虎门万科策划汇报
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万科国际城营销策划报告
张江、康桥
创造价值 实现价值 提升价值
2、中环周边重点板块观察 观察一：【长宁古北】
百万重塑 整体规划
板块为一整体，涉外专区，同类产品，高层级规划，针对同类人群，产业支撑
古北专区
180㎡以上
区域统一整体规划
虹桥开发区
07年1-8月
【产品面积舒适，近200㎡为主力面积】 【主力产品供应、成交占整个区域的60-70%以上】 【两个主销项目，月均去化可以达到50套的高销量】 【和记黄埔的项目御翠豪庭8月开盘，推出155套房 源，目前销售率为96%，月去化70套】
长风、长征 5 长宁古北
6
11 浦东张江
闵行古美
7
10 9 浦东北蔡
徐汇滨江 8 浦东三林
【前期先导特定板块属性定位思路】：长宁古北、浦东碧云 【世博的辐射带动 】：徐汇滨江、浦东三林 【将中环概念作为项目推广、开发要点 】：闵行古美
发现价值
世博格局分析
中环格局分析
万科浦南规划
机会点总结
创造 价值
2、大户型产品成交特性分析
07〃（1-9） 150-200㎡ 供应(万帄米) 成交(万帄米) 成交价格 供需比 150㎡ 供应(万帄米) 成交(万帄米) 成交价格 供需比 三林 1.98 2.39 11191 1：1.21 22.3 30.1 9747 1：1.35 0 0.22
周康
5551
6085 1：1.65
（二）、宏观政策
总书记胡锦涛十七大报告 ——创造条件让更多群众拥有财产性收入
鼓励个人财产性收入，对投资持鼓励态度
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
真正的市场化运作
《中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
创造价值 实现价值 提升价值
2、中环周边重点板块观察 观察一：【长宁古北】
百万重塑 整体规划
板块为一整体，涉外专区，同类产品，高层级规划，针对同类人群，产业支撑
古北专区
180㎡以上
区域统一整体规划
虹桥开发区
07年1-8月
【产品面积舒适，近200㎡为主力面积】 【主力产品供应、成交占整个区域的60-70%以上】 【两个主销项目，月均去化可以达到50套的高销量】 【和记黄埔的项目御翠豪庭8月开盘，推出155套房 源，目前销售率为96%，月去化70套】
长风、长征 5 长宁古北
6
11 浦东张江
闵行古美
7
10 9 浦东北蔡
徐汇滨江 8 浦东三林
【前期先导特定板块属性定位思路】：长宁古北、浦东碧云 【世博的辐射带动 】：徐汇滨江、浦东三林 【将中环概念作为项目推广、开发要点 】：闵行古美
发现价值
世博格局分析
中环格局分析
万科浦南规划
机会点总结
创造 价值
2、大户型产品成交特性分析
07〃（1-9） 150-200㎡ 供应(万帄米) 成交(万帄米) 成交价格 供需比 150㎡ 供应(万帄米) 成交(万帄米) 成交价格 供需比 三林 1.98 2.39 11191 1：1.21 22.3 30.1 9747 1：1.35 0 0.22
周康
5551
6085 1：1.65
（二）、宏观政策
总书记胡锦涛十七大报告 ——创造条件让更多群众拥有财产性收入
鼓励个人财产性收入，对投资持鼓励态度
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
真正的市场化运作
《中国人民银行、中国银监会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
《中原地产万科虎门地王豪宅项目策划报告》PPT文档共309页
《中原地产万科虎门地王豪宅项目策划报 告》去 留。
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47、采菊东篱下，悠然见南山。
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48、啸傲东轩下，聊复得此生。
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49、勤学如春起之苗，不见其增，日 有所长 。
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50、环堵萧然，不蔽风日；短褐穿结 ，箪瓢 屡空， 晏如也 。
谢谢你的阅读
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你的人生
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
万科城商业街销售策划案
他们共同的特点是：算帐清楚 不易被小诱惑引导 虽然也受宣传所引导，坚持自我判断。
四、常犯错误 藐视投资者
“博彩型”的产权式小商铺，可能仅需投入1—2万，而“永远的街铺”首期 款至少需30-40万，客户心态截然不同。
一些项目，如皇冠假日、现代城等项目，策划人、广告人以卖小商铺的 办法，卖大商铺，遭遇失败。
万科城商业街销售策划案 万科城商业街销售策划案
第一部分：项目概况分析 1、 项目基本概况 2、 项目SWOT分析 3、 区域市场环境概况分析 4、 投资客户群体特征分析
第二部分：项目概念性推广建议 1、 项目案名建议 2、 项目推广宣传主题建议 3、 媒体钞作推广方向及内容概要计划 第三部分：项目营销推广策略建议 1、 营销阶段时间节点设定计划 第一部分：项目销售策划核心思路 主题词：街铺 投资 算帐 一、项目本质：一个真正意义上的街铺销售产品 因为：1、街铺，才是投资之王。 2、街铺，才是永远，才有稳定的收益和回报 3、有众多投资者争相追捧。 二、市场反应
此部分投资者主要集中在区、镇、村的政府机构或相关部门，他们的主 要特征是：
文化素质较高，绝大部分是大专以上； 中年群体，年龄段主要集中在30—45岁之间； 经济收入相当稳定，寻找未来保障意识强； 有思想、有见地，投资欲望较强； 对国外较新的商业业态或较新的商业理念较推崇； 属于较冲动型买家，容易受现场气氛和朋友的影响； 非常看重物业今后的升值潜力； 品牌大商家的进驻将是他们判断物业升值潜力的重要标准； 商铺的总价是影响他们购买的重要因素； 大多数会选择轻松的付款方式。 5）宝安、龙岗区的投资客户群 以地处宝龙二区的富有实力的专业投资群体或其它实力人群组成，对投 资房地产很有兴趣，他们的特征是： 经济实力雄厚，对投资商铺特别有兴趣； 多数为二次以上投资商铺经验； 对深圳关外商业市场情况较为熟悉； 从关外的城市化发展中受益，也相当关注关外发展； 在注重投资升值的同时非常关心投资安全问题； 适应跨地域投资行为； 较主动寻找投资商机和信息； 能承受较高的投资额； 勇于尝试新的投资机会 2、 次核心客户圈：（深圳市内投资客户） 本项目距市区有一定距离，但道路交通的逐步完善、高起点的项目规 划、规模优势以及万科城品牌的号召力，本项目将具备吸引相当数量的 市区内投资群体的条件，他们有些是专业投资老手，有些是新富中产人 群。 1）市内专业投资者（二次或以上投资者） 对深圳市的商业环境非常熟悉； 对龙岗特别是布吉、坂田、龙华有一定了解以及观望； 曾成功地进行过商铺投资，是老道的投资者； 手头资金相当充裕，投资承受额度较高； 非常看重投资物业的地段，希望在商业氛围浓的地段进行投资； 非常关注物业的升值潜力；
四、常犯错误 藐视投资者
“博彩型”的产权式小商铺，可能仅需投入1—2万，而“永远的街铺”首期 款至少需30-40万，客户心态截然不同。
一些项目，如皇冠假日、现代城等项目，策划人、广告人以卖小商铺的 办法，卖大商铺，遭遇失败。
万科城商业街销售策划案 万科城商业街销售策划案
第一部分：项目概况分析 1、 项目基本概况 2、 项目SWOT分析 3、 区域市场环境概况分析 4、 投资客户群体特征分析
第二部分：项目概念性推广建议 1、 项目案名建议 2、 项目推广宣传主题建议 3、 媒体钞作推广方向及内容概要计划 第三部分：项目营销推广策略建议 1、 营销阶段时间节点设定计划 第一部分：项目销售策划核心思路 主题词：街铺 投资 算帐 一、项目本质：一个真正意义上的街铺销售产品 因为：1、街铺，才是投资之王。 2、街铺，才是永远，才有稳定的收益和回报 3、有众多投资者争相追捧。 二、市场反应
此部分投资者主要集中在区、镇、村的政府机构或相关部门，他们的主 要特征是：
文化素质较高，绝大部分是大专以上； 中年群体，年龄段主要集中在30—45岁之间； 经济收入相当稳定，寻找未来保障意识强； 有思想、有见地，投资欲望较强； 对国外较新的商业业态或较新的商业理念较推崇； 属于较冲动型买家，容易受现场气氛和朋友的影响； 非常看重物业今后的升值潜力； 品牌大商家的进驻将是他们判断物业升值潜力的重要标准； 商铺的总价是影响他们购买的重要因素； 大多数会选择轻松的付款方式。 5）宝安、龙岗区的投资客户群 以地处宝龙二区的富有实力的专业投资群体或其它实力人群组成，对投 资房地产很有兴趣，他们的特征是： 经济实力雄厚，对投资商铺特别有兴趣； 多数为二次以上投资商铺经验； 对深圳关外商业市场情况较为熟悉； 从关外的城市化发展中受益，也相当关注关外发展； 在注重投资升值的同时非常关心投资安全问题； 适应跨地域投资行为； 较主动寻找投资商机和信息； 能承受较高的投资额； 勇于尝试新的投资机会 2、 次核心客户圈：（深圳市内投资客户） 本项目距市区有一定距离，但道路交通的逐步完善、高起点的项目规 划、规模优势以及万科城品牌的号召力，本项目将具备吸引相当数量的 市区内投资群体的条件，他们有些是专业投资老手，有些是新富中产人 群。 1）市内专业投资者（二次或以上投资者） 对深圳市的商业环境非常熟悉； 对龙岗特别是布吉、坂田、龙华有一定了解以及观望； 曾成功地进行过商铺投资，是老道的投资者； 手头资金相当充裕，投资承受额度较高； 非常看重投资物业的地段，希望在商业氛围浓的地段进行投资； 非常关注物业的升值潜力；
万科房地产营销策划书
万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超 2013年4月25日前言2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。
目录第1部分概要提示 (1)第2部分环境分析 (1)2.1 市场分析 (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 (1)2.3土地出让情况 (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1 区域城市规划 (2)2.4.2 房地产开发现状 (3)2.4.3 竞争项目分析 (3)2.5 市场走势研判 (4)第3部分机会分析 (5)3.1 杭州房地产客户分析 (5)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (8)3.3 丁桥区域客户特点分析 (9)3.4 目标客户群定位 (11)3.4.1目标客群特征： (11)3.4.2选购产品的动机： (12)3.4.3 购买行为特征： (12)第4部分产品分析 (13)4.1 地块现状分析 (13)4.1.1 地块环境调研 (13)4.1.2 地块周边环境调查 (13)4.1.3 地块交通条件调查 (14)4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)4.2 SWOT分析 (15)4.3 产品定位 (16)第5部分战略及行动方案 (17)5.1 定价原则 (17)5.2 定价建议 (17)5.3 价格调整方案 (18)5.3.1 开发成本核算 (18)5.3.2 价格定位 (20)第6部分营销策略 (22)6.1 推广主策略 (22)6.1.1 平面广告形式 (22)6.1.2 多维广告形式 (22)6.2 媒体组合建议 (23)6.2.1 媒体投放目标 (23)6.2.2 媒体投放原则 (23)6.2.3 媒体选择 (23)6.3 营销活动策略 (24)6.3.1 活动设想 (24)6.3.2 活动预期达到的效果 (25)第7部分营销成本 (26)7.1 总体预算 (26)7.2 预算分布 (28)第8部分行动方案控制 (29)8.1 项目规模及开发进度 (29)8.1.1 销售策略 (29)第9部分结束语 (33)第1部分概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。
万科房地产项目营销策划方案
万科房地产项目营销策划方案第一章引言随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济发展的重要支柱。
作为我国房地产行业领军企业之一，万科集团致力于提供高品质的房地产产品，并通过精细的营销策划来实现其市场竞争优势。
本方案旨在对万科房地产项目的营销策划进行全面分析，并提出相应的解决方案，以进一步提升万科在房地产市场的竞争力。
第二章环境分析2.1 宏观环境分析根据我国经济发展的现状和趋势，房地产市场将保持稳定增长的态势。
然而，随着房地产市场的饱和，购房人群对房地产产品的需求也呈现多样化和个性化的特点，这对房地产企业的营销策划提出了更高的要求。
2.2 行业环境分析房地产行业竞争激烈，众多房地产企业争夺有限的市场份额。
作为知名房地产企业，万科在市场上具有一定的品牌优势和口碑，但还需要进一步提升公司知名度和规模，并适应购房需求多样化的趋势。
2.3 内外部环境分析通过对万科房地产项目的内外部环境进行分析，我们发现其优势是：品牌知名度高、产品品质优良、产业链完善；而其劣势是：宣传力度不足、服务体验有待提升。
第三章目标市场分析3.1 目标市场定位在全面分析了万科房地产项目的特点之后，我们决定将其目标市场定位为：高端消费人群、首次购房人群和投资购房人群。
这三个目标市场具有购买力较强、消费观念较为成熟的特点，是万科房地产项目的主要消费群体。
3.2 目标市场需求分析高端消费人群注重产品品质和服务体验，他们对购房产品的性价比要求较高；首次购房人群注重购房政策的支持和身份认同，他们对购房产品的价格和位置要求较敏感；投资购房人群注重投资回报率和资产安全性，他们对购房产品的物业管理和租金收益要求较高。
第四章市场调研分析4.1 市场需求调研通过市场调研我们了解到，目标市场对万科房地产项目的品牌知名度较高，但对宣传和市场推广的渠道和手段有一定的期待。
同时，对产品的购买力、购房政策、投资回报等方面存在一定的疑虑和需求。
万科营销策划方案
系列客户组织成为成功之关键
一期别墅成功定制之客户组织
2010年7-12月
品牌建立（品牌形象）
万里潮声聆虎门
万科版图 中国第三座紫台
入市： 紫台是东莞万科进入西部镇区的标杆作品； 紫台是历史文化与时尚经典相结合的家国正宅；
定制成功之基础：客户拓展
时间：2010年7-12月
走定目标，促进客户拓展顺利执行
二、系列客户组织活动：
大力拓展团体客户拓大客户渠道和对前期积累的诚意客户重点再拜访，讲解产 品和诚意梳理。
1、中行、农行、农商行等银行专场推荐会； 2、诚意客户再次拜访，通过房号申请和咨信查询对客户进行诚意度梳理； 3、住宅公园提前预约参观体验；
一、银行专场推荐扩大客户资源
大力拓展银行资源，并快速组织专场推荐会 针对银行客户经理释放产品信息和一期别墅销售信息
系列圈层活动
以走出去拓展客户为营销基础，当客户量积累到一定程度后，组织诚意客户进 行系列活动。
1、8月22日，“爱上虎门十大理由”摄影活动； 2、8月21日，万科品牌丰盛体验之旅； 3、9月22日，万科业主中秋答谢晚会；
万科TOP系品牌丰盛之旅
通过线下炒作，主打万科品牌、TOP系 组织前期积累客户对两个TOP系项目（虹溪诺雅、棠樾）进行品牌之旅
【万科·紫台】成功之极致的圈层营销
继，七朝古都北京紫台——和而不同，大宅之美 十三朝古都西安——西长安街，生活的国学
【万科·紫台】于东莞最具文脉的国风之所——虎门 觅得一片贵地，
携万科27年豪宅经验之大成， 在对文脉研究的基础上，采集世界建筑与人文精艺，
进而以东韵西技的文化视野， 海纳建筑学、园林学、社会学、艺术学等精髓，
展现大观，造一席百年留芳的家国正宅
一期别墅成功定制之客户组织
2010年7-12月
品牌建立（品牌形象）
万里潮声聆虎门
万科版图 中国第三座紫台
入市： 紫台是东莞万科进入西部镇区的标杆作品； 紫台是历史文化与时尚经典相结合的家国正宅；
定制成功之基础：客户拓展
时间：2010年7-12月
走定目标，促进客户拓展顺利执行
二、系列客户组织活动：
大力拓展团体客户拓大客户渠道和对前期积累的诚意客户重点再拜访，讲解产 品和诚意梳理。
1、中行、农行、农商行等银行专场推荐会； 2、诚意客户再次拜访，通过房号申请和咨信查询对客户进行诚意度梳理； 3、住宅公园提前预约参观体验；
一、银行专场推荐扩大客户资源
大力拓展银行资源，并快速组织专场推荐会 针对银行客户经理释放产品信息和一期别墅销售信息
系列圈层活动
以走出去拓展客户为营销基础，当客户量积累到一定程度后，组织诚意客户进 行系列活动。
1、8月22日，“爱上虎门十大理由”摄影活动； 2、8月21日，万科品牌丰盛体验之旅； 3、9月22日，万科业主中秋答谢晚会；
万科TOP系品牌丰盛之旅
通过线下炒作，主打万科品牌、TOP系 组织前期积累客户对两个TOP系项目（虹溪诺雅、棠樾）进行品牌之旅
【万科·紫台】成功之极致的圈层营销
继，七朝古都北京紫台——和而不同，大宅之美 十三朝古都西安——西长安街，生活的国学
【万科·紫台】于东莞最具文脉的国风之所——虎门 觅得一片贵地，
携万科27年豪宅经验之大成， 在对文脉研究的基础上，采集世界建筑与人文精艺，
进而以东韵西技的文化视野， 海纳建筑学、园林学、社会学、艺术学等精髓，
展现大观，造一席百年留芳的家国正宅
东莞万科地产项目商业报告
2
投资机构/台商/大型私营业主
3 中等私营业主/中等台商
4
小型私营业主/普通台商/高级公务员/“ 本土地主”
5
1.2.3类人的亲属/小型私营业主/个体经营 者/中高级公务员/企业高级管理层
4MX10M＝ 40M2
100-200M2
约60套 6套
约 3000M2
二层
平均约600M2 13套
约 7800M2
•仅为示东莞意万图科，地集产部项中分目商二商业业层报街告铺的位置略有误20差00M2
•1 •Mission?
•项目概况 •目标梳理
工程时间已尽量前提
原计划11月开始销售，现提前至10月，且可能继续前提； 为加快工期，现已基本确定1期不建地下室；
•万江区
•起步最晚；活力渐显 •住宅/商业的后起之秀
•莞城区
•城市化程度最高 •商业高度集中
•新城区
•新兴城市中心 •写字楼集中地/商业典范
•南城区
•政府重点发展新型区域；
•大型住宅区林立
•5大市场热点板块分明；
•他的竞争力又在东哪莞万里科地？产项目他商•业的项报目告魅不属力于任又何在一个哪热点里区域？。
销售时间：两个月（2005.10－2005.11）
•Mission
•商铺销售70％
公寓销售100％
•本报告重点解决商业的销售
东莞万科地产项目商业报告
•报告结构
•1 •Mission? • ——目标梳理
•2 •Who am I ?
•——我们卖什么？
学习改变命运,知 识创造未来
东莞万科地产项目商业报告
•融资收益
•客户需求 •长期收益 •风险保障 •资产沉淀 •融资工具
虎门万科策划汇报117页PPT
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
虎门万科策划汇报
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭遇里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
虎门万科策划汇报
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
虎门万科城二区高层策划 - 现场布置篇讲义
12号消防栓
23/26
2.3.11总平面布置——（主体）临时排水平面布置
现场采用明沟排水
现场采用明沟排水
出口，明沟接 西面路边排水 沟排水 24/26
2.3.12总平面布置—（主体）临电平面布置
3#分配 电箱 4#分配 电箱 一级总 配电箱 2#分配 电箱 1#分配 电箱
6#分配 电箱 5#分配电箱（ 办公区）
A、B段地下室出土 时临时出土的门 土方开挖时，沿基坑开挖边布置6M宽的施工便坡道 10/26
2.2.2总平面布置——（基础）钢筋棚、砂浆站
1#钢筋操作棚 2#钢筋操作棚
3#钢筋操作棚
砂浆搅拌棚（地 下室施工时兼用 别墅区砂浆搅拌 机） 砂浆搅拌棚（地 下室施工时兼用 别墅区砂浆搅拌 机）
4#钢筋操作棚 11/26
垃圾池
17/26
2.3.5总平面布置——塔吊布置
共布置5台QTZ100(65米)塔吊 3号塔吊
2号塔吊
1号塔吊
4号塔吊 1号塔吊用于E区 2号到5号塔吊用于 高层部分施工
5号塔吊
18 18/26
2.3.6总平面布置——（主体）施工电梯
3号施工电梯 2号施工电梯
1号施工电梯 4号施工电梯 5号施工电梯
7#分配 电箱 8#分配 电箱 9#分配电箱
说明： 1、临时用电从二区西南角 甲方指定变电箱接入。 2、施工现场配电房内设置 总配电箱一只，从总配电箱 引出五路线设九分区分配 箱。 3、再从分区分配箱按需要 引出塔吊、施工电梯、加工 棚、照明等分箱。 4、主电缆沿施工路边敷设 ，过马路时应从预先埋设的 钢套管中穿过。 5、地下室及高层每层楼梯 间照明均采用36伏节能灯。
7/26
2.1.2 总平面布置——布置概况
【万科项目报告】中原东莞万科虎门项目定位策略提报
量价增长，楼市稳步向前：以稳为基调 明年上半年市场走势稳中有升，下半年微调持稳，整体预期良好
规划落地，对楼市预期趋好：规划三大看点 珠三角路网提速、R2轻轨线试行、虎门中心区规划，项目皆受益
Q2：竞争激烈的未来区域市场
国际公馆
丰泰东海城堡
真正豪宅必出项目所 在中心区
滨江花园
海岸国际
虎门1号
地标广场
一期规划总用地34352.111㎡，总建筑面积 166336.697㎡。
项目规划为ABC三区，A区为公寓和商场铺， BC区为住宅和街铺组合。
公寓 两房 三房 四房
合计
面积
套数
32—35㎡ 296
70-77㎡ 421 88 -104㎡ 176 140-220 178
比例 65% 9% 14% 11%
32-220 ㎡ 1145 100%
项目面临的问题 (理性VS非理性)
现实（理性----客观）
中国式经济调控下的房地产趋向影响购房取向
界定当前的问题
Q1：具有中国特色的宏观经济调控的影响
Q2：竞争激烈的未来区域市场 Q3：未有真正毫宅的高价虎门楼市,产品 突破成为一种必然
研判矛盾点
现实--理性的 目标--非理性的 契机—突破点
确定战略
Q1：具有中国特色的宏观经济调控的影响
人心稳定，宏观走强：三大关键点 经济复苏、内需拉动、政策维稳
Part C.1 聚焦“虎门新科地王”
虎门新科地王诞生传奇历程 万科高调进军西部一线镇区——虎门中心区
2010年1月28号
广深莞佛四地开发商齐聚 竞拍十分踊跃，最终万科于162轮以7.9亿元的高价拿下块。
成交地价高达13042元/平方米
楼面地价更是达到5217元/平方米
规划落地，对楼市预期趋好：规划三大看点 珠三角路网提速、R2轻轨线试行、虎门中心区规划，项目皆受益
Q2：竞争激烈的未来区域市场
国际公馆
丰泰东海城堡
真正豪宅必出项目所 在中心区
滨江花园
海岸国际
虎门1号
地标广场
一期规划总用地34352.111㎡，总建筑面积 166336.697㎡。
项目规划为ABC三区，A区为公寓和商场铺， BC区为住宅和街铺组合。
公寓 两房 三房 四房
合计
面积
套数
32—35㎡ 296
70-77㎡ 421 88 -104㎡ 176 140-220 178
比例 65% 9% 14% 11%
32-220 ㎡ 1145 100%
项目面临的问题 (理性VS非理性)
现实（理性----客观）
中国式经济调控下的房地产趋向影响购房取向
界定当前的问题
Q1：具有中国特色的宏观经济调控的影响
Q2：竞争激烈的未来区域市场 Q3：未有真正毫宅的高价虎门楼市,产品 突破成为一种必然
研判矛盾点
现实--理性的 目标--非理性的 契机—突破点
确定战略
Q1：具有中国特色的宏观经济调控的影响
人心稳定，宏观走强：三大关键点 经济复苏、内需拉动、政策维稳
Part C.1 聚焦“虎门新科地王”
虎门新科地王诞生传奇历程 万科高调进军西部一线镇区——虎门中心区
2010年1月28号
广深莞佛四地开发商齐聚 竞拍十分踊跃，最终万科于162轮以7.9亿元的高价拿下块。
成交地价高达13042元/平方米
楼面地价更是达到5217元/平方米
万科_东莞万科大岭山麓湖别墅项目前期策划报告_164PPT
区域价值发现
项目虽位于 大岭山，但紧 邻东城， 20分 钟车程可达市 中心，属城郊 位置。
市中心
东城南居住区
东莞市区
东城南
牛山
★
莞深高速 出入口
大岭山 镇中心
松山湖片区
区域价值发现
东莞城市化的必然趋势
随着“制造业名城”定位和“五年见新城” 发展纲要的实施， 东莞的城市化进程明显加快。
为增强城市中心对各个镇区的辐射力和凝聚力， 2001年东莞 市政府开始着力打造中心区。随着中心区的城市核心形象越来越突 出，城区的范围也逐步扩张。由于东江的限制，南城和东城成为城 区主要的发展方向。
东城聚集了一批中高档住宅盘，这部分业主 随着收入的增长也准备进行升级置业。
东城南拥有的天然绿色生 态资源和深厚的居住氛围，以 及长期形成的“富人区”观念 和升级置业需求，为本案高档 住宅项目定位奠定基础。
本案
项目区位价值
大岭山镇蓬勃的经济发展势头
2006年全镇国民生产总值69 亿元，镇区排名15名，全国千 强镇排名159名。
住前方的视线，在这里，视线逐渐放宽、放远… …
不断深入，惊喜跳跃在眼前，绿色蔓延，丘陵此起彼伏。
忘却农科所沧桑的面孔，顺着缓坡向上，波光流离，山水合一。
继续向内，三面都被山丘包围，太阳从连绵的山丘末梢透出几屡， 原本宁静的山谷中透着骄阳的诱惑。
为了记住这一切，顺着山丘的脊梁一直向上，翻过山头，发现另
一个世界… …同沙水库的水面若隐若现，神秘中透着灵气。
乘兴，我们登上了另一座山头，体验登山的乐趣，享受登上山头的喜悦。 俯瞰山下，心灵顿时敞开。 而远眺群山，却更是“莲花”绽放… …
山上的果树让我们喜出望外… …
山丘的树林、路边的野花都在艳阳下峥嵘。
东莞万科运河东壹 房地产项目项目营销策划报告
街铺 最大化的
设置
通过各种形式的街区 设置，实现了街铺价 值的最大化。
外街
内街
主街 次街
挖掘价值
访谈及市场调查结论： 街铺是最受东莞客户喜 爱的商铺类型
29
钱景8:
全城首创2楼街铺化
二层大铺有一楼大堂 和直通电梯，提高了 二层铺位的使用价值 和形象档次
/
挖掘价值
10
1 Mission?
项目概况 目标梳理
2005年底回款1.2亿意味着什么？
Background：
区 域：不成熟 可售产品：商业1.6万M2，公寓0.4-0.6万M2；
Time：
销售时间：两个月（2005.10－2005.11）
Mission
商铺销售70％
公寓销售100％
本报告重点解决商业的销售
第 一 类
个体经营者 小私营业主
企业高层
16万－20 万
40万－50万
➢40M2的一层内街铺约60套
大型或中等私营业主
第
中高级公务员
二
企业高层
类 中小实力的台商
中等实力商家
40万-80万
100万-200 万
➢60M2的一层外街铺约45套 ➢100M2的一层内街铺约6套
第 大型私营企业主
三 中高实力的台商
类
高实力商家
120万以上
300万以上
➢平均约600M2的二层大街铺13 套
测算价格按外街均价：25000元/平米；内街均价： 12000元/平米；二层大铺均价：6500 元/平米
20
本项目客户需求特征——以投资为主
客户类别
购铺用途
主要需求
决策视角
中级公务员
万科第五园房地产营销策略策划报告
洋房：140~180/196-252 TH：200-260/400-520
（数据来源：地产数据中心）
07年与第五园存在竞争相关性的低密度物业供应量为 68.5万平方米,其中TH690套,别墅310套；
片区 龙坂片区
龙岗区 宝安区 市内 总计
项目名称 潜龙山庄
供应量 14万
龙1号地块
4万
山湖林海4
9.5万
洋房：10~160/60-96 TH：250-400/250-400 别墅：350-500/525-700
联排：180~260/180-260 别墅：400~500 /320-400
TH：250-400/15000/375-600 别墅：350-500/20000/7001000
洋房：140~180/14000/196-252 TH：200-260/2000/400-520
圣莫丽斯花园 10万
振业城 尖岗山一期
20万 6万
九万三
5万 68.5万
TH 100套
别墅 20套
洋房 约800套
售磬
无别墅 约400套
约210套 100套
约10套 少于50套
小高层约 400套
约700套
小于100 套
180套
少于20套 210套
约1200套 无
售磬
无别墅 约400套
690套 310套
10 深圳市榕江实业公司
占地7.7万,容积率1.2-2.5
13 华来利实业有限公司
占地27.6万,容积率0.61.2
1 23 4
5 6
8 9
13
7
10 11 12
居住用地
7 深圳市华电房地产开发有
限公司 占地28.4万,别墅用地.,容 积率1.2-2.5
（数据来源：地产数据中心）
07年与第五园存在竞争相关性的低密度物业供应量为 68.5万平方米,其中TH690套,别墅310套；
片区 龙坂片区
龙岗区 宝安区 市内 总计
项目名称 潜龙山庄
供应量 14万
龙1号地块
4万
山湖林海4
9.5万
洋房：10~160/60-96 TH：250-400/250-400 别墅：350-500/525-700
联排：180~260/180-260 别墅：400~500 /320-400
TH：250-400/15000/375-600 别墅：350-500/20000/7001000
洋房：140~180/14000/196-252 TH：200-260/2000/400-520
圣莫丽斯花园 10万
振业城 尖岗山一期
20万 6万
九万三
5万 68.5万
TH 100套
别墅 20套
洋房 约800套
售磬
无别墅 约400套
约210套 100套
约10套 少于50套
小高层约 400套
约700套
小于100 套
180套
少于20套 210套
约1200套 无
售磬
无别墅 约400套
690套 310套
10 深圳市榕江实业公司
占地7.7万,容积率1.2-2.5
13 华来利实业有限公司
占地27.6万,容积率0.61.2
1 23 4
5 6
8 9
13
7
10 11 12
居住用地
7 深圳市华电房地产开发有
限公司 占地28.4万,别墅用地.,容 积率1.2-2.5
万科_东莞万科大岭山麓湖别墅项目前期策划报告_164PPT
大岭山不仅相当部分辖区面积划入松山湖，又处于松 山湖与城区的连接部，在大城区下的城市地位将逐步显 现。
瑞峰置业
8
区域价值发现
“三位一体”带来的区域价值
2006年，东莞市政府规划提 出：“城区－同沙－松山湖 ”三 位一体的东莞未来主城区概念。 将同沙水库生态区和松山湖科技 产业园区融入主城区的范围内。
万科·大岭山项目
价值发现之旅
瑞峰置业 2007年7月
在东莞房地产发展生龙活虎的年代，瑞峰有幸参与 到万科大岭山项目的前期策划工作中来，一同与万科的 同行探讨大岭山地块价值挖掘，过程痛并快乐，这其中， 更饱含了瑞峰对万科项目的美好期待。瑞峰的努力以期 为万科带来有价值的参考。
瑞峰置业
2
目录 价值挖掘
战略的发展天然地向同沙水库区倾泻，东城南生态住宅和高端 住宅的引导方向直接为本项目的定位找到可以倚靠的“大树”。 大岭山是近年东莞发展最快的的镇区之一，其独有的生态资源
和“三位一体”腹地的优越地位以及本地强劲的高端需求将
从客户资源、产品推广方面直接支撑本项目。
瑞峰置业
24
区位价值关键词：
城区后花园 丘陵地貌 同沙水库 生态环境
瑞峰置业
本案
18
项目区位价值
大岭山镇蓬勃的经济发展势头
2006年全镇国民生产总值69亿 元，镇区排名15名，全国千强 镇排名159名。
“中国家具出口第一镇”， 2006年又被广东省评定为“家 具产业集群升级示范区”。
大岭山是珠三角地区外商投资 的热点镇区，拥有科技工业园、 湖畔工业园、家具工业园、兴 昂鞋城等多个工业园区，全镇 各类外资企业600多家，形成 了家具、印刷、电子三大支柱 产业。
将高科技制造核心、生态绿 心和第三产业中心融为一体，对 增强主城区的综合功能和区域中 心地位、提升城市功能有着十分 重要的意义 。
万科东莞运河东1号商业项目营销策划方案
1
Mission?
1期商业规划为开放式步行街形式
项目概况 目标梳理
图例 一层街铺（外街） 一层街铺（外街） 一层街铺（内街） 一层街铺（内街） 二层街铺（内街） 二层街铺（内街） 一层街铺+二至四层集中商业 一层街铺 二至四层集中商业 停车场 单元面积 一层外街 街 一层内街 铺 二层 停车场 4MX15M＝ 4MX15M＝60M2 4MX10M＝ 4MX10M＝40M2 100100-200M2 平均约600M 平均约600M2 集中商业 100+200＝300个 100+200＝300个
总体规划分为5期，其中1期以商业 为主
5期
项目概况 目标梳理
基本指标： 基本指标： 总占地面积： 总占地面积：8.32 万平米 总建筑面积：24. 总建筑面积：24.1 万平米 容积率：﹤﹦2 容积率：﹤﹦2.9 建筑密度：﹤﹦24 建筑密度：﹤﹦24 %
住宅面积（ 住宅面积（万M2） 1期 2期 3期 4期 5期 ———— ———— 5.5万 5.5万 8.4万 8.4万 6.8万 6.8万 1万 公寓面积（ 公寓面积（M2） 40004000-6000 ———— ————
实现后的结果
实现目标利润
目标三
提升和巩固企业品牌
目标四
探索新模式，积累经验 探索新模式，
实现第一个目标是当前工作的重点。 实现第一个目标是当前工作的重点。
9
1
Mission?
2005年底回款1.2亿意味着什么？ 亿意味着什么？
Background：
区 域：不成熟 可售产品：商业1.6 1.6万 公寓0.4 0.6万 0.4可售产品：商业1.6万M2，公寓0.4-0.6万M2；
万科楼盘的营销策划方案
万科楼盘的营销策划方案一、背景及目标万科作为中国知名的房地产开发企业，具有卓越的品牌影响力和业绩。
为了进一步提升自身的市场份额和品牌声誉，万科计划推出一系列楼盘，通过有效的营销策划来推广和销售。
1.1 背景介绍从事房地产行业多年，万科在市场竞争中积累了丰富的经验和资源，并建立了良好的品牌形象。
然而，随着产业结构的变革和市场环境的不断变化，万科需要制定新的营销策划方案，以应对激烈的竞争和不断变化的消费者需求。
1.2 目标设定基于市场调研和分析，万科楼盘营销策划的主要目标如下：- 提升品牌知名度：通过差异化营销策略和创新的推广方式，提高品牌知名度和认可度，树立万科楼盘的潜力和优势。
- 增加销售额：通过销售促进活动和优惠政策，吸引更多的潜在买家，并提高成交率，实现销售额和利润的增长。
- 建立长期客户关系：通过提供高品质的产品和优质的售后服务，建立稳定和长期的客户关系，以增强用户黏性和口碑传播效应。
二、市场分析2.1 市场概况目标市场的规模、结构和潜力是制定营销策划方案的核心。
通过市场调研和数据分析，万科楼盘的主要目标市场如下：- 一二线城市：由于城市化进程的加快和城市发展的需求，一二线城市是万科楼盘的主要销售和发展目标，因为这些地区有更高的购房需求和购买力。
-稳定收入人群：稳定收入人群是万科楼盘的主要购房人群，他们关注生活品质和居住环境，并有能力购买高品质的房产。
2.2 竞争分析在市场中，存在许多竞争对手。
了解竞争对手的优势和劣势是制定营销策划方案的重要依据。
市场竞争分析的主要内容如下：- 公司规模：万科作为中国最大的房地产开发企业之一，具有强大的资金实力和专业的开发经验，具备一定的竞争优势。
- 品牌影响力：万科品牌在市场上具有较强的知名度和影响力，能够吸引一定数量的潜在买家。
- 产品质量：万科楼盘一直以高品质和创新性的产品而著称。
但随着市场的竞争激烈化，产品质量的提升和创新变得更为迫切。
三、策略和推广活动3.1 差异化营销策略与竞争对手相比，差异化营销策略是万科楼盘在市场中脱颖而出的关键。
相关主题
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2016年12月7日12/7/2016
4
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
一、工程概况
工程名称 建设单位 设计单位 虎门万科城（三区）72-101号住宅楼，125、130号商业楼， 137、140号地下室 东莞市万宏房地产有限公司 深圳市天华建筑设计有限公司
监理单位
工程地点
东莞市大业建筑技术咨询有限公司
门过梁一次性浇筑成型， 解决工人后期二次支模施 工的难度及缩短工期。
防水反坎采用铝模拼装， 提高防水反坎尺寸精度， 解决工人后期二次支模 施工的难度及缩短工期。
33
阳台构造柱一次性浇筑成 型，解决工人后期二次支 模施工的难度。
2016年12月7日12/7/2016
虎门万科项目部
19/31
深圳市广胜达建设有限公司 （二）高精度砌块施工
31
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
2016年12月7日12/7/2016
32
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
滴水线结构一次性成型 解决工人后期施工难度。
强、弱电箱在剪力墙内预 埋，跟剪力墙柱一次性浇 筑成型，解决后期电箱预 埋修补后的空鼓开裂隐患。
入户门门垛及构造柱一次 性浇筑成型，解决工人后 期二次支模施工的难度及 缩短工期。
2016年12月7日12/7/2016
9
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
土方开挖及基坑支护 打桩 2014.10.24 2014.10.18
进度推演
深圳市广胜达建设有限公司
土方开挖地及基坑支护 打桩2014.11.30完成
2016年12月7日12/7/2016
11
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司 ±0.00结构层
穿插施工
4
（难点）
水电安装和室内装饰与主体同时施 工质检站的结构验收
与建设局沟通，申请分段结构验收；垂直运 输设备、后浇带或施工缝、施工通道位置不 设在设备机房处； 在施工楼层的下一层楼梯间、管井、放线孔 等处集中收集养护水、雨水，通过排水管排 入地面沉淀池，这样不影响楼下的电安装和 室内装饰；各分包必须与总包同时进场做施 工准备。
土方开挖及基坑支护 打桩2014.11.18
2016年12月7日12/7/2016
12
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
主体施工阶段 地下室阶段
地下室土方开挖及基坑支护
2016年12月7日12/7/2016
13
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
地下室阶段 打桩
进度推演 ±0.00结构层
主体施工阶段
录
六、总包对分包的协调管理
七、施工进度计划 八、总平面布置 九、资源计划 十、安全文明施工 十一、工程质量控制措施 十二、工程风险及应对措施
2016年12月7日12/7/2016
3
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
工 程 概 况
虎门万科城二期概况
业态 面积 计划开 工竣工 日期 住宅楼
163409.57 ㎡
精装完成 7
2015年2月10日（春节前） 2015年4月30日 2015年4月30日
虎门万科项目部
2
样板房
2016年12月7日12/7/2016
深圳市广胜达建设有限公司
三、 总体施工部署 （一）项目管理机构
2016年12月7日12/7/2016
8
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
三、总体施工部署 （二）施工区域划分
2-3 质量管理目标 2-4 职业健康安全管理目标
2-5 环境与文明施工目标
各分部工程质量一次验收合格率100%； 轻伤率控制在5‰以下，杜绝多人重伤、死亡及以 上重大安全责任事故，杜绝火灾事故；
创建东莞市安全文明和绿色施工示范工地；
2-6 工业化施工
铝合金模板系统、预制内隔墙板、精细化加气混 凝土砌块墙，爬升式脚手架等 市政先行、装配式安全文明设施、穿插施工、大 力推广绿色施工技术，实现“两提一减”；
21
虎门万科项目部
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深圳市广胜达建设有限公司 穿插施工重点策划内容 前期施工方案策划——装修图、预制墙板深化、铝模深化图。 1、装修图：在桩基础完成前完成出图； 2、预制墙板深化图：在地下室底板完成前一周完成深化； 3、铝模深化图：在地下室完成前完成深化； 主要解决：避免局部尺寸不符造成大量打凿砼、水电预埋位置不 符造成后改、避免因尺寸冲突造成铝模要返厂修改。 人力配置策划——熟悉工人储备、根据人力需求配置稳定工人班组。 主要解决：避免因个别班组人力不正常而直接影响穿插施工有序 推进，造成工期延误。
东莞市虎门镇大宁社区
工程施工范围 虎门万科城（三区）72-101号住宅楼，125、130号商业楼， 137、140号地下室，共34个单位工程 建筑特征
（1）高层住宅：72、73、99、100栋住宅楼为地上34层，标准层高为2.8m， 首层层高为4.400m，建筑物最高处为101.8m；其中74、101栋住宅楼为地上29 层，标准层高为2.8m，首层层高为4.400m，建筑物最高处为87.8m； （2）别墅：75-98栋为地上3层，标准层高为3.0m，首层层高为3.6m，建筑物 最高处为12.8m； （3）商业楼：125栋商业楼为地上1层，建筑物最高为7.7m；130栋商业楼为 地上2层，层高为5.9、5.45m，建筑物最高处为13.2m； 结构形式均为剪力墙结构，住宅楼的外立面规整局部仅有600mm的飘窗出， 总建筑面积为165090.85㎡。 5
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虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司 四、主要工业化施工方案
穿插施工
轻钢龙骨石膏 板 预制内隔墙板
高精度砌块施工
装配式安全文 明设施
爬架
铝模 机电穿插
市政先行
PC构件
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23
23
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司 （一）、铝模板施工要点
2016年12月7日12/7/2016
37
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司 门、窗过梁
2016年12月7日12/7/2016
38
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
2016年12月7日12/7/2016
39
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司 开槽、补缝
2016年12月7日12/7/2016
2016年12月7日12/7/2016
28
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司 铝模要求
2016年12月7日12/7/2016
29
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
2016年12月7日12/7/2016
30
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
窗洞口防水节点
2016年12月7日12/7/2016
深圳市广胜达建设有限公司
主体阶段 地下室阶段
进度推演
深圳市广胜达建设有限公司
安装及初装阶段 主体阶段
进度推演 ±0.00结构层
深圳市广胜达建设有限公司
安装及初装阶段 主体阶段
进度推演
深圳市广胜达建设有限公司
ห้องสมุดไป่ตู้安装及初装阶段 主体阶段
进度推演
深圳市广胜达建设有限公司
72、73、74安装及初装
进度推演
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虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
根部涨模
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虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
铝模板
防止烂墙根的支模方法 墙根部处理
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虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
2016年12月7日12/7/2016
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虎门万科项目部
安装及初装阶段
深圳市广胜达建设有限公司
三、总体施工部署
（三）建造方法（内初装）
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虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
三、总体施工部署
（四）重点、难点分析及对策
1 2 3
74、95-98、101#楼外侧有一 10KV高压线（重点）
塔吊布置距高压线（垂直、水平）大于 3m；
40
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
水电箱安装
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虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司
2016年12月7日12/7/2016
42
虎门万科项目部
深圳市广胜达建设有限公司 乳胶漆墙面装修（油漆或涂料）及磁砖装修工法 对做好的墙进行清洁，然后喷刷丙乳液一道（图1）；丙乳液干燥后披涂腻子（2）； 好腻子的阴角部位刮出5mm槽，用密封胶刮平，防止阴角开裂（图3）；披好腻子的墙 面可以直接滚刷涂料或油漆（图4）。 贴磁砖。贴磁砖前先喷刷丙乳液，干燥后再用聚合物砂浆粉刷约5mm厚，干燥后直接 抹刮上粘结剂贴瓷砖（图5、6）。
2014.11.30
商业楼
1681.28 ㎡
2017.5.20
（1）6栋高层住宅：137、140号一层地下室22232.76㎡（12483.81+9748.95），137地上建筑有72、 73（34层）、 74（29层） 140地上建筑有99、100（34层）、101（29层）； （2）24栋别墅 ：75-98栋为地上3层； （3）2栋商业楼：125、130号地上1、2层； 共34个单位工程，总建筑面积165090.85㎡。