防渗漏监理实施细则

鑫都城鑫峰苑二期
防
渗
漏
方
案
建设单位：上海曹峰置业有限公司
工程名称：鑫都城鑫峰苑二期
编制人：
工程概况
1、工程名称:鑫都城鑫峰苑二期
2、工程地点：上海市闵行区莘庄工业区115—C地块
3、建设单位：上海曹峰置业有限公司
4、设计单位：上海城乡建筑设计有限公司
5、施工单位：上海市莘庄工业建筑安装工程有限公司
6、工程简况：
鑫都城鑫峰苑二期工程总建筑面积为86583平方米，共为18幢住宅。

其中：6层12幢,14层为2幢，11层为4幢。

二、防渗漏质量控制：
（一）、砌体工程质量控制:
1、规定：
⑴砌体施工应设置皮数杆，并根据没计要求、块材规格和灰缝厚度在皮数杆上标明皮数
及竖向构造的变化部位。

灰缝厚度控制在8～12mm。

⑵砌筑顺序应符合下列规定：
1)基底标高不同时，应从底处砌起，并应由高处向低处搭接。

2)内外墙应同时砌筑.当不能同时砌筑时，应按规定留槎并做好接槎处理。

⑶砌筑前，应将砌筑部位的砂浆和杂物等清除干净,并浇水湿润。

⑷砌体表面平整度、垂直度校正必须在砂浆终前进行.
⑸设计要求的洞口、管道、沟槽和预埋件等应在砌筑时正确留出或预埋.宽度超过300mm
的洞口应设置过梁。

砌体中的预埋件应作防腐处理。

⑹住宅工程的砌体施工质量控制等级，应选用B级以上。

其砌筑人员均应取得技术等级证
书。

为落实操作质量责任制,墙面注明操作人员、质量实测数据.
⑺对进入施工现场的建筑材料,应按产品标准进行质量验收，并作好验收记录。

对质量不
合格或产品等级不符合要求的，不得用于砌体工程。

为消除外墙面渗漏隐患，不得将
有裂缝的砖面、砌块面砌于外墙的表面。

⑻填充墙砌至接近梁、板时，应留一定空隙，在抹灰前采用侧砖或立砖或砌块斜砌挤紧，
砌筑砂浆应饱满。

⑼封砌井架通道外墙，必须先将残留砼、砂浆等沉渣彻底清理干净，经隐蔽验收后方可
进行；当砌至梁、板底时空隙留置时间不得少于24小时。

封堵外墙支模洞、脚手眼等,
应在抹灰前派专人实施，在清洗干净后应从墙体两侧封堵密实确保不开裂、不渗漏,
并加强检查，由施工单位会同监理单位做好隐蔽工程验收。

⑽砌体施工时，楼面和屋面堆载不得超过楼板的设计允许荷载值；当现浇楼板砼尚未达到设计堆载强度时，板面不得堆载建筑物，以免板底产生裂缝。

⑾设置钢筋混凝土构造柱的砌体，应按先砌墙后浇柱的施工程序进行。

构造柱与墙体的连接处应砌成马牙槎，从每层柱脚开始，先退后进，每一马牙槎沿高度方向的尺寸不
宜超过300mm.沿墙高每500mm设2×Ø6的拉结钢筋，每边伸入墙内不宜小于1M。

预留
伸出的拉结筋不得在施工中任意反复弯折，如有歪斜、弯曲，在浇灌砼之前，应校正
到准确位置并绑扎牢固。

在浇灌砖砌体混凝土构造柱前,必须将砌体和模板浇水湿润，
并将模板内的落底灰、砖渣和其它杂物清除干净。

砌墙时,应在各层柱的底部（圈梁
面上),以及该层二次浇灌段的下端位置留出二皮砖洞眼，供清除模板内杂物用。

清除
完毕应立即封闭洞眼。

⑿利用砌体支撑模板时，为防止砌体松动，严禁采用“蚂蝗钉”直接敲入砌体的做法.应采取可靠措施,防止砌体变形、开裂，杜绝渗漏隐患.
⒀为防止外墙面渗漏水,伸出墙面的雨蓬、敞开式阳台、空调机搁板、遮阳板、窗套、外楼梯根部及凹凸装饰线脚处，应采取切实有效的止水措施(例：做砼反口等)。

⒁砌体竖向的灰缝砂浆要饱满，严禁采用“装头缝”的做法.
2、预防外墙渗漏的要求：
外墙墙体渗漏主要表现在女儿墙渗漏、外墙裂缝渗水、墙洞渗水、外墙砼墙与砖墙交接处渗水、框架结构填充墙渗水等等.
⑴预防女儿墙渗漏要求：
1)女儿墙砌体应采用实心砖砌筑,钢筋混凝土构造柱与女儿墙顶和钢筋混凝土压顶连
接.先砌后浇钢筋混凝土构造柱，砌体的灰缝应横平竖直，厚薄均匀、水平，竖向
灰缝的砂浆饱满度大于80％，并不得出现透明缝、瞎缝、假缝。

2)现浇钢筋混凝土女儿墙与屋面如不同时整体浇筑，施工缝应留在屋面结构以上
100mm位置。

⑵预防外墙裂缝渗水要求：
1）对进入施工现场的砌体材料应按产品标准进行质量验收。

2）应严格控制砌体材料砌筑时的含水率。

3) 砌筑应上下错缝，内外搭砌。

水平、竖向灰头缝饱满度达80%以上,每砌完一步架都应
进行紧缝、刮缝，以减少外墙渗漏点。

为提高灰缝的强度，减少裂缝产生，梁板面至门窗头这一段砌体的砂浆不应底于M7。

5。

⑶预防墙洞渗水要求：
1) 砼外墙穿墙螺杆洞在粉刷前,设专人先用泡沫剂打在两头留1—2公分左右,在用1：2
水泥砂浆将洞口嵌密实，并经专职管理员进行全数检查，复核合格后才可进行粉
刷。

2) 脚手洞镶砌时，特别是外墙面,应分内、外2次，以半砖嵌砌，砖四周应有10mm的灰
缝，中间塞有砂浆层,外墙应凹进20mm，以l：3水泥砂浆找平.堵洞砖需先用水湿
润，洞壁四周也要浇水湿润，且注意灰缝的饱满度。

3)对于外脚手拉结铅丝洞、避雷铁脚洞及落水管骑马钉洞产生的裂缝需及时进行整
修，杜绝渗水。

⑷预防外墙的砼墙与砖墙交接处渗水要求：
1) 在混凝土墙与砖墙交接处的内外两侧，敷设宽度不小于200mm的钢丝网片，网片应
绷紧分别固定于混凝土与砌体上的粉刷层内,确保网片粘结牢固。

2) 框架柱与砖墙相接处应留2×Ø6@500拉结筋，锚入砖墙≥1000mm，端头设弯钩，砌
筑时平放入灰缝内.
3）填充墙砌至接近梁、板底时，应留下一定时间后在抹灰前采用侧实心砖斜砌挤紧，其倾斜度为60度左右，砌筑砂浆应饱满.
（二)、外墙饰面和抹灰工程监理质量要求：
1、基层处理要求：
⑴砖墙面：抹灰前必须对墙体进行湿润（隔夜浇水，一般浇2遍,吸水深度8～10mm）,后
层抹灰应在前层抹灰砂浆具备足够强度后进行，每层抹灰面时应注意前层抹灰面的湿
润程度。

抹灰砂浆必须与基层粘结牢固，必要时可在砂浆中掺入107胶等胶结材料,以
提高抹灰砂浆的粘结强度.
⑵砼墙面：抹灰前先进行基层处理，使之达到必要的粗糙度，可采用：①凿毛处理，每
平方米应不少于200个凿点;②甩浆法，水泥浆水灰比宜控制在0。

3~0.4范围内，甩浆
后养护三天后抹灰.砖墙与砼结构的连接处宜采用金属网拉结处理，并绷紧牢固，金
属网与各基体的搭接宽度不应小于10mm。

2、抹灰层的主要工序：
⑴一般抹灰层：应采用“铁板抄”即结合层（3～5mm)、找平层（7～9mm）、面层(7～9mm)
的工序施工应待前一层抹灰凝固后，再抹后一层，一般宜隔夜进行。

⑵东山墙的抹灰层：受上海地区主导风向的影响，住宅建筑的东山墙粉刷应当引起高度
重视。

应掺10％107胶水，水泥、砂、107胶水的配合比1:3：0.1，面层的抹灰层在凝
结前应防止过快干燥和暴晒、水冲,以及撞击、振动。

3、细部构造的防水处理：
⑴挑檐、雨棚、阳台、空调小平台等细部构造应用水泥砂浆抹光，其顶部应做足够的流
水坡度，避免倒泛水或积水.
⑵细部构造的下口应做滴水线或挂落线。

滴水线应用嵌条子做法,严禁拍条或勒线，一般
深10mm，上宽7mm,下宽10mm，距外表面不大于30mm；挂落线一般宽40mm，厚8～10mm,
要求外低内高，并在与墙面交接处，沿墙用水泥砂浆粉出高120mm的线脚。

（三）、厕浴间等有防水要求的楼地面质量要求:
1、地面泛水倒坡：
表面不平有积水，坡度不顺引起倒流水。

(1)厕浴间等有防水要求房间的地面坡度要求距排水点最远距离处应控制在2%；且不大于
30mm，坡向准确。

(2)严格控制地漏的标高,地漏应低于排水地面表面5mm。

地漏处的汇水口应呈喇叭口型，
汇水性好，确保排水通畅.为防止地漏渗漏,在地漏四周补缺混凝土时，应分数次浇捣
(一般不少于2次），每次浇捣后应做盛水24小时试验。

有防水层时，应将防水层做至
地漏口。

(3)厕浴间等有防水要求的房间地面应比走廊及其它地面低20～30mm。

2、墙身返潮和地面渗漏：
⑴厕浴间等有防水要求房间的防水的处理必须满足设计要求，并要与地漏、墙体、管道
门口等处结合严密，防止渗漏。

⑵厕浴间、厨房等有防水要求的楼地面工程,按强制性标准必须设置防水层。

⑶厕浴间的挡水导墙施工时，截面应不小于规范规定的尺寸，浇捣导墙时，与楼板结合
处要进行施工缝处理,最好与现浇楼板同时浇捣，并做到浇捣密实。

⑷为防止预留洞渗漏,预留孔补缺混凝土时要求分层浇捣 (不少于2层)，每次浇捣后做
盛水24小时试验。

如预留孔过大时(长边大于250mm)，预留范围内的楼板钢筋应保留
或管道安装后再设置构造钢筋。

如有管道井,根部应设置挡水导墙。

⑸在铺设找平层前应对立管、套管和地漏与楼板节点之间进行密封处理，并应在管四周
留出深8—10mm的沟槽，采用防水卷材或防水涂料镶住管口和地漏。

穿越楼面的管道
及地漏应在管道外壁做水泥砂浆馒头形状，以加强防水。

3、楼面与屋面相接处的防渗水及阳台地面的要求：
⑴在楼面上设置混凝土止水带.
⑵调整楼面与屋面的结构高差。

⑶阳台地面必须组织排水，竖向排水尽可能进入屋面雨水管；阳台地面找坡，地面排水
坡向要正确，要做泼水试验，无积水现象.
（四)、门窗工程质量控制要求：
1、安装塑钢门窗的防渗漏处理：
⑴门窗应利用预留洞安装,不得采用边安装边砌口的施工方法。

⑵门窗框安装应按规范规定，根据不同的墙体材料选用适合的固定方法：
1) 砼墙洞口应采用射钉或塑料膨胀钉固定；
2）多孔砖墙洞口应在砌筑时埋入预制砼块，采用射钉或塑料膨胀螺钉固定，砼预制块距砖口上下各180mm处设一块外，其余间距应大于600mm对称设置。

⑶外墙门窗安装组合窗和连门窗时。

应将两窗框与拼模料卡接，卡接后应用紧固件双向
拧紧,其间距不大于600mm,紧固件端头及拼樘料与窗框间的缝隙应采用嵌缝膏进行密
封处理。

⑷门窗框固定后，框与墙体间缝隙均匀,侧边缝隙应采用聚氨酯发泡剂等弹性材料分层填
塞，填塞饱满密实，洞口内外侧与窗框之间应采用水泥砂浆填实抹平，洞口外侧应留
设5~8mm槽口（其深度也应符合相关要求)，待水泥砂浆硬化后，采用防水嵌缝膏进行
密封处理，防水嵌缝膏宜采用黑色材质.
⑸安装玻璃时,应在门、窗扇四边槽内设有玻璃垫块起承重、抗震作用,采用聚氨乙烯胶
加以定位。

玻璃入槽后用压条固定。

⑹安装塑钢门窗时，应注意成品保护。

保护膜应完整,以防止水泥、石灰、涂料等污染门
窗框、扇的表面。

待安装完成后并在竣工预验前方可清除保护膜，其表面必须洁净、
平整、光滑,表面外观不得有划痕、碰伤、型材无开焊、断裂或弯曲等现象.
2、外墙门窗防渗漏处理：
⑴为防止外墙门窗洞口尺寸与位置偏差，造成窗口四侧边间隙过大或过小而渗水，施工
要点如下:
加强门窗洞口控制，结构上下、水平的偏差控制在10mm以内。

尤其对外墙饰面砖的装饰工程。

事前做好饰面的预排设计，经设计等部门许可,结构施工时做一定的调
整，上下过线，左右水平兜通，确保洞口尺寸符合要求。

但窗框的接头与拼管不得固
定在填灰层上，防止填灰起壳和松动现象。

⑵预防窗口砼浇捣不密实引起的渗漏，施工要点如下：
填充墙的窗台在浇捣细石砼时，要确保外口砼的厚度不小于60mm,并伸进窗间墙60mm。

捣成内高外低的形状。

⑶为预防嵌樘工作的马虎引起的渗漏，施工要点如下:
1) 嵌樘工作必须专题交底，专人操作，专项监查，要留有书面记录，以便责任制的追
溯。

2) 固定必须牢固后方可进行嵌樘工作。

3) 以水泥砂浆为填嵌材料，必须分层填嵌，表面要抽平、密实，不得有开裂现象。

4）以弹性材料为填嵌时，应全部填嵌饱满.
⑷为预防密封膏达不到要求而引起的渗漏，施工要点如下：
1)打胶前，应认真贴好窗框与墙侧边的保护纸，每边咬口要越小越好,打好胶后，刮
压光滑密实,随即扯掉保护纸,以免时间过长，胶固化后，粘在保护纸上，而在扯
掉保护底时，胶随着扯动产生隐性开口.
2)在窗的拼接处、铰链处、窗角处，打胶时要先调整好注胶枪口的大小,在这些部位
应先注胶，后打大面。

3)密封胶处理时,要待窗侧边的砂浆等饰面材料达到一定的干燥，以保证胶与墙体的
粘结。

（五）、屋面防水工程监理质量要求：
1、屋面工程要求：
⑴屋面工程施工前应编制防水工程的施工方案或技术措施。

⑵屋面工程施工中，应按施工工序、层次进行检验，合格后方可进行下道工序、层次的
作业。

⑶屋面工程的防水作业必须由防水专业队伍或防水工实施，严禁非水专业队伍或非防水
工进行屋面工程的防水施工。

(4）屋面工程所采用的防水、保温隔热材料应有材料质量证明文件，并经指定的质量检测部门认证，确保其质量符合技术要求。

材料进场后，施工单位应按规定取样复试，监
理单位须落实见证取样送样制度,严禁在工程中使用不合格的材料。

2、平瓦屋面工程要求：
⑴平瓦屋面一般采用现浇钢筋混凝土斜屋面做基层，施工时屋面要浇捣密实，坡度正确，
并在基层表面进行防水处理。

⑵天沟、斜沟和檐口一般用镀锌薄钢板制作，钢板厚度为0。

45～0.75mm,并刷一度防锈
底漆和两度罩面漆,钢板伸入瓦下面不应小于150mm，钢板必须平整,不得翘边.
(3) 选用瓦片时，要注意瓦片的几何尺寸、表面是否有裂缝等质量问题,有条件最好通过
预排来检验瓦片的规格是否符合要求、搭接是否有问题。

（六)、上、下水管道工程监理质量要求：
1、一般规定：
⑴管道安装工程的施工应具备下列条件:
1）设计图纸及其他技术文件齐全，并经会审通过；
2）有批准的施工方案或施工组织设计，已进行技术交底；
3) 材料、施工力量、机具等已准备就绪，能正常施工并符合质量要求；
4）施工现场有材料堆放库房,能满足施工需要。

⑵在整个楼层结构施工过程中，应配合土建作管道穿越墙壁和楼板的预留孔洞。

孔洞尺
寸当设计未规定时，比管材外径大50~100mm.管道安装前，应检查预留孔的位置和标
高，并应清除管材和管件上的污垢。

⑶管道应设计规定设置检查口或清扫口。

检查口位置和朝向应便于检修.当立管设置在管
道井、管窿或横管设置在吊顶内时，在检查口或清扫口位置应设检修门。

2、管道材料制要求：
(1)管材、管件等材料应有产品合格证，管材应标有规格、生产厂的厂名和执行的标准号，
在管件上应有明显的商标和规格。

包装上应标有批号、数量、生产日期和检验代号。

(2)胶粘剂应标有生产厂名称、生产日期和有效期，并应有出厂合格证和说明书。

(3)防火套管、阻火圈应标有规格、耐火极限和生产厂名称.
3、管道粘接要求：
⑴管材或管件在粘合前应将承口内侧和插口外侧擦试干净，无尘砂与水迹.当表面沾有
油污时,应采用清洁剂擦净。

⑵管材应根据管件实测承口深度在管端表面划出插入深度标记。

⑶胶粘剂涂刷应先涂管件承口内侧，后涂管件插口外侧.插口涂刷应为管端至插入深度
标记范围内.
(4) 胶粘剂涂刷应迅速、均匀、适量，不得漏涂。

4、埋地管道铺设要求：
⑴铺设埋地管,可按下列工序进行：
1)按设计图纸上的管道布置，确定标高并放线，经复核无误后，开挖管沟至设计要
求深度；
2)检查井贯通各预留孔洞;
3)按各受水口位置及管道走向进行测量，绘制实测小样图并详细注明尺寸、编号；
4)按实测小样图进行配管和预制：
5)按设计标高和坡度铺设埋地管；
6)作灌水试验，合格后作隐蔽工程验收.
⑵铺设埋地管道宜分两段施工。

先做设计标高±0.0以下的室内部分至伸出外墙为止,管
道伸出外墙不得小于250mm;待土建施工结束后，再从外墙边铺设管道接入检查井。

⑶埋地管道的管沟底面应平整，无突出的尖硬物。

宜设厚度为100～150mm砂垫层，垫层
宽度不应小于管外径的2.5倍，其坡度应与管道坡度相同。

管沟回填土应采用细土回
填至管顶以上至少200mm处，压实后再回填至设计标高.
5、楼层管道安装要求：
⑴楼层管道的安装，可按下列工序进行：
1) 按管道系统和卫生设备的设计位置,结合设备排水口的尺寸与排水管口施工要求，
配合土建结构施工，在墙、梁和楼板上预留管口或预埋管件；
2）检查各预留孔洞的位置和尺寸并加以贯通；
3) 按管道走向及各管段的中心线标记进行测量，绘制实测小样图,并详细注明尺寸；
4) 按实测小样图选定合格的管材和管件，进行配管和裁管。

5）选定支承件和固定支架形式，按本规程第4。

1.8条规定的管道支承间距选定支承件规格和数量；
6）土建墙面粉刷后，可将材料和预制管段运至安装地点，按预留管口位置及管道中心线，依次安装管道和伸缩节,并连接各管口;
7) 在需要安装防火套管或阻火圈的楼层，先将防火套管或阻火圈套在管段外，然后
进行管道接口连接.
⑵立管的安装应符合下列规定：
1)立管安装前,应先按立管布置位置在墙面划线并安装管道支架。

2)安装立管时，应先将管段扶正,再按设计要求安装伸缩节。

此后应先将管子插口
试插插入伸缩节承口底部。

立管安装完毕后应堵洞或固定套管。

目录
一、工程概况
防渗漏监理实施细则二、防渗漏质量控制要点
（一）、砌体工程监理质量控制要点
（二）、外墙饰面和抹灰工程监理质量控制要点
（三)、厕浴间等有防水要求的楼地面监理质量控制要点
(四）、门窗工程监理质量控制要点
(五）、屋面防水工程控制要点
（六）上、下水管道工程监理质量控制要点。