国内奥特莱斯分布
全球最著名的奥特莱斯OUTLETS荟萃
意大利：Barberin
日本
• 日本奥特莱斯始于1993年，横滨Bayside Marina Outlet引发热潮， 2000年日本奥莱发展和开店达到高峰 • 大集团垄断特征明显： 切尔西日本（Chelsea Japan Co.Ltd.）
日本三井不动产。
• 基于切尔西在品牌资源和运营技术支持，使合作的奥特莱斯经营较好
第一部分：国内外奥特莱斯的发展与分析
• 国外奥特莱斯的发展与分析
• • 国外奥特莱斯的历史演进 国外奥特莱斯的发展特点
• 国内奥特莱斯的发展与分析
• • 国内奥特莱斯的引入 国内奥特莱斯的发展特点
•
国外奥特莱斯的经验与趋势
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国内奥特莱斯的成功要素
北京燕莎奥特莱斯经典分析
上海青浦奥特莱斯经典分析
切尔西、第一零售所拥有奥特莱斯占全美68%
Premium Outlet Ce
美国圣地牙哥奥特莱斯
美国华盛顿D.C奥特莱斯
美国拉斯维加斯奥特莱斯
美国拉斯维加斯奥特莱斯广告牌
美国旧金山奥特莱斯
美国西雅图奥特莱斯
欧洲
• 奥特莱斯在20世纪90年代中期传入欧洲 ，英国首先发展
•
•
OUTLET首创于美国，至今已有上百年历史，是 目前欧美发展最为强劲的零售业态，并逐渐风靡 盛行欧美、东南亚等诸多国家。最初OUTLET为 工厂直销店，后慢慢形成类似SHOPPINGMAIL的 OUTLET购物中心，继而发展成独立的零售业态。 OUTLET进入二十世纪七十年代呈现出快速发展 的势头，到本世纪初美国境内已建立了300多家 OUTLET购物中心，欧洲、东南亚也开始盛行。 OUTLET是通过诸多品牌经营，极大满足消费 者的需求，并采取与百货业、大卖场、超市等错 位经营的方针，以自己独特的经营个性而存在， 百分百地迎合了消费者的需求及心态，所以发展 尤为迅速。在名牌价格高高在上的时代，在各行 各业激励竞争的时代，何以OUTLET能够如此移 居泰山之位呢？首先吸引人们的当然是其难以想 象的物超所值的世界名品，为时尚人士找到了购 买名品的窗口，致使消费者都趋之如鹜；其次， 汇集众多世界名品的OUTLET，场内全年折扣， 方便消费者选择品牌购物；再次，它又给过季、 断码的名品找到了一个卖场，不但为厂家解决了 与正价商品的冲突。如果品牌新品总是与过季折 扣商品混淆在一起，势必会使消费者降低对这个 品牌的信任度。因而OUTLET受到了商家、消费 者的欢迎，无限商机厚蕴勃发，前景无限远大。
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析2014-08-11 13:23:00从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯，本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目，从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。
国外OUTLETS典型案例纽约WoodburyOutlets区位：位于纽约以北中央山谷区域。
规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，8.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。
开业时间：1985年。
项目定位：世界上最大的品牌直销中心。
以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
销售折扣：25%-65%的折扣。
建筑风格：花园式Outlets。
规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。
功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。
商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。
整体功能规划:A区是世界一线品牌B区是世界二线和国内著名品牌C区是餐饮休闲娱乐日本御殿场Outlets区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。
规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。
开业时间：2000年7月。
项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。
日本最大的名牌折扣购物中心。
产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。
销售折扣：1-6折。
建筑风格：欧式建筑。
国内奥特莱斯分布
美嘉森奥特莱斯 佛罗伦萨小镇 美嘉森奥特莱斯
美国威特集团、意大利FINGEN集团 总投资超20亿元，总面积丌低亍20 和香港基汇集团三斱投资 万平㎡，体量达50万到60万㎡ 美嘉森·奥特莱自行管理建设开发 由九龙仓集团投资，俊思集团负责 营运管理，俊思集团是九龙仓旗下 的零售及品牌管理公叶 奥特莱斯（中国）有限公叶 河南裕鸿置业有限公叶 苏州中新和顺商业投资有限公叶和 台湾太平洋建设·房屋·百货集团共同 投资开发建设 由苏州信托、苏房集团、苏州兴旗 丌动产、香港捷昌国际有限公叶四 斱共同投资管理建设 总占地面积5万㎡，总建筑面积3.7 万㎡ 总占地面积6万㎡，总建筑面积4.5 万㎡ 总投资3亿元，总建筑面积3万㎡， 停车位700个 项目总占地100多亩，其中奥特莱斯 总建筑面积12万平斱米，停车位 4000个 总占地面积约20 万㎡，建筑面积约 11 万㎡,其中零售业达7万㎡ 总占地9.64万㎡，总建筑面积10万 ㎡
上海
4 家
狐狸城
总投资4.7亿元人民币，总占地面积 2006.04.2 16万㎡，总建筑面积11万㎡，停车 8 位1200个 欧州知名品牌折扣直销经营商瑞士 总投资超过2800万美元，总占地13 2006.06.1 “狐狸城”（Foxtown)不东斱创业 万㎡,商场面积超过6.8万㎡，停车位 0 集团合资兴建 1600个
总投资80亿元，项目总占地1500亩， 奥特莱斯（中国）有限公叶管理建 预计2014 总建筑面积67㎡，其中奥莱面积10 设.隶属亍首都创业集团 万㎡
地区
数 量
项目名称 佛罗伦萨小镇
位置 天津市武清区前进道（京津城 际武清站对面） 天津滨海新区空港
发展商 ---
规模
开业时间
天津
3 家
全球最著名的奥特莱斯OUTLETS荟萃
• 日本奥特莱斯在经济不景气状况下逆势上扬，显示强劲爆发力
日本 Premium Outlets 的区位分布
日本：横滨OUTLETS
日本横滨海湾Marina奥特莱斯
日本：御殿场OUTLETS
韩国MARIO奥特莱斯
韩国MARIO奥特莱斯
韩国首尔市中心奥特莱斯大街
国外奥特莱斯的特点与经验
• • • 核心理念：品牌+实惠 客群基础：名牌消费意识强、讲求实惠 货源基础：大部分国际一线和知名品牌发源于欧美，具有品牌货源优势
ห้องสมุดไป่ตู้
29
5,141,744
$294
$14.22
96%
Horizon Group Properties (地平线地产集团)
New Plan Excel Realty Trust (新计划优越不动产信托公司)
9
1,791,383
NA
$9.57
76%
6
1,899,000
NA
$16.48
86%
总计
139
32,913,756
奥特莱斯
OUTLETS
Outlet引领商业蓝筹地产新方式 ——一个可以把全世界品牌都卖光的地方
• 【关键词】 • Outlet，在英文中的原意是“出口、出路、 排出口”的意思，做了商店的代名词，则 有“清理库存，廉价出售”之意。在零售 商业中专指由销售名牌过季、下架、断码 商品的商店组成的购物中心，简称名牌折 扣店。
美国
• 美国是“奥特莱斯”发源地 • 美国 是全球“奥特莱斯” 最多、最发达的国家（320家奥特莱斯） • 美国奥特莱斯特点： 建设形式：卖场式、SHOPPING MALL式、奥特莱斯村式 经营方式：一线品牌多采用厂家直销 分布特征：大城市或接近中心城市，或旅游城市
国内奥莱分布图及数据
列车直达 尚柏奥莱 项目由时 沈阳赛特 奥莱坐落 在风景秀 美的棋盘 山风景 区，位于 东陵公园 旁的东陵 区沈棋路 36号中旅
兴隆大奥 莱占地近 50万平方 项目包括 五星级酒 店、家居 广场、休 闲娱乐世 界、院线 、儿童世 界、美食
经营面积 建筑面积 占地面积 （平米） （平米） (平米) 3个独栋 1万 1.77万 5万 建筑A、B 1万 1.73万 、C三馆 3.8万 6.1万
楼层数量
品类划分
备注
北区
（涵盖华 北、东北 、西北三 区包括： 北京女装：运动休闲： 2012-10-26 近1年 小镇式 8万 2层 有200多家品牌，如 尚柏奥特莱斯 备注:柏奥莱的一期项目奥特莱斯购物广场于2011年4月开工建设，预计于2012年5月竣工并开 Zegna、Armani、 Bally、Hugo Boss 、Coach、 S.T.Dupont、PORTS 、Brooks Brother 赛特奥特莱斯 2012-8-5 近1年 小镇式 6万 12.5万 2层 、Lacoste、Tommy Hilfiger、BMW 810万 Lifestyle、Diesel 、GANT等名声赫赫 的国际大牌，还有 沈阳商业城国际名品 商业城国际名品 2007-12-30 近6年 店一楼国际名品独家 折扣店 引进了GF FERRE、 奥特莱斯购物中心 2011-10-1 近2年 购物中心 网上无详细资料 2012-10-18 近1年 购物中心 7万 30万 50万 5层 兴隆大奥莱汇集了 兴隆奥特莱斯 在商场的四层，设有1500平米的园林式餐厅。餐厅融合了树木、水系、石子等立 备注; 体自然景观，自然景致错落有序簇拥着座椅。此外，兴隆大奥莱还汇聚了东北首 100万 筹建（预计 中城·国际城— （含酒店 2013年10月 —银川奥特莱斯 等其他配 一期营业） 套 199.31万 2010年9月，中城集团联合久岛商业共同选址银川，作为久岛商业在西北地区首家的“中城·国际城——银川奥 特莱斯”。据悉，中城·国际城整体商业规划面积超过60万平方米，一期的久岛国际名品折扣城——银川奥特莱 斯规划面积为12万平方米，为全国最大的奥特莱斯折扣城，今年3月1日在贺兰县开工建设，填补了整个西北市场 没有奥特莱斯的空白。
#我国奥特莱斯-研究报告
目录一、奥特莱斯的由来 (2)二、奥特莱斯运作模式分类 (3)三、奥特莱斯合作模式分类 (4)四、奥特莱斯商业业态的特点 (6)五、我国奥特莱斯状况 (7)六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (7)七、我国奥特莱斯之应变升级 (9)八、我国奥特莱斯发展趋势 (10)九、我国奥特莱斯存在的问题 (13)十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (15)十一、结论 (19)一、奥特莱斯的由来奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。
由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。
商品折扣一般可低至5折以下。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。
后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面XX青浦是典型。
二、奥特莱斯运作模式分类（一）奥特莱斯物业型态模式分类1、庄园式奥特莱斯商场庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。
奥特莱斯商家分布表
825 332 迈克尔·柯尔 320 当 261 诺蒂卡 600 耐克工厂店 484 奥克利跳马 883 奥斯卡德拉伦塔 452 pacsun 157 佩里埃利斯 283 马球劳伦 812 普拉达 657 彪马 861 劳伦 629 锐步 804 芦苇卡拉科夫 865 罗伯托卡瓦利 850 萨克斯第五大道第五 258 塞尔瓦托 873 诊疗 664 蜘蛛 296 圣。约翰出口 Suite 商场 165 超干 461 北脸 912 理论 490 论男子 802 托马斯粉红 408 林地 830 汤姆福特 139 汤米巴哈马 231 汤米希尔菲格 846 保守党伯奇 321 真正的宗教牛仔裤品牌 946 谢 611 美国马球协会 350 在装甲
Eddie Bauer Outlet Elie Tahari Escada Etro Fendi Gap Outlet Giorgio Armani G-Star Raw Gucci Guess Factory Store Hickey Freeman / Bobby Jones Hugo Boss Factory Store Izod J.Crew James Perse Jockey Joe's Jeans John Varvatos Jones New York Jos. A. Bank Juicy Couture Kasper Kenneth Cole La Perla Lacoste Last Call by Neiman Marcus L'eggs Hanes Bali Playtex Levi's Outlet Store Loft Outlet Loro Piana Lucky Brand Lululemon Athletica M Missoni Maidenform Marni MaxMara
中国现阶段奥特莱斯分布图
中国现阶段奥特莱斯分布图
北京：是国内引进奥特莱斯的城市，燕 莎奥特莱斯也是国内第一家真正意义的奥 特莱斯。目前共有燕莎奥特莱斯、赛特奥 特莱斯、活力东方奥特莱斯、爱家奥特莱 斯等多家大型的品牌折扣商城
中国现阶段奥特莱斯分布图
中国现阶段奥特莱斯分布图
上海：目前共有四家大型的奥特莱斯，青 浦奥特莱斯、东方狐狸城、上海服装城、 美兰湖奥特莱斯等。另外一家是主打网络 折扣的“奥特莱斯在线”，汇聚了些知 名的男装品牌，发展也非常迅速。
中国现阶段奥特莱斯分布图
中国现阶段奥特莱斯分布图
天津：目前仅有一家奥特莱斯，美美精 品奥特莱斯。
中国现阶段奥特莱斯分布图
中国现阶段奥特莱斯分布图
重庆：尽管起步较晚，但发展很快，目 前拥有两家大型的奥特莱斯
中国现阶段奥特莱斯分布图
中国现阶段奥特莱斯分布图
江苏的经济比较发达，奥特莱斯的发展 也非常迅速，目前苏南的众多城市已兴建 起近十家大型的奥特莱斯
中国现阶段奥特莱斯分布图
中国现阶段奥特莱斯分布图
湖北：目前在武汉拥有一家奥特莱斯
中国现阶段奥特莱斯分布图
中国现阶段奥特莱斯分布图
湖南：目前在长沙拥有三家奥特莱斯
中国现阶段奥特莱斯分布图
中国现阶段奥特莱斯分布图
四川：目前在成都拥有两家奥特莱斯
中国现阶段奥特莱斯分布图
中国现阶段奥特莱斯分布图
中国现阶段奥特莱斯分布图
广东：目前拥有两家奥特莱斯
中国现阶段奥特莱斯分布图
中国现阶段奥特莱斯分布图
香港：目前拥有两家奥特莱斯
中国现阶段奥特莱斯分布图
中国现阶段奥特莱斯分布图
吉林：目前仅有一家奥特莱斯
中国现阶段奥特莱斯分布图
首创奥特莱斯全国分布
首创奥特莱斯全国分布∙- 北京首创奥特莱斯∙- 湖州首创奥特莱斯∙- 万宁首创奥特莱斯∙- 昆山首创奥特莱斯∙- 首创丽泽综合体∙- 长沙首创奥特莱斯∙- 南昌首创奥特莱斯北京项目地址：北京房山区中央休闲购物区CSD核心位置，距京港澳高速19B出口仅3分钟车程。
地铁房山线篱笆房站近150米，距市中心30公里。
项目定位：京西南地区首家奥特莱斯，集时尚购物、休闲娱乐、儿童体验、餐饮美食于一体。
项目面积：商业建筑面积近18万平米，奥特莱斯建筑面积11万平米平米，购物中心7万平米。
项目规划：300余店铺，500余品牌，4000个停车位；2013年5月开业，2014年销售额实现10亿，年客流量近千万，二期购物中心全面启动；湖州项目地址：地处国家AAAA级太湖旅游度假区核心区域，毗邻高端配套10余家，太湖明珠，游艇俱乐部近在咫尺，拥上海、杭州、苏州、南京等八大城市1-2小时快速交通圈，辐射消费人群近一亿。
项目地位：集国内外名品折扣中心为主体，集旅游、购物、休闲、度假、居住多功能服务配套为一体的奥特莱斯商业综合体。
项目面积：总建筑面积96万平米，奥特莱斯建筑面积9.7万平方米。
项目规划：店铺数量300余个，停车位5000个。
2013年12月试营业，2014年销售额与客流大幅提升万宁项目地址：地处海南岛东线高速莲花村出口600米距离，与神舟半岛，兴隆旅游度假区车程20分钟，距离东环铁路神舟站1.3公里。
是海南全岛游客在海口、三亚之间中转必经地。
紧邻神州半岛，背靠兴隆旅游度假区，依托博鳌国际会议中心。
项目定位：海南岛内首家规模最大、业态最丰富的纯正奥特莱斯，以国际品牌折扣店为核心，集餐饮、娱乐、休闲度假消费新模式。
项目面积：商业总建筑面积18万平米，其中奥特莱斯建筑面积10万平米。
项目规划：店铺数量290个，停车位2000个；2014年6月开业，当年销售额近5亿，客流量超百万；2014年国庆、2015年春节期间客流突破60万，销售超3000万，接待旅游团体近千次；昆山项目地址：昆山项目选址大上海后花园，辐射中国最高端消费圈项目定位：东揽大上海，西拥苏锡常，打造都市时尚休闲新中心，项目以国际品牌为引领，时尚休闲为主体，集儿童主题乐园，知名特色餐饮，生活精品配套为一体，为顾客提供购物、休闲、餐饮、娱乐等一站式的消费体验。
奥特莱斯官方商城品牌介绍
奥特莱斯是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
OUTLETS吸引顾客有三样法宝：驰名世界的品牌——荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价——一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；方便舒适的氛围——远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
目前，中国的奥特莱斯主要有北京燕莎奥特莱斯、上海青浦奥特莱斯、上海美兰湖奥特莱斯、张家港香港城奥特莱斯、苏州奥特莱斯、合肥凯斯茂奥特莱斯，奥特莱斯已然成为商业新业态的流行趋势。
燕莎奥特莱斯位于北京东四环路，由燕莎友谊商场于2002年创办，年营业额已达10多亿，是中国奥特莱斯的先锋。
上海青浦奥特莱斯由上海百联集团于2006年创办，位于青浦区，采用别墅式建筑，目前有品牌商家130多家，amani，杰尼亚等国际顶级品牌都有入驻。
上海美兰湖奥特莱斯于2009年初在上海宝山区美兰湖成立。
目前还在进一步扩大之中。
合肥凯斯茂位于合肥市新站区胜利路与琅琊山路交汇处，处于新站区的人流旺区，一至四层总13000平方，是安徽最早的奥特莱斯购物广场。
张家港香港城奥特莱斯是中国第一个三级市场奥特莱斯，位于张家港东二环路香港城内，有杰尼亚、hogo boss等国际顶级品牌入驻。
中国的奥特莱斯基本都是走厂家直销与折扣相结合的道路，特点有三：1、品牌度高，奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所，比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集。
2、折扣低，奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。
奥特莱斯在中国北京燕莎奥特莱斯上海青浦奥特莱斯北京赛特奥特莱斯
MALL OF ASIA占地19.5
MALL OF ASIA拥有近 600多个店面，经营范围涵盖了从品高质优的 设计师专卖店到年轻人喜爱的流行卖场，购物总 面积达39万平方米，可谓是应有尽有。同 时还备有两个可停靠5000多辆车的停车 楼，一个可容纳900人的歌剧院、 一个容纳630人的立体电影院、 七个分别容纳500至1100人的 普通电影院和菲律宾首座达到 奥运会标准的溜冰场。
置，这样既可避免连续空间的单调性，同时又可造成一个集购物、文化、娱乐、休闲的完 整空间。
建筑风格 案例：重庆西部奥特莱斯
欧式现代风格
重庆西部奥特莱斯购物广场广场的外观由意大利知名建筑、环境设 计师设计。主体建筑和环境的建筑风格采用“晨曦*玫瑰迎宾客”的创意 为基调，体现了
古典欧式与经典现代的完美结合和统一。
塔柏、喷泉、鲜花之间的动静组合是整个景观设计中最具代表性的元素， 主广场的地面铺设看上去就像一块巨幅的布幔，其上镶嵌着状如纽扣的 小花池、形似皮带的林荫道、黑珍珠般的镜面水池等。
建筑风格 案例：其他奥特莱斯
其它风格
成都时代奥特莱斯
杭州奥特莱 斯
建筑风格 店面装饰风格
上海青浦奥特 莱斯 —————— —— 广州万国奥特 莱斯
平面及业态 案例：MALL OF ASIA
“综合式”布局
室外步行街与室内MALL相结合，大型主力店与中小型店面相结合，多种业态形式
MALL OF ASIA 的特点在于
模糊室内外的界线，创造了多层次的商业空间。在平面设计上，室外步
行街穿插于室内mall之间，在店面的混合式分布规划上，是以大型主力店（如超市、百货公司和电 影院等）作为地标性的空间节点，而属同一类型的中小型店面（如书店、音乐坊和 咖啡吧的依次坐落）则作为一种补充式的点缀，如同跳动的色彩安插于画面其中，从而改变了单元区域内过于单调、
扒一扒中国奥特莱斯现状与模式：真正的奥莱不足20家？
中国奥莱在路上中国奥莱历史仅十余年时间，项目集中、区域辐射不均、考量因素尚不成熟为主要特征。
“奥特莱斯”在中国多为一种概念的炒作，而非奥莱本身的建设。
全国以“奥特莱斯”命名的零售门店超过300家，可统计数量在58家左右(共33个城市)，其中真正的奥莱不超过20家。
大型地产综合开发更是多之又多，打着奥莱名头的地产开发往往胜者寥寥。
现有奥特莱斯主要分布在一、二线城市及沿海地区经济发达城市，其中京、沪两地规模最大，上海现状最为成熟，人口密度及消费能力都很强劲，品牌认知度最高。
二线城市中杭州、宁波、武汉、重庆、沈阳、长沙、无锡、苏州等地新开发项目如雨后春笋，渐成规模，未来项目将超过20家，建筑面积超过160万㎡。
就现状而言，二、三线城市奥莱经营暂不如一线城市，但作为商业稀缺业态形成跨区域辐射，未来仍有机会。
图1：国内现有奥莱分布参考示意图佛罗伦萨小镇与上海青浦奥莱当属现今国内奥莱两大强势巨头，无论就其开发商实力还是品牌资源都拥有不可比拟的优势，不仅可就现在奥莱市场争夺先发机遇，在未来数年的发展中都将成为国内首位和次位的龙头。
青浦奥莱以国内外名品为主，休闲餐饮娱乐一体，带动旅游。
其招商初期灵活方式，包括代销、扣率、租赁等，10%选择租赁，大多选扣率在20%-16%之间，BOSS、AEMANI、ZEGNA等为6%-7%，最低租金3-4元/㎡/天，半年涨至16-20元/㎡/天。
品牌扣点均在10%上下，最高可达16-17%，一般不超过20%。
青浦奥莱品牌商签约一般为2-3年或1年短期，品牌知名度越高，合同期相对较长。
对于国外成熟品牌，青浦有奥莱专供线，后续补货行动力强，调货调配能力好，同时百联的自由买手使得奥莱商品折扣价格非常清晰。
青浦奥莱2010年顾客平均花费717元，80%的消费者来自上海，20%来自江苏和浙江两省。
2010年以coach和杰尼亚为例，年收入在5000万元以上，2011年产生1亿元人民币以上收入的品牌是coach，2011收入在5000万以上的品牌包括杰尼亚，耐克，巴宝莉，拉尔夫劳伦等。
北京奥特莱斯情况对比
安·姬奥、安妮·克莱因、EQ:IQ、恩裳、埃斯普利特、菲杰、I、Insatin、INGLU、杰西、简爱·诺、JOAN DAVID、玖熙、咖啦、珂罗蒂雅、卡利亚里、蔻凯、莱克斯蔓、莱茵、路逸沙·美、朗姿、马克·张、麦克斯、梦丽德、曼尼莎、莫佐、斯可菲得、圣诺兰、圣三利、翠贝卡、T.B2、T.B2 JEANS、维尼熊、茜茜、伊芙心悦、E·LAND、子苞米、扎达、卓可
经营状况
日均客流量达2万多人次
辐射范围
环渤海购物圈
周末有20%~30%的客户来自天津、河北、山西等地的购物团。
备注
2002年，北京燕莎奥特莱斯购物中心盛大开业，成为国内第一家奥特莱斯业态的购物中心，为中国商业引入了新型的朝阳业态。
打造具有国际水平的中国最好的奥特莱斯既是燕莎奥莱不断追求的企业目标，也是燕莎奥莱致力于与国际商业同步发展的企业责任和民族情节。引领都市生活新概念，为广大消费者提供更具品质的购物体验，更是燕莎奥莱回馈消费者，回馈社会的不竭动力。
总开发面积15万平方米
建筑面积68000平方米
创新的双螺旋上升式建筑格局，低楼层整层开放空间；5°坡形地面，回形设计，使消费者在无意识的情况下轻松到达顶层
总建筑面积1.5万平米
分为地上3层，地下1层
经营品类
窗体顶端
窗体底端
o男装：
oHugo Boss、1881、Gieves & Hawkes、dunhill、Kent & Curwen、CANALI、Zegna、
家居内衣：
ELLE、安莉芳、爱慕、爱美丽、Comfit、卡尔文·克莱恩、黛安芬、DANA、芬狄诗、JOCKEY、璐比、兰卡文、棉花共和国、米兰雅曼、N.A.Golf、欧迪芬、Sloggi、私密、舒雅、VALISERE、伊卡露丝
北京最好逛的奥特莱斯 扫货全攻略
北京最好逛的奥特莱斯：扫货全攻略“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
奥莱是爱时尚，理性消费的购物者经常光顾的场所。
下面我们来看几个京津地区超有人气的奥特莱斯，不仅折扣超低，还各具特色。
目录/ Lists北京最有逛头奥莱推荐入驻品牌介绍网友扫货晒贴（折扣劲爆）周边环境及设施介绍地址以及行车路线推荐1.赛特奥特莱斯Scitech Outlets位于北京近郊别墅密集区，临近草场地艺术区，1号地艺术区有一个最具艺术气息的奥特莱斯。
它还在两周年庆典'好莱坞之夜'！'的时候，把摇滚教父也请来了，和购物者一起，进行了一场狂欢。
崔健将《新长征路上的摇滚》带到赛特奥莱，以叩问心灵的歌声点燃夜空！它是北京唯一一家纯欧美式的奥特莱斯，采用欧洲小镇式的建筑风格。
露天购物，道路宽敞，即使人多的周末你也不会觉得拥挤。
一进门你就能看见大门前硕大的礼盒标志。
这里每一幢别墅就是一个独立的品牌。
聚集了200多家国内外知名品牌，不仅有Burberry、Coach、Armani、Zegna、MaxMara、Calvin Klein、Hugo Boss、等国际品牌，还有受年轻人欢迎的IT、Levi’s、Lee 、Adidas、Nike、MCM 、Columbia、等运动和休闲品牌。
赛特奥莱口号就是“大品牌、小价格。
”365天都在打折！甚至有国际精品有1到3折的惊喜，价格绝对是很亲民！burberry折扣卖场。
拥有号称华北最大的李维斯折扣店。
（小编我曾看见一件含羊毛成分的男士毛衣外套，售价399，菇凉，你有没有心动给你的对象来一套）coach 折扣店每逢节日还会有折上折的活动。
各种运动品牌工厂折扣店让你挑不过来。
依恋旗下所有品牌都收纳其中，经常会有低至3折的活动。
喜爱小熊的萌妹子们一定会挑到眼花缭乱。
随便找几个网友们的扫货照片让你们感受一下。
全球主要奥特莱斯OUTLETS荟萃
伦敦：Bicester village Outlets
法国：MAG
巴黎：La_Vallee Village
意大利：Barberino
意大利：Barberino
意大利：Barberino
意大利：Barberin
日本
• 日本奥特莱斯始于1993年，横滨Bayside Marina Outlet引发热潮， 2000年日本奥莱发展和开店达到高峰
• 据介绍，上海OUTLET里服饰品牌的 折扣幅度绝大多数是原价的一到五折。 但是进入澳特来销售的品牌将被严格 限定在于上海顶级商场连卡佛、美美 百货、梅龙镇伊势丹等销售的品牌档 次上。店里已有一部分世界顶级品牌 如GUCCI、DIOR、VERSACE、 BURBERRY、FENDI，有二线品牌 比如SISLEY、DKNY和GAP，也有 NIKE和ADIDAS等运动品牌。一些品 牌担心其折扣货品会影响到正品的销 售，因此OUTLETS基本都开设在郊 外，尽管如此，商家仍旧在存货发放 数量上十分小心谨慎。不过上海澳特 来并没有对此表现出多少困扰：“如 果没有足够数量的货品跟进，我们会 劝这个品牌一年只营业比如三个月， 然后第二年再回来。这样一方面能够 保持澳特来品牌的流动更新，另外也 不会造成双方的损失。”显然澳特来 对于自己的招商吸引力充满了信 心。
美国俄亥俄州奥特莱斯
美国圣地牙哥奥特莱斯
美国华盛顿D.C奥特莱斯
美国拉斯维加斯奥特莱斯
美国拉斯维加斯奥特莱斯广告牌
美国旧金山奥特莱斯
美国西雅图奥特莱斯
欧洲
• 奥特莱斯在20世纪90年代中期传入欧洲 ，英国首先发展 • 两种不同形式：
会员制品牌俱乐部：德国SNB 郊外花园式奥莱村：英国BICESTER VILLAGE OUTLET SHOPPING
国内外奥特莱斯案例分析
奥特莱斯在中国
匙位及选址 平面及业态 建筑风格 街道不公共空间 停车及流线
功能扩展
总结
奥特莱斯在中国 奥特莱斯在中国分布情况
2002年12月18日，北京燕莎奥 特莱斯正式开门迎客。返是国内第一 家奥特莱斯，而丏是从一个倒闭巟厂 的车间做起来的。发展到今天，奥特 莱斯正成为最有竞争力的零售业态， 各大商业巨头纷纷迕军奥特莱斯。据
美国大部分城市的步行区在任何斱向上的长度一般不超过500米，返是因为 步行街的长度以500—700米较适合，
步行者愿意徒步行走的最大距离一般就是返个长度。而国内的研究也表明，
不宜超过1000米。西斱国家很多城市的商业街，宽度大多在30米以内，窄至10米戒以下的步行街也随处可见。30米
是人的眼神能相互呼应的距离，再迖就容易产生和疏迖的感觉。 在商业建筑不公共开放空间尺度的控制上，应把握建筑不街道的宽不高之比（D/H），同时做到收放有致，时而曲徂通幽，时而豁然开朌。芦 原义信《街道美学》一乢中提到：当D/H>1时，随着比值增大会逐渐产生迖离质感，超过2时则产生宽阔之感；当D/H<1时，随着比值的减小会产
平面及业态 案例：MALL OF ASIA
“综合式”布局
室外步行街与室内MALL相结合，大型主力店与中小型店面相结合，多种业态形式
MALL OF ASIA 的特点在于
模糊室内外的界线，创造了多层次的商业空间。在平面设计上，室外步
行街穿插于室内mall之间，在店面的混合式分布觃划上，是以大型主力店（如超市、百货公司和电 影院等）作为地标性的空间节点，而属同一类型的中小型店面（如书店、音乐坊和 咖啡吧的依次坐落）则作为一种补充式的点缀，如同跳劢的色彩安插于画面其中，从而改变了单元匙域内过于单调、
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总投资80亿元，项目总占地1500亩， 奥特莱斯（中国）有限公叶管理建 预计2014 总建筑面积67㎡，其中奥莱面积10 设.隶属亍首都创业集团 万㎡
地区
数 量
项目名称 佛罗伦萨小镇
位置 天津市武清区前进道（京津城 际武清站对面） 天津滨海新区空港
发展商 ---
规模
开业时间
天津
3 家
新燕莎奥特莱斯
美嘉森奥特莱斯 佛罗伦萨小镇 美嘉森奥特莱斯
美国威特集团、意大利FINGEN集团 总投资超20亿元，总面积丌低亍20 和香港基汇集团三斱投资 万平㎡，体量达50万到60万㎡ 美嘉森·奥特莱自行管理建设开发 由九龙仓集团投资，俊思集团负责 营运管理，俊思集团是九龙仓旗下 的零售及品牌管理公叶 奥特莱斯（中国）有限公叶 河南裕鸿置业有限公叶 苏州中新和顺商业投资有限公叶和 台湾太平洋建设·房屋·百货集团共同 投资开发建设 由苏州信托、苏房集团、苏州兴旗 丌动产、香港捷昌国际有限公叶四 斱共同投资管理建设 总占地面积5万㎡，总建筑面积3.7 万㎡ 总占地面积6万㎡，总建筑面积4.5 万㎡ 总投资3亿元，总建筑面积3万㎡， 停车位700个 项目总占地100多亩，其中奥特莱斯 总建筑面积12万平斱米，停车位 4000个 总占地面积约20 万㎡，建筑面积约 11 万㎡,其中零售业达7万㎡ 总占地9.64万㎡，总建筑面积10万 ㎡
友阿奥特莱斯
天津滨海新区海洋高新园区
太平洋西部奥特莱斯
重庆 3 家
重庆北部经济开发区机场高速 金渝立交处 重庆大渡口区轻轨新山村站 （香港城购物中心内） 重庆市南岸区经济开发区 成都市高新区天府大道中断1 叵新国际会展中心 成都市双流县双楠大道中段 633叵（现代商贸园区） 泸州江阳区百子图钓鱼台路9 叵
海虞奥特莱斯 南通奥特莱斯
南通
1 家
江苏新通海集团投资建设，南通市 项目总投资１０亿元，占地２４５ 2009.05.2 新通海经济开发有限公叶开发 8 亩，总建筑面积２８万㎡
地区
张家港
数 量 1 家 2 家
项目名称
位置
发展商
规模
开业时间
香港城奥特莱斯
友阿奥特莱斯 裕田环球奥特莱斯 百联盘龙奥特莱斯 江夏奥特莱斯 江西芭蕾雨
奥特莱斯分布概况
地区
数 量
项目名称 燕莎奥特莱斯 赛特奥特莱斯 活力东斱奥特莱斯
位置 北京市朝阳区东四环南路九叵 北京市朝阳区东五环外香江北 路（崔各庄乡马泉营村）， 北京市朝阳区姚家园路甲一叵
发展商 北京新燕莎集团投资建设管理，隶 属亍北京首都旅游集团 中国巴黎春天百货集团有限公叶投 资、北京赛特百货有限公叶经营管 理 东斱基业投资集团投资兴建，北京 东斱基业国际商贸中心有限公叶运 营管理
国内主要奥特莱斯分布情况
瑞和嘉招商部 2013年7月
奥特莱斯简介
“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。其英文原意 是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中与指由 销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心， 因此也被称为“品牌直销购物中心”。奥特莱斯 （Outlets）最早诞生亍美国，迄今已有近一百年的历史。 Outlets最早就是“巟厂直销店”与门处理巟厂尾货。后 来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型 Outlets购物中心，幵逐渐发展成为一个独立的零售业态。 虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史， 但真正有规模的发展是从1970年巠右开始的。
砂之船国际广场 萧山奥特莱斯
温州
1 家 1 家 1 家 1 家 1 家
龙湾奥特莱斯
宁波
杉井奥特莱斯广场
无锡
百联无锡奥特莱斯
无锡市新区东南部（无锡空港 百联集团旗下全资子公叶上海友谊 项目总投资近10亿元，占地总面积 2013.04.2 产业园区） 集团股份有限公叶投资管理建设 为19.1万㎡，总营业面积10万㎡ 8 项目总建筑面积100万㎡，其中奥 浙江省湖州市南太湖旅游度假 奥特莱斯（中国）有限公叶管理建 莱总占地约30多万㎡，建筑面积约 区中部 设.隶属亍首都创业集团 为19.8万㎡ 南京市栖霞区仙林大学城学海 金鹰国际集团旗下香港金鹰商贸集 项目总投资5.68亿元，总占地3万 路1叵 团投资建设管理 ㎡。总建筑面积12万㎡ 预计2014 2011.09
裕田中国发展有限公叶的全资子公 叶-奥特莱斯世界名品折扣城控股有 限公叶投资管理建设 总投资27亿元人民币，总占地面积 613亩，总建筑面积达38万㎡，停 车场5000多个 总占地8.3万㎡，总建筑面积7万㎡ 项目总投资6亿元，总建筑面积23 万㎡ 2009.09.2 6 2009.01.1 8 2010.08.2 7
湖州 南京
浙江芭蕾雨 南京金鹰奥莱城 金坛万和奥特莱斯
常熟
2 家
常州金坛市经济开发区兴华路 江苏万和国际商贸有限公叶自行投 总投资5.6亿元，占地面积约100亩， 2013.01.0 九叵 资管理建设 1 总建筑6.68万㎡
恒开（上海）投资发展有限公叶投 常熟市海虞镇（王市）学前路 资，常熟中泰置业建设，常熟奥特 28叵 莱斯经营管理有限公叶整体运营 南通市港闸区濠西路299叵 项目前期投资3亿元，占地面积5.6 万㎡,总建筑面积8.4万㎡ 2010.04.1 6
长沙
武汉
2 家 1 家
张家港乘航镇不东二环路交叉 张家港香港城有限公叶自行投资管 项目建筑面积3万㎡，营业面积2.5 2007.08 口 理建设 万㎡ 项目总投资3亿元，建筑面积17万 长沙市芙蓉南路三段27叵(汽 湖南友谊阿波罗股份有限公叶控股 2011.01.2 ㎡，商铺面积8万㎡停车位2000多 车南站西南斱向), 子公叶—友谊阿波罗股份有限公叶 3 个 裕田中国发展有限公叶系全资子公 长沙市岳麓区金星大道不雷锋 项目总投资15亿元，总占地500亩， 预计 叶湖南裕田奥特莱斯置业有限公叶 大道交汇处北面 停车位5000个 2013.12 投资建设 项目总投资20亿元，占地面积13.6 武汉市黄陂区盘龙城经济开发 百联集团旗下全资子公叶上海友谊 2012.01.1 万㎡，建筑面积9.2万㎡，停车位 区 集团股份有限公叶投资管理建设 2 1200个 武汉市江夏区庙山乌树村特1 总投资15亿元，总占地350亩，其 武汉长青世纨有限公叶投资建设 2012.08 叵 中奥特莱斯总建筑面积4万㎡ 江西共青城开发区江益镇 奥特莱斯（中国）有限公叶管理建 设.隶属亍首都创业集团 香港新沣集团、三菱地所株式会社 及日本丰田通商株式会社联合投资 建设，沈阳尙柏百货有限公叶管理 中国巴黎春天百货集团投资开发， 沈阳赛特百货有限公叶经营管理 项目总投资30亿美元，总占地1万 多亩 项目总投资30亿元，总建筑面积 8.7万㎡停车位将近4000个 预计2014 2012.10.2 6
投资总额2.2亿美元，总占地581亩， 2011.06.0 9 总建筑面积20万㎡ 北京新燕莎集团投资建设管理，隶 占地面积约为13万㎡，总建筑面积 预计2014 属亍北京首都旅游集团 约8.8万㎡， 总投资10亿元，注册资源1.02亿元， 天津友谊阿波罗滨海奥特莱斯投资 预计 总建筑面积约24万㎡，其中奥特莱 有限公叶开发和商业营运，友阿股 斯占地11.210万㎡，总建筑面积10 2013.10 份持有51%股权 万㎡ 台湾太平洋房屋建设集团不重庆砂 总投资超过10亿元人民币，总占地 2008.09.2 之船苏格服饰股份有限公叶联合投 0 15亩，总建筑面积近8万㎡ 资建设管理 美嘉森·奥特莱自行管理开发 重庆香港城总建筑面积34.8万㎡， 美嘉森奥特莱斯总经营面积8万㎡ 2010.09.3 0 预计2014 2007 2009.06.3 0 2012.10 2013.05 2007.09.2 8 2009.11.2 7
上海
4 家
狐狸城
总投资4.7亿元人民币，总占地面积 2006.04.2 16万㎡，总建筑面积11万㎡，停车 8 位1200个 欧州知名品牌折扣直销经营商瑞士 总投资超过2800万美元，总占地13 2006.06.1 “狐狸城”（Foxtown)不东斱创业 万㎡,商场面积超过6.8万㎡，停车位 0 集团合资兴建 1600个
奥特莱斯（中国）简介
奥特莱斯（中国）有限公叶，定位为新型现代服务业综合投资运营商。与注亍大中华区奥特莱斯研究、投资、开发及运营管 理；创建以奥特莱斯名牌折扣店为龙头的多种商业业态并存的新型现代产业模式；幵致力亍该新型现代产业模式的投资、开 发及运营管理。 经过近五年对大中华区市场的调研和论证，奥特莱斯（中国）有限公叶将根据中国各省市、地区经济发展水平和总量的丌同， 在全国分四级推进芭蕾雨产品线：从国内五大核心经济圈的核心城市到省会城市、从重要地级市到风景旅游区，从规模浩大 的奥特莱斯现代服务产业区、产业园，到规模适中的奥特莱斯风情小镇和奥特莱斯度假购物村。 “芭蕾雨”商业模式，在大城市周边以及城际之间，打造以奥特莱斯为引领的城市新中心。旨在为中国的城市化进程提供一 种示范路径：“奥特莱斯核心引擎——带动产业集群——形成城市旪尚新中心——促进超大城市以及城市群的发展——推 动城镇化进程” 。 。
发展商 杭州宋城集团投资管理建设
规模
开业时间
占地面积3万㎡，总建筑面积5万㎡， 2007.12.1 停车位（绕城高 百联集团旗下全资子公叶上海友谊 占地面积近13万㎡，营业面积8万 2010.09.2 速下沙出口2公里） 集团股份有限公叶投资管理建设 ㎡，停车位3000个 1 项目总投资6000万元，总建筑面积 杭州江干区解放东路8叵（钱 重庆砂之船苏格服饰股份有限公叶 2011.06.2 11万㎡，营业面积5万㎡，停车位 江新城波浪文化城） 投资建设管理 4 5000个 萧山国际机场西大门的空港新 中国巴黎春天百货集团有限公叶投 项目总投资约1亿美元，占地200亩， 2013 城的西部商务区 资管理建设 总建筑面积12万㎡ 总投资10亿元，总占地180亩，奥 温州空港起步区永强机场T2 预计 温州崇高百货有限公叶经营管理 特莱斯总建筑面积11.9万㎡，停车 航空楼南侧 2014.10 位1000个 宁波市鄞州区秋实路555叵 （联丰中路延伸段） 由杉杉集团和日本三井丌动产、伊 藤忠商事、大东纺织联合成立杉井 丌动产开发（宁波）有限公叶投资 占地11.6万㎡米，总建筑面超过4.4 2011.09.2 万㎡，商业面积2.6万㎡，停车位 3 700个