某现代物流基地建设投资分析报告(精编)

某现代物流基地建设投资分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）目录一、立项理由及背景 (3)二、项目环境及区位分析 (5)三、政策因素及投资环境 (6)四、项目投资分析 (7)五、经济效益分析 (10)六、项目投资预评估及风险性分析 (14)七、投资程序及操作模式 (16)八、项目建议及结论 (17)九、项目有关附件 (25)一、立项理由及背景1、政策引导：随着社会生产力的发展，以传统的运输为主导的涉及生产环节、运输环节、仓储环节、销售环节等为一体的“物流供应链”逐步形成与完善。

与此同时在我国得到了稳步、健康的发展。

因此，以“兴建物流基地”为载体的供应链系统日趋发展与完善。

作为内陆有“九省通渠”的某某市则尤为重要与显著。

在2004、2005年、2006年经济工作会议上，某某把“加快发展现代物流业”作为某某市今后的重点产业和重点项目予以大力扶持。

并突出强调“培育重点物流企业，加快武商、中百、中商、世通、某某和某某农产品物流配送体系等重点项目建设”。

2、市场所趋：2006年，某某市某某物流有限公司（简称某某物流）和某某某某物流股份有限公司（简称某某物流）以其稳健的基础和雄厚的实力正被政府有关部门列为规划，作为某某市十大物流企业予以政策扶持，其物流业的扩张势头异常迅猛。

两公司以“周全、快捷、通达的物流配送”服务理念和“提高服务质量、创造客户价值”的经营理念，吸引并形成了一大批关系紧密的中、高端客户资源：在产业及产品上来看：（1）机电类：美的、LG、长虹、康佳、科龙、格力、新科、日立；（2）饮料类：伊利、蒙牛、百事可乐、百威、乐百氏、农夫山泉；（3）食用、日用类：金龙鱼、鲁花、福临门、超霸、汉高；（4）钢铁、纸业等类：武钢、晨鸣纸业、壳牌；（5）烟酒类：武烟集团；（6）建材类：豪联、阔兴、豪山、讯源、腾达、美胜、恒诺、侨盛；（7）中、高端客户资源达百余家。

2004年两公司货物吞吐量达170万吨。

建材物流是公司目前的主打项目，从为客户设计最优化的物流解决方案，到专列的组织、到达、卸车、转库、仓储、保险理赔以及门到门配送，“一票”到底，提供全方位服务。

同时，挖掘客户的潜在需要，衍生出商品展示、信息发布、广告宣传、数据传真、邮政通信等辅助性服务业务。

2004年仅建材物流货物吞吐量达近百万吨，辐射湖北、湖南、河南、江西等省市，拉动了建材市场的繁荣兴旺。

3、企业发展：某某市某某物流有限公司作为目前某某市全新的一家三方物流公司，下设2个分公司，三个地区和全国性物流网络，一个大型市场。

物流基地占地总面积40万平方米，约合350亩，仓库面积22万平方米。

并有铁路专用线3股。

2004年公司总资产5亿元，净资产超过2亿元。

目前华中建材市场是华中地区最大的建材物流集散地。

某某某某物流股份有限公司作为典型的以仓储物流、配送物流、分销物流等为主的专业化物流公司，其总资产3亿元,净资产超过1亿元。

公司下设常码头、丹水池、汉阳三个配送中心，总面积有18万多平方米，约合270亩，铁路专用线共4股。

三个配送中心构成了某某三镇市内弧形配送圈。

整合后的某某物流及某某物流优势日益显现，做强、做大物流主业的愿望十分迫切，而作为处于市中心地段的两物流基地一方面不能满足市场的需求；另一方面同市政规划、交通运输等不相适应，因此投资兴建新的物流基地迫在眉睫。

二、项目环境及区位分析1、地理位置及区位优势：某某地块属于某某市东西湖海峡两岸台商投资区核心地段以东南部金银潭机电产业科技工业园区内中心地段、处于某某市三还以内，紧联中环线；处于某某国际航空港物流基地以内、在某某后湖生态园以北，机场高速公路以东，东西湖大堤以南，距离某某天河机场仅8min路程；汉口后湖直线约10余分钟路程（正在修建直通大道）；盘龙城经济开发区3min路程；距离姑嫂树大约有15分钟路程。

详见附件一。

2、周边企业状况：该园区有“西面城市化、东面工业化、南部生态化、北面都市化”的规划。

在其沿金潭大道沿线上，汇聚了深圳塑料工业、香港物行、莱特集团、日本再生资源、东风电动公共汽车、中石油、3506工厂、邮电通信、某某材料器材研究所、某某市政污水处理厂等一大批高新技术企业。

在沿宏图路上，集中了某某市疾控中心、外资企业“艾帕克”、冰山重工、日资企业“三洋公司”等。

3、地块面积和形状。

该地块面积约有100亩左右，地块呈中规中矩四方型。

周边该地块3面临路，道路四通八达。

东面隔路与中日合资（本田）艾帕克汽车配件公司相邻，西面与日资“三洋公司”相望，东、南、北3面俱邻已建或正建的规划大路（道路宽约20米）。

三、政策因素及投资环境1、税收状况：（1）从服务行业上看：某某、某某物流公司为高科技的仓储物流业务，按照东西湖的优惠政策，可以享受减征及免征所得税一年的优惠政策。

（2）从商贸企业上考虑：如当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上（含30%），并与其签订3年以上期限劳动合同的，可以享受3年免征城市维护建设税收、教育附加和企业所得税。

2、特殊优惠：对于高新技术企业的投资，同投资额、投资强度、投资周期、投资回报、经营业绩等直接挂钩，在国有土地使用权出让价格、付款时限等方面给予优惠；在申请国家发展基金上给予优惠政策。

3、其他政策：代办合同起草、项目审批、工商税务登记、基本建设手续申报、工程施工条件提供、海关及特定事务、项目投产及产品资料申报的全过程代办；在“政务中心”，实行“一门受理、并联审批、限时办结、统一收费、窗口发证”等一条龙服务。

四、项目投资分析1、张家墩地块优劣势分析：由于该地块是金银潭农场仅存不多的工业开发区用地，且之前已经与一家荷兰公司草签了土地出让协议，加上其优良的地理位置，因此，在土地转让上具有一定的竞争性。

（1）、已经建成或正在建设的规化道路四通八达。

该地块四周地势开阔，已经建成或正在建设“七通一平”；道路形成棋局网状，南、北、东三面20米宽道路包围该地块，交通运输非常便捷。

（2）、四周已经有多家外资和合资企业落户，正在形成工业和物流气候。

地块四周已经有日资“艾帕克”公司、“三洋”公司和“冰山重工”公司相继落户，某某物流正在为“艾帕克”公司配送物品，工业和物流雏形正在形成。

（3）、距市区近在咫尺。

该地块距离市区“后湖”的直线道路很近，正在建设的规划道路仅10分钟左右路程；距离机场高速路和“姑嫂树”也仅不到10分钟路程。

（4）、地块面积74000平方米（110亩），地形呈中规中矩的四方形状，适于规划建设中型物流基地。

2、项目投资规模及规划（1）项目定位：针对目前金银潭高新技术产业工业园区的地理状况及政策环境、物流市场因素等的综合影响，拟建设基于ERP、MRP、SCM、VMI等现代物流管理系统下的集仓储、物流配送、分拣系统、分销物流、供应商库存管理等一体的高科技物流产业园区。

（2）项目总占地面积： 75000㎡仓储配送区建筑总面积： 46000㎡其中：仓储托盘区 22000㎡平仓建设区 23000㎡仓储配送作业区 1000㎡项目道路占地面积： 25000㎡其中：物流车道 20000㎡停车场地 5000㎡项目绿化总面积： 10000㎡* 3、项目投资预算（1）某某物流金银潭现代物流基地建设（TPL）投资估算的依据某某物流金银潭现代物流基地建设（TPL）项目按照土地购置成本（这其中包括：征地费、征地补偿费、市政资源费、耕地补偿费、土地出让金、国有土地使用权证等）；建设七通一平费用；仓储设施建设项目；各类搬运设备、分拣系统项目；信息系统项目；办公区域；绿化设施项目等。

物流基地的上游产品（运算物流工具、配送车辆）、物流加工区（主要为仓储、分拣系统设施、加工包装设施等）、下游产品物流贸易区（理货区、物流配送区、发货区等）、支撑平台信息化管理系统（ERP、MRP、SCM、VMI等现代物流管理系统）及其物流市场战略等来进行资金的分配与布局。

其加工区厂房和车间兴建按目前物流市场状况概算指标估算法进行估算；设备购置费按目前市场价格（参考江苏六维物流设备、上海延峰工业、南京六维工程公司等物流专业企业设备报价单）进行估算；研究与项目开发费用按实际需要估算；市场网络建设及宣传费用等按照市场价格来计算；不可预见费按12%估算；流动资金按当前实际资金需要量和公司流动资金周转速度的惯例（流动资金周转天数）共同估算。

（2）、总投资与新增投资额的估算项目总投资额6120万元，其中前期项目开发费用100万元（项目策划、项目规划、项目报批等费用）。

土地购置成本2000万元、固定资产投资3820万元、流动资金200万元。

具体构成为：土地购置成本2000万元（这其中包括：征地费、征地补偿费、市政资源费、耕地补偿费、土地出让金、国有土地使用权证等）；固定资产投资3820万元：建设七通一平费用成本300万元；仓储设施建设项目、各类搬运设备、分拣系统项目、作业区办公总投入3220万元；物流信息系统项目200万元；绿化设施项目100万元等。

流动资金200万元，具体构成为：市场网络建设及宣传费用50万元、市场布点60万元、物流交易会30万元、其它60万元等。

投资额分布如表 表4-1 金银潭现代物流项目（TPL ）基地投资分布及概算表。

（3）项目筹资概况项目总投资额6120万元，其中企业自有资金3000万元，申请国家、省市关于现代物流基地建设专项资金120万元，银行借款3000万元。

表4-1 金银潭现代物流项目（TPL ）基地投资分布及概算表 序号 计 划 分布地点 投资项目名称 投资总额 （万元）备 注(一) 研究开发类1 项目策划物流园区项目策划、土地部门等费用10 自主2 项目规划项目设计物流规划院费用等 80 合作开发3 项目报批区、某某市发改委立项报批等 10 政府报批合计：100万元(二) 土地购置类机电科技工业园区110亩土地2000万元(三) 固定资产类4物流园区及SCM系统七通一平（水、电、网、气、电话等） 3005①自动化立体仓库托盘系统、平仓系统、货箱系列、巧固架系列、叉车系列、钢格网及组装式货架系列等；②搬运设备、分拣系统（包括堆垛机、高速提升机、旋转平台；输送机、生产流水线单元机械）等。

3220仓储系统总建筑面积46000㎡(包括仓储厂房、仓储设备、作业区域等)，按照投入综合价格700元/㎡投入。

67 物流信息系统 2009 绿化设施项目 100合计: 3820万元(四) 流动资金市场网络建设及宣传费用50市场布点 60物流交易会 30其他有关流动费用 60合计： 200万元总计6120万元五、经济效益分析1、物流基地净利润计算（1）管理费用根据企业实际情况和发展状况估算，考虑到物流基地建设周期及前期报批时间，拓展及开发新的市场，第一年管理费用按总销售收入的12%计算，以后每年递增1.5%；（2）用于某某物流现代化物流基地固定资产投资按照3820万元投资计算，分析时按土地纳入与未纳入予以计算；（3）折旧及摊销费用按投入固定资产5%的残值，分两种情况予以计算：①根据物流企业特点，仓储厂房按照综合价格500元/平方米计算，并按照15年折旧平均摊销，即：年度折旧及摊销费=固定资产原值×（1-残值率）/折摊年限4600 X 500 X （1-5%）/ 15 = 146万元②由于物流设施及设备更新较为频繁，按照8年直线折旧平均摊销，则年折旧费用为：（3220-2300）X （1-5%）/ 8 = 109万元（4）总投资中申请银行贷款按照3000万元予以计算，按2006年利率上浮利率6.04%计算；同时以每年利润偿还银行借款本金。