资产评估基本方法的选择PPT课件(80页)

(
n
条件：①纯收益按等比级数递增；②逐 年递增比率为s；③收益年期有限；④ r﹥s﹥0。
二、收益法应用的形式
（四）纯收益按等比级数变化 收益按等比级数递减，收益年期无限
P= A r+s
条件：①纯收益按等比级数递减；②逐 年递减比率为s；③收益年期无限；④ r﹥s﹥0。
二、收益法应用的形式
（四）纯收益按等比级数变化 收益按等比级数递减，收益年期有限
例：某企业尚能继续经营3年，营业终止后 资产全部用于抵充负债，现拟转让。经预测 得出3年内各年预期收益的数据如下表：
收益额 折现率 折现系数
（万元）
第一年 300
6% 0.9434
收益折现值 （万元）
283.00
第二年 400
6% 0.8900 356.00
第三年 200
6% 0.8369 167.90
第三节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
一、成本法的基本含义
成本法，是指首先估测被告评估资产的重置成本， 然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并 将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值 的各种评估方法的总称。
基本公式可表述为：
被评估资产评估值=重置成本-实体性贬 值-功能性贬值-经济性贬值
（一）资产的重置成本 （二）资产的实体性贬值 （三）资产的功能性贬值 （四）资产的经济性贬值
四、成本法中各个参数的评估方法
（一）资产的重置成本的估算方法
1、重置核算法 2、价格指数法 3、功能价值类比法 4、统计分析法
1、重置核算法
是利用成本核算的原理，根据重新取得 资产所需的费用项目，逐项计算然后累 加得到资产的重置成本。
资产评估价值 =10×（1-40%）
=6（万元）
例2（功能价值类比：生产能力比例）：
被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的 年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的 市场价格为10万元。因此，被评估资产价值 是：
资产评估价值 =10×90÷120 =7.5（万元）
例3（功能价值类比：规模经济效益指数）：
总结：
市场法必须满足两个最基本的条件
（一）利用参照物进行评估，且参照物 与评估对象必须相同或相似，即具有可 比性。
（二）参照物的交易时间与评估基准日 间隔不能过长。
课堂练习
第二节 收益法
一、收益法及其适用的前提条件 二、收益法应用的形式 三、收益法评估资产的优缺点
一、收益法及其适用的前提条件
3、收益期限：注意期限的分阶段
二、收益法应用的形式
（一）纯收益不变 收益永续、各因素不变
P=
A r
（A：年金）
条件：①纯收益每年不变；②资本化率 固定且大于零；③收益年期无限。
二、收益法应用的形式
（一）纯收益不变 收益年期有限，资本化率大于零
P=
A r
1 1－
（1+r）n
条件：①纯收益每年不变；②资本化率 固定且大于零；③收益年期有限为n。
二、收益法应用的形式
（二）纯收益在若干年后保持不变 无限年期收益
n
P= ∑
Ri
+
A
i=1 (1+r)i r(1+r)n
条件：①纯收益在n年前有变化；②纯收 益在n年后不变；③收益年期无限；④r 大于零。
二、收益法应用的形式
（二）纯收益在若干年后保持不变 有限年期收益
t
P= ∑
Ri
+
A
i=1 (1+r)i r(1+r)t
（三）纯收益按等级差数变化 收益等级差数递增、收益年期有限
） P=（
A r
+
B r2
1 1－
（1+r）n
－ B× n r （1+r）n
条件：①纯收益按等级差数递增；②逐 年递增额为B；③收益年期有限为n；④r 大于零。
二、收益法应用的形式
（三）纯收益按等级差数变化 收益等级差数递减、收益年期无限
二、市场法的基本前提
1、需要有一个活跃的公开市场 ； 2、公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。
三、市场法的基本程序及有关指标
运用市场法进行评估，基本程序如下： 1、选择参照物； 2、在评估对象与参照物之间选择比较因素； 3、指标对比，量化差异； 4、在各参照物成交价格的基础上，调整已经量
收益法是通过估测被评估资产的未来预期的现值， 来判断资产价值的各种评估方法的总称。
其基本计算公式可表述为：
n
Ri
P = Σ ————
i=1
(1+r)i
式中：P——评估值
Ri——未来第i个收益期的预期收益额
n——收益期限
r——折现率
收益法适用的前提条件：
1、被评估资产的未来期望收益必须是能 用货币衡量的；
评估值＝283+356+167.9＝806.9（万元）
例：某收益性资产预计未来5年的收益额分 别为12万元、15万元、13万元、11万元和14 万元。假定从第6年开始，以后各年收益均 为14万元，确定的折现率和资本化率均为 10%。确定该收益性资产在持续经营下和50 年收益的评估值。
（1）永续经营条件下的评估
第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
市场法 收益法 成本法 评估方法的选择
第一节 市场法
一、市场法的基本含义 二、市场法的基本前提 三、市场法的基本程序及有关指标
一、市场法的基本含义
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交 易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价 值的各种评估技术方法的总称。
例8（价值比率：市盈率倍数）：
某被评估企业的年净利润为1000万元，评估 基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20 倍，则：
该企业的评估价值 =1000× 20 =20,000（万元）
四、市场法中的具体评估方法
（二）间接比较法 间接比较法，是利用资产的国家标准、行业标准或市
场标准作为基准，分别将评估对象与参照物整体或分 项与其对比打分从而得到评估对象的分值与参照物的 分值的比值求得评估对象价值的一类评估方法。
×（1-0.0137） =135.01（万元）
公式
三、收益法评估资产的优缺点
优点 1、能真实和较准确地反映企业本金化的
价值；2、与投资决策相结合，应用此法 评估的资产价值易为买卖双方所接受。 缺点 1、预期收益额预测难度较大；2、在评估 实务中适用范围较小。
课堂练习（收益法）
待估企业预计未来5年的预期收益额为100万 元、120万元、110万元、130万元、120万元， 假定企业永续经营，不改变经营方向、经营 模式和管理模式，折现率及资本化率均为 10%，运用收益法估测该企业的持续经营价 值。
资产评估价值 =3800×（1﹢10.5%）÷（1﹢6.8%） =3932（元/平方米）
例6（环比价格指数）：
已知某资产在2006年1月的交易价格为300万 元，该种资产已不再生产，但该类资产的价 格变化情况如下：2006年1-5月的环比价格指 数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。 则评估对象2006年5月的评估价值计算如下。
被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的 年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的 市场价格为10万元。该类资产的功能价值指 数为0.7。因此，被评估资产价值是：
资产评估价值 =10×（90÷120）0.7 =8.18（万元）
例4（价格指数）：
与被评估资产完全相同的参照资产6个月前的 成交价格为10万元，半年间该类资产的价格 上升了5%，被评估资产价值是：
资产评估价值
=300× 103.6% × 98.3% × 103.5% × 104.7%
=331.1（万元）
例7（价值比率：成本市价）：
评估基准日某市商品住宅的成本市价率为 150%，已知被评估全新住宅的现行合理成本 为20万元，则其市价接近于：
资产评估价值 =20 × 150% =30（万元）
2、资产所有者所承担的风险必须是能用 货币衡量的；
3、被评估资产的未来收益期限是能预测 出来的。
收益法中各项指标的确定：
1、收益额：归产权主体的所有额（①未 来的、客观的收益；②收益口径：利润 总额、净利润额、净现金流量=税后利润 +年折旧额+年摊销额+回收资金）
2、折现率：期望投资报酬率=无风险报 酬率+风险报酬率；与资本化率的区别； 折现率与收益额口径一致
化的对比指标差异； 5、综合分析确定评估结果。
运用市场法应考虑的可比因素主要有：
1、资产的功能 2、资产的实体性特征和质量 3、市场条件 4、交易条件
四、市场法中的具体评估方法
（一）直接比较法
直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估 对象的某一或若干特征与参照物的同一及若干基本 特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数 或基本特征差额，在参照物交易价格基础上进行修 正从而得到评估对象的一类方法。
（1）购买型 （2）自建型
例如：
重置购建设备一台，现行市场价格每台50000 元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其 中原材料300元，人工成本500元。根据统计 分析，计算求得安装成本中的间接成本为每 人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：
其基本公式：
评估对象价值=参照物成交价格× 修正系数1 × 修正系数2 ×…… × 修正系数n
评估对象价值=参照物成交价格±基本特征差额1 × 基本特征差额2 ± …… ± 基本特征差额n
例1（市价折扣）：
评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其 完全相同资产的正常变现价为10万元，经综 合分析，确认评估标的快速变现的折扣率为 40%，因此，该拟快速变现资产价值是：
1 1－
(1+r)n-t
条件：①纯收益在t年前有变化；②纯收 益在t年后不变；③收益年期有限为n；④ r大于零。
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二、收益法应用的形式
（三）纯收益按等级差数变化 收益等级差数递增、收益年期无限
P=
A
B
+
r
r2
条件：①纯收益按等级差数递增；②逐 年递增额为B；③收益年期无限；④r大 于零。
二、收益法应用的形式
二、成本法的基本前提
采用成本法评估资产的前提条件： 1、被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态； 2、被评估资产的预期收益能够支持其重置及
其投入价值。
理论依据：在条件允许的情况下，任何潜在的 投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的 价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。
三、成本法中的基本要素
资产评估价值 =10×（1﹢5%） =10.5（万元）
例5（价格指数）：
被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该 类 房 地 产 2006 年 上 半 年 各 月 月 末 的 价 格 同 2005 年 底 相 比 ， 分 别 上 涨 了 2.5% 、 5.7% 、 6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产 在2006年3月底的价格为3800元/平方米。
P=
A
1-s
r+s
1－ ( 1+r
(
n
条件：①纯收益按等比级数递减；②逐 年递减比率为s；③收益年期有限为n； ④ r﹥0；⑤0﹤s≤1。
二、收益法应用的形式
（五）已知未来若干年后资产价格
A
P= r
1 1－
（1+r）n
Pn +
（1+r）n
条件：①纯收益第n年前不变；②预知第 n年的价格为Pn；③r大于零。
P=
A －B
r
r2
条件：①纯收益按等级差数递减；②逐 年递减额为B；③收益年期无限；④r大 于零。
二、收益法应用的形式
（三）纯收益按等级差数变化 收益等级差数递减、收益年期有限
） P=（
A r
－B r2
1 1－
（1+r）n
＋ B× n r （1+r）n
条件：①纯收益按等级差数递减；②逐 年递减额为B；③收益年期有限为n；④r 大于零。
①确定未来5年收益额的现值
现值总额
=12×0.9091+15×0.8264+13×0.7513
+ 11×0.6830+14×0.6209=49.2777（万元）
②将第6年以后的收益进行资本化处理
14÷10%=140（万元）
③确定该企业评估值
=49.2777+140×0.6209 =136.20（万元） （2）50年的收益价值评估过程 评估价值=49.2777+140×0.6209
二、收益法应用Βιβλιοθήκη Baidu形式
（四）纯收益按等比级数变化 收益按等比级数递增，收益年期无限
P= A r-s
条件：①纯收益按等比级数递增；②逐 年递增比率为s；③收益年期无限；④ r﹥s﹥0。
二、收益法应用的形式
（四）纯收益按等比级数变化 收益按等比级数递增，收益年期有限
P=
A
1+s
r-s
1－ ( 1+r