心和高新技术产业研发基 地。结合项目自身的特点，借助于片区改造升级，通过自身改造，可以优化自 身产业结构及完善片区服务配套功能。
工业区发展的启示小结
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工业片区在转型发展过程中是单一功能向多元功能的转换的过程，转化过程中市政、交 通环境的改善是片区进一步发展的基础要素；
原有工业优势产业片区最终发展成为产业相关综合服务区，随着生产成本和土地价值的 上涨，无核心产业和综合规模优势的工业区最终发展成为城市商贸综合服务区；
发展轨迹 工业区—城市、市场环境变化—明确定位—产 业聚集深化—产业升级—特色产业配套综合发 展—提升片区价值 。 启示 在原有工业片区的基础上，根据片区和市场环 境变化，找准产业定位，逐步形成产业聚集， 通过不断完善综合配套服务实现片区价值 。
特区内部分工业区发展启示
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工业生产环节和研发、销售环节分离 的发达城市郊区的生产型工业园，如 龙华富士康、华为、龙岗工业区内一 些生产装配基地等。
1 以研发、创意为主的 工业地产开发模式
以物流、交易为主的 3 工业地产开发模式
按经营 方式划分
以生产为主的工业 2 地产开发模式
以房地产为主的工
业地产开发模式
4
依托发达的城市经济和便利的物流贸易 背景。如深圳平湖物流基地华南城等
项目解析 地块资源条件综合分析
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区域环境
1、具备良好区域发展环境及政策支持
马家龙工业区纳入南山旧工业区重点改造区域，规划为现 代服务业外包基地、都市产业创意设计中心和高新技术产 业研发基地；
项目处在深圳高新技术产业区的辐射区域，成为其产业链 的有益补充；
2、交通条件
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采用模式
资源密集型
按
投
劳动密集型
入
要
资金密集型
素
分
技术密集型
项目客观条件
适合度
项目所在区域不具备大规模的特殊资源
差
城市背景能提供大量劳动力，但是项目场地规模 差
决定不能进行大规模生产
项目不属于重点投资的工业产业，且受规模、产 差
业、规划等局限
处于深圳市工业规划的创意研发基地区域内，有 优
特区内部分工业区发展启示
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福田田面村改造－设计之都 发展轨迹
工业区－城市发展进程－改善区域环境 －产业升级－提升区域价值
启示
主要吸引国内外创意设计知名企业和国际著名设计 大师进驻，打造具有创意设计、研发、制作、交易、 展览、孵化及公共服务等综合功能于一体的创业设 计产业园区。对提升产业结构，改善片区环境和人 文环境，优化人口结构，改善区域功能，带动区域 相关产业发展，提升城区创新活力的意义非常重大。
本案
北环大道
本案 艺
南
大新路
南
山
园
海
大
大
道
玉泉路
路
道
深南大道
项目解析
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田厦马家龙厂房改造项目
项目周边现状：工厂和生活区共同存在，项目周边环境较差，市政配套设
施不完善。
北
西
东
南
东面：艺园路以北连 接北环大道，以南连 接深南大道及南光路
本项目市政道路环境以大 新路和艺园路两条城市道 路构成，目前公共交通体 系很不完善，尚无公共汽 车线路通达。