房地产企业年度汇算清缴特殊事项提示
房地产开发企业所得税汇算清缴政策解析
没 有 取 得 收 入 的 企 业 发 生 的 上 述 费 用
问题 的通 知》 （ 国税 函 『 ２ ０ ０ ８ ］ ２ ９ ９号 ） 、 《 国家税 务 总局关 于 印发 （ 房地 产 开发
经 营业务 企业 所得税 处理 办 法 ）的通
会 计决 算手 续 ，当企业 开始 办理 开发
凡 纳 入 开 发 产 品 价 内 或 由 企 业 开 具 发
需要遵循一般企业所得税政策外 ， 尤
其要 注 意 以下 特殊 政策 。 （ 一） 关 于每 季度 预交 。根据 国税
函『 ２ ０ ０ ８ ］ ２ ９ ９号 文 ， 房 地 产 开发 企 业按
号） 第 九条规定 的筹 办费税务处 理办法
家税 务总 局关 于企 业所 得税若 干税 务 事项衔接 问题 的通 知》 （ 国税 函［ ２ ０ ０ ９ ］ ９ ８
的范 围为销 售开 发产 品过程 中取 得 的 全部 价款 ， 包 括现金 、 现 金 等价 物及 其
、
相 关 政 策
房地 产企 业所 得税 汇算 清缴 除 了
他 经济利益 。企业代 有关部 门 、 单位 和 企业收取 的各种 基金 、费用 和附加等 ，
房 地产 开发 企业 应按规 定及 时结 算开
发产 品计税 成本 ，并计 算企 业 当年度
应纳税 所得 额 。
．
（ 国税 函『 ２ ０ １ ０ １ ２ ０ １ 号） 等， 本 文 结 合实
例对 相关 政 策进行 解析 。
一
（ 三） 关于收入 。 开发产品销售 收入
际发 生额 的 ６ ０ ％ 、广告 费和业 务 宣传 费按实 际发生额 ， 计 入筹办 费 ， 按 照《 国
必看：企业所得税汇算清缴各表填报注意事项（全了）！
必看：企业所得税汇算清缴各表填报注意事项（全了）！备注：根据国家税务总局哈尔滨市税务局《2020年度企业所得税汇算清缴填报要点指引（1.0）》整理纳税调整附表中，部分附表只要发生有关事项，无论是否存在纳税调整，均需要填报相关表单。
包括《职工薪酬支出及纳税调整明细表》（A105050）、《捐赠支出及纳税调整明细表》（A105070）、《资产折旧、摊销及纳税调整明细表》（A105080）、《贷款损失准备金及纳税调整明细表》（A105120）。
1.《企业所得税年度纳税申报基础信息表》（A000000）本表为必填表，填报内容包括基本经营情况、有关涉税事项情况、主要股东及分红情况三部分。
纳税人填报申报表时，首先填报此表，为后续申报提供指引。
变化内容：将原A105120《特殊行业准备金及纳税调整调整明细表》名称变更为《贷款损失准备金及纳税调整明细表》【提醒】正确填写资产总额和从业人数平均值“103 资产总额”和“104 从业人数”栏次填写全年季度平均值。
具体计算公式如下：季度平均值＝（季初值＋季末值）÷2；全年季度平均值＝全年各季度平均值之和÷4；年度中间开业或者终止经营活动的，以其实际经营期作为一个纳税年度确定上述相关指标。
“103 资产总额”金额单位为“万元”。
2.《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》（A10 0000）本表为必填表，是纳税人计算申报缴纳企业所得税的主表。
变化内容：调整“203 选择采用的境外所得抵免方式”项目，将“203选择采用的境外所得抵免方式”改为“203-1 选择采用的境外所得抵免方式”，新增“203-2 海南自由贸易港新增境外直接投资信息”，适用于填报享受境外所得免征企业所得税优惠政策条件的相关信息；在“209 集成电路生产项目类型”下新增“28 纳米”选项，同时调整“208 软件、集成电路企业类型”的填报说明；调整“107 适用会计准则或会计制度”的填报说明，在《会计准则或会计制度类型代码表》中新增“800政府会计准则”。
房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析
房地产开发企业所得税汇算清缴重点纳税事项解析第一部分房地产开发企业扣除类项目所得税处理
一、企业所得税税前扣除基本原则与五大扣除类项目
二、开发成本项目、成本归集、分配和结转
三、计税成本的核算
（一）计税成本对象的六大确定原则
（二）开发产品计税成本支出的六大内容
（三）企业计税成本核算的一般程序与六大步骤
（四）开发成本四大分配方法
（五）可以预提的四项成本费用（三项明确加一项隐藏）
（六）配套设施的处理
（七）邮电通讯、学校、医疗设施的处理
（八）停车场的处理
（九）其他成本财税事项
四、扣除类纳税调整事项全面梳理与精讲（招待费、广告费、利息支出等几十类项目分类讲解）
五、成本费用税前扣除票据全面梳理与精讲
六、扣除类纳税调整事项常见税务问题
第二部分房地产开发企业收入类项目所得税处理
一、房地产销售收入的核算范围
（一）土地使用权转让
（二）商品房销售（商品房预售和商品房现售）
（三）配套设施销售收入
（四）代建工程结算收入
（五）投资性房地产租金收入
（六）其他收入
二、房地产销售收入的确认原则
（一）会计确认原则
（二）税法确认原则
三、房地产销售收入的财税处理案例
四、收入类纳税调整事项全面梳理与精讲（不征税收入、债务重组收入、递延收益等其他项目分类讲解）
五、收入类纳税调整事项常见税务问题
第三部分房地产开发企业特殊业务所得税处理
第四部分房地产开发企业所得税申报表填报案例
第五部分房地产开发企业税务稽查重点。
房地产业企业所得税汇算清缴专题培训
房地产业企业所得税汇算清缴专题培训说到房地产业的企业所得税汇算清缴，嘿，你可得打起十二分精神来。
别看这个话题听起来枯燥又复杂，实际上，弄明白了，你会发现它和我们生活中的很多小事儿一样，只有搞清楚了规则，才不至于踩坑。
比如你上个购物网站，加入购物车，结账时才发现，原来你还有优惠券，或者说你不小心把商品退回了，这些事情，原来都得按照规则来办，税务这个事情也是一样，稍微不注意，可能就要吃个亏。
那企业所得税汇算清缴到底是啥？简而言之呢，就是公司一年到头，得把赚的钱和花的钱算清楚，看看交的税够不够，差多少，得不该得的退给你，不该少的补上。
别小看这一步，搞不好企业就得交罚款，甚至影响到公司的信用。
其实也不难理解，我们自己每年年末做报税的时候，也得清算一番，税局的人看着公司账目，咱们也得照着给税局一个“明白账”嘛。
你看啊，这种汇算清缴，其实就是个“算账”过程。
没错，你平时可能都习惯了“给老板算账”，或者自己做生意时算算账，但是一旦涉及到税务，大家心里就有点发怵了。
其实啊，只要你对了方向，理清了自己的账本，这事儿也就能轻松搞定。
就是那些利润表、现金流、各类费用，咱得把它们捋清楚，保证税务人员能看得懂，弄清楚公司到底赚了多少钱，交的税到底合不合理。
不过，说到这儿你可能就有疑问了，哎，那我到底怎么才能顺利完成汇算清缴呢？是不是得请个专业的税务师？也没那么复杂。
你得有完整的财务账目，没有乱七八糟的账务，是不是很简单？然后，你得知道自己的公司是做什么的，不同的行业，税率也不同。
比如房地产这块的税务，可能就比你卖衣服的店铺复杂一些。
房地产业涉及到的税种多，开个工地、建个楼，涉及的税务项目可不少，增值税、企业所得税，还有各种附加税，统统都得考虑进去。
搞明白了这些基本内容，接下来就是实打实地开始算账了。
算账可不是盲目瞎算，咱得根据财政部的和规定来，别让自己掉进税收的“陷阱”里。
这过程里最重要的就是把自己能享受的税收优惠用起来，像房地产企业能享受到的优惠就不在少数，你得把它们一一列出来，算上那些增值税减免、折旧和摊销的优惠，能省不少钱呢！就是得把自己的账理顺，确保交的税正好、合理，既不多交，也不少交。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
推荐 2017年房地产企业所得税汇算清缴与年度纳税申报表填报技巧 精品
2010年房地产企业所得税汇算清缴与年度纳税申报表填报技巧第一讲房地产企业所得税汇算清缴概述一、汇算清缴的企业范围（一）汇算清缴的企业范围1、从事生产经营活动的居民企业2、从事生产经营活动的非居民企业3、注销清算的企业4、核定应税所得率征收所得税的企业注意：核定定额征收所得税的企业不需要汇算清缴。
（二）汇算清缴注意的问题1、不管纳税人是否在减免税期间，一律进行汇算清缴2、年度终了后，应纳税所得额计算的结果不管属于盈利还是亏损，必须进行汇算清缴二、年度纳税申报应当注意1、延期申报2、延期缴纳3、申报有误4、汇算清缴退税程序5、汇总缴纳分支机构不进行汇算清缴，但应将分支机构的营业收支等情况在报总机构统一汇算清缴前报送分支机构所在地主管税务机关。
总机构应将分支机构及其所属机构的营业收支纳入总机构汇算清缴等情况报送各分支机构所在地主管税务机关。
（国税发【2009】79号第13条）三、企业的法律责任纳税人未按规定期限进行汇算清缴，或者未报送本办法第八条所列资料的，按照税收征管法第62条：纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。
（国税发【2009】79号第15条）第二讲房地产企业2010年度汇算清缴政策及申报表的填报技巧第一行：营业收入一、填报：（一）营业收入=主营业务收入（FB1-2）+其他业务收入（FB1-8），填报的结果与利润表一致。
（二）附表一第1行“销售收入合计”=主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入（FB1-13）+当期收取的预售房款，是计算广告费、宣传费和业务招待费扣除限额的计算基数。
二．主营业务收入包括的内容（附表一）（一）销售货物收入不同销售方式下，销售收入的确认（1）一次性全额收款方式：应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
注意：取得索取价款的凭据是指：书面合同约定的付款日期的当天；未签订书面合同的或书面合同未约定付款日期的，销售收入的确认时间为开发产品所有权或使用权转移的当天。
房地产企业所得税汇算清缴
房地产企业所得税汇算清缴1关于收入确认的税会差异按照企业会计准则，确认收入需同时满足5个条件：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关已发生的成本能够可靠计量。
2017年修订时，将主要风险和报酬转移确认收入改为：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称《办法》）的规定:“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”，具体规定了不同销售方式下的销售收入确认时点。
比如：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现，而会计核算上一般作为预收账款，只有当开发产品完工后，才按会计准则确认收入。
另外《办法》第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。
税法上规定的销售收入确认时间与会计核算上不一致，会存在税会差异，汇算清缴时需要注意相关的纳税调整。
2关于账面成本、动态成本和计税成本的差异通常情况下由于各个企业财务管理体制不一样，或财务部门和成本部门信息沟通不畅，可能会造成账面成本小于动态成本。
企业需要对照付款记录，逐笔核实实际发生的动态成本，如果有漏项，则补录到账面成本。
根据《办法》第三十二条的规定，允许预提相关成本费用。
一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
房地产开发企业汇算清缴勿忘提交这个报告【税收筹划技巧方案实务】
房地产开发企业汇算清缴勿忘提交这个报告【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）文件第一条规定，房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。
房地产开发企业将已确定的成本对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。
如确需调整成本对象的，应就调整的原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。
也即是如果房开企业2016年度有完工的项目，则必须在本年度汇算清缴也就是2017年5月31日之前将企业所得税纳税申报表以及完工项目成本对象的的专项报告一同报送给主管税务机关。
若企业未按规定及时提交，则税务机关可依照应按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定进行处理：即纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。
鉴于2016年的房地产形势大好，且2016年也是税制改革，金税三期上线的年度，税务局的检查的力度会越来越大，房地产开发企业应按税法规定提交相关资料，勿因未提交资料而“引火上身”，因小失大，后附房地产开发企业计税成本对象专项报告模板供大家参考：房地产开发企业计税成本对象专项报告青岛市国税局：由于我公司开发的×项目在2016年度开始部分完工，现按照《关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）文件的要求，依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送备案。
房地产行业企业所得税汇算清缴政策指引
青岛市税务局房地产行业企业所得税汇算清缴政策指引来源：国家税务总局青岛市税务局时间：2019年5月10日作者：房地产行业税收政策专家团队目录1.1基本规定1.2收入的税务处理1.2.1收入确认1.2.2视同销售1.2.3未完工开发产品计税毛利率1.2.4实际毛利额1.2.5租金收入1.3成本、费用扣除的税务处理1.3.1一般规定1.3.2配套设施的扣除1.3.3佣金(手续费)的扣除1.3.4利息的扣除1.3.5资产损失的扣除1.3.6自用开发产品折旧的扣除1.4计税成本的核算1.4.1成本对象的归集原则1.4.2计税成本的具体内容1.4.3计税成本的核算程序1.4.4共同(间接)成本的分摊1.4.5非货币性交易取得土地成本的确定1.4.6预提费用1.4.7停车场所的扣除1.5特定事项的税务处理1.6房地产企业的预缴及退税问题1.7房地产行业企业所得税新政策1.1基本规定一、企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
（摘自《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号，以下简称《办法》）二、根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
（摘自《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》国税函[2010]201号）三、企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业所得税按核定征收方式进行征收管理。
汇算清缴主要任务及风险提示
汇算清缴主要任务及风险提示第一、要积极享受税收优惠应该全面了解、熟悉适合本企业的优惠政策的具体办理程序，同时要创造条件享受税收优惠，而不应错失税收优惠。
国税发[2009]79号规定，纳税人需要报经税务机关审批、审核或备案的事项，应按有关程序、时限和要求报送材料等有关规定，在办理企业所得税年度纳税申报前及时办理。
参考各项税收优惠政策。
第二、及时盘点资产申报资产损失参考政策：《财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税[2009]57号）、国家税务总局关于发布《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》的公告（国家税务总局公告2011年第25号）和《国家税务总局关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2011年第6号）第三、调控确认收入参考政策：《企业所得税法》及实施条例有关收入的规定、《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）、《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）、《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（公告13号）、《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）和（国税发[2009]31号）等文件规定。
第四、调控成本费用《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。
本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
存货成本按先进先出法、加权平均法和个别计价法计算。
同时注意票据的合法性问题。
第五、管理费用的调整重点关注开办费、业务招待费、职工工资、职工福利费、工会经费、职工教育经费等税法有专门的税前列支标准的范围的费用。
参考政策：《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》中有关费用扣除的规定、《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）和国家税务总局关于工会经费企业所得税税前扣除凭据问题的公告》（国家税务总局公告2010年第24号）等政策文件。
税局发布企业汇算清缴风险提示
税局发布企业汇算清缴风险提示上海徐汇区税务局 2020年5月14日目录：一、企业所得税年营业收入小于货物劳务税申报表销售额（企业当年开票总额）涉税风险二、业务招待费涉税风险三、广告费和业务宣传费涉税风险四、咨询顾问费涉税风险五、税金及附加涉税风险六、企业为雇员代扣代缴偶然所得涉税风险七、开具《中国居民身份证明》但未申报境外所得&“走出去”名单企业境外取得所得未申报涉税风险八、企业国民经济行业不符合条件但享受了研发费用加计扣除涉税风险一、企业所得税年营业收入小于货物劳务税申报表销售额涉税风险风险提示指标概述：企业所得税年度申报表（A类）填报的销售（营业）收入合计与企业同期（所属期1－12月）增值税销售（营业）收入之和比较。
问题指向：可能存在少记企业所得税收入的情况案例某企业2017年度预收款收入共计500万元，收入对应的项目未竣工，但由于应客户要求提前开票，企业在2018年年初确认了增值税收入并缴纳税款。
随着项目的推进，根据权责发生制，该收入应计入2018年企业所得税收入，但企业为了调节收入，这部分收入未在2018年企业所得税汇算清缴中进行申报，而计入了2019年收入。
相关条款《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条：“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。
本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
”补充：《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定，企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。
二、业务招待费涉税风险风险提示指标概述：发票品目中含“餐”字样的当年度发票合计数大于企业《纳税调整项目明细表》（A105000表）第15行第1列“业务招待费支出账载金额”问题指向：（1）误将本该属于业务招待费的支出错误归集到其他科目，比如会议费、职工福利费、职工教育经费、主营业务成本之类的科目，需更正申报企业所得税年度申报。
房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定
房地产企业所得税汇算清缴有哪些特殊规定房地产企业所得税汇算清缴是指在每个纳税年度结束后，房地产企业根据其实际所得情况，进行所得税汇算清缴的一项税务程序。
与其他行业相比，房地产企业所得税汇算清缴存在一些特殊规定，旨在维护税收公平和规范房地产市场。
首先，房地产企业所得税汇算清缴涉及的收入和费用计算存在着特殊规定。
根据《企业所得税法》和相关配套文件的规定，房地产企业应当按照实际发生原则计算其所得。
特别是在房地产开发过程中，存在一些特殊的费用和收入项目需要纳税人特别关注。
例如，开发阶段可以扣除的土地使用权出让金、规划建设费用等。
此外，在销售房产时，房地产企业需要正确计算房地产销售收入，扣除合理的销售成本和费用，并根据相关政策控制好预售收入的确认时机。
其次，房地产企业所得税汇算清缴中存在特殊的税收政策。
在目前的税收政策中，针对房地产市场的调控，涉及到部分城市实行的限购政策、限售政策等，对房地产企业的所得税税务处理也存在一些特殊规定。
例如，对于购买第二套及以上自住房的个人，其转让房产所得在一定条件下可以免征个人所得税；而对于企业，如果在购置和出售自有住房、商业用房等过程中，遵守相关政策规定，可以享受相关税收优惠政策。
此外，房地产企业所得税汇算清缴还存在与土地增值税的关联。
在房地产开发中，土地增值税是一个不可忽视的税种。
根据规定，房地产企业在销售房产时，除了应当缴纳企业所得税外，还需要根据土地增值情况缴纳土地增值税。
而在房地产企业所得税汇算清缴中，应当合理计算并核对土地增值税的缴纳，确保税务申报的合规性。
此外，房地产企业所得税汇算清缴还存在相关的税务风险和合规要求。
由于房地产业涉及大额资金流转和多环节交易，税务机关对房地产企业的税务合规性监管较为严格。
在汇算清缴中，房地产企业需要合理解释和合规处理各项收入和费用，确保申报的准确性和真实性。
同时，房地产企业还应了解和遵守土地使用权转让、预售资金监管等相关法律法规的要求，确保遵纪守法。
年房地产企业汇算清缴完全攻略
年房地产企业汇算清缴完全攻略年房地产企业汇算清缴完全攻略随着房地产行业的蓬勃发展，越来越多的企业加入其中。
作为年房地产企业，纳税是非常重要的一件事。
理解汇算清缴的基本知识和完全攻略是十分必要的，不仅有助于企业规避税收风险，还能有效降低企业的税收支出。
一、什么是汇算清缴？汇算清缴是指纳税人在一年度内，根据年度所得和相应税款，在全年到期日前向税务机关申报，由税务机关审核核实后，纳税人一次性缴纳当年度剩余应纳税额或补缴退还多退少补应纳税款的一种税务申报方式。
二、汇算清缴的适用范围1. 一般纳税人和小规模纳税人1）一般纳税人：税额不超过100万元的企业或个人，应当在税务机关指定的缴纳期限内，向主管税务机关办理汇算清缴。
2）小规模纳税人：年营业额不超过500万元的小型企业，原则上不强制要求办理汇算清缴。
但涉及到纳税人享受某些税收优惠政策和退税的情况下，需按规定办理。
2. 涉及到指定的税收优惠政策如文化事业建设费、教育费附加、科技费附加等。
3. 跨地区纳税在跨地区纳税中，纳税人如果需要申请退税，便需要办理汇算清缴。
三、汇算清缴的时间和流程1. 时间规定一般纳税人应在次年1月1日至5月31日内，向主管税务机关申请办理汇算清缴。
小规模纳税人不强制要求办理汇算清缴。
2. 流程1）向主管税务机关领取相关表格并填写；2）提交申报表、财务会计报表、纳税申报表、纳税清单等材料；3）税务机关对纳税人所提供的材料进行审核核实，给出汇算清缴结果；4）根据汇算清缴的结果，进行一次性缴纳当年度剩余应纳税额或补缴退还多退少补应纳税款。
四、汇算清缴的纳税优惠政策为了支持实体经济发展，中国税务部门提供了多种汇算清缴的纳税优惠政策。
1. 小微企业所得税优惠政策对于符合条件的小微企业，国家给予所得税减半的优惠政策。
同时，对于新设民营企业或加强科技创新方面投入的企业，在某些情况下可以享受更低的所得税税率。
2. 投资优惠在企业层面，政府还会提供一系列的税收和政策支持，如优惠的退税、补贴等，以提高企业投资和运营效率。
房地产企业所得税汇算清缴服务方案
房地产企业所得税汇算清缴服务方案（一）关于每季度预交。
根据国税函[2008]299号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
（二）关于开发产品何时为完工计交所得税。
根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续。
当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
新企业所得税法及其实施条例已于2008年1月1日起施行。
与原税法相比，新税法在很多方面有突出的变化。
国家税务总局所得税管理司有关负责人最近在接受记者采访时说：“从长远来看，新税法对内、外资企业会产生六个方面的积极影响。
”一是使内、外资企业站在公平的竞争起跑线上。
新税法从税法、税率、税前扣除、税收优惠和征收管理等五个方面统一了内、外资企业所得税制度，各类企业的所得税待遇一致，使内、外资企业在公平的税收制度环境下平等竞争。
二是有利于提高企业的投资能力。
新税法采用法人所得税制的基本模式，对企业设立的不具有法人资格的营业机构实行汇总纳税，这就使得同一法人实体内部的收入和成本费用在汇总后计算所得，降低了企业成本，提高了企业的竞争力。
新税法采用25%的法定税率，在国际上处于适中偏低的水平，有利于降低企业税收负担，提高税后盈余，从而增加投资动力。
新税法提高了内资企业在工资薪金、捐赠支出、广告费和业务宣传费等方面的扣除比例。
XXXX年度企业所得税汇缴申报纳税遵从风险提示管理守则(查帐)
精心整理2011年度企业所得税汇缴申报纳税遵从风险提示手册（适用查账征收企业）苏州市国家税务局二零一二年二月目尊敬的纳税人：2011电话咨询。
12月份）预缴申报后，进行当年企业31日前完成2011年度所得税申报，但为避免集中申报给您带来的不便，请您根据主管税务机关的建议，合理安排申报时间。
（三）在2012年5月31日前，如果您发现申报有误，可以进行更正申报。
在2012年5月31日后进行2011年度申报或2011年度补充申报，主管税务机关将对少缴纳的税款加收滞纳金，并可根据征管法的相关规定进行处罚。
（四）完成2011年度申报的企业，如果属于符合条件的小型微利企业，则2012年一季度（或1月份）预缴申报可以享受小型微利企业所得税优惠。
完成2011年度申报的亏损企业， 2012年一季度（或者1月份）预缴申报可以弥补以前年度亏损。
（五）企业2011年度中发生的资产损失，无论是正常损失还是非正常损失，均应根据《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局2011年第25号公告）规定的程序和要求向主管税务机关申报后才能在税前扣除。
未经申报的损失，不得在税前扣除。
（具体请参看《资产损失税前扣除纳税遵从提示》）[2009]93号文件。
（七）企业案手续。
（经国家税务总局网站公告的税建议您在确认申报成功后，企业应及时将以下申报资料盖章后报送给主管税务机关。
1、《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表(A类)》2、财务会计报表。
3、企业所得税纳税申报附报资料。
4、税务机关规定的其它相关纳税资料。
如外资企业的审计报告、在汇缴申报时由税务师事务所（经国家税务总局网站公告的税务师事务所）出具的税务鉴证报告。
三、申报表填报提示（一）请您在填写年度纳税申报表前认真阅读填报说明（苏国税发【2008】201号转发《国家税务总局关于印发<>的通知》的通知?））（三）填表顺序：申报初始化→填写基础信息核对表（041）→享受高《企业资产损失税前扣除清单申报受理《→填写申报表附表四至附表十一（479、表》、480、481472、475、478）→填写A类）附表二（1）补充资料（488）→填写2008版所得税年报附表十二(1)（489）和附表十二（3）至（9）（491、493、495、496、497、498、501）→填写2008版所得税年报附表十二(2)（490）→填写2008版所得税年报附表十二(10) （502）→对生成的报表进行修改和检查→提交申报。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点房地产行业在中国是一个重要的经济支柱产业，对于相关企业的所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点，一直是关注的焦点。
本文将从预缴和汇算清缴两个方面介绍房地产企业所得税的相关政策与要点。
一、预缴所得税的要点1. 预缴所得税的计算方式房地产企业所得税的预缴计算方式采用实际利润率法，即根据房地产企业当年实际利润金额的百分比来确定所得税的预缴金额。
具体计算公式如下：预缴所得税金额 = 实际利润 ×实际利润率 ×征收率其中，实际利润率是根据房地产企业的历史经营情况和行业平均水平确定的，征收率根据税法规定为25%。
2. 预缴所得税的时间要求根据税法规定，房地产企业应当在每个纳税年度结束后，在次年1月1日至6月30日期间，按照上一年度实际利润的30%进行预缴。
具体预缴时间要根据当年纳税人申报纳税情况而定，需事先向税务机关申请确定。
3. 预缴所得税的申报和缴纳房地产企业应当在预缴期限届满后的15日内，通过在线税务系统进行预缴所得税的申报和缴纳。
在申报过程中，需要填写相关的预缴所得税申报表，并按照税务机关的指导完成缴税手续。
二、汇算清缴所得税的要点1. 汇算清缴的时间要求汇算清缴是指房地产企业在每个纳税年度结束后的次年，按照税务部门的规定，对该纳税年度的应纳税所得额进行核算，并进行补缴或退缴所得税的过程。
具体汇算清缴的时间要求为：1月1日至6月30日为汇算清缴期，申报期为7月1日至7月31日。
2. 汇算清缴的计算方法房地产企业进行汇算清缴时，需要按照所得税法的相关规定，对纳税年度的应纳税额进行计算。
具体计算方法为：应纳税所得额 = 总收入 - 成本 - 费用 - 毛利减除 - 投资优惠 - 损失减免其中，总收入是指纳税年度内房地产企业的全部收入，包括销售收入、租金收入等；成本是指房地产企业在纳税年度内用于生产经营的直接成本和间接成本；费用是指房地产企业在纳税年度内用于管理和销售的费用；毛利减除是指为了保证企业正常经营，根据税法规定可以扣除的金额；投资优惠是指根据税法规定可以享受的各类减免；损失减免是指在纳税年度内发生的损失情况，根据税法规定可以扣除的金额。
企业所得税汇算清缴审核要点
企业所得税汇算清缴审核要点企业所得税汇算清缴是企业在一个纳税年度结束后，依照税收法律法规及相关规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。
这一过程涉及众多复杂的法规和计算，需要进行细致的审核，以确保企业合规纳税并充分享受税收优惠。
以下是企业所得税汇算清缴审核的一些要点：一、收入类项目的审核1、销售收入审核企业的销售收入确认是否符合会计准则和税法规定，特别关注特殊销售方式如分期收款销售、委托代销等的收入确认时间和金额。
检查销售合同、发票、发货凭证等资料，确认销售收入的真实性和完整性。
对于视同销售行为，如将自产产品用于职工福利、对外捐赠等，要确认是否按照规定申报纳税。
2、劳务收入核实劳务收入的确认方法和时间，是否与合同约定和实际提供劳务的情况相符。
审查劳务完工进度的确认依据，如已完工作的测量、已提供劳务占劳务总量的比例等。
3、利息收入检查利息收入的计算是否准确，是否按照合同约定的利率和时间确认收入。
对于国债利息等免税收入，要确认企业是否正确进行了纳税调整。
4、租金收入审核租金收入的确认时间，是否按照合同约定的租赁期限均匀确认或者按照实际收取的时间确认。
查看租赁合同和收款凭证，确保租金收入的完整性。
5、其他收入包括补贴收入、违约金收入、资产盘盈收入等，要审查其来源和性质，确认是否应计入应纳税所得额。
二、扣除类项目的审核1、成本核实企业的成本核算方法是否符合规定，成本结转是否准确。
检查原材料、在产品、产成品等存货的计价方法是否一致，是否存在随意变更的情况。
对于生产成本、制造费用等的归集和分配，要审查其合理性。
2、费用管理费用：审查办公费、差旅费、业务招待费等的支出是否合理，是否符合税法规定的扣除标准。
特别要注意业务招待费，按照发生额的 60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
企业税务汇算清缴操作要点
企业税务汇算清缴操作要点企业税务汇算清缴是指企业在每年末进行的汇总纳税工作，将一年内的各项税收进行核算、申报和缴纳。
以下是关于企业税务汇算清缴操作的一些要点。
一、了解汇算清缴的意义和作用企业税务汇算清缴是贯彻税法精神，在一定时期内按照税法规定来确定纳税义务和核算纳税层数额的一种方式，是税局对企业纳税申报的最后审查和确认环节。
通过汇算清缴，企业可以确保纳税义务的正确和合法性，避免税收风险。
二、准备纳税申报材料为了进行汇算清缴，企业需要准备相关的纳税申报材料，包括企业年度报表、账簿凭证、增值税发票、工资薪金发放记录和其他与纳税有关的凭证等。
这些材料将用于核算企业的收入、成本、费用和税额等。
三、核算企业的营业收入和费用企业在进行汇算清缴时需要对全年的营业收入和费用进行核算。
收入方面，包括销售收入、加工承揽收入、租金收入等，费用方面，包括人工成本、原材料成本、销售费用、管理费用等。
企业需要保证核算的准确性和完整性。
四、核对税款计算和纳税申报在核算完企业的营业收入和费用后，企业需要根据相关税法规定计算应纳税额。
税务机关通常提供电子申报系统，企业可以通过该系统进行纳税申报。
在申报时，企业需要仔细核对数据的准确性，确保各项税款的正确计算。
五、享受税收优惠政策在进行汇算清缴时，企业还可以根据税法规定享受相应的税收优惠政策。
比如，对于研发费用的支出、高新技术企业的所得、创业投资的捐赠等，企业可以申请相应的税收减免或退还。
企业需要了解并按照规定申报相关的优惠政策，以减轻税务负担。
六、按时缴纳税款汇算清缴完成后，企业需要按时缴纳剩余的税款。
税务机关通常会提供具体的缴款截止日期和缴款方式，企业应按时足额缴纳纳税额，否则可能面临滞纳金或其他处罚。
七、保留相关税务文件和凭证企业在进行税务汇算清缴后，应妥善保留相关的税务文件和凭证。
这些文件可能在日后的税务审查或纳税争议解决中起到重要的证据作用，对于企业保护自身合法权益具有重要意义。
案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税 季度、年度申报表填报说明(六)
案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明（六）案例解读房地产开发企业特定业务企业所得税季度、年度申报表填报说明裴玉梅2018.5.15四是，《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”，如果按《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2015年版）》及填报说明填写，则可能出现季度预缴所得税大于年度应交所得税的问题。
下面结合案例，依据不同的计算方法，列示出季报口径和年报口径计算“特定业务计算的应纳税所得额”产生差异的情况及原因：（为了便于分析查看，本文将企业所得税季度预缴申报表略做改动，详见“季度表”）。
在企业所得税季度预缴申报时，有两种计算口径填报：（1）按国税发（2009）31号有关规定以及企业所得税年报口径计算填报；（2）按《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(A类，2015年版)》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”填报说明口径计算填报。
第一种算法，按国税发（2009）31号有关规定以及企业所得税年报填报口径：按此口径计算“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额”包括两部分内容：一是，房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额；二是，房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额；（1）计算房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额；①先计算出三季度“房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额情况表”（见下表）。
①当期销售九里二期“取得的未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”为351.89万元，应填入《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”“未完工本期发生额”栏次中；②上半年已经填报的九里一期“未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额”，经计算为15034.29万元，应填入《季度表》第5行“特定业务计算的应纳税所得额”“未完工上期累计发生额”栏次中。
“季度表”未完工金额合计=本期发生额+上期累计发生额，经计算第5行“特定业务计算的应纳税所得额”“未完工金额合计数”为15386.18万元。
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房地产企业年度汇算清缴特殊事项提示新企业所得税法实施后，企业所得税年度汇算统一使用《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》（国税发[2008]101号），而填表说明要使用国家税务总局关于《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的补充通知（国税函[2008]1081号）的填表说明（以下简称：填表说明）。
就房地产开发企业而言，计算缴纳企业所得税的依据应当按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）为依据（以下简称：新31号文件），汇算清缴时要结合“填表说明”进行处理。
以下涉及几个特殊事项在此提示。
预售收入税金的处理新31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入（为了便于表述本文简称“预售收入”），应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
对于按预售收入缴纳的营业税金及附加以及预缴的土地增值税，在季度（或月）预缴和年度汇算企业所得税时是否可以扣除，有些税务人员和纳税人理解为新31号文件下发以后，按预收收入缴纳的营业税金及附加不能在当期扣除。
原因是国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号）与新31号的叙述的不同（以下简称：原31号文件）。
原31号文件规定，开发企业预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。
而新31号没有这句话。
这显然是个误区，主要原因有两个。
一是《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号），将预缴纳税申报表第4行“利润总额”修改为“实际利润额”，允许减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入。
房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
虽然在这个环节没有规定扣除税金，但按预售收入缴纳的营业税金及附加应当在当期计算实际利润额时扣除。
二是新31号文件第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
就这条而言，对预售收入缴纳的税金应当确认是“已销开发产品”而产生的。
所以在计算预缴和年度汇算企业所得税时包括预缴的土地增值税和营业税金及附加都应当扣除。
新31号文件第九条还规定：开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
这一条规定“在年度纳税申报时……出具资料”，并非是每一年都要这样出具资料，而是在能够确认实际毛利额的当年必须出具。
大家看一下企业所得税汇算清缴的填表说明，附表三《纳税调整项目明细表》填报说明中是这样规定的：第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”：第3列“调增金额”填报从事房地产业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润；第4列“调减金额”填报本期将预售收入转为销售收入，其结转的预售收入已按税收规定的预计利润率计算的预计利润转回数。
从填表说明中可以证明，当这个年度不能确认实际毛利额时，直接将预售收入计算的预计利润填入第3列“调增金额”。
特别提示的是，预计利润填入“调增金额”时，不减按预售收入预缴的营业税金及附加，此营业税金及附加应在年度纳税申报表主表第3行填报。
跨期汇算如何解决税率差异在新企业所得税法实施前，原31号文件规定了预售收入预缴企业所得税办法，新31号文件继续实施。
如果企业2008年以前预收收入按33%的税率预缴了企业所得税。
假如2009年开发产品完工、结算，可以计算实际毛利额时，汇算企业所得税跨两个不同税率。
对于哪些应纳税所得额应按33%税率计算，哪些应按25%税率计算，是我们要研究的问题。
假如某企业2007年预售收入8000万元，按当地毛利率25%计算预计毛利额2000万元。
（不考虑其他因素）按33%的税率计算预缴税额660万元。
2008年至2009年又取得预售收入12000万元，按当地毛利率20%计算预计毛利额2400万元，按25%税率预缴税额600万元。
2009年经计算实际毛利额为4000万元。
按新31号文件规定，实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
对此，经计算的差额为负400万元（4000－2000－2400）可以调减2009年汇算的应纳税所得额。
广告费、宣传费、业务招待费的处理新企业所得税法实施后，广告费、宣传费的扣除除化妆品制造、医药制造和饮料制造另有规定外，其他行业都执行企业所得税法实施条例的规定。
企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，在以后纳税年度结转扣除。
企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‟。
（一）按照国税发[2009]31号文件规定，企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同），应为企业销售收入的实现。
由此可见，预售收入属于销售（营业）收入确认的范围，因而可以作为“三项费用”扣除的计算基数。
（二）房地产开发企业在2008年以前发生的“三项费用”如何处理。
原31号文件规定：（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
如果企业2009年汇算涉及2008年以前发生的广告费、业务宣传费，因预售收入不能作基数而有结转额时，可按《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）文件处理：即：企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。
也就是对尚未扣除的广告费、业务宣传费的余额都按销售（营业）收入15%的比例计算扣除，未扣除完的余额无限期向以后年度结转扣除。
（三）对于2008年以前发生的业务招待费（未超过三年的），且2008年有预售收入的，因预售收入不能作基数而导致一部分或全部不能扣除的，2008年年度企业所得税汇算时按营业收入的15%计算扣除。
2008年以前发生及以后发生的业务招待费，在企业取得销售收入前应全额调增所得额，并将所发生的招待费累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费扣除。
应该是：如果2009年将预售收入转为实际销售收入时，要按实际销售收入和新企业所得税法实施条例规定比例计算，因为原31号文件规定：“可以向后结转”。
假如：2007年因预售收入不能作基数导致不能扣除的业务招待费45万元（2008年仍未结转），2009年实现销售收入5000万元，同时结转2007预售收入9000万元，当年发生业务招待费30万元。
计算：（5000+9000）×5‟ =70（万元）；（45+30）×60%=45（万元）。
按“孰小者填入”原则应当允许扣除的生业务招待费45万元。
有人可能问：是不是2007年结转到以后年度的业务招待费，应按原规定不超过销售（营业）收入的5‟扣除，而不考虑60%扣除因素？这一点不可以，因为新企业所得税法实施后，有关政策性规定，按新税法执行，在结转实际销售收入时应当按企业所得税法实施条例规定比例计算。
以上是关于房地产开发企业在2009年汇算企业所得税时几个特殊处理事项，这些事项的处理方法，不能直接找到相对应的政策依据，笔者是本着权责发生制原则和实质重于形式原则，以及相关性、真实性、合理性原则阐述的，就上述事项，如果当税务机关有明确规定的，应以当地文件为准。
由于不符合会计准则收入确认条件的未完工开发产品收入要先行计算企业所得税，相应的，房地产企业年度纳税申报表的填列方式也有别于其他行业。
特别是在企业所得税总体原则下，呈现出一定的地域特点。
一、未完工开发产品收入计入附表三的申报方式以《辽宁省大连市地方税务局关于明确房地产开发经营业务企业所得税相关问题的通知》（大地税函[2009]77号）为例，该文规定：未完工开发产品计税毛利额计入应纳税所得额的计算如下：企业销售未完工开发产品取得的收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。
计算公式为：本期纳税调整增加额=∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率－（本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]本期纳税调整减少额=∑[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率－（本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税）] 开发产品完工后，未完工开发产品收入结转完工开发产品收入时，纳税调整减少额应与纳税调整增加额相等。
年度汇算清缴申报时，“本期纳税调整增加额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第3栏“调增金额”。
“本期纳税调整减少额”计入年度纳税申报表附表三《纳税调整项目明细表》第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”第4栏“调减金额”。
“销售未完工开发产品取得的收入”计入年度纳税申报表附表八《广告费和业务宣传费跨年度纳税调整表》第4行“本年计算广告费和业务宣传费扣除限额的销售（营业）收入”。
《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》第3行“营业税金及附加”填报完工开发产品收入缴纳的“营业税、城市维护建设税、土地增值税和教育费附加”等相关税费。
二、未完工开发产品收入计入主表的申报方式以《北京市国家税务局、北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知》（京国税发[2009]92号）为例，该文就纳税申报表填报口径有以下规定：（一）企业取得销售未完工开发产品收入年度汇算清缴申报时的处理1．销售未完工开发产品收入额的填报企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在《企业所得税年度纳税申报表》（A类）第1行“营业收入”栏和附表一（1）《收入明细表》第4行“销售货物”栏及附表三《纳税调整项目明细表》第19行“其他”栏第4列“调减金额”。