酒店物业费用测算

酒店物业费用测算
第一篇：酒店物业费用测算
酒店物业费用测算
一、人员工资及福利
1．工程维修人员6人
其中：强电2人、弱电1人、水工2人、综合工1人。

工资：6人×1400元/月=8400元/月
福利：6人×600元/月=3600元/月
小计：12000元/月
2．锅炉执机人员3人
工资：3人×1400元/月=5200元/月
福利：3人×600元/月=1800元/月
小计：7000元/月
3．安保人员8人
工资：8人×1200元/月=9600元/月
福利：8人×500元/月=4000元/月
小计：13600元/月
4．物业主管人员1人
工资：1人×2500元/月=2500元/月
福利：1人×1000元/月=1000元/月
小计：3500元/月
累计：36100元/月
二、能耗费用测算
1．电费：按每平方米电负荷0.1kw计，单价按0.85元/度计算，使用系数按0.85计
3600㎡×0.1kw/㎡×24小时×30天×0.85元/度×0.25=55080元/月
2．自来水费：按现行市政府商业水价计算
15吨/天×6.1元/吨×30天=3294元/月
3．天燃气费：按现商业价1.90元/㎡计算，按运行系数0.25计算14㎡/h×24小时×1.90×30天×0.25=4788元/月
累计：63162元/月
三、办公费用（含办公设备折旧）
18人×100元/月=1800元/月
四、保洁材料费
3600㎡×1.50元/月=5400元/月
五、设备维护保养材料费
1．强电设备、设施
包括设备线路维护维修，控制柜的检修保养，灯泡、灯具的维修更换等
1000元/月。

2．电话、宽带线路设备、设施
500元/月
3．消防设备设施
1500元/月
4．热水系统
500元/月
5．给、排水设备设施
800元/月
6．采暖、空调设备设施
700元/月
7．其它设备设施、600元/月
累计：5600元/月
六、设备设施的大中修和设备设施的更新更换费用由产权单位担负。

七、物业费用合计：112062元/月
第二篇：物业服务费用测算
物业服务费用测算
一、物业服务费构成的确定
根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。

(3)物业管理区域清洁卫生费用。

(4)物业管理区域绿化养护费用。

(5)物业管理区域秩序维护费用。

(6)办公费用。

(7)物业管理企业固定资产折旧。

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。

(9)经业主同意的其他费用。

以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。

根据《物业服务收费管理办法》，如果实行物业服务费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润：如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。

二、居住性物业服务费的测算
居住性物业服务费标准的测算，可以用下面一个简单的公式表示：V = ∑Vi(i =1，2，3，……12)V——代表求得的物业服务费标准(元／月·平方米或元/年·平方米)；Vi——代表各分项收费标准(元／月·平方米或元年·平方米)；∑——表示对所有费用项目算术相加之和。

具体常用算法：按类别分别测算，最后求和服务费的标准。

1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费Vl
V1 = ∑Fi／S(i = 1，2，3，4)(元／月·平方米)该项费用是用于物业管理企业的人员费用包括: 基本工资
社会保险（失业、医疗、养老险，一般占基本工资的30%左右）按规定提取的福利费（住房公积金、教育培训、工会费等，一般占基本工资的14%左右）
加班费和服装费
不包括管理、服务人员的奖金（奖金从盈利中提取）
F2——按规定提取的福利费(元/月)，包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。

F3——加班费(元／月)。

F4——服装费(元/月)。

S——表示可分摊费用的建筑面积之和。

单位为平方米(m2)。

2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=∑Fi／S(i=1，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：
F1——公共照明系统的电费和维修费：①电费：(W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×PE
W1表示每日开启时间为Tl(小时)的照明电器总功率(千瓦·小时)；T1表示每日开启时间(小时)；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价(元／kW)；②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。

F2——给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为：①给水泵的电机功率(可包括生活水泵、消防蓄水池泵)，电费= W×24×I×30× PE(元／月)。

I代表使用系数=平均每天开启小时数／24；②消防泵的电机费(包括喷淋泵、消防栓泵)，电费= W×24×I×30× PE，(元／月)；③排污泵的电机功率(包括集水井排水泵、污水处理排水泵)，电费=W×24×I×30× PE(元／月)：④维修费(元／月)。

F3——配供电系统设备维修费、检测费(元/月)。

F4——建筑、道路维修费(元／月)。

F5——电梯费用的核算：①电费=n ×W×24×I×30× PE(元／月)，其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。

居住类物业大致在0．4；②维修费(元/月)，可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修(包括人工费、材料费)；③年检费(元／月)。

此处的费用项F1 F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。

3．物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=∑Fi／S(i=l，2，3，4，5，6)(元／月·平方米)其中：
F2——清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值(元/月)。

F3——消杀费(元/月)。

F4——化粪池清理费(元／月)。

F5——垃圾清运费(元／月)。

F6——水池(箱)清洁费(元／月)。

4．物业管理区域绿化养护费用V4
V4=∑F i ／S(i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：
F1——人工费(元／月)。

F2——绿化工具费(元／月)。

F3——化肥除草剂等材料费(元／月)。

F4——绿化用水费(元／月)。

F5——园林景观再造费(元／月)。

5．物业管理公共区域秩序维护费用V5 V5 = ∑Fi / S(i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：F1——人工费(元／月)。

F2——服装费(元／月)。

F3——维修费(元/月)。

F4——日常保卫器材费(元/月)，包括对讲机、多功能警棍、110报警联网等。

F5——保安用房及保安人员住房租金(元／月)。

6．办公费用V6 V6=∑Fi／S(i=1，2，3，4，5，6，7)(元／月·平方米)常用全年的费用预算来折算出每月费用，即全年费用除以12个月，也可根据上年的年终决算数据，预算出今年的办公费。

其中：
F1——交通、通讯费用(元／月)。

F2——文具、办公用品等低值易耗品费(元／月)。

F3——车辆使用费(元/月)。

F4——节日装饰费(元/月)。

F5——公共关系费及宣传广告费(元／月)。

F6——办公水电费(元／月)。

F7——书报费(元／月)。

7．物业管理企业用于管理项目的固定资产折旧费V7 该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。

按实际拥有的上述各项固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。

值得注意的是，这里的固定资产应主要是直接用于该项目
服务的固定资产。

8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用V8 V8 =（投保总金额⨯保险费率）／保险受惠物业的总面积
为了从经济上保障住宅物业区内水、电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时修复和对伤员进行经济补偿，物业管理企业必须对这些设备设施投财产保险、相关责任保险(如电梯责任保险)、公众责任险。

保费按保险受惠物业总建筑面积分摊。

9．经业主同意的其它费用V9
该项是指业主大会同意的全体业主均能受惠的必要的服务费用。

10．不可预见费用V10 不可预见费用(一般按上述费用总和的1％～5％计)，考虑不可预见费的原因是物价上涨、银行利率调整及其他不可预见的临时性支出。

不可预见费应单独设账，严格控制其支出。

11．利润或管理酬金V11 按定额利润/酬金或行业利润率／酬金率确定。

定额酬金或利润是指双方协商在管理企业完成合同规定的服务任务情况下给服务者已固定数额的酬金或利润。

不过，现行最通常的利润酬金确定方式是以上述1~10项的支出之和为基数乘以行业利润率/酬金率付给管理企业利润/酬金，即
管理利润/酬金 = 服务费⨯行业利润率/酬金率
物业管理行业利润率/酬金率一般在8％~15％，具体的比率可由双方根据物业服务的标准等因素等协商确定。

值得注意的是这里所说的利润并不是物业管理企业的利润，也不是真正意义上的利润，只是一个项目的报酬。

12．法定税费V12 按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金包括：(1)须按营业额缴纳营业税，税率为5％。

(2)城市建设维护税，按营业税的7％计征。

(3)教育费附加，按营业税税额的3％计征。

合计总营业额的5．5％。

广州一般取
5.63%（含防洪费）
包干制服务费标准计算公式：
方法1 V = P1（成本）+ P2（利润）+ P3（税收）
= P1
+ P1 ▪Κ1（成本利润率）+ V ▪ 5.63%
V = P1（1
+ Κ1）/（1Κ2-5.63%）
依照《物业服务收费管理办法》规定，实行酬金制计费方式的物业服务费用不含税金。

酬金制服务费标准计算公式：
V = P1（各项服务支出）+P2（酬金）（P2 一般取P1 的8%~15%）
上述具体项目费用的测算，实际工作中多用表格的方式进行
第三篇：物业服务各单项费用测算公式--锋
各单项费用测算完毕进行加总，即为物业服务支出(成本)总额，加上物业管理酬金(酬金制)或法定税费及利润(包干制)后，即得出物业服务费总额。

以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。

（见《实务》教材第175页）目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式，有包干制和酬金制两种形式。

实行物业管理服务费用包干制时，物业管理服务费用的构成包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，这种收费方式类似工程采购中的固定总价合同。

实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金，这种收费方式，类似工程采购中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。

（见《经营》教材第187～194页“第二节成本估算方法”）
包干制：
包干制（收入）=成本+成本X税费（5.5%）+利润元／m2·月=成本+成本X税费（5.5%）+利润/可收费总建筑面积/12月如：(120万元+12万元)÷10万m2÷12月＝1.1元／m2·月
酬金制：
酬金制（收入）=支出+支出X酬金比例元／m2·月=支出+支出X酬金比例/可收费总建筑面积/12月如：120万元×(1+10％)÷10万
m2÷12月＝1.1元／m2·月
元／m2·月=人工费+办公费+共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费+保安费+清洁卫生费+绿化养护费+固定资产折旧费+保险费+专项维修资金/参与测算的物业总面积/12月
人工费=基本工资+社会保险费+福利费+加班费+服装费+工服洗涤费
福利费=福利基金（14%）+工会基金（2%）+教育经费（1.5%）加班费=2～3天/人*日平均工资（22个工作日/月）
办公费=交通费+通信费+低值易耗文具、办公用品费+书报费+宣传广告和市场推广费+法律费用+节日装饰费+办公用房租金共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费=维修保养费+装修费+能源费+康乐设施费+杂项费用
保安费=保安系统费+保安人员人身保险费+保安用房和保安人员住房租金
保安系统费=保安系统日常运行电费及维修保养费+日常保安器材费+更新储备金
清洁卫生费=清洁工具购置费+劳保用品费+清洁机械材料费+化粪池清理费+垃圾外运费+其他费用+水池清洁费
绿化养护费=绿化工具费+劳保用品费绿化用水费农药化肥费杂草清运费园林景观再造费
固定资产折旧费=交通工具+通信设备办公设备工程维修设备其他设备固定资产平均折旧年限一般为5年。

保险费=（投保的第i种保险种类X第i种保险种类的保险费费率）/参与测算的物业面积
专项维修资金=工资津贴等费用+设备、零部件和材料购置费+机械使用费+水、电、气费+管理费
第四篇：物业管理费测算
1、商业物业管理成本的主要由以下方面构成：
1)人工费用：包括工资总额及福利费。

2)环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费
用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。

3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。

4)绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。

5)公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。

6)公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费。

7)管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。

8)保险费。

9)不可预见费。

10)管理酬金。

11)税金。

--------------------物业管理收费标准测算初探
摘要：物业管理收费标准测算是确定收费高低的关键，合理的收费标准测算对保证企业持续经营发展，业主自觉自愿交费将起到积极作用。

而收费标准测算要考虑物业管理可能涉及的方方面面，力求全面、准确、合理。

物业管理收费标准是业主关注的热点之一，关于物业管理收费标准的测算，笔者曾与同行交流，发现一些问题，是共性的，现提出来供大家参考。

一、管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费等这项费用是指物业管理企业的人工费用，包括基本工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费及服装费。

（一）定员的确定：根据所管物业的规模、档次、业主的要求、管理的内容、管理目标确定岗位和人力资源配置。

（二）工资的确定：
1.按照不同的岗位设置和人力资源配置情况，参考所在地平均工
资水平，设定不同的薪酬标准。

采用这种办法时，不同岗位人员统一采用同类企业、同档次物业所采用的标准。

然而，各企业的工资标准，都是企业的秘密，况且相同档次的物业，不同的企业管理人员薪酬也有较大差距。

笔者作为招标专家参与某项目评标，曾有同一职位不同企业报价从 3600 元每人每月～ 9600 元每人每月之差。

2.按照社会职工平均工资计算。

政府每年3月公布上本省区域内职工平均工资，此数据具有权威性。

但需注意在每年年底测算下费用预算时，此数据相差两年，应加上调系数，采用历年平均上涨幅度来调整。

3.按照物业管理行业社会职工平均工资计算，地方政府会公布行业社会职工平均工资。

此数据应用于普通住宅小区计算偏高，用于高档大厦测算则偏低，差异较大。

4.加班费的测算：社会平均工资已包含了加班费用。

但是，物业管理行业加班数量远远大于其它行业，特别是在几个长假中，既要确保假期服务保障工作的正常进行，又要借假期进行一些平时难以开展的工作，如重要设备的大修和改造等。

笔者建议可采用每人每月2 ～3 天的标准计算，日工资按月工资除以 20.92 天计算。

5.保险费用：规定企业标要求应为员工建立基本养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险和住房公积金（五险一金）。

物业管理企业聘用了较多的外埠员工（包括外埠城镇员工和农民工），有关外埠员工的保险建立与缴费标准政府有专门的规定。

医疗保险缴费标准与进入成本标准是不一样的，一部分进入福利费开支。

二、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用1.历史成本法：根据历年成本开支情况，加上不可预见费（一般为10%，这主要是设备逐年老化，维修成本逐年增加，水电气价格也在逐年提高）。

2.简单测算法：按照设备或系统造价(投资)的 5% 6% 计算 , 公共设施维护费包括地面、墙面、天花、门、窗、锁、卫生洁具、屋面、道路等，可以按每平方米每月的费用来计算。

要增加一些系统的测试费、强检费、进口零件费等。

三、物业管理区域清洁卫生费用
该项费用包括清洁工具、消耗材料、劳保用品、化粪池清淘、垃圾外运及消纳、卫生防疫消杀、外墙清洗、铁艺围墙、艺术品保洁费用等。

其中是否包含地面、墙面、大理石翻新、地毯清洗等费用要特别说明。

若区域内有经营性餐饮项目，相关区域清洁卫生费用要提高30% ～ 50%。

四、物业管理区域绿化养护费用
包括绿植租摆、工具、劳保用品、绿化用水、药剂、杂草杂物清除、补苗、景观设计造型等费用。

简单算法是按同档次物业绿化养护标准，确定一个养护单价，如 0.85 元每月每平方米 , 乘以绿化面积。

同时要考虑节日装饰费用。

五、物业管理区域秩序维护费用
包括秩序维护系统委保费用、消防器材年检、无线频道占用与管理、保安住房租金、意外伤害保险等费用。

六、办公费用
包括交通费、通讯费、低值易耗品、书报、招待、广告宣传、市场推广、社区文化、办公用房租金、差旅费、会
议费、邮寄费、法律费、审计费、其他杂项等费用。

七、物业管理企业固定资产折旧
计提折旧的方法主要有两类：一类是平均年限法、平均工作量法等。

另一类是快速折旧法，如双倍余额递减法等。

鉴于物业管理企业固定资产规模较小，笔者建议可采取平均年限法，公式如下：固定资产折旧额 =（固定资产原值惠州业主论坛厦门业主论坛-未来海岸福建省物价委员会关于印发
《福建省物业管理服务收费管理规定》的通知
一九九九年十二月四日闽价［1999］房字443号
各市(地)物委(物价局)：
现将《福建省物业管理服务收费管理规定》印发给你们，请认真遵照执行，执行中有何问题，请迳报省物价委员会。

福建省物业管理服务收费管理规定
第一条为加强我省物业管理服务收费的管理，规范收费行为，维
护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《福建省价格管理条例》、《国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》(国发［1998］34号)等法律、法规和政策，制定本规定。

第二条本规定适用于在本省范围内实行物业管理服务的小区和楼宇的收费活动。

本规定所称的物业管理服务收费是指经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位，接受物业产权人、使用人的委托，对所辖的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。

第三条各级政府价格主管部门(下称价格部门)是物业管理服务收费的主管机关，价格部门应当加强对物业管理服务收费的监督和检查。

物业管理服务收费实行统一领导、分级管理。

省价格部门负责制定全省统一的物业管理服务收费规定，并管理在省及省以上工商行政管理部门登记注册的物业管理单位的物业管理服务收费；各地价格部门负责管理在市、县工商行政管理部门登记注册的物业管理单位的物业管理服务收费。

第四条提供物业管理服务的物业管理单位可收取物业管理服务费，物业管理服务费包括综合管理服务费、停车管理费、房屋装修垃圾清运费和特约服务费。

综合管理服务费是指物业管理单位按约定为物业产权人、使用人提供公共性服务所收取的费用。

停车管理费是指物业管理单位对物业管理区内车辆停放提供管理服务所收取的费用。

房屋装修垃圾清运费是指物业管理单位对物业管理区内的房屋装修过程中产生的建筑垃圾提供清运服务所收取的费用。

特约专项服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人的委托，为其个别需要提供服务所收取的费用。

第五条物业管理服务收费根据物业管理单位所提供服务的性质、
特点等不同情况，分别实行政府定价、政府指导价和经营者自主定价。

综合管理服务费、停车管理费实行政府定价；房屋装修垃圾清运费实行政府指导价；特约专项服务费除价格部门另有规定外，实行经营者自主定价。

第六条本规定所称的公共性服务内容包括：
1.监督物业产权人、使用人按有关规定装修、使用楼房，确保楼宇的安全使用；
2.公共环境卫生保洁工作，包括打扫公共走廊、楼梯、电梯、通道、周围道路、上下水管道、外墙清洗、公共水池和水塔的清洗以及垃圾清运等；
3.水电供应、机电、消防设备、公共供排水系统以及其它公共设施的日常维修保养工作；
4.安全保卫和消防监督工作；
5.绿化管理维护工作；
6.公共场所秩序的管理工作；
7.接受委托代收缴水电费、有线电视费、电话费和代收发报刊、信件等代办性质的服务工作；8.代表物业产权人、使用人协调解决日常生活中所涉及的公共事务； 9.其它管理服务项目。

第七条综合管理服务费实行分等级定价。

综合管理服务费的收费等级，由各市(地)价格部门按《福建省物业综合管理服务费收费等级考评目录》规定的考评项目、内容，结合当地实际，制定具体的收费等级考评办法。

各收费等级的收费指导标准，由各市(地)价格部门根据既要合理补偿物业管理成本费用，又要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以及按质论价的原则合理确定，并向社会公布。

同一城市范围内有两级以上价格部门的，其收费等级的考评办法和收费指导标准应主动协调，保持同城一致。

第八条各物业管理单位综合管理服务费，在物业管理区业主管理委员会(以下简称“业主管委会”)成立前，由物业管理单位根据其实际提供的服务，对照物业综合管理服务收费等级考评办法和收费指导标准，自评收费等级和收费标准，向价格部门申报，价格部门对其进行考评确定收费等级和收费标准，对普通住宅小区的收费标准要从严核
定；在物业管理区业主管委会成立后，由物业管理单位与业主管委会对照物业综合管理服务费收费等级考评办法和收费指导标准共同初评收费等级、协商具体的收费标准报价格部门核准。

在住宅区、高层商住楼(住宅楼)、别墅区、写字楼和工业区内为商业用途的物业，可在该物业综合管理服务费标准的基础上上浮，但最高不得超过150%；在住宅区、高层商住楼(住宅楼)、别墅区和工业区内办公的(不包括工业厂房中生产管理办公)，可在该物业综合管理服务费标准的基础上上浮，但最高不得超过100%。

第九条物业管理单位在申报物业管理服务收费时，应向价格部门提供工商行政管理机关核发的《企业法人营业执照》、物业管理行政主管部门核发的《物业管理企业资质等级证书》及小区物业管理服务等方面的资料。

第十条停车管理费和房屋装修垃圾清运费的收费办法由各市(地)价格部门制定。

第十一条物业管理单位在不影响物业产权人、使用人利益的前提下，利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动的，其收益应用于物业管理服务费用开支。

第十二条物业管理单位在物业管理过程中收取的水电周转金和公共水电费分摊问题，按如下规定执行：
1.水电周转金是在各个业主(住户)所使用的水电费未收缴上来之前，物业管理单位预先向水电部门代缴纳而垫支的费用。

物业管理单位将其承接管理的楼宇移交给其他物业管理单位时，应将水电周转金如数移交。

水电周转金实行政府指导价，由价格部门根据不同时期所需费用大小制定统一的标准和范围，物业管理单位承接物业管理之前必须向价格部门申报收费标准，并按价格部门批准的收费标准和范围收费。

2.公共水电费是小区、楼宇的消防和对讲系统、公共场所照明、清洗和绿化、电梯、中央空调、水泵等机电设备运行所发生的电费和其它公共用电、用水的费用开支。

多层住宅(无电梯)的综合管理服务费中已包含公共水电费，物业管理单位不得再向物业产权人、使用人收。