容积率拆分及产品排布培训
容积率专题(绝对专业)
利润最大化和市 场可实现度是确 定物业组合和容 积率的追求目标； 企业自身资源状 况和资金状况是 限定条件； 企业战略导向和 项目品牌因素是 兼顾因素。
基准方案推荐 对基准测算方案进行 变量分析 满足容积率上下指标 下的组合方市场实现评估
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
单方利润空间大，向容积率偏重 单方利润空间小，向品质偏重
不过分追 求容积率
附加品质提升与售价提升的关系
最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利 润最大化实现。
容积率制定的基本模型 • 容积率的确定模型——结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难 异度的问题来确定
不过分追不过分追求容积率求容积率附加品质提升与售价提升的关系容积率最容积率最大化大化单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间大向容积率偏重单方利润空间小向品质偏重单方利润空间小向品质偏重最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下可实现的市场环境下保证利润最大化实现
中品质、中容积率 0.3-0.4 0.6-0.7 0.8-0.9 1.3-1.5 2.0-2.2 2.5-2.7
低品质、低容积率 >0.4 0.7-0.9 0.9-1.1 1.5-1.7 2.2-2.5 2.7-3.2
容积率低于0.3，高档的别墅项目； 容积率0.3—0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，有点密，可以穿插部分双拼、联排； 容积率0.5—0.8，一般双拼、联排别墅，如果组合3—4层，局部5层楼中楼，项目品味就显得高 端； 容积率0.8—1.2，全部多层的话，环境极佳，穿插低层甚至联排，环境一般； 容积率1.2—1.5，正常的多层，环境一般，如果多层与小高层组合，环境会是一大卖点； 容积率1.5—2.0，正常的多层+小高层； 容积率2.0—2.5，正常的小高层； 容积率2.5—3.0，小高层+18层以内高层项目，此时做小高层，环境很差； 容积率3.0—6.0，高层项目； 容积率6.0以上，摩天大楼项目。
房地产容积率大全教学文案
房地产容积率大全所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
过低容积率也应设限随着市政府一系列政策的出台，市中心建筑容积率偏高的现状将会得到显著改善。
然而笔者发现，有关部门对本市郊区的建筑容积率并没有明确的限制过低的规定，对于土地的批租、招投标、规划建设等房屋审批手续，只有对住宅建筑容积率不能超高的规定，而没有超低的限制标准。
本市郊区就存在住宅建筑地块容积率过低的现象。
这不仅浪费了有限的土地资源，也不符合市政府倡导的营建中低价位商品住宅的政策。
以市中心土地价格为人民币11000元/平方米的售价计算，当建筑容积率从3.5降至2.5时，售价则要上涨人民币1500元/平方米才能平衡利润。
因此，在地价较低的市郊结合部建造居住楼宇，势必为普通百姓提供大量房源。
如果发展商们仅仅满足于个别高端客户的需求或追求投资的高回报、都热衷于建设容积率超低的豪华别墅的话，那将会使许多翘首盼“楼”的普通市民、工薪阶层望“楼”兴叹。
据笔者对本市郊区15个楼盘的调查，上海市郊别墅的建筑容积率平均只有0.25左右，有的甚至还不到0.1，可以说几亩土地才造一幢别墅。
特别是国土资源部出台关于限制别墅用地的政策后，原来在市郊储备大量土地的发展商，也从原定位于中等容积率的普通别墅项目转向只适合少数人居住的超低容积率高档豪华别墅。
一些独立别墅的花园面积达到了500平方米左右，高的甚至达到3000平方米以上。
房地产项目用地拆分 PPT
首先，弄清用地拆分的“三大”原则：
1、容积率必须用完； 2、利润率和利润额最大化的最优产品组合； 3、甲方目标（利润？速度？销售周期？运作安全？）
Step one：仔细分析已知的信息
案例基础信息：
假设在空港新城有一个项目，已知的指标如下：
1、项目总占地面积358891.5㎡，项目被两条市政道路分割成A、B、C三块地；
Step four：地块拆分研究
A地块用地拆分研究
物业组合模式初判
通过对A地块经济技术指标的初判（地块面积较大，容积率1.5）， 地块可进行多种物业形态的组合：
单一物业 高容积率洋房社区
两种物业组合模式 别墅+高层 洋房+高层
三种物业组合模式 别墅+洋房+高层
满足容积率的前提下，对物业组合进行经济测算
物业组合模式
别墅+高层组合
说明：设别墅占地面积=X，高层占地面积=Y
0.65X+5.0Y=87363
X+Y=43681
计算得出：
净利润率= 19.55%
净利润额=6899万元
物业组合模式
洋房+高层组合 说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=Y
1.2X+5.0Y=87363 X+Y=43681
计算得出：
5、根据市场上典型的项目数据以及经验来看，联排别墅在0.55-0.7之间较为普遍；而 花园洋房的容积率一般在1-1.5之间，洋房产品中5+1以下的产品一般在1-1.2，6+1、 7+1产品一般为1.5左右；高层项目容积率3.0-5.0比较普遍。 结合地块和市场两个方面因素，设定别墅组团容积率0.65、洋房组团1.2和1.5、高层 组团容积率为5.0，进行用地拆分测算；
建筑规划排布培训(前策设计)
127080 0 0 0
7000 2800 1152
16%
方案二
别墅+多层+高层
功能分区+车流动线
别墅+高层立面空间展示>整体鸟瞰
别墅+洋房+高层立面空间展示 >整体鸟瞰
规划排布的常见误区
1. 不重视周边分析
景观资源较好，远离 公路，宜设置大户型。
不利因素：噪音、臭水沟、铁路、化粪池…… 有利因素：绿化带等
朝北
地面
前楼
后楼
日照间距一般与项目所在的城市（纬度和气候区划分）有密切关系。
整体方案强排—规范术语
有日照要求的建筑：
整体方案强排—规范术语
住宅建筑日照标准
整体方案强排—规范术语
道路红线：规划主管部门确定的各类城市路幅（含居住区级道路）用地界线。 用地红线：规划主管部门批准的各类工程项目的用地界线。 建筑退界：由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设，一般都
③ 用地坡向资源好：北侧用地阳坡，且道路 婉转清幽，适宜打造居住类产品；
地块具备一定的优势资源，有一定的开 发潜力，需结合后期规划来凸显该资源
价值点；
宗地调研/宗地分析
案例二 门头沟山地项目
【基地劣势用
地相对较为零散，后期整合难度大
② 用地高差大：南北侧用地，均有超过50米
高层
12~18
小高层+高层
多层+高层
/
2.6-3.0
高层
18~27
小高层+高层
/
/
3.0-3.5
高层
27~33
小高层+高层
容积率拆分及产品排布培训2013.5.10
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
1.0~1.2 洋房/叠拼
5~6
联排+洋房 联排+小高层 叠拼+洋房 2.5~11
1.3~1.7 洋房/类洋房
6~9
联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 2.5~11
1.8~2.0
小高层
10~11.5 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 2.5~15
2.1~2.5
高层
12~18 小高层+高层 洋房+高层
15
容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
-
6~18
2.6~3.0
高层
18~27 小高层+高层 洋房+高层
高容积率——破解方法课件
在某城市中心区，由于地价高昂和空间限制，高容积率成为一种常见的开发模式。为了破解高容积率带来的问题 ，可以采用优化建筑设计的方法，如增加建筑物的绿化屋顶、空中花园等，提高建筑物的绿化覆盖率。同时，可 以在建筑内部增加公共空间，如共享会议室、图书馆等，提高建筑物的公共设施水平。
案例二：某郊区住宅小区的高容积率破解
04
结论与展望
高容积率破解方法的总结
第一季度
第二季度
第三城市规划， 可以有效地降低高容积 率带来的负面影响。例 如，优化城市空间布局 ，合理配置公共设施， 提高城市绿化水平等。
建筑设计
建筑设计是破解高容积 率的关键。通过采用新 型建筑材料、优化建筑 结构、提高建筑节能性 能等手段，可以降低建 筑密度，提高建筑品质
案例三：某工业园区的高容积率破解
总结词
通过合理布局生产线、采用先进的生产工艺和管理模 式，实现高容积率的破解。
详细描述
在某工业园区，由于土地资源有限和产业集聚效应，高 容积率成为一种常见的开发模式。为了破解高容积率带 来的问题，可以采用合理布局生产线的方法，如将生产 线按照工艺流程进行合理布局，提高生产效率。同时， 可以采用先进的生产工艺和管理模式，如采用自动化生 产线、精益生产等模式，提高生产效率和产品质量。此 外，可以加强园区内的环保设施建设，降低工业废弃物 的排放量，保护环境。
利益。
政府应鼓励采用绿色建筑和可持 续发展的建筑理念和技术，通过 政策扶持和奖励机制，促进绿色
建筑的发展。
政府应加强监管力度，对违反容 积率规定和建筑规范的行为进行 严厉打击，维护公共利益和城市
规划的严肃性。
03
案例分析
案例一：某城市中心区的高容积率破解
如何根据容积率来进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合一般来说，容积率出什么产品，看当地的日照间距，比如说，北京市退日距离是1.7，那么，在容积率1.5左右，可以做出多层和小高层的组合，如果是1左右，可以做出联排、多层、小高层的组合，如果是2.5左右，可以是多层、小高层、高层的组合。
给你一个简单的计算公司，比如说，你的建筑密度是20%，那么，你可以用占地面积乘以建筑密度，得出的是建筑占地面积，然后用总建筑面积除以建筑占地面积，就可以得出大概的层数。
一般在北方，容积率在1.8左右的时候，就可以出现多层、小高层和高层的组合了，如果容积率达到了2.8，就能出现33层左右的超高层了，建议住宅的高度最好控制在100米以下。
容积率是指在某一基地范围内，地面以上各类建筑面积总和与建筑用地面积的总和，而不同规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须记入可建筑面积，而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
1容积率决定了什么决定了不同产品类型之间配比关系决定了不同的产品形态决定了不同的面积区间决定了不同的产品户型使用功能决定了项目的售价和盈利表现决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局。
2正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
容积率配置技巧
一、容积率配置技巧如果在北京市有块面积5000平方米的住宅用地，分别由不同的人进行产品定位，有的人可能会尽量节约和控制一楼面积，采用开放设计，塑造单栋高层建筑，以创造高层空间价值；有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层（例如一、二楼），规划矮胖型建筑物，一方面把握临街店面商业价值，一方面节省建设成本；有的人可能规划数栋建筑，高矮参差，既能丰富造型，又能视栋别用途作弹性规划，不论基于何种原因，产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物，而所谓的容积率利用，就是指如何将每块土地的总可建建筑面积（楼地面面积）利用到极致。
同样一块土地，因为目的不同，可能导致不同的容积率利用方式。
一般而言，定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度；空间价值与容积率利用的关系，例如商业气息浓厚的区在一般购房者的观念中，总希望所购买的房子，其公共设施；所占的比例愈低愈好，因为公共设施常被认为是虚的，徒有而无益。
某些发展商或销售代理公司则为了投消费者所好，诉求高实得率或低公共设施比的广告策略。
那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗？事实上，越是先进的国家如欧、美、日等国，越倾向于以包含私有面积及公共设施的整体规划，来衡量建筑特的品质及价值，而我国在不断追求提高居住水准的潮流下，也必然将朝这种趋势发展。
就发展或产品定位者而言，要认清许多公共设施之所以难被购房者接受，是由于设施本身不实惠，或由于设施真正的价值没有通过适当的方法让购房者充分了解，所以除了法定必要设施，需要运用规划力求经济实惠以外，还需要明确辨别下列几种公共设施的功能及效益，才能针对个案性质作合理定位。
（一）具有保值效果的公共设施，例如宽敞的门厅、走道等，这些设施的积极功能在于确保不动产的价值及未来的增值潜力。
尤其对于使用频率高、使用人数多的办公室、商场或小套房等产品，这种公共设施尤其重要。
（二）具有实用性质的公共设施，例如停车位、健身房、游泳池，或公共视听室等。
开发商如何根据容积率进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。
与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。
在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
容积率数值对应的建筑类型:1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。
这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：一、理论最佳容积率的测算1、首先是根据容积率限制和经验容积率、建筑密度、限高等确定大概的物业类型，比如，一地块容积率为1.2,限高30米，就可以有多层、小高层和高层三种物业组合。
XX房地产产品规划定位解析上(整合高剑老师最完整培训资料)(1)
指标：市场细分的指标众多，往往根据不同的需求选择不同的细分指标。细分可以选择单一的地理或人口统计指标进行简单细分，也可以综合多个指标来进行动态的、深入的细分。常用的细分指标包括： 地理指标：地区、城市规模、人口密度 人口统计指标：年龄、性别、婚姻、受教育程度、职业、收入等 心理指标：消费者动机、认知、购买参与度、态度 社会/文化指标：文化、宗教、社会阶级、家庭生命周期等 消费者使用经验指标：使用频率、认知程度、品牌忠诚程度等
2.客户分析框架
2.4依据客户访谈提炼目标客户需求特征.
3、市场分析：
3.市场分析框架
市场背景及趋势宏观
中观 板块市场 片区市场
微观 典型竞品
存量/潜在市场：供应量/成交量/成交价格/趋势分析 板块/片区：供需结构/存销比/去化速度 典型竞品：选择标准/基本情况/产品力/市场表现
现象分析：梳理量价关系、确定分析范围、锁定参考竞品。
产品
土地
客户
市场
项目
容量
定位
份额
产品力
销售
性能
价格
来访量
转化率
=
=
X
X
竞争
市场
产品
销售
运营
市场分析的逻辑
房地产开发的基本流程
营 销
营销并不是以精明的方式兜售自己的产品或服务，而是一门创造真正客户价值的艺术。 ——费利蒲 · 科特勒
房地产营销的三个步骤
一、市场定位和产品的策划 在一个正确的时间、地点向目标人群提供正确的产品。 二、产品信息的传递 将产品的信息通过合适的通路进行传播，以实现同潜在客户的有效沟通。 三、解决问题
1.土地分析框架 1.2动态土地分析（可选。前提：土地属性可塑性大，需动态分析）
强排方案设计培训PPT课件
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4
02 强排包括什么
● 周边情况分析+产品分析 ● 总平面图+日照 ● 指标
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5
02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
周边情况分析 产品分析
用地区位分析
对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的 距离的分析
用地现状分析
对周边环境、道路、交通、配套，以及土地本身控规分析
用地价值分析
对土地按照资源分布价值进行分类
周边竞品分析
对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析
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6
02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
周边情况分析
虹桥机场2号航 站楼虹桥火车站
上海松江北场项目
徐家汇
用地区位 分析
九亭镇
七宝镇
松江北场一号 地块
闵行区中心
用地现状 分析
用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析 -
高层&多层 9m, 多层&多层 6m,【建筑设计防火规范】 卫生视距：建筑山墙相对房间距离宜大于18m.
日照间距一般与项目所在的城市（纬度和气候区划分）有密切关系。
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03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排
② 日照测算：满足其居室大寒日(x)h满窗日照；(x值参照当地气候区)
③ 建筑退界：由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线进行建设， 一般都会退后一段距离。建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。沈阳地区沿城市主干路、 次干路布置的高层建筑后退道路规划红线不小于10米，沿其它门牌号布置的高层建筑后退道路规划红线 不小于8米。
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地块原始状况: 优势：地块内部有天然水系，内部地势 平整 劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较 大的噪声和尾气污染
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容积率拆分方法及案例︱案例
高层区，28-32F
联排叠拼别墅区 独栋双拼别墅区
项目规划特点: 1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区
-
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等；
说明 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
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容积率拆分方法及案例︱案例
昆山 世茂蝶湖湾 关键词：容积率的极致拆分
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容积率拆分方法及案例︱案例
西夏区
沪宁高速 天然水系
项目区位: 江苏昆山市，毗邻上海 项目总建面约107万㎡，容积率1.5。
➢ 规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值； ➢ 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，可建设用地
东西向道路
代征道路
南
代征绿化
北代 向 征代 道 道征 路路绿
项目地块
化 保留
其他项目
其他项目
6
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
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容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
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容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
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产品排布
产品排布
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产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
容积率拆分及产品排布
策划顾问部
2013年5月
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
2.5/3 独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3 双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋 2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
1.0~1.2 洋房/叠拼
5~6
联排+洋房 联排+小高层 叠拼+洋房 2.5~11
1.3~1.7 洋房/类洋房 6~9 联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 2.5~11
基底面积一般大于楼层平均面积 不是所有单体都能做到相同层数 其他因素的影响，如日照、退线等
我们需要
修正！
8
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
建筑平均层数
建筑平均层数
平均层数
容积率 =
建筑密度
x 日照间距系数 x 楼层修 正系数
楼层修正系数 楼层修正系数的数值范围约为：0.6~1.0
9
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱气候区划
产品策划基础知识︱容积率与产品形态
22
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱塔式建筑与板式建筑
日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑 塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑 板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑
H 塔式建筑
H
住宅项目平均层数 如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？
– 通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标； – 如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：
地上总建筑面积（用地面积 x 容积率）
平均层数 =
=
楼层平均面积和（用地面积 x 建筑密度）
容积率 建筑密度
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容积率拆分方法及案例
容积率拆分方法及案例
11
容积率拆分方法及案例︱方法
住宅项目容积率与产品对应关系参考
研发支持中心/姚斌
可能的产品形式
常规均好性做法
适当进行指标拆分
项目容积率
常见产品组合类型
产品类型
层数
层数
拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
➢ 日照间距 ➢ 建筑密度 ➢ 建筑限高 ➢ 建筑退线
19
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距
日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时 日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
日照间距
北
地面
前楼
后楼
20
产品排布︱相关经济技术指标
日照间距 日照间距一般与项 目所在的城市（纬度 及气候区划）有密切 关系
一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对 应关系 地上总建筑面积 容积率= 用地面积
容积率指标与相对应的产品形态
容积率指标
＜0.5 0.5~0.7 0.7~1.0 1.0~1.6 1.6~2.1
对应的产品形态
独栋/双拼别 墅
联排别墅
叠拼+联排
多层住宅
小高层
＞2.1 高层
7
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上 建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
4
容积率拆分︱容积率的概念
容积率的概念的说明
产品策➢ 划容积基率础是知衡量识建︱设容用地积使率用与强度产的品一形项重态要指标；
➢ 容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下 建筑面积一般不计入容积率指标计算中；
拆分容积率
什么是容积率拆分？
– 通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示； – 但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而
在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。
六层住宅 六层住宅 六层住宅 容积率拆分前
三层联排 六层住宅 小高层住宅 容积率拆分后
B A
板式建筑 A
B
23
1.8~2.0
小高层
10~11.5 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 2.5~15
2.1~2.5
高层
12~18 小高层+高层 洋房+高层
-
6~18
2.6~3.0
高层
18~27 小高层+高层 洋房+高层
-
11/33
3.0~3.5
高层
27~33 小高层+高层
-
-
15/33
≥3.5
高层
≥30
-
-
-