SWOT四步分析法

SWOT分析

SWOT分析法又称为态势分析法，是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。SWOT四个英文字母分别代表：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。从整体上看，SWOT可以分为两部分：第一部分为SW，主要用来分析内部条件；第二部分为OT，主要用来分析外部条件。

SW：主要是产品的内部因素，包括项目区位、开发商的品牌、项目地块、产品本身、产品后续服务、营销策略等情况。

OT：主要是产品的外部因素，包括国家政策、区域经济、资源、规划、配套、交通、竞争企业/产品、市场需求、客户偏好等情况。

1.项目区位

（1）优势——处于**市***区，属于****区，周围分别为***区，距离**区仅**分钟，地理位置优越，区位优势明显。

例：①地处浦东小陆家嘴金融中心区的门户地段，距离小陆家嘴顶级核心CBD仅约700米；②本案地处唯亭镇未来园区新城镇中心，地段规划为阳澄湖旅游度假区，发展前景好；

③地块位于大亚湾中心区西侧，地段优势明显，生活、交通方便。

（2）劣势——区域总体档次不高、限制项目自身档次；周边多为老城区、项目自身价值提高困难；靠近铁路、立交桥等降低项目潜在价值。

例：①本案处于商务区边缘，商务氛围相对较淡，周边可比性办公楼项目不足，商务楼聚集效应不足；②地块周边的城中村，对项目品质提升有一定的负面影响。

2. 企业品牌

（1）优势——开发商品牌效应，利于提高项目影响力、增强人们对项目的认知度。

例：①开发商保利上海集团有限公司隶属的中国保利集团是国资委监管的178家中央企业之一，总资产超过百亿，房地产作为公司二大主营业务之一，多年来，集团公司所属企业开发的项目遍布北京、上海、广州等多个城市，具有丰富的开发经验和良好的品牌效应；②恒大的品牌可以得到本地市场的认可；③恒大公司知名度、美誉度较高，具有较强的品牌影响力。

（2）劣势——公司较小，群众无认知度。

3.项目地块

（1）优势——地块本身：形状规整、便于规划；面积较大利于形成规模/面积大小适中，适

合多种规划方案；地块现状地面平整、降低建设难度；地块红线内/外达到七通一平，便于项目开展。

例：①地块规模大，占地25万方，便于产品塑造；②平面布局方正，利于区隔；③项目体量较大，能够形成规模效应；④地块规模大，便于产品塑造；⑤该项目为本地区最大规模项目，适合进行大手笔整体运做,减少成本；⑥地块形状规整，便于规划施工；⑦地势相对平坦，宜于建设.

（2）劣势——项目规划限制：政策房用地、容积率、绿化率、楼高、户型、建筑形态等；土地方面：（1）若为空地：现状地块形状不规则、面积过小、地面不平整、红线外/内未达到七通一平；（2）若不是空地：牵扯到拆迁、土地出让/转让金补交等，增加项目资金投入。

例：①拆迁改造难度较大，牵扯到现存工厂厂房、地下管道等相关设施的改造，预计拆迁资金需求较大；②地块获得需经过土地招拍挂相关程序，加重了项目的前期不可预见资金投入负担；③地块土地需重新平整，成本较高；④地块被规划道路分割成四部分，整体性不强；⑤地块地形地貌较为复杂；⑥在本案10万平方米公建规划中，存在的大型娱乐活动中心会对讲求安逸、自然生态的客户群体产生负面影响风险；

4.产品本身——面积、户型、价位、小区配套、小区环境

（1）优势——面积适中；户型通透、布局合理、充分利用空间；价位较同类产品偏低、性价比较高；小区绿化率高、楼间距较大、各种生活配套完善。

（2）劣势——户型较大、容积率高、建筑密度大、定价较高、缺少配套、绿化较差等。5.产品后续服务——物业

（1）优势——较好的物业公司，仲量联行、戴德梁行等。提供24小时小区保安、物业维修等。

（2）劣势——物业管理混乱

6.营销策略

（1）优势——强大的广告攻势、广告具有新意、购房优惠、组织看房团、具有***营销亮点等

（2）劣势——营销手段单一、策划无创新

1.国家政策

（1）机遇——鼓励某种类型的建设；开始限制某种类型的建设，类似本项目的案例已越来越少；金融政策的变化，带来较大投资市场。

例：①金融政策的调整，对于该类短期改造型项目带来较大的投资市场；②国家将逐步停止审批别墅用地的供应，现有别墅项目的稀缺性更为突出；③项目地块处于城市发展主方向，政府必会大力支持,为项目提供便利条件。

（2）挑战——房地产、金融、宏观调控政策对项目影响较大，项目发展趋势难以判断。

例：①区域市场不规范，存在不可预计的“政策”风险；②国家从05年开始调控，对别墅等高端产品的调控力度较大，近两年的政策具有较大的不确定性；③今后的房产及金融政策趋向不明朗，可能会影响办公楼市场的购买（投资）需求；④政府的房地产政策正处于调整时期，不确定性有所增强，并且政策压力逐渐显现。

2.区域经济——经济发达程度、未来发展趋势

挑战

例：①高端物业持有成本不可预测性是本项目唯一的威胁；②宏观经济正处于调控紧缩，可能影响办公楼市场需求。③区域三级市场不活跃，投资客短期收益不高。

3.资源

（1）机遇——自然资源丰富、环山、临海、植被丰富、空气清新、自然景观怡人。

例：①地块紧临大海，位置佳、视野好，可领略无敌海景；②地块临水（牛桥水库）、观山（大亚湾森林公园）、眺海（澳头港），自然条件优越；③本案南接青剑湖，北部靠近阳澄湖，自然环境优美，资源优势得天独厚;④本案北部紧贴黄浦江未来的滨江绿化带，黄浦江旖旎景观一揽入怀；西临繁华小陆家嘴CBD、城市景观丰富；⑤该地块处于天津的山地生态旅游区域，自然条件优越；⑥滨临浐河，生态水景地利资源优越。

（2）挑战——整个区域绿化率不高、地块周边通透性不高、视野不开阔

例：①项目景观资源有限，视觉通透性差；②青剑湖面积较小，知名度不高，目前开发建设也不到位；本案距离湖面也有一段距离。

4.规划

（1）机遇——该区将规划为**区，现有多个旧村改造、工厂拆迁等项目正在实施，周边规划公路、规划商业/生活区建设、规划大型项目建设等，为本案未来发展提供商机。

例：①后海一带工业区的搬迁与改造，将为四方西部板块打造出一条崭新的商务地带，形成前海、后海相呼应的特色旅游海岸，为本案未来的发展增加砝码；②“深惠同城”概念逐渐深入人心，沿海高速即将开通；③区域规划已经完成，目前开始逐步实施，为区域房地产的可持续性发展提供了动力；④本项目位于规划中的上海船厂规划改造区，该沿江区域的开发建设将极大改善区域环境，提升区位档次并带来无限升值空间