存量规划与城市更新
关于盘活存量资产推动城市更新的建议
关于盘活存量资产推动城市更新的建议随着城市化进程的不断加速，城市更新已成为推动城市发展的重要手段。
而盘活存量资产，即利用已有的现有建筑物和土地资源进行改造和重塑，已成为城市更新中不可忽视的一部分。
为了更好地推动城市更新，以下是几点关于如何盘活存量资产的建议：一、完善土地利用政策，加强土地收储工作首先，需要加强对土地利用政策的研究和制定，并通过政策和经济手段来收储和管理土地。
通过有效的土地利用政策，可以实现存量土地盘活，提高土地利用率。
同时，政府部门应加强对存量资产的调查和评估，制定清晰的收储标准和程序，并通过拍卖、批租等方式，将存量资产有序地引入市场，刺激城市更新的需求。
二、打造智慧城市机制，促进城市更新其次，可以通过打造智慧城市的机制，促进城市更新的发展。
智慧城市可以基于先进的技术手段，对城市现有的建筑和土地进行重新规划和规划，实现存量资产的重塑和转型。
在智慧城市的建设中，可以采用人工智能、大数据和物联网等技术手段，实现对城市更新的智能化管理和助推，从而提高城市更新的效率和质量。
三、创新股权投资模式，吸引社会资本参与城市更新最后，还可以通过创新股权投资模式，吸引社会资本帮助推动城市更新。
通过股权投资模式，可以实现社会资本与政府资本的合作，实现城市更新项目的优化和服务。
例如，政府可能提供政策、土地等资源，而社会资本则可以为城市更新项目提供资金、技术和人才等资源，共同推动城市更新的发展。
综上所述，盘活存量资产对推动城市更新是十分重要的。
通过完善土地利用政策、打造智慧城市机制和创新股权投资模式等手段，可以更好地将存量资产利用起来，推动城市更新的发展，为城市注入新的活力。
关于学习存量时代的城市更新规划路径探索的心得体会
关于学习存量时代的城市更新规划路径探索的心得体会通过学习，我明白了只有坚持率先发展、创新发展、集约发展和一体化发展的原则，构建和谐稳定的社会关系；同时使新型城镇化建设常态化，秉持以人为本、大力实施民生工程，解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题；才可以切实提高群众的幸福感，下面将近一年的学习谈几点心得体会：一、聆听到了国家知名学者的授课，理论上得到了很大的提高。
本期学习办请到了浙江大学知名的教授授课，机会难得，在理论上接收到了很多很多宝贵的新知识，新思想，教授们从我国的具体情况，从理论上授课了很多新知识，还列举了很多内地城镇化的经验，从我们相聚的实际出发，如何搞好兵团的城镇化建设，提出了很多建设性的思考的探讨问题，对我们以后的实际工作有很大的帮助和指导和借鉴。
二、在城镇建设和规划上的思想受益匪浅。
在国家大力推进新型城镇化建设的前提下，如何结合我师团场现搞好团场小城镇规划和建设，专家们丰富的知识使我们大开眼界，我师的模式恰与专家闷得思路有共同实处，如何利用西部广阔的土地资源搞好小城镇规划建设，我认为我师的模式恰恰符合当前人们对美好生活的向往：我师抓住了国家大力推进新型城镇化建设的机遇，结合团场小城镇建设的规划，将团场小城镇建设置于大阿拉尔规划之内，导入秀水、绿心、花香、田园、安居、乐业六大元素，构筑可观可感、灵动的城镇景观，着力构建中心镇、特色镇、一般镇，形成功能互补、相互支持、协调发展的城镇化发展格局，将沙漠戈壁打造了江南水景和园艺，将中心连队居住区，突出花园式别墅楼房布局，绿化、亮化、路面硬化配套完善，一团一色，一连一景，相得益彰。
利用军垦文化为内涵，打造小而精，秀而美的生态、宜居现代园林城镇。
或作为园林式小城镇示范区，按照江南风格进行规划、设计、配套、小区环境优美，立面造型新颖，水泊、石魂、花韵尽收眼底，让人赏心悦目。
三、结合实际整合资源城镇化必须与农业现代化统一考虑。
我们要发挥兵团现有的优势，着力培育招商引资的亮点。
城市化进程中的城市规划与城市更新研究
城市化进程中的城市规划与城市更新研究随着全球城市化进程的加速，城市规划与城市更新成为了亟待解决的问题。
这两个领域的研究与实践对于提高城市的可持续发展水平、优化城市环境和提升市民生活质量起着重要作用。
本文将探讨城市化进程中的城市规划与城市更新研究，并分析其在城市发展中的重要意义。
一、城市规划的概念与目标城市规划是指为实现城市可持续发展目标而制定的一系列政策、准则和规章制度。
城市规划的目标包括合理利用土地资源、优化城市空间布局、改善城市交通网络、提升城市环境品质以及保护历史文化遗产等。
通过科学的规划和管理，可以实现城市的协调发展，提高人民的生活质量。
二、城市规划的重要性城市规划在城市化进程中扮演着重要的角色。
首先，城市规划可以优化城市的空间布局，合理规划土地资源的利用，降低土地的浪费现象。
其次，城市规划可以改善城市的交通网络，提高交通效率，减少拥堵和污染。
此外，城市规划还可以保护和传承城市的历史文化遗产，提升城市的文化内涵和吸引力。
总之，城市规划的重要性体现在提升城市的品质，保护城市的可持续发展。
三、城市更新的概念与方式城市更新是指对现有城市区域进行综合改造和更新的过程。
城市更新旨在提升城市的功能和形象，改善人居环境，促进经济发展。
城市更新的方式多样，包括旧城改造、拆迁重建、产业升级等。
通过城市更新，可以有效提高城市的竞争力，打造宜居宜业的城市环境。
四、城市更新的意义与挑战城市更新在城市化进程中具有重要的意义。
首先，城市更新可以改善老旧城区的居住条件，提升市民的生活品质。
其次，城市更新可以促进土地资源的高效利用，提高城市空间利用率。
然而，城市更新也面临一些挑战，如土地所有权问题、居民迁移问题以及环境保护问题等。
因此，城市更新需要政府、企业和居民之间的合作与协调，以实现城市更新的可持续发展。
五、城市规划与城市更新的关系城市规划与城市更新是相互关联且相辅相成的。
城市规划为城市更新提供了思路和准则，为城市更新的方向和目标提供了指导。
基于存量空间优化的城市更新路径探究
基于存量空间优化的城市更新路径探究随着城市化进程的加速，城市更新和发展成为了各地政府和规划者关注的焦点。
由于城市存量空间有限，如何实现城市更新的可持续发展，成为了摆在我们面前的一道难题。
本文将探讨基于存量空间优化的城市更新路径，以及其中所面临的挑战和可能的解决方案。
一、存量空间优化的意义城市存量空间是指城市已有的用地资源，包括住宅区、商业用地、工业厂房等各种用地类型。
由于城市发展的不断推进，存量空间面临着日益加剧的挤压，土地资源供应日趋紧张。
如何充分利用存量空间，实现城市更新的可持续发展，具有重要的现实意义和深远的影响。
一方面，存量空间优化可以有效提高城市土地利用效率，充分发挥城市用地的潜力。
通过对城市存量空间进行合理开发和利用，可以实现土地资源的最大化利用，提高用地利用率，减少土地的浪费。
存量空间优化还可以促进城市更新的可持续发展，实现城市的宜居性和宜业性提升。
通过对存量空间进行功能性转换和更新改造，可以改善城市的生态环境，提高城市的居住和工作环境，满足人民群众对美好生活的追求。
实现存量空间优化并非易事，其中面临着诸多挑战。
存量空间优化需要面临城市规划和土地管理的复杂性。
城市的存量空间多种多样，有住宅区、商业用地、工业厂房等众多用地类型，每一种用地都涉及到复杂的规划和管理问题。
城市存量空间的利用还需要与现有的城市基础设施和交通网络相协调，使得规划和管理工作更加困难。
存量空间优化还需要面临着利益相关方的多元化利益诉求。
城市存量空间的利用涉及到地方政府、开发商、业主、居民等多个利益相关方的切身利益，各方之间存在着不同的利益诉求和矛盾冲突。
如何在不损害任何一方利益的情况下，实现存量空间的优化利用，需要政府和规划者做出更多的努力。
存量空间优化还需要解决资金、技术、政策等多方面的支撑问题。
存量空间的优化利用需要大量的资金投入，需要先进的技术支持，需要政策的引导和支持。
如何解决这些问题，是实现城市存量空间优化的关键所在。
存量时代下老城区城市更新设计研究
存量时代下老城区城市更新设计研究作者：刘潇来源：《美与时代·城市版》2024年第03期摘要：为适应城市发展新形势和推动城市高质量发展，实施城市更新行动，深入推进以人为本的新型城镇化建设。
从国际形式和城市发展规律来看，城镇化快速发展的中后期往往会出现老城区人居环境不佳、文化记忆淡化、历史建筑改造难度大等现象，而这些现象导致城市烟火气息逐渐消失，并且制约了市民幸福感的提升。
老城區作为城市的重要组成部分，承载着城市的历史和记忆，是城市文化的体现。
在城市更新过程中，如何保护和利用老城区，唤醒其烟火气，是实现老城区可持续发展的重要课题。
以长沙县㮾梨水乡古镇为例，结合古镇自身历史传承和区域文化，提出文化激活、空间焕新和精明增长三大设计策略，从规划设计到运营实施全面推进古镇的高质量发展，重现古镇千年烟火气，并以此为热点，助力项目周边㮾梨花园新城片区的可持续发展。
关键词：城市更新；㮾梨水乡古镇；烟火气；可持续发展随着经济高质量发展，城市更新成为城市进阶发展的关键驱动力。
城市更新带动空间利用从粗放到节约、由增量扩张向存量优化转变，空间规划开始由增量规划向存量规划转型，从而更好地解决“城市病”等问题，补齐让人们获得幸福感和安全感的短板[1]。
在城市发展过程中，“片区开发+城市更新”已成为长沙可持续发展的核心驱动力。
从城市构架上分析，城市更新是以中心城区、老旧片区为主要阵地，促进城市的新繁荣，而片区开发是以城市外围为发力点，拉动远郊区域的新发展。
然而在现阶段城市中心及周边片区缺乏大片可开发用地的前提下，越来越多的片区开发项目先利用老旧片区资源，进行城市更新，激活原有文化资源，唤醒老城的烟火气，从而带动周边可开发片区的产城人融合发展。
新时代城市更新的理念更加注重将空间更新与产业转型、消费升级、居民需求、文化传承紧密结合，形成多目标组合更新和多主体参与更新的模式。
㮾梨花园新城片区与水乡古镇片区是长沙县重点开发项目。
存量规划视角下城市更新路径探索
存量规划视角下城市更新路径探索摘要：基于空间扩张的增量规划向存量型城市更新转型已成为国土空间规划发展的新常态，存量更新、空间优化是实现城市可持续发展的重要途径。
通过对存量规划时代规划思想的转变，探索在存量规划的视角下城市更新的路径研究，并以期引发更多存量更新规划的探索。
关键词：存量规划、城市更新、策略0引言改革开放以来，伴随着城镇化与工业化进程持续加速，我国城乡规划与建设水平不断提高，并取得显著成效。
但因国土空间资源无序、盲目开发而导致的土地利用低效、生态环境恶化等一系列城市问题也接连出现。
以2013年“中央城镇化工作会议”为标志，我国城镇化进入了以提升质量为主的转型发展新阶段。
从扩张向集约的转型，意味着未来的城市建设不能仅仅着眼于新增土地，必须重视城市建成区的存量空间资源的规划与利用。
2016年，国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》提出了一系列盘活城镇低效用地的激励政策以及相关工作要求。
并在广东广州、深圳、佛山，湖北武汉等城市先行先试，并取得一定成效。
在人多地少，资源禀赋不足的前提下，城市空间发展正从“增量扩张”向加强“存量挖潜”转型，盘活存量建设用地成为时代的必然选择。
存量更新、空间优化是实现城市可持续发展的重要途径。
1.概念及内涵1.1存量规划存量规划是通过对存量用地的挖潜提效，从而提高城市运行效率，提升城市环境品质的一种新型城市发展手段，反映了城市经过长期沉淀而积累的已建成区对功能以及环境升级的迫切需求，促进城市建成区自身的结构优化，意味着城市増长方式从外延扩张开始转向内涵优化的道路。
1.2 城市更新城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，主要是从完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境等角度提出的，通过结构与功能的不断调节相适，增强城市整体机能，使城市能够不断适应未来社会和经济的发展需求，建立起一种新的动态平衡。
2存量规划视角下规划认识思维的转变2.1以人为本，重视规划的协商性和过程性针对存量用地的规划应从政府主导、技术理性的蓝图式规划向多方参与、协商性、过程性规划转变。
存量时代下深圳城市更新的规则构建
伴随着城市的超常规发展，2000年初深圳面临着土地空间、能源水资源、人口压力、环境承载等四个“难以为继”的困境。
2004年《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》出台，“查处违法建筑暨城中村改造工作动员大会”拉开了全市城市更新工作的大幕。
自2009年深圳市政府公布并出台了《深圳市城市更新办法》以来，深圳市城市更新活动进入到一个新的发展阶段。
2012年，深圳市存量土地供应首次超过新增供地，2013年，存量用地供应占比已达到70%，土地二次开发利用成为深圳城市发展空间的主要支撑。
截至2016年底，我市批准纳入更新改造计划项目近600项，拆除重建面积将近4 000ha，拆除重建类城市更新项目大小约6ha，平均容积率为5.47，平均土地移交率为30%。
通过城市更新，落实了74所中小学、159所幼儿园、2家医院、126家社康中心，并将提供1 268万平方米的产业用房。
毋庸置疑，城市更新正以前所未有的速度和力度影响着我们生活的城市。
相对零散的城市更新容易引发城市布局的紊乱在城市更新实施过程中，主要依据原有土地性质和权属来确定更新项目的用地范围。
而深圳市多年来城市空间快速扩张，各类用地的分布是犬牙交错的状态，相互之间有分隔和渗透，各类型旧区的空间范围并不能清晰地界定。
这一方面容易导致城市更新项目的零散，同时也导致许多亟待更新的地区，由于土地权属不清和土地利用状况复杂而难以开展城市更新工作。
而法定图则中划定的城市更新单元主要着眼于较小区域内的规划建设控制，也导致城市更新项目的布局较为零散，缺乏更大范围内对城市更新对象进行全面整合。
客观上导致以局部利益为主导的城市更新项目很难顾及城市整体功能和可持续发展的目标，加上更新路径依赖使得大量城市更新项目在功能方面选择呈现出趋同化的特征，很容易造成新的城市功能布局紊乱。
重经济利益，轻生态和空间环境品质的现实局面城市更新涉及多元利益主体，其中最主要的是政府、开发商与拆迁居民，他们三者的目的是不一致的，成功的城市更新必须依靠三者的合力。
以存量用地增效助推城市更新和高质量发展
以存量用地增效助推城市更新和高质量发展——评《城市中心区低效工业用地退出机制研究》秦在东新时代实现我国经济高质量发展要求加快推进城镇化升级转型。
当前，我国城市中心区功能已由以工业生产为主，转向以人居环境建设、生产和生活综合服务功能为主，原有的工业用地格局与城市发展之间的矛盾愈发激烈，城市中心区工业用地低效，建设用地结构不合理问题普遍存在，制约城市经济发展和人居环境改善。
党的二十大报告提出“实施全面节约战略，推进各类资源节约集约利用”。
土地是重要的生产要素，也是城市发展的关键资源，抢抓存量土地资源供给侧结构性改革，切实解决城市低效工业用地问题，提高工业用地效率，优化城市布局，促进城市结构升级，已成为破解城市发展瓶颈的最优选择。
城市中心区低效工业用地退出源于新时代形势需要。
经历长期的摸索和积淀，我国已跨入实现中华民族伟大复兴的社会主义新时代，城市中心区低效工业用地的退出是新时代城市建设的必由之路。
中南民族大学饶映雪教授的专著《城市中心区低效工业用地退出机制研究》（中国社会科学出版社出版）综合理论模型和典型实证分析，系统探讨城市中心区低效工业用地退出机制，梳理低效工业用地退出的实践模式、现实障碍和政策演变过程，甄别退出过程中的利益主体和博弈关系，测度低效工业用地的退出效果，并提出了优化政策建议。
全书理论框架总体设计先行，退出机制分析全面深入，政策建议与论证呼应紧密，是近年来城市土地政策研究领域的高质量成果。
一、多方位测度了我国城市中心区工业用地利用效率依据“投入产出理论”分析工业用地效率，构建DEA效率评估模型，并引入“极化理论”，运用核密度估计方法测算工业用地利用效率的极化指数，综合分析我国31个省区2009—2014年城市工业用地利用效率的时空特征，探究东、中、西部城市工业用地利用效率的区域差异规律。
我国城市工业用地利用效率总体呈波动上升态势，且东、中、西部区域差异显著。
快速城市化进程中资本、劳动力等生产要素的总量和结构变动剧烈，变动的生产要素叠加于城市工业用地上，使城市工业用地系统的内部循环及外部交换作用机制变化趋于复杂，导致城市工业用地利用效率的波动上升变化，区域异质性显著，省级层面与区域层面都表现出明显的空间非均衡特征。
存量发展阶段城市更新的价值逻辑与整体推进路径
存量发展阶段城市更新的价值逻辑与整体推进路径■ 秦红岭城市更新作为城市发展的新陈代谢机制，是城市永葆生机与活力之源。
2020年12月21日召开的全国住房和城乡建设工作会议，提出2021年住房和城乡建部重点抓好的工作之一是全力实施城市更新行动。
2021年3月，“城市更新”首次写入李克强总理作的《政府工作报告》，明确“十四五”时期要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，“加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量”。
实施城市更新行动，是适应新型城镇化发展新形势、推动城市高质量发展的迫切要求。
新一轮城市更新，要求由大规模增量扩张转为存2020)》，建立了“总体规划—片区策划—实施方案”三个层级的城市更新规划体系。
相较之下，全国许多城市包括特大城市尚无城市更新专项总体规划。
以北京为例，过去5年来相继出台了城市总体规划、城市副中心控规、首都功能核心区控规，为北京高质量城发展提供了整体性指引。
然而，为了更充分发挥规划引领城市更新的作用，高质量实施城市更新行动，改善城乡人居环境，完善城市功能，保护历史文脉，有必要在城市总体规划基础上，编制城市更新专项总体规划，解决城市更新规划和建设管理“碎片化”问题。
城市更新专项总规应明确城市更新的基本原则、总体目标、规模控制、开发强度指引、实施机制及监督与体检评估机制，解决实施主体、重点空间、更新方法、更新内容等问题，规范城市更新流程与合作模式。
同时，针对以往城市规划制度主要适应的是增量规划阶段新建项目的规划与管理，城市更新专项总体规划还要应对存量发展阶段空间资源优化配置的要求。
第三，基于治理视角，构建适应存量规划要求的城市更新协同实施机制。
存量发展阶段的城市更新本质上是一种城市治理，是多元主体相互协同合作，共同解决城市更新问题，调整既存利益格局，实现城市公共利益最大化的过程和机制。
存量规划与城更新深圳的探索与实效
存量规划与城市更新——深圳的探索与实效（邹兵修改于2017年10月4日）导读：2017年5月4日在深圳举办的第一期注册城乡规划师继续教育培训班上，深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵以《存量规划与城市更新——深圳的探索和实效》为题向学员们阐述了存量规划和城市更新的相关概念和理论，以深圳的实践为例介绍了城市更新的演进历程、规划政策特点以及实施成效，分析了城市更新面临的问题和挑战，对存量规划和城市更新的发展走向提出了进一步思考。
一、存量规划与城市更新及相关概念解析1.存量发展从广义上说，存量发展模式是指不依赖经济增量而通过对城市现有存量资产的经营、管理来实现其保值增值的方式。
但在现阶段，中国城市还很难完全实现这种模式的根本性转换。
当下所谓的存量发展，重点还是强调土地利用模式由粗放向集约的转变。
即在不新增建设用地的前提下，通过存量用地的挖潜提效来实现经济增长。
无论是中央提出的“框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量、提高质量”新要求，还是地方实践的“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”，都是针对建设用地规模的管控和使用效率的提高，无关乎人口、产业、开发建设规模的增减。
因此，存量规划也主要是针对存量建设用地的规划，聚焦于已建低效用地的再开发和闲置用地的再利用。
在中国城市仍处于继续发展建设的时期，还很难将城市存量资产的运营、管理作为城市工作的主要重点。
2.增量用地与存量用地增量土地和存量土地借鉴于资产管理中的增量资产和存量资产的概念，源于我国严格的“农转用”管理制度和高度集中、自上而下的土地指标计划管理制度。
增量土地，又称新增建设用地，通过农转用，农用地和未利用地的征转获得，即所谓土地供应的一级市场。
存量用地，是指城乡建设已占有或使用的土地，可以在现有土地使用者之间进行交易，即所谓“二级市场”，交易必须出于自愿并通过平等协商的方式实现。
广义的存量用地就是城乡建设已经占用了的土地。
狭义的存量用地具有特定政策内涵，指现有城乡建设用地范围内具有二次开发利用潜力的土地。
城市规划中的城市更新策略
城市规划中的城市更新策略城市更新是指通过改善城市的物理环境、社会经济结构和居民生活质量，提升城市整体竞争力和可持续发展能力的一系列行动。
在城市规划中，城市更新策略被广泛应用，旨在解决城市发展中的问题和挑战，推动城市的可持续发展。
本文将探讨城市规划中的城市更新策略，并分析其重要性和实施方法。
一、城市更新的重要性城市更新对于现代城市的发展至关重要。
首先，城市更新可以提升城市的整体形象和品质。
通过改善城市的建筑、交通、绿化等方面，城市可以呈现出更美观、宜居的面貌，吸引人才和资本的流入，推动城市的经济发展。
其次，城市更新可以改善城市的居住环境和生活质量。
许多老旧的城市区域存在着建筑老化、基础设施老化、环境污染等问题，给居民的生活带来了不便和不安全感。
通过城市更新，可以对这些问题进行改善，提供更好的住房、交通、教育、医疗等公共服务设施，提高居民的生活质量。
最后，城市更新可以促进城市的可持续发展。
随着城市人口的增加和资源的有限性，城市更新可以通过提高土地利用效率、节约能源、减少污染等手段，实现城市的可持续发展目标。
城市更新还可以激发城市的创新活力，推动新技术、新产业的发展，增强城市的竞争力。
二、城市更新的实施方法城市更新的实施方法多种多样，可以根据城市的具体情况和需求进行选择和组合。
以下是几种常见的城市更新策略：1. 建筑更新建筑更新是城市更新的重要组成部分。
通过对老旧建筑的修缮、改造或重建，可以提升建筑的功能性、美观性和安全性。
建筑更新可以包括保护历史建筑、改造老旧住宅区、提升商业建筑等方面。
在进行建筑更新时，需要充分考虑建筑的历史价值和文化遗产，保护城市的历史记忆和文化传承。
2. 土地再利用土地再利用是城市更新的重要手段之一。
通过对废弃工厂、空置土地、停车场等进行重新规划和开发，可以提高土地利用效率，增加城市的发展空间。
土地再利用可以包括开发新的商业区、住宅区、公园绿地等方面。
在进行土地再利用时，需要进行充分的市场调研和规划设计，确保土地的合理利用和社会效益的最大化。
存量时代城市高质量发展的规划策略研究
存量时代城市高质量发展的规划策略研究摘要:本文深入阐述了在资源约束日益显著的存量时代背景下，推动城市迈向内涵式集约型绿色高质量发展的迫切需求与核心策略。
通过强化城市规划的先导作用，精细优化空间资源配置，以及积极促进产业结构的转型升级，本文旨在为城市的可持续繁荣奠定坚实基础。
文中不仅详尽剖析了绿色发展作为城市发展新引擎的不可或缺性，还创新性地提出了一系列保障措施，包括但不限于：构建和完善绿色发展的政策法规体系，强化环境监管与成效评估机制，以及搭建政府、企业、社会与公众共同参与的多维度协作平台。
这些举措旨在形成上下联动、内外协同的绿色发展合力。
尤为重要的是，本文深刻揭示了政策与制度创新在驱动城市发展变革中的关键作用，强调了通过创新引领，能够有效突破传统发展模式的局限，开辟出一条符合时代要求的绿色、智慧、和谐的发展道路。
展望未来，文章描绘了城市发展的宏伟蓝图，其中智能化与绿色化的深度融合将成为显著特征，不仅提升了城市管理效率与居民生活质量，还促进了资源的高效循环利用；城乡融合与区域协调发展战略将进一步缩小发展差距，实现更加均衡的社会经济布局；生态文明建设与可持续发展的深度融合，将为城市披上生态宜居的绿色外衣；而公众参与与多元共治模式的深化，则赋予了城市发展更强的韧性和内生动力。
综上所述，本文提出的策略体系与未来展望，为城市内涵式集约型绿色高质量发展提供了全面的理论支撑与实践指南，对于促进城市转型升级、实现经济社会与生态环境的和谐共生具有重要意义。
目录第一章引言 (1)一、研究背景与意义 (1)二、研究目的和任务 (2)三、研究方法和流程 (3)第二章存量时代城市发展现状及挑战 (4)一、城市发展现状分析 (4)二、面临的主要问题和挑战 (5)三、内涵式集约型发展的必要性 (7)第三章绿色高质量发展的核心理念 (8)一、绿色发展的内涵与特点 (8)二、高质量发展的要求与目标 (9)三、绿色与高质量发展的关系 (10)第四章规划策略的总体思路与原则 (11)一、总体思路 (11)二、规划原则 (13)三、实施路径 (14)第五章城市规划的具体策略与措施 (16)一、优化城市空间布局 (16)二、推进绿色交通体系建设 (17)三、加强生态环境保护与修复 (18)四、促进产业升级与创新发展 (19)第六章政策保障与实施机制 (20)一、制定相关政策法规 (20)二、加强监管与评估工作 (21)三、建立多方参与机制 (23)第七章结论与展望 (24)一、研究结论与成果 (24)二、对未来城市发展的展望 (25)第一章引言一、研究背景与意义在全球经济格局与人口结构发生深刻变革的背景下，城市发展正面临着一系列新的挑战与机遇。
_存量型_城市居住旧区更新规划方法初探_严铮
现代城市研究2013.11文章编号：1009-6000(2013)11-0118-03中图分类号：TU984.12 文献标识码：B 作者简介：严铮，南京工业大学建筑学院讲师；陶承洁，南京市城市规划编制研究中心。
摘要：随着我国城市化水平跨过50%的重要关口，“存量型”规划设计已开始慢慢发展壮大，目前对于这类规划的理论研究还处于初级阶段。
本文仅以“存量型”城市居住旧区更新为研究对象，对这类规划进行初步研究，提出“问题导向”型的规划方法及思路，并对关注民生、改善环境，公众参与、协商规划，局部整治、针灸治疗三大规划重点进行了详细阐述。
关键词：存量型；居住旧区更新；问题导向Abstract: Along with the important point of our country city level over 50%, inventory planning has begun to grow slowly and developed. The current theoretical research for this kind of planning is still at the primary stage. Taking old living district renewal of the inventory city as the research object, this paper carries on the preliminary study on this kind of planning, puts forward "problem oriented" planning method and ideas, and expounds in details three planning focus of paying attention to people's livelihood, environment improvement, public participation, consultation and planning, part harness, acupuncture therapy.Key words: inventory style; old residential renewal; problem orientation“存量型”城市居住旧区更新规划方法初探Ａ Ｐｒｅｌｉｍｉｎａｒｙ Ｓｔｕｄｙ ｏｎ ｔｈｅ Ｍｅｔｈｏｄｓ ｏｆ Ｏｌｄ Ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ Ｉｎｖｅｎｔｏｒｙ Ｒｅｎｅｗａｌ严铮 陶承洁ＹＡＮ Ｚｈｅｎｇ ＴＡＯ Ｃｈｅｎｇｊｉｅ０ 引言近年来，我国城市化水平不断提高，到2011年全国城市化水平已经迈过50%的关口，城市人口首次超过农村人口，应当说是一个历史性的突破。
存量土地盘活方法
存量土地盘活方法1.土地再开发：对已经开发利用的土地重新进行规划或改造。
可以通过调整土地用途、提高建筑密度、改善环境设施等方式，使土地价值得到提升。
比如对老旧工业区进行整体改造，将其改建成现代化的商业、办公或住宅区。
2.城市更新：通过对城市老旧区域进行更新改造，实现存量土地的再利用。
可以通过拆迁重建、改善交通设施、提升公共服务等方式，提高土地的使用效率和价值。
此外，还可以进行历史文化保护和城市景观提升，增加城市的吸引力。
3.土地集约利用：在已有建筑的基础上，采取合理规划和设计，提高土地利用效率。
可以通过增加建筑高度、利用地下空间、开发屋顶绿化等方式，实现土地资源的最大化利用。
例如，在商业地产中，可以增加建筑楼层，提高租金收益。
4.产权交易：通过土地产权交易市场，将闲置土地或低效用地进行交易，实现土地的优化配置和组合，提高土地使用效率。
可以通过土地出让、土地租赁、土地置换等方式，实现土地的盘活和增值。
5.农村土地流转：将农村土地通过流转方式出租、承包或合作经营，实现农村土地的盘活和资源整合，增加农民收入。
可以通过农村土地专业合作社、农民专业合作社等形式，进行土地经营企业化和规模化。
6.土地综合开发：将不同用途的土地资源进行整合开发，实现资源的最大化利用。
可以通过土地整合、联合开发等方式，实现多种功能的融合发展。
比如将商业、住宅、文化娱乐等不同功能的土地进行整合开发，形成综合性的生活区或商务区。
7.城乡统筹发展：通过城乡统筹规划和产业布局，实现城乡土地资源的互动和优化利用。
可以通过合理规划农村建设、引导农民进城就业等方式，实现城乡资源的有机衔接和互补发展。
8.精细管理：通过科技手段和管理方法，实现土地资源的精细管理和有效利用。
可以通过土地流转市场监测、土地资源数据库建设、土地用地监管等手段，提高土地使用效率和管理水平。
9.环保绿化：通过绿化工程和生态修复，实现土地资源的保护和增值。
可以通过城市绿化、生态修复、水域治理等方式，提高土地环境质量和生态功能，增加土地利用价值。
广州深圳上海三地城市更新政策比较
广州、深圳、上海三地城市更新政策比较在大的城乡规划转型背景下,城市更新已经变成一个非常热的领域;究竟目前我国各地推进的城市更新制度与体系变革的情况是什么样的即便是走在前沿的广州、深圳和上海,也很难找到一个完整的体系总结和概要呈现;所以我今天的报告想专门针对此,讲一下三地城市更新的框架体系,让大家能够了解或者是看到这三个城市目前所做的一些工作,对城市更新的进展与细节进行一些研究,希望能给大家提供一些启发;存量规划与城市更新从国家政策环境来看,2014年国家新型城镇化规划和2015年中央城市工作会议都把盘活存量和城市更新相关的内容推向了前沿;而地方层面,广州、深圳、上海、北京等经济发达大城市,目前有两个特别大的挑战：从经济基础来看,最重要的就是产业转型,以北京为例就是功能疏解和升级；从物质形态来看就是空间的问题,在土地资源紧缺的情况下怎么能够把质量做上去我国这一轮城市更新制度建设的兴起大致始于2010年左右;2009年广州尝试推行以“三旧改造”为特色的城市更新时,已经统计发现2010年在整个广州市域范围内几乎已经没有增量用地可以使用；而2012年上海城乡建设用地面积距总体规划锁定的增量土地空间也只有200多平方公里的余量;从目前城市更新已经实施和建设的情况来看,2017年广州推进老旧小区改造项目达87个,深圳新启动7个城市更新项目,释放土地84万平方米;在此背景下,研究比较城市更新制度建设的走向与状况真的十分必要;为什么选择广州、深圳和上海来做这个比较深圳市2009年颁布实施了深圳市城市更新管理办法,还配套了一系列的措施；上海2015年开始实施上海市城市更新实施办法；广州虽从2009年就开始创新城市更新体系,但2016年1月才公布明确的新城市更新办法;城市更新是个大领域,任何一个小到如毛细血管的方面其实都有特别值得深刻讨论的大话题,而我想和大家共同探讨的是这三个城市的城市更新体制问题;广州市城市更新广州基于三旧的城市更新,类型指的是旧厂、旧村和旧城;1、核心政策演变：从放开市场到强化政府管控从2009年到现在,广州城市更新从核心要义上经历了两个明确的变化阶段;早期完全是市场开放,鼓励开发商主导更新城市环境,开发商从中得到了很多盈利,特别是在旧厂和旧村的改造上;而旧城改造因为拆迁比较难,盈利也比较缺乏保障,是开发商不太愿意去触碰的;当政府意识到主要的利益在更新过程中流失的时候,发布了关于加快推进"三旧"改造20号文件,政策风向变成了政府管控为主,提出对土地"应储尽储",由政府来进行更新主导;另一个促使政府在整个更新过程中做出这种角色转变的原因,就是如果完全交由市场来左右和选择在哪里做更新,难免是挑肥拣瘦,顾了局部不顾整体;所以当政府把这个主导权从市场手中接过来,会起到不一样的统筹作用;这就是为什么从开放市场到强化政府管控,广州在坚持这样一个思路;广州“三旧”用地分类分布图2、机构设置：以更新局为核心机构设置上,广州在之前“三旧”改造工作办公室的基础上,成立了我国第一个城市更新局;广东的“三旧”改造最初是国土部门协作推行的,广州城市更新局成立以后和已有的规划国土等部门是什么关系它们的职责怎么界定部门之间工作如何对接这是复杂的问题,到现在也不是非常明确;但是不管怎么说,广州市在这方面创先迈出了第一步,更新局对属于“三旧”范围内的工作内容,已经有相应的规定和管控约束来界定事权;3、规划控制：“1+3+N”规划编制体系更新管理办法和机构设置的变化,对规划编制体系也提出了新的要求,因此广州对应提出“1+3+N”的规划编制体系;1是指整体的“三旧”改造规划纲要,或是城市总体层面的更新规划,3是指旧厂、旧城、旧村各自制定相应的规划要求和控制措施,N是指具体的“三旧”更新地块的改造方案或规划控制导则,因为要实施更新项目,则需针对具体的地块制定出更新方案,形成管控要求,然后通过规划建设的审批程序来加以落实;4、监督和协商制度广州的城市更新制度建设中有几个有启发的创新点：基础数据调查;与其他城市相比广州做的相对较早和较全,要求各主体负责的策划案对存量用地的基础数据调查误差不能超过5%,否则如果没有正当充分的理由,要被追责;虽然不知道实际执行过程中是不是严格成这样,但是从规定可以看出,规划在做事之前,要充分摸底、盘查土地、分析需求,这是工作的基础;专家论证制度;城市更新部门组织设立城市更新专家库,决定哪些项目进行和如何落实更新;这种决策总体上看还是偏向精英主导、政府导向,但强化了专家论证的重要地位和过程;让社会参与,提出了公共咨询委员会机制;旧城更新过程中市民常常有各自的强烈诉求,这其中的一些矛盾是非常难调和的,所以可以成立公共咨询委员和政府等直接对话;村民理事会制度;对于旧村庄的更新改造,村集体可以成立村民理事会来处理更新相关的事宜;5、实施办法：审批控制,多主体申报广州实施办法是审批管控;具体路径就是在“1+3+N”的体系下,编制年度计划,提出各年要完成哪些项目和任务；然后这些项目和任务出台对应的实施方案；方案按照程序进行审批和审查,最后落实到用地与建设上;可见,总体流程是一个有序的管控进程;广州从2016年开始推进老旧小区的微改造,大家在微信和媒体上应该也看到了很多,其中也存在一定的争议;我理解,社区微改造如果要短时期快速见成效,那常常会蜕变成整治小区绿地和环境、美化艺术墙等等,会缺少时间上的积累和真实的公众参与,这常常不是体现生长和真正居民诉求的更新;在很多微更新的宣传和理念背后,还有很多可以继续提升的地方;深圳城市更新深圳的管控体系和内地很多城市都不一样;1、核心政策：坚持2009年以来以城市更新办法为核心的法制化管控思路深圳和广州有明显的区别,深圳是政府引导、市场运作,也就是政府当好“守门员”,然后让市场来进行经营;深圳有这样的信心是因为有很好的产业基础,相信这些市场行动来了之后,不会只是为了通过开发房地产更新赢得利益的短视行为;更新带来的各种企业的业态都会给城市带来更多的税收收入,而不只是土地买卖带来的收入;或许就是这种信心,让深圳和广州采用了不一样的方式;深圳对城市更新类型的划分和广州思路不一样,不是按照城、村、厂,而是按照改造的力度进行划分：综合整治,显然需要很大的长时期的改造投入,很多是政府的公共投入,以公益为主;功能改变,当从一个制造工厂变成商业或者是住宅、办公等,这种用途的改变都会带来利益的产生;拆除重建,实际上,近些年来发生的项目大部分都聚集在拆除重建领域,因为它是短期获得效益最大最快的领域;这是深圳关于城市更新法制和法规体系的基本情况;目前他们在编制深圳市的城市更新条例;在政策层次,颁布了深圳市城市更新办法和配套的深圳市城市更新办法实施细则;在管理层次上,包括怎么样清理土地,怎么去和市民沟通等等;从操作指引层次和技术标准层次可以看出,深圳对于城市更新的引导,除了规划技术方面之外,对政府怎么操作城市更新进程,同利益方的溢价分成、谈判等都有相应的规定,在这个明确的框架下去工作就比较清晰简单;相对完善的法规政策体系是为什么深圳政府可以做好守门员的原因,有很多的制度帮助政府防止负面情况的发生;2、机构设置：规划国土委员会下设城市更新办公室深圳规划国土委员会下面设置了一个城市更新的办公室,最近有消息说深圳成立了城市更新局,现在进展怎么样我不太清楚,可能还是雏形阶段;这是深圳城市更新机构设置的情况,可以看到城市更新办公室要和市级政府管理部门配合,也要和区政府进行土地储备和项目实施上的对接;因为城市更新项目的实施,包括在广州,项目实施的权力多数还在区这一级层面,而市政府层面会做一个总体的管控;3、规划控制：整体引导+城市更新单元深圳的城市更新除了整体引导,还提出了城市更新单元的做法,明确了城市更新单元的具体运作方式;这个方式目前在上海、广州等很多地方都有借鉴,影响还是很大的;可以说,深圳城市更新管控的主要手段就是城市更新单元,实施的办法还是没有离开审批管控的路子;这里展示的是深圳城市更新规划针对法定体系进行的一些对接变革;常规的城市规划是从总规到分区规划,再到法定图则;深圳城市更新在对接总规层面上会做城市更新专项规划,有些专项规划会分解为各区的专项规划,在往下的实施工具就是城市更新单元;城市更新单元就像在法定图则体系中增加了一个插件,只要是划定为城市更新单元的地块建设,可以按照更新单元的相应规定和体系下走,从而成为法定图则的一个组成部分;和广州相比,深圳的管理工具相对简单,结构也是清晰的;因此,在深圳总体城市更新控制的大盘子下,如果想让更新项目按照程序走,首先要被政府确认为城市更新单元;这里涉及到更新单元的在申请条件方面的很多规定,比如,虽然不同主体都可以来申请,但是要地块内三分之二的业主同意才有条件成为城市更新单元等——这类条款可以确保更新单元在实施和操作上有很强的可行性;如果是开发商想对某个地块进行更新,那开发商则需要先和业主沟通,把前期的工作做好,然后再去申请更新单元;在更新单元中,不是说所有的用地都可以作为盈利的建设用地,可能有部分地要成为公益性用地,有部分地是公共设施配套用地等;这里列的内容是关于深圳城市更新单元的编制内容,包括设施配套、产业发展、更新目标和方式等多方面要求;5、实施途径：审批控制,多主体申报城市更新的总目标就是要减量提质,提质包括服务设施完善、功能完善、产业提升等等,这些在城市更新中都是需要明确的;城市更新的方式、质量控制的途径、城市建设的指引等,都通过明确的程序体系来推动和保障项目实施;以综合整治类项目来看,这里展示的是它的多主体申报和建设途径;可以是地方政府申报做相关的更新工作,也可以是住在这里的直接利益相关人,或者类似开发商的其他第三方利益相关人,等等;项目批准确立以后,通过报备实施就可以按照程序开工落地;上海城市更新上海城市更新规划变革进行的相对晚些,上海市城市更新办法出台也就是这两年的事情,但是大家对上海城市更新活动应该早有了解,比如说新天地、田子坊等;上海有很多的工业遗存,在工业用地的土地置换和盘活等方面长期以来有很多的政策和管控办法积累;上海更新实施办法中确定的更新对象主要是旧区改造、工业用地转型和城中村改造这三种类型;1、核心政策与更新机构上海跟深圳、广州不一样,在核心政策导向上,上海市城市更新办法提出“政府引导、双向并举”,意思是政府做一个领头羊,市场和政府的力量同样重要;广州偏政府,深圳偏市场,而上海力求把二者合在一起;上海规划国土合并后,下面有一个专门执行城市更新的领导办公室,目前也有走向更新局的趋向;上海城市更新核心政策和更新机构2、规划控制与实施路径：城市更新单元上海城市更新实施方法和深圳有点一脉相承,也使用城市更新单元,将现状情况较差、民生需求迫切、近期有条件实施建设的地区划为更新单元;上海城市更新单元实施有一些特殊的地方,就是它通过区域评估来确定更新单元,这和深圳的多主体申报有一些区别;同时上海也制定了实施计划,推行了全生命周期管理等等;对上海城市更新实施路径,非常值得讨论的就是关于城市更新单元跟控规调整之间的关系;从广州和深圳的情况来看,实施城市更新的一些建设行为和传统规划体系存在有冲突和衔接的问题,但基本在正常实施中;上海城市更新单元的建设基本都涉及到控规的调整,只有把控规调整好了,更新方案法定化了,再进入下一步;目前来看这个周期可能过于长,所以就调规来看,城市更新项目的推进还是要付出相当大的时间和人力成本,有时候开发商感觉等待不起;现有的城市更新体系和老的城市规划法律体系之间的衔接,从这个案例当中就可以看出纠结的点可能在哪;从这个示意图可以看到,基本上更新的工作流程包括：基础资料的准备,通过区域来评定更新单元以及其他清单要素,确定更新项目和主体,编制意向性方案,再往下实施;上海虽然城市更新办法颁布并不久,但是相关制度探新存在有很多闪光点,比如上海推行的微改造和社区规划师理念等;上海在落实城市更新管理办法遇到很多困难的时候,开始寻找一些乘风破浪的途径;目前,上海很好地找了"示范"和"试点"的先行方法,在实验性项目的实施过程中发现问题和积累解决经验;去年以来,上海逐步推出了城市更新的四大行动计划,包括共享社区、创新园区、魅力风貌和休闲网络等;围绕各行动方向和各更新目标,上海锁定了一些重要的实验探索项目,比如大家知道的“12+X”示范项目体系等;图片来源：上海规土4、改造模式：规划引领、有序推进；注重品质、公共优先；多方参与、共建共享在价值导向上,上海的提法和做法有独到之处：“规划引领”确定了政府在城市更新中依然有很强的作用,比起市场来政府的分量应该还是很重;再有“公共优先”,在城市更新领域中,提供更多的公共服务设施等公益性活动是可以得到奖励的,如容积率奖励——很多其他城市在这方面走的不如上海超前;此外,上海推行“多方参与”和“共建共享”,这种激励机制也会帮助更多社会角色投入更新工作,有利于更新项目的共识达成和项目落地等,上海提出的社区规划师等概念在北京等地也在探索;这里的两个清单,是想要讲一下上海的“公共要素优先”的一些激励机制和处理方法;例如,从清单可以看出,提供什么样的开放空间可以得到多少的容积率回报;目前来看奖励的门类还相对比较少,同时对奖励的幅度有相应的管控;广州、深圳、上海三地比较通过广州、深圳、上海三地信息的比较,可以看出,它们都有管理办法出台,都建立了相应的更新机构,都有对更新项目的内容管控,都对规划体系进行了新的建构以便和老体系对接;实施上有偏政府的,也有偏市场的,也有强调两者并重的;运作上都通过审批的方式来管控建设行为;每个城市也都有很多特色创新的地方,比如深圳提出保障性住房,更新一个地块时要求必须配一定比例的保障性住房,这解决了保障性住房选址和城市更新公益设施保障不足等现存矛盾,是一个很好的措施;深圳还提出创新产业用房的做法,在产业用地的更新中,要求其中要有10%的空间用于引进先进产业业态;上海则提到公共要素清单和一系列的奖励制度;还有很多城市在更新中都会实行“公益用地”的做法,比如,一个地块确定要做更新了,可能先交10%的地作为公益用地给政府,由政府管理和处置,既对接了市场需求,也能完善城市公共资源的配置和利益分配;关于产权、功能和容量的三要素思考开篇的时候讲到,城市更新的议题庞大,我认为有三方面的要素是最根本的,就是容量/容积率、功能和产权;1、容积率从容积率角度来说,很多更新看似在做存量或减量规划,其实是减量上的“增量”——也就是通过增加容积率的手段,产生更多的利益来平衡成本,从而推进方案实施;所以,容量变化不得不说是现在大量城市更新得以实现的"支柱性"力量;如果离开了这个,我们不能想象城市更新能推进到什么程度,是不是会难以为继当然我们也会有一些新的应对方法,比如前面说的上海,如果提供一些额外的公共好处,政府会给你一些合理的容积率奖励,或者要求你提供保障性住房等;2、功能功能变更也会带来利益的变化,用途/功能与容积率也有一定的相关性;土地性质变了以后,业主通常会获得更多的收益,因此涉及到要向政府补交地价等活动;特别地,在目前工业用地的更新过程中,功能转变的限制可以说是特别大的一个困境和门槛;比如北京798,其实从法定意义上来看都是一些不合规则的非正式更新行为;原来这里是制造业用地,但是现在新的文创业态做的都不是制造,如果去改控规调用地性质——这显然无法预测和应对文创产业的发展需求和特征;因此目前类似的工业遗产利用,很多都是在这种非正式的方式下开展和存活的;好在,现在也有一些创新的制度方式涌现,比如“放宽用地的功能兼容性”,如果规定住宅用地有30%可以自由做办公、商业或是其他开发,这样不用走法定调规程序就可以实现很多事情;再有就是“弹性用地”,如果在用地性质转化方面规定,办公和商业用地的性质是可以相互转化的,那么也不需要调规,业主就可以在发现办公做不下去的情况下,直接改商业或商住等;这可以很大限度的降低用地性质调整的复杂度和程序难度,减少不必要的性质调控;当前,为什么需要出台存量用地盘活方面的那么多政策,其实是和利益等息息相关;在我国目前的用地管理体系下,只要规划变更土地功能就意味着,这块地就好似变成了一块新地,要开发就必须上市招拍挂;那么,一个老的工厂用地业主,可能他其实很想更新用地,改作其他性质开发,但实际上他常常不会这样去做——因为一旦变成非工业用地以后,自己的地就要去招拍挂;他可能没有那么多钱,拍不回自己的地,所以宁愿不更新;3、产权产权首先是分割和流转的问题;例如,特别大一片老的工厂用地怎么更新,产权可以切割吗如果切割的太多太碎,将来又怎么整合分也不行,合也不行——现在上海就不怎么允许工业用地产权的切割;另外,新的一个相关话题是"物业自持";更新中,如果完全不要求物业自持,业主拿了这块地,盖了房子以后就开始出售或者出租,原来的很多承诺都会落空;现在上海有一些商业办公用地自持比例要求达到60%,是相当高的;目前一些工业用地的产权改革还包括变卖为租,减少用地出让年限等;原来工业用地使用权一出让就是50年,目前想减到10年到15年甚至更短;本文来自清华大学建筑学院副教授唐燕在2017城市发展与规划大会“城乡规划体系改革与城市转型发展”分论坛上的发言;。
由_增量扩张_转向_存量优化_深圳市城市总体规划转型的动因与路径_邹兵
□ 邹 兵由“增量扩张”转向“存量优化”—深圳市城市总体规划转型的动因与路径[摘 要]《深圳市城市总体规划(2010—2020)》探索了由“增量扩张”向“存量优化”的发展模式转型，这既是资源紧约束的客观现实条件作用下的结果，又是落实国家科学发展要求、主动转变发展理念的积极应对。
如何以不同于增量规划的路径来实现与增量规划一样的经济、社会、环境协调发展的目标，是一个十分艰巨的挑战，必须在规划编制思路及技术方法上有显著的创新和突破。
基于此，研究结合《深圳市城市总体规划(2010—2020)》，从确定城市发展规模、统筹新增和改造用地、调整用地功能和结构布局、创新城市更新的模式和政策机制等方面进行探索，以新的资源观探寻城市的可持续发展之路。
[关键词]增量；存量；转型；城市总体规划；城市更新[文章编号]1006-0022(2013)05-0005-06 [中图分类号]TU984.11 [文献标识码]BFrom Physical Expansion T o Built-up Area Improvement: Shenzhen Master Plan Transition Forces AndPaths/Zou Bing[Abstract] Shenzhen master plan (2010-2020) studies urban development transition from physical expansion to built-up area improvement. This is a practical result of current conditions and an active response to national policy requirement. A different approach from new development area planning to realize the same social, economic, and environmental visions is a great challenge. Planning compilation innovation and breakthrough is inevitable. Shenzhen master plan (2010-2020) speci fi es land scale, integrates new and renovation land, adjusts function and structure, reforms urban renewal model and policy mechanism, and explores new sustainable development with new resources.[Key words] New development area, Built-up area, Transition, Urban master plan, Urban renewal《深圳市城市总体规划(2010—2020)》(以下简称《深圳总规》)自获得国务院批准后，实施至今已近三年。
存量时代下的国土空间规划探索—以兴宁市存量用地再开发及城市更新研究为例
存量时代下的国土空间规划探索—以兴宁市存量用地再开发及城市更新研究为例发布时间：2021-08-26T15:49:46.177Z 来源：《城镇建设》2021年第4卷第4月10期作者：古小婷[导读] 国土空间的有序发展离不开高质量的规划，古小婷梅州市城市规划设计院有限公司摘要：国土空间的有序发展离不开高质量的规划，目前国土空间正逐步由增量时代转变为存量时代，而空间规划也逐步由物质规划转变为品质规划，基于存量时代这一背景探索思考如何打造以人为主体的高品质国土空间规划，优化城乡发展布局，以高品质的国土空间规划带动城市朝高质量方向发展，共同绘制美好生活蓝图。
关键词：国土空间规划；存量用地；城市更新一、研究背景（1）国家层面——存量发展大势所趋随着生态文明建设工作的不断推进，国家不断加大对建设用地规模的管控力度，存量发展已是大势所趋，需要重新研究城镇的开发理念和开发模式，实施以存量挖潜为主导的开发再利用策略，严格把控建设用地的增量，优化城镇空间发展布局，全面促进节约集约利用。
但目前有限的建设用地仍然是制约社会发展的重要因素，所以存量用地的再开发利用成了解决城镇用地矛盾的一个重要手段。
（2）广东层面——建设节约集约用地试点示范省广东率先开展“三旧”改造工作，近十余年来出台了一系列的政策文件推进“三旧”改造工作，并取得了突出的成绩和效果。
2016年，国家深入推进城镇低效用地再开发，将广东经验在全国推广的同时进一步加大“三旧”改造推动力度，加快推动“三旧”改造进进度，促进城市朝着高质量高品质方向发展。
（3）梅州层面——存量发展为城市发展诉求目前，梅州市新增建设用地不断减少，土地供给矛盾日益突出，盘活存量土地、促进城镇空间高质量发展的重要途径是实施“三旧”改造。
为落实相关文件精神，2019 年市委七届七次全会提出要以高标准扩展城市空间，进一步改善城市人居环境，并陆续出台了“三旧”改造一系列相关文件，明确改造的具体内容、开发利用模式以及报批流程等，进一步挖掘梅州市土地利用潜力，加速推进城市建和城市更新改造。
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我国的法定规划体系
省域城镇体系规划
城市规划
城 乡
－总体规划（市域城镇体系规划 ＋ 中心城区规划）
规
－控制性详细规划
划 编
镇规划
制
－总体规划
体
－控制性详细规划
系
乡规划
村庄规划
其他常见的规划类型
城市发展战略规划 新城发展概念规划 产业园区规划
专项规划 历史文化名城名镇名村保护规划 旧城更新规划 城市设计
中国城市化率
城镇化率%
10.64 11.18 11.78 12.46 13.31 13.69 13.48 14.62 15.39 16.25 18.41 19.75 19.29 17.33 16.84 18.37 17.98 17.86 17.74 17.62 17.5 17.38 17.26 17.13 17.2 17.16 17.34 17.44 17.55 17.92 19.99 19.39 20.16 21.13 21.62 23.01 23.71 24.52 25.32 25.81 26.21 26.41 26.37 27.63 28.14 28.62 29.04 29.37 29.92 30.4 30.89 36.22 37.66 39.09 40.53 41.76 42.99 43.9 44.94 45.68 46.59 47.5 51.27 52.57 53.37
城市化 我国的城市化问题
在城市当中，因为有人的亲近性、密集度和接近性，所以通过人和 人之间的面对面的交流、冲击，就可以产生新的思想、新的概念、新的 技术，这是城市最大的功能。
我国城市化现象：土地的城市化优先于人口的城市化，城市化变成 了土地开发。土地的城市建成区的面积增长，比城市人口的增长要高好 几倍。城市的市中心的容积率比发达国家要低得多，城市人口的人均占 地面积比发达国家多得多。也就是说，城市化不是去发展思想生产，变 成了开发房地产。在城市化的过程中，提高效率的功能发挥不大，而这 是它的基本作用。
E·格莱泽的书里强调，城市意味着人的接近性（proximity）、密 集度(density)和亲近性(closeness)，在这样的情况下，就形成了一个 “思想市场”。思想者通过在自由的思想市场上的竞争和合作实现创新。 科斯在去世前写的关于中国改革的书里，特别强调思想市场。科斯认为， 中国现在一个大的缺点就是缺乏思想市场。
空间的完整性和时间的连续性
城市化
城市是多种作用的产物，它也是经济发展 的发动机，是文化创新、社会转型和政治改 革的中心地。
城市，必须作为经济和社会的一部分来观 察和研究。城市的研究也不能脱离历史、经济 发展、社会文化变化以及在世界经济中地方间 日益增长的相互依赖性。要真正地了解城市， 需要通过交叉学科方法来实现。
我国贫富差距拉大的一个重要原因，是城乡的二元结构。更深入地观察可以发现， 我们这里存在的，是一种双重 的二元结构：一方面是城乡之间的二元结构，另外一方 面是在 城市里面的二元结构。这种双重二元结构是当前贫富差距扩大 的一个重要原因， 造成社会矛盾的激化。
城市化 我国的城市化问题
我们“摊大饼”式城市发展的结果是把金融业、服务业、制造业还有政府 都放在里面。各种专业的人员，包括大部分的制造业集中大城市，而制造业里 面的工人叫农民工，农民工是没有城市化的，实际上他不是市民，他的知识和 技术水平其实都是比较低的。这就出现了“伪城市化”的问题。关于城镇化率 ，现在有两个数字，一个是国家统计局说的52%，但是其中有相当一部分是伪 城市化，就是实际上不能参加生产思想（idea）过程，只是做一些简单加工。 如果把这部分刨掉之后，我国的城市化率只有35%。
城市化 我国的城市化问题
美国布朗大学专门研究城市化的教授W·亨德森，在2007年写了一篇名为《中国的城市 化：面临的问题及政策选择》的文章，他总结了整个发展经济学和城市经济学，对城市化 的功能提出了一些公认说法。
从世界范围来看，一个国家在从低收入向高收入迈进的过程当中， 城市化一直是快速收入增长和工业化的内在组成部分。它为什么是一 个内在的组成部分呢？说得简单一点，就是因为城市化可以提高整个 经济的效率。亨德森认为，现代化离不开城市化，因为大部分制造业 和服务业活动在城市中开展，效率更高。
城镇化率%
25.81 26.21 26.41 26.37 27.63 28.14 28.62 29.04 29.37 29.92 30.4 30.89 36.22 37.66 39.09 40.53 41.76 42.99 43.9 44.94 45.68 46.59 47.5 51.27 52.57 53.37
城市化 我国的城市化问题
美国哈佛大学经济学教授E·格莱泽，在另一本书《城市的胜利：城市化如何让我国变得更加 富有、智慧、绿色、健康和幸福》（2011年）里，提到佛罗伦萨为什么可以成为文艺复兴的一个 起点城市呢？就是有才能的人都到这里来交流思想，从交流思想一直到交流绘画的技术，于是佛 罗伦萨就成了文艺复兴的起点。诺贝尔经济学奖获得者卢卡斯也认为，城市是增长的发动机，创 新的孵化、精湛技能的培育，无不在城市进行。
存量规划的提出
我国目前城市规划编制的主流思想还是“增量”， 但是特大城市发展已经开始向“存量”转变，同时也有 学者进行相关研究思考。
城市化 我国的城市化问题
城市化 我国的城市化问题
2014年11月8日，国家发改委城市中心学术委员会智库杨保军院长，出席 2014中国城市可持续发展高层国际论坛，参加了开放性对话一“智慧低碳：规 划先行”，并作主题讲演：城市建设有技术但没智慧。
前三十年，我们主要精力集中在城市的扩张、 建设，主要是快速的建设为主。我们并不缺少技术 ，但是缺少一点智慧，可以说是野蛮扩张带来的环 境问题，社会问题很多。
城市化 我国的城市化问题
从世界各国近代发展的经验看，城市化是 和工业化、现代化相伴而行的，甚至可以说， 城市化乃是工业化和现代化的重要组成部分。 其原因在于,工业化和现代化的核心内容是劳动、 土地等生产要素从传统农业向制造业和服务业 转移；而制造业和服务业需要一定程度的空间 集聚才能有效率。这样，城市化就成为工业化 和现代化题中应有之义。
城市化
理论与研究方法
宏观视角下城市化的 过程与结果（城市体 系的建立）
发达国家（美国）的 城市化历程与特征
欠发达国家的城市化 现状特征与问题
城市空间的变化及原因
城市化
城市空间的变化及原因
展望城市的变化
城市社会生活的变化及原因
本书的内容：城市化过程——城市发展史
1、城市如何城市化？ 2、城市如何变化？
我国的城市化存在严重的效率问题 !
吴敬琏：我国城市化面临的效率 问题和政策选择
城市化 我国的城市化问题
问题一：规模问题——“摊大饼”式的“造城运动”极大地浪费土地资源
在中国，土地城市化的速度大大地超过了人口城市化的 速度，土地资源的浪费十分惊 人。城市居民的人均占地面积和工商业万元产值耗用的土地面积都超过发达国家许多倍。还 远没有实现城市化，许多地方已经闹起了土地荒。
城乡规划前沿理论与实践
我国城市化进程中 的存量规划
城乡规划前沿理论与实践——存量规划
城市化背景 增量规划 存量规划 城乡规划的转型
城市化背景
我国城市化进程中 的存量规划
城市化
城市（镇）化 （ Urbanization）
城市化也有学者称之为城镇化、都市化，是由 农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主 的现代城市社会逐渐转变的历史过程，具体包括 人口职能的转变、产业结构的转变、土地及地域 空间的变化。从某种意义上说，人类文明史也是 一部城市发展史和城市化进程史。
备注
应该是51.27 比上年提高1.3个百分点
城市化 我国的城市化问题
中国在整个改革和发展中都存在一个问题，就是对一些改 革发展的基本问题有不同意见和看法，事先并没有弄清楚。在 改革进行中，大家的注意力都放在一些比较现象层面的问题上。 实际上，基本问题没有弄明白，现象层面的问题是没有办法弄 清楚的。
城市化 我国的城市化进程
2011年我国城市化水平超过50%
年份
1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2全面协调 可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为 基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城 乡居民点的空间布局规划。
1990年4月1日 《城市规划法》 2008年1月1日 《城乡规划法》
解决城市化过程中的问题
《城乡规划法》所称城乡规划，包括城 镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和 村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划 和详细规划。详细规划分为控制性详细规划 和修建性详细规划。
制定和实施城乡规划，应当遵循城乡
统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先 规划后建设的原则，改善生态环境，促进资 源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然 资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族 特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并 符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和 公共卫生、公共安全的需要。
《城乡规划法》规定：“经依法批准的 城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据， 未经法定程序不得修改。” （第七条）
智慧低碳，低碳是可持续的角度，集约利用资源，提高利用资源的效果。 智慧难度更大，它跟技术不同，技术是不断进步的，但是什么时候采用什么技 术，解决什么问题，达到什么目标，这是智慧，这就需要智慧含量。必须反思 人类跟自然的关系，人与社会的关系，人与自我的关系，现在和未来的关系。