2020中国产业新城运营商评价研究报告
2020年天安数码城盈利模式研究
天安数码城
一、概况
天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳，由港资方天安中国和国资深业泰然共同持有，各持股50%。
是中国领先的产业新城开发及运营商，专注企业全生命周期孵化及培育，并为之打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态环境，获得2020年中国产业新城运营商综合实力TOP10荣誉。
目前，在全国13个城市开发、运营和管理21座园区，以粤港澳大湾区为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，开发及运营面积超过2000万平方米，10000多家成长型企业已入驻天安数码城，享受创新企业生态圈带来的价值服务。
图：天安数码城组织架构
二、业务模式
天安数码城集团打造“一体两翼”产业发展模式，即围绕以创新企业生态圈建设运营为核心，以智慧园区和金控平台为支撑的业务发展模式，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期，针对不同企业及需求，形成多元供应链和产业链，满足客户全方位、多维度的需求。
三、盈利模式
天安数码城的盈利模式分为短、中、长三条线。
短线为通过园区内产业的迅速销售来快速回笼资金。
园内产品销售分为直接和部分销售，直接销售的产品形态主要有配套住宅、配套商业设施等；部分销售产品涵盖总部独栋型企业办公楼、写字楼等。
对于园内产品布局，天安数码城一般拿地是60%的产业用地，或者是商业，或者是工业，另40%是住宅。
产城融合产业新城规划研究
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目 录
• 引言 • 产城融合理论概述 • 产业新城规划原则与方法 • 产城融合在产业新城规划中实践 • 产业新城规划实施策略与建议 • 结论与展望
01 引言
背景与意义
1 2
3
城市化进程加速
随着全球城市化进程的加速，城市与产业之间的互动关系日 益紧密，产城融合成为推动城市可持续发展的重要手段。
未来发展趋势预测
智能化发展
随着科技的不断进步，产业新城将更加注重智能化发展，包括智能 交通、智能电网、智能建筑等方面。
绿色低碳发展
环保意识的提高将推动产业新城向绿色低碳方向发展，包括清洁能 源利用、绿色建筑普及、生态环境保护等方面。
多元化产业布局
未来产业新城将更加注重多元化产业布局，通过引入不同产业类型的 企业，促进产业间的协同发展。
当前，我国各地纷纷开展产城融合实践，通过优化产业布局、完善城市功能、提升公共服务等方式，推动产业与 城市融合发展。然而，在实践中也暴露出一些问题，如产业同质化竞争、城市功能不完善、生态环境压力等。
产城融合对城市规划影响
空间布局优化
被动收入是指个人投资一 次或一二三四五六七八九 十次或被动收入投资一次 次或少数几次后，被动收 入是指个人投人投人投人 投资一次或被动收入投资 收入投收入投
内涵解析
产城融合的核心在于实现产业与城市功能的有机结合，推动城市经济转型升级， 优化城市空间布局，提升城市综合竞争力。
产城融合发展历程及现状
发展历程
产城融合经历了从产业集聚到产城互动，再到产城融合的演变过程。随着城市化进程的加速和产业结构的转型升 级，产城融合已成为推动城市发展的重要手段。
现状概述
聚焦高质量发展 华夏幸福加速打造河南新兴产业集群
亮点河南I览诬聚焦高质量发展华夏幸福加速打造河南新兴产业集群O桑平起2021年，是“十四五”的开局之年。
2020年12月，中共河南省第十届委员会第十二次全体会议暨省委经济工作会议紧扣高质量发展主题，提出了“十四五”时期河南经济社会发展主要目标和到2035年基本建成社会主义现代化远景目标。
在全会部署的2021年开好局、起好步主要任务中，第一条就是“聚焦制造业高质量发展”：大力推动产业转型升级，强化新兴产业带动，加快产业升级瞅和现代服务业发展，强力推进招商引资，推进产业基础高级化、产业链现代化。
产业发展，是高质量发展的重要引擎；郑州都市圈，是引领河南高质量发展的重要增长极。
可喜的是，郑外I都市圈已经初步形成一批龙头项目带动、关联企业快速集聚的新兴产业集群。
而梳理这些新兴产业集群发展的脉络时，我们发现，其背后都有一个共同助力——华夏幸福。
新型显示龙头陆续开工新郑多次填补全省产业空白近日，河南尊绅光电技术有限公司(简称尊绅光电)的第一批柔示模组生产设备运抵新郑产蛹城，项目建设投产加速。
这意河南省新型显示领域的又一项产业空白得以填补。
尊绅光电柔性显示模组项目由中国新型显示行业的龙头企业投资建设，主要生产大尺寸液晶面板和大尺寸多媒体、中小尺寸柔性显示模组。
其主要客户几乎覆盖大型液晶面板厂商，如京东方(BOE)、中国电子(CEC)、深超光电等；电视机生产领域则与海信、清华同方、创佳等长期合作。
尊绅光电柔性显示模组项目的固定资产达40亿元，包含22条LCD模组线以及一条AMOLED柔性屏模组线。
御投产后，预计年产值不低于40亿元。
该项目的落地，对新郑市来说意义重大：它不仅是近年新郑落地投资规模最大的龙头项目，更标志着新郑市电子信息产业的发展迈上新台阶，高质量发展之路又走出坚实一步。
新郑市临港临郑，发展电子信息产业具有先天优势，且与郑州市推进高质量建设的“南动”产业策略相契合。
自2019年下半年起，新郑市电子信息产业开始增效提速，屡屡填补河南电子信息产业发展的空白——2019年9月，新郑产业新城力推之下，新郑市政府主导建设的中原地区唯一专业污水处理厂开建，打造新郑独特的产业承载优势；2019年11月，新郑产业新城新旧动能转换港发出首批电子终端产品，填补新郑8年零出口的空白；2020年7月，锐杰微科技集团国产SIP芯片研制及高端封测生产基地落成启用，填补河南省集成电路产业空白；2020年11月，尊绅光电柔性显示模组项目开工，填补河南省新型显示领域的空白……可以预见，未来还会有一个又一个的电子信息产锐杰微生产场景RDJS2020.1255业发展新突破在新郑实现。
以PPP模式打造产业新城推进成都产业生态圈建设
District economy区域经济 | MODERN BUSINESS 现代商业69以PPP模式打造产业新城 推进成都产业生态圈建设王启友 中共成都市委政策研究室城市处 610041摘要:持以产业新城为核心构建产业生态圈，实现一个产业类别就是一个主题城市社区、一个产业新城就是一个特色城市新区，是转变组织经济工作方式、提高经济领导力的重要抓手。
通过深入研究国内产业新城建设运行模式，实地调研河北固安产业新城、浙江嘉善产业新城及市内部分产业园区，对以PPP模式加快成都产业新城建设、构建优良产业生态圈提出建议。
关键词:PPP模式；成都产业；生态圈建设一、从产业新城实践看产业生态圈的核心要素支撑传统产业园区多采取“管委会+国有平台公司”模式开发建设，虽取得较好成绩，但弊端也日益显现。
主要是缺乏社会资金参与，政府债务日益加剧；缺乏专业招商能力，政策优惠依赖性较强；缺乏产业效益评估激励，产业集群发育不足；缺乏产城融合统筹规划，城市发展整体效益不高。
特色不鲜明、竞争力不强、可持续性欠佳，已成为传统园区特别是中小园区发展的突出问题。
随着各地产业政策趋同、环境约束趋紧、债务管控趋严，一些产业园区尝试以PPP模式向产业新城转型，一批社会资本园区运营商也专注产业新城建设，聚力打造产业生态圈。
截止今年8月，财政部PPP项目库中园区类项目已达328个，投资规模6934亿元。
根据对国内49个产业新城项目、29家产业新城运营商的研究，一个良性循环的产业生态圈，须具备产业发展能力、城市建设能力、运营管理能力三大核心要素支撑(一)产业发展能力。
实现以产兴城、以城带产、产城融合，产业发展能力至关重要。
产业导入。
坚持“一园区一主业”，集中精力发展具有比较优势或先发优势的产业，树立园区品牌。
武汉光谷产业园等产业新城，在产业导入上，已由重点关注企业数量、入驻率、投资额，转向高度关注企业质量、产业匹配度、未来延展性等方面。
产业培育。
构建遍布全国、全球的产业资源网络体系，引进全球技术、引导产业方向、引领园区发展。
2020年中国5G产业园市场前景及投资研究报告
已成为世界最大的笔记本电脑和PC机部件生产基地，多项产品的市场占有率居全球第一。半导体和集成电路的生产
能力与美国、日本三足鼎立，已经形成上、中、下游完整的产业链体系，成为全球最大的电子信息制造中心之一。
➢ 综合型产业园
02
综合型产业园区产业门类较多，该类型的典型案例为新加坡裕廊工业园。裕廊工业园根据产业性质的不同，分3个梯
2020年中国5G产业园市场前景及投资研究报告
中商产业研究院编制
5G被认为是打通各行业进入数字化革命的良机。作为新一代移动通信技术，5G技术切合了
传统制造企业智能制造转型对无线网络的应用需求，能满足工业环境下设备互联和远程交互应
用需求。在物联网、工业自动化控制、物流追踪、工业AR、云化机器人等工业应用领域，5G技
度布置：东北部离城区较近处规划为新兴工业和无污染工业区，重点发展电子、电器及技术密集型产业；中部为轻
工业和一般工业区；沿海相对独立的西南部规划为港口和重工业区。
➢ 复合型产业园
03
复合型产业区产业功能比较多样，较好地解决了职住平衡问题，该类型的典型案例为位于苏州市东郊的苏州工业园。
苏州工业园是中国和新加坡两国政府合作投资的项目，园区基本形成了以微电子及通讯、精密机械、生物制药为主
产业园开发模式
产业园管理模式 产业园发展硬条件 产业园发展软条件
1.1 产业园基本定义
根据当前我国各地的产业园区设立和建设情况， 结合联合国环境规划署的定义，对产业园区可做出这样 的定义：
一个国家或地区的政府通过行政或市场化等多种 手段，划出一块区域，制定长期和短期发展规划和政策 ，建设和完善适于工业企业进驻和发展的各种环境，聚 集大量企业或产业，使之成为产业集约化程度高、产业 特色鲜明、集群优势明显、功能布局完整的现代化产业 分工协作区和实施工业化的有效载体。
【精品】2020年联东U谷开发运营模式研究(最全)
联东U谷-全国布局
深耕环渤海经济圈与长三角经济圈，在大湾区、中部地区及西南地区的布局属于机会性布局 联东U谷全国化布局战略 是国内开发规模最大、入驻企业最多的产业园运营商
目前，联东U谷已在北京、上海、广州、天津、重庆等50多 座城市，投资运营230个产业园。布局特点可以概括为“从沿 海向内陆下沉，从北方向南方扩张”。 • 以北京、天津项目确立环渤海区域的领先地位 • 以上海项目开启长三角的战略布局 • 以沈阳项目开启东北工业基地的战略布局 • 积极向华中、华南、西南等经济区域布局
联东U谷 · 上海金领谷科技产业园、联东U 谷 · 北京蓝贝科技园
联东U谷-产品模式：产业综合体案例
联动U谷· 北京金桥科技园：联东集团打造的第一个专业综合性产业园区
区位：坐落于中关村科技园区金桥科技产业基地内，北京亦庄新城核心区域。是京津冀产业带的起始地带，也是环渤海经济产 业圈的核心发展地带。 规模：园区总占地面积1300亩，总建筑面积130万㎡。 产业定位：园区具有10余年高新科技开发基础，形成了生物医药、电子信息、军民融合、能源环保和高端装备等五大产业集群。 入驻企业：目前已聚集600余家企业，已入驻萌蒂（中国）制药有限公司、北京凌天智能装备集团股份有限公司等重点项目。 运营情况：2016年，金桥科技园实现总产值88亿元，总收入106亿元，税收12.52亿元。
产品 体系
尚未开启产业园区业务
盈利 模式
尚未开启产业园区业务
集团转型期
2003-2008
从无到有，体系构建
北京
快速扩张期
2008-2016
异地复制，丰富体系
上海、南京、无锡、重庆、沈阳、长沙等 二线城市
升级发展期
2016-至今
多元探索，深化运营
六大产业园开发盈利模式
六大产业园开发盈利模式产业园核心开发盈利模式，一般而言分为六类：传统地产开发模式、产业综合开发模式、专业服务运营模式、“产业+投资”运作模式、“并购+退出”运作模式、产业运营服务模式。
以下分别对六类产业园开发盈利模式进行详细分析。
1、传统地产开发模式传统地产开发模式是指开发商以二级开发为主，建设标准化或定制化的园区物业，以租赁、出售或合资等方式进行经营和管理，最后获取开发利润的模式。
从本质上讲，传统地产开发模式与住宅开发并无太大差别，因此成为众多资本进入产业地产主要选择的商业模式。
此类运作模式的典型代表为联东U谷。
联东U谷专注园区产业运营、服务中小制造企业，以产业综合体和总部基地为主，涵盖独栋办公、研发中试、标准厂房等产品形态。
这些物业产品小而精，更多为中小企业量身定制，具有较高的实用性。
已在全国40多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。
在传统地产开发模式下，开发商可通过以下三种方式盈利：(1)物业出售获取销售利润。
由于产业地产前期开发投资巨大，而我国缺乏通畅的产业地产融资渠道，地产开发商必须提高物业出售比例以迅速回笼资金，与国际产业地产开发商相比，我国的地产开发商物业出售比例偏高。
(2)物业出租获取租金收益。
由于我国工业用地政策有很强的区域性，很多地方规定，工业用地上的物业产权不能分单元、分层或分栋出让，从而限制住了物业出售的获利通道，开发商不得不持有并出租物业，以获取稳定的租金，持有物业虽然资金回收较慢，但能使开发商获得物业增值收益。
(3)提供增值服务获利。
在专业分工越来越细化的时代，企业对人力资源、金融投资、科技信息等专业化、增值型服务的需求越来越多，基础性物业服务已经不能满足企业的需求。
为入驻企业提供所需的基础配套服务和增值服务，有助于提升园区招商能力的同时，也蕴藏着较大利润空间。
2、产业综合开发模式产业综合开发模式是指开发商除一二级开发外，更多为政府提供以产业规划、服务与导入等方面的服务。
2020年园区运营与管理行业画像分析报告
园区运营与管理行业画像分析报告2020年3月目录一、行业发展状况 (4)1、行业发展历程 (4)（1）世界产业园区发展历程 (4)（2）中国产业园区发展历程 (6)2、行业发展趋势 (8)（1）增强园区产业综合服务 (9)（2）园区协作带来共赢发展 (9)（3）打造园区数字化、智能化平台 (10)（4）园区寻求差异化、特色化 (10)二、产业链分析 (11)三、行业驱动力分析 (13)1、政府政策的推动 (13)2、国内产业结构升级调整带来园区开发机会 (14)3、中小企业的快速发展增加园区运营与管理需求 (15)4、综合服务提升园区运营商的盈利空间 (16)5、房屋租金价格平稳上升为园区租金水平提供良好的保证与支持16四、行业竞争分析 (17)1、竞争格局 (17)2、行业内主要企业 (18)（1）浦东金桥 (18)（2）陆家嘴 (19)（3）外高桥 (19)（4）苏州高新 (19)（5）南京高科 (20)（6）华夏幸福 (20)3、行业进入壁垒 (20)（1）资金壁垒 (20)（2）品牌壁垒 (21)（3）跨地域经营壁垒 (21)（4）人才壁垒 (22)五、行业发展制约因素 (22)1、产业园区起步较晚 (22)2、专业人才的匮乏 (23)3、融资渠道偏窄 (23)4、管理体制不够科学 (24)附件1：行业业务模式情况 (25)附件2：行业特点 (27)1、地方经济发展的引擎 (27)2、集群效应和生态效益明显 (27)3、客户综合服务需求较高 (28)4、收入多元、回报稳定 (29)园区运营与管理行业画像分析报告一、行业发展状况产业园区指在一定的产业政策及区域政策的指导下，以土地为载体，通过提供基础设施、生产空间（如写字楼、研发楼、厂房、仓库、技术平台等）及综合配套服务，吸引特定类型、特定产业集群的内外资企业投资、入驻，形成技术、知识、服务、资本、产业、劳动力等要素高度集结并向外围辐射的特定区域。
产城综合运营商应该运营什么？
产城综合运营商应该运营什么？⽂/ 彭锐和君产城发展事业部主任产城综合运营商应该运营什么？产业，城市，亦或是产城融合？寻找答案需要先从谁是产城综合运营商谈起。
NO.1谁是产城综合运营商？博⼤精深的中国⽂字和概念游戏结合起来，往往会产⽣很多是是⽽⾮的“名词”，如果不去分析来龙去脉和内涵外延，看起来不同⼈说的同⼀个名字的东西实际上可能相去甚远。
例如，近年来很⽕热的TOD开发有时看起来像是开发CBD，有时⼜像是⼀个交通枢纽拉动的新城。
相反的，有些名词看起来相差迥异，但是其所指却看起来⾼度相似，例如产业新城与产业市镇，卫星城与微中⼼。
本⽂要讨论的产城综合运营商听起来⾄少与我们⽿熟能详的城市运营商，产业新城运营商、产业⽣态运营商等⼀众概念⾼度相似。
国内⼀家智库近⼏年每年都会公布⼀张榜单，这份榜单最近三年都被冠以“产城运营商”之名，与之竞争的另⼀家地产中介机构则在今年推出了⼀个叫做“产城发展运营商”的榜单，两个榜单名字不同但上榜企业却相差⽆⼏。
有意思的是第⼀家智库的榜单在2016年的名字叫产业新城运营商，2017年叫产业⽣态运营商。
在市⾯上常常⾃称为产城综合运营商的企业⼤体有四类：第⼀类是转型中的房地产开发商。
第⼀类是转型中的房地产开发商。
对城市建设和地产开发稍有了解的⼈都会明显感受到，这⼏年来，房地产企业都流⾏把⾃⼰塑造成“运营商”⽽刻意隐去“开发”属性。
始作俑者似乎可以追述到万科2013年⾼调宣布⾃⼰开始向“城市配套服务运营商”转型。
此后，随着政府越来越多的综合性⽤地（重点是配套商办、养⽼、⾦服、科研等产业⽤地）的出让，华夏幸福的产业新城异军突起，越来越多的地产商开始主动加⼊“城市运营商”的⾏列。
⽽近⼏年产城融合的概念深⼊⼈⼼，⼀直在“时尚”前线的地产商们⾃然是春江⽔暖鸭先知，纷纷改头换⾯，城市运营商摇⾝⼀变，成了产城综合运营商。
不过对于⼤部分地产商来说，开发销售型物业才是醉翁之意，所谓“运营”，⼤部分是⼀些被迫持有的物业，在开发利润充分覆盖了其成本以后，像“垃圾”⼀样丢给⾃⼰公司⾥负责资产运营的“边缘”部门，不闻不问了。
化解华夏幸福债务(3篇)
第1篇一、引言近年来，我国房地产市场经历了快速发展和扩张，但也暴露出一系列问题，其中之一便是债务风险。
华夏幸福基业控股股份公司（以下简称“华夏幸福”）作为我国房地产行业的领军企业，近年来也陷入了严重的债务危机。
本文将分析华夏幸福债务危机的成因，探讨化解债务的策略、进展与展望。
一、华夏幸福债务危机的成因1. 高速扩张下的高负债华夏幸福自成立以来，秉持“产业新城运营商”的战略定位，在短短几年间迅速扩张，涉及多个城市和产业领域。
然而，高速扩张的背后，是高负债的支撑。
根据相关数据显示，华夏幸福负债总额逐年攀升，截至2020年底，负债总额高达6100亿元。
2. 房地产市场调控政策影响近年来，我国房地产市场调控政策持续收紧，导致部分房企资金链紧张，债务风险加剧。
华夏幸福作为房地产行业的领军企业，也受到了一定程度的影响。
在政策调控背景下，公司销售业绩下滑，现金流紧张，债务压力进一步加大。
3. 经营管理问题华夏幸福在经营管理方面也存在一定问题。
如：项目质量参差不齐、土地储备不足、融资渠道单一等。
这些问题导致公司盈利能力下降，进一步加剧了债务风险。
二、化解华夏幸福债务的策略1. 调整业务结构，聚焦核心业务为降低债务风险，华夏幸福需要调整业务结构，聚焦核心业务。
具体措施包括：（1）剥离非核心业务，如：出售部分亏损项目、退出非主营业务等。
（2）加强产业新城业务，提升服务业务占比。
（3）探索优质资源，实现战略转型。
2. 优化债务结构，降低融资成本（1）通过发行债券、股权融资等方式，优化债务结构。
（2）与金融机构协商，降低融资成本。
（3）拓展融资渠道，寻求多元化融资方式。
3. 加强经营管理，提高盈利能力（1）加强项目管理，提高项目质量。
（2）拓展土地储备，保障项目供应。
（3）优化成本控制，提高盈利能力。
4. 积极推进债务重组（1）与债权人协商，寻求债务重组方案。
（2）通过资产置换、债务展期等方式，降低债务压力。
（3）寻求政府支持，争取政策红利。
2020中国标杆产城运营商综合实力TOP50研究报告
2020中国标杆产城运营商综合实力TOP50研究报告引言2020年8月18日-8月21日，亿翰智库在上海隆重举办2020中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2020中国标杆产城运营商综合实力TOP50研究成果。
— 2020中国标杆产城运营商综合实力TOP50 —（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）（注：排序不分先后）榜单解读2020年新冠疫情在全球大范围传播爆发，百年未遇之超级大流行和百年未有之国际大变局相互叠加并相互激荡，对当前的国际体系产生极大的冲击，国际社会在政治、经济、地缘等方面的矛盾也日益加剧。
产业升级作为国与国之间战略博弈的根本要素，承担着社会稳定压舱石与经济增长生力军的关键角色。
在产业博弈的新背景下，传统产城模型，即在核心城市周边依托低要素成本，吸引产业转移，实现“片区开发-产业导入-吸引人口”的产业新城模式已经难以为继。
大变化必有大机遇，大机遇必成就大时代。
随着新型城镇化建设思路的明确、乡村振兴的持续推进、园区52号文的落地、公募基础设施REITs的推出，在行业变化的背景下探索新路径、挖掘新模式、创造新标杆，方为企业破局之道。
一.政策篇：以区域一体化为驱动，中长期政策逻辑方向不变1、区域一体化是政策逻辑下的核心驱动区域协调发展是规范机制，区域一体化是发动机。
加快区域一体化进程是实现区域协调发展的根本途径，是都市圈走向城市群必然的方向。
在此背景下，2019年2月《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，2019年12月，国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。
2、调整中要求效率，发展中要求成果在区域协调发展和区域一体化概念下，产业转移出现了全新的高潮。
产业大升级与产业大转移时代到来，大调整催生全新巨量市场。
在此背景下衍生出调整中要效率，发展中要成果。
（1）调整当中要效率本质是资源集约资源集约包括土地资源集约和公共资源集约两方面。
土地资源集约，即要求每一块土地都能产生更多的就业和税收。
2020年城投行业分析报告
2020年城投行业分析报告2020年4月目录1. 2020 年城投债到期压力几何？ (5)边际改善：2020 年待偿规模走高，但增速小幅下降 (5)压力后置：重点关注下半年城投债偿还压力 (6)其他有息债务：非债券到期压力降低，减轻整体到期压力 (7)2. 四类潜在债务风险：中票到期/PPN 回售/永续回售/系统外债务 (8)中票到期额增长28%：宽信用压力下银行配债额度能否对冲中票到期压力？ (8)PPN 回售额增长超100%：城投债内部分化背景下，私募品种能否平稳度过回售高峰？ (11)刚性回售：永续债占回售量比重大幅增长，刚性回售压力如何化解？ (12)系统外债务：至少47%到期债/23%回售债未被纳入隐债系统 (13)3. 五大区域到期压力值得关注：山西/内蒙/云南/天津/贵州/吉林 (14)绝对偿付规模较大：江苏/浙江/天津/北京 (14)绝对偿付规模增幅较大：山西/河北/新疆/内蒙/天津 (14)相对偿付压力较大：内蒙/山西/青海/云南 (17)综合到期压力：关注贵州/内蒙/云南/吉林 (18)4. 2020 年城投平台债券到期+预期回售TOP50 名单 (19)5. 市场提示：模型假设存在局限性、发债主体年报或不及预期 (20)图表目录图1：2017 年至2020 年城投债到期量和回售量占比情况（单位：%） (5)图2：2017 年至2022 年城投债到期及回售情况（单位：亿元，%） (6)图3：2020 年城投债到期和回售季度情况（单位：亿元） (6)图4：2020 年城投债到期和回售月度情况（单位：亿元） (7)图5：2017 至2020 年到期城投债相关主体债务类型（单位：亿元，%） (7)图6：2017 至2020 年到期城投债相关主体债务类型占比情况（单位：%） (8)图7：2019 年、2020 年到期类型分布（单位：亿元） (9)图8：2020 年中期票据与其他类型债券主体资质对比（单位：%） (9)图9：2019 年1 月至2020 年2 月银行资产配置情况（单位：%） (10)图10：2014 至2016 年银行资产配置情况（单位：%） (10)图11：2019 年至20 年2 月新增人民币贷款情况（单位：万亿元，%） (10)图12：2019 年、2020 年1-2 月银行资产配置情况（单位：%） (11)图13：2019 年、2020 年进入回售期类型分布（单位：亿元） (12)图14：2020 年进入回售期城投债形式对比（单位：%） (12)图15：2017 至2020 年进入回售期城投债形式对比（单位：%） (13)图16：2020 年到期和回售的城投债发行时间对比（单位：亿元） (14)图17：2020 年各省（直辖市、自治区）城投债到期和回售情况（单位：亿元） (14)图18：2020 年江苏偿还量月度情况（单位：亿元） (16)图19：2020 年浙江偿还量月度情况（单位：亿元） (16)图20：2020 年天津偿还量月度情况（单位：亿元） (16)图21：2020 年北京偿还量月度情况（单位：亿元） (16)图22：2020 年山西偿还量月度情况（单位：亿元） (16)图23：2020 年河北偿还量月度情况（单位：亿元） (16)图24：2020 年新疆偿还量月度情况（单位：亿元） (17)图25：2020 年内蒙古偿还量月度情况（单位：亿元） (17)表1 ：2019 年、2020 年各省（市、自治区）城投债偿还量及增长率（单位：亿元、%） (15)表2 ：2020 年各省（市、自治区）城投债相对偿还压力（单位：倍、亿元） (17)表3 ：2020 年各省（市、自治区）平台平均到期债务及增长率（单位：亿元，%） (18)表4 ：2020 年WIND 城投平台绝对、相对到期债务TOP50（单位：亿元） (19)1.2020 年城投债到期压力几何？边际改善：2020 年待偿规模走高，但增速小幅下降截至 2020 年 3 月 26 日，除年内发行年内到期的城投短融，今年到期城投债总量为 1.66 万亿元。
2020《2020年商业地产市场报告》中国指数研究院
数据来源：CREIS中指数据，
新房市场：办公楼、商业营业用房销售面积同比均大幅下降
➢办公楼：2020年1-2月，全国办公楼销售面积为166万㎡，同比下降48.3%，降幅较2019年1-12月扩大33.6个百分点。 ➢商业营业用房：2020年1-2月，全国商业营业用房销售面积453万㎡，同比下降45.9%，降幅较2019年1-12月扩大30.9个百分点。
3、政策动态
➢ 中央及地方政府出台诸多“抗疫”政策，稳经济、保民生
4、企业动态
➢ 万达商管 联合微众银行推出商家纾困融资 ➢ 高鑫零售 线上业务增长迅速，旗下超市民生必需品未受疫情影响 ➢ 英国乐购 退出中国市场，华润集团25亿收购其在华股份 ➢ 金科地产 设立商管公司和社区商业部，制定双点发力的商业改革
80% 60%
15000
供应面积下降成交面积上升； 从溢价率的变化上来看
40%
100000
-20%
2020年1月，三四线城市线城市商办用地市场热度较一、二 0
-40%
线城市更高。
➢2020年1月，全国300城中一线城市商办用地成交规划建 筑面积为42.2万平方米，同比下降17.9%，降幅较上年同期
➢ 从需求端来看：全国商业地产销售面积同比降幅扩大。
2020年1-2月，全国商业地产销售面积为619万平方米，同比下降46.6%，降幅较2019年1-12月扩大31.7个百分点；商业地 产销售面积占房地产销售面积比重为7.3%，较2019年1-12月缩小0.8个百分点。
2.商业地产：包括办公楼、商业营业用房
➢2020年1月，一线城市量降价稳，溢价率下降；二线城市 量降价跌，溢价率上升；三四线城市量升价涨，溢价率上升。
图：2014年-2020年1月各线城市商办用地成交楼面价及同 比变化趋势
2020年经济产业发展分析报告
-1.8
恒生指数
-6.0
法国CAC40
-8.1
圣保罗IBOVESPA
-8.3
泰国综指
-10.1
富时100
-15.8
俄罗斯RTS
-18.5
32.1 22.2 18.4 15.7 10.1 7.9 6.8 2.5
资料来源：Wind、市场研究部
图 3：2020 年年初以来申万一级行业涨跌幅（截至 11 月 23 日）
2020 年经济产业发展 分析报告
2020 年 12 月
2020 年市场行情回顾
市场运行整体综述
2020 年上半年市场行情基本上是围绕着“疫情”展开的。受春节期间国内新冠 疫情爆发的影响，年初 A 股呈现深“V”走势，随着疫情在全球范围的快速蔓 延和爆发，A 股市场跟随全球股市的“暴跌”出现了二次下跌。面对疫情带来 的不确定性，各国政府及时推出了一系列经济刺激政策，在极度宽松的流动性 环境下，市场情绪逐渐回暖，全球股市开始共振复苏。7 月初市场在金融地产 的带领下出现了一波凌厉上涨，但随后监管层面政策降温信号明确，货币政策 出现边际转向，A 股步入持续近 5 个月的宽幅震荡区间，市场投资逻辑也逐渐 从“生拔估值”向“盈利驱动”转变。
经济持续复苏，企业盈利弹性向上
今年年初新冠疫情对我国短期经济的运行带来了较大的冲击，一季度国内 GDP 同比-6.8%，首次出现季度 GDP 负增长。不过一季度后，随着国内疫情防控政 策的逐渐放开，以及复产复工的有序推进，国内经济开始持续复苏，二季度 GDP 累计同比增速修复至-1.6%，三季度 GDP 累计增速转正，同比增长 0.7%。IMF 最新的预测数据显示，中国将是全球主要经济体中今年唯一正增长的国家，预 计增长 1.9%。
三大运营商2020年营收数据及业务结构对比分析(2021年)
[Table_Summary]事项：近期，三大运营商相继发布了 2020 年报，本文对其经营情况进行对比分析，并从运营商经营重心和资本开支结构的变化角度探寻产业投资方向。
通信核心观点：运营商经营拐点显现，未来几年无序竞争趋缓，新业务增长贡献加大，费用端压力可控。
看好运营商经营改善和高股息回报，当前估值较低，股息率较高，建议持续重点关注港股运营商投资机会。
另外，总结运营商经营重心的转移和资本开支投资结构变化，我们认为 2021 年应该重点关注“3I ”投资方向——IDC 、 IOT 、ICT 相关产业链机会。
评论：盈利能力：运营商经营拐点显现，盈利能力稳中有升运营商通信收入和利润增速均反转，经营拐点显现。
三大运营商2020年实现营业收入合计1.47万亿元，同比增长3.8%；服务收入合计1.25亿元，同比增长3.8%；净利润合计1411.86亿元，同比增长1.9%；EBITDA 合计4981.54亿元，同比下降1.8%。
图 1：三大运营商营业收入/服务收入合计及增速图2：三大运营商净利润/EBITDA 合计及增速中国电信和中国联通的收入增速优于行业平均，中国联通的业绩弹性表现突出。
2020年三大运营商净利润均实现增长，其中中国联通的业绩弹性表现突出，移动和电信实现止跌回升。
中国移动和中国联通的EBITDA 出现小幅下滑，中国电信的EBITDA 同比增长1.4%。
图 3：2020年三大运营商经营数据对比（亿元）图4：2020年三大运营商成长性对比2020年三大运营商的净利率整体保持平稳，中国移动和中国电信净利率小幅下降，中国联通净利率小幅上升。
三大运营商的EBITDA 率（占服务收入比例）均出现下滑，主要与运营商折旧及摊销比例下降有关。
图 5：三大运营商EBITDA 占服务收入比例变动情况图6：三大运营商净利率变动情况业务结构：三大运营商业务结构持续优化，创新业务收入占比提升中国移动：C 端市场收入占比下降，HBN （家庭、政企、新兴）市场收入占比提升。