预售商品房按揭法律问题分析
试论商品房预售中的有关法律问题
财产 。而在商品房按揭期间 ， 品房实 商 际上并不存 在 ，按揭人无法取 得商 品 房 的所有 权 ，他 向银行提供 的担保物 是在将 来某一时间取得 的物权 ，是一 种期待性 的利益。因此 ， 商品房按揭 的 出现 将期待性 的利益 引入抵押物 的范 畴 ，丰富 了我 国传统抵 押标的理论 的 内容 。预售商 品房 按揭具有以下法 律
２ 商 品 房 预 售 合 同 的形 式 必 须 符 、 也 就 不 可 能 产 生 商 品 房 的 物 权 变 更 登 记 。 但 预 购 方 可 以 根 据 法 律 规 定 的 请
求权 ， 在商品房建成后 ， 要求 预售方交 付房屋并 办理物权 的变更登记。因此 ， 尽管预售合 同登记 所产生 的仅是 一种
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试论商品房预售中的有关法律问题
圜 俞建兵
预售 商品房又称期房 买卖 ，是 指
房地产开 发经营企业将 尚未建造或 正 在建 设 中的房 屋 预先 出售给 预购 人 ， 证 明的 ， 属于无效合 同 ； 但预售 方在起 诉 前取得商 品房预售许可证 的 ，可 以 认 定合 同有效 。
者称 其为 准 物 权 。 二 、 预 售 商 品房 按 揭 的 有 关 法 律
问题
其形式有 比较严 格的要求 。根据 法律 规 定 ，商 品房 预售合 同必须采取 书面 形 式 ， 般是预售 方提 供的格式合 同 ， 一 主要包括 ： 双方 当事人 的情况 ， 的物 标 的基本情况 （ 品房的坐落 、 商 土地使用 证号 、 建设工程规 划许 可证号 、 商品房 预售许可证 号 、房屋结构 和建筑面积 等） ，预售商 品房 的价格及支付方法 、 期限 ， 交付使用 的 日期 ， 违约责任及免 责条件 ， 纠纷解决 的方式等 。
商品房按揭法律问题研究
商品房按揭法律问题研究历史的原因造就了具有中国特色的福利分房制度、随着市场经济在中国的产生和发展，传统的住房分配制度已经与现代市场经济社会的基本内涵不相适宜。
所以，住房分配制度正发生着重大的变化。
福利分房被取消，住房分配制度逐步走向货币化，商品房的按揭逐渐为人们所熟悉并成为房产市场中的热点所在。
但这一切均是在政府的主导下完成的，由于立法的欠缺及滞后性；导致这一优良的制度在实践中出现诸多的问题，在有些地区出现了许多法律纠纷。
本文拟从理论和实践的角度对这些问题作出分析；以求对其的发展有所研益。
一、按揭的涵义、特征按揭一词来源于英文mortgage.在英国的法律体系中，mortgage一词是由mort和gage组成，Mort源于拉语mortu.，其基本的含义是永久，永远，而gage的含义为质押，担保.中国大陆所称的按揭据称是从我国香港地区传入大陆的，它是英文mortgage广东话的谐音。
另外有学者认为；在中国古代。
按，有抵押的意思，从字面上分析，按与抑都有压住不动的意思，即将一定的物从其他物种分离出来并为特定的债权作担保。
揭的来源则是mortgage的后半部分gage的音译，故将mortgage译为按揭。
无论何种见解，按揭为一泊来词当无疑义。
虽然按揭是从香港移植而来，但其与中国大陆地区独特的背景相融合，形成了具有特定含义的的法律术语、我国大陆地区的所指的按揭，指购房人将于房地产销售商之间的居地产买卖合同的标的抵押于银行，银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人的名义将款项交与居地产商的法律行为。
在我国大陆地区，按揭一般均须银行的介入，并且通过银行的介入促成房地产销售者与购房者的交易；因此扩大内需，促进国民经济的良性循环和健康发展。
中国大陆地区的按揭与英美法和香港地区的按揭有诸多不一致的地方，大陆地区的按揭的法律特征有：一、主体包括三方即：购房者、房地产销售商及按揭银行。
二、按揭法律关系的内容有三点，即购房者与房地产销售商之间的买卖合同关系、购房者与按揭银行之间的借款合同关系和购房者与按揭银行之间的担保法律关系。
我国预售商品房银行按揭贷款 几个法律问题的思考与分析
我国预售商品房银行按揭贷款几个法律问题的思考与分析随着我国商品房市场的不断发展，预售商品房银行按揭贷款已经成为购房者的常见选择。
在实际操作中，预售商品房银行按揭贷款涉及到的法律问题也是不可忽视的。
本文将就我国预售商品房银行按揭贷款中存在的几个法律问题进行思考与分析。
一、违约责任问题在购买预售商品房时，购房者通常需要通过银行按揭贷款来支付一部分房款。
如果购房者在贷款还款过程中发生违约的情况，又该如何处理呢？我国《合同法》有明确规定，对于合同当事人的违约行为，应当依照合同约定或者根据法律规定承担相应的违约责任。
在预售商品房银行按揭贷款中，购房者通常与银行签订《房屋抵押贷款合同》，合同中应当明确双方当事人在借款、还款、抵押物保值增值等方面的权利和义务。
购房者如若违约，银行有权通过法律手段追究其责任，并有权对购房者的抵押物进行处置以获取相应的债权。
在购房者选择银行按揭贷款时，应当谨慎对待合同的签订，充分了解违约责任问题，避免因此而导致的风险。
二、贷款合同解除问题在购房者选择银行按揭贷款时，通常需要签订《房屋按揭贷款合同》。
如果购房者因某种原因需要解除贷款合同，又能否单方面终止合同呢？我国《合同法》第十四条规定，合同当事人可以依法终止合同，但应当承担违约责任。
而根据《房屋按揭贷款合同》的约定，贷款合同一般采用的是定期还款方式，购房者在约定还款期内如若不能按时还款，银行有权解除合同，并要求购房者承担相应的违约责任。
购房者也可以申请解除贷款合同，但需要支付相应的违约金或者提前还款手续费。
购房者在签订贷款合应当充分了解合同约定的解除条款和相应的违约责任，避免因此而造成不必要的损失。
三、法律风险防范问题在预售商品房银行按揭贷款中，购房者应当如何防范法律风险呢？购房者在选择银行按揭贷款时，应当选择具有良好信誉和专业服务的银行，充分了解贷款利率、还款方式、还款期限等相关条款，并与银行进行充分沟通，确保风险可控。
购房者应当仔细阅读贷款合同的条款，了解自己的权利和义务，避免盲目签订合同而导致不必要的纠纷。
审理预售商品房案件有关法律问题的探讨
审理预售商品房案件有关法律问题的探讨引言随着我国房地产市场的快速发展和城市化进程的推进，预售商品房成为了人们购房的重要途径。
然而，在预售商品房交易中，出现了一些纠纷和争议，特别是涉及法律问题的案件。
本文将就审理预售商品房案件中常见的法律问题展开探讨。
一、预售商品房的定义和特点预售商品房是指在房屋建设工程尚未完工或者未具备交付条件之前，开发商通过签订合同的方式，事先向购房人出售房屋的行为。
预售商品房具有以下特点：1.提前销售：即在房屋建设工程尚未完工之前就开始销售，购房人需要在房屋尚未竣工时购买房屋。
2.不完工交付：预售商品房交付时间一般较长，购房人需要等待开发商完成房屋建设，才能够入住。
二、审理预售商品房案件中的法律问题在审理预售商品房案件中，常见的法律问题主要涉及以下几个方面：1. 合同纠纷预售商品房交易是通过签订合同来进行的，因此，在合同履行过程中可能会出现各种纠纷。
例如，合同条款不明确导致双方解释不一致，购房人要求解除合同或要求赔偿等。
在处理合同纠纷时，法官需要综合考虑合同的订立过程、约定内容以及相关法律法规的规定，判定双方权益和责任。
2. 建设工程质量问题预售商品房一般在未完工交付，因此，建设工程质量成为购房人关注的焦点。
如果购房人发现房屋存在质量问题，例如漏水、墙体龟裂等，他们有权要求开发商进行修缮或赔偿。
对于建设工程质量问题，法官需要审查相关的验收报告、鉴定意见，并依据法律法规判断开发商的责任和购房人的权益。
3. 交付延迟问题预售商品房交付时间一般较长，因此，如果开发商未按合同约定时间交付房屋，购房人可以要求解除合同或要求赔偿。
在审理交付延迟问题时，法官需要查明交付延迟的原因、合同约定以及相关法律法规的规定，判断开发商是否存在违约行为。
4. 违约责任问题预售商品房交易中，双方都有可能存在违约行为。
如果购房人未按合同约定支付房款，或开发商未按合同约定交付房屋，双方都有权要求对方承担违约责任。
房屋按揭纠纷若干法律问题浅析
房屋按揭纠纷若干法律问题浅析摘要：房屋按揭自九十年代末以来在我国在沿海经济发达地区发展起来，进而向内地推进，逐步变成了我国房地产业融资发展的一条重要渠道。
目前，我国绝大多城市银行相继开展了商品房按揭业务，但在我国目前任何一个全国性适用的规范性法律文件中均没有出现“按揭”这两个字，导致了在解决按揭纠纷时法律适用的复杂化。
关键词：房屋按揭纠纷法律问题一、按揭在我国的发展及相关法律依据按揭制度源于英国，20世纪90年代初传入我国。
在此之前，我国只有房地产抵押贷款的概念，以在建甚至未建的预售商品房作为取得贷款的担保物是随着房地产市场的复兴而逐渐为立法者所接受的。
在我国传统的民法理论中，一般认为，房地产抵押的标的物是现实存在的土地及其地上建筑物或定着物，尚未建造的或未建成的房屋不能成为抵押物。
但是2007年出台的《物权法》对正在建造的建筑物的抵押物属性进行了确认。
1988年4月2日颁行的《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第113条规定：“以自己不享有所有权或经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”，从而在法律上明文否定了预售商品房作为抵押担保物。
建设部于1997年6月1日颁布施行了《城市房地产抵押管理办法》，该办法首次明确规定了预购商品房可以设定抵押，而且还对预购商品房抵押的设立、登记等事项作出了具体的规定。
1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》是目前银行操作期房按揭贷款的基本依据。
该办法虽然规定了有关按揭贷款的管理办法，但对按揭贷款当事人的权利义务规定不具体，仅仅是从银行办理贷款的角度进行了规定。
2000年12月13日施行的《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法>若干问题的解释》对抵押、质押等也作出了相关规定。
2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中也有涉及按揭的相关规定。
2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》也涉及按揭问题。
我国预售商品房银行按揭贷款 几个法律问题的思考与分析
我国预售商品房银行按揭贷款几个法律问题的思考与分析
随着我国房地产市场的快速发展，预售商品房成为了很多购房者的首选。
而对于购房者来说，银行按揭贷款是一种常见的购房方式。
然而在预售商品房银行按揭贷款过程中可能会涉及一些法律问题，下面我将对这些问题进行思考与分析。
预售商品房银行按揭贷款过程中可能涉及的第一个法律问题是房屋所有权问题。
在购房者进行按揭贷款时，银行通常会要求房屋产权证作为抵押，以确保贷款的安全。
然而在预售商品房的情况下，房屋产权证可能并未办理完毕，这就带来了一定的法律风险。
购房者需要确认开发商是否具有合法的房屋所有权，以及开发商是否具有合法的抵押权。
如果以上问题存在法律瑕疵，购房者可能会面临贷款无法办理的情况，甚至在未来产生诉讼风险。
预售商品房银行按揭贷款过程中可能涉及的第二个法律问题是开发商失约问题。
在预售商品房的情况下，很多开发商会在合同中约定交房时间、装修标准、物业配套等内容。
然而在实际情况下，由于开发商种种原因，可能无法按照合同约定履行相关责任。
这就会带来购房者面临的法律风险。
一旦开发商失约，购房者可能会面临无法按时办理贷款的情况，甚至无法享受贷款利率优惠的情况。
预售商品房银行按揭贷款过程中可能存在的法律问题是多方面的，购房者在进行按揭贷款时需要谨慎对待。
购房者在选择预售商品房时需要仔细审查开发商的房屋所有权、履约能力、不动产登记情况以及抵押权情况，以避免可能存在的法律风险。
购房者在选择银行进行按揭贷款时也需要谨慎对待，选择有一定信誉度的银行机构，以确保自身的合法权益。
如何处理预售商品房按揭合同的纠纷
碰到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>如何解决预售商品房按揭协议的纠纷一、商品房按揭纠纷中涉及的协议关系在通常的商品房按揭纠纷中，一般存在着四个协议，即、按揭贷款协议，通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款协议中的抵押、回购的具体条款加以拟定的抵押和保证担保协议。
审理商品房按揭纠纷案件，必须一方面明确这些协议及其体现的法律关系之间的关系。
司法实践中，普遍的观点认为，按揭协议是购房协议的从协议，不具有独立性，随主协议的变更、消灭而变更、消灭。
(一)按揭协议不应是购房协议的从协议。
一方面，协议目的相对独立。
按揭协议的目的是借贷资金，购房协议的目的是购买房屋，两协议追求的目的并不具有依附性，是各自独立的。
另一方面，两者所生之的范围不具有依附性。
从协议所生之债务以主协议所生之债务为发生依据和限额，而按揭协议所生的债务可单独产生，双方是相对独立的。
第三，购房协议的无效、可撤消并不必然导致按揭协议的无效、可撤消，只会影响到按揭协议的抵押担保标的物发生变化，并不实质影响到资金借贷关系。
银行贷出资金，重要考虑的是购房人的资信状况，即使购房协议有瑕疵，导致抵押担保存在问题，但如购房人资信并未下降或又能提供其他担保，则并不影响银行资金安全，银行也不会必然规定解除按揭协议，银行、购房人对按揭协议的解除有选择权。
从协议的相对性原则出发，应确认这两个协议是互相独立的。
(二)抵押担保协议、保证担保协议应是的从协议，以借款协议的存在为前提。
但应明确，该主协议是银行与购房人之间签订的借款协议，而非购房人与开发商签订的购房协议。
(三)购房协议通常与抵押担保协议、保证担保协议无关，但如购房协议无效，特别是买卖的标的物属不得抵押的财产，购房人与开发商恶意串通以损害银行利益，以合法形式掩盖非法目的等情形，则将导致这两个担保协议无效。
二、商品房按揭纠纷解除协议的认定房地产价值巨大，不应容易解除协议，使购房者可以转嫁市场风险。
预售商品房按揭法律属性论析
丁 语 中其 意义 为 “ 永久 、 永远 、 死” ， ｇ ａ ｇ ｅ在英 语 中意 为“ 质押 、 保存” ， 两 者结合 ， 就有 了“ 死担保 、 永 久质 ”
特 定 财产 （ 按 揭 物） 权 利 的 转 移 来保 障债 权 的实 现 ， 同时赋 予按揭 人 以赎 回权 ，以兼顾 债权 人 和债 务人
双方 的权利 。
物权 ， 争议颇大。 因此 ， 从 理论 上 阐明 预售 商 品房
按 揭 的法律 属性 对于解 决 房地 产实务 法律 问题 以及
除 而进行 的转 移或 者让渡 ．此 种担保 可依 特 定债 务 或者 义务 的清偿 或履 行而 解 除 ，即使 存在 其他 相反
的功能 ， 然而， 围绕 着 “ 按揭” 却存在 一 系列 的法律 问
题， 导 致实 务 中存 在诸 多争 议 。在这 些争议 之 中 ， 最 重要 的莫 过于预 售商 品房按 揭 的法律 属性 以及 法律
韩 继 伟
（ 青 海 民族 大 学 法学 院， 青海 西宁 ８ １ ０ ０ ０ ７ ）
目前 ， 随着我 国经 济的发 展 ， 城 市化 进程 不断加
快， 随之 而来 的就 是房地 产行 业 的快速发 展 。 “ 按揭 ” 几 乎成 为 了中 国人 耳熟 能详 的 的一 个名 词 。预售商 品房按 揭本 是英 美法 系 国家 和地 区广 为流传 的一 种
别 于抵 押 和质押 的 显著特 征 ； 其五， 债 务人 可 以通 过
履行 债 务赎 回担 保 物 的权 利 。 （ －） 我 国预 售 商 品房 按 揭 的 内涵 和特 征
预售商品房按揭有什么法律特征
预售商品房按揭有什么法律特征按揭是一种担保方式，而预售商品房按揭是一种特殊的担保方式，即银行为按揭权人，预购人为按揭人，担保人一般是销售商品房的开发商。
预售商品房按揭与抵押有相同之处，但又不完全等同于抵押。
那么预售商品房按揭有什么法律特征呢？接下来我就来为大家解答。
一、预售商品房按揭有什么法律特征（1）预售商品房按揭是一种要式法律行为，应签订书面合同，并应到规定的房地产管理部门办理登记备案手续；（2）预售商品房按揭是一种从合同，是为担保主债权得以实现而订立的；预购商品房贷款抵押合同是商品房预售合同中的买方购房者与银行缔结的借贷合同之担保合同，它是借贷合同无效，抵押合同当然无效。
预购商品房贷款抵押所担保的主债权是具有专项用途的，债权只能是商品房预测人向贷款银行所借的用于支付其所预购的商品房除首期付款外的其余购房款。
（3）预售商品房按揭合同是诺成性合同，合同一经成立即对三方当事人具有约束力。
预售商品房按揭合同成立后，未经抵押权人的同意，抵押人不得另行再设抵押。
抵押权人享有优先受偿权。
（4）预售商品房按揭是有偿合同。
银行主要是通过收取利息获用的。
二、商品房按揭流程是怎样的（1）开发商选定银行，并与银行签订按揭贷款合作协议书，银行承诺在特定条件下向开发商的客户（购房借贷人）贷款，同时开发商向银行保证担保。
（2）购房人选定欲购买的商品房，与开发商签订商品房预售或销售合同。
其中约定采取向开发商选定的银行申请按揭贷款的方式付款的，购房人需向开发商支付购房首付款。
（3）银行委托律师或自行对购房合同、购房借贷人贷款资格主要是个人资信予以审查。
（4）购房借贷人、开发商与银行签订按揭保证贷款合同。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
我国预售商品房银行按揭贷款 几个法律问题的思考与分析
我国预售商品房银行按揭贷款几个法律问题的思考与分析随着我国房地产市场的快速发展，预售商品房在购房者中越来越受欢迎。
购房者可以通过预售商品房银行按揭贷款来实现购房梦想，这为购房者提供了更加灵活的购房方式。
预售商品房银行按揭贷款也存在着一些法律问题，本文将对其中的几个问题进行思考与分析。
1. 鉴别预售商品房的真实性在购买预售商品房时，购房者要首先确保房屋的真实性。
一些不法开发商可能会通过虚假宣传或者违法行为来销售未取得预售许可证的房屋，这就给购房者带来了风险。
购房者应该通过多方渠道了解开发商的信誉和资质，尽量选择有良好口碑的开发商合作。
购房者还可以通过查询房地产主管部门的官方网站或者实地考察等方式来鉴别房屋的真实性。
2. 银行按揭贷款的审核与保障购房者在申请银行按揭贷款时，银行会对购房者的信用情况、还款能力等进行审核。
一些不法开发商可能会利用虚假信息或者隐瞒真相来获得银行按揭贷款，给银行带来风险。
购房者应该按照银行要求提供真实信息，并理性评估自己的还款能力，不要为了买房而盲目贷款。
银行也应该加强对开发商和购房者的审核和保障措施，降低贷款风险。
3. 风险警示与合同约定购房者在签订预售商品房合应当仔细阅读合同条款，了解自己的权利和义务，以及开发商的责任与承诺。
一些虚假承诺或者模糊条款可能会给购房者带来风险。
购房者在签订合可以借助律师等专业人士进行咨询，确保合同内容的合法性和合理性。
开发商也应该提供真实有效的房屋信息，并明确承诺与责任，避免给购房者带来额外的风险与损失。
4. 风险防范与维权保障一旦购房者在购买预售商品房时遇到问题，应当及时寻求法律援助，保护自己的合法权益。
购房者可以通过向相关房地产主管部门、消费者协会或者法院等途径维权，要求开发商承担相应的责任。
购房者在购房前也可以购买相关的购房保险，为自己的购房行为提供一定的风险保障。
预售商品房银行按揭贷款为购房者提供了更加便利的购房方式，但也存在一定的法律风险。
我国预售商品房银行按揭贷款 几个法律问题的思考与分析
我国预售商品房银行按揭贷款几个法律问题的思考与分析近年受益于我国民族传统投资思想和影响我国房地产开发产业的快速发展，我国房地产开发产业投资热度常年不减，买房子的成本越来越高。
因此也就越来越多的年轻人开始选择购买预售后的商品房或者按揭抵押贷款方式作为主要的家庭购房资金支付贷款方式。
相关统计资料数据显示，在近几年的我市预售新建商品房中，一半以上的预售房屋产权购买者仍然会选择使用银行按揭抵押贷款的一种方式使用来自行支付目前剩余的商品房款。
随着个人按揭住房贷款的快速胜行，不仅直接促进了房地产开发市场的健康发展，银行业的消费者和土地开发商都逐渐成为了个人按揭住房贷款的主要受益者。
但在实际的房屋按揭抵押贷款中房地产中的开发商，购买者和其他按揭贷款银行都同样面临着许多的相关法律法规问题。
本文我们将结合开展关于办理预售住宅商品房贷款按揭抵押过程贷款中的相关法律实务问题的一个相关学术讨论和案例分析。
标签：房屋预售房和商品房;按揭抵押贷款;法律相关问题解答一、预售房和商品房属于按揭抵押贷款专业概括随着当前我国房地产开发行业的逐步健康发展，商品房这个专业名词也随之不断出现。
这样一来我国新建商品房的市场销售管理方式就开始产生了很大的社会变化。
从从前单一的现场销售管理方式逐渐发展过来成为现在传统现售与当前预售之间共存的一种销售管理方式。
简单来说，现金销售就意即是售也就是业主一手交钱而另一手交货的一种购楼交易方式。
预售合同就是房地产项目开发经营企业与具体购房者的合同约定。
这就是新房现售和现场预售的最大差别。
商品房开盘预售这种方式不仅被很多开发商认为筹措了很多开发商的资金，而且还大大减轻了很多购房者的前期资金支出压力。
这些税的优点都主要是由于商品房收取预售证的方式现已成为用于我国。
最主要的是它运用的是范围最广的一种商品房地產销售管理方式。
在在北京商品房的市场预售交易过程中，除了大家都需要支付交的全额首付之外，剩余的部分钱大多数购房人都需要依靠一家银行贷款。
审理预售商品房案件法律问题
审理预售商品房案件法律问题一、预售商品房按揭的相关法律问题预售商品房按揭是银行、房地产开发商和购房者三方共同参加的房地产经营开发的一种融资活动。
它是指商品房预售协议中的预购方支付部分购房款后，将其协议取得的商品房的期待权让渡给银行，作为取得银行贷款的担保，如果预购人未能依约定履行还本付息的义务，就失去了赎回这种期待权的权利。
在商品房竣工后，商品房按揭即转为商品房抵押。
购房人是按揭人，银行是按揭权人。
预售商品房按揭的法律特征：一是预售商品房按揭是要式法律行为，必须签订书面合同；二是预售商品房按揭合同是从合同，作为主债的担保，随主债转移而转移，主债的消灭而消灭。
三是预售商品房按揭合同成立后，未经抵押权人的同意，抵押人不得另行再设抵押。
四是抵押权人享有优先受偿权。
五是商品房按揭必须经过登记。
（一）预售商品房按揭的条件商品房预售采取按揭方式促销，对于预售商品房合同各方均为有利，但是因为预售的是未竣工交付的房屋，所以，存有着房屋预售方不能按时交付房屋或按揭人不能依约偿还贷款的风险。
所以，应对以按揭方式预售商品房的行为，作出更为严格的限制。
当前，我国法律对此尚无明确规定，作者根据预售商品房按揭的基本理论对按揭成立的有效条件实行论述：首先，按揭合同是要式合同，应该按照法对于要式合同的要求，办理各项手续方为有效。
该合同中应明确按揭人与按揭权人及相关第三人的权利义务，规范按揭行为，以避免和减少纠纷的发生。
同时，应办理登记备案手续，接受政府相关部门的监督。
其次，按揭所依附的预售商品房的主合同必须是合法有效的。
从担保的角度讲：按揭属于特殊的担保形式，但仍然具有担保合同的从属性。
它随着主合同的成立与生效而成立生效。
所以，预售商品房主合同有效，按揭合同方能有效。
如果主合同违反了国家和集体的利益，被认定为无效，作为按揭的从合同也必然无效。
第三，按揭必须采取书面形式。
因为按揭合同所涉及的具体内容较多，法律关系又复杂，如果不采取书面形式记录下来，不但难以严格履行协议，一旦发生纠纷，也因为缺乏合同依据，而难以准确处理。
论商品房预售制度及相关法律问题
论商品房预售制度及相关法律问题【摘要】商品房预售制度是房地产领域的重要制度之一，对于保障购房者权益和促进房地产市场发展起着至关重要的作用。
在该制度下，开发商在建设期间提前向消费者销售未完工的商品房，但同时也存在一些问题，如开发商违约、消费者权益受损等。
为了解决这些问题，相关法律法规的完善和执行至关重要。
本文对商品房预售制度进行了深入分析，探讨了其定义、发展历程、存在的问题以及相关法律法规的分析。
同时提出了解决问题的建议，强调了预售制度的重要性和法律问题的必要性。
展望未来，应当进一步完善相关法律法规，加强监管力度，促进商品房市场的健康发展。
【关键词】商品房预售制度、法律问题、背景介绍、研究意义、文献综述、发展历程、存在问题、法律法规、解决建议、重要性、展望未来1. 引言1.1 背景介绍商品房预售制度是指开发商在商品房尚未建成之前即开始向购房者公开销售并收取定金的一种销售模式。
在中国，商品房预售制度自上世纪90年代开始逐渐兴起，成为房地产市场中普遍存在的一种销售方式。
商品房预售制度的出现，一方面满足了购房者对于商品房需求的及时性和选择性，同时也为开发商提供了资金周转的便利和促进了房地产市场的活跃程度。
随着商品房预售规模的不断扩大，其所带来的问题也逐渐显现出来。
购房者在预售环节面临的风险变得日益突出，一些不法开发商利用预售制度进行欺诈等问题也屡见不鲜。
对于商品房预售制度及其相关法律问题的深入研究和探讨，具有重要意义和必要性。
本文将从商品房预售制度的定义、发展历程、存在问题以及相关法律法规分析等方面进行探讨，以期为解决当前商品房预售制度问题提供一些建设性建议，为维护国家房地产市场秩序和保障购房者权益提供参考。
1.2 研究意义商品房预售制度作为房地产领域的重要制度之一，对于促进房地产市场的健康发展、维护购房者权益、规范开发商行为具有重要的意义。
商品房预售制度的规范实施，可以有效防范房地产市场的投机行为，有效遏制房地产市场泡沫的产生，保障市场的稳定发展。
我国预售商品房银行按揭贷款 几个法律问题的思考与分析
我国预售商品房银行按揭贷款几个法律问题的思考与分析我国的楼市一直以来都备受社会关注，尤其是预售商品房的银行按揭贷款问题。
随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，购房需求不断增加，房地产市场也愈发火热。
在购房过程中，银行按揭贷款出现的一些法律问题也不容忽视。
本文将从几个法律问题的角度进行思考和分析。
预售商品房的合同签订存在的法律问题是什么？预售商品房是指开发商在房屋尚未竣工前进行出售，买方在交纳一定的定金后即可签订预售合同。
一些开发商存在着变相违规经营的情况，比如未取得相应的预售许可证、违法违规销售、收取高额定金等行为。
这些行为严重侵害了购房者的合法权益，也给购房者的银行按揭贷款带来了不小的风险。
银行在进行按揭贷款审批时是否严格遵守法律法规？银行作为金融机构，在进行按揭贷款审批时需要严格遵守相关的法律法规，比如要求购房者提供真实有效的收入证明、房屋产权证明等。
在实际执行过程中，一些银行可能存在着审批程序不规范、审核不严谨等问题，导致购房者在购房后出现贷款纠纷。
这种情况在我国的一些地区和城市并不少见。
购房者在签订按揭贷款合同时需要注意哪些法律问题？购房者在签订按揭贷款合需要仔细阅读合同条款，了解自己的权利和义务。
购房者还应当注意一些特殊的条款，比如利率调整、提前还款、逾期违约等情况。
在签订合购房者应当保留好合同文本，以备日后发生纠纷时进行维权。
购房者在贷款逾期或出现纠纷时应该如何维权？一旦购房者在还贷过程中出现贷款逾期或者与银行发生纠纷，购房者需要及时咨询专业律师，了解自己的权利和义务。
购房者还可以通过相关的法律程序，比如诉讼、仲裁等途径来进行维权，维护自己的合法权益。
我国预售商品房银行按揭贷款存在着一些法律问题，包括开发商的合同签订问题、银行审批程序问题、购房者的法律意识问题等。
购房者在购房过程中需要加强自身的法律意识，及时了解相关的法律法规，同时也需要提高对预售商品房交易的风险意识，以免陷入法律纠纷的漩涡中。
谈商品房预售有关法律问题
商品房预售有关法律问题引言商品房预售是指开发商在房屋建设尚未完成前，按照一定的价格和条件，向购房者提供购房权利的一种销售模式。
由于商品房预售涉及大量购房者和巨额资金的交易，因此必须在法律框架下进行规范和监管。
本文将探讨与商品房预售有关的法律问题，从市场准入、预售合同、房屋质量保证、违约责任等方面进行分析。
一、市场准入在商品房预售市场中，开发商必须按照相关法律规定和政府部门的审批要求，取得合法的开发资格。
开发商需要通过备案或审批程序，获得商品房预售资格证书，才能展开销售活动。
此外，地方政府也会要求开发商提供配套设施建设方案，并对其进行审核和监管，以确保购房者的合法权益不受损害。
二、预售合同商品房预售合同是购房者与开发商之间的法律约束关系的重要依据。
根据《合同法》的规定，预售合同应当明确合同双方的权利义务、商品房的基本情况和质量要求、支付方式和期限、交付时间和条件、解除合同的条件等内容。
购房者在签订预售合同前，有权要求开发商提供详细的房屋信息和相关的法律文件，以便全面了解购房风险。
三、房屋质量保证购房者在购买商品房时，有合理期望房屋能够符合合同约定的质量要求。
开发商在预售合同中通常会对房屋质量作出一定的保证和承诺。
根据《消费者权益保护法》的规定，购房者在交付房屋一年内，发现房屋存在质量问题的，可以要求开发商进行维修、更换或退货。
如果房屋质量问题影响使用，购房者还可以要求开发商承担相应的违约责任。
四、违约责任在商品房预售中，如果开发商未按照预售合同的约定履行义务，购房者可以要求开发商承担相应的违约责任。
根据《合同法》的规定，购房者可以要求开发商退还已支付的房款，并可以要求赔偿因违约而产生的合理费用和损失。
同时，购房者还可以向有关行政部门投诉，要求行政部门对开发商进行处罚。
五、维权途径购房者在商品房预售过程中，如果发现开发商存在违法违规行为或产生纠纷，可以通过多种途径维护自身合法权益。
购房者可以先行与开发商协商解决问题，如协商不成，可以向相关行政部门投诉举报，或者通过法律途径提起诉讼。
13预售商品房的阶段性担保责任的法律风险及防控
【问题】预售商品房的阶段性担保责任的法律风险及防控
【法律解析】
在目前的预售商品房销售中，按揭购买时一种常见交易方式，而在按揭购买模式中银行贷款时常常要求开发商承担阶段担保责任。
在担保阶段如果购房人断供，同时房屋被第三方债权人查封，银行选择放弃抵押/预抵押权，直接向开发商主张担保权利，开发商被迫代购房人还款，只能作为一般债权人与其他债权人分配拍卖款。
根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
”，而在目前经济形势下，购房者断供现象也已经出现，有的还出现购房者被刑事拘留且断供的情形，因此开发商在预售商品房的阶段担保中存在着一定的法律风险。
【法务建议】
1、及时解除担保责任。
开发商在与银行签订的担保协议中，尽量争取对己方有利的担保责任解除条款，在担保责任解除条件成就时应当积极解除担保责任。
2、与银行签订补充协议。
尽量争取与银行签署补充协议，保护开发商权益，要求银行不得放弃预抵押/抵押权利，避免在在担保阶段果购房人断供，同时房屋被第三方债权人查封的情形下，银行要求开发商直接代购房人还款。
3、与银行建立信息沟通。
与银行建立信息沟通机制，如果出现购房者经济能力恶化断供，及时解除合同，并办理预告登记解除手续。
4、要求购房人提供反担保。
在预售商品房销售时，对于资金流不是很稳定的客户，可以视情形要求其提供反担保，即在我司代为向银行还款后，我司可向其追偿或向其反担保人追偿相应款项。
浅议商品房预售制度的法律问题
浅议商品房预售制度的法律问题摘要：随着我国商品经济的发展，预售商品房成为目前普遍流行的商品房销售办法。
它不同于一般的商品房买卖，其产品在合同成立时并不存在，是一种特殊形式的房屋买卖合同。
由于我国立法制度的不完善，而实践中预售商品房履行期限长、投资数额大，因此买卖双方对商品房预售制度缺乏比较清楚的认识从而经常产生纠纷。
关键词：商品房预售商品房预售制度法律纠纷1 商品房预售制度1.1 商品房预售制度概述近年来，房地产交易过程中，预售房销售的形式占最大的比例，究其原因，商品房的预售的确立与我国现在的房地产市场发展有紧密的联系。
此种制度对房地产开发商有很大的好处，使其开发商更热衷于此种制度的形式。
.它是指房地产开发商将正在建设的还尚未完成建设而且没有取得房屋产权的房屋出售给购房者。
因为商品房预售不仅对房地产开发企业自身聚拢资金，搞活经营，避免各种风险等起着重要作用，而且它对改善居民住房条件，活跃房地产市场有重要意义。
相比与现房买卖，商品房预售要比其复杂得多，因此商品房预售有其自己明显而独特的特征。
1.2 商品房预售制度的特征1.2.1 一般商品房交易的标的物是将被建设或正在建设中的房屋，预售的房屋必须是正在处于施工建设和尚未竣工的状态，预售的房屋在开发商与购房者签订合同时候并没有完成，属于期房，这是最主要和最明显的特征。
1.2.2 商品房预售的出卖人的主体要求比较严格，必须是符合一定条件的开发企业，而对于购房人的要求限制很小，一般购买预售房的公民，都可以成为商品房预售的买受人。
1.2.3 商品房预售的房屋必须是作为商品买卖的房屋，不能是单位内部的集资房或者是福利性房屋，更不能是社会保障性房屋，商品房预售的房屋具有明显的商品化和公开销售的特征。
1.2.4 商品房预售合同成立的时候，开发商没有义务立即交付房屋，而购房人也无权要求开发商立即交付，这与一般的房屋买卖合同也有所区别。
1.3 商品房预售制度的条件1.3.1 预售商品房的建设用地，开发商必须取得该土地的合法的使用权，房地产建设企业获得土地使用权证书这是为了在商品房预售制度中保护购买人的门槛，因为在此种制度中购房人承担大部分甚至全部风险，国家就会对开发商要求严格，也是为了更好的保护在某种程度处于弱势的购房者。
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混乱。在预售商 品房按揭业务发展迅速 的今 天 ， 立法 这种
不完善 的现状 ， 迫切需要立法机 关尽快 制定和规范预售 商 品房按揭的法律制度。
一
、
预 售商品房按揭 法律特征
在， 参考各国和地区按揭贷款的规章制度 ， 且按揭贷款的
确 与抵 押贷款有很大的区别 ， 本文对预售商 品房担保贷款
一
由于我国恪守物权法定主义， 我国《 担保法》 等法律 中没有按揭这种专业术语， 在其他法律、 法规、 地方规章中
仍将此视 为权 利抵 押即抵押权。如建设部在 １ ９ 年 ４ ７ ９ 月 颁布 的《 城市房 地产 抵押 管理办法》 中对预售 商品房 的抵
押做 了规定 ， 该办法第 ３条规定 ：本办 法所 称预购商品房 “
贷款抵 押 ， 是指购房 人在支付 首期规定 的房价款后 ， 由贷
款银行代其支付其余的购房款 ， 将所购商品房抵押给贷款
银行作为偿还贷款担保的行为。第２ 条规定 ： ” ７ “ 以预购商
品房贷款抵 押的 ， 提交 生效的预购 房屋合 同。第 ３ 条 须 ” ４
规定 ：以预售 商品房或在建工程抵押 的， “ 登记机 关应 当在 抵押 合同上作记载 ， 抵押 的房 地产在抵 押期间竣工 的 ， 当
围 ２０第 期 ｏ 年 １ １
法ｊ 箱 ｆ
三方当事人， 以及六种法律关系。两个合同即预售商品房
买卖合 同和预 售商 品房 按 揭合 同 ， 个合 同 由于标 的相 两 同 ， 指 向还 没 有竣工 交付 的商品房 ， 都是 因此彼此联 系密 切 ， 一个 合同 的违 约 ， 有 可能影 Ⅱ到另 一合 同 的存 任何 都 向 在 。在 三 方之间 ， 大概来 讲 可发生 如下 法律 关 系 ：． １预购 人 与房地产 开发商之 间的商 品房 买卖 关系 ：． 人和银 ２ 按揭 行 基于购房 贷款 而产生 的按揭 贷款 关系 以及 以预购 商 品
作者简介： 刘庆国， 中共清远市委党校法学讲师， 经济教研室副主任。
中图分类号 ：２ ３３ 文献标识码 ： 文章编号 ：０ ８ ９ ８ ～ ２ ｌ ）ｌ ０ ５ — ４ Ｆ ９ ．５ Ａ １ ０ — １ ７ （ｏ ｏｏ 一 ０ ８ ０
按揭是 渊源于 英 美担 保制 度 ， 由香 港发展成 熟 的 经
一
先生指出： 《 城市房地产抵押管理办法》 之所以未确定使用
“ 按揭 贷款 ” 一词 ， 因为按揭 贷款概念 生疏 ， 是 而预购商 品
房抵押贷款则是一个百姓易懂 的直观概念。 ”
种不动产担保 方式 ，０世纪 ９ 年代初传 入我国。但 由 ２ Ｏ
于相关法律法规对此规定甚少， 普通大众更是对其一知半
移。银行通常的做法是要求按揭人将权利证书交其保管，
并 要在 按揭人 以前和 开发商 签订 的商品房预 售合 同中注 明 ， 向有 关主管部 门进行 登记 。其 中权利证 书包括 以下 并 几 个方面 ： 商品房买卖合 同、 按揭登记证 明文件 、 期付 款 首 发 票 ， 理保 险的 ， 需提 交保 险合 同。这种证 书 的交 付 办 还
法 论 衡 ： 治 曩
预售 商品房按揭 法律 问题 分析
◎刘庆国（ 中共清远市委党校 ， 广东 清远 ５ ２ ） １ ５０ １
摘 要 ： 售商品房按揭 源 于英美法 系， 预 经香港 而风行于 中国大陆 。当前 ， 国法律没有 给予预 我
售商品房按揭以准确的界定， 实务操作中， 在 预售商品房按揭被视作为保证预购人如期归还按揭贷
转移并不意味着所有权的转移 ， 银行这样做只是防止一屋
多卖现 象的 发生 ， 防止按揭 人违反 约定 处分按揭 的房屋 ，
房为担保而产生的按揭贷款担保关系；． ３房地产开发商与
银行 之 间的保证 关 系 ， 当按揭 人违 约不 能还款 时 ， 方可 双 以约定 由开发商按原 价的一定 比例 回购按揭商 品房 （ 通常 做 法是 开发商 以商 品房 原价 的 ７ ％将 按揭 商品房 回购 ， ０
解 ， 加上这种 担保 方式在与抵押权制度有相同点的 同时 再
又 存在着 明显 的相异 之处 ， 因此很容易引起人们 认识上的
以此看来 ， 国大陆预购 商品房抵押 贷款 ， 在我 实际上
就是预购商品房按揭贷款， 即楼花按揭。因为按揭制度的
内涵和其他许 多国家规定 不同 ， 我国法律制度刻意回避 了 这～说 法 ， 实践 中 ， 贷款 却大量存 在。鉴于 商品 但在 按揭 房预售在 我国 已经 广泛开展且按 揭贷款在 实践 中普 遍存
国大陆 ， 其既吸收 了英 美、 港等按揭制度 的规定 ， 香 同时又
具有鲜明的中国特色。其法律特征主要有以下几点： （ 按揭涉及法律关系复杂 ～）
按揭具体 涉及两个合 同 ， 开发商 、 预购人和贷 款银 行
管理办法》 条 ；中国工商银行个人住房信贷管理办 第５ 《 法》 １ 条等等规范性文件。建设部房地产业司张景伊 第 ９
律采用 “ 贷款 ” 按揭 一词。
依据我国调整按揭贷款的有关法律等规范性文件 ， 按揭的定义可作如下界定 ： 预售商品房按揭又称楼花按 揭， 就是指按揭人在购买商品房时， 以其享有的预售商品
房的权益做担保 ， 向按揭权人 申请购房 贷款 的一种担保 方 式。 中国按 揭依 照担 保物 的形态不 同 ， 为三 类 ： 可分 楼花
按揭 （ 在银行实务中被称为甲类按揭贷款）现楼按揭 （ 、 在
银行实务中被称为乙类按揭贷款） ， 在建工程按揭。本文 只论及预售商品房按揭， 即楼花按揭。
预 售商 品房按 揭源 于英 美法 系 ， 经香 港而风 行于 中
事人应 当在抵押人领取房地产权属证书后 ， 重新办理房地 产抵押登记。其他类似规定可 以参见 ｔ ” 京市 房地产抵押
款 本息而 以将 来建成的房屋作 为担 保物 而设 定的物的担保方式 ， 担保体 系上的归属 问题 ， 但在 理论
界争论不一。建议尽快通过法律明确其性质， 将预售商品房按揭明文规定为与抵押、 质押相并列的
一
种 新 型 的担 保 物 权 。
关键词 ： 预售商品房 ； ； ； 按揭 特征 性质