第九章 基准地价修正法
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
土地基准地价法
1、基准地价系数修正法基准地价系数修正法是有基准地价的地区可，通过对基准地价进行修正而得出土地价格的方法。
基准地价的是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格，该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
基准地价相对应的土地条件是土地级别或均质地域内同类用地一般条件。
因此，通过对待评估宗地条件与级别或区域内同类用地一般条件的比较，并根据二者在区域条件、个别条件、使用年限和估价基准日等方面的差异大小，对基准地价进行修正即可得到待评估宗地的价格。
（1）计算公式根据国家土地管理关于评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：Pi=Px（1+K）xYxTxFxK ij式中：Pi ——待估宗地地价；P——待估宗地对应的基准地价；K——待估宗地宗地区域、个别因素总修正值；Y——待估宗地使用年期修正系数；T——待估宗地期日修正系数；F—-待估宗地开发程度修正系数；K ij——容积率修正系数。
（2）测算过程1）基准地价的确定根据江门市人民政府办公室2014年1月3日公布实施的（江府[2013] 27号）江门市基准地价标准，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯和宗地红线内土地平整）的土地开发程度和合理容积率下于估价时点2012年3月1日的国有建设土地使用权的熟地价格。
土地使用年限工业用地为40年、住宅用地为70年、工业用地为50年。
价格单位为元/平方米，币种为人民币。
此次的基准地价内涵如下表-1，。
表1：江门市各用途土地基准地价内涵备注：五通一平：宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内土地平整。
江门市区各用途级别基准地价如下表2：表2 ：江门市区2013年各用途级别基准地价表单位：元/平方米表3：江门市区土地各类用途地价水平确定参考表待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名,）用途为工业用 地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表，》适用基准地价类 型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围待，估宗地为四级用地； 根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基 准地价为336元/平方米，即：P =336元/壮根据委托方提供的《用地红线图，》待估宗地面积为30696平方米，规 划控制指标为：建筑密度》30%,容积率》1.0,绿地率420%,建筑限高《 24米，行政办公及生活服务设施用地比例4%；规划要求：①设置机动车 出入口方位需在西面或北面道路;②室外排水需为雨污分流制;③按用电要 求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆⑤建筑间距必须满足 国家有关规范要求;⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线在路口处须 按要求倒角设置;⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设同步竣工 验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规 定,见表4。
房地产估价第九章
第二节 基准地价修正法
• 基准地价修正法本质上是一种比较法，且是一种间接估价方法，其估 价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学 性。
• ２.基准地价修正法的基本原理 • 基准地价修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具
距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路的 利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也 越低。因此，路线价估价法实质上是一种比较法，是比较法的派生方 法，其理论依据与比较法相同是替代原理。只不过在路线价法中以“ 标准临街宗地”取代了比较法中的“可比实例”，“路线价”可视为 比较法中经过交易情况修正、市场状况调整，但未进行房地产状况调 整的“可比实例价格”，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因 素等的“房地产状况调整”。
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第一节 路线价法
• ２.设定标准临街深度 • 标准临街深度简称标准深度，是街道对地价影响的转折点，由此点接
近街道的方向地价逐渐升高，由此点远离街道的方向地价可视为基本 不变。但实际设定的标准深度，直接关系到路线价的确定和深度指数 表的编制，通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数。因为如 果不以众数的深度为标准深度，由此制作的深度指数修正表将使以后 多数宗地的地价计算都要用深度百分率加以修正，这不仅增加计算工 作量，而且会使设定的路线价失去其代表性。 • ３.选取标准临街宗地 • 标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。
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第一节 路线价法
• 选取标准宗地的具体要求是：①一面临街；②土地形状为矩形；③临 街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度（通常简称标准 宽度，可为同一路线价区段内临街各宗地的临街宽度的众数）；⑤临 街宽度与临街尝试的比例（简称“宽深比”）适当；⑥用途为所在路 线价区段具有代表性的用途；⑦容积率为所在路线价区段具有代表性 的容积率（可为同一路线价区段内临街各宗地的容积率的众数）；⑧ 其他方面，如土地使用年限、土地生熟度等也具有代表性。
第九章基准地价修正法
主要步骤
• ①搜集有关基准地价的资料；土地定级估价成果资 料：土地级别图、基准地价图、基准地价表、基准 地价修正体系 • ②确定宗地所在土地级别、对应的基准地价和相应 的修正系数表； • ③调查宗地地价影响因素的指标体系：按照表中因 素调查 • ④确定宗地评估的修正系数（土地状况修正系数） • ⑤进行交易日期、使用年期、容积率修正； • 求出估价对象宗地的价格。
• 计算公式: • 宗地地价=宗地所在级别基准地价 *(1+∑Ki)*年期修正系数*交易日期修正 系数*容积率修正系数 • Ki—土地状况修正系数
• 进行交易日期调整，是将基准地价在其基准日 期时的值，调整为估价时点时的值。调整的方 法，与市场法中的交易日期调整的方法相同。 • 进行土地状况调整，是将估价对象宗地的状况， 与评估基准地价时设定的土地条件或状况进行 比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况 下的价格。调整的内容和方法，与市场法中的 房地产状况调整的内容和方法类似。 •
• 容积率修正—将基准地价所对应容积率下的价 格修正为估价对象容积率下的价格。 • 使用年期修正—将基准地价所对应使用年期下 的价格修正为估价对象使用年期下的价格 • 注意： 由于在不同城市，基准地价的内涵、构 成、表达方式等可能不同，具体调整的内容和 方法也不完全相同。
第九章 基准地价系数修正法
二、原理：替代原理
三、基本公式：
宗地地价＝待估宗地对应的基准地价×（1＋ EMBED Equation.3 ）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数
式中： Ｋ――基准地价修正系数
四、特点与适用范围
特点：①能快速评估多宗土地价格；
②精度与基准地价及其修正体系密切相关。
3. 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；
4. 依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数；
5. 进行交易日期等其它修正；
6. 求出待估宗地地价。
六、利用级别或区域基准地价评估宗地地价
1、待估宗地地价影响因素调查
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（1）期日修正：待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同，因此，需根据地价的变化程度进行期日修正。
（2）容积率修正：基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时，就需进行容积率修正。
（3）年期修正：当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时，就需进行年期修正。
（4）土地开发程度修正：基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。
4、 计算宗地价价
在确定好各修正系数后，根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。
基准地价系数修正法范例
基准地价系数修正法范例地价是指土地的价格，通常由政府按照国家有关规定标准进行划定。
在土地市场上，地价是重要的参考指标，是购买和出售土地的依据之一。
不同地区的土地价值可能不同，因此每个地区都需要制定和调整适合自身的地价标准。
在这个过程中，基准地价系数修正法是一种常见的地价调整方法，本文将阐述其基本原理和应用范例。
一、基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是指根据一个基准地价系数和一定的规则，对不同地点和用途的地价进行修正，并确定出各地价格的最终水平。
其基本原理是参考某一地区或者某一时期的基准地价，对其他区域或者时期的地价按照一定的倍数进行修正。
这个倍数就是基准地价系数。
在中国，基准地价系数通常由国家发改委和省级政府制定发布。
基准地价系数一般按照城市的不同区域和不同用途进行划分，以方便具体地区和地块的估价。
基于基准地价系数的修正法具有以下优点：1. 参考基准地价，透明公正在地价修正过程中，选取一个明确的参考指标，可以使得地价的评估过程更加透明公正。
基准地价系数的制定需要考虑各种地方的实际情况，包括地理位置、土地用途等方面。
因此，基准地价系数的修正过程能够反映各地的实际情况，有助于判断各个地方的土地价值。
2. 稳定有效，可比性强由于基准地价系数通常由国家发改委和省级政府进行制定，具有一定的权威性和稳定性。
如果在地价修正过程中使用基准地价系数，不仅可以降低评估的难度，而且还可以提高各地土地价格的可比性。
基准地价系数修正法能够充分考虑基础设施等因素对地价的影响，能够更精确地确定各地区和各种用途土地评估的标准。
3. 操作性强基准地价系数的修正法操作简便，容易实现。
评估人员只需要根据基准地价和土地的特定情况进行计算，通过简单的数学运算即可得到修正后的土地价格。
此外，在评估土地时，基准地价系数的使用还可以避免评估人员产生个人主观意见，从而保证评估的公正性。
二、基准地价系数修正法的应用范例基准地价系数修正法在实际工作中得到了广泛应用。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-（一）基准地价系数修正法1、基准地价系数修正法的基本原理和公式基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方法。
其公式为：地价＝基准地价×（１±综合修正系数）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数±开发程度修正2、郑州市基准地价成果《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文[2014]37号）于2014年8月29日公布实施，文件中附的《郑州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土地，基准地价的内涵如下：（1）基准地价是指不同级别区域的平均地价，是由征地及有关费用、土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等部分构成；（2）基准地价估价期日为2013年1月1日；（3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地八种用途；（4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及水利设施用地三个级别；（5）土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地40年、工矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；（6）土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通讯、通路、通气、通暖），内部土地平整；（7）郑州市市区土地基准地价成果。
基准地价系数修正法的公式
基准地价系数修正法的公式修正后的基准地价=基准地价×系数1×系数2×系数3×...×系数n 在这个公式中，基准地价是一个初始估算的土地价格，而系数1、系数2、系数3等是修正因素。
每个修正因素都代表一个具体的影响因素，通过对其进行修正，可以更准确地估算土地价值。
下面将详细解释每个修正因素。
1.系数1：土地在不同城市和地区的价值是不同的，所以系数1用于根据土地所在地的地理位置来修正基准地价。
2.系数2：土地的规模大小对其价值也有影响，所以系数2用于根据土地面积来修正基准地价。
3.系数3：土地的用途对其价值有很大影响，所以系数3用于根据土地用途来修正基准地价。
例如，商业用地和农业用地的价值是不同的。
4.系数4：土地的土地产权状况对其价值也有影响，所以系数4用于根据土地的产权状况来修正基准地价。
例如，私有土地和国有土地的价值可能不同。
5.系数5：土地的交通便利程度对其价值有很大影响，所以系数5用于根据土地交通便利程度来修正基准地价。
例如，交通枢纽附近的土地价值可能更高。
6.系数6：土地的自然环境对其价值也有影响，所以系数6用于根据土地的自然环境来修正基准地价。
例如，位于风景名胜区或生态保护区的土地价值可能更高。
以上只是一些常见的修正因素，实际情况中可能还有其他因素需要考虑。
在使用基准地价系数修正法时，需要根据具体情况确定适用的修正因素，并将其代入公式中计算修正后的基准地价。
总结起来，基准地价系数修正法的公式是修正后的基准地价=基准地价×系数1×系数2×系数3×...×系数n，其中每个系数代表一个影响因素，通过对其进行修正，可以更准确地估算土地价值。
基准地价系数修正法
第九章基准地价系数修正法第一节基准地价及其评估第二节基准地价更新第三节基准地价系数修正法第四节基准地价系数修正法应用举例第一节基准地价概述一、概念与特征基准地价是指在一定的区域范围内基准地价是指在一定的区域范围内，，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的区域条件下不同级别的土地或者土地条件相当的区域，，按不同用途按不同用途，，分别评估的某一时点分别评估的某一时点、、一定年期的土地使用权区域平均价格地使用权区域平均价格。
包括包括：：城镇用地基准地价农用地基准地价基准地价的特征（1）～是一种区域性的价格 （2）～是一种分用途的价格 （3）～是一种平均价格 （4）～是有限年期的价格 （5）～具有时效性 （6）～）～是一种是一种控制性的价格（7）～）～与土地与土地开发利用程度有关（1）～是一种区域性的价格基准地价不是一种宗地价格基准地价不是一种宗地价格，，而是区域性的价格价格，，它总是与一定的区域相联系的它总是与一定的区域相联系的。
基准地价的评估区域的形式的形式：：级别级别、、区片和区段区段。
基准地价的三种表现形式：级别基准地价 区片基准地价区段基准地价基准地价（（路线价路线价））（2）～是一种分用途的价格城镇基准地价的主要用途类型的主要用途类型：：商业商业、、住宅住宅、、工业、旅游农用地基准地价的主要用途类型的主要用途类型：：耕地、园地园地、、林地林地、、水域水域、、荒草地（3）～是一种平均价格反映的只是各区域各类用地的平均价格水平水平。
宗地价格与基准地价的关系宗地价格与基准地价的关系？？∴在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格用以评估具体宗地的价格。
（4）～是有限年期的价格∵～是土地使用权的价格∴～是有限年期的价格城镇城镇：：各用途基准地价的年期以各用途的最高出让年期为准高出让年期为准。
农用地农用地：：一般取30年为农用地基准地价的年期。
（5）～具有时效性～反映的只是一定时期的地价标准反映的只是一定时期的地价标准。
土地资源管理(第二版)——第9章
新编21世纪土地资源管理系列教材
9.1.2 中国土地资源市场
4.中国农村土地市场 1978年农村开始经济体制改革,实行家庭联产承包责任制,把农民集体经济组织所有的土地
简称“地税”,包括对农村土地和城市土地的课税。土地税在各种税中历史最久,并为各国普遍 采用。 (1)我国主要的农地税。 1)农业税。 2)耕地占用税。 (2)我国主要的市地税。 1)城镇土地使用税。 2)土地增值税。 3)契税。
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9.3.4 土地资源税收管理的内容与方法
济价值。 上述解释均在一定程度上体现了地价的本质,但也反映了从不同层面上理解地价时会产生一
定的分歧。 影响土地价格的因素,按照与土地的关系和影响范围可分为基础因素、一般因素、区域因素
和个别因素。 （1）基础因素。 （2）一般因素。 （3）区域因素。 （4）个别因素。
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Part 03
土地资源税收管理
新编21世纪土地资源管理系列教材
9.3.1 土地资源税收概述
土地、房屋和其他动产、不动产都是财产,财产具有收益性,因而土地税和房产税被认为是 包括在一般财产税内的。但土地税又因征税基础既可能是地产,也可能是地产的收益,因而 可能分属于不同的税种。就赋税的税种类别而论,土地税是以土地(含地上建筑物等设施)不 动产为征税对象的,因而应视为一种财产税。
计量的。 (4)土地商品的价值特性:土地商品具有价值各异性,不同的土地会因其所在区位、肥力、周
围环境、地上附着物的不同而具有不同的价值。 正是由于土地这种特殊商品的特性,土地资源市场也有很多不同于其他市场的地方。土地资
基准地价修正法名词解释
基准地价修正法名词解释基准地价修正法是指根据土地市场的实际情况和需求变化，对基准地价进行修正的一种法律法规或政策措施。
下面我将从不同角度对基准地价修正法进行解释。
1. 概念解释，基准地价是指根据土地的位置、用途、规模、市场供需等因素确定的一个参考价格，用于土地使用权出让、土地收益分配、土地征收补偿等相关事务的定价依据。
基准地价修正法是对基准地价进行调整、修正的法律法规或政策。
2. 目的解释，基准地价修正法的目的是确保土地交易的公平、公正和透明，使基准地价与市场实际情况相符合，促进土地资源的合理配置和土地市场的健康发展。
3. 修正依据解释，基准地价修正法的修正依据可以包括土地市场的供需情况、土地用途规划的调整、区域经济发展水平的变化、土地价值评估方法的改进等因素。
修正依据应该科学、客观、可操作，并经过合法程序和专业评估。
4. 修正程序解释，基准地价修正法应规定明确的修正程序，包括修正的时机、修正的主体、修正的程序和修正的结果公示等环节。
修正程序应该符合法治原则，确保修正的公平性和合法性。
5. 影响因素解释，基准地价修正法的实施受到多种因素的影响，如土地市场的供需关系、宏观经济政策的调控、城市化进程的推进、土地用途规划的变化等。
这些因素的变化可能导致基准地价的上涨或下跌，需要及时进行修正。
6. 社会效应解释，基准地价修正法的实施对社会经济有着重要的影响。
合理的基准地价修正可以促进土地资源的高效利用和产业结构的优化升级，推动经济的可持续发展。
同时，基准地价修正也直接关系到土地使用者的利益，对于土地出让、征收补偿等事务的公平性和合理性具有重要意义。
综上所述，基准地价修正法是一种调整基准地价的法律法规或政策措施，旨在确保土地交易公平、公正和透明，促进土地资源的合理配置和土地市场的健康发展。
修正依据应该科学客观，修正程序应该规范合法，修正的影响因素应该全面考虑，修正的社会效应应该积极促进经济可持续发展。
第九章 基准地价系数修正法
第九章 基准地价系数修正法一、概念基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。
利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
二、原理：替代原理三、基本公式：宗地地价＝待估宗地对应的基准地价×（1＋∑=ni i K 1）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数式中： Ｋ――基准地价修正系数四、特点与适用范围（1） 特点：①能快速评估多宗土地价格；②精度与基准地价及其修正体系密切相关。
（2）适用范围：适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。
特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。
完成基准地价评估的城镇中的土地估价。
五、基准地价系数修正法估价步骤：1. 搜集有关基准地价资料；2. 确定待估宗地所处地段（区）的同类用途基准地价；3. 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；4. 依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数；5. 进行交易日期等其它修正；6. 求出待估宗地地价。
六、利用级别或区域基准地价评估宗地地价1、待估宗地地价影响因素调查用级别或区域基准地价系数修正法评估地价宗地地价，关键在待估宗地地价影响因素调查。
地价影响因素调查应与同类用途同级（区域）基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。
2、地价影响因素的修正系数计算根据待估宗地各因素的状况，分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数，并按下式计算宗地因素修正值：K=K1+K2+K…… K n式中：Ｋ――宗地地价影响因素修正值，K1 .K2…… K n—分别为宗地在第1.2……n个因素条件下的修正系数。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修体系等评估成果,按照替代原则,对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。
㈠其评估宗地地价的计算公式地上部分楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数地下部分楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×相应用途地下空间修正系数㈡估价过程1、基准地价介绍依据《北京市关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发…2014‟26号），北京市基准地价的地价内涵介绍如下：（1）基准地价内涵：级别（区片）基准地价是有正常市场条件下各土地级别（区片）内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。
（2）表现形式：楼面熟地价。
（3）基准期日：2014年1月1日。
（4）土地用途分类：划分为商业、办公、居住、工业四类。
（5）土地使用年限：商业用地40年、办公用地50年、住宅用地70年、工业用地50年。
（6）级别基准地价土地开发程度：一至七级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”），八至十二级为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”）。
（7）级别平均容积率：表3-1-1 基准地价级别平均容积率2、评估过程（1）确定估价对象土地级别及基准地价依据北京市基准地价土地级别（区片）范围图示，估价对象位于北京市##区##村，属于商业“五级Ⅴ-05”区片，基准地价12450元/建筑平方米。
基准地价系数修正法
土地估价一、估价原则1.预期收益原则2.替代原则3.最有效利用原则4.供需原则5.报酬递增递减原则6.贡献原则7.变动原则二、估价方法与估价过程（一）估价方法的选择1、土地估价方法的选择收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价法等。
2、土地估价的技术路线2.2基准地价系数修正法首先分析待估宗地与所在区域平均状况之间存在的差异，进行区域因素和个别因素修正测算地价；然后分析基准地价评估基准日与本次估价期日之间地价变化情况，进行期日修正；然后对地价进行年期修正和容积率修正；最后根据待估宗地地价内涵与所在区域基准地价内涵的差异进行开发水平修正得到待估宗地的地价。
即：地价=基准地价X（1+综合修正系数）X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数+开发水平差异修正（二）估价过程2、基准地价修正法2.1宗地位置、用途待估宗地位于徐州市市金山桥开发区1号区，用途为工业用地。
2.2基准地价的确定徐州市国土管理局于2000年完成了市区土地定级估价工作，其主要成果有《徐州市基准地价更新与地价指数编制成果报告》（下简称《成果》）和相关土地定级估价图件。
该项《成果》已经江苏省国土资源厅验收认定。
根据该《成果》徐州市工业用地六级地基准地价是指基准日为2000年6月30日土地平均开发程度为红线外“五通”即通路、通电、通上水、通下水、通讯红线内“一平”的开发条件下，工业用地无限期的土地平均价格。
根据《成果》，徐州市市区六级地工业用地基准地价为240元/m2。
3.3宗地地价修正系数表和修正系数说明表引用根据《徐州市城区基准地价更新与地价指数编制成果技术报告》工业用地地价因素修正系数表、使用年期修正系数表及地价因素说明表：表3工业用地地价修正系数表表4工业用地使用年限修正系数表表5工业用地宗地地价区位条件及个别因素优劣等次评定说明表*应在同级别中比较2.4影响待估宗地地价的各项因素评估根据徐州市市区工业用地宗地地价修正系数表，对照待估宗地的实际情况，对影响待估宗地地价的各项因素进行评估。
第九章 基准地价修正法
四、基准地价评估的步骤与方法
（一）准备工作 1、编写基准地价评估任务书 制定基准地价调整表和工作表， 2、制定基准地价调整表和工作表，准备工作底图 3、确定基准地价评估的区域 （二）划分地价区段 地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近 将用途相似、地块相连、 地价区段 将用途相似 的土地加以圈围而形成的一个个区域， 的土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段 可视为一个地价“均质”区域 可视为一个地价“均质”
房地产估价
南昌市基准地价表 单位： 单位：元/平方米
房地产估价
南昌市城区土地分类定级级别范围——工业用地 工业用地 南昌市城区土地分类定级级别范围
房地产估价
§9-1
基准地价评估
二、基准地价的作用 1、宏观控制地价 2、国家征收土地使用税的依据 3、评估宗地地价的基础 4、合理利用土地利用结构的经济杠杆 5、制订城市国有土地使用权出让价格的依据 三、基准地价的特点 1、全域性 2、分用途 3、平均性 4、有限期 5、时效性
房地产估价
四、基准地价评估的步骤与方法
（六）编制基准地价修正系数表 （七）基准地价更新 不同城市的基准地价内涵、构成、 不同城市的基准地价内涵、构成、 表达方式及货币单位时不尽相同
房地产估价
§9-2
一、含义
基准地价修正法
在政府确定公布了基准地价的地区，利用城 在政府确定公布了基准地价的地区， 镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果， 镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果， 按照替代原则， 按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条 件等与其所处区域的平均条件相比较， 件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修 正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修 进而求取待估宗地在估价时点价格的方法。 正，进而求取待估宗地在估价时点价格的方法。
基准地价修正法
基准地价修正法
基准地价修正法
基准地价修正法是一种以基准地价为基础，根据特定标准考虑土地的其他影响因素，并修正土地价格的计价方法。
基准地价也被称为市场价值判断参考点，它不但是土地价格的基础，而且可以作为证明和赋予土地市场价值的重要依据。
基准地价修正法的主要内容包括：
（1）首先确定基准地价，通过对周边区域及行政区内的土地
价格进行统计和分析来界定一个合理的基准地价。
（2）根据土地价格调整因素，将土地价格调整因素纳入土地
价格修正法中，以确定土地价格修正后的最终价格。
常见的修正因素包括：土地所有权、土地使用权、土地性质、土地所在位置、土地面积、基础设施质量、发展前景等。
（3）最后，计算出根据特定标准考虑土地的其他影响因素，
并修正基准地价后得出的最终定价。
基准地价法使土地价格计量更加客观公正，保证了土地配置准确性和土地投资者的利益。
基准地价修正法也有助于缓解行政许可而引发的土地空价问题，有效促进了土地市场的健康发展。
基准地价系数修正法
基准地价系数修正法基准地价系数修正法步骤采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤基准地价系数修正法估价的步骤：1、收集、整理当地基准地价成果在估价前必须收集当地有关基准地价资料，主要包括：土地级别图、土地级别表、基准地价图、基准地价表、基准地价因素修正系数表和相应的因素条件说明表等，并根据估价的需要加以整理，作为宗地估价的基础。
2．宗地级别及基准地价的确定根据待估宗地的位置、用途，对照前面所收集的土地级别图表、基准地价图表等，确定待估宗地所处的土地级别、该级别土地平均开发程度和基准地价内涵。
3．宗地影响因素调查分析与修正系数确定根据已经确定的宗地级别和基准地价内涵，对待估宗地进行一般因素和区域因素等相关因素分析，以确定地价修正的基准和需要调查的影响因素项目。
4．年期修正的公式与方法基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。
土地使用年期修正系数可按下式计算：y=[1－1/（1+r）m] /[1－1/（1+r）n]式中：y——宗地使用年期修正系数；r——土地还原率；m——待估宗地可使用年期；n——该用途土地法定最高出让年期。
5．期日修正的依据、参数确定、方法基准地价评估期日地价水平随时间迁移会有所变化，必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。
期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，期日修正系数可按下式计算：y=宗地估价期日的地价指数/基准地价评估期日的地价指数6．容积率修正的依据、参数确定、方法基准地价评估时对应的容积率是均质区域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，而同时，容积率对地价的影响极大，难以在编制基准地价修正系数表时考虑进去。
因此，如果在因素修正系数表中未能考虑容积率影响，就必须进行进一步修正，将平均容积率修正到实际容积率水平。
容积率修正系数按下式计算：K ij＝k i/k j式中：K ij——容积率修正系数；k i——待估宗地容积率对应的地价水平系数；k j——级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。
基准地价系数修正法原则
基准地价系数修正法原则同学们！今天咱们来聊聊基准地价系数修正法的原则。
这听起来可能有点复杂，但别担心，我会用简单易懂的话给大家解释清楚。
咱们得知道啥是基准地价系数修正法。
就是通过对基准地价进行一些调整和修正，来确定某个具体地块的价格。
就好像我们买衣服的时候，先看看这件衣服的原价，然后再根据它的质量、款式、大小等因素进行调整，最后确定我们要付的价钱。
那么，基准地价系数修正法有哪些原则呢？第一个原则是合法性原则。
这就意味着我们在使用基准地价系数修正法的时候，必须要遵守法律法规。
不能随便乱改价格，也不能做违法的事情。
就像我们在学校里要遵守校规一样，在使用这个方法的时候也要遵守法律规定。
比如说，如果某个地块的用途不符合规划要求，那我们就不能用这个方法来确定它的价格。
第二个原则是替代性原则。
这个原则有点像我们买东西的时候会比较不同的商品。
如果有两个差不多的东西，我们肯定会选择价格更便宜的那个。
在基准地价系数修正法中，我们也要考虑到地块的替代性。
如果有两个地块的位置、用途、面积等都差不多，那么它们的价格也应该比较接近。
如果一个地块的价格明显高于另一个地块，那我们就要仔细分析原因，看看是不是哪里出了问题。
第三个原则是最有效使用原则。
这个原则就是要让地块发挥出最大的价值。
就像我们要把自己的时间和精力用在最有意义的事情上一样，地块也要用在最能产生效益的用途上。
比如说，如果一个地块适合建商业楼，那我们就不能把它用来建普通住宅。
因为商业楼能带来更高的收益，所以它的价格也应该更高。
在使用基准地价系数修正法的时候，我们要考虑到地块的最有效使用方式，来确定它的价格。
第四个原则是供需原则。
这个原则就像我们在市场上买东西一样，如果某个东西很受欢迎，供不应求，那么它的价格就会上涨；如果某个东西没人要，供大于求，那么它的价格就会下降。
在基准地价系数修正法中，我们也要考虑到地块的供需情况。
如果某个地区的土地需求很大，而供应很少，那么这个地区的地块价格就会比较高；如果某个地区的土地供应很多，而需求很少，那么这个地区的地块价格就会比较低。
《估价案例与分析》：基准地价修正法估价
《估价案例与分析》：基准地价修正法估
价
1.搜集有关基准地价资料；
2.查找估价对象宗地所在位置的基准地价；
3.进行市场状况调整；
4.进行土地状况调整；
5.求取估价对象宗地价值。
进行市场状况调整，应将基准地价在其基准日期的价值调整为在价值日期的价值，调整的方法同比较法中市场状况调整的方法。
进行土地状况调整，应将估价对象宗地状况与基准地价对应的土地状况进行比较，根据之间的差异对基准地价进行相应的调整。
运用基准地价修正法评估宗地价值，宜依照当地对基准地价的有关规定执行。
1。
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城镇土地分等的基本思路
（三）指标量化与标准化 指标量化的方法
直接量化：可以从统计资料中获得
计算量化 间接量化：定性
城镇土地分等的基本思路
（四）因素权重的确定
确定方法
德尔菲法（专家调查法） 因素成对比较法 层次分析法
城镇土地分等的基本思路
（五）城镇土地综合质量指数计算与分离
城镇土地定级的基本思路
（一）因素分析 （二）建立定级指标体系 （三）因素权重确定 （四）指标量化与标准化 （五）定级单元划分与单元分值计算 （六）土地级别划分
城镇土地定级的基本思路
（一）因素分析
定级因素是指对土地级别有重大影响，并能 体现土地区位差异的经济、社会、自然条 件。
繁华程度方面的因素 交通条件方面 基本设施方面 环境条件方面 其他方面的因素
城镇土地分等的基本思路
（二）建立分等指标体系 城镇土地分等因素因子的选择原则
对城镇土地质量有显著影响，且能直接客观地反映所
评价区域的城镇土地等的高低 指标值有较大的变化范围 选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异， 其指标能反映不同性质城镇之间的土地等差异 城镇土地分等因素因子的指标反映当前的土地利用发 展趋势，并对城镇未来土地等产生影响 城镇土地分等因素因子的指标易通过统计资料获取或 易量化处理
Ri I ijWij Ri : 第i个城镇的土地综合质量指数 I ij：第i个城镇第j类因素的标准化指标值 Wij：第i个城镇第j类因素的权重值， Wij 1
按指数高低进行排序，根据相邻指数间“间距”的 大小确定分等区间，并初步分等。 （六）对初步划分的城镇土地质量等，应进行检验、 征询、反馈、校核和调整，确定个城镇土地质量 等
因素因子 权重 商服中心 0．227 集贸市场 0.152 道路通达 度 0.115 公交便捷 0.101 码头 0.023
因素因子
长途客运
用地规划
人文环境
道路规划
权重
0.051
0.075
0.185
0.071
市区基准地价评估权重结果表（住宅用地）
因素因子 商服中心 权重 0.110 集贸市场 0.110 大气污染 0.036 道路通达度 0.086 噪声污染 0.033 邮电局所 0.026 人文环境 0.072 码头 0.016 洪水淹没及 积水 0.040 公园 0.036 公交便捷 0.092 道路规划 0.057 中学 0.041
城镇土地定级的基本思路
（二）建立定级指标体系
因素选择应满足下列条件
因素指标变化对城镇土地定级有较显著的影响；因素
指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的 影响有较大的差异
不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素 其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情
况选定
城镇土地定级的基本思路
城镇土地分等的基本思路
（一）因素分析
城镇土地分等因素是指对城镇土地等有重大影 响，并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、 自然条件的因素 一般分成因素、因子两个层次
影响因素、因子包括
（1）城镇区位因素：其因子有交通区位、城镇对外辐射能 力 （2）城镇集聚规模因素：其因子有城镇人口规模、城镇人 口密度、城镇非农产业规模、城镇经济规模 （3）城镇基础设施因素：其因子有道路状况、供水状况、 供气状况、排水状况 （4）区域城镇用地投入产出水平因素：其因子有城镇非农 产业产出效果、城镇商业活动强度、城镇建设固定资产投 资强度、城镇劳动力投入强度 （5）区域综合服务能力因素：其因子有科技水平、金融状 况、邮电服务能力 （6）区域经济发展水平因素：其因子有国内生产总值、财 政状况、固定资产状况、商业活动、外贸活动 （7）区域土地供应潜力因素：其因子有区域农业人口人均 耕地、区域人口密度
土地定级级别数目
定级类型 城市规模
大城市
综合定级 小城市以下
3-5级
商业用地
住宅用地
6-12级
5-10级
5-9级
4-7级
4-7级
3-5级
工业用地
4-8级
3-5级
2-4级
清远市1997年全域覆盖式土地分类定级 定级因素选择与权重测定结果
市区基准地价评估权重结果表（商业用地）
3．各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 ； 4．与社会经济水平相适合、相协调的原则 ； 5．选择合适的估价技术路线原则。
上海市基准地价表（2003年）
土地 级别 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 十一 十二
综合 毛地 熟地 8798 6225 4565 3320 2324 1660 1245 毛地 住宅 熟地 6225 4565 3320 2116.5 1660 1245 毛地 工业 熟地 7055 4565 2075 1369.5 788.5 581
0.134 噪声污染 0.062
0.115 用地规划 0.113
§9-2 基准地价评估
一、基准地价的概念
以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内， 根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地 价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平 均水平价格。
二、基准地价的作用
宏观控制地价 国家征收土地使用税的依据 评估宗地地价的基础 合理利用土地利用结构的经济杠杆 制订城市国有土地使用权出让价格的依据
三、基准地价的特点
1．基准地价是一种区域性的价格 ； 2．基准地价是一种分用途的价格 ； 3．基准地价是一种平均价格 ； 4．基准地价是有限年期的价格； 5．基准地价具有时效性。
四、基准地价评估的原则
1. 土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则；
2．以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 ；
在各因素内按规模或类型求出各点或线的相对作用分，
取最大值为100分 计算因素内各相同规模或类型的点或线的平均作用范 围并划分出若干个相对距离区间 根据不同因素及其影响随距离变化的特点，以因素的 作用分按相对距离计算获得各个相对距离上的作用分 以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表
六、基准地价评估的步骤与方法
（一）准备工作
1、编写基准地价评估任务书：领导与组织、估价时
间安排和经费预算、估价成果及技术方案等
2、制定基准地价调整表和工作表，准备工作底图。
底图一般大城市为1:10000小比例尺图，小城市为大比例 尺图
3、确定基准地价评估的区域 ，根据具体需要确 定
六、基准地价评估的步骤与方法
六、基准地价评估的步骤与方法
（三）资料调查与整理 1、土地定级成果资料：土地级别图、土地定级技术报告等 2、土地利用效益资料：不同行业的投资利润率标准，同一行业、
不同规模资金利用效率资料，不同行业、不同规模的企业劳动力资料、行业 产值、营业额与利润资料，单位或企业土地利用效益资料等
（二）划分地价区段
地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近的
土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段可视 为一个地价“均质”区域。各地价区段之间的分界线应 以道路、沟渠或其他易于辨认的界限为准，但商业路线 价区段应以标准深度为分界线
划分地价区段的方法：就土地的位置、交通、使用
现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地 调查和观察，将情况相同或相似的相连土地划为同一个 地价区段
建设用地范围内的所有土地
三、土地分等定级与土地估价的关系
估价的基础
分等定级：依据土 地使用价值的优劣 评出土地等级
土地估价：在一定 的市场条件下，针 对某一质量等级的 土地，评估其价值
土地等级的 外在表现
城镇土地分等的基本思路
（一）因素分析 （二）建立分等指标体系 （三）指标量化与标准化 （四）因素权重的确定 （五）城镇土地综合质量指数计算与分离 （六）确定土地质量等
第九章 基准地价修正法
内容及学习要求
了解城镇土地分等定级的基本概念； 熟悉城市基准地价评估，基准地价修正法 概念、理论依据、适用对象、适用条件、 估价步骤； 掌握基准地价修正法的估价公式及各项求 取。
§9-1 城镇土地分等定级
一、城镇土地的分等定级
城镇土地分等是通过对影响土地质量的经济、社 会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间 土地质量的区域差异，运用定量和定性相结合的 方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等 分等宜分层次进行：
二、城镇土地分等定级的目的和对象
（1）城镇土地分等定级的目的
全面掌握土地质量及利用状况 科学管理和合理利用城镇土地 提高土地使用效率 为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为 土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划 制定提供科学依据
（2）对象
城镇土地分等的对象：城市市区、建制镇镇区土地 城镇土地定级的对象：土地利用总体规划确定的城镇
（三）因素权重确定
方法：德尔菲法、因素成对比较法、层次分析法
（四）指标量化与标准化
量化与标准化原则
指标量化值与土地优劣成正比 指标量化值只与因素指标的显著作用区间相对应
指标量化与标准化处理
指标量化与标准化处理（1）
面状因素：对土地质量的影响仅与因素指标值有 关的因素，如环境质量优劣度、人口密度、绿地 覆盖率、路网密度等属于这类因素 量化处理步骤
全国应重点考虑全国范围内重要的设市城市划分土地
等 省域开展城镇土地分等的，应重点考虑对省、自治区 的城市和县城镇划分土地等 直辖市应重点考虑对市域内市区、地级和县级政府驻 地城镇划分提低等
城镇土地定级
城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方 面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对 城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部 土地质量的地域差异，评定城镇土地级 城镇土地定级主要分析现状土地质量的差异，必 要时，应考虑城市规划等其他因素对土地级别的 影响