城市综合体定位报告
龙岗万科广场调查报告
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业态与品牌
楼层业态分布 L3 现场照片
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业态与品牌
楼层业态分布 L4 家庭餐饮 影院 溜冰场 数码 美容 SPA 美甲 美发
冠军溜冰场
影院
春满园
• L4层为垂直人流末端层，因L5层不具平面人流动线，以L4层为各店铺作独立引导。因此L4层 的业态规划上，主要强调业态的人流吸引力，以及业态消费客群的特定性；本楼层以餐饮、娱 乐、美丽为主要业态，西侧为星美影院，在东侧为春满园，在中部设置冠军溜冰场； • L4层在中庭上是主题建筑造型天眼，与具有强景观效果的娱乐业态溜冰场的建筑上互相呼应， 从视觉上得到很好的提升。在楼层的景观打造上，也十分受餐饮业态的欢迎，在招商上提高了 可谈判性，减轻了高楼层的招商障碍。特色餐饮主要引进了绿茶、鑫泰、炉鱼等，美丽业态按 面积需求设置，大面积诉求业态（SPA）位于人流动线末端，小面积业态（如美甲）作人流动 线动区布置。
5
项目概况
万科广场营建大事记
时间 2006.7.22 2010.12 2011.6.28 2011年底 2012.8 2013.4-9 重要节点 从深圳九州公司取得龙岗中心城“新老西村”旧改项目（即本项目所在地块） 深圳市万科商业管理有限公司成立 《深圳万科商业策略发布暨万科广场推介会》 宣布正式进入商业地产 确定三大商业产品线并公布首个旗舰项目（本项目）拟 于2012年底开业 星美影院、冠军冰场正式签约 机电进场安装 公共装修 试营业，当天即实现12.7万客流量、 716万营业额，试业一个月实现日均人流5 万，日均销售额近300万。 全面开业仪式
2013.12.21
2014.1.24
6
1 2 3
项目概况 交通与商圈 商业定位 业态与品牌 建筑设计 经营情况 借鉴意义
成都重庆商业综合体考察报告
酒吧、特色餐厅等设施
国际品牌服饰、世界名品店、数
码广场、超市、餐饮名店、美食
广场外，还包括国际电影院、动
感电玩城、高级商务会所等。
恒大中心（HDCentre）办
公楼
恒大中心总体量约6万平方米开 启“纯租赁”模式，以单一产权， 保证企业经营管理与维护的统一 性。这种模式是商务地产革新与 国际商务新趋势。也将带来良好 的客户质量和更高品质的物业服 务。纯租凭业态，统一管理，统 一运营，别于传统写字楼的专业 化物业服务，最大限度地保证物 业的高端商务品质。超国际甲级 写字楼为企业稳定发展护航，充 分保证入驻企业形象，高端企业 入驻首选。
IFS国金中心商场
IFS国金中心商场
成都国际金融中心定位：共八层 的超级购物中心，将汇聚近300 个品牌将成为成都最高档次、最 具规模和影响力的地标性建筑物， 将引进数百个成都最具代表性的 商铺，其中包括世界上出名的国 际名牌、港澳名牌，再加上其九 龙仓本身之马哥孛罗酒店等，有 望成为西部较具影响力的商贸中 心，
维拓记——成都-重庆商业综合体考察
成都-第一天
恒大广场 IFS国金中心商场
远洋太古里
成都恒大广场
恒大广场位于提督街99号，成都中央商务区CBD核心原点，毗邻城市东西主干道蜀都大道核心段总府路，，占地52亩， 总投资超过56亿元，由国际级购物中心（TheONE)、超甲级写字楼（HDCentre恒大中心）、顶级住宅及超五星级酒店 （St.Regis瑞吉）组成，汇集各国美食和国际知名品牌，奢华的酒店服务、高标准的住宅享受、全新的购物体验以及高品质的 写字楼物业品质、将成为成都全新的地标级城市综合体。项目总体量430,000平方米，项目裙楼1-5层及B1层为100,000平米购 物中心。4栋塔楼分别为42,000平米酒店，60,000平米写字楼及2栋144,000平米高级公寓。三座塔楼修成后，还将专门修建面 积12万平方米的三层地下停车场，共有机动车停车位1533个，非机动车车位2000个，停车问题可以完全解决。
商业综合体调研报告(精选多篇)
商业综合体调研报告(精选多篇)正文第一篇：商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告来源：焦点房地产网20XX年06月23日11:18 我来说两句(0)前言中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。
随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。
就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。
通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。
开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更具体的还能彰显企业综合实力。
城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shopping mall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。
谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。
杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了20XX中国城市综合体的元年。
20XX年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。
总的特点1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、**、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。
大悦城市调报告
天津市大悦城调研报告1、项目基本信息天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。
项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。
周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。
区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。
项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。
日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。
资源优势天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社机电顾问：香港沣信交通顾问：香港弘达物业顾问：中粮凯莱物业灯光顾问：美国CD+M灯光设计：照奕恒2、开发商介绍中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。
利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。
中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。
在建项目的财务分析报告(3篇)
第1篇一、项目概述本项目为某房地产开发公司投资建设的住宅及商业综合体项目，位于我国某一线城市核心区域。
项目总投资约为10亿元人民币，预计建设周期为3年。
项目主要包括住宅、商业、地下车库等设施。
本报告将对项目的财务状况进行详细分析，以期为项目投资决策提供参考。
二、项目财务状况分析（一）项目投资结构1. 投资总额及构成项目总投资为10亿元人民币，其中：- 土地购置及开发费用：3亿元- 建筑安装工程费用：4亿元- 设备购置及安装费用：1亿元- 其他费用：2亿元2. 资金来源项目资金来源包括：- 自有资金：3亿元- 银行贷款：4亿元- 其他融资：3亿元（二）项目成本分析1. 土地成本土地购置及开发费用为3亿元，占项目总投资的30%。
该费用主要包括土地购置费、规划设计费、基础设施建设费等。
2. 建安成本建筑安装工程费用为4亿元，占项目总投资的40%。
该费用主要包括主体结构、装修、安装等费用。
3. 设备购置及安装费用设备购置及安装费用为1亿元，占项目总投资的10%。
该费用主要包括电梯、消防设备、安防系统等设备购置及安装费用。
4. 其他费用其他费用为2亿元，占项目总投资的20%。
该费用主要包括市场推广费、销售费用、管理费用、财务费用等。
（三）项目收入预测1. 住宅销售收入预计项目住宅销售面积为20万平方米，平均售价为每平方米2万元，预计销售收入为40亿元。
2. 商业销售收入预计项目商业面积为5万平方米，平均租金为每平方米5000元/月，预计销售收入为3亿元。
3. 其他收入其他收入包括物业管理费、停车费等，预计年收入为0.5亿元。
（四）项目盈利能力分析1. 预计年营业收入预计年营业收入为43.5亿元（住宅销售收入40亿元+商业销售收入3亿元+其他收入0.5亿元）。
2. 预计年营业成本预计年营业成本为9.5亿元（土地成本3亿元+建安成本4亿元+设备购置及安装费用1亿元+其他费用2亿元）。
3. 预计年利润预计年利润为34亿元（营业收入43.5亿元-营业成本9.5亿元）。
保定未来石商业综合体项目定位报告
实施“北跨、南进、东拓、西优、中提“的空间战略
城市性质确定为国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的 重要城市，先进制造业及现代服务业基地
至2020年，中心城区城市人口180万人，建设用地规模180 平方公里
2021/8/12
保定中心城区规划
保定城市规划突破行政区划界限，强化了中心城市，提高了 城市幅射力，拉大了城市框架
时代商厦
国贸 新高点家具
万博广场 （沃尔玛） 燕赵国际 （乐购）
早市 新天地百货
大世界
香江好天地
16
高区商圈
高区商圈特色： •以保百购物广场为代表 •保百购物广场是目前保定市场上 最高端的综合性商场 •认知度高，设施及装修档次较高 •商圈内商业正处于起步阶段，但 发展迅速。 •主要客群为高区中高端消费人群。
区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 目前处
于快速发展的初始阶段
人均GDP与房地产发展关系
0-800US$
800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$
启动期 展期
生存需求
超速发展 单纯数量型
高速 快速发展期
生存发、展改善期需求
兼有
快速发展 以数量为主，数 量与质量并重
中国电谷已经形成国内唯一的集风能、太阳能、输变电、储能、 节能节电于一体的产业体系新能源，产业集群形式日趋明晰
高新区电谷规划示意图
2021/8/12
8
产业层面
市区周边各科技园及工业园，在提高地区经济的同 时，还将产生大量的，消费需求。
园区名称
园区产业
主要企业
英利绿色能源控股有限公司、保定 保定国家高新区中 能源、软件开 天威集团有限公司、乐凯集团、河
2018年宁波鄞州区南部商务区综合体地块商业定位报告50P以上
环球银泰城 0.5km
海港城 3.3km
社区型 （实用型・社区服务型）
高品质 （感官重视・高质环境・娱乐志向型）
联盛 广场
2.5km
海港城
3.3km
明州里
2.7公里
万象汇
4.0km
宝龙城
印象城
4.0km
诗美地
4.4km
万达 广场
2.6公里
环球
银泰城
0.5km
广域型
（观光型・广域集客型）
基本型
商业竞争对手-环球银泰城
5
海港城
购物中心
中档 13万方 2017.5
6
诗美地
购物中心
中档 14万方 2019.12
7
印象城
购物中心
中档 13万方 2012.12
8
万象汇
购物中心
中档 10万方 2019年底
5km
3km
联盛广场 明州里 2.5km 2.7km
万达广场 2.6km
诗美地宝龙广场 4.4km
印象城 万象汇 4.0km 4.0km
印象城业态比例
业态比例
3%6% 16%
31%
19%
25%
主力店 次主力店 餐饮 服装 儿童 配套
业态
总面积
主力店 13500
次主力店 10800
餐饮
8400
服装
7080
儿童
1320
配套
2400
总计
45787
面积占比 31% 25% 19% 16% 3% 6% 100%
商业竞争对手-印象城
ZARA
MUJI
Mothercare
H&M
迎新时代规划定位报告(政府)
社区配套 2700㎡
业态组合 特色餐饮：
品牌快餐连锁、烧烤连锁、茶餐厅等。 百货： 家居家纺、服饰鞋帽、珠宝饰品、食品饮料等。 潮流前沿： 音像制品、手工艺坊、动漫产品、艺术画廊等。 运动汇： 运动服装、运动鞋帽、户外用品、等。 丽人天地： 少女服饰、鞋帽、美容化妆、时尚饰品等。 美容美发： 美容连锁、发型会所、健身中心等。 社区配套： 金融、通信、洗衣房、蛋糕房等。 大型超市：日用、食品、生鲜。 酒店：国内便捷连锁酒店 电器城：类似于国美、苏宁电器等 娱乐休闲：棋牌、足浴、KTV、桌球、网吧等
项目定位规划
项目案名定位 项目属性定位 项目业态定位
项目运营管理
项目运管目标 项目招商策略、 项目营销策略 项目综合管理
商业成功开发先决条件
商业选址
产品定位
商业设计
招商管理
营销推广
运营管理
政策引导
目标市场有 关的中心位 置、方便的 通路、可识 别性高、环 境兼容性高、 合适的区划 要求。市场 调研，可行 性研究报告
炉桥概况
区域交通
炉桥镇南北跨距30公里，地处三市三县交界。地理位置优越，交通便捷， 淮南铁路线纵贯南北，距合肥市、蚌埠市仅需1小时车程。永淮连接线 穿镇而过，驱车淮南市仅需15公钟。境内S311省道东45公里至定远县 城，东仅9公里连接合徐高速公路，南70公里至省会合肥市，与凤阳、 长丰两县紧邻。
发展规划
在政府支 持下，政 策引导下 保障项目 能长期永 续经营， 才能真正 做旺做强。
商业开发目标
A、炉桥镇一流的文化 娱乐型商业广场 •
B、商业综合体标准 的制定者
C、 成为炉桥镇标 志性“名片” 充分利用政府支持，利用 项目前广场，周边的休 闲设施配套、绿化景观、 文化小品等资源优势， 致力于打造成为炉桥镇 的“名片”“窗口”和 “客厅”，以全新的文 化娱乐体验形式带动、
商业项目定位报告案例
商业项目定位报告案例一、项目概述本商业项目位于市中心繁华地段，占地面积约为平方米，总投资预计达到2亿元人民币。
项目定位为高端商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，旨在打造城市商业新地标。
二、市场分析1、目标客群：项目所在区域为城市核心地带，目标客群主要为周边居民、白领职员、商务人士及游客。
2、市场现状：目前区域内已有众多商场、超市、餐厅等商业设施，市场竞争激烈。
但高端商业综合体尚属空白，具有较大发展空间。
3、竞争对手分析：主要竞争对手为附近百货商场、超市及餐厅等，但本项目通过差异化定位及特色经营，可形成竞争优势。
三、项目定位1、主题定位：本项目以“时尚生活”为主题，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的高端商业综合体。
2、目标客户：目标客户主要为城市中产阶层，年龄层次以25-50岁为主，职业多为白领职员、商务人士及管理人员。
3、经营特色：本项目将引入国际知名品牌，提供高品质的商品和服务；同时设置特色餐饮、酒吧、咖啡厅等休闲场所，满足客群多元化需求。
四、商业模式与盈利能力分析1、商业模式：本项目将采用“租赁+自营”的商业模式，通过出租商铺获取租金收入，同时通过自营提高整体收益水平。
2、盈利能力分析：根据市场调查及预测，预计项目年营业额可达5000万元人民币，年净利润可达2000万元人民币。
五、营销策略与推广计划1、营销策略：通过线上线下相结合的方式进行营销推广，线上主要利用社交媒体、网络广告等进行宣传；线下将举办各类促销活动、主题活动等吸引客流。
2、推广计划：项目开业前三个月，将通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广泛宣传；同时组织开业庆典、新品发布会等活动，提高项目知名度。
3、客户关系管理：建立会员制度，定期发布优惠信息及活动预告；同时设置客户投诉和建议渠道，及时反馈客户意见并改进服务。
4、品牌形象塑造：通过统一形象设计、广告宣传等方式塑造项目品牌形象；同时与国际知名品牌合作，提高项目整体档次和吸引力。
商业购物广场定位及营销策划报告
商业购物广场定位及营销策划报告一、引言商业购物广场是现代城市中的重要商业综合体，它集购物、娱乐、餐饮等功能于一体，为人们提供便利的购物环境。
本文将探讨商业购物广场的定位及营销策划，并提出相应的建议。
二、商业购物广场的定位1.目标人群定位商业购物广场的目标人群主要包括年轻人和家庭消费者。
年轻人注重时尚和个性化，他们喜欢追逐潮流，对新鲜事物保持敏感；家庭消费者关注便利性和实用性，他们希望一站式购物，能够满足家庭各个需求。
2.产品品质定位商业购物广场应以提供高品质的商品和服务为目标，通过引进一些知名品牌和特色商户，打造精品形象，吸引消费者到来。
同时，注重店铺的经营管理和产品质量控制，确保消费者的满意度。
3.购物环境定位商业购物广场的定位要在提供购物和娱乐功能的同时，也要注重创造舒适的购物环境。
购物区域应宽敞明亮，设置舒适的休息区和洗手间等设施，以提升消费者的购物体验。
三、营销策划1.市场调研首先，对目标人群进行详细的市场调研，了解他们的购物习惯、消费需求以及对不同产品的偏好，为后续的营销策划提供依据。
2.品牌推广商业购物广场应注重品牌推广，通过线上线下多渠道的方式，提高品牌知名度和美誉度。
可以组织一些促销活动，如打折、赠品等，吸引消费者到店购物，同时加强与周边商家的合作，共同开展联合促销活动。
3.服务提升商业购物广场应注重提升服务质量，从商品选择、店铺布局到员工培训等方面进行改进。
培训店员提高服务意识和技能，提供专业的购物指导和建议；丰富商品种类，满足不同消费者的需求；优化店铺布局，提升购物体验等。
4.活动策划商业购物广场可以组织一些特色活动，如时装秀、品牌发布会等，吸引消费者的关注和参与。
同时，可以结合节假日等特殊时期，开展一些促销活动和主题展览，提高消费者的购物热情。
5.线上营销除了线下营销，商业购物广场还可以通过线上渠道进行营销。
可以建立官方网站或社交媒体账号，发布最新资讯、促销信息等，吸引更多消费者关注和参与。
安徽五河县城市综合体壹品城市广场项目市场研究与定位报告提案
无
商圈比较成熟
整体形象比较低档，置业顾问形象 佳，但缺乏热情，接待客户怠慢。
国贸
畅达城中嘉园 华天园
一层
二层 三层 商铺 住宅 商铺
12-68
16-151 16-141 98.86-200 94-126 50-60
1.2
在售 （一层剩约20个铺位）
无
0.55
0.5
0.76
在售
无
0.32
在售
无
0.56
五河县城区商业目前主要以底层商铺以为主，缺乏集中式商业。 经营品种档次较低，不利于城区商业形象提升； 商业区的品牌和吸引力较弱，县城商业中心还没有形成； 购物环境有待继续改善，影响城市品位及商业持续健康发展。城区内商业种类比较齐 全但结构不够合理，特色不够明显。 投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少； 商铺售价及租金以老城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定； 商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，
五河商业物业市场分析
商业物业的两种类型：
大型集中商业：国贸； 临街商铺：万福、新天地沿街商铺等；
大型商业物业比较表
名称 国贸
规模(M2) 3万
商业主力店(主题商业) 华润苏果
新天地 15万平方米 以服装、鞋子、饰品等业态
万福
7.8万平米 以服装、鞋子、饰品等业态
西城美墅
小区配套商业
售价 8000左右
沿街1万左右 内街7千左右 沿街1万左右 内街7千左右
8000左右
返租情况
返租8%，共返 15年
无
销售率 90%
98%
无
100%
无
未售
模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售的运作 手法；
金地广场市调报告
密切关注政策动向，及时调整项目运 营策略；加强与政府部门的沟通与合 作，争取政策支持和优惠。
07
结论与建议
结论总结
客流量分析
商户经营状况
金地广场的客流量在周末达到高峰，工作 日客流量相对较低。主要客源来自周边居 民及办公楼的白领。
大部分商户的月销售额稳定，但部分餐饮 和零售商户存在经营压力，主要原因是租 金成本高和线上购物的竞争。
市场趋势分析
消费趋势变化
随着消费者需求的不断升级和变化，市场对于个性化、体验式消费 的需求越来越高。
技术影响
新技术的运用如大数据、人工智能等为商业发展提供了新的机遇和 挑战。
政策影响
政府对于商业地产的政策和规划对于市场发展具有重要影响。金地广 场应密切关注政策变化，抓住市场机遇。
03
项目优势与亮点
竞争压力
区域内或附近的商业项目可能会增加，对金地广场的客流量和租金收入产生竞争压力。
应对措施
定期进行市场调研，了解市场需求和竞争态势，及时调整项目定位和招商策略；提供差 异化的服务和体验，吸引并保持租户和顾客。
建设风险及应对措施
工期延误
项目施工过程中可能出现工程延期，导致项目不能按时完 工。
成本超支
消费者满意度
竞争状况
消费者对金地广场的购物环境和服务态度 评价较高，但对部分商户的价格和商品品 质有所不满。
金地广场面临来自其他购物中心的竞争， 特别是在商品种类和品牌方面存在差异化 的需求。
建议与展望
优化商户组合
提升服务品质
营销策略调整
增强互动体验
数字化升级
根据消费者需求和市场 趋势，调整商户组合， 引进更多有竞争力的品 牌和特色商户，以满足 消费者对商品和品牌的 差异化需求。
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宏观经济
随着城镇化建设的快速发展，未来市场需要大量的房 地产项目满足城市扩张的需要。
城市固定资产 中牟县的城镇固定资产 投资位于郑州郊县的第 二位，高于荥阳等市， 由数据可以看出中牟城 处于镇化建设快速发展 的阶段；
在历年的数据表现中， 中牟城镇固定资产投资 快速增长。
300 亿元 235.9
200
本项目商业
中央御景 本项目住宅
地块分析
经济指标
本项目拥有商业、酒店、住宅、办公公寓等多种物业 形态，规划体量较大属于大型综合体项目。
地块分析
属性界定 1.区域地位：项目位于郑州与中牟、开封 城市发展轴线及三大片区叠加区域，同时 是中牟县新区核心行政区，
2. 产业丰富：本区域拥有多个经济产业组 团，经济发展动力强劲；
目标问题界定
目标界定
目标1：稳健运行 做为在县域市场的首个综合体项目，以精准的定位并打造符合市场需求产品，降低开 发风险。
目标2：实现资金滚动 保障热销，平衡项目现金流；保障资金。
目标3：树立企业品牌 随着贵公司综合体项目的开发，开发经验逐步成熟。借此次打造高品 质项目，通过项目品牌带动企业品牌的建立，并获取更高知名度
中牟县近年GDP一览表
中牟县近年人均GDP一览表
人均GDP与房地产发展关系
0-800$
800-4,000$ 4000-8,000$ 8000-20,000$
启动期
快速发展期 平稳发展期 减缓发展期
生存需求
超速发展 单纯数量型
生存、改善需 求兼有
改善需求为主
平稳发展，以
快速发展， 以数量为主数量
质量为主，数
3.交通状况：项目周边四纵四横的交通网 络，提供了便利的交通环境；
4. 配套设施：项目周边区域内的行政配套 较为完善，商业设施匮乏；
5. 规模优势：本项目的大体量商业及办公 产品，绝对领导中牟片区；
郑州与中牟交融核心 地带，多产业带聚集 的城市行政、商业、 商务中心新区综合体 项目
02 Goals & Issues
本报告严格保密
1
谨呈：金恒基置业
金恒基置业城市综合体定位 报告
版权声明：
本项目是郑州市金恒基置业有限公司与众厦实业发展有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不 得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2012年12月3日
本报告严格保密
2
PART1、项目本体分析 PART2、目标问题界定 PART3、中牟城市背景 PART4、各类物业分析 PART5、开发模式及整体定位 PART6、各物业类型定位
2008 67.64
2009 67.7
荥阳市
2010 72.7
2011 83.87
宏观经济
中牟人均可支配收入每年保持在14%左右的增幅； 社会消费品零售总额保持在19%左右的增幅
社会消费品零售总额 88亿元
城镇居民人均可支配收入
70亿元
2010年
2011年
11844元
2008年
16656元 28000元
区域城市战略位置：
中牟板块是郑州新区的主要 组成部分，是郑汴一体化的 连接点。位居中原经济区、 郑汴一体化、郑州新区三区 叠加建设的核心增长区域， 未来城市发展的核心卫星城 市。
郑州向东
省政府新址
中牟
开封向西
区域产业
本项目所在区域位于多个产业组团的围合之中，6公里 范围内分布有5个产业组团，产业力量雄厚
03 City
中牟城市背景
城市印象
城市概况：中牟位于省会郑州与历史名都开封之间，距 郑州35公里，到2011年常驻人口约83.78万人。
西距郑州市35公里
东距开封市70公里
中牟位于河南省中部，隶属郑州市。东接古都开封，西邻省会郑州，总面积1416.6平方公 里，常驻人口83.87万人，辖11镇6乡。 2011年，全县生产总值完成371亿元，同比增长13%。城镇化率37.9%。 地方财政总收入19.5亿，同比增长35.4%，位居全省第9位，同比增长34.3%。 城镇居民人均可支配收入14450元，农民人均纯收入8190元，分别增长10%。
教育配套
① 中牟第一高级中 学
② 易斯顿国际美术 学校
行政配套
① 县检察院 ② 公安局 ③ 法院 • 县政府 • 司法局 • 工商局
本项目周边区域属于中牟新区行政办公区，拥有成熟 的行政配套及基础设施，但是相对缺乏生活设施。
③
②
① ⑥③ ②
② ④
⑤
本案 ⑥
④
① ①
地块分析
项目临近商都大道具有良好的展示性，地块南侧临近 中牟县多个政府行政机关，项目东西侧临近居住区。
城市发展大势向东
郑州市区
白沙组团 刘集组团
6 CBD
公
里
官渡组团
范
围
郑州新区
汴西组团
中牟九Βιβλιοθήκη 组团中牟交通情况项目所在区域被城市四纵四横的交通干线覆盖，交通 便捷性强，出行环境十分优越
区域交通：“四纵四横”。 四纵：京珠高速、前程大道 、新107（万山路）、广惠 街。 四横：郑开大道、中央大道 、商都大道、航海大道。 项目位于宝峰街与商都路交 汇处，商都路是贯穿东西的 主干道，距郑开大道仅4.9 公里，距中央物流通道仅 2.5公里，距京港澳高速仅 8.0公里，距新107（万山路 ）仅5.0公里。 本区域“四纵四横”的交通 网络，为本项目构建了方便 快捷的出行条件
宏观经济
随着中牟县人口的不断增加和其他产业升级，未来必 将带动城市经济与房地产行业的不断发展。
中牟2011年总人口约 83.87万人，在周边六 县市中人口数量较高；
100.00 万人 80.82
2010年郑州郊县常住人口对比
79.74
76.03
66.92
72.78
61.39
2010年中牟县人口的
城市印象
城市旅游资源
旅游资源的开发对中牟地区的城市地位的提成有巨 大的作用
雁鸣湖
湿地景观
绿博园
绿博园及雁鸣湖景区是中牟最主要的旅游目的地，雁鸣湖是郑州东部面积最大的水域和湿 地，绿博园是河南最大的植被景观公园，
宏观经济
中牟人均GDP达到7000美金，且稳步增长，房地产处 于快速发展向稳步发展过度时期。
宏观经济
中牟社会各消费品行业中批发业增速较快；住宿业及餐 饮业发展平稳；零售业发展放缓
社会各消费品行业零售总额
社会各消费品行业零售增长率
批发业零售额10.8亿元，比上年增长34.0%；零售业零售额63.1亿元，比上年增长15.8%；住 宿业零售额0.3亿元，比上年增长19.0%；餐饮业零售额13.3亿元，比上年增长19.8%。
问题界定
1、项目不处于中 2、中牟县商业、 牟传统核心商圈 公寓、写字楼发
展处于初级阶段， 如何吸引项目人流及市人场气聚发集展，不挖成掘熟；
潜在商务、公寓客户资源，保障后期 项目成功运营。
3、项目所在区域发展不成熟，人气 较弱，商业商务氛围不足。
问题焦距：本案不处于传统商圈，位于城市新区，居住人群较少， 商业氛围较弱，城市综合体市场基本空白、开发商首次开发综合体 项目”的条件下——如何吸引项目人流及人气聚集，挖掘潜在商务 、公寓客户资源，降低项目风险，实现项目的稳健运行。
郑开大道
中央物流通道
前
新
程
广
107
惠
大
街
道
国
道
商都大道
航海东路 郑民高速
宝 本案
峰
街 位置
发达快捷的交通网络，为区域产业经济的发展和腾飞奠定基础条件，为 区域新城市中心的形成增添助推剂。
地块分析
项目周边配套设施
生活配套：
① 佰人王啤酒鸭 ② 牟山超市 ③ 牟山休闲会所 ④ 中牟图书馆 ⑤ 翠明湖公园 ⑥ 文化广场
地块四至
北测： 商都达到，沿线分布有较多的 行政机关，是中牟的行政核心 西侧： 宝丰街目前是居住区，及部分 社区型商业配套。 东侧： 牟州街紧邻中央御景小区，随 着未来的居住使用会与本项目 形成有力的互动。 南侧： 规划路，是本项目本体的住宅 部分，配有大量的住宅及商业
居住区 社区商业
检察院
法院
待开发用地
项目的区域产业带分布： 白沙产业带： 以科技教育、高新技术产业为主、 布局职业教育、商务服务房地产业 等。 刘集产业带： 该区域产业带主要以高新技术产业 、文化旅游服务业为主，布局商务 服务、科技研发、文艺娱乐、房地 产等。 九龙产业带： 以先进制造业、物流产业为主，布 局物流服务、流通加工、汽车零部 件及汽车制造等。 官渡产业带： 该组团重点布局科技研发、现代制 造业、农产品加工业、现代商贸和 文化旅游服务业务 汴西产业带： 以空分产业、旅游服务业为主，布 局汽车制造、机械加工、视频制造 和农产品、食品专业物流等。
中牟的第二产业以汽车制造业 为主导、电子信息、高新技术、 农副产品加工为辅助的四大支 柱产业。
新增规模以上工业企业106家， 总数达到225家，年产值超亿元 企业达到75家。2011年，规模 以上工业增加值完成136亿元， 年均增长24%，占生产总值的 比重达到43%
中牟县三大产业比例图 中牟县三大产业增加值
城市印象
城市交通：中牟县是郑州主要卫星城市，极具交通优势， 其中包括航空、铁路、新型轨道交通、公路等多重资源
中牟交通四通八达，铁路 、公路、航空优势集于一 体，地理位置极其优越。 连霍高速公路、G220线、 陇海铁路、S102线自北而 南梯次排开、横贯东西， S223线、万三公路纵穿南 北。西连京广铁路、G107 线，东接京九铁路、G106 线
县城北距连霍高速11公里，南距郑州国际机场28公里，京珠高速、郑州绕城高速、机场高速在 县域西南部交汇，郑汴城市快速通道正在加紧建设，年底即可通车，航海东路即将动工，交通 十分顺畅便捷。