土地增值税最新政策梳理

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转让旧房的土地增值税相关政策汇总

转让旧房的土地增值税相关政策汇总一、政策背景在房地产市场持续发展的背景下，土地资源的稀缺性导致土地价格的不断上涨，特别是城市中心地段的土地价值增长更为显著。

而随着城市化进程的加快，不少人开始考虑将手中的旧房转让，以期获取土地增值所带来的收益。

然而，与此涉及到土地增值税的政策也备受关注。

对于转让旧房的土地增值税相关政策，不少人表示困惑，甚至对其存在着一定的误解。

本文将就转让旧房的土地增值税相关政策进行全面解读，以期帮助读者更好地了解和应对相关政策。

二、土地增值税的基本概念让我们来了解一下土地增值税的基本概念。

土地增值税是指在土地使用权出让、转让或者抵押时，因土地价值的增加所形成的税收。

其征收范围包括城市建设用地、农村建设用地等。

而在具体的税收政策中，土地增值税的税率、征收对象、纳税标准等都是具体呈现出来的。

在转让旧房时，因土地价值的增加所形成的增值收益也需要缴纳土地增值税。

三、转让旧房的土地增值税政策解读在我国，关于转让旧房的土地增值税政策也是十分清晰和明确的。

根据相关规定，个人通过买卖旧房并取得收益的行为，满五年后，可以免征土地增值税。

在这里，所谓“满五年”，是指自取得房产证之日起满五年。

而对于未满五年的，需要缴纳土地增值税，并按照相关政策进行税收计算。

针对满五年并免征土地增值税的政策，在不同地区也可能存在一定的差异。

在转让旧房时，需要仔细了解当地的具体政策规定，以免因为对税收政策的不了解而产生额外的税收负担。

四、个人观点和理解就我个人而言，对于转让旧房的土地增值税相关政策，我更倾向于从简到繁地进行全面了解。

我会深入研究土地增值税的基本概念，了解其所涉及的范围和具体涵义。

随后，我会重点查阅当地的相关政策文件，深度解读满五年免征土地增值税的具体规定，以确保自己在转让旧房时能够合理地规避税收风险。

在对转让旧房的土地增值税政策进行理解和应对时，我也会在购房时就充分考虑相关税收政策的因素，以避免可能涉及的税收风险。

土地增值税政策汇总

土地增值税政策汇总土地增值税是指在土地出让、转让或者应税事项完成后，按照土地的差额增值额计算得出的税款。

土地增值税政策主要包括税基确定、税率调整以及优惠政策等方面。

本文将对土地增值税政策进行汇总，以便更好地了解相关政策内容。

首先，土地增值税的税基确定主要根据增值额来计算。

增值额计算公式为：(土地转让价款-原取得土地使用权支出)×土地增值税税率。

其中，土地转让价款是指土地出让、转让的价格；原取得土地使用权支出是指土地使用权取得时支付的费用。

土地增值税税率目前统一为30%。

根据不同地区、不同类型的土地增值税有不同的税率，而一般住宅用地、农村宅基地等多为3%或5%。

税率调整是土地增值税政策中一个重要的方面。

近年来，我国土地增值税税率进行过多次调整，旨在调控房地产市场、降低房价压力，同时推动房地产行业健康发展。

具体来说，2024年，国家对非普通住宅补贴和保障性住房用地增值税税率降至1.5%；2024年，部分城市继续降低住房用地增值税税率至1%，这项政策有助于促进房地产市场的平稳发展。

此外，土地增值税政策还包括了一些优惠政策。

例如，对于个人自住房土地转让所得，可以免征土地增值税。

此外，对居民家庭因改变户籍、安置等原因出售自有住房的，可以适用差异化税率申报，即依照不同年限征收不同税率。

对于久摆渡地和在市区拟征土地的农民工，可以减按农村集体经营性建设用地缴纳土地增值税。

这些优惠政策主要是为了促进居民买房、卖房的灵活性，并且照顾到不同群体的实际情况。

另外，为了防止土地增值税逃避和缴纳困难，土地增值税政策还涉及到一些配套措施。

例如，加强税收征管，对土地增值税的征收进行监督与管理，确保税款的及时缴纳。

同时，对于违反土地增值税相关法律法规的行为实施严格的处罚措施，以打击土地增值税逃避行为。

总的来说，土地增值税政策在我国的调整和优化是为了促进房地产市场的稳定发展，同时保护消费者的权益。

通过税基的确定、税率的调整以及优惠政策的实施，土地增值税政策能够更好地适应市场需求，提供更加公平、合理的税收制度，同时推动经济增长和社会发展。

非房企销售不动产土地增值税10%

非房企销售不动产土地增值税10%摘要：1.非房企销售不动产土地增值税政策概述2.非房企销售不动产土地增值税的税收优惠3.非房企销售不动产土地增值税的征收管理4.非房企销售不动产土地增值税对房地产市场的影响正文：非房企销售不动产土地增值税政策概述根据我国税收政策规定，非房地产企业销售不动产需要缴纳土地增值税。

土地增值税的税率为10%，计算方式为：土地增值额× 土地增值税税率- 速算扣除数。

其中，土地增值额是指销售价格减去购买价格和投资成本。

这一政策旨在调控房地产市场，抑制过度炒房行为。

非房企销售不动产土地增值税的税收优惠尽管非房企销售不动产需要缴纳土地增值税，但在一定条件下，可以享受税收优惠政策。

例如，如果企业购买土地后，未进行开发，而是将其闲置一段时间后再进行销售，那么在计算土地增值额时，可以扣除闲置期间的利息损失。

此外，对于企业购买土地用于自用办公场所、仓库等，也可以享受税收优惠政策。

非房企销售不动产土地增值税的征收管理对于非房企销售不动产土地增值税的征收管理，税务部门将依据《土地增值税法》等相关法律法规进行。

企业需要按照规定，如实申报销售不动产的土地增值额，并按照规定的税率缴纳土地增值税。

税务部门会对企业提交的申报资料进行审核，确保税收政策的准确执行。

非房企销售不动产土地增值税对房地产市场的影响非房企销售不动产土地增值税政策的实施，对房地产市场产生了一定的影响。

一方面，该政策有助于抑制过度炒房行为，稳定房价，保障居民住房需求。

另一方面，税收优惠政策可以降低企业购置土地的成本，鼓励企业投资土地市场，促进土地资源的合理利用。

非房企销售不动产土地增值税10%

非房企销售不动产土地增值税10%
摘要：
1.背景介绍：非房企销售不动产需要缴纳土地增值税
2.土地增值税的具体税率：10%
3.政策目的：调控房地产市场，防止炒地皮
4.对非房企的影响：增加运营成本，提高购房价格
5.对房地产市场的影响：稳定市场，抑制投机行为
正文：
我国房地产市场一直以来都是国家重点调控的领域，为了防止炒地皮等投机行为，国家出台了一系列政策。

其中，非房企销售不动产需要缴纳土地增值税是一项重要的政策。

根据相关规定，非房企销售不动产的土地增值税税率为10%。

这意味着，非房企在出售土地时，需要将销售额的10% 作为税收上缴国家。

这一政策旨在调控房地产市场，防止炒地皮等投机行为，从而保持市场的稳定。

然而，这一政策对于非房企来说，无疑增加了运营成本。

非房企在购买土地时，需要支付额外的税费，这将提高其运营成本，进而可能导致购房价格的上涨。

对于购房者来说，这无疑是一个负面的消息。

尽管如此，这一政策对于房地产市场来说，却有着积极的影响。

通过增加非房企的运营成本，政策可以抑制非房企的炒地皮行为，从而稳定房地产市场，抑制投机行为。

这对于保持房地产市场的稳定和健康发展有着重要的作用。

总的来说，非房企销售不动产需要缴纳土地增值税的政策，是国家为了调控房地产市场，防止炒地皮等投机行为而出台的。

土地增值税条例实施细则

第一章总则第一条为了规范土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。

第二条土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

第三条土地增值税的征税范围包括：（一）转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物；（二）出租国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权。

第四条土地增值税的纳税人是指在中国境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

第五条土地增值税的征收管理，依照《条例》和本实施细则的规定执行。

第二章纳税义务人第六条纳税义务人包括：（一）转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人；（二）出租国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权的单位和个人。

第七条纳税义务人应当依照《条例》和本实施细则的规定，办理土地增值税的纳税申报、纳税申报表的填写和报送手续。

第三章税率与计税依据第八条土地增值税实行超额累进税率。

第九条土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目后的余额。

第十条土地增值税的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地和新建房及配套设施的成本；（三）开发土地和新建房及配套设施的费用；（四）旧房及建筑物的评估价格；（五）与转让房地产有关的税金；（六）财政部规定的其他扣除项目。

第十一条纳税人取得的收入包括以下几项：（一）转让房地产的全部价款及有关的经济收益；（二）出租房地产的租金收入；（三）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物所有权，以及转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物使用权的收入。

第十二条纳税人取得的收入为人民币以外的货币的，应当折合成人民币计算。

《土地增值税暂行条例实施细则》

《土地增值税暂行条例实施细则》引言概述：土地增值税暂行条例实施细则是我国土地增值税政策的具体实施细则，对于规范土地增值税的征收和管理起到了重要的作用。

本文将从五个方面详细阐述土地增值税暂行条例实施细则的内容。

一、税收对象1.1. 房地产开发企业：土地增值税暂行条例实施细则明确规定，房地产开发企业是土地增值税的主要纳税对象。

这些企业在土地出让、房地产开发过程中所获得的土地增值收益需要缴纳土地增值税。

1.2. 个人购房者：个人购房者在购买二手房时，如果房屋存在增值情况，也需要缴纳相应的土地增值税。

1.3. 土地使用权出让方：土地使用权出让方在将土地使用权出让给房地产开发企业时，根据土地增值情况，也需要缴纳土地增值税。

二、税收计算方法2.1. 税率：土地增值税的税率根据不同的城市和地区而有所不同，一般在10%至30%之间。

具体的税率由地方税务部门根据当地的实际情况确定。

2.2. 计税依据：土地增值税的计税依据是土地增值额，即土地出让价款与购买土地成本之差。

如果土地增值额为负值，则不需要缴纳土地增值税。

2.3. 税收减免：对于一些特定的情况，如农村宅基地、自建房屋等，可以享受一定的税收减免政策，减轻纳税人的负担。

三、纳税义务和申报程序3.1. 纳税义务：土地增值税纳税人需要按时足额缴纳税款，并按照相关规定提供真实、准确的纳税申报材料。

3.2. 申报程序：纳税人需要在规定的时间内向当地税务部门申报土地增值税，并提供相关的纳税申报表和必要的附件材料。

税务部门将对纳税人的申报材料进行审核，并根据审核结果确定纳税人应缴纳的土地增值税金额。

3.3. 税务监督和处罚：税务部门将对纳税人的申报情况进行监督，对于违法行为将依法进行处罚，包括罚款、追缴税款等。

四、税收使用和监督4.1. 税收使用：土地增值税的税收收入主要用于城市基础设施建设、社会保障、环境保护等方面，旨在促进城市可持续发展。

4.2. 税收监督：税务部门将对土地增值税的征收和使用情况进行监督，确保税收使用的透明和合法性。

契税和土地增值税的免税政策

一、现行土地增值税免税政策1、以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税2、个人互换住房的免税土地增值税3、个人销售住房免征土地增值税4、销售普通住房增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税5、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值率未超过20%免征土地增值税6、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税7、企业改制重组暂不征收土地增值税8、资产管理公司处置房地产免征土地增值税9、被撤销金融机构用来清偿债务的房地产免征土地增值税10、合作建房分房作为自用暂免征收土地增值税11、因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税12、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税二、现行契税免税政策1、已购共有住房补缴土地出让金和其他出让费用免征契税2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征契税3、夫妻之间变更房屋、土地权属或共有份额免征契税4、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋5、土地使用权、房屋交换价格相等的免征，不相等的差额征收；土地、房屋被县级以上政府征用、占用后重新承受土地、房屋权属减免契税6、因不可抗力灭失住房而重新购买住房减征或免征契税7、售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税8、易地扶贫搬迁实施主体取得安置房源、住房土地免征契税9、易地扶贫搬迁贫困人口取得的安置住房免征契税10、公租房经营管理单位购买住房作为公租房免征契税11、军建离退休干部住房移交地方政府管理的免征契税12、农村集体经济组织股份改革免征契税；农村集体经济组织清产核免征契税13、农村饮水工程承受土地使用权免征契税14、被撤销金融机构接收债务方土地使用权、房屋所有权免征契税15、农村合作接收农村合作基金的房产、土地权属免征契税16、承受房屋、土地用于养老、托育、家政免征契税17、社会力量办学、用于教育承受土地、房产免征契税18、企业、事业单位改制重组承受土地、房屋权属免征契税19、文化事业单位转制为企业时免征契税。

土地增值税政策解读江苏苏州地方税务局

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同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称 “土地成本”）。
但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总规定
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转让房地产收入的定义
纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。（《条例》、《实施细则》）
货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
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异地安置开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属
于自行开发建造的，房屋价值按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
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6、清算时限
应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

解读国税函2020220号：土地增值税清算新规与所得税政策又增区别

近日，为了进一步做好土地清算工作，国家税务总局下发了《清算有关问题的通知》（）就土地清算工作中有关问题作出明确。

笔者结合相关政策解读如下。

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

解读：《企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（）和《》（）规定纳税人以下情形之一的，应进行土地增值税的清算：一、房地产项目全数完工、完成销售的；二、整体转让未完工决算房地产项目的；3、直接转让土地利用权的。

纳税人符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一、已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务记录但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情形。

纳税人具有以上条件，不管是主动清算仍是被动清算，都要第一面临一个问题，确实是如何确信收入总额。

依照具体可归纳为以下两种情形。

1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。

此种情况下，商品房确权面积已经完成，确权面积结算价款已经确认，最终结算发票已经全部开具，依据发票所载金额确认土地增值税收入是成立的，某些省市规定开发商只要销售收款就必须开具发票，比如天津市。

所以发票所载金额能够准确反映出商品房销售收入。

这种情况下清算时要注意复核编制的项目签约销售清单、确认面积结算单、销售发票或销售收据是否一致，相互勾稽关系是否成立。

土地增值税的主要减免税政策

土地增值税的主要减免税政策1.销售普通住房增值率未超过 20%免征土地增值税根据《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，其增值率未超过 20%的，免征土地增值税。

普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[ 2005]26 号）的规定，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上；单套建筑面积在 120 平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。

各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的 20%。

前两个条件比较容易得到确认。

在第三个条件的认定级别土地上住房平均交易价格但是现在绝大部分地县级税务机关却没有此项同级别土地上住房平均交易价格”的公告或通知可予以参考。

对于纳税人既建普通标准住宅又从事其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不现在问题出：即实际成交价格低于同1.2（ 1.44）倍以下。

分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。

2.个人销售住房免征土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

居住未满三年的，按规定计征土地增值税。

根据《财政部税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008] 137号）规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

土地增值税预缴政策

土地增值税预缴政策关于土地增值税预缴政策：一、定义土地增值税预缴是指纳税人在土地受让前，根据当地发布的法律法规，视同已发生土地使用权转让行为，按规定税率缴纳土地增值税的行为。

二、原则（1）凡在我国境内取得国有或集体所有制土地使用权的纳税人，均应当如实申报、按时缴纳土地增值税。

（2）土地增值税的预缴应当按照国家有关规定的税率支付。

（3）土地使用权的受让者有义务按照国家有关规定和当地发布的法律法规的要求，按时预缴土地增值税。

三、税率（1）首次取得土地使用权的纳税人，应当缴纳土地增值税，土地增值税税率按照国家有关规定执行。

（2）在首次取得土地使用权后，在继续取得土地使用权时，按照土地使用权的性质分类，缴纳土地增值税。

（3）土地使用权的继承人，应单独申报，并按照规定缴纳土地增值税。

四、缴纳方式（1）首次取得土地使用权的纳税人，在首次取得土地使用权后，在30日内，应当提前缴纳土地增值税。

（2）土地使用权的继承人，应当在接到继承书后，在30日内，提前缴纳土地增值税。

（3）土地受让人缴纳土地增值税时，应当将土地价款分别缴纳土地增值税和契税。

五、征管（1）土地受让人违反有关规定，未按照国家有关规定按时缴纳土地增值税，将受到处罚。

（2）土地受让人未按照规定缴纳土地增值税的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，按照国家有关规定对该纳税人实施行政处罚。

（3）税务机关应当对受让人违反规定缴纳土地增值税的行为，依法予以处理。

六、申报（1）土地受让人需要在30日内向税务机关申报土地使用权转让，完成土地增值税预缴。

（2）纳税人需要填写《土地增值税申报表》，准备相关材料，如土地使用登记证、实际受让的土地价款等。

（3）请完成《土地增值税申报表》之后，并按规定的税率缴纳税款，向税务机关申报土地增值税。

以上就是关于土地增值税预缴政策的全部内容，希望各位纳税人按照规定正确缴纳税款，严格遵守税务管理规定，促进经济的高质量发展。

土地增值税缓缴政策解读

土地增值税缓缴政策解读
土地增值税缓缴政策是指对于符合条件的土地增值税纳税人，在特定情况下可以暂缓缴纳土地增值税的一项政策。

根据《中华人民共和国土地增值税法》和相关政策规定，土地增值税是对于土地利用权的转让所得进行课征的税款。

根据土地增值税缓缴政策，符合以下条件的纳税人可以申请缓缴土地增值税：
1. 房地产开发企业在土地使用权确权前将土地以及其上的房屋等附着物转让给其他单位或个人，但开发企业尚未取得土地使用权证书的；
2. 审计机关或法院依法决定暂缓清缴土地增值税的；
3. 其他符合国家税收管理部门规定的特殊情况。

纳税人需要在符合条件后，根据当地税务部门的要求，提交相关申请材料并进行审核。

一旦申请获得批准，纳税人可以在一定的期限内暂缓缴纳土地增值税。

具体的缓缴期限和方式，以当地税务部门的规定为准。

需要注意的是，土地增值税缓缴政策是依法规定的一项纳税优惠政策，纳税人在享受政策时应遵守相关规定，并按时履行申报和缴纳税款的义务。

对于违反相关规定的行为，将依法进行处罚。

以上是关于土地增值税缓缴政策的简要解读，具体的操作及政策细节还需参考相关法律法规和税务部门的规定。

如有具体问题，建议咨询当地税务部门或相关专业人士。

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乐税智库文档财税文集策划乐税网土地增值税最新政策梳理【标签】土地增值税,最新政策梳理【业务主题】土地增值税【来源】近年来国家税务总局不断出台土地增值税清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的征管和稽查力度，特别是国家税务总局2009年6月1日开始实施的《土地增值税清算管理规程》，更加细致和有针对性的对房产完工项目土地增值税清算工作，提出了具体指导意见。

不论是税务机关进行清算管理，还是开展鉴证业务的中介鉴证机构以及广大房地产开发企业都应认真学习、吃透政策，以确保土地增值税清算准确、管理规范、执行到位。

笔者现就《土地增值税清算管理规程》重点内容以及新旧政策的对比作一简要分析和探讨，以期对税收管理员及纳税人有所帮助。

一、土地增值税征收管理的相关文件为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，国家税务总局自2006年以来，发布了一系列关于土地增值税管理的相关政策规定，主要政策如下：（一）2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。

（二）2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对土地增值税清算的条件、扣除项目、报送资料等方面问题进行了规范和明确，并规定从2007年2月1日开始执行。

（三）2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号），为税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。

（四）2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号），明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。

（五）2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》（国税发[2009]85号）明确规定：各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。

为落实《国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函〔2008〕318号)要求，税务总局将于近期开展督导检查，各地也要层层开展自查，切实提高土地增值税管理水平。

（六）2009年 5月 20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），并规定从2009年6月1日开始实施。

该文件是对土地增值税征收管理工作制定较完整的规范性文件。

特别强调了税务机关在清算中需要明确的管理事项以及清算审核的重点关注内容。

二、土地增值税清算管理规程重点内容及新旧政策对比（一）《管理规程》对扣除项目的五点明示：1.计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，且扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

这一点与房地产企业所得税中对有些成本费用可以预提扣除的规定不同。

2.拆迁补偿费不一定需要取得税务发票，但强调是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

3.要求正确区分开发成本和开发费用。

由于计算土地增值税扣除项目时，开发成本可以加计20%扣除，所以，有的纳税人希望加大开发成本，可能将在期间费用中列支的开发费用也计入前期工程费、基础设施费或开发间接费用，以扩大扣除金额，少计算增值额从而少纳税。

因此，税务机关不允许将开发费用计入开发成本中的前期工程费、基础设施费和开发间接费用等。

4.采取以建筑发票控制建筑安装成本。

根据营业税法规定建筑业劳务在施工地纳税原则，要求开发企业取得的建筑安装发票在项目所在地税务机关开具，便于控制虚假的支出。

同时审核建筑安装工程费发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；开发企业采用自营方式自行施工建设的，关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

5.将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

按照会计制度规定和企业所得税法规定，企业借款利息支出，在开发产品完工之前，应该实行资本化处理计入开发产品成本。

但土地增值税法规定，利息费用要单独计算，不计入开发成本，更不得计入加计扣除基数。

（二）《管理规程》与国税发[2006]187号文对比的主要变化：1.总体框架清晰明了。

（1）《管理规程》分六章，共38条，新增“前期管理”、“清算审核”等内容。

而187号文仅就八个方面的问题进行规范，没有章节之分。

（2）《管理规程》第二条，明确规定了它的适用范围是：用于税务机关对于土地增值税清算管理。

而不同于《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）是适用于土地增值税的清算鉴证机构――税务师事务所。

（3）《管理规程》第三条，首次明确了“土地增值税清算”的定义，有利于征纳双方做好土地增值税清算工作。

2.《管理规程》新增“前期管理”内容，主要变化有三点：其一，强调主管税务机关在项目清算前，提前介入房地产开发项目的日常税收管理，对房地产开发全过程情况实施跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

其二，明确提出对房地产开发企业的会计核算予以关注，对企业会计核算规范化的要求更高了。

其三，对纳税人实施项目专用票据管理，强化了税务机关对房地产企业收入监控。

以上前期管理三个方面的变化，加大了纳税人会计核算、发票管理、收入管理等涉税风险，需要纳税人高度重视。

3.明确了纳税人注销前必须清算。

《管理规程》与187号文在土地增值税清算条件方面的规定是一致的，即：纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。

而《管理规程》对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。

即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

新增的这一规定，对于堵塞个别基层税务机关不经土地增值税清算，而提前给予房地产开发企业注销的税务管理漏洞，具有特别重要的意义。

同时，也破灭了部分纳税人不经清算注销企业的梦想。

4.强化了征纳双方的责任。

《管理规程》不仅明确规定了纳税人的责任，同时也强化了主管税务机关的税收管理责任。

（1）纳税人的责任《管理规程》第四条，明确规定了纳税人的申报责任，并对申报的真实性、准确性和完整性负责。

《管理规程》第十一条，强调了不按照税务机关确定期限清算或不提供清算资料的纳税人的法律责任。

《税收征收管理法》第六十二条规定，纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

（2）主管税务机关的责任《管理规程》第五条，明确规定了主管税务机关，应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

并对是否及时审核纳税人清算申报的情况、依法征收土地增值税负责。

《管理规程》第三十条，明确规定了主管税务机关，对中介机构鉴证报告的合法性、真实性具有审核责任。

《管理规程》第三十二条规定，土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

5.授予税务机关是否清算的自由裁量权《管理规程》第十一条，授予了主管税务机关是否进行土地增值税清算的自由裁量权，明确规定：（1）对于符合本规程第十条规定的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算；（2）对于符合本规程第十条规定的，主管税务机关也可以不要求纳税人进行土地增值税清算。

由此可见，是否进行土地增值税清算，纳税人与主管税务机关的协调沟通是很重要的。

6.对纳税人提供的清算资料有新要求《管理规程》第十二条，对纳税人进行土地增值税清算应提供的资料提出了新要求，完善和补充了原有资料的不足。

（1）统一制定并规范了土地增值税清算表及其附表的参考格式，同时要求各地主管税务机关可根据实际情况重新制定。

从新的参考格式看，对企业的要求更高，比如在成本费用申报明细表中增设了“非招投标合同金额”等。

（2）增加了“房地产开发项目清算说明”，主要包括：房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（3）还增加了以下资料：A、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

B、主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

从上述可见，纳税人要特别关注两点，它给予了主管税务机关较大的空间：一是主管税务机关需要了解的其他情况；二是与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

7.明确了是否受理清算的处理方式《管理规程》第十三条，明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种：（1）对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。

（2）对符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。

（3）对不符合清算条件的项目，不予受理。

意味着可以对该项目的土地增值税清算，按照《管理规程》第三十三条规定实行核定征收。

同时，该条还明确规定了两点：其一，授权各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定上述的具体期限。

其二，主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。

8.增加了清算前纳税评估的要求鉴于《管理规程》第六条规定，主管税务机关要全程介入并跟踪监控房地产开发过程，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

因此，《管理规程》第十四条提出了土地增值税清算前进行纳税评估的要求。

（1）对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。

（2）对确定暂不通知清算的，主管税务机关应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

由此可见，纳税人应积极配合主管税务机关的前期日常管理，有利于纳税评估。

9.新增“清算审核”程序性、实质性的规定《管理规程》与187号文相比，最大的变化就是新增了关于“清算审核”的程序性、实质性规定。

这一部分内容，是该文件的核心和灵魂。

该规定与《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）第四章的内容基本一致，纳税人应该予以高度重视。

清算审核的内容很多，主要有以下几点：（1）批文、资料的审核；（2）直接销售收入的审核；（3）非直接销售收入的审核；（4）扣除项目的程序性审核；（5）扣除项目（如分成本项目、代收费用、关联企业交易等）应该重点关注内容的审核等。

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