旷远集团（长沙）房地产开发有限公司、廖建胜商品房预售合同纠纷二审民事判决书

旷远集团（长沙）房地产开发有限公司、廖建胜商品房预售
合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审理法院】湖南省长沙市中级人民法院
【审结日期】2020.02.19
【案件字号】(2019)湘01民终13565号
【审理程序】二审
【审理法官】周永吴树兵戴莉傅美容黄姝
【审理法官】周永吴树兵戴莉傅美容黄姝
【文书类型】判决书
【当事人】旷远集团（长沙）房地产开发有限公司;廖建胜
【当事人】旷远集团（长沙）房地产开发有限公司廖建胜
【当事人-个人】廖建胜
【当事人-公司】旷远集团（长沙）房地产开发有限公司
【代理律师/律所】何亚伟湖南通程律师事务所;甘靖雯湖南通程律师事务所;穰泽群湖南银联律师事务所
【代理律师/律所】何亚伟湖南通程律师事务所甘靖雯湖南通程律师事务所穰泽群湖南银联律师事务所
【代理律师】何亚伟甘靖雯穰泽群
【代理律所】湖南通程律师事务所湖南银联律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】旷远集团（长沙）房地产开发有限公司
【被告】廖建胜
【本院观点】旷远公司在楼盘销售广告中明确“高层住宅交8千抵4万，洋房交2万抵20万"，被上诉人向旷远公司交纳8000元并以折后优惠价格认购了房屋，之后双方以折后优惠价格签订了商品房买卖合同。

【权责关键词】撤销代理不当得利实际履行违约金合同约定反证新证据关联性质证罚款诉讼请求维持原判诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】另查明，2015年11月22日，旷远公司向廖建胜收取了8000元团购费，并出具了涉案房屋代收费的收据。

经查实，旷远公司和长沙楼市数码科技有限公司合作在0731网为旷远公司进行广告代理，约定由0731房产网向客户收取团购费用。

廖建胜于2019年7月9日向一审法院提起诉讼。

【本院认为】本院认为，旷远公司在楼盘销售广告中明确“高层住宅交8千抵4万，洋房交2万抵20万"，被上诉人向旷远公司交纳8000元并以折后优惠价格认购了房屋，之后双方以折后优惠价格签订了商品房买卖合同。

根据以上事实，被上诉人向旷远公司交纳8000元即表示双方就房屋折抵优惠事项达成合意并实际履行，旷远公司收取这8000元具有合同依据。

同时，双方以折后优惠的认购价格签订商品房买卖合同，即表明旷远公司已向被上诉人履行了优惠义务，被上诉人仍要求返还，理由不成立。

一审判决涉案的8000元应予返还不当，应予纠正。

旷远公司提交的签约审批表、缴费确认单中载明的8000元享优惠内容，与案涉楼盘销
售广告可相互印证，依法可以采信，被上诉人不予认可，但未提供充分反证，对其主张不予采信。

被上诉人主张其向旷远公司交纳8000元并非与旷远公司达成优惠合意，与本案证据和事实不符。

被上诉人主张交纳这8000元时不知用途，不符合常理，不予采信。

综上，上诉人旷远公司的上诉请求具有事实根据和法律依据，应予支持，被上诉人请求返还涉案8000元费用的诉讼请求应予驳回。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11065号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11065号民事判决第一项；三、驳回原审原告廖建胜的全部诉讼请求。

本案一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人廖建胜负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-18 03:00:38
【一审法院查明】一审法院认定事实：廖建胜与旷远公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由廖建胜购买旷远公司位于长沙市岳麓区房屋，建筑面积104.21平方米，单价每平方米6080元，总房价633597元，付款方式为首付款将银行按揭贷款。

合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该房屋。

二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2016年6月30日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。

上述合同签订后，廖建胜依约向旷远公司支付了全部购房款。

2018年9月7日，经长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5436号民事判决书判定：涉案同小区业主陆彪因旷远公司向其开具代收团购费的收据，但旷远公司未提供证据证明其收取该项费用的合法依据，故判决旷远公司向陆彪返还团购费8000元。

【一审法院认为】一审法院认为，廖建胜与旷远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系
当事人双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。

廖建胜在2016年7月1日应当知道旷远公司存在逾期交房的违约行为，但是直到2019年7月9日才主张权利，旷远公司抗辩已超过3年诉讼时效的理由成立，故对廖建胜要求旷远公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。

旷远公司没有提供证据证明其收取廖建胜团购费8000元的合法依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益"的规定，旷远公司应向廖建胜退还收取的该笔款项。

旷远公司抗辩廖建胜的主张已经超过诉讼时效，但是廖建胜在缴纳团购费时并不知晓其权利受到侵害，直到2018年9月7日经长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5436号生效民事判决，廖建胜方知旷远公司代收团购费侵犯其自身权利，故廖建胜要求旷远公司返还团购费的诉讼请求并未超过法定诉讼时效。

综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条规定，判决：一、旷远公司在判决生效之日起十日内退还廖建胜8000元；二、驳回廖建胜的其他诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取25元，由旷远公司负担。

【二审上诉人诉称】旷远公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判上诉人不需退还团购费8000元；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：1.本案的关键问题就是诉讼时效问题。

一审判决认定本案返还团购费未超过诉讼时效错误，被上诉人主张返还团购费的诉讼时效应当从上诉人与被上诉人双方签订购房合同之日起算，因为上诉人与被上诉人自签订合同之日起就知道具体房款，而且在一审判决中提到的陆彪案判决与本案无关。

2.收取团购费实际上属于开发商与购房者按约定自愿分摊销售费用的一种行为。

双方签订购房合同时，上诉人已经在原价基础上给予了被上诉人优惠价格。

一审法院认定收取团购费没有合法依据属于不当得利，明显属于适用法律错误。

3.一审判决一方面认定逾期交房违约金诉讼时效从约定交房之日起算，另一方面认定返还团购费的诉讼时效以陆彪案的生效判决时间为准，采取双重标准，自相矛盾。

本院二审期间，上诉人旷远公司围绕上诉请求提交了下列证据：
旷远集团（长沙）房地产开发有限公司、廖建胜商品房预售合同纠纷二审民事判决书
湖南省长沙市中级人民法院
民事判决书
(2019)湘01民终13565号当事人上诉人（原审被告）：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段某某旷远画境美苑营销中心。

法定代表人：王建舞，经理。

委托诉讼代理人：何亚伟，湖南通程律师事务所律师。

委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：廖建胜。

委托诉讼代理人：穰泽群，湖南银联律师事务所律师。

审理经过上诉人旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）因与被上诉人廖建胜商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11065号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。

上诉人旷远公司的委托诉讼代理人何亚伟、甘靖雯和被上诉人廖建胜的委托诉讼代理人穰泽群到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称旷远公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判上诉人不需退还团购费8000元；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：1.本案的关键问题就是诉讼时效问题。

一审判决认定本案返还团购费未超过诉讼时效错误，被上
诉人主张返还团购费的诉讼时效应当从上诉人与被上诉人双方签订购房合同之日起算，因为上诉人与被上诉人自签订合同之日起就知道具体房款，而且在一审判决中提到的陆彪案判决与本案无关。

2.收取团购费实际上属于开发商与购房者按约定自愿分摊销售费用的一种行为。

双方签订购房合同时，上诉人已经在原价基础上给予了被上诉人优惠价格。

一审法院认定收取团购费没有合法依据属于不当得利，明显属于适用法律错误。

3.一审判决一方面认定逾期交房违约金诉讼时效从约定交房之日起算，另一方面认定返还团购费的诉讼时效以陆彪案的生效判决时间为准，采取双重标准，自相矛盾。

二审被上诉人辩称被上诉人廖建胜答辩称：请求驳回上诉，维持原判。

事实和理由：1.本案首先应定性费用问题，是否应当返还，然后再讨论诉讼时效问题。

本案写的是代收费，也没有注明用途，如果如上诉人所说是团购费，那么双方应当有团购费的协议，是否可以抵扣房款、是否应当返还等应当有具体的合意及法律依据，但是上诉人没有证据证明被上诉人与其达成了团购协议或者与数码公司达成中介合同。

2.即使我方签订的是团购费，上诉人也说明了团购费的性质，2011年住建部文件就有明确规定不能收取其他费用，而上诉人以2016年前没有明确规定为由收取团购费是明显不合法的。

根据民法总则122条规定，上诉人所收取的费用是不当得利。

3.关于诉讼时效，合同约定按照产权面积结算，我方在2018年拿到房产证，才知道房屋面积是多少，才知道我方到底应当付多少房款。

本案属于不当得利，诉讼时效应当适用不当得利的规定，从当事人知道或者应当知道对方不当得利及对方当事人之日起计算，本案是代收费，到现在为止我方都不知道是谁代收。

综上，本案上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

原告诉称廖建胜向一审法院起诉请求：1.判令旷远公司退还廖建胜8000元；2.判令旷远公司承担本案的全部诉讼费用；3.请求判令旷远公司按合同约定支付延期交房违约金1330.5537元（计算至2016年7月7日，计算7天，计算方式：633597＊0.0003
＊7=1330.5537）。

一审法院查明一审法院认定事实：廖建胜与旷远公司签订了《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，由廖建胜购买旷远公司位于长沙市岳麓区房屋，建筑面积104.21平方米，单价每平方米6080元，总房价633597元，付款方式为首付款将银行按揭贷款。

合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该房屋。

二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电、供水、燃气约定为在2016年6月30日达到接通条件；上述设施如未在约定期限内竣工，买受人允许出卖人在三个月内免责整改；2、具备五方验收合格，质检验收完成。

上述合同签订后，廖建胜依约向旷远公司支付了全部购房款。

2018年9月7日，经长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5436号民事判决书判定：涉案同小区业主陆彪因旷远公司向其开具代收团购费的收据，但旷远公司未提供证据证明其收取该项费用的合法依据，故判决旷远公司向陆彪返还团购费8000元。

本院查明另查明，2015年11月22日，旷远公司向廖建胜收取了8000元团购费，并出具了涉案房屋代收费的收据。

经查实，旷远公司和长沙楼市数码科技有限公司合作在0731网为旷远公司进行广告代理，约定由0731房产网向客户收取团购费用。

廖建胜于2019年7月9日向一审法院提起诉讼。

一审法院认为一审法院认为，廖建胜与旷远公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。

廖建胜在2016年7月1日应当知道旷远公司存在逾期交房的违约行为，但是直到2019年7月9日才主张权利，旷远公司抗辩已超过3年诉讼时效的理由成立，故对廖建胜要求旷远公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。

旷远公司没有提供证据证明其收取廖建胜团购费8000元的合法依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的
人有权请求其返还不当利益"的规定，旷远公司应向廖建胜退还收取的该笔款项。

旷远公司抗辩廖建胜的主张已经超过诉讼时效，但是廖建胜在缴纳团购费时并不知晓其权利受到侵害，直到2018年9月7日经长沙市中级人民法院（2018）湘01民终5436号生效民事判决，廖建胜方知旷远公司代收团购费侵犯其自身权利，故廖建胜要求旷远公司返还团购费的诉讼请求并未超过法定诉讼时效。

综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百八十八条规定，判决：一、旷远公司在判决生效之日起十日内退还廖建胜8000元；二、驳回廖建胜的其他诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取25元，由旷远公司负担。

本院二审期间，上诉人旷远公司围绕上诉请求提交了下列证据：
证据1.《认购协议》；
证据2.缴费确认单；
证据1-2拟共同证明被上诉人参加团购活动，在房屋原价的基础上享受交8000元抵40000元的团购优惠以及其他折扣后以商品房优惠后的折后价格633597元与上诉人签订认购协议，认购了涉案房屋。

证据3.《分销合作协议》，拟证明上诉人与楼市公司约定由楼市公司推荐客户至旷远公司购房，其中由旷远公司代收团购费的，按照结算标准向楼市公司支付全部代理结算费。

证据4.旷远洋湖18克拉团购优惠网站动态资讯、微博广告合集，拟证明在2015年-2016年期间上诉人为了促销商品房采用当时行业通行的办法引进了电商、中介开展团购活动。

被上诉人廖建胜质证认为：根据民事诉讼法及证据规则的规定，上诉人提交的证据不属于新证据，如果要采纳就要对上诉人进行罚款。

对证据1《认购协议》三性予以认可，但是不能达到证明目的，认购协议是对平方米的单价和总房价进行确认，没有对优
惠的显示。

证据2缴费确认单是上诉人单方制作，没有被上诉人的签名和确认，不能作为证据。

对证据3《分销合作协议》的三性不予认可，收取团购费违反了商品房销售管理办法第二十八条，且该分销协议的合作期限是2016年7月1日到2016年12月31日，而本案是在2015年交纳的费用。

证据4中广告的发布主体是上诉人，关于团购费到底是上诉人收取还是上诉人代数码公司收取的问题，前后矛盾。

上诉人的证据不能证明收费是合法的。

因上述新证据与本案基本事实有关，而上诉人旷远公司无正当理由在一审期间未予提交，故本院对上述证据予以接纳并依法对上诉人予以罚款。

对于上述证据，本院分析认证如下：上诉人提交的证据1《认购协议》系双方当事人签订，被上诉人对三性无异议，予以采信；证据4楼盘销售优惠广告系网页打印，与本案有关，予以采信；证据2缴费确认单虽系上诉人制作，但可以体现购房优惠内容，且与其他证据内容相印证，予以采信；证据3《分销合作协议》约定的合作期间与本案收取费用的时间不一致，缺乏关联性，不予采信。

对于一审采信的证据与认定的事实，本院予以确认。

另根据二审新证据，结合当事人陈述查明：2015年至2016年期间，案涉楼盘（推广名为旷远洋湖18克拉）通过腾讯、网易、大湘网、房天下等网站发布销售优惠广告，内容为《旷远洋湖18克拉88m2-130m2清盘特惠团购交8千抵4万》《洋湖垸叠墅交2万抵20万》等。

2015年11月22日，廖建胜与旷远公司签订房屋《认购协议》，并向旷远公司支付了团购费8000元与定金20000元，协议约定房屋总价为633597元，定金在签订《商品房买卖合同》后转为房款。

旷远公司提交的缴费确认单载明交纳团购费8000元，折后总价为一口价633597元。

2015年11月27日，旷远公司与廖建胜签订《长沙市商品房买卖合同》，约定房屋总价633597元。

旷远公司提交的签约审批表显示，优惠折扣为特价房一口价，房屋成交总价为633597元。

上述签约审批表、缴费确认单虽系旷远公司单方制作，但缴费金额、
日期等内容均与双方约定及实际情况一致，缴费确认单中载明的8000元享优惠内容，与案涉楼盘销售广告亦可相互印证，故本院予以采信，并对相关事实予以认定。

本院认为本院认为，旷远公司在楼盘销售广告中明确“高层住宅交8千抵4万，洋房交2万抵20万"，被上诉人向旷远公司交纳8000元并以折后优惠价格认购了房屋，之后双方以折后优惠价格签订了商品房买卖合同。

根据以上事实，被上诉人向旷远公司交纳8000元即表示双方就房屋折抵优惠事项达成合意并实际履行，旷远公司收取这8000元具有合同依据。

同时，双方以折后优惠的认购价格签订商品房买卖合同，即表明旷远公司已向被上诉人履行了优惠义务，被上诉人仍要求返还，理由不成立。

一审判决涉案的8000元应予返还不当，应予纠正。

旷远公司提交的签约审批表、缴费确认单中载明的8000元享优惠内容，与案涉楼盘销售广告可相互印证，依法可以采信，被上诉人不予认可，但未提供充分反证，对其主张不予采信。

被上诉人主张其向旷远公司交纳8000元并非与旷远公司达成优惠合意，与本案证据和事实不符。

被上诉人主张交纳这8000元时不知用途，不符合常理，不予采信。

综上，上诉人旷远公司的上诉请求具有事实根据和法律依据，应予支持，被上诉人请求返还涉案8000元费用的诉讼请求应予驳回。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11065号民事判决第二项；
二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2019）湘0104民初11065号民事判决第一项；
三、驳回原审原告廖建胜的全部诉讼请求。

本案一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人廖建胜负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长周永
审判员吴树兵
审判员戴莉
审判员傅美容
审判员黄姝
二〇二〇年二月十九日
书记员杨月婵
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