北京某楼盘项目可行性研究报告

3、2005年北京市房地产市场运行状况
3、2005年北京市房地产市场运行状况
■住房成交面积情况 2005年，全市预售的商品住宅中，以成交
套数统计，商品住宅单套建筑面积主要集中在 80－140平方米，占商品住宅成交总套数的48％。
3、2005年北京市房地产市场运行状况
■住房价格情况 商品住宅期房预售价格。2005年，全市商
通过对项目原方案的修正，通过对项目的投资测算，若 总投入控制在26.5亿元左右，建设周期控制在30个月左右， 总项目销售金额在31.5亿元左右，本项目具有较强的可操 作性，因此，综合评估本项目可行。
第一部分 土地市场和供求状况
1、土地供应市场
北京市国土局公布2006年度的土地供应计划， 今年土地供应总量和去年保持一致，为6500公顷。 其中，住宅土地供应有所下降，由去年的1750公 顷下降到今年的1600公顷。
二、个案分析
5、维多利亚花园公寓 开 发 商：北京正旭晶典房地产开发有限公司 位 置：朝阳区朝阳公园西里南区15号 建筑形态：板式庭院围合 产品类型：住宅（精装修、厨卫） 建筑面积：48000平方米 主力面积：130、153、223、252 平 均 价：整盘15000元/平米（目前在售均价18000元/平米） 销 售 率：40% 开盘日期： 2004.9 物业管理：中信物业管理公司
品住宅期房预售平均价格6725元/平方米，比上 年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2％；其中 普通商品住宅6721元/平方米，比上年增长10.9 ％。
3、2005年北京市房地产市场运行状况
小结：
去年上半年继续受到宏观调控的影响，成交量 持续下挫，但到8月份以后交易量逐渐上升，且 房价依然上涨，但总体成交量比2004年略低；
且该地块启动预计尚有时日，与本案竞争的 可能性不大。
2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况
可以看出，本案在区域市场竞争上不 存在很大的压力，在区域范围内本案的 唯一性非常明确。
3、2005年北京市房地产市场运行状况
据北京市建委、市统计局、市国土局、市发 改委的发布北京市2005年房地产市场运行情况 报告显示：
二、个案分析
综述： 该案紧邻工体，地段较好，交通 商圈成熟，但该案以写字楼和商 业群房为主，缺乏内部环境，绿 化几乎没有，塔楼结构，公寓南 侧面对写字楼，采光有影响， 50%户型朝北，销售并不理想。
二、个案分析
3、当代MOMA 开 发 商：当代置业 位 置：东直门迎宾国道北侧 建筑形态：塔楼 产品类型：住宅、商业（精装修） 建筑面积：22万平米 住宅13.5万平方米，
2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况
本案周边除今年年初高价拍出工体北路的地 块外，其他基本没有地块可以与本案地段相比拟， 该地块以5.1亿元的高价成交，楼面土地价格为 12655元/平方米。
一说明本区域总体市场看好，发展商对市场 充满信心。
二说明本案还有上升空间，无论对发展商还 是客户都是利好消息。
3、2005年北京市房地产市场运行状况
■住宅用地供应情况 2005年，全市住宅供地为880公顷，规划建
筑面积1196万平方米。其中，出让住宅用地585 公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅 （经济适用房）用地295公顷，规划建筑面积 517万平方米。
Hale Waihona Puke 3、2005年北京市房地产市场运行状况
■住宅施工、新开工情况 2005年，全市商品住宅施工面积为7283.4
4、2005年9月至今房地产成交走势 ◆住宅商品房成交走势
4、2005年9月至今房地产成交走势 ◆住宅商品房成交各区分布
4、2005年9月至今房地产成交走势
小结：
1、从上图可以看出北京住宅市场依然是消 化量的主力产品，占到总成交量的90%左右。 2、今年年初交易量有所下降，是因为房产 传统的销售淡季，3月份交易开始上升。 3、交易量以市区为主，分布量朝阳略高。
二、个案分析
2、工体3号 开 发 商：北京市世纪中基房地产开发有限公司 位 置：朝阳区工体西路3号 建筑形态：塔楼 产品类型：办公、小户型公寓（精装修不含家具） 建筑面积：63000平方米 主力面积：公寓：66-104平米 平 均 价：公寓17000元/平米 销 售 率：办公（整栋已售）公寓：50% 开盘日期：公寓：2005.10 物业管理：戴德梁行（顾问）
万平方米，比上年增长7.8％，高于04年1.4个 百分点；商品住宅新开工面积1983.2万平方米， 下降10.1％。
3、2005年北京市房地产市场运行状况
■住宅供销情况 2005年，全市住宅买卖成交4079.2万平方
米，同比下降4.1％。其中，商品住宅现房买卖 成交1214.7万平方米，比上年增长20.2％；商 品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下 降18.7％；存量住房买卖成交712.5万平方米， 比上年增长19.9％
第二部分 工人体育场片区市场现状
一、工人体育场片区房地产市场供应情况
工人体育场片区属于东二环成熟商圈，商业、 写字楼、住宅各种产品混合的综合性成熟区域， 南临CBD中央商务区，北临东直门交通枢纽。目 前周边写字楼供应量较大，以中央商务区为主， 住宅多为去年的老盘的后期产品在销售，有少 量新盘，市场环境较好，供销两旺。
︱北京亚洲花园项目可 行性报告︱
<项目报告>
目录
项目综述
第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 第五部分 第六部分 第七部分 第八部分
土地市场和供求状况 工人体育场片区市场现状 住宅市场消费分析 地块分析 目标客源分析 项目定位 项目可行性分析 昊 阁 全 程 服 务内 容
综述
1、地块位置 本项目地块位于北京市
1、土地供应市场
1、土地供应市场
去年出台了房产新政对北京的房产直接 影响到了土地供应和项目入市，发展商 “持地观望”,购房者“持币观望”，政 府缩减土地供应，项目入市量降低，2006 年的北京房势出现集中供应现象，主要集 中在住宅。
1、土地供应市场
●今年的土地供应结构调整及去年的土地供应缺口， 是政府想通过土地供应的调整来“挤压”开发商 手中的存量用地尽快形成有效市场供应；
二、个案分析
1、海晟名苑（5期） 开 发 商：北京市海晟房地产开发有限公司 位 置：东城区东直门外大街乙36号 建筑形态：板塔结合 产品类型：住宅、小户型公寓（精装修厨卫家电，全配置） 建筑面积：总建筑面积：21万平方米，5期公寓：约：5万平米左右 主力面积： 住宅90、130平米、公寓：45 、73平米 平 均 价： 整盘14500元/平米（目前在售均价18000元/平米） 销 售 率：整盘90% 开盘日期：5期公寓：2005.9 物业管理：仲量联行
二、个案分析
综述： 该案与本案地段相近，但交通及 周边小环境较差，在区域内属于 较为具有代表性的高档住宅，1期 到4期已经入主，且已成为周边外 籍人士的租房热点， 5期开盘后 也受到市场的追捧，总共500多套 公寓在一月内预定300多户，小户 型、精装修、全配置、8000平米 会所、全方位物业管理、全球租 赁服务、是其卖点。
二、个案分析
综述： 该案为中央商务区具有代表性的纯 住宅小区，1、2期已入住，3期开 盘均价18000左右已全部售罄，四 期尚未开盘，该案位于商务区中心 位置，周边密集的办公为他提供了 优质客源，丰富多样的房型也为不 同类型的客户提供挑选，该案为板 式结构、社区环境良好，物业服务 等提升了产品形象，这些成为其市 场热销的重要因素。
二、个案分析
4、新城.国际 开 发 商：北京万置房地产开发有限公司 位 置：北京朝阳区朝外大街6号 建筑形态：板楼 产品类型：住宅（精装修） 建筑面积： 32万平方米 主力面积： 90、120、140、280、300 平 均 价：整盘17000元/平米（四期预计均价19000元/平米) 销 售 率：整盘70% 开盘日期： 一期2002-06、二期2003年10月、三期2005年03月、4 期尚未开盘 物业管理： 第一太平戴维斯
东城区东二环东侧，工体 北路南侧，紧临港澳中心、 亚洲大酒店、富华大厦及 美惠大厦；
场地东至新中街路，南 至王家园规划路，西至东 二环辅路，北至工体北路。
综述
2、地块现状 目前地块尚未完全动迁完毕，呈“凸”字形，
用地较为方正。项目用地南侧为解放初期建设的 危旧平房，约占用地面积的三分之一，多数房屋 年久失修，私搭乱建现象非常严重，存在安全隐 患；北侧为六、七层普通居住住宅，基本为70— 80年代所建，建筑密度高，缺乏绿化。
主要以通过收购转让方项目公司的股权 同时收购土地的形式，来进行市场运作。
综述
通过对北京土地市场、房产市场的深入调研，以及对工
体板块房地产各类住宅、酒店式公寓的综合分析、本项目 地块的优劣势分析、各项经济技术指标、北京消费市场的 分析，并结合北京房地产未来一二年发展趋势，通过对本 项目的市场定位、产品定位、成本测算，将本项目定位为 为高端精装修公寓住宅及酒店式公寓为一体的，具有高尚 居住品质，具有一流物业服务，投资与自住皆宜的市场接 受度较高的产品，以走产品差异化的市场定位路线来区隔 北京房地产市场，以保证项目的顺利进行。
综述
3、项目经济技术指标
总用地面积： 4.43公顷
建 设 用 地： 3.68公顷
代征道路用地：0.75公顷 规划建筑面积：260000平方米 容 积 率： 4.5 建筑密度： 25% 用地性质： 居住 建筑控制高度: 60米 建筑控制层数：20层 绿化率： 30% 车 位：1500个
综述
目前本项目已进入实质性的项目论证阶 段。
4、2005年9月至今房地产成交走势
北京2005年成交量有所下降，是客户需求受 宏观调控的影响有所抑制，希望房价有所下降， 但大量的自住刚性需求，又决定了他们不会等 太长的时间，经过2005年的观望，抑制的需求 被大量积累，2006年部分人群的需求被释放， 这也使2006年的成交量逐渐回升，由于宏观调 控的延续影响性，预计2006年不会再出现像 2002—2004年那样大的年增长幅度。
经济适用房用地由去年的200公顷增加到今年 的300公顷。
1、土地供应市场
土地供应计划显示，有限的住宅土地供应 将优先支持中小户型普通住房用地供应， 同时，将限制高档住宅商品房土地供应。
北京的房价今年1、2月份仍以17.5%的 速度在增长,政府试图通过土地“闸门”来调
整楼市供应结构，进而影响整体房价。
商业8.5万平方米 主力面积： 130--300 平 均 价：整盘16000元/平米（目前对外均价19000元/平米） 销 售 率：不详 开盘日期：2005.4一期开盘，2006.1二期
二、个案分析
综述： 该案由美国著名建筑设计师斯蒂芬. 霍尔担当设计，空中连廊、屋顶花 园、水上影院、五星酒店、恒温恒 湿系统，与万国城构成了一个大型 居住区。 该案由于产品建筑形态缺乏住宅概 念，装修风格单一，开盘情况不理 想。 但连廊式的“空中会所”、恒温恒 湿系统是该案较为突出的卖点。
一、工人体育场片区房地产市场供应情况
区域内正在销售的写字楼有：南新仓国际大厦、 新保利大厦、第五广场、幸福村；中央商务区销售 的写字楼有：SOHO尚都、万通中心、北京国际中心、 财富中心、光华国际、朝外SOHO等。
正在销售住宅有：海晟名苑、新城国际、富力 爱丁堡、工体3号、优唐、Naga上院、当代MOMA、9 号公寓、维多利亚花园、北京GOLF公寓等，总体产 品档次较高，全部为精装修房，大户型居多，部分 楼盘全配置。
●由于去年的土地缩减，开发商仍在等待有效供应， 今年的土地供应如果完成的话，今后两年将会集 中放量。
●高质量土地缺乏，传统高档区域的土地稀缺。 ●开发商持地观望，推迟入市，2006年集中入市，
8大城区占80%。
2、2005年1月至今年3月北京土地交易情况
2005年1月至今年3月北京土地交易总共 53宗，但其中位于东城区及朝阳区的仅有 6宗，土地面积约184733平米，规划建筑 面积：293640平米。
这是由于北京本地购房者和大量外地在京购房 置业需求并没有下降，北京住宅市场的需求量 依然强劲。
4、2005年9月至今房地产成交走势 ◆商品房成交走势（住宅+写字楼+商业）
4、2005年9月至今房地产成交走势 ◆商品房成交走势（住宅+写字楼+商业）
4、2005年9月至今房地产成交走势 ◆住宅商品房成交走势