建设用地管理

建设用地管理
曲阜师范大学地理与旅游学院
2012.4
第一章 建设用地管理概述
建设用地的基本概念 ——定义、特性、分类、取得方式
建设用地管理的概念、内容、方法与程序
第一节 建设用地概述
概念 • 特性 • 分类 • 取得方式
一、建设用地的概念
《土地管理法》第四条规定：“建设用 地是指建造建筑物、构筑物的土地，包 括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、 交通水利设施用地、旅游用地、军事设
是
否
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用地类型
是否
•军事靶场
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•滥伐森林造成的沙漠扩大、吞噬农田
×
×
•陡坡垦荒引起的水土流失，山岩裸露
•奇特形态的自然景观
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•珍贵稀有动植物栖息生长
√
•历史文化遗址
√
二、建设用地的特性
成功的土地利用是以对土地特性认 识为基础的.
——伊利
建设用地除具备土地的一般特性外，它还 突出表现下列几个方面的特性：
二、建设用地的特性
1、建设用地的扩展性 2、建设用地的非生态利用性 3、建设用地的逆转相对困难性 4、建设用地的空间利用性 5、建设用地的显著区位性
三、建设用地的分类
•建设用地的分类因目的不同而有不同 的分类方法。 •体现不同分类统计目的的事物通常称
为分类标志。
•按照不同的分类标志可将建设用地分 为不同的类型。
1、按建设用地利用的性质分
农业建设用地——是指农村集体经济组织和个人 修建的直接用于农业生产的或规定用于农业生产 配套的、长期的、固定的工程设施用地。
非农业建设用地——是指用于农业生产和建设之 外的一切工程建设以及其它经济设施所需要占用 的土地。
2、按建设用地的权属关系分
国有建设用地——是国家进行各项经济、文化、国防 建设及兴办各项社会公共事业所需要的建设用地，即 国家机关、部队、团体、学校以及企事业单位 (包括 国有农场)等一切建设工程需要占用的土地。
四、建设用地的取得方式
4、国有土地使用权租赁
•定义：指国家将一定时期内的土地使用权让与 土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家 缴纳租金的行为。 •这种方式优点：
•（1）解决了国有土地使用权出让中用地单位一次性支付出 让金的困难；
•（2）对于中小投资者和不需要长时期使用土地的土地使用 者，更具灵活性；
6、按建设用地的状况分
•新增建设用地——指新近某一时点以后由其他 非建设用地转变而来的建设用地。 •存量建设用地——指新近某一时点以前已有的 建设用地。
四、建设用地的取得方式
•土地所有权：全民所有和劳动群众集体所有
•取得原则：根据所有权和使用权相分离
Leabharlann Baidu•取得建设用地使用权的方式：
•征收集体土地 •划拨国有土地使用权 •出让国有土地使用权 •国有土地使用权租赁 •国有土地使用权作价入股 •转让国有土地使用权 •集体土地使用权转移
四、建设用地的取得方式
1、征收集体土地所有权
•征收集体土地是指国家根据经济、文化、国防 建设兴办公益事业的需要，以补偿为条件，依照 法律规定，将集体所有土地转变为国家所有土地 的过程。
四、建设用地的取得方式
2、划拨国有土地使用权
因国家建设和公共事业需要，把机关、企事业 单位、部队等正在使用的国有土地或国有未开发 利用的后备土地、依照法律规定的程序和批准权 限经批准后，划拨给另一个建设单位使用的用地 方式。
乡(镇)村建设用地——指农村集体经济组织和农民个 人利用集体所有土地，进行投资建设的建设项目用地。
3、按建设项目的规模分
•大型项目建设用地 •中型项目建设用地 •小型项目建设用地
4、按建设用地的用途分
•工业建设用地——指用于进行工业项目或为其配套的其 他工程设施建设所需使用的土地。
•按其对象又可分为：采掘工业建设用地和加工工业建设用地 •按其特点还可分为：重工业建设用地和轻工业建设用地
四、建设用地的取得方式
3、出让国有土地使用权
——又称批租国有土地使用权
•定义：是指国家以土地所有者的身份将土地使用 权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。
•通过出让方式取得使用权的用地者，对土地使用 权有转让、出租、抵押的权利。土地使用期届满
时应退还土地所有者。需要延期使用的，则应按 规定办理延期使用手续。
施用地等。”——狭义的定义
从这个狭义的定义可以认为：建设用地 是指通过工程手段，为人类一切生产、 生活资料，一切社会经济活动提供操作 场地和建筑空间的土地。
已利用土地 土地
建设用地 农用地
未利用土地 图1—1土地分类及流动框图
广义的建设用地：是指一切不以取得生物产品为 主要目的的土地，是已利用土地中的一切非农业
生产用地。(利用土地的特殊功能)
如：下列所占用的土地
•奇特形态的自然景观 •人工精巧创作的优美景色 •珍贵稀有动植物栖息生长 •历史文化遗址 •特殊场地、基地
用地类型 •城乡住宅 、商店 •停车场 •工厂、矿山用地、码头 •公路、铁路（交通） •军事设施 •采煤塌陷地 •煤矸石占地 •公园、动物园、游乐场 •旅游区
•民用建设用地——指用于解决城乡人民物质生活需要 及其配套设施建设所需要使用的土地。
•军事建设用地——指用于根据国防和战备要求进行各 项军事工程建设所需要使用的土地。
5、按建设项目使用的期限分
•永久性建设用地——指建设项目一经建成使用 后，就很难恢复原来的状态，从而丧失了垦 植和耕种能力的土地。 •临时性建设用地——指在实施建设过程中需要 临时使用的土地。
四、建设用地的取得方式
6、国有土地使用权转让
•指土地使用者将土地使用权再转移的行为， 包括出售、交换与赠与。
•转让国有土地使用权有两种途径： •一种是通过出让方式取得的国有土地，受让 方经过一定的投资开发、利用后转让出让年 限余期内的土地使用权。
•一种是原行政划拨国有土地的用地者在补办 出让手续后再转让的行为。
•（3）同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也 是一种很好的办法。
四、建设用地的取得方式
5、国有土地使用权作价入股
•指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作 为国家的投资计作国家的股份。
•这种方式在目前的国有企业改制改组中较多，既解 决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改 制改组创造了条件。