地产：地产行业年度猜新猜心系列报告之2016年十大畅想

中洲控股
000069
深振业 A
002146
荣盛发展
000090
财信发展
000838
鲁商置业
600223
中南建设
000961
皇廷国际
000056
空港股份
600463
北京城建
600266
宋都股份
600077
中航地产
000043
*为 wind 一致预期
股票价格 2015-12-29 2013A
24.43 10.95 16.39 40.5 30.99 7.02 17.8 21.22 14.58 11.74 8.93 9.75 42.39 8.72 15.71 33.65 16.32 15.06 7.18 11.91
33.5
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推荐
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26.6 239.3 79.8
持续受到险资青睐。
S1060514080002
0755-22621493
畅想十：房地产行业“营改增”试点。近期财政部表示 2016 年将全面推 开营改增改革，预计房地产行业“营改增”试点有望在 2016 年完成。
YANGKAN034@
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地产·行业专题报告
图表目录
图表 1 房地产投资增速俯冲式下降 .......................................................................................5 图表 2 当前政策总结及 2016 年政策展望..............................................................................6 图表 3 一二线城市库存情况已有明显改善.............................................................................6 图表 4 三四线城市去化压力依旧很大 ....................................................................................7 图表 5 行业累计销售同比增速持续扩大 ................................................................................7 图表 6 一线城市房价领涨全国...............................................................................................7 图表 7 2015 年全国前 11 月土地 购置面积同比下降 33.1% .................................................8 图表 8 一线城市地价持续高企...............................................................................................9 图表 9 行业盈利能力持续 下行 .............................................................................................9 图表 10 房企销售面积集中度有望持续提升.......................................................................10 图表 11 2014 年以来彻底转型的地产个股.........................................................................11 图表 12 股价涨幅与地产基本面背离..................................................................................11 图表 13 大部分国有房企仍未有实质改革方案出台 ............................................................12 图表 14 保险公司持有地产公司一览表 ..............................................................................13
《行业周报*地产*成交平稳，推盘回落》
2015-12-14 《行业快评*地产*投资增速持续走低， 销量再超预期》 2015-12-14 《行业周报*地产*板块烽烟再起，看好 小市值转型个股》 2015-12-07 《行业周报*地产*成交走势平稳，推盘 延续下滑》 2015-11-29 《行业深度报告*体育*市场化步伐迈 开，飙汗新商机涌现（强于大市）》
2015-11-27
畅想四：销量增速将显著放缓，城市分化仍将延续。需求透支及供应收缩 均不支持 2016 年销量持续放量。同时市场分化仍将延续，一线城市及核 心事线有望延续量价上升趋势，但三四线城市楼市处境将较艰难。
畅想五：地价高企，行业利润率下行趋势未变。尽管 2015 年一线城市房 价大幅上涨，但仍低于地价涨幅，行业利润空间不断压缩。预计 2016 年 行业利润率下行趋势仍将延续。
评级
1.43 1.14 1.66 1.34 0.89 0.66 0.27 0.5 0.76 0.64 0.38 0.85 0.41 0.21 0.82 -1.26 0.17 0.88 0.03 0.74
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30.2Leabharlann 22.917.2 强烈推荐
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36.0
畅想一：地产投资难有起色，仍将拖累 2016 经济。由于新开工及土地购 置下行，预计 2016 年行业投资增速有迚一步下行压力，仍将拖累经济。
畅想事：政策扶持仍将延续，但结构性因素使政策有所受限。由于房地产 投资下行压力，政策扶持仍将持续，但各线城市结构性差异将使政策实施 受限。
畅想三：三四线高库存城市，将是政策扶持着力点。中央多次强调化解房 地产库存，预计 2016 年政策着力点将集中在库存较高的三四线城市。
1.37 1.01 1.63 1.02 0.81 0.61 0.22 0.46 0.68 0.85 0.52 0.775 0.33 0.26 1.04 10.51 0.3 0.82 0.27 0.7
EPS（元/股） 2014A 2015E
2016E 2013A
PE（倍） 2014A 2015E
2016E
风险提示：流动性出现向下拐点、新兴产业竞争过于激烈。
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地产·行业专题报告
股票名称 股票代码
万科 A*
000002
保利地产
600048
招商地产
000024
华夏幸福
600383
金地集团
002285
华侨城 A
600340
世联行
000042
信达地产
600657
天健集团
000006
畅想六：龙头房企强者恒强，集中度迚一步提升。行业增速放缓叠加更多 中小房企退出，预计行业集中度将迚一步提升。
证
证券分析师
券
王琳
投资咨询资栺编号
畅想七：房企转型方兴未艾。行业利润率下行的变化目前看来短期不可逆， 加上资本市场诉求，预计更多房企将加入转型大军。
研 究 报
S1060513090001 010-59730724
行
业
报 告
年度猜新/猜心系列报告之
2016年地产行业十大畅想
地产 2015 年 12 月 30 日
强于大市（维持）
行情走势图
行
150%
沪深300
地产
业
100%
专
50%
题
0%
报
-50%
告
Dec-14 Apr-15 Aug-15
相关研究报告
自 2014 年开始，中国的房地产行业已褪去往日高增长、高利润率的光环， 2015 年随着货币政策及行业政策的频繁松绑，短期看地产行业正在艰难 复苏及去库存过程之中，但中长期看，中国房地产行业结构性収展趋势依 然仸重道进，未来将有更多房企借助产业政策推动或开拓企业转型战略， 寻求企业生存及突破。
投资建议： 2016 年随着房地产投资下行压力显现，政策面仍将维持宺松 和扶持态度，这将保障地产板块估值向上具备提升空间。个股投资关注： 1）定增过会、低估值的保利、华夏。2）转型及国改个股中体、中航、空 港、广宇、宋都、绿景、华业、财信、电子城等；3）大北京区域主题北 京城建、华夏、京投；4）转型潜力股荣丰、金宇、大龙、粤宍进等。
畅想八：国企改革有望加速。大部分国有企业仍未有实质性方案出台，2016 年作为“十三五”的开局之年，预计更多央企及地方国企将加入国企改革 大军。
告
WANGLIN170@
畅想九：险资举牌地产或仍将存在。资产配置荒及负债端成本高企的背景
杨侃
投资咨询资栺编号
下，低估值、高分红、高股息的蓝筹地产及具有壳价值的小地产公司有望
65.3
推荐
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17.0
16.1
34.0
29.0 强烈推荐
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正文目录
地产·行业专题报告
一、 二、 三、 四、 五、 六、 七、 八、 九、 十、
畅想一：地产投资难有起色，仍将拖累 2016 经济 ............................................. 5 畅想二：政策扶持仍将延续，但结构性因素使政策有所受限.............................. 5 畅想三：三四线高库存城市，将是政策扶持着力点 ............................................ 6 畅想四：销量增速将显著放缓，城市分化仍将延续 ............................................ 7 畅想五：地价高企，行业利润率下行趋势未变.................................................... 8 畅想六：龙头房企强者恒强，集中度进一步提升 ................................................ 9 畅想七：房企转型方兴未艾 ............................................................................... 10 畅想八：“十三五”开局之年，国企改革有望加速 ............................................ 11 畅想九：险资举牌地产或仍将存在 .................................................................... 13 畅想十：房地产行业“营改增”试点 ................................................................ 14