2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(13)

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2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(8)

2009房地产估价师考前辅导精讲班《房地产估价理论与方法》房地产价格和价值-2（上）一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求1．了解房地产价格的含义；2．熟悉房地产价格的形成条件；3．熟悉房地产价格的特征；了解地价与一般物品价格的不同；4．熟悉房地产需求；5．熟悉房地产均衡价格；来源：建设工程教育网6．熟悉房地产供给；7．熟悉房地产供求与价格关系的特殊性；8．熟悉价值、使用价值和交换价值；9．掌握成交价格、市场价格、理论价格和评估价值；10．掌握市场价值和非市场价值11．掌握买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值；12．了解原始价值、账面价值、公允价值和市场价值；13．了解市场调节价、政府指导价和政府定价；14．熟悉基准地价、标定地价和房屋重置价格；15．熟悉土地价格、建筑物价格和房地价格；16．掌握总价格、单位价格和楼面地价；17．熟悉现货价格、期货价格及现房价格、期房价格；来源：建设工程教育网18．熟悉起价、标价、成交价和均价；19．熟悉评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。

二、内容讲解第三章房地产价格和价值第四节房地产价格和价值的种类现实生活中经常出现这种情形：多个不同的名称可能指的是同一种事物，同一个名称可能指的是多种不同的事物。

科学的研究，要求尽可能避免混乱和含糊的用语。

因此，进行房地产估价，必须弄清房地产价格和价值的种类以及每种房地产价格和价值的确切含义，以正确地理解和选用所接触到的价格和价值，把握需要评估的房地产价值的内涵。

纵观古今中外，房地产价格和价值的种类繁多，名称也不完全一致，有的还是特定房地产制度政策或特定历史阶段的产物。

不同的房地产价格和价值，所起的作用不尽相同；在评估不同的价值类型时，应采用的依据和考虑的因素也不尽相同。

房地产估价师-案例分析笔记

估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。

对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。

市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。

收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。

成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。

假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。

第一章房地产估价文书写作完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。

估价文书主要有以下几种：委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。

一份完整的估价报告应包括以下8项内容：封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。

（一）封面房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期及估价报告编号。

封面上的估价项目要写清项目全称。

其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。

如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。

“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位；”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象用途。

封面上所写的委托人，需要准确无误地写明其全称。

封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。

封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。

2010年房地产估价师案例与分析重点预习

（2）估价目的表述模糊，未对应其经济行为，扣1分。
2
9
*估价对象
详见估价技术报告中的估价对象实物状况、权益状况、区位状况描述与分析。
不重复计分
10
*估价时点
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
估价时点确定不正确，扣1分；
1
11
*价值类型与定义
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）价值类型不准确或未明确的，扣2分；
5（3）周围环境包括自然环境、人文环境、社会环境、规划环境、景观等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（4）外部配套设施状况包括基础设施、公共配套服务设施，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（5）区位状况描述、分析与房地产类型针对性不强的，扣1分；
2
19
*市场背景描述与分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
2
20
*最高最佳使用分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。
（1）未进行合法性分析的，扣2分，合法性分析不深入的，扣1分；
（2）未进行五个最高最佳使用前提表述的，扣0.5分；
（3）未进行三个原理应用表述、分析的，扣0.5分；
不重复计分
15
*估价结果
详见估价技术报告中的估价结果确定。
2
16
*估价对象实物状况描述与分析（单独土地或单独建筑物的此项计4分）
土地实物状况描述与分析
报告中缺此项的，属于重要内容缺失。（单独建筑物估价不作此要求）
（1）土地实物状况包括：名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划限制条件等，每缺少一项扣0.5分，最多扣1分；
（2）表述不准确、不清楚的，酌情扣分。

2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(4)

一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求要求考试掌握本章内容。

二、内容讲解第一章房地产估价文书写作第二节房地产估价报告写作三、房地产估价报告示例［例1-6］房地产估价报告估价项目名称：××区××大街××号——××公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格评估委托人：××银行估价机构：北京市×××房地产评估有限责任公司注册房地产估价师：×××（注册号××）、×××（注册号××）估价作业日期：2006年04月27日至2006年06月01日估价报告编号：×××（2006）评字第××号目录一、致委托人函二、注册房地产估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件致委托人函××银行：承蒙贵方的委托，我公司对位于北京市××区××大街××号——××公寓2号楼的土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格进行了评估。

此次评估目的是确定房地产价值，为委托人以估价对象进行房地产交易工作提供价格参考依据。

估价时点为2006年5月21日。

来源建设工程教育网在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用成本法、收益法、市场法、假设开发法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为12323万元，大写金额为壹亿贰仟叁佰贰拾叁万元整。

2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习16

2009年房地产估价师考前辅导精讲班《房地产估价案例与分析》不同目的房地产估价之五城市房屋拆迁估价一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求1．掌握建设用地使用权出让价格评估；2．掌握房地产转让价格评估；3．掌握房地产抵押价值评估；4．掌握城市房屋拆迁估价；5．熟悉房地产强制拍卖估价；6．熟悉房地产损害赔偿估价；来源建设工程教育网7．熟悉房地产租赁价格评估；8．熟悉房地产课税估价；9．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。

二、内容讲解第四节城市房屋拆迁估价一、城市房屋拆迁估价内涵及特点城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

城市房屋拆迁估价应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》及当地制定的实施细则和《城市房屋拆迁估价指导意见》进行。

来源建设工程教育网根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。

搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。

被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁入协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

城市房屋拆迁评估不同于一般房地产的市场价格评估，其估价特点主要表现在以下几方面：（一）估价数量大城市拆迁往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模城市房屋拆迁。

房产评估师考试《房地产估价案例与分析》学习笔记-第四部分各种题型的串讲

第四部分各种题型的串讲1.问答题的重点：（1）估价四大方法的技术路线选择及应用：一是选用的方法；二是估价前提、价格内涵、估价范围；三是价格形成的过程；资料应收集哪些、参数如何选择及处理、技术路线、注意事项等；四是估价工作中有哪些错误或不当之处？具体如下：1）收益法主要考有效毛收入如何测算、各类用房收益测算的技术路线？合同租金如何处理？租金差异原因？如何处理租金差异？净收益测算中的错误？收益法测算思路中存在哪些错误？2）比较法案例能否作为可比实例？为什么？选定可比实例后，应对可比实例成交价格进行哪些处理？如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？3）成本法主要考估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？测算中采用的建筑面积应为多少？确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？4）假设开发法假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（2）估价的相关事项：估价目的、估价对象范围、价值时点、价值内涵、估价原则、房地产的价值标准与估价目的之间的关系、复核估价如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？复核估价的估价目的和价值定义、原估价报告超出使用期限如何处理、补充哪些外部作业工作、做出哪些具体调整等。

（3）抵押估价、拍卖变卖估价、征收估价、损害赔偿估价的估价路线、参数处理、估价依据等，具体如下：1）抵押估价：变现能力分析中重点分析说明哪些问题？出售和抵押对比考题：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？抵押和征收估价的对比考题：估价对象房屋范围分别包括哪些？造成抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？和四大方法结合的考题，如假设开发法评估在建工程的抵押价值应注意哪些问题？2）拍卖变卖估价：估价机构书面回复的致函对象是谁？价格差异的主要原因有哪些？鉴证性估价还是咨询性估价？3）征收估价：征收房屋用途、面积的确定，租赁合同的处理，室内装饰装修如何补偿？结果差异原因？征收土地用途的确定、政府收购土地变成熟地需要再投入的费用？熟地出让，土地用途的确定和方法的选用。

《估价案例与分析》知识点：估价作业方案

《估价案例与分析》知识点：估价作业
方案
制定估价作业方案的目的是为了保质、按时完成估价项目。

估价作业方案的核心是解决将要做什么、如何去做、什么时候做以及由谁来做，是关于保质、按时完成一个估价项目的未来一系列行为的计划。

估价作业方案应在对估价项目进行分析的基础上制定，主要包括以下内容：
（一）拟采用的估价技术路线和估价方法在明确了估价的基本事项后，可以根据估价对象状况、估价目的、价值要求初步拟定相应的估价技术路线和估价方法方案，再分析不同方案获取资料的难易程度、实施过程的难易程度、时间和人员安排的难易程度等确定最终采用的估价技术路线和估价方法。

（二）拟定资料收集渠道针对估价对象、估价目的、估价技术路线和选用的估价方法等，拟定需要调查、收集哪些资料，如何获取相关资料，估价所需资料参见本节估价所需资料清单，资料获取渠道可以通过：①请委托人提供；②估价人员实地查勘；③询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；④查阅估价机构自己的资料库；⑤查阅政府有关部门的资料；⑥查阅有关报刊或登陆
有关网站等。

（三）预计需要的时间、人力和经费根据估价对象、估价目的、估价时点、估价报告交付日期判断本次估价项目的大小、难易程度、时间缓急，从而可以确定需要多少人员、需要什么样的人员，根据各个估价师的特长、专业水平、目前的工作安排等确定相应参加人员，组成项目组，明确负责人，确定估价时间。

（四）估价作业步骤和时间进度安排针对估价项目各个工作环节，如资料收集、现场查勘、估价测算、估价结果确定等环节，根据各工作环节的难易程度确定每个工作环节所需时间和相应的人员安排，估价作业步骤和时间进度安排最好采用相应的流程图、进度表等，特别是对一些大型、复杂的估价项目更应如此。

房地产估价案例分析及解题思路_案例笔记

我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》目录第一部分房地产估价原则 (1)第二部分估价程序 (2)第三部分房地产估价技术路线 (3)第四部分估价方法 (3)一、市场比较法 (3)二、收益法 (5)三、成本法 (7)四、假设开发法 (9)五、基准地价修正法 (11)第五部分不同估价目的下的估价 (11)一、土地使用权出让价格评估 (11)二、房地产转让价格评估 (12)三、房地产租赁价格评估 (12)四、房地产抵押价值评估 (13)五、房地产保险估价 (14)六、房地产课税估价 (14)七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15)八、房地产的分割、合并估价………………………………………15九、房地产纠纷估价 (16)十、房地产拍卖底价评估 (17)十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17)十二、损害赔偿估价 (18)第六部分各种类型的房地产估价 (18)一、居住房地产估价 (18)二、商业（含餐饮）房地产估价……………………………………18三、商务办公（写字楼）房地产估价………………………………18四、旅馆（含娱乐）房地产估价……………………………………19五、工业房地产估价 (19)六、特殊用途房地产估价 (19)第七部分估价报告格式 (19)估价报告常见错误 (21)第八部分估价报告案例 (23)第九部分投资分析 (23)第十部分网上下载 (24)案例分析解题思路1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点（市场变化对估价结果的影响），价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题（如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命）等。

2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

一、房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。

2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(5)

2009年房地产估价师考前辅导精讲班《房地产估价案例与分析》不同类型房地产的估价之一——居住房地产的估价一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求1．掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法：2．掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；来源建设工程教育网3．掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；4．熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；5．熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；6．熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；7．熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；8．了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；9．了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。

二、内容讲解第二章不同类型房地产的估价按照估价对象的用途，在房地产估价时一般将房地产分为下列十种类型：（1）居住房地产：包括普通住宅、高档公寓和别墅等。

（2）商业房地产：包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。

（3）办公房地产：包括商务办公楼（俗称写字楼）、行政办公楼等。

（4）旅馆房地产：包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店；招待所等。

（5）餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。

（6）娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。

2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(19)

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求1．熟悉成本法的含义；2．熟悉成本法的理论依据；3．掌握成本法适用的估价对象和条件；4．熟悉成本法估价的操作步骤；5．掌握房地产价格构成；6．掌握成本法的基本公式；7．熟悉重新购建价格的含义；8．熟悉重新购建价格的求取思路；9．掌握建筑物重新购建价格的求取方式；10．掌握建筑物重新购建价格的求取方法；11．掌握建筑物折旧的求取；12．了解房屋完损等级评定的有关规定；13．熟悉房屋折旧的有关规定。

二、内容讲解第七章成本法及其运用本章介绍房地产估价三大基本方法之一的成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容。

第一节成本法概述一、成本法的含义成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。

而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

房地产估价师《案例与分析》重点预习(3)

一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求来源建设工程教育网1．掌握建设用地使用权出让价格评估；2．掌握房地产转让价格评估；3．掌握房地产抵押价值评估；4．掌握城市房屋拆迁估价；5．熟悉房地产强制拍卖估价；6．熟悉房地产损害赔偿估价；7．熟悉房地产租赁价格评估；8．熟悉房地产课税估价；9．了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。

二、内容讲解第六节房地产损害赔偿估价一、房地产价值损失的原因及种类近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，其一般占社会总财富的50%～70%，据保守估计，中国城镇居民住房财产占家庭总财产的比重超过50%。

随着《物权法》的出台和实施，人们的财产保护意识越来越强，对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成物业价值的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。

来源建设工程教育网房地产损害一般来说，是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。

由于房连着地，房地为一体，受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。

房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。

引起房地产价值损失的原因和种类主要有：（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

房地产估价师《案例与分析》考点

一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某估价公司于2004年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。

2005年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。

拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。

为此，银行要求估价公司赔偿该100万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。

请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？（二）某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。

根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000㎡，竣工日期为1996年5月。

现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料？（三）商业区某商场共6层，每层建筑面积3000㎡，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。

该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。

问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

二、单项选择题（共5小题，每小题4分。

每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。

同时租出，租客是王某。

当时市场上类似店面的月租金是200元/㎡，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/㎡，租期为5年，费用按法规各自承担。

1．在2006年10月时，张某的权益价格为（）。

A．没有租赁条件下的正常市场价格B．剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和C．剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值来源建设工程教育网答案：一、问答题（一）答1．抵押贷款时点为2004年8月1日，拍卖的时间为2005年10月1日，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化；2．2004年估价的目的是抵押贷款评估，这与2005年拍卖目的的价格仅就评估目的而言，两个价格不具可比性。

2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(26)

二、单项选择题（共3大题，共20分。

每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内）（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。

某房地产开发公司拟取得该宗土地。

出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划详见表4—12。

表4—12由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/㎡：目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。

现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。

房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线，正确的做法是（）。

A．对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C．对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点6．在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。

A．目前住宅市场价格B．未来住宅市场价格，折现至估价时点C．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点7．在确定开发成本时，应采用（）。

A．该开发公司测算的开发成本B．现时的客观开发成本C．各期销售时的客观开发成本D．各期开发时的客观开发成本8．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。

A．销售费用、销售税费和开发利润B．销售费用、销售税费和所得税C．销售费用、销售税费和购地税费D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270㎡的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/㎡和2300元/㎡。

2010年房地产估价师房地产估价案例与分析真题与答案

2010年房地产估价师房地产估价案例与分析真题与答案1. （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。

租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。

乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。

请问：(1). 拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？(2). 拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？(3). 拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？答案：答案详见解析1. 拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

故估价时不考虑租约的影响。

（3分）2. 根据《城市房屋拆迁估价结果指导意见》规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载为准。

（1分）（2）各地被拆迁房屋的面积认定有特别规定的，从其规定。

（1分）（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

（1分）（4）若对房屋性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。

（1分）（5）对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

（1分）3. 被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托评估确定。

（2分）或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。

（2分）或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或根据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的残余价值。

（2分）解析：暂无解析2. （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？(1).答案：答案详见解析1. 在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。

2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》重点预习(5)

房地产及其描述-1（上）一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产的含义、特性、分类、描述与分析等的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求1．熟悉房地产的定义；2．熟悉土地、建筑物和其他地上定着物的含义；3．掌握实物、权益和区位的含义；4．了解房地产的其他名称；5．了解房地产的基本存在形态；6．掌握不可移动；7．掌握独一无二；来源：建设工程教育网8．熟悉寿命长久；9．熟悉供给有限；10．熟悉价值量大；11．熟悉用途多样；12．熟悉相互影响；13．熟悉易受限制；14．了解保值增值；15．熟悉按照房地产用途的分类；16．熟悉按照房地产开发程度的分类；17．掌握按照房地产实物形态的分类；18．掌握按照房地产权益状况的分类；19．了解按照房地产是否产生收益的分类；20．了解按照房地产经营使用方式的分类；21．掌握房地产状况描述。

二、内容讲解第二章房地产及其描述来源：建设工程教育网如果连货的真假、好坏都不识，就根本谈不上评估其价值。

房地产估价的对象是质量、功能、产权等都极为复杂的房地产，因此，准确的房地产估价是以对房地产全面、深入、正确的认识为基础的。

在实际房地产估价中，还要明确界定估价对象房地产的范围，详细描述其状况。

为此，本章介绍房地产的含义、特性和种类，以及对作为估价对象的房地产应从哪些方面进行了解并如何予以描述。

第一节房地产的含义一、房地产的定义来源：建设工程教育网房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。

严谨意义上的房地产与不动产同义，是不动产的俗称，其定义在传统上一般是“土地及其定着物”。

现代社会，土地定着物中的建筑物越来来源：建设工程教育网越普遍，体量越来越大，也越来越重要。

城市房地产甚至是因使用建筑物而使用土地，以建筑物为主、土地为辅，而且在房地产交易活动中一般是“地随房走”。

因此，通常需要把建筑物从土地定着物中单列出来，将房地产定义为“土地以及建筑物等土地定着物”。

另外，同一房地产实物上往往同时存在着所有权、抵押权、地役权、租赁权等多种权利，房地产因不可移动使原本为外在因素的区位成了它的重要组成部分，因此，为了说明房地产既与家具、机器设备等动产有本质不同，又与商标、专利、著作权、特许经营权等无形资产有本质区别，通常强调房地产是实物、权益和区位三者的结合体。

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10房地产估价师考试案例分析讲义jy房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析第四章房地产咨询顾问服务一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度考试要求1掌握房地产市场调查研究；2熟悉房地产投资项目可行性研究； 3熟悉房地产开发项目策划； 4熟悉房地产贷款项目评估二、内容讲解第一节房地产市场调查研究房地产市场调查研究是通过房地产市场信息的收集、分析如何加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为随着房地产市场的不断发展，房地产市场调查研究对房地产开发投资、房地产置业投资、房地产市场营销、*管理部门对房地产业实施宏观管理等的决策起着非常重要的作用一、房地产市场调查研究类型按房地产类型的不同以及委托方需求的不同，房地产市场调查研究主要有整体房地产市场、住宅市场、写字楼市场、商业购物中心市场、工业房地产市场等整体房地产市场调查研究整体房地产市场调查研究一般是就包含各种类型房地产的总体市场供求、价格变化状况及其发展趋势进行分析研究，其分析研究的区域范围变化很大，可以是对一个城市、一个省乃至—个国家的房地产市场进行分析整体房地产市场调查研究的服务对象以地方*相关管理部门、房地产开发商及投资商、金融机构为主对地方*而言，不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项、土地使用权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要整体房地产市场调查研究结果的支持住宅房地产市场调查研究住宅市场调查研究非常普遍，它主要是针对某一城市或城市某一区域住宅市场进行分析，其主要任务是分析和预测住宅整体市场的供给、需求和价格水平及其未来趋势，某种特定类型住宅的需求、供给、价格水平及其消费者特征住宅市场调查研究一方面可以帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，另一方面可以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定所开发项目的平面布置、装修标准和室内设备的配置商业房地产市场调查研究商业房地产市场调查研究主要是针对城市区域中某大型项目展开，其主要是分析项目所处地区的购买力水平，流动人口和常住人口的数量，该地区对零售业的特殊需求，项目商圈范围，同类型项目的分布、供求及其竞争状况等商业房地产市场调查研究的服务对象一般是开发商、投资商及其金融机构第1页房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析写字楼房地产市场调查研究写字楼市场调查研究往往是针对特大城市及其某一区域展开，中小城市由于写字楼的建设量很少，因此很少涉及这类市场调查研究写字楼市场调查研究主要评估市场中写字楼的总供给和总需求、某特定类型写字楼的供求及价格变化，并预测其主要的吸纳特征写字楼市场调查研究的服务对象一般是开发商、投资商及其金融机构酒店房地产市场调查研究酒店房地产市场调查研究一般应用于城市一些大型酒店项目特别是星级酒店项目的投资分析中，是开发商、投资商及其金融机构是否进行酒店项目投资开发的重要决策依据酒店房地产市场调查研究一般是就城市环境，旅游资源，酒店物业开发、经营状况，酒店消费群体的构成与特征等方面进行分析工业房地产市场调查研究目前专门进行工业房地产市场调查研究还比较少，这与工业房地产市场的发育程度比较低有关工业房地产市场调查研究主要根据某区域经济发展、工业发展状况及其趋势，分析该区域工业房地产的总需求和总供给，办公、生产和仓储用房的供求比例，以及工业项目开发所必须具备的条件，诸如劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源等问题二、不同类型房地产市场调查研究报告内容住宅房地产市场调查研究报告内容构成 1宏观环境分析经济环境首先要阐明城市的地位，即城市所处经济圈的基本情况，城市在所处经济圈中的地位第二要分析城市的经济发展状况即分析城市和人均及其变化情况、产业结构及其演进、城市主导产业及重大产业投资发展状况、固定资产投资和房地产投资情况以及房地产开发投资占固定资产投资的比重、城市化进程等第三分析城市的社会发展状况即分析城市人口及其近年的变动情况、城市外来人口状况与人口导人政策、城市在岗职工平均工资水平及其变化趋势、城市居民人均可支配收入及其变动趋势、城市居民储蓄存款余额及其变化趋势、社会消费品零售额城市规划分析城市发展的总体目标，城市总体布局规划；城市区域功能划分，各区域规划发展目标；城市交通建设状况；城市更新和旧村改造政策环境政策环境是指房地产开发所面临的政策和制度环境，主要分析与房地产有关的财政政策、货币政策、产业政策和土地政策等 2房地产市场发展现状和趋势分析城市土地供应分析城市历年土地成交情况、区域土地价格变动，土地出让政策变化和土地供应特征等城市住宅开发状况分析历年住宅施工面积、新开工面积、竣工面积等住宅供给和需求状况分析历年住宅批准预售面积、政策性住房建设状况、历年住宅销售面积和销售金额、空置面积、市场消化系数、外销面积、平均价格、房价收入比等存量住宅交易状况分析历年存量房成交面积、成交价格、存量房租售价格比等 3客户分析产品的需求特征分析市场上主流的和消费者偏好的住宅类型、建筑风格、户型结构、建筑面积、功能空间的配置、面积分配；小区环境设计；小区配套设施产品购买决策过程分析消费者购房的动因，获取信息的途径，影响消费者决策的因素等客户生活形态特征分析不同生活形态下不同族群的生活观、消费观和传播观，如消费者年龄、家庭生命周期、个人和家庭收入、工作及休闲观念、购物与消费方式等方面 4竞争分析第2页房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析竞争对手分析主要是针对竞争对手的专业化程度、晶牌知名度、资金实力、开发经营方式、楼盘质量、成本状况及成本优势、价格策略、与当地*部门的关系、历年来的项目开发情况以及项目销售情况等方面进行分析研究竞争项目分析主要是分析建成或正在建设中的竞争性项目，具体包括：项目区位、占地面积、建筑面积、规划与建筑特征、配套设施、绿化率、面积户型、装修标准、建造年代、空置、价格、付款方式、广告策略、销售状况等商业房地产市场调查研究报告内容构成 1宏观环境分析经济环境参考住宅房地产市场分析城市规划参考住宅房地产市场分析城市商业网点规划分析城市商业定位及发展目标；商业中心规划布局；各类商业专项市场规划布局；大型零售网点规划政策环境参考住宅房地产市场分析 2商业房地产发展现状及趋势城市商业用地的供应分析历年供应的商业用地，包括土地位置、面积、容积率、土地价格等关键指标，推算未来商业形态分布、商业房地产未来供应等情况，以及根据土地价格变动推断未来几年商业物业的价格走势城市商业房地产开发情况通过分析历年商业房地产施工面积、新开工面积、竣工面积等关键数据，结合商业房地产开发周期，进一步推断未来几年内的商业房地产的供应情况商业房地产需求状况分析分析历年商业房地产销售面积、销售金额、平均价格、商业经营情况、租金走势以及商业房地产出租率等租售价格比租售价格比被广泛用于衡量一个城市或地区的商业房地产的投资价值，在国内，评判商业的投资价值时，较多采用的租售价格比为～倍之间通过观察该指标可以判断城市或地区商业物业的价格水平或投资价值以及商业成熟度和经商环境 3商圈分析商圈环境商圈环境指商圈内的基本情况，分析内容主要包括，商圈内人口总量及构成，交通条件，各种功能物业总量，市政配套与基础设施商圈流量主要分析商圈的车流量，包括车型、数量以及行驶方向；人流量，研究的内容包括数量、性别以及步行方向商业房地产分布分析商业房地产所处位置，商业房地产产权及价格，商业房地产形态，包括建筑形式、建筑面积、开间与进深、层高等商业经营业态典型项目 4消费者消费习惯分析消费目的消费的目的不同就会反映出不同的消费需求消费时间主要是消费频率和消费主要时段分析消费对象消费者的消费构成消费数量分析消费商品的数量和支付金额消费地点主要了解消费区域或商家选择及选择原因消费者特征包括个人的社会和经济特征 5客户分析对所处行业的认识包括进入该行业的时间、行业的发展现状和发展前景等现在的经营情况包括当前物业的状况、营业额、是否有扩大经营的愿望等第3页房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析选择物业的标准如产业聚集、所处商圈、物业形态、物业管理等投资的偏好、投资的标准及投资能力写字楼房地产市场调查研究报告内容构成 1宏观环境分析城市经济和社会发展城市规划和城市功能2写字楼房地产市场发展现状和趋势写字楼用地供应城市写字楼开发状况写字楼供给和需求状况 3商务圈分析商务区分布圈层环境分析 4竞争、典型项目研究项目的基本情况项目规模项目等级规划设计重点入住企业特征运营情况写字楼建筑特点附属设施情况 5写字楼客户分析产品需求及需求特征决策过程和影响因素写字楼客户特征分析客户所属行业、企业规模、现办公面积、企业改变经营规模的计划等酒店房地产市场调查研究报告内容构成 1宏观环境分析宏观经济和社会发展状况城市的功能定位和规划 2酒店房地产的发展现状和特点酒店房地产开发状况酒店房地产的供给状况酒店房地产的需求状况酒店的经营状况包括酒店的年平均入住率、酒店的平均日房价等 3酒店消费者分析消费者的构成和特征消费模式和需求特征决策过程及影响因素 4酒店市场竞争分析对竞争市场进行分析的主要目标是通过对各种数据和信息的搜集与分析，充分了解竞争区域内酒店业的现状和发展趋势，获取关于行业领先者或竞争对手的信息，为项目的开发可行性判断、产第4页房地产估价师考试辅导房地产估价案例与分析品设计、开发节奏和营销策略提供参考依据和借鉴，并选择合适的竞争策略分析内容主要包括：行业状况分析竞争酒店研究 5酒店经营者分析［案例4-1］××市房地产市场调查研究报告备注：本案例老师省略的部分参见教材P 六、市场调查研究结论1经济的快速增长为东莞房地产市场发展最基本的支撑；2房地产政策虽然对房地产市场有所影响，但对于东莞房地产大势的影响较小；3企业主及中高层管理者自住和投资需求是东莞房地产市场主要需求，这部分消费者既是本地人又是外地人，购房需求强烈，地缘关系决定其购房区域；4从市场供给来看，二房、三房、四房等户型并存，面积～平方米的产品依然是市场供给和需求的主要产品，小户型在城区供应量放大，市场普遍反映良好；5交通依然是影响房地产市场的最主要因素，决定了各个镇区房地产市场的发展水平，同时也是决定项目成功最关键因素；6本地知名开发商依然通过良好的*关系，往往可以低价拿地或者取得资源较好的地块，过去不太注重楼盘开发品质，已竣工楼盘多质素一般，但目前已经进入由追求规模向品质、规模并重发展阶段第二节房地产投资项目可行性研究一、房地产投资项目可行性研究特点房地产投资项目可行性分析是房地产投资项目开发的前期工作房地产投资项目可行性分析也是房地产估价师经常要做的一项工作，这项工作与一般的房地产估价既有不同，又有密切联系房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地获取投资收益为目的对投资项目的各项财务指标进行分析，而一般的房地产估价则以评估房地产的价值为目的二者的联系则在于：可行性分析一般都需要预测项目建成后的市场价值，这正是一般的房地产估价所要做的工作房地产投资项目可行性分析和一般的投资项目可行性分析也有一个关键的区别这里讲的一般投资项目指其他生产行业的投资项目，以工业投资项目为主工业投资项目的投资—回收过程是：项目建成之后成为生产企业，企业生产产品，产品销售之后获得收益，进而回收投资和获得投资回报而房地产投资项目的投资—回收过程则是：项目建成之后形成产品，产品销售之后获得收益，进而回收投资和获得投资回报也就是说：房地产项目完成之后直接形成产品，而一般工业投资项目完成之后是形成企业这导致房地产项目的投资测算过程和一般工业项目的投资测算过程是有所区别的，主要的区别在一般工业项目投资测算过程中的固定资产摊销和企业运营过程中的流动资产占用的测算，在房地产项目投资测算时的表现形式是不同的但从目前的实践情况看，并未将房地产投资的上述特点反映出来目前房地产开发项目可行性分析的主要依据是建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，这个评价方法的基本过程和用于一般工业项目投资可行性分析的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》等文件是一样的，并未充分体现上述房地产投资的特点，这有待今后加以改进二、房地产投资项目可行性研究报告的主要内容由于房地产开发项目的规模、性质和复杂程度不同，因此，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重但一般而言，房地产开发项目可行性研究应包括以下主要内容：项目总论项目背景：主要说明项目名称、开发企业基本情况、承担可行性研究工作的单位、研究报告编制的依据、项目建设规模以及建设规划情况等可行性研究结论及建议：主要包括：宏观环境分析总结、市场前景预测、投资估算和资金筹措、项目经济效益、社会效益及其环境效益评价、项目综合评价结论及建议项目概况主要包括：项目位置、项目地块现状及地块分析、项目分析等项目投资环境分析主要针对宏观经济环境、政策环境、人口环境、城市发展环境等进行分析项目区域环境分析主要针对项目所在区域的基本状况、区域规划及重点发展区域、交通规划及重大交通建设项目、区域基础及公共配套设施状况等进行分析房地产市场分析城市总体房地产市场分析：主要针对城市总体市场供应、需求的数量及结构，价格分布及趋势进行分析项目所在区域房地产市场分析：主要针对区域市场供需的数量及结构、产品价格、客户分布及结构、项目竞争状况等进行分析房地产市场分析总结项目市场定位主要包括：产品定位、客户定位、价格定位、项目定位评估及发展设想项目规划与建筑方案，主要包括：项目总体规划、环境景观规划、建筑设计方案及布局、道路规划等项目开发建设进度安排主要包括：有关工程计划说明、项目实施安排、项目开发周期及进度计划投资估算与资金筹措主要包括：项目总投资估算、资金筹措、资金使用计划项目经济效益分析项目销售及经营收入测算项目销售回款计划资金来源与运用分析项目利润测算项目赢利能力分析项目偿债能力分析项目风险分析项目盈亏平衡分析项目敏感性分析。