凯德MALL太阳宫 北京项目介绍定位业态分析报告
2019年北京太阳宫凯德mall考察报告
楼层品牌简介
B2层主力商户：华联BHG超市
地铁10号线太阳宫站出站后能够直接到达购物中心的B2层，该楼层的 主力店是BHG超市。
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楼层品牌简介
B1层主力商户：海底捞火锅、玩具反斗城、亚惠美食广场
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS
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楼层品牌简介
L1层主力商户：GAP、WE、GUESS、CK、ISPACE、KFC、麦当 劳、必胜客、许留山、面包新语、星巴克、COSTA、中国银行
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平面规划
太阳宫凯德mall地下2层，地上5层共7个经营楼层，单层建筑面积约12000㎡， 总建筑面积将近90000㎡，是凯德在北京面积最大的购物中心。 由于是改造项目，与大多数凯德mall类似，建筑本身存在一定缺陷。例如中庭 立柱较多，遮挡视线让中庭并不通透；除地下两层外，地上楼层商铺进深较浅， 不利于主力店布局；局部存在阴阳铺；中庭共享等空间狭小等等。 整体看来项目动线简单明了，长度适中，逛起来较为舒适；动线两侧铺位进深 小面宽大，利于商家形象展示；部分开阔处利用中岛商户进行填充，合理的利 用了面积。 楼层规划方面，B2层超市及外租区；B1层餐饮轻食、美食广场；L1、L2时尚服 饰、西餐甜品；L3儿童相关业态；L4、L5餐饮美食 由于地下两层的可租赁面积较大，且地面楼层缺少大面积的铺位，因此本身应 该在三楼儿童区域的玩具反斗城被放在了负一层，而应该上四楼的海底捞也被 放在了这一层。
楼层品牌简介
L2层主力商户：GAP、WE、拉夏贝尔、VERO MODA、 SELECTED、PAGE ONE、太平鸟、热风、西遇、满记甜品
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楼层品牌简介
L3层主力商户：莫莉幻想、小鬼当佳、东方爱婴、丽家宝贝、迪士尼 英语、纽约国际儿童俱乐部、小小运动馆、悠游堂、疯狂钢琴
凯德中国商用数据统计(网络最全)
72,230
停车位（单位：个）
400
定位
区域购物中心
83,694
1,000
社区的时尚生活广场
68,010 83,075 41,938 59,306
350 700
一站式购物中心 购物中心 区域购物中心
439
独特的一站式购物中心
49,436
344
购物中心
43,443
500
综合性百货商场
48,555
176
生活休闲购物中心
65,414
489
集时尚、购物、休闲、餐饮 、娱乐、资讯、生活服务于 一体的一站式大型购物休闲 中心 东莞市南城区唯一的综合性 购物中心 集时尚、休闲、餐饮于一体 的中档购物中心
44,292
330
47,266
380
44,840
250
生活休闲购物中心 茂名市新商圈的“一站式” 现代时尚、休闲型的社区购 物中心 国际时尚精品型购物中心
湖南省长沙市韶山中路421号
2005年11月17日
郑州市金水区中州大道1188号（郑汴路北）
2010年12月23日
河南省郑州市二七区民主路3号
2002年8月2日
武汉市桥口区中山大道242号
2012年9月28日
武汉市汉口江汉区中山大道704号，湖北
1997年
湖南省长沙市韶山中路421号
2005年11月17日
2005年
宁波市江北区江安路452号招商中心
2012年9月29日
上海城区中心地带的徐家汇路和马当路交汇处 上海市长宁区 杭州市正在兴起的钱江新城CBD核心位置
苏州市中心金鸡湖西中央商务区
福建省泉州市江滨北路
北京购物中心考察报告朝阳大悦城来福士等_平面落位图项目调研
世纪金源购物中心
北京世纪金源购物中心是 北京最大的购物休闲综合体， 位于北京市海淀区四季青远 大路，西三环和西四环之间。 世纪金源购物中心是世纪金 源集团进军商业地产的鼎力 之作，亦是世纪金源集团开 发的第一家购物中心。该项 目投资38个亿，占地18.2公 顷，建筑面积为68万平方米。 东西横跨600米，南北跨度 120米，地上五层，地下两 层。车位约6800余个。
来福士广场
北京来福士广场位于北京 市东直门立交桥西南角,东城区 东直门南大街1号。东二环的核 心商圈地带，北临东直门内大 街，东面东二环路，紧邻第二 使馆区，周边遍布写字楼、大 型购物中米，由 38665平方米写字楼、40000 平方米零售商场、27000平方 米高档公寓、38200平方米附 属用房和停车场组成。
1、总建筑面积20.5万m²，是西单商圈内最大、最新、最时尚的购物中心。 2、场内有多个中庭，通透大气，增加了商场的空间感。 3、主题化和娱乐化的空间设计，强调了消费者体验式的购物感觉，整体 风格与年轻时尚非常契合。 4、循环动线，多处形成回流，死角处安排主力店铺或扶梯，便于引导客 流。 5、几乎层层都设有餐饮区，轻便餐饮集中于中低层，大型餐饮集中于高 层，很好的带动了人流垂直流动。
朝阳大悦城落位图
朝阳大悦城B1品牌
朝阳大悦城落位图
1F
朝阳大悦城1F品牌
朝阳大悦城落位图 2F
朝阳大悦城2F品牌
朝阳大悦城平面图
3F
朝阳大悦城3F品牌
朝阳大悦城平面图
4F
朝阳大悦城4F品牌
朝阳大悦城平面图
5F
朝阳大悦城平面图
6F
朝阳大悦城6F品牌
项目亮点
可参考品牌
分析
世纪金源平面图
凯德项目特征分析
凯德置地项目特征分析一、宗地情况：二、区域总述：三、人口与商圈距离统计：四、产品结构（附项目效果图）：五、平面布局：六、运营状况：七、进驻品牌：八、附件：一、宗地情况二、区域总述2.1凯德置地区位图 四川绵阳涪城区：绵阳凯德广场·涪城二期（在建中，2013年竣工） 区位本案位于临园路东段附近，属于涪城区临园路商圈。
距区政府1.7公里，绵阳站2.2公里。
2.2凯德置地：四川成都金牛区凯德广场·金牛二期（在建中，2013年竣工）本案距成都站2.2公里，位于金牛区交大—沙湾沿线商业带，该片区为金牛区的商务、商业中心。
3公里半径范围内，建成区约占80%。
1.5公里范围内，建成区约占85%。
2.3凯德置地：四川成都成华区凯德广场·魅力城（在建中，将于2013年竣工）本案位于成都东站对面东三环旁，交通便利，距离该站1000米左右，地处成都东站高铁经济中心，贯穿于地铁2、4、7号线。
项目周边辐射400多个小区。
2.4凯德置地日照：山东日照东港区凯德广场·日照（2012年9月17日开业）本项目凯德广场位于海曲东路与青岛路交会处，距离日照火车站1.5公里，距离市政府2公里，与市政府新商圈、石臼老商圈衔接。
2.5凯德置地：北京朝阳区凯德MALL·太阳宫（2012年7月14日开业）太阳宫处于三元桥商圈，虽然拥有不少商业项目，但商业氛围却一直欠缺，处于零散状态。
2.6凯德置地：四川成都高新区凯德广场·天府（预计2013年年底开业）区位2.7凯德置地：湖北武汉硚口区（2012年9月28日开业）凯德广场·武胜凯德广场·武胜该项目与武胜路交汇，邻江汉一桥，分别与成熟的武广商圈、江汉路商圈衔接，同时又融入武汉规划的汉正街老商业中心提档升级工程。
2.8凯德置地：陕西西安凯德广场·新地城（2012年底即将开业）本案紧邻西安南二环路，处于南二环商圈核心地带，毗邻小寨商业圈和高新商业圈。
凯德MALL
楼层 L2
楼层业态 分布
服饰、餐饮
品类 服饰
餐饮
品牌
Vero Moda、september、 HOTWIND（热风）、HOSA/浩沙、
A JIDOU/阿吉豆、PAGE ONE、 Selected、LENSCRAFTERS（亮视 点）、3时、naivee/纳薇、谜底/达 衣岩、La Chapelle（拉夏贝尔）、 西遇/westlink、PEACEBIRD Men （太平鸟 男装）、PEACEBIRD、 BELLVILLES/贝拉维拉、银时代、
吞云小莳
谭木匠、丽时、娜韵、十指秀
楼层分布
楼层 L4
L5
楼层业态 分布
餐饮、配套服务 类
餐饮
品类
品牌
餐饮
配套服务类 餐饮
汤城小厨、川百汇、SPICY WAY （新辣道）、渝乡人家、娘惹厨房、 鱼匠、HANLASAN（汉拿山）、鲜 果时间、九月天、院落、老车记铁 板烧、湘怡人、乐食派—麻辣香锅、
黄记煌、苗乡楼、乾杯
鼎级摄影、安伟名苑造型、水色盛 开、迚巍美甲（KINGWAY）
便宜坊
项目总结
项目特点 不该集团在京其他项目一样，凯德MALL太阳宫店沿袭了其一贯重视地铁商业癿传统， 项目所在位置为不三元桥相邻癿太阳宫地段，该项目虽然是社区型商业中心，但起着 提升太阳宫商圈氛围癿功能作用
定位 受项目位置商务氛围丌足和交通相对较差癿影响，项目主要以餐饮和儿童娱乐为主要 吸引力，其中两层用来做餐饮，比例相对较大，一层用来做儿童娱乐
交通 项目位置地上交通相对丌足，但地下交通占尽地利--太阳宫不10号线和13号线癿换乘 站芍药居仅隔一站，不5号线癿换乘站惠新西街南口站仅隔两站，不换乘站三元桥、 北土城距离也丌进
凯德商业项目运营模式
凯德商业运营模式凯德商用项目简介凯德商用中国在35个大中城市拥有并管理着总物值541亿人民币的56个商业地产项目，总建筑面积576万平方米.2012年将开业7个项目，计划在3至5年内，内地的购物中心由现时56家增至100家，相应资产值达至160亿美元。
标志性项目包括：北京的凯德MALL•西直门（原北京嘉茂购物中心•西直门）、凯德MALL•望京（原北京嘉茂购物中心•望京）、北京来福士中心、上海来福士广场等。
凯德商业项目产品线凯德商业项目分布1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。
2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。
3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。
4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。
^营模式如果说万象城像个资本家在做商业地产、万达像工厂在做商业地产、大古就像艺术家在做商业地产、凯德就像金融家在做商业地产、红星美凯龙就如农民在做、瑞安则如诗人在做文鹏鑫则是山寨厂。
凯德模式：地产开发+资本运作（基金模式）基金模式的产生背景1.持有物业占据大量现金流，公司面临租售两类业务现金流争斗的局面；2.亚洲金融危机凸显了公司高负债、低回报的经营问题。
这两方面促进了基金模式的形成凯德在中国的主要基金凯德置地中国住宅基金，凯德置地中国发展基金,嘉德商用产业中国发展基金，嘉德商用产业中国发展基金II,嘉德商用产业中国孵化基金，嘉茂零售中国信托，来福土中国基金，中信-凯德科技园区投资基金。
资金来源凯德运作模式凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT ）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。
对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT）拥有优先购买权。
凯德MALL·天宫院商业解读
图1 沿街实景照片
建筑立面语言继续延续海洋的语言，由层叠的水平弧线交织而成，流畅的轮廓通过有韵律的凹凸变化使原本大体量的建筑得到了缓冲。
这些水平弧线也是由细微颜色和质感变化的金属板构成。
同时外立面还包含了一系列室外平台、展示窗、广告箱等元素，利用透明玻璃、有图案变化的磨砂玻璃、金属
图2 室内天窗实景照片
结束语
5年的规划、招商，定位于集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的全客层一站式时尚购物休闲场所——凯德MALL 2018年年底盛大开业。
通过整合零售，娱乐，餐饮等功
MALL为城市提供了一个汇集集体与人，人与自然，传统与现代，商业与文化于一身的海上“巨轮”，为人们提供了高品质的消费及生活体验，成为南城居民最好的购物天堂。
刘念雄.购物中心开发设计与管理[M].北京:中国建筑工业出版
建筑与装饰2020年2月上 。
儿童业态撑起半边天 北京市太阳宫商圈凯德MALL 业态分析
儿童业态撑起半边天北京市太阳宫商圈凯德MALL 业态分析实习记者_张其雨 文/摄太阳宫商圈凯德MALL 坐落于北京市东三环的东北角，方圆两公里内环绕着大大小小20多个住宅区。
与一些成熟商圈中的购物中心相比，凯德MALL 更多的是扑面而来的生活气息，而“生活感”也正是它最恰当的标签。
1~2层品牌主要定位中高端，有商场中的“基础款”ochirly、Mo&Co、ONLY、VERO MODA、JNBY、DAZZLE 等，有走高端路线的GUESS、CK，也有GAP 和即将开业的优衣库等快时尚品牌，以及Hush Puppies、Path Finder、SELECTED、NINE WAY HOMME 等男装品牌。
国际快时尚方面，GAP 跨越1~2层，拥有最大的面积，1层为男装和女装，2层为童装和特卖。
同为快时尚品牌的优衣库也即将开业，虽然被展板包裹得一丝不苟，但看得出专柜面积不容小觑。
本土快时尚方面，在2层占据巨大面积的拉夏贝尔正在装修，以前连在一起的两个店铺被优衣库“阻断”，但可以看出店铺面积将进一步扩大，大有一副与国际快时尚品牌一拼高下的架势。
目前店内部分位置在装修，部分商品正以“两件3.8折”的超低折扣进行特卖。
品牌替换率高是太阳宫凯德MALL 的显著特点。
距离记者上次走访凯德MALL 仅仅时隔两个多月，broadcast：播、d'zzit、bread n butter 等近十个品牌已不见踪影，取而代之的是设计师品牌Bouthentique、时尚休闲女装SANMIAO 三淼等个性鲜明的新面孔。
记者曾在休息日和上班时段多次走访凯德MALL，发现这里存在问题较多，如人流量少，即使周末也并不理想。
同时，体量小、涵盖的品牌数量少等问题也很显著。
上述因素导致太阳宫凯德MALL 的辐射范围有限，基本以附近居民或上班族为主。
居住在附近的消费者王女士表示：“孩子在3层上早教班，自己也经常到4层吃饭，并且会在闲暇时习惯性地来逛逛。
2019年北京太阳宫凯德mall考察报告-精选文档
2
整体概况
建筑面积：90000㎡ 楼层：地下2层，地上5层 品牌数：146个 开业时间：2019.7.14 周边项目：华润凤凰汇 主力品牌：BHG、GAP、WE 、 CK、GUESS 、bestseller、拉夏贝尔、海底捞、 玩具反斗城、莫莉幻想、小鬼当佳、东方爱婴、迪士尼英语、纽约国际儿童俱乐部 3
用了面积。
楼层规划方面，B2层超市及外租区；B1层餐饮轻食、美食广场；L1、L2时尚服 饰、西餐甜品；L3儿童相关业态；L4、L5餐饮美食 由于地下两层的可租赁面积较大，且地面楼层缺少大面积的铺位，因此本身应 该在三楼儿童区域的玩具反斗城被放在了负一层，而应该上四楼的海底捞也被 放在了这一层。
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业态布局
太阳宫凯德MALL考察小结
2019.10.23
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项目背景
太阳宫凯德广场的前世今生 2019年2月，嘉德置地全资子公司凯德商用整体收购一项位于北京朝阳区未开发完成的冠城大厦裙楼商 场部分。该项目总建筑面积20.9万平米，其中写字楼8万平米，商业近9万平米，建筑地下4层，地上18层。 项目位于北京朝阳区太阳宫地区核心地段，与地铁10号线太阳宫站相连。 实际上此次的整体收购属于项目回购，2019年9月25日，凯德商用与太阳宫广场项目公司签订一份合作协议， 协议中明确规定，凯德商用将为太阳宫广场提供5.3亿元的委托贷款，日后待广场建成，再以12.1亿元的价 格购买太阳宫广场整体项目。按照这个价格，该购物中心的整体收购均价为13300元/㎡。 与其他地产商不同，凯德商用收购的商业物业都以先期找准零售商合作伙伴为前提，希望借助合作方的资 源来寻找项目。这也许是属于凯德商用在内地发展商业物业的特有运营模式。 包括这个项目在内，凯德商用目前在中国的35个城市拥有57家购物中心，其中43家已投入运营，14家正在 开发中。凯德商用目前在北京有9家购物中心，8家已开业运营，1家正在开发中。8家已投入运营的购物中 心分别是：凯德晶品购物中心、凯德MALL•太阳宫、凯德MALL•望京、凯德MALL•西直门、凯德MALL•安贞、 凯德MALL•翠微路、凯德MALL•双井和北京来福士中心。位于大兴4号线天宫院站的项目在开发中。
商场餐饮业态分析报告
商场餐饮业态分析报告商场餐饮业态受追捧却依旧弱势单一业态难撑半边天尽管承租能力低、利润率有限，但在商场新一轮的业态调整中，有高聚客力的餐饮业态还是迅速走红。
对于以租金收入为主的购物中心开发商来讲，餐饮业本身却不能为其贡献太多租金。
数据显示，餐饮业承租水平仅有服装等零售业的1/3左右，平均承租水平为7元/平方米/天，五环以外商场内的餐饮租金价格甚至低至3-4元/平方米/天。
不到饭点儿，北京apm(专题阅读)的外婆家(拓展选址信息)就排起了取号长队;在新中关购物中心餐饮较为集中的地下一层和M层，在用餐以外的时段也会出现满客状态;国瑞购物中心甚至根据对街新世界百货的大促时间调整餐饮“作息”……有企业高管认为，目前的商业是靠“吃”活的。
记者调查发现，尽管承租能力低、利润率有限，但在商场新一轮的业态调整中，有高聚客力的餐饮业态还是迅速走红。
商场牺牲利益邀餐饮入驻在电商与消费低迷的双重夹击下，无论是百货还是购物中心正在进行一场以服装、化妆品等零售业态为主的“瘦身”计划。
电商带来的便捷购物让消费者实现了宅在家中“买天下”。
消费习惯潜移默化的改变却让店商吃尽了“苦头”。
无奈于租金、人工等大量成本输出，商场中曾经风光无限的零售业不仅失去了价格优势，聚客能力也变得有限。
目前，不少商场开始发力餐饮业态，将此作为商场亮点，希望借助餐饮带来的高人气拉动商场销售。
不仅是北京地区，在上海上半年登陆的十多家新开购物中心中，餐饮、娱乐等业态也成为购物中心增流扩销的主要方式之一。
记者了解到，在太阳宫商圈即将开业的爱琴海购物中心将引进2万平方米的巨量餐饮区。
由于临近百盛，爱琴海购物中心将不再设有百货、化妆品等业态。
无独有偶，在凯德Mall太阳宫店内，商场已将餐饮比例提高至40%。
凯德商用相关负责人表示，长期以来，太阳宫商圈内餐饮设施较少，更无集中区域。
因此，商场引入了海底捞、汤城小厨、娘惹厨房等大量餐饮品牌。
悠唐购物中心总经理罗松也表示，依据悠唐购物中心所处商圈为商务区，周边白领居多，商场特别加大了餐饮业态比重。
凯德华玺主要营销战略
凯德华玺营销计划：
经过市场定位和项目定位环节之后，营销战略管理过程中的产品战略、价格战略、推广战略和品牌战略，由于和制造业不同，房地产住宅项目营销的渠道相对简单的多，在本章中就不做专门研究。
一、产品战略
与价格战略、推广战略和品牌战略相比较，对产品本身的投入可以说是实实在在的营销行为，它对销售的影响力是其他营销方法所无法取代的。
核心产品，是房地产整体产品概念中最基本的层次，为消费者提供最基本的效用和利益。如果物业没有使用价值，或者使用价值不能满足人们某种特定的需要，就不可能有实际的销路，势必造成闲置。
形式产品，即产品的形式，它是目标市场消费者对某一需求的特定满足形式，一般以物业的质量、套型、外墙装饰、环境景观、品牌等不同的侧面反映出来。房地产的基本效用都是通过产品形式得以体现的。
2）房地产产品战略的制定具有适应性。
除了尽量考虑到消费者更多的需求，有时候还应该考虑到消费者的接受程度，有的放矢才可能收到事半功倍的效果。譬如装饰标准，在上海，因为上海人节俭且喜欢自己摆弄，所以所销售的楼盘最好是偏重于室外和公共部位的精心装修，而对室内的装潢则一律从简，这样，成本低，效果又好。
凯德华玺主要营销战略
凯德华玺项目概述：
凯德华玺位于北京东二环朝阳门内区域，区域内丰富的历史遗址、浓厚的人文气息，造就了项目纯正的皇城血统。日坛、南新仓、大慈延福宫、刘墉府、东岳庙等国家文物保护单位分布周边，而大量的四合院等北京传统建筑，传承了百年的人文厚址，彰显着天子脚下的皇城韵脉。
除了浓郁的人文积淀之外，项目所在地中字头企业聚集，已经成为北京经济的黄金轴线所在。中海油、中石油、国华电力等国企巨头及外交部等各大部委机关云集于此，现代与传统交汇、时尚与人文并重，让这里的生活呈现出独特的文化特质。
太阳宫片区分析报告范文
太阳宫片区分析报告范文一、概述太阳宫片区位于城市核心区，以太阳宫为中心，周边涵盖了商业、办公、居住及文化等多个功能区域。
本报告旨在通过对太阳宫片区的综合分析，评估其发展潜力和存在的问题，为进一步规划和改善提供决策依据。
二、交通分析太阳宫片区的交通路网较为发达，周边拥有多座主干道及公交站点，方便了居民及经营者的出行。
然而，由于太阳宫是城市的交通枢纽，交通流量大，拥堵问题较为突出。
建议在总体规划中注重提升交通容量，增加公共交通线路，减少私家车辆的通行。
三、商业分析太阳宫片区是当地的商业中心，拥有多座大型购物中心和商业街区。
然而，随着电子商务的崛起，传统实体店面面临转型和挑战。
因此，建议以提供个性化服务和体验为核心，激发消费者的购物欲望，加强线上线下融合。
四、办公分析太阳宫片区集聚了大量的办公场所，吸引了众多企业入驻。
然而，由于面积有限，导致了房价高涨，给租户带来了一定的压力。
在进一步发展中，可考虑通过增加办公场所的供给，缓解目前的供需矛盾。
五、居住分析太阳宫片区拥有高品质的住宅小区，居住环境较为优越。
但是，由于供应与需求失衡，导致房价上涨过快，一定程度上影响了居民的居住质量。
建议引入公共住房和租赁住房，提供适宜的房源选择，满足不同群体的居住需求。
六、文化分析太阳宫片区拥有多个文化设施，如图书馆、博物馆等，为居民提供了良好的文化娱乐场所。
然而，在一些细分领域的文化需求上仍存在不足，建议加强对传统文化和艺术的推广，增加文化活动的丰富度和多样性。
七、环境分析太阳宫片区的城市绿化率较高，环境较为优美。
然而，随着人口的增加和经济的发展，环境污染问题逐渐凸显。
建议加大环境保护和治理力度，减少污染排放，改善生态环境。
八、安全分析太阳宫片区的社会治安较好，居民生活安全得到保障。
但是，夜间治安和交通安全问题仍需关注，建议增加公共安全设施和交通警务力量，提高居民的安全感和交通出行的便利性。
九、未来发展规划1.继续优化交通路网，提升交通容量，减少交通拥堵。
这些餐饮大牌首进京，缘何都落脚在了凯德MALL·太阳宫
这些餐饮大牌首进京，缘何都落脚在了凯德MALL·太阳宫如果说如今还有什么消费内容是最难以被线上平台替代的，餐饮体验必是其一。
正因如此，消费升级的趋势下，吃饭这件事儿对于人们的意义明显改变了。
从填饱肚子到成为一种具有社交功能的自我表达，餐饮品牌想要获得消费者认可，就既要有内涵，又要有颜值，既能触发话题，又能引爆消费。
对于一直加码餐饮业态意图获得“吸睛引流”效果的购物中心而言，如何应对这种变化趋势，更是对项目未来的经营具有举足轻重的作用。
作为北京北部最知名的购物中心之一，也是北京太阳宫地区第一家大型综合购物中心，北京凯德MALL·太阳宫在变化到来前即展开行动，用近一年的大规模调整，给出了范例。
四层餐饮层品牌汰换率高达87.5%，新调整餐饮品牌超过半数均为太阳宫区域首家乃至北京首家体验店，调整后实现了餐饮层坪效提高15%，2017年日均客流提高12%，店庆月日均客流高达5万以上的效果。
而凯德MALL·太阳宫，也成为凯德北京各项目中，销售坪效和客流总数提升最高的项目。
1抓住消费者的胃积极准确应变，独家品牌升级业态影响力当购物中心面对的主流客群并非单一群体，并且如今的消费者也不再是单一标签可以划分的时候，购物中心的餐饮业态只有从品牌、空间到体验，集合更多的独特性，才能破解同质化，抓牢顾客。
· 洞察力敏锐，做足独家体验基于对消费者偏好的准确把握，凯德MALL·太阳宫在当下最受欢迎的菜系口味和最贴合本区域消费者需求的品牌中深度挖掘、悉心考量。
从精品大众饮食到精致高端餐饮，从优雅创意小馆到特色主题餐厅，众多的“首店”、“唯一店”、“新型体验店”创造了全新的餐饮场景体验。
例如，徽菜代表品牌之一黄山老妈首次进入北京市场；以高端潮汕菜而闻名的潮堂，以及船歌鱼水饺、玛雅铁板烧、汉口街头、老屋川菜、老班长、黑鸡小馆、窑啊窑、金掌勺、蛙宝厨、虾士、火齐砂锅粥、姐夫的小菜、老坑记等众多特色、创意、主题餐厅则是首次进入凯德MALL购物中心。
北京太阳中心项目市场定位调研报告
太阳中心项目市场定位调研报告北京百人行投资顾问2004年4月8 日第一部分调研概况一、调研目的此次调研的范围是以太阳中心的定位为切入点，对市场上存在的总部基地、企业总部、酒店式公寓等项目进行调研、分析。
我们想通过此次调研，了解此类产品的市场供求情况，为我项目选择最有力产品切入点提供参考。
二、调研范围调研范围包括：置地星座、长安中心、优士阁、住邦2000、总部基地、万通中心、尚都国际、朝外们、五栋大楼、第三置业、昆泰国际公寓、泰悦豪庭、钛度。
均是在建、在售的14个项目。
第二部分调研分析一、建筑类别的市场分析（一）总部概念就目前市场来讲，市场细分定位非常细致，而总部基地概念是一个有趣的发展，它把都市的总部经济高度集中，提炼到不太大的地区面，满足更高的需要。
总部概念是一种现象——多个产业聚合集中。
在经济理论中，提及竞争效果时通常会认为：某产业过分密集在一区域未必会好，因为彼此间存在严重的行业竞争，出现恶性竞争的现象。
但多产业的聚集就应另当别论了。
因为多产业聚集可以把单一行业竞争转化成多行业组合发展，达到整合效果或共赢效果。
根本途径是使它们聚集在一个固定区域。
产业聚集所带来的利益远远大于竞争效应所带来的负面损失。
这里面有两种概念：一个是抽象概念，一个是实施的概念。
实施概念：企业聚集在一起，容易创造共同的需求，而这种需求可以满足他们需求的特定东西，使它们的发展处于更有利的形式。
抽象概念：凸现总部形象，凡是进入此区域、加入此行业的成员，都可在市场营销或品牌建立上得到更大的优势。
城市发展大致都要经过三个阶段：第一个阶段是聚合效应。
人群来到城市，认为可以得到更多的方便，公司、企业也是如此。
因此乡村的人群总有一种动力，驱使他们往城市走，而城市本身就具有了一种吸引力。
第二个阶段是规划效应。
人们到城市之后，很自然地想到需要做规划，包括商业规划、政府行政区规划等等。
这些规划无论是对经济活动，还是对社会活动或生产活动都存在很大的利好。
凯德MALL天宫院项目介绍
项目位置
周边情况
天宫院位于北京市双园桥西南侧，坐享地铁4号线带来的交通利好，随着 北京地价不断攀升，天宫院周边居民区数量激增，各年龄段居民的消费需 求水涨船高。业态丰富、规模体量庞大的凯德MALL天宫院在周边商区之中 无疑是最具吸引力的购物中心之一，能够满足各类消费需求。
商场环境
凯德MALL天宫院遵循“庭院式景观”的规划理念，在商场内构造多维度美景， 并要求商场内店铺秉承“一步一景”的装修概念，打造多主题装饰。除此之 外，商场内还划分出不同的活动区间，将购物与休闲娱乐相结合，打造符合 新一代消费群体购物习惯的综合性购物中心。
业态规划
商场内采取多元化规划，通过“品牌集合”、“运动户外”、“文化娱 乐”、“科技体验”、“儿童互动”、“精致生活”等多个主题空间的 划分，为都市群体定制丰富的花园购物场景。闲暇时可以在CGV影院观 看4D电影，也可以前往BRAVO享受一顿精致下午茶，纵享购物快乐。
运营方式
凯德MALL天宫院将智能科技 引入商场的运营之中，依托 先进科技，颠覆传统实体购 物模式。运用凯德星会员系 统等智能平台实现与顾客 7x24小时的无缝连接，打造 “人”、“货”、“场”的 购物生态环。利用顾客大数 据合理规划商场的业态运营， 打造更加完善的场景式购物 体验，驱动商场升级调整。 这种线上线下相结合的运营 管理方式不仅能够带动商场 与消费者的互动，还是未来 实体购物商场向智慧商场转 型的重要雏形，依托智能科 技，重新定义现代购物生活。
项目位置周边情况天宫院位于北京市双园桥西南侧坐享地铁4号线带来的交通利好随着北京地价不断攀升天宫院周边居民区数量激增各年龄段居民的消费需求水涨船高
凯德MALL天宫院项目介绍
项目简介
凯德MALL天宫院是目前凯德在北京打造的体量最大的购物中心，规模达到 20万平方米，项目将商业繁华与自然清新有机结合打城市造“购物花园”。 商场B2层与地铁4号线无缝对接，实现出门即可直达地铁的便捷出行方式。 项目落成后，预计可满足周边15公里之内近百万客群的消费需求。
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安慧桥
四环
家庭占80%，其中，25-40岁年龄段的家 庭占80%。 1 1
望京地区
安
2
定
2 3
芍药居及姜庄湖地区 西坝河地区 左家庄及静安庄地区 东直门及霄云路地区 项目核心区域
路
安贞桥 安 定 门 外 大 街
三环
6 5 3 4
4 5直 门 外 大 街
新 东 路
9
项目所在核心区域人口分布（1公里内）
楼层及业态平面图
美 味 生 活
商业面积：15,000 sqm
客梯 货梯
B1-
楼层及业态平面图
炫 彩 天 地
连通地铁 客梯 货梯
商业面积：16,000sqm
B2-
目录
地理位置
项目基本信息
项目效果图 建筑剖面布局
项目定位及主题
楼层业态及平面图
我们的优势
我们的优势
区域内最大商业综合体
与地铁紧密连通且路网发达
周边高端住宅名校云集
以家庭为服务对象的一站式购物中心
云集潮流餐饮，品味时尚
1000个停车位满足消费人群需求
谢 谢！
36
项目定位及主题
楼层业态及平面图 我们的优势
21
项目定位及主题
打造区域商业地标 最有特色的儿童主题教育乐园 提倡 “新-心-馨-欣”生活概念
集潮流菜系为主导的美食天堂
目标人群
40% 年轻家庭消费
时尚青年和白领
30%
成熟商务人士
30%
地理位置
项目基本信息
项目效果图 建筑剖面布局
公寓部分占用面积 =~8794平方米/13.2亩
6
地理位置 – 项目区位
北四环
望和桥
望京桥
北土城东路
太阳宫桥
北三环
百盛
麦德龙 四元桥
家乐福 三元桥
7
地理位置 – 项目区位
项目与地铁10 号线太阳宫站 在B2层连通
8
项目区域人口分布（2-3公里）
湖 光 中 街
北 苑 路
姜 庄 路
项目区域内可覆盖常住人口约60万人，
项目定位及主题
楼层业态及平面图
我们的优势
24
楼层及业态平面图
L5：饕餮盛宴 商业面积:2,800sqm L4：饕餮盛宴 商业面积11,000sqm 六层 L3：童趣/家庭天地 商业面积:11,000sqm L2：时尚秀场 商业面积:11,000sqm L1：潮流风尚 商业面积:11,500sqm B1：美味生活 商业面积:15,000sqm B2：炫彩天地 商业面积:16,000sqm B3层：停车场：485个车位 B4层：停车场：487个车位
望和桥
项目核心区域内有小区178个，可覆盖
常住人口约10万人，家庭占80%，其中， 25-40岁年龄段的家庭占80%。 望京桥
太阳公元 红玺台
木星园
西坝河北里
火星园
太阳宫桥
新纪家园 万方阿波罗 半岛国际
顺景园
四元桥
金星园
西坝河东里 裘马都 曙光里 凤凰城
已入住小区
在建小区
10
地理位置
项目基本信息
12
项目基本信息（写字楼）
建筑面积：地上 16层，分A\B座
可出租面积： 8.4万平方米 可容纳人数：1.5万人 物业公司： 锦江酒店集团 入住时间：2011年8月 •以上数据仅供参考，不作为合同要约的部分。 一切以政府最终数据为准；
13
地理位置
项目基本信息
项目效果图
建筑剖面布局
项目定位及主题
五层 四层 三层 二层 一层 B1层 B2层 B3层 B4层
25
L2 L1
交通平面图
太阳宫大街
车库入口
太 阳 宫 中 路
写 字 楼 大 堂
写字楼大堂
出入口 落客点 客梯 货梯
外窗 自驾车路线 停车场出入口
车库出口
26
楼层及业态平面图
写字楼大堂
写 字 楼 大 堂
外窗
客梯 货梯
27
L1-潮流风尚
商业面积：11,500sqm
楼层及业态平面图
L2-时尚秀场
商业面积：11,000sqm
外窗
客梯 货梯
楼层及业态平面图
L3-童趣/家庭天地
商业面积：11,000sqm
外窗
客梯 货梯
楼层及业态平面图
L4-饕餮盛宴
商业面积：11,000 sqm
外窗
客梯 货梯
楼层及业态平面图
L5-饕餮盛宴
租赁面积：2,800 sqm
外窗
客梯 货梯
楼层业态及平面图 我们的优势
14
效果图（商场正门外立面）
写字楼 (12万平米)
15
效果图（商场西南外立面-太阳宫中路效果图）
写字楼
太
阳
宫
中
路
16
效果图（商场东南外立面-太阳宫南街效果图）
写字楼
17
效果图（主中庭效果图）
18
地理位置
项目基本信息
项目效果图
建筑剖面布局图
项目定位及主题
项目效果图 建筑剖面布局
项目定位及主题
楼层业态及平面图 我们的优势
4
西 直 门 晶 品 翠 微 路
安 贞
太 阳 宫
望 京
来 福 士
双 井
5
地理位置 – 项目地块规划
商场办公地面面积 =~14620平方米/21.9亩
地铁10号线太阳宫站
酒店部分占用面积 =~3619平方米/5.4亩
凯德商用
领先的综合性购物中心拥有者、开发商及管理者
新加坡 • 中国 • 马来西亚 • 日本 • 印度
2015/1/19
凯德MALL･太阳宫简介
2015/1/19
目录
地理位置
项目基本信息
项目效果图 建筑剖面布局 项目定位及主题 楼层业态及平面图 我们的优势
3
地理位置
项目基本信息
项目效果图 建筑剖面布局
项目定位及主题
楼层业态及平面图 我们的优势
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项目基本信息（商业）
占地面积：1.4万平方米 建筑面积：地上 五层，4.8万平方米 地下 二层， 3.6万平方米 可出租面积： 4.6万平方米 物业类型： 购物中心
车位：地下三/四层车库 约800个
电梯数量：客梯 4部、客货梯 4部、扶梯 30部 预计开业日：2012年4月 •以上数据仅供参考，不作为合同要约的部分。 一切以政府最终数据为准；
楼层业态及平面图 我们的优势
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建筑剖面布局
办公楼
办 公
办 公
L1-L5 商业
地上
四层商业 (局部五层)
连通地铁10号 线太阳宫站
自行车库
超市管理用房
B1-B4 地下 超市 停车场
20
超市/库房
地下车库 停车 485辆
超市/库房
地下车库 停车 479辆
地理位置
项目基本信息
项目效果图 建筑剖面布局