浅谈如何提高商业建筑的商业价值

浅谈如何提高商业建筑的商业价值

【摘要】本文通过对上海市嘉定区澄浏中路东侧地块商业项目的设计实践，论述如何设计才能提高大型商业建筑的商业价值，从合理性、文化性、形象性、适用性入手，把握建筑创作过程。

【关键词】商业价值；平面布置；功能设计；商业建筑

【abstract 】this article through to clear all the Middle East commercial project plot clear the design practice, this paper discusses how to design can improve the large commercial building commercial value, from the rationality, culture, vivid, applicability, with a grasp architecture creation process.

【keywords 】commercial value; plane layout; Function design; Commercial buildings

一、设计背景

上海澄浏中路东侧地块商业项目，位于嘉定区新成路街道，地块南临仓场路，地块西侧紧靠澄浏中路，东侧为新泥家浜，地块用地面积5.6公顷。基地位于嘉定老城区的东面。本工程由一栋三层（局部四层）商业购物中心上布置八栋商业、办公高层、一层大型地下商场和1个地下车库组成，地上建筑面积约157433平方米。

建筑的格局为一裙房多塔的布置方式，裙房一个，地上三层局部四层，主楼有八个，分别布置裙房外侧。靠近澄浏中路侧做大面积做开放广场和下沉式广场使用，并与道路绿地有机结合，正好形成了一个休闲空间，可以方便顾客的休闲和疏散；靠近新泥家浜河道处布置内部广场，做停车场和绿地。地下一层为商业、小轿车停车库、水泵房、开关站和变电房，一层至三层为商业，布置超市和购物休闲中心，四层局部为电影院，大屋面做停车场，主楼为小空间办公和小型商业。从以上来看，功能布局合理。

二、商业的平面布置

平面布局设计的内容是确定通道形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，并最大限度地为每个承租户带来通行人流，提供更多的购物机会。柱距与单元面宽有直接关系：柱子不宜落在店面内，柱点应中分或四分，8m柱距是市场开发比较常用的选择，因为这样选择对于面积分割以及降低施工成本比较有益。平面设计的区域形状一定要遵循规整、简单的原则，不要使用曲率过大的圆弧，防止因为这样实用面积会太少。这样不仅便于业态布局与商铺分割，而且有利于未来经营，方便人流很好地识别出不同业态不同区域。它装饰室内空间可以用商铺店面装修和天花板造型。所以在市场设计方案完成后，我们首先应当分割业态设计和初步商铺，结合新成路街道地理环境初步划分方案，并对内部结构形状进行平面布局图设计并不断完善和修改，确保

简单化以及可视化原则。

平面上应当以柱点为自然分界点，因为这样便于纵向和横向分割，以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散。边线应当尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，比较忌讳一侧有，一侧无，所以商铺的摆放都是双面布置。对于边线中，有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，如遇边角区域不规则，部分区域面积过大，则可以考虑适当弯曲，使之面积差不要过大，在卫生间和消防梯处，道路边线不要有摊位，边线应紧贴卫生间门面，距离太长，可考虑放置柜台，宽度0.5m，墙面做货架处理，主通道与辅道有差距，主通道应在2.4m以上，在电梯口的主通道要有3m左右的驻留空间，使之为主要的纵横线或是形成主通道，在电梯口，服务台中或是拐角处，可用弧形设计。弧形设计一般应用不规则的地方，越不规则，越要使用弧形设计，单层面积小的区域，可以考虑敞开式与隔断式结合。摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分；柜台的敞开则可采用弧形的设计。

三、功能设计

功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要，在通道设计中要分主通道与辅通道，主通道为2.4m、2.8m、3m、3.2m或更大；辅通道则为2.2m、2m、1.8m、1.5m，具体区域通道的宽度应根据实际的人流量来设计。

从不同的层面同时引入人流。注重竖向交通的易达性，应强化F2与B1及其他楼层的交通便利性，以提升商铺的价值，将F2、B1当做一楼修建，引导上行、下行人流。譬如利用B1直接连接室外街道的出入口或者建立下沉广场，将F2的人流直接引向人行道的自动扶梯及与其他商业物业直接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。在有高差的坡地地段，可以有意在不同的平面高度设立入口。如果市场上层的入口能够直接通向各层，这样对于组织引导人流是非常有利的。本项垂直交通的优势，主要是体现在屋面停车上，整个大屋可以作为停车场，未占用F1、B1的商业价值最大化的空间，而是将停车和小商业至于大屋面上，给停车和商业作为一种融合提供新的尝试。此外自动扶梯上屋面，也为屋顶停车的购物者带来了方便。这里说到的自动扶梯，在商业中扶梯层层叠加常常会大大激发购物者的欲望。一些有趣的垂直交通设施，例如观景玻璃电梯、出屋顶的自动扶梯也可以大大吸引购物者。扶梯可以说是商业空间人流垂直运输的核心，它具有平衡人流动线、引导人流走向的功能。

除此之外，还要确定层数、层高、垂直结构和形式，做好垂直交通组织。剖面设计的精华就是巧妙利用设计手法，提高B1层、2层及顶层的商业价值。大型市场的首层高度一般在5m以上，净高为4.5m；2层以上高度为4.3m，通常按照此标准，当然毫无疑问的还是要结合现实情况来确定。

四、卸货区设计

市场物流量一般都比较大，因此必须事先规划面积适宜的卸货区。卸货区建议最好设置在地下室，或是要与首层商业购物部分的人流主入口互不干扰。货车

这样就可以在地下一层卸货，通过货梯将商品运送到各个楼层，办公人员也可以直接开车进入一层停车库，然后再通过客梯直接进入办公区，这样就避免了办公人流与货流对购物人流的干扰。

五、结语

澄浏中路东侧地块商业项目作为上海嘉定大型商业建筑，设计前后修改了好几次定稿，方案也是在一轮轮的修改中诞生，作为设计师当然会尽可能的为投资者提高商业价值，为上海嘉定的居民创造出一个良好舒适的购物环境。

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。