房地产业融资渠道单一市场去库存压力较大——对张家界市中小房企融资情况的调查

房地产业融资渠道单一市场去库存压力较大——对张家界市
中小房企融资情况的调查
闵子殷
【摘要】房地产业是国民经济的支柱产业,房地产市场的繁荣与否,直接影响到很多产业的发展.面对房地产业如何去库存的问题,笔者深入房地产企业、管理部门、银行等金融机构开展了调研,从目前的房地产库存、融资状况,进行了深入剖析,对如何促进房地产业健康发展,如何去库存问题,提出了可行性建议.
【期刊名称】《金融经济（理论版）》
【年(卷),期】2016(000)006
【总页数】2页(P128-129)
【关键词】房地产业;去库存;融资;政策建议
【作者】闵子殷
【作者单位】中国人民银行张家界市中心支行,湖南张家界427000
【正文语种】中文
为了详细了解张家界市辖内中小房企的投资销售、融资及风险状况，笔者对辖内7家金融机构、4家房地产企业、以及市房管局、国土局开展了专项调查。

调查结果显示：中小房企融资主要以银行贷款为主，部分房企涉及民间融资，由于全市房地产市场供过于求的基本矛盾持续，库存高位运行、有效需求不足，房地产开发不良贷款潜在风险仍不容忽视。

(一)全市房地产企业概况
以中小房企业为主，全国性大型房企入驻极少。

房管局数据显示：2015年10月末，全市房地产企业共137家，完成房地产开发投资21.07亿元。

全市房地产销
售面积106万平方米，其中住宅91.58万平方米，占86.4%，销售额为50.51亿元，其中住宅28.66亿元，占56.74%。

全市房地产库存面积217.29万平方米，
其中住宅125.53万平方米，占57.77%。

目前，全市仅一家全国知名综合性房地
产开发商碧桂园，于2008年在张家界国家森林公园旁开发集度假、居住、商业于一体的综合性项目，现已投资17亿元(含酒店)，可供出售233套，销售70套，
由于受房地产市场疲软大环境，以及项目投资起点高，地理位置离中心城区较远，配套设施未建设完备，而且不是刚性需求的共同影响下，销售率仅为30%。

(二)全市中小房企库存状况
商品房库存高企，有效需求不足。

2015年10月末，全市商品房累计可售面积129.35万平方米，同比下降41.2%，房屋新开工面积31.16万平方米，同比下降64.6%。

从张家界市人口结构情况看，全市常住人口151.9万人，人口流出(户籍
人口减常住人口)约20.22万人。

由于张家界常住人口基数较小，迁出人口高于迁
入人口等因素，决定其刚性需求潜力释放受到制约。

而张家界作为三、四线的内陆城市，对外来人口的吸引力有限，张家界以外的购房需求不足。

实地调查中，六家银行金融机构和大多数房地产企业均认为全市住房需求已近饱和，投资性置业购房需求受全国房地产市场疲软的影响而抑制，新就业和城镇化推动的购房(务工农民
返乡置业和进城就业置业)需求量平稳，难以推动市场需求高幅增长。

特别是，今
年以来房地产市场销售进度持续缓慢，商品房有效需求不足，库存去化难度加大。

刺激政策及时落地，政策效果初显成效。

目前，张家界地区刺激房地产市场购房需求的政策手段主要包括两个方面：一是贯彻执行国家层面支持个人住房贷款的新政，二是地方政府出台的购房货币奖励。

实地调查显示，“330”和“930”房贷新政
关于刺激改善性住房购买需求的金融政策得到贯彻执行，同时根据央行降息的政策
相应下调了个人按揭贷款利率。

2015年1-10月个人住房贷款余额56.97亿元，
比年初增加9.92亿元，增速较去年同期提高1.5个百分点。

地方政府鼓励购房需
求的货币奖励政策自去年10月起就已经生效并将持续至2016年。

截止2015年10月底，永定城区货币奖励购买普通商品住房1347户，金额548.45万元，发放非户籍人口在张家界购房的武陵源核心景区通行证213户，共计290张，带动商
品房销售14.5万平方米，约合5亿元。

(三)全市中小房企购置土地情况
全市住宅用地供应增速持续回落，部分已售土地仍未开发。

根据国土局数据显示，今年1-3季度，全市土地供应总量为183.7公顷，同比增加13.67%，其中住宅用地20.6公顷，同比减少23.54%。

土地出让总价款为5.53亿元，出让地价为921.26元/平方米，同比下降五成，其中住宅用地出让总价为2.12亿元，出让地
价为1937.09元/平方米，同比下降23.39%。

由于对未来房地产市场前景没有足
够的信心，部分中小房企近期开发投资意愿不强，多持谨慎观望态度。

房地产用地需求下降，对房地产去库存产生了较为积极的影响。

(四)棚改及保障性住房建设情况及影响
棚改及保障房建设强力推进，对房地产市场产生双重影响。

根据房管局数据显示，截至11月30日，全市开工建设保障性安居工程9600套(户)，开工率100%，其中：公共租赁住房7100套，包括新建开工3383套，改建147套，购买224套，长期租赁3346套；城市棚户区改造2500户，包括新建安居房390户，货币安置1158户，综合整治952户。

完成投资10.94亿，投资规模低于商品房开发建设。

由于全市去库存化压力较大，市政府新颁布实施的房屋征收补偿政策和市场租赁保障性住房管理暂行办法，分别明确要求实行城市棚户区和城中村改造100%货币化安置，以及通过长期租赁和市场购买的形式拓展保障性房源。

截止11月底，全市货币安置1158户，租赁住房3346套，购买224套，这有利于缓解商品房库存压
力，消化商品房存量，对房地产市场起到一定的刺激作用。

但对于货币化安置率较低的县乡，棚改及保障房建设的强力推进，对部分房地产销售产生一定挤出效应。

如辖内某县一项目受当地2015年春节期间经济适用房、廉租房放宽购买政策和与其相邻的经济适用房降价销售的双重影响，销售大幅减少。

2014年春节期间销售的商品房为35套，而2015年春节期间仅销售13套，同比减少20套。

(一)全市中小房企融资概况
中小房企融资渠道单一，以银行贷款为主。

房地产业是资金密集型行业，其项目投资一般由企业自筹资金、银行贷款和部分预售款构成。

据统计，房地产开发资金约80%直接或间接地来自于银行信贷，房地产开发的各个环节，房地产资金需求主
要由银行提供，包括土地款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。

辖内中小房企暂未发行债券或通过上市方式进行融资。

具体说来，10月末，全市
房地产贷款余额87.57亿元，同比增长21.4%，占全市各项贷款余额的24.05%。

其中，房产开发贷款余额13.63亿元，同比下降3.9%，占全市房地产贷款余额的15.56%，贷款利率普遍上浮20%-30%。

个人住房贷款余额56.97亿元，同比增
长23%，占全市房地产贷款余额的65%。

受资金紧张影响，个别房企涉及民间融资。

调查发现，由于各商业银行对三、四线城市房地产开发贷款审批较严，而且放贷比例也有明确的限制，故银行贷款不能满足房地产企业项目开发的资金需求。

而长期以来，全市房地产开发企业以本土中小房企为主。

个别房地产企业受自有资金不足影响涉及民间融资，由于民间融资较隐蔽和复杂，难以准确统计。

据初步估算，全市民间融资规模大致在3亿元左右，
利率水平一般为月息3分。

(二)全市中小房企风险状况
房地产不良贷款率略有上升。

10月末，全市房地产业贷款不良率1.64%，比年初上升1.47个百分点。

其中，个人住房贷款不良率为0.47%，比年初上升0.3个百
分点。

部分房地产开发贷款及个人按揭贷款风险开始显现，主要是由于个别房企为缓解建设资金压力，通过民间高息融资，致使财务负担加重，在当前房地产市场疲软的背景下，经营突显困难，极少数房企建设资金断链。

(一)多措并举提振购房需求，加大库存去化力度。

当前房地产市场主要矛盾已从“控房价”转为“去库存”。

地方政府可以从以下几个方面提振购房需求，消化存量商品房。

一是基于总量政策边际效应减退的考虑，出台政策鼓励外出务工人员返乡置业。

一方面可以化解“结构性库存”，另一方面能够推进新型城镇化，夯实经济发展的内需动力。

二是依托张家界丰富的旅游资源，加大宣传力度，吸引更多的外籍居民来张家界居住生活，积极推动全市房地产业向旅游地产、养老地产、文化地产等多元品质地产转型升级。

三是加速推行棚改安置货币化，提高货币化补偿安置比例，有利于加速存量住房去化力度。

四是改进购房货币奖励的操作流程，提升购房奖励的便利度。

五是引导辖内银行降低二套房首付比例，同时降低对首套房的贷款认定门槛。

六是降低非普通住房购置税费等。

(二)金融机构要加强房地产项目管理，加大房地产开发不良贷款防控力度。

从当前房地产企业资金链断裂的案例来看，主要是由于房企挪用房产开发资金，借取民间高息融资扩张发展等情况引起。

金融机构要加强房地产开发项目管理，不断提升风险管理水平。

一是要控制信贷资金用途。

做到房产开发资金专款专用，杜绝房企资金挪用、套取银行信贷资金。

二是要全面掌握项目资金来源与支出情况。

不仅要管理好信贷资金使用情况，对于项目的自有资金来源是否存在高息融资，项目进展是否符合贷款申请时的规划等情况，要全面掌控，同时，应高度关注民间融资向房地产市场蔓延的风险，防范房企因民间融资而转嫁的贷款违约风险。

三是及时帮助企业脱困。

加强与出现困难的房地产开发企业联系，对未来有前景，短期内资金周转困难的企业，要及时给予贷款展期、借新还旧、注入新的流动资金等进行帮扶，帮助企业度过难关。

(三)建立多元化的房地产投融资体系，缓解中小房企融资压力。

房地产业从前期决策阶段到实施阶段都需要雄厚的资金作为支撑，是资金密集型行业。

在房地产发展较为成熟的国家，房地产开发企业主要采取债券、房地产投资信托、房地产产业基金等形式来自筹资金。

借鉴国外先进经验，积极拓宽房地产的融资渠道，在严格监管的条件下建立多元化的房地产金融体系，分散银行信贷企业的风险。

一是建立和培养房地产信托投资机构。

二是培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化。

三是发展房地产基金。

四是探索股权融资、依托融资、银行融资、基金融资、债券融资等组合式融资模式。

(四)建立科学合理的房地产税制体系，合理疏导住房购买需求。

在现有房地产业税制体系基础上，提高保有环节税收比重，同时对保障性住房、首套房、改善性住房、多套房等实行差别计价政策，目的是合理疏导住房购买需求，抑制房产囤积空置和房地产商的捂盘、惜售、囤地等炒作行为。