第九章 基准地价修正法

六、基准地价评估的步骤与方法
（三）资料调查与整理 1、土地定级成果资料：土地级别图、土地定级技术报告等 2、土地利用效益资料：不同行业的投资利润率标准，同一行业、
不同规模资金利用效率资料，不同行业、不同规模的企业劳动力资料、行业 产值、营业额与利润资料，单位或企业土地利用效益资料等
（三）因素权重确定
方法：德尔菲法、因素成对比较法、层次分析法
（四）指标量化与标准化
量化与标准化原则

指标量化值与土地优劣成正比 指标量化值只与因素指标的显著作用区间相对应
指标量化与标准化处理
指标量化与标准化处理（1）


面状因素：对土地质量的影响仅与因素指标值有 关的因素，如环境质量优劣度、人口密度、绿地 覆盖率、路网密度等属于这类因素 量化处理步骤



总分数轴确定法：以总分值点绘于数轴上，按土 地优劣的实际情况，选择数点稀少处为级间分界。 总分频率曲线法：对总分值作频率统计，绘制频 率直方图,按土地优劣的实际情况，选择频率曲线 分布突变处为级间分界。 总分剖面图法：沿城镇若干方向作总分变化剖面， 按土地优劣的实际情况，以剖面线突变段作为级 间分界。
城镇土地定级的基本思路
（一）因素分析 （二）建立定级指标体系 （三）因素权重确定 （四）指标量化与标准化 （五）定级单元划分与单元分值计算 （六）土地级别划分
城镇土地定级的基本思路
（一）因素分析
定级因素是指对土地级别有重大影响，并能 体现土地区位差异的经济、社会、自然条 件。
繁华程度方面的因素 交通条件方面 基本设施方面 环境条件方面 其他方面的因素
（二）划分地价区段

地价区段——将用途相似、地块相连、地价相近的
土地加以圈围而形成的一个个区域，一个地价区段可视 为一个地价“均质”区域。各地价区段之间的分界线应 以道路、沟渠或其他易于辨认的界限为准，但商业路线 价区段应以标准深度为分界线
划分地价区段的方法：就土地的位置、交通、使用
现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地 调查和观察，将情况相同或相似的相连土地划为同一个 地价区段
0.134 噪声污染 0.062
0.115 用地规划 0.113
§9-2 基准地价评估
一、基准地价的概念
以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内， 根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地 价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平 均水平价格。
二、基准地价的作用
宏观控制地价 国家征收土地使用税的依据 评估宗地地价的基础 合理利用土地利用结构的经济杠杆 制订城市国有土地使用权出让价格的依据
城镇土地分等的基本思路
（一）因素分析
城镇土地分等因素是指对城镇土地等有重大影 响，并能体现城镇土地区位差异的经济、社会、 自然条件的因素 一般分成因素、因子两个层次
影响因素、因子包括
（1）城镇区位因素：其因子有交通区位、城镇对外辐射能 力 （2）城镇集聚规模因素：其因子有城镇人口规模、城镇人 口密度、城镇非农产业规模、城镇经济规模 （3）城镇基础设施因素：其因子有道路状况、供水状况、 供气状况、排水状况 （4）区域城镇用地投入产出水平因素：其因子有城镇非农 产业产出效果、城镇商业活动强度、城镇建设固定资产投 资强度、城镇劳动力投入强度 （5）区域综合服务能力因素：其因子有科技水平、金融状 况、邮电服务能力 （6）区域经济发展水平因素：其因子有国内生产总值、财 政状况、固定资产状况、商业活动、外贸活动 （7）区域土地供应潜力因素：其因子有区域农业人口人均 耕地、区域人口密度
因素因子 权重 商服中心 0．227 集贸市场 0.152 道路通达 度 0.115 公交便捷 0.101 码头 0.023
因素因子
长途客运
用地规划
人文环境
道路规划
权重
0.051
0.075
0.185
0.071
市区基准地价评估权重结果表（住宅用地）
因素因子 商服中心 权重 0.110 集贸市场 0.110 大气污染 0.036 道路通达度 0.086 噪声污染 0.033 邮电局所 0.026 人文环境 0.072 码头 0.016 洪水淹没及 积水 0.040 公园 0.036 公交便捷 0.092 道路规划 0.057 中学 0.041
城镇土地定级的基本思路
（五）定级单元划分与单元分值计算
城镇土地定级的基本制图单位称为定级单元。 定级单元的划分一般于自然地物界限，单元面积 一般在5-25公顷之间，视城镇情况而定
（六）土地级别划分：加权平均计算各单元总分
值，在此基础上，运用总分频率法或总分数轴法、 总分剖面图法等，初步划分土地级
土地级别划分方法
1162 913 664 456.5 332 166
1162 913 664 456.5 332 166 滩涂待定
332 290.5 249 215.8 182.6 149.4
五、基准地价评估的原理
1．土地收益是基准地价评估的基础； 2．各行业对土地质量的要求不同是形成各类 用地基准地价的基础； 3．各类用途的土地在空间地域上都有其最佳 区位； 4．土地利用的相对稳定性和动态性是基准地 价相对稳定和不断变化的前提。
全国应重点考虑全国范围内重要的设市城市划分土地
等 省域开展城镇土地分等的，应重点考虑对省、自治区 的城市和县城镇划分土地等 直辖市应重点考虑对市域内市区、地级和县级政府驻 地城镇划分提低等
城镇土地定级


城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方 面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对 城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部 土地质量的地域差异，评定城镇土地级 城镇土地定级主要分析现状土地质量的差异，必 要时，应考虑城市规划等其他因素对土地级别的 影响

三、基准地价的特点
1．基准地价是一种区域性的价格 ； 2．基准地价是一种分用途的价格 ； 3．基准地价是一种平均价格 ； 4．基准地价是有限年期的价格； 5．基准地价具有时效性。
四、基准地价评估的原则
1. 土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则；
2．以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则 ；
因素因子 长途客运 权重 0.040
ห้องสมุดไป่ตู้
因素因子 用地规划 医院门诊部 权重 因素因子 权重 0.057 小学 0.055 0.042 幼儿园 0.051
市区基准地价评估权重结果表（工业用地）
因素因子
道路通达度
码头
长途客运
洪水淹没 及积水 0.118 道路规划 0.132
权重 因素因子 权重
0.251 大气污染 0.075
六、基准地价评估的步骤与方法
（一）准备工作
1、编写基准地价评估任务书：领导与组织、估价时
间安排和经费预算、估价成果及技术方案等
2、制定基准地价调整表和工作表，准备工作底图。
底图一般大城市为1:10000小比例尺图，小城市为大比例 尺图
3、确定基准地价评估的区域 ，根据具体需要确 定
六、基准地价评估的步骤与方法
在各因素内按规模或类型求出各点或线的相对作用分，
取最大值为100分 计算因素内各相同规模或类型的点或线的平均作用范 围并划分出若干个相对距离区间 根据不同因素及其影响随距离变化的特点，以因素的 作用分按相对距离计算获得各个相对距离上的作用分 以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分值表
Ri I ijWij Ri : 第i个城镇的土地综合质量指数 I ij：第i个城镇第j类因素的标准化指标值 Wij：第i个城镇第j类因素的权重值， Wij 1
按指数高低进行排序，根据相邻指数间“间距”的 大小确定分等区间，并初步分等。 （六）对初步划分的城镇土地质量等，应进行检验、 征询、反馈、校核和调整，确定个城镇土地质量 等
对因素进行整理，按因素与土地质量相关性的特点，
计算各地域或土地单元的因素量化值，对超出显著区 间的各土地因素，其量化值按显著区间内的最高值或 最低值处理 采用极差标准化法对量化的因素标准化 视定级区域大小划分3—10个作用分区间
指标量化与标准化处理（2）


点状或线状因素：若因素对土地质量的影响既与 因素涉及的、呈点状或线状分布的设施等级、规 模有关，又与设施的相对距离有关 量化处理步骤
第九章 基准地价修正法
内容及学习要求
了解城镇土地分等定级的基本概念； 熟悉城市基准地价评估，基准地价修正法 概念、理论依据、适用对象、适用条件、 估价步骤； 掌握基准地价修正法的估价公式及各项求 取。

§9-1 城镇土地分等定级
一、城镇土地的分等定级


城镇土地分等是通过对影响土地质量的经济、社 会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间 土地质量的区域差异，运用定量和定性相结合的 方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等 分等宜分层次进行：
3．各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则 ； 4．与社会经济水平相适合、相协调的原则 ； 5．选择合适的估价技术路线原则。
上海市基准地价表（2003年）
土地 级别 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 十一 十二
综合 毛地 熟地 8798 6225 4565 3320 2324 1660 1245 毛地 住宅 熟地 6225 4565 3320 2116.5 1660 1245 毛地 工业 熟地 7055 4565 2075 1369.5 788.5 581
城镇土地分等的基本思路
（二）建立分等指标体系 城镇土地分等因素因子的选择原则
对城镇土地质量有显著影响，且能直接客观地反映所
评价区域的城镇土地等的高低 指标值有较大的变化范围 选择的因素因子对不同性质城镇的影响有较大的差异， 其指标能反映不同性质城镇之间的土地等差异 城镇土地分等因素因子的指标反映当前的土地利用发 展趋势，并对城镇未来土地等产生影响 城镇土地分等因素因子的指标易通过统计资料获取或 易量化处理
二、城镇土地分等定级的目的和对象
（1）城镇土地分等定级的目的
全面掌握土地质量及利用状况 科学管理和合理利用城镇土地 提高土地使用效率 为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为 土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划 制定提供科学依据

（2）对象
城镇土地分等的对象：城市市区、建制镇镇区土地 城镇土地定级的对象：土地利用总体规划确定的城镇
建设用地范围内的所有土地
三、土地分等定级与土地估价的关系
估价的基础
分等定级：依据土 地使用价值的优劣 评出土地等级
土地估价：在一定 的市场条件下，针 对某一质量等级的 土地，评估其价值
土地等级的 外在表现
城镇土地分等的基本思路
（一）因素分析 （二）建立分等指标体系 （三）指标量化与标准化 （四）因素权重的确定 （五）城镇土地综合质量指数计算与分离 （六）确定土地质量等
土地定级级别数目
定级类型 城市规模
大城市
综合定级 5-10级
中等城市
5-7级
小城市以下
3-5级
商业用地
住宅用地
6-12级
5-10级
5-9级
4-7级
4-7级
3-5级
工业用地
4-8级
3-5级
2-4级
清远市1997年全域覆盖式土地分类定级 定级因素选择与权重测定结果
市区基准地价评估权重结果表（商业用地）
城镇土地分等的基本思路
（三）指标量化与标准化 指标量化的方法
直接量化：可以从统计资料中获得
计算量化 间接量化：定性
城镇土地分等的基本思路
（四）因素权重的确定
确定方法
德尔菲法（专家调查法） 因素成对比较法 层次分析法
城镇土地分等的基本思路
（五）城镇土地综合质量指数计算与分离
定级分类


综合定级：对影响城镇土地质量的各种经济、社 会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差 异划分土地级 分类定级：分别对影响城镇某类型用地质量的各 种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价 值的差异划分土地级
商业用地级、住宅用地级、工业用地级等
非农业人口50万以上的城市应进行综合定级和分类定级； 其他城市进行综合定级，必要时进行分类定级
城镇土地定级的基本思路
（二）建立定级指标体系
因素选择应满足下列条件
因素指标变化对城镇土地定级有较显著的影响；因素
指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的 影响有较大的差异
不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素 其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情
况选定
城镇土地定级的基本思路