容积率拆分及产品排布培训
关于容积率的分析
容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。
建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。
衍生出来的容积率内容;
1、容积率决定了什么？
决定了不同产品类型之间配比
决定了不同的产品形态
决定了不同的面积区间
决定了不同的产品户型使用功能
决定了项目的售价和盈利表现
项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题
因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比
建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率
独立、双拼别墅小于0.3 0.3-0.4 0大于0.4
TOWNHOUSE联排别墅0.5-0.6 0.6-0.7 0.7-0.9
4、5层叠加0.7-0.8 0.8-0.9 0.9-1.1
6层多层1.1-1.3 1.3-1.5 1.5-1.7
11层小高层1.7-2.0 2.0-2.2 2.2-2.5
18层高层2.2-2.5 2.5-2.7 2.7-3.2
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
容积率_案例21页PPT
• 社区规模越大，容积率越低，舒适度就 越高，这是肯定的。如2800亩融侨江南 水都、1400多亩名城港湾住区、1000多 亩的三木·水岸君山、760多亩金辉旗山 赋都、600多亩的正祥·橘郡……社区规 模大，开发商就能够把项目做得非常纯 粹，舒适度自然很高。
福州部分楼盘容积率一览
• ■别墅类 • 住宅名城港湾…………………0.35 • 云亩天朗………………………0.35 • 建发·领域……………………0.35 • 正祥·橘郡一区南区…………0.55 • 三木水岸君山…………………0.62 • 金辉旗山赋都…………………1.25 • 阳光丹宁顿小镇………………1.5
心家·泊………………………4.0 • 群升国际………………………4.30
2009年6月4日福州市规划局 新出台容积率计算规则
• 根据新规则，计入总建筑面积，但不计入 容积率的为：
• （1）仅作为人防、设备用房和车库用途的， 且在室外地面以上部分的高度不超过1.0米 的地下室、半地下室建筑面积。
• （2）住宅建筑底层架空作为休闲绿化公共 用途，且层高不低于2.8米、不高于5.1米的 建筑面积。
• 位于新东阳高尔夫球场边上的别墅项目云亩 天朗容积率为0.35,由于毗邻高尔夫球场，可 以共享到球场大片绿地，项目在进行规划时， 就充分利用了项目周边的环境资源；因此， 在众多别墅项目中，云亩天朗的容积率和舒 适度就变得十分突出。
土地规划指标与产品类型及组合常识
但政府从充分利用土地及土地收益最大化角度，越来越倾向于推出高 容积率土地，因此，容积率相对较高情况下，需充分考虑产品组合
容积率确定下的产品开发
容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字
容积率决定了什么？
决定不同的产品类型之间的配比； 决定了不同的产品形态； 决定了不同的面积区间； 决定了不同的产品户型的使用功能； 决定了项目的售价和盈利表现； 决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。
对基准测算方案进行变 量分析
依据战略、定位 基准方案推荐
满足容积率上下指标下 的组合方案
合理方案推荐
上下极限方案
进行经济效益对比
进行市场实现评估
确定主推组合方案并进 行优化
不同前提条件下，应该如何确定容积率的问题
容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不 能完全成正比，总结容积率与项目利润之间的关系如下：
3.0~3.5
高层
27~33 小高层+高层
-
-
15/33
≥3.5
高层
≥30
-
-
-
-
说明
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等； 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
测算系列课 第二讲 静态测算之规划、收入、成本分析
产为主的项目比较适用。
一、静态投资测算概要
1.2 投资测算（静态/动态）基本原理
= 收益
净利润
=
收入
收入
支出
－－ － 项目总投资
税费
销售收入
土地成本 前期费用
三大税
租赁收入 税费返还
投资测算培训系列课 第二讲 静态测算之规划、收入、成本分析
目录
目录
CONTENTS
一、静态投资测算概要 二、规划设计指标分析 三、收入分析 四、成本分析 五、小结
一、静态投资测算概要
1.1 静态投资测算概念厘定
静态指不考虑货币时间价值，按同一时点计算。 即在不考虑货币时间价值前提下，通过假设开发法估算开发项目成本、收入、利润等经济指标，
……
建安工程费 配套设施费 不可预见费
基础设施费 开发间接费
增值税及附加 土地增值税 企业所得税
三大期间费用
管理费用 营销费用 财务费用
……
一、静态投资测算概要
序号
一 1 2 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 三 1 2 3 四 1 2 3 4
项目
租售总收入
销售物业 自持/经营物业
关键参数 租金
估值倍数
房地产项目测算入门指南
“土拓人”必看|房地产项目测算入门指南
会测算，会算账，这是成为合格的“土拓人”所必备的条件。对于土拓中介方，同样如此，接到项目，首先得自己粗略先算下账，账算不过来，推荐给开发商大都不会有戏，可能白忙活，还可能落下不专业的坏名声。
前面，小馆分享了如何快速搭建房地产静态测算表来用于速算，以及房地产投资关键指标IRR相关知识......便于刚入门的朋友系统学习测算的相关知识，小馆将继续分享来自资深地产投资人&网红老师周璐和彭思圆的分析总结，供大家学习之需。
===土地投资拓展人员测算入门指南===
一个房地产项目能不能做得好，拿地阶段就已经决定了大半。而决定是否要拿一个项目，根本决定因素就是预测是否能赚钱，商人重利，不赚钱的项目是不会做的，而赚不赚钱，其实看的就是算账。
算账，分为静态测算和动态测算，静态的账非常简单，就是收入和成本的简单相减，也最为实用和简洁，项目好坏的评价指标为净利润率。但静态的测算只能讲清楚项目的利润空间有多少，并不反映股东的资金使用效率，所以港资企业和上市公司也都采用了动态的测算，核心是现金流的预测，项目好坏的评价指标为内部收益率。
一、静态测算
一般的投资人员学测算都是从静态测算开始学起，因为结构上相对简单，罗列的是房地产开发的全成本和全收入，容易理解。
1、其中主要成本为①土地成本、②前期费用、③工程费用、④基础设施费用、⑤开发间接成本、⑥三项费用（管理、营销、财务）、⑦税费（土增税、增值税、所得税）。
2、其中主要收入为房产销售收入。
3、测算利润也很简单：净利润=总收入-总成本。
开发商如何根据容积率进行产品组合
如何根据容积率来进行产品组合
容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。
从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。
容积率数值对应的建筑类型:
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。
容积率拆分及产品排布培训XX510
中端 商品住宅区
中高端 商品住宅区
景观公园
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产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
楼盘布局的三大形态
➢ 点群式布局 ➢ 行列式布局 ➢ 围合式布局
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产品排布方法及案例︱楼盘布局形态
一、点群式布局（组团式布局）
特点： 点群式布局即各栋住宅楼围绕
中心绿地、水景或配套建筑，有规律 或自由地布置，从而形成一个组团。 其住宅楼的形态美观多变，楼栋布置 更灵活，很容易与周边建筑物区别开 来容易创造出圆形、弧线等特色房型 。
➢ 规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值 ；
➢ 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积 。
5
容积率拆分︱容积率的概念
用地红线与可建设用地
东西向道路
代征道路
南
代征绿化
北代
向 征代
道 道征 路路绿
项目地块
化 保留
其他项目
其他项目
6
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
我们需要
修正！
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
建筑平均层数
建筑平均层数
平均层数 =
容积率 建筑密度
x 日照间距系数 x 楼层修正系数
楼层修正系数 楼层修正系数的数值范围约为：0.6~1.0
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强排方案设计培训PPT课件
周边竞品分析
对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析
-
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02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
周边情况分析
虹桥机场2号航 站楼虹桥火车站
上海松江Biblioteka Baidu场项目
徐家汇
用地区位 分析
九亭镇
七宝镇
松江北场一号 地块
闵行区中心
用地现状 分析
用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析 -
用地价值 分析
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02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
周边情况分析
上海松江北场项目
用地区位 分析
用地现状 分析
用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分析 -
用地价值 分析
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02 强排包括什么&周边情况分析+产品分析
周边情况分析
用地现状分析：对道路、交通、周边环境、配套，以及土地本身控规分析 -
-
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03 强排怎么做&我们沈阳天华怎样做强排
项目规划特点: 1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅。
高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中 绿地水面，对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区。
仓库培训课件之仓库面积率和容积使用率
仓库面积率和容积使用率一.仓库面积利用率
1.如何计算仓库利用率首先先了解每个面积的定义：
建筑面积：通常是指库房建筑面积。其计算方法是从库房外墙基丈量。长*宽的面积，楼库各层相加。
实际面积：即从库房内墙丈量。长*宽面积中减去障碍物建筑物（立柱、隔墙、楼梯）占用面积。
可用面积：即从实际面积中减去干道、支道、墙距、柱距占用的面积。
使用面积：即商品货垛实占面积。
而目前仓储企业租房东的面积一般是按照建筑面积计算，而再转租给客户做仓储的时候，实际可以放货的面积是使用面积，故仓库面积利用率=可用面积/建筑面积。
2.如何提高仓库面积利用率
1.仓库库区合理规划：没有必要的功能区都可以减少，柱子，不规则区要合理设计利用；
2.合理设计货物的放置规则，经常码货的人就知道，一个卡板货物码好，可能就会多码几件货物，而码货会影响到通道的宽窄的设计；
3.设定不同行业的利用率标准，比如家电行业的利用率肯定要高于百货类，同时,针对不同行业库区规划应该有区别；同时，有标准了我们就可以更量化我们的指标有助于提高利用率；
4.通过产品的销售预测，产品ABC分类，进行库区优化，部分产
品可以使用集堆方式来提供面积利用率；
5.提高仓库现场管理，同样的规划，不同的人来管理，对于场地的利用肯定也会有不同的效果。
二.仓库容积使用率
仓库容积利用率二（库存商品实际数量或容积/仓库应存数量或容积）×100%
提高仓库容积使用率方式：
1.仓位规划要素分析
主要包括面积布置，料位设定，物料堆砌方式和物料表示的规划等2.立体空间的使用
立体仓库是能最大限度的充分利用仓库的垂直空间，使其单位面积存储量远大于普通的单层仓库。
如何做强排进行项目测算
房地产投资测算如何做强排和精准测算
一、强排的核心
基底面积是强排的核心，强排通常只需要总图上做出来即可进行指标组合计算。而这一切的核心在于基底面积。
因为：1、建筑基底面积与容积率、建筑密度、层数、建筑面积、用地面积的直接相关
用地面积的关系：基底面积＝用地面积×建筑密度
建筑面积的关系：建筑面积＝基底面积×建筑层数
容积率的关系：容积率＝建筑层数×基底面积/用地面积
2、基底面积与用地面积的比值（即建筑密度）是居住舒适度评价的重要指标。
3、基底面积直接决定设计预案中住宅单元数量及楼栋数量等关键设计参数。
强排一定要选好假定的产品类型及其可靠的产品总图基底面积，并根据规范确定其退距及高度。基底面积直接决定强排方案的成熟性。寻找到多种建筑业态组合方案并对比最优解
1、建筑面积要求：
业态1基底面积×业态1层数＋业态2基底面积×业态2层数＋……≤总地块面积×综合容积率
2、建筑基底面积要求：
业态1基底面积＋业态2基底面积+……＝总地块面积×综合建筑密度
3建筑用地面积要求：
（业态1基底面积/业态1建筑密度）+ （业态2基底面积/业态2建筑密度）+......=总地块面积
通过反复变换多种业态的基底面积，得出多组解。因为各种建筑业态的获利水平不同，影响获利水平的关键因素是单方售价与单方建安成本的差额。
一般而言，随着层高的降低，按高层、小高层、花园洋房、别墅的顺序，获利水平不断提高。通过选择获利水平最高的一组建筑业态，可以得到最大利润或最大利润率的建筑业态组合指标，并由此指标对居住社区品质进行评判。
最终，得到满足控规的建筑密度、容积率、建设用地面积的约束条件，满足税后利润率或税后利润最大、并且满足市场需求和规划技术条件的建筑类型组合及其面积指标。
学加网分享：地产人常说的“强排方案”是什么？
学加⽹分享：地产⼈常说的“强排⽅案”是什么？
所谓的强排⽅案，就是根据地块的规划指标排布建筑的基本⽅案，按照建筑强制性规范尽可能
布置建筑轮廓。
主要初步确定⼏个事，
第⼀、将来的产品卖给谁。刚需房、改善房、还是养⽼。
第⼆、产品的配⽐。
第三、交通出⼊⼝、车库排布、指标测算等。
最重要是要在满⾜规划指标的前提下，尽可能多地排布下最多的⾯积，实现价值的最⼤。
强排⽅案包括以下内容：最重要的当然是，⽤地性质、地块控制线在什么样的地上做什么，以
及哪些地⽅可以摆房⼦。明确城市规划七线，知道退让距离，哪些基底是能⽤。
地块必须满⾜的规范，三个核⼼指标是：容积率、密度、限⾼。（关于容积率,我们之前有⼀个
图⽂⼤家可以了解⼀下，）⼤体容积率有对应的产品。
做整体地块不同区域的价值判断确定你的⾼品质地段，和较低品质的地段。这个关系到开发的
⾸开区⽰范区和不同产品的区域落位。
接下来，确定你要做⼀梯⼏户的这决定建筑的平⾯形态。这同时也是在做周边竞品分析。
然后，摆房⼦！
先按照⽇照间距摆满，再根据设计需求取出／移动⼀些房⼦。你得知道⽅案所在城市的⽇照间
距要求、防⽕间距要求、间距算法等等。
然后进⾏容积率拆分。
拆分的意思是把单⼀的产品，通过⾼低组合变成多种产品。
特别现在⼤城市有了容积率限制以后，拆分显得尤为重要。为什么拆分重要呢？因为拆分过
后，地块内就有了⼏种产品，抗风险能⼒提⾼了。
中低端⼀点的产品（通常指⾼层公寓这种）满⾜了容积率，并且好卖；⾼端的产品（通常是泛
指别墅）溢价⾼，毕竟现在地价越来越⾼，地产商也要想办法回本，就靠⾼端产品了。
小区容积率计算公式例子(二)
小区容积率计算公式例子(二)
小区容积率计算公式例子
容积率是指建筑用地的总建筑面积与用地面积之比，它是衡量小区建筑密度的指标。下面给出一些小区容积率计算公式的例子，并对其进行详细解析。
例子1：单栋住宅小区
假设有一个单栋住宅小区，用地面积为1000平方米，总建筑面积为4000平方米。该小区的容积率计算公式为：
容积率 = 总建筑面积 / 用地面积
将具体数值代入公式，得到容积率为4。
例子2：多栋住宅小区
假设有一个多栋住宅小区，用地面积为5000平方米，总建筑面积为20000平方米。该小区包括4栋住宅楼，每栋楼的建筑面积分别为5000平方米。那么该小区的容积率计算公式为：
容积率 = 总建筑面积 / 用地面积
将具体数值代入公式，得到容积率为4。
例子3：综合用地小区
假设有一个综合用地小区，用地面积为8000平方米，总建筑面积为32000平方米。该小区包括住宅楼、商业楼和公共设施，分别占用的建筑面积为20000平方米、10000平方米和2000平方米。那么该小区的容积率计算公式可以分别进行计算：
住宅楼容积率 = 住宅楼建筑面积 / 用地面积商业楼容积率 = 商业楼建筑面积 / 用地面积公共设施容积率 = 公共设施建筑面积 / 用地面积
将具体数值代入公式，得到对应的容积率。
例子4：高层住宅小区
假设有一个高层住宅小区，用地面积为2000平方米，总建筑面积为12000平方米。该小区共有3层地下室以及20层住宅楼。那么该小区的容积率计算公式可以拆分为地上部分的容积率和地下部分的容积率：
地上部分容积率 = 地上部分建筑面积 / 用地面积地下部分容积率 = 地下部分建筑面积 / 用地面积
2024房地产培训ppt课件完整版
2024房地产培训ppt课件完整版
•房地产市场概述与发展趋势
•房地产项目策划与定位
•房地产营销策略与技巧
•房地产投资分析与风险管理
目
•绿色建筑与可持续发展在房地产行业应用
•物业管理服务提升与品牌建设
录
房地产市场概述与发
01
展趋势
中国房地产市场已经成为全球最大的房地产市场之一，涉及住宅、商业、工业等多个领域。
市场规模庞大
地域差异明显
多元化发展趋势
不同城市、不同地区的房地产市场存在明显的差异，包括供需关系、价格水平、政策调控等方面。
随着消费者需求的变化和市场竞争的加剧，房地产市场正朝着多元化、个性化的方向发展。
03
02
01
房地产市场现状及特点
政府通过实施限购和限贷政策，控制投资投机炒房，稳定市场秩序。
限购限贷政策
土地供应是房地产市场的基础，政府的土地供应政策直接影响房地产市场的供求关系和价格水平。
土地供应政策
政府通过调整房产税、土地增值税等税收政策，调节房地产市场的发展速度和方向。
税收政策
政策法规对房地产市场影响
随着科技的进步和互联网的普及，房地产市场将更加注重智能化发展，包括智能家居、
智慧社区等方面。
智能化发展
环保意识的提高将推动房地产市场向绿色化方向发展，包括绿色建筑、绿色材料等方面。
绿色化发展
共享经济模式将逐渐渗透到房地产市场中，包括共享住房、共享办公等方面。
共享化发展消费者需求的多样化和个性化将推动房地产市场向更加个性化、定制化的方向发展。
个性化发展
未来发展趋势预测
房地产项目策划与定
02
位
项目前期策划工作流程
确定项目的投资目标、市场定位、产品规划等
关键要素。根据项目需求，组建具
房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题专项治理工作培训课件
三、清理核查工作的重点
• 5.核查容积率执行情况 • （1）核算建筑面积
三、清理核查工作的重点
• 建筑物面积计算方法 • ①建筑面积按建筑物围护结构外围水平面积计算（勒脚应扣除；内部
局部楼层无围护结构的按结构底板面积计算，有围护结构的按围护结 构外围水平面积计算）； • ②对于平屋顶房间：h≥2.2m应计算全面积；h〈2.2m应计算1/2面积； • 对于坡屋顶房间：h≥2.1m应计算全面积；h〈2.1m应计算1/2面积 （但h〈1.2m的部分不应计入）； • ③有永久性顶盖而无围护结构的，按水平投影的1/2计算； • ④各种井类和变形缝按自然层数计算； • ⑤雨棚挑出长度≥2.1m 应按水平投影的1/2计算； • ⑥阳台应按水平投影的1/2计算； • ⑦高低联跨建筑应分别计算，变形缝算在低跨内。
三、清理核查工作的重点
• 下列项目不应计算面积： • ①建筑物通道（骑楼、过街楼）的底层。 • ②建筑物内的设备管道夹层。 • ③建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑
台等。 • ④屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。 • ⑤建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。 • ⑥勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装
•
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年10月 上午4时 22分20.10.2304:22Oc tober 23, 2020
（葵花宝典）强排原理入门，从此测算不用强排
（葵花宝典）强排原理入门，从此测算不用强排
前言：昨天那篇文章写得太匆忙，插图有误。补充了一些细节，今天重新发一下。
测算是投拓人员的必备素质之一,一般来说测算需要研发部门出具的强排方案，如果很着急没时间出方案，乞求一下研发部给个强排指标也是可以的。其实完全没必要这么求人，作为投拓老司机，很多老手在测算之前的指标完全可以自己搞定的。只需要了解其中的逻辑构成，花十几分钟时间看文本文你基本上能做到以后的强排不求人。这是我花两个小时做的一个表，讲明了各项指标的逻辑关系与基本算法常识，先看一下热个身。
几种逻辑关系要求： 1、基底面积要求：总基底面积=建筑密度X 用地面积或者所有单体建筑基底面积之和所有单体建筑基底面积之和≤建筑密度X用地面积 2、总建筑面积：业态1基底面积×业态1层数＋业态2基底面积×业态2层数＋……≤ 总地块面积×综合容积率说个
题外话：当交楼时，单栋建筑面积没有按图施工，面积超出，叫做超面积。当交楼时，总建筑面积超出原来设计方案，叫做超容积率。超面积的可以罚款，然后通过验收。超容积率的属于违建，原则上必须拆除，不能罚款。拆分讲一下：1、关于不同容积率的产品定位选择我们先来看一张图，这是很多做设计的人总结的一张速算的经验图，假设在30%密度的情况下，产品的平均楼层如下：
上图揭示了，在平均的情况下，楼层应该是怎样的，但是实际上我们不可能一个项目只做一种产品。为了利润最大化，很多公司在产品设计的时候都会有一个高低配。我分别以2.0、2.5、3.0三种常见的容积率举例说明一下大致的产品配比：R=2.0 40%洋房面积60%高层面积 R=2.5 28%洋房面积72%高层面积 R=3.0 20%洋房面积80%高层面积备注：上面的三种情况，我都是按最常见的30%密度考
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容积率拆分方法及案例
容积率拆分方法及案例
11
容积率拆分方法及案例︱方法
住宅项目容积率与产品对应关系参考
研发支持中心/姚斌
可能的产品形式
常规均好性做法
适当进行指标拆分
项目容积率
常见产品组合类型
产品类型
层数
层数
拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
15
容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
16
容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
17
产品排布
产品排布
18
产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
基底面积一般大于楼层平均面积 不是所有单体都能做到相同层数 其他因素的影响，如日照、退线等
我们需要
修正！
8
容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
建筑平均层数
建筑平均层数
平均层数
容积率 =
建筑密度
x 日照间距系数 x 楼层修 正系数
楼层修正系数 楼层修正系数的数值范围约为：0.6~1.0
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
B A
板式建筑 A
B
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱气候区划
产品策划基础知识︱容积率与产品形态
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距︱塔式建筑与板式建筑
日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑 塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑 板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑
H 塔式建筑
H
1.8~2.0
小高层
10~11.5 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 2.5~15
2.1~2.5
高层
12~18 小高层+高层 洋房+高层
-
6~18
2.6~3.0
高层
18~27 小高层+高层 洋房+高层
-
11/33
3.0~3.5
高层
27~33 小高层+高层
-
-
15/33
≥3.5
高层
≥30
-
-
-
拆分容积率
什么是容积率拆分？
– 通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示； – 但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而
在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。
六层住宅 六层住宅 六层住宅 容积率拆分前
三层联排 六层住宅 小高层住宅 容积率拆分后
一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对 应关系 地上总建筑面积 容积率= 用地面积
容积率指标与相对应的产品形态
容积率指标
＜0.5 0.5~0.7 0.7~1.0 1.0~1.6 1.6~2.1
对应的产品形态
独栋/双拼别 墅
联排别墅
叠拼+联排
多层住宅
小高层
＞2.1 高层
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
➢ 日照间距 ➢ 建筑密度 ➢ 建筑限高 ➢ 建筑退线
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距
日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时 日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。
日照间距
北
地面
前楼
后楼
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产品排布︱相关经济技术指标
日照间距 日照间距一般与项 目所在的城市（纬度 及气候区划）有密切 关系
2.5/3 独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3 双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋 2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
1.0~1.2 洋房/叠拼
5~6
联排+洋房 联排+小高层 叠拼+洋房 2.5~11
1.3~1.7 洋房/类洋房 6~9 联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 2.5~11
住宅项目平均层数 如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？
– 通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标； – 如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：
地上总建筑面积（用地面积 x 容积率）
平均层数 =
=
楼层平均面积和（用地面积 x 建筑密度）
容积率 建筑密度
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上 建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
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容积率拆分︱容积率的概念
容积率的概念的说明
产品策➢ 划容积基率础是知衡量识建︱设容用地积使率用与强度产的品一形项重态要指标；
➢ 容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下 建筑面积一般不计入容积率指标计算中；
容积率拆分及产品排布
策划顾问部
2013年5月
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
地块原始状况: 优势：地块内部有天然水系，内部地势 平整 劣势：地块北侧临近沪宁高速，存在较 大的噪声和尾气污染
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容积率拆分方法及案例︱案例
高层区，28-32F
联排叠拼别墅区 独栋双拼别墅区
项目规划特点: 1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区
➢ 规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值； ➢ 容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。
5
容积率拆分︱容积率的概念
用地红线与可建设用地
东西向道路
代征道路
南
代征绿化
北代 向 征代 道 道征 路路绿
项目地块
化 保留
其他项目
其他项目
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容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分
-
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等；
说明 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
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容积率拆分方法及案例︱案例
昆山 世茂蝶湖湾 关键词：容积率的极致拆分
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容积率拆分方法及案例︱案例
西夏区
沪宁高速 天然水系
项目区位: 江苏昆山市，毗邻上海 项目总建面约107万㎡，容积率1.5。