世品公司阳江瑞丰金山路商业项目总体策划报告下

阳江瑞丰金山路商业项目 总体策划报告（下）
广州世品国际商业管理有限公司
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目录
[上册]
第一章 第二章 第三章 第四章 第五章
项目概况与研究方法 社会经济发展状况对项目的影响 零售市场关键要素分析 项目理解 项目定位
[下册]
第六章 第七章 第八章 第九章 第十章 第十一章
功能组合及经营布局 租赁收益估算 招商组织与策略 营销推广建议 建筑装潢建议 组织与计划
承承接接之之前前的的结结论论，， 我我们们将将本本项项目目定定位位 为为区区域域型型、、综综合合性性、、 生生活活化化的的购购物物中中心心。。 据据此此我我们们对对项项目目的的 功功能能组组合合、、招招商商策策 略略等等进进行行深深化化。。
综综合合性性：：项项目目体体量量较较大大，，可可复复合合购购物物、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、休休闲闲观观光光等等多多种种业业态态于于一一 体体，，功功能能的的多多样样性性可可增增加加项项目目的的影影响响力力。。
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三、目标品牌（参考）
第六章 功能组合及经营布局
品类
目标品牌
餐饮
稻香火锅、海港大酒楼、中森集团、京华食街、涮涮锅、怡景、稻香源、佬湘楼、渝风 楼、必胜客、意粉屋、泰满冠泰国菜馆、凯威啤酒屋、味千拉面、顶呱呱、金食代自助 餐厅、沙龙餐厅、金吉达、仙踪林、大家乐、过桥米线、贝来岛、真功夫、肯德基、麦 当劳、水果捞、美珍香、芭克闪冰、星巴克、哈根达斯、丹迪当雪糕、百怡咖啡、ILLY 咖啡、城市花园咖啡、金佰年韩式快餐、土大力韩式快餐、永和豆浆、元禄寿司、元气 寿司、大禾寿司、美心酒楼、牛扒城、绿茵阁、威尼斯西餐厅、美食通美食广场
生生活活化化：：项项目目将将以以国国内内外外的的中中档档品品牌牌商商品品和和日日常常生生活活用用品品作作为为主主要要经经营营品品类类，，注注 重重家家庭庭消消费费体体验验，，从从而而可可拓拓展展项项目目的的消消费费客客层层，，提提高高项项目目的的市市场场号号召召力力。。
购购物物中中心心：：以以独独立立商商铺铺作作为为项项目目的的主主要要商商业业表表现现形形式式，，采采取取租租赁赁的的方方法法作作为为主主要要 经经营营模模式式，，将将购购物物、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、休休闲闲等等多多种种业业态态进进行行优优化化组组合合，，全全力力在在各各功功能能 之之间间建建立立一一种种相相互互依依存存和和助助益益的的能能动动关关系系，，使使其其共共同同形形成成一一个个有有机机系系统统，，从从而而提提 升升项项目目的的商商业业价价值值。。
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一、功能配比
购物、餐饮、娱乐最佳比例为： 55:20:25
项目所处区域目前商业发展尚处 于起步阶段，因此，本项目在以 购物为主要功能的同时，应强化 餐饮、娱乐等配套设施功能，体 现其与现有市场中的商业项目的 差异性，形成自身特色，吸引人 流，凝聚人气，从而一炮打红。
第六章 功能组合及经营布局
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二、功能组合及经营布局——方案一
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三、目标品牌（参考）
第六章 功能组合及经营布局
品类
目标品牌
男装
VASDO、CANUDILO、IT COLLECTIONS、STONY、JAZZ DENNY、JACK & JONES、CARTELO、 TEXWOOD、 PLAYBOY、 W.PENG、ROUSE、 APPLE、 BOSS.SUNWEN、BUSEN、KK、SPORT PAST MASTER、PLAYBOY、 GIUSEPPE、SAINTPAULON、ACCAPTER、BULOCA、MONODILAND、 SASCHIFK、巴黎世家、梦特娇、金利来、与狼共舞、马思图、金盾、皮尔卡丹、境、吉 利雅、圣大保罗、卡尔丹顿、优士、老人头、雅格诗丹、道蒙、雅戈尔、棋牌王、波丝 登、太平鸟、琴曼、海螺、 鲨鱼、恒源祥、雅鹿、法派、培罗蒙、花雨伞、鳄鱼、港 士龙、海螺、红豆、马克华菲、凯撒大帝、轩蒂尼、利朗、达米尼、九牧王、虎都、杉 杉
三类 租金水平80-150元/平方米/月 目前阳江街铺中经营一般商铺，除新华路、南恩路、石湾南路及名扬广场周边之外的其他商铺。此类商铺 租金水准为三类租金商铺。
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3、首层租金标准
第七章 租赁收益估算
综合考虑项目定位、周边商业现状、同类型项目的接受程度等各方面因素，我 们认为：
项目首层内部商铺，与项目人流联系最为方便和频繁，其租金标准为项目整体 租金中的较高水平。
第六章 功能组合及经营布局
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二、功能组合及经营布局——方案一
第六章 功能组合及经营布局
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二、功能组合及经营布局——方案一
第六章 功能组合及经营布局
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二、功能组合及经营布局——方案一
第六章 功能组合及经营布局
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二、功能组合及经营布局——方案一
第六章 功能组合及经营布局
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9Байду номын сангаас
二、功能组合及经营布局——方案一
第六章 功能组合及经营布局
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二、功能组合及经营布局——方案二
第六章 功能组合及经营布局
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二、功能组合及经营布局——方案二
第六章 功能组合及经营布局
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二、功能组合及经营布局——方案二
第六章 功能组合及经营布局
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街铺
电器专业店
普通商铺
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二、功能组合及经营布局——方案二
第六章 功能组合及经营布局
娱乐
奇幻岛（新隆城）游艺城、哇哇游乐城、其乐儿、百乐门卡通城、百乐门游艺城、城市 英雄、南梦宫、天梦宫、歌哥、活力KTV、音乐龙、红典KTV、 美高美KTV、钱柜、加洲 红 嘉禾、星美、中影、华纳、保利影院
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第七章 租赁收益估算
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第七章 租赁收益估算
一、租赁方式
经营模式
运作方式
经营风险
业主收益
选择策略
纯租赁
商户以纯租金支付的方式 承租，商品进销均由商户 自行组织
由商户承担主要经 营风险
租金收入稳定，增长幅 度固定
对一般零售和餐饮类 业态的商铺，主要选 择该模式
保底租金+营业 额提成
租赁双方协商以一定营业 额作为分界线，低于该额 度商户需支付保底租金， 高于该额度则以最终营业 额按议定提成点数计算租 金。
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二、功能组合及经营布局——方案二
第六章 功能组合及经营布局
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三、目标品牌（参考）
第六章 功能组合及经营布局
品类 专业店
女装
目标品牌
电器类：苏宁电器、国美电器、顺电 个人护理：SEPHERA、屈臣氏、万宁、妍丽、千色店 家居：生活大师、简爱家居等
CK JEANS、EDPISO、JESSICA、MIXSIXTY、COLOUR18、ESPRIT、MORGAN、 EC、COZZI、 ORIGIN、 VEEKO、EC、 THEME、 WEEKEND WORKSHOP、 MNG、 ESPRIT、ONLY、G2000 women、EMU、MO&CO、EBASE、 MISS、SUNNYCOAST、 AMANDA、NIKE women、 K&CH、MY PENO、 WANKO、 RUPSAPSA、 D.F.DEER、 MOX、 MICKY、 ROUNDMOON、 ELAND、 WEENIE、SNOOPY、KAKO、 D.NADA、雅迪斯、淑女屋、蜜雪儿、古谷惠、欧时力、玛丝 菲尔、艾格、古色、阿桑娜、巧帛、利来、杰西伍、歌莉娅、雅莹、渔、声雨竹、哥 弟、维伦、诺贝、浪漫一身、意妃、飘蕾、简、渔、宝琪兰、纤、京儿、声雨竹、雅 莹、米茜尔、科莹、娜琪雅、威兰西、天恩、埃迪拉、飘蕾、秋水伊人、达衣岩、班 奴儿、漫雅奴、依佈、科尚、米凡度、繁莹、娜尔斯
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4、层间系数与各层租金标准：
第七章 租赁收益估算
因目前阳江市还没有以独立式商铺为主的购物中心成功开业运营，经营者对二层以上楼层和地 下层经营普遍存在一定疑虑，除做好垂直交通设施和包装经营主题外，应考虑在租价上予以较大让 利优惠，为后续经营旺场提供有利基础。结合阳江本地经营情况，以及参照国内和省内同等规模城 市做法，各楼层租金系数表及均价如下（次主力店，大型餐饮、娱乐商铺租金标准由双方另行个别 商定）
珠宝首饰
周大福、六福、谢瑞麟 、周生生、钻石世家、金至尊、潮宏基、四福翡翠、明牌首饰、 雅福珠宝、非凡名钻、四福、宝亨达、元禧、贝尔尼尼、香港生生、卡迪、金山、吉盟、 南非之星
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三、目标品牌（参考）
第六章 功能组合及经营布局
品类
目标品牌
休闲运动
G2000、U2、BOSSINI、GIORDANO、LEE、LEVI’S、G-STAR、TOUGH、S&K、SPARKLE、 FAIRWHALE、Q－GEN、 FILA、美特斯邦威、以纯、歌莉娅、蓝威龙、艾捷平方、无印良 品、第五街、万宝路、自由空间、依米奴、真维斯 、浪比时、耐克、阿迪达斯、锐步、 匡威、彪马、背靠背、美津龙、李宁、茵宝、日高、纽巴伦、班尼路、盖世威、安踏、 康威、特步、生活无限、麦斯卡、贵人鸟； YY SPORT、运动100、滔博、盛世长运、领跑运动城
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第六章 功能组合及经营布局
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第六章 功能组合及经营布局
区区域域型型：：项项目目地地处处阳阳江江市市江江城城区区与与阳阳东东县县交交汇汇的的双双区区（（县县））中中心心，，区区位位优优越越，，交交 通通配配套套完完善善，，因因此此，，项项目目可可立立足足城城北北，，覆覆盖盖江江城城区区与与阳阳东东县县，，辐辐射射整整个个阳阳江江市市。。
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二、商务条件设定——租金标准
1、标准租金定义：
第七章 租赁收益估算
标准租金：按照合同约定标准，剔除免租期、及租金优惠期满后，应全额缴交的租金标准。并 且普通商铺签订《租赁合同》及交纳押金时，统一以标准租金作为收取依据。
综合目前项目所处位置并未成熟、本地市场品牌资源缺口较大等因素，为增强商户信心，顺利 开业运营，建议合同首年租金按标准租金的60%优惠，第二年租金按标准租金的80%优惠，第三 年租金按标准租金收取，第四年起项目进入稳定发展期，价值开始凸显提升后，租金可逐步递 增。
业主和商户各自承 担一定风险
业主获得基本保障
对大型商户在无法以 纯租金模式合作情况 下选用。
纯营业额提成
租赁双方协商提成点数， 以商户最终营业额作为计 算提点的基数。
业主和商户共同承 担风险
收益与经营完全挂钩， 收入水平视商户营业收 入高低而定
对品牌知名度高或号 召力及聚客力强，确 定非其不可的个别商 户方考虑采用。
皮具鞋类
STEMAR、BYFORD、NINE WEST、 kiss cat、 CNE、 SKAP、真美诗、莱尔斯丹、爵根士、 金利来、梦特娇、百丽、都彭、星期六、芭迪、暇步士、城市生活、森达、沙驰、奥康、 时尚鸭、米奇、老人头、艾曼达、达芙妮、时尚鸭、万里马、红蜻蜓、千百度、格雷斯、 康莉
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三、目标品牌（参考）
项目规模、业态定位、内部交通等软硬件相比较现有密闭商业体项目，显得更 合理适用；但目前项目周边商业氛围尚未成熟，且与阳江成熟商业中心区相隔一定 距离，对消费人流的引导需要时间。故此，租值应低于成熟商业区密闭体项目的首 层内部商铺租价。结合开发周期及租金递增因素考虑，租金标准可参考阳江三类商 铺租价（区间值为80-150元/㎡/月）制定，建议首层内铺标准租金取其均价，即约为 120元/㎡/月，并根据具体业态类型有所变化，但局部位置较佳的内铺租值可适当提 高至二类商铺租价中下游的水平，即150元/㎡/月以上。
说明：本部分所列举的租金均以建筑面积计算。
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2、阳江租金参考
第七章 租赁收益估算
阳江商铺租金水平可分为三个档次：
一类 为最高档租金水平，250-300元/平方米/月 目前阳江街铺经营最为理想新华路商业街和南恩路商业街交叉中心点区域，以及名扬广场外围商铺。此类 商铺租金水准为一类租金商铺。
二类 租金水平150-250元/平方米/月 目前新华路、南恩路商业街非中心点，以及石湾南路、名扬广场内部商铺。此类商铺租金水准为二类租金 商铺。
第六章 功能组合及经营布局
品类
目标品牌
化妆品
LANCOME、H2O、 OLAY、 VOV、欧莱雅、玉兰油、欧泊莱、佰草集、雅芳、美宝莲、资源、 旁氏、色彩地带、妮维雅、曼秀雷敦、自然堂、羽西、东洋之花、生态美、郑明明、名 之品、欧美丝、清妃、羽西、露华浓
童装
NIKE KIDS、ADIDAS KIDS、KINGCOW、ELLE、CHICKIEDUCK、 T100、BOBDOG、LUCKYBABY、 芭比娃娃、好孩子、奥迪玩具、亲子乐园、书店、下一代婴儿用品、小猪噜噜、米奇、 孕妇服饰、叮当猫、安哥玛丝丽、玛米、小猪班纳、安奈儿、海威迩、法米尼、爱儿健、 台湾ABC、太子、可可鸭、叮当猫、艾艾屋、乔洛小熊、力果、爱朵儿、金慧儿童内衣 、 丽婴房、拉比、婴之谷、巴布豆、七波辉、蓝猫、必克、凌隆宝、奥特曼、富罗迷、阿 福贝贝、童益、巴布狗、杉杉、常春藤、婴之谷、好孩子、加菲猫、米菲