容积率专题研究

关于容积率研究的专题报告容积率是“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。”[1]容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

1.1 容积率是“宗地”面积允许的建筑容量

宗地是地籍管理的基本单元，是大地表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指定“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

1.2 容积率是控制性详细规划的强制性指标

在《城市规划编制办法》( 建设部令第146 号)中控制性详细规划应包括的内容，其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、

建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。同时着重指出，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。

1.3 容积率是建筑工程规划管理的重要内容

容积率既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。“城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。”

2 容积率影响因素分析

容积率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制内容。从景观特色、空间形态、防灾要求、环境设计等角度出发考虑，容积率、建筑密度应有一定的限

制。超过限度将使人体健康、生态环境、城市功能受到威胁和危害。影响容积率指标的主要因素有以下几个方面。

2.1 城市规模因素

城市总体规划中所确定的城市人口的总体规模、用地规模、城市布局结构以及建筑层次分区指标等因素，都需要通过一个恰当的容积率去实现。通常大城市、特大城市容积率大于中小城市容积率。

2.2 地理纬度因素

气候分区及地理纬度所决定的日照间距要求不同，影响居住用地容积率指标。比如冬至日的日照标准间距系数，长春2.24，北京1.86，济南1.62，南京1.36，广州0.99。这也是我国南方地区比北方地区城市容积率高的主要原因之一。

2.3 地块区位因素

同一座城市，土地价值有较大差别。一般说,市中心或环境、交通等条件较好,土地出让价格较高的地区,为提高土地利用效率,容积率应高于其他地区。而历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜区、机场净空保护区等相关区域，受保护要求等因素限制，容积率较低。

2.4 基础设施因素

较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。城市现有和规划建设的市政公用基础设施和公共服务设施的可供量，以及提供服务的最大能力决定了城市环境容量。所以基础设施配套好的区域容积率高于基础设施配套差的区域容积率。

2.5 建筑规模因素

建筑总量、建筑层数或高度影响容积率指标。居住区规模越大，配套设置等级越高，容积率越小；一般建筑容量与建筑层数或高度成正比，建筑层数越多，或高度越高，容积率越高；若同样的建筑层

数，建筑密度越高，则容积率越高。

2.6 用地性质因素

不同用途的建设用地在建筑间距、进深、通风、采光、绿地、停车、建筑密度等方面的要求不同，一般商务办公类及酒店类用地容积率高于居住类用地容积率，而大中专院校、医院、剧院和工业仓储类用地容积率较低。

2.7 经济效益因素

城市开发建设的根本动机在于获得经济利益，因此，在开发建设城市过程中，既要确保开发建设符合城市总体规划，又要维持甚至提高开发商的积极性。容积率高可获得较好经济效益。通常容积率与出让价格成正比。期望价格高，容积率也要相应提高。

2.8 城市化水平因素

由于城市化的快速发展和土地保护力度的加大，旧城改造逐步提上日程，通常随着区域城市化水平的提高容积率也相对增大。

2.9 其他因素

行政因素对城市建设开发的影响，城市居民对环境的需求、生活习惯、心里承受能力等。

3 过高容积率的危害

容积率存在着客观上的最合理值。容积率超过合理限值将会损失开放空间、绿地面积以及住宅的隐私性，从而影响小区居住舒适度，导致住宅的价值下降。比一定规模的鱼池，在确定的客观条件下，鱼池内放养的鱼超过合理数量，鱼的生存舒适度就会下降。

3.1 过高容积率导致居住区绿地率减少，停车位不足

过高容积率意味着小区内房子建得过多，必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。由于容积率过高，绿地的比例也会相应的减少，人均绿地面积会大幅度下降，从而影响居住区内的生活环境与品质。另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足都是高容积率小区经常遇到的问题。由此产生的矛盾时有发生，如在一些居住区，本已很少的公共绿地或宅旁绿地改作停车位，致使楼前楼后很难见到绿色；本已很窄的道路被车位占据半边以致通行艰难，置身其中，犹如进入拥堵的交通干道；本已很少的车位由于业主们争抢占位更难充分发挥作用，由此引起邻里不和。

3.2 过高容积率使居住区公共配套设施难以保障

高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心、水电设备以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。一方面，过高容积率就是通牺牲公共配套设施应有标准来实现的，主体建筑密度的增大，使配套建筑用地不

得不减少；另一方面，人口的增加使现有配套设施的使用频率增大，必然会加剧其老化。

3.3 过高容积率造成居住区安防难度增大

由于居住密度大，所以出入的人较多，防止外来人员进入难度也随之增大。这就对过高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多地巡逻人员来保证住户的安全。近年来，居住区安防发生的问题，高容积率社区所占比例明显偏大。

3.4 过高容积率引发社会矛盾增多

过高容积率通常是开发商做了手脚。多数购房者在买房子时，都不太注意到容积率这个概念，大多数业主很难有居住区容积率的体验，很多业主买房入住多年，也不知道自己小区的容积率。住进来后才发楼房与楼房之间的间距已缩小，采光、通风、绿地、停车、用电梯也会受到影响，居住舒适度已大打折扣。业主因容积率承诺未兑现发生的官司屡见报端。

4 加强容积率的科学管理

4.1 切实增强对容积率的科学认识

容积率是一项“隐含”着复杂相关因素的数值。容积率在城市建设或项目建设中要切实发挥城市土地利用价值，充分体现城市用地性质差异，真正兼顾经济利益与环境效益，相互协调与其他规划控制指标之间的关系。容积率并非越低居住舒适度越高。容积率在一定程度上反映了建筑的舒适度，但是它们之间并不是一个简单的线性比例关系。在同一块土地上，开发商通过设计、建筑策划，市场研究等工作，有很大的空间打造自己的产品，提高产品的舒适度，使其适应市场，同时创造地块最佳的经济效益。在容积率的

不能变更的情况下，人性化的建筑类型会提高舒适度。人们经常看到，低容积率的别墅区，显得小区缺乏人气，不利于邻里交往，物管成本也相对较高。容积率不是不可变更的。容积率是由政府制定的，具有科学性、政策性和权威性，但规划用地建筑容积率并不是一概不能调整，关键看为什么调整、按什么程序调整。事物是不断发展的、变化的，调整、变更是事物自我完善的要求，是否定之否定发展规律的体现。随着城市建设的发展，城市规模、城市结构、城市发展方向不断变化，为适应情况，城市规划必须适时作出调整，局部地区用地性质、容积率