中海地产_广州环宇城商业项目招商推广沟通纲要_150页_XXXX年
招商策划-东莞某广场整体招商推广策略(ppt79页)
项目推出
审时度势，以变制胜
目标分析
项目核心消费群 从本案区位来看，本项目的地理位置及开发时机决定了 本项目的核心目标群体组成，结合我们的实地调查分析 派帝认为本项目的最终消费群体是： 项目周边本地居民、政府公务员
项目租售：各大数码、电子连锁及零售餐饮企业 工业园区流动人口，及107国道两旁公寓的外来白领将 构成项目的核心消费群体。
寓
G107
民 安 本案
润
局
广
又
空
地
公
场霄
多
寓
居民
长
区
福
永得利商场
边
沿 街
大 街
镇政府
公
商 铺
邮政 电信
寓
街
上洋路
下洋路
沿街商铺
居民
沿
街
区
商 铺
沿 沿街商铺街Βιβλιοθήκη 商 铺居民
广深高速
公
区
医 院
寓
车长 站安
立交
项目诊断
SWOT分析
优势（S）： 1、 来自长期品牌积淀的力量——香港华润
与广东南铭的强强携手 2、本区域唯一的大规模抱团组合数码广场 3、占位区域核心商圈的地理优势 4、旁边的农民公寓开发后，能直接给项目
长安是典型的外资高密度外向型工业经济。 其工业园区吸引了来自日本、美国、韩国、马来西亚、 港澳、台湾等国家和地区的外商投资企业1666家，其 中有30多家是大型国际上市公司和跨国集团。
位居中国纺织业十强之列的“东莞福安纺 织印染公司”,产品出口20多个国家，年出口创汇额 达2.56亿美元，在“全国出口创汇20强乡镇企业”中 名列第二创造了“步步高”、“金正”等全国知名品 牌。
招商地产-厦门假日365企划推广方案
[ 前期导入策略建议 ]
先期搭建客户互动平台 +
培植招商物业品牌形象
第一步： 以招商业主和招 商会会员为对象
成立招商业主会 员俱乐部
第二步： 搭建招商地产社 区共享服务平台
提升招商地产社 区服务形象
[ 推广策略及通路搭建建议 ]
升级招商社区共享服务平台 +
嫁接外部资源搭建传播平台
[ 支撑本案开发的市场机会点思考 ]
“慎视”区域特质，创造“多重” 想象
厦大漳州校区 的地缘优势
可嫁接利用的 海湾景观资源
可提升利用的 招商服务平台
可塑造利用的 招商品牌形象
未来人工岛的 开发魅力
厦漳隧道赋予 的市场预期
[ 产品梳理 – 技经指标 ]
错
拼
式
共
管
服
滨海度假公寓
务
公
寓
滨海 度假公寓
1. 土地面积:38382.4平米 2. 总建筑面积:112550平米 3. 建筑容积率:2.7 4. 绿地率:44.06% 5. 总户数：约1730 6. 公共车位：331(5:1)
漳州开发区目标对象消费心理
开发区企事业 外地年轻精英
开发区企事业 单位年轻群体
厦大漳州校区 年轻教职员工
厦大漳州附属 中学教职员工
考虑支付能力 个人置业需求
总价及性价比 就近置业考虑
总价及性价比 自住投资兼顾 看好区域前景
总价及性价比 看好区域前景 作为家庭理财
[ 目标对象消费心理分析二 ]
厦门岛内目标对象消费心理
生活方式
突出丰富多样的度假型社 区生活
突出生活、度假多元化的 产品设计元素
性价比
天驰-2019年中海金沙洲项目推广案
遵循标准的策略程序， A、对手忽略的、 B、消费者受用的、 C、自身拥有的、
三者的交集=金沙湾项目的核心竞争力
第二部分 项目核心竞争力的发掘
A-1、地缘层面竞争对手 ——譬如万科四季花城、恒大金沙洲项目
户
主题：下一岸，珠江上游。
外
第二阶段户外广告1
第二阶段户外广告2
影 视 广 告
下一岸，珠江上游 ！
——以独特的视觉表现，通过一脉 江景，连接中海所在的14个城市， 并形成悬念，下一岸，珠江上游， 生活更值得期待！
活
动
建
议
璀璨上游，醉珠江 ！
——800米江岸风情是中海江城最大的亮点。 ——以游船形式，邀请部分客户观赏800里江 岸风情。 ——夜色十分，以华灯点亮800米江岸， ——配合璀璨焰火表演，充分促动消费者的 向往与认同。
那本项目是否也遵循这一规律呢？
风情类的象征物LOGO表现
风情类的象征物LOGO表现
不难看出，此种表现手法多以简单的线条和明亮的色彩表现 其自然气息，其优点在于LOGO给予受众直观的风光感受， 但缺点却是难以给予受众心理上的高价位，容易限制项目的 价格走高。
因此，我们考虑领一种手法——写实与抽象的结合。
中海金沙洲项目推广案
省广集团•天驰广告20190426
中
海
出
精
品
中海的品牌号召力，及产品品质 已经在27个城市得到证明，此次， 中海金沙湾项目，必然有属于自 己的市场高度！
中海携手省广，万锦豪园的推广 已得到市场的认可，诚挚希望此 次携手，再创金沙湾的新高度！
广州中海联五山项目营销总案沟通初稿(105页)
作物所办公楼
省税校宿舍楼 茶景苑
惠华动物保健品公司
广东省水稻研究所 广东蚕业
•科研院所：广东省农业科学院、省有色金属研究院、中科院地新所、中科院 地化所、广东省水稻研究所、作物所办公楼、广东消防总局等 •高等学府众多，有多年的历史文化沉淀，该区域形成一定的人文氛围
核心价值三：人文氛围浓厚
项目需要体现与众不同的、有深度的文化品位
35
三、Customers客户
36
1、总体潜在客户区域分类
客户群地域关系示意
沙河 龙洞燕岭 天河中心区
本项 目
五山
东莞庄
天河公园
由项目所在位置的划分客户分类：
第一类：周边客户（步行半小时内的客户），包括五山区域、东莞庄 和粤垦路区域
•位于岳洲路末端，三面被多个住宅小区包围
27
劣势
项目所处区域以中端住宅为主，区域形象档次不高
•项目区域内的商品房住宅，包括五山花园、半山翠庭档次不高 •区域内其他住宅为高校及研究院宿舍
28
劣势
周边存在部分旧式平房，影响楼盘形象
•由岳洲路至地块的路上，存在部分旧式平房
29
劣势
地块用地规模小，用于建设园林及配套的面积小
2019年11月27日
下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个 百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。 同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。
6
“重磅”消息
中国人民银行今日宣布，从2019年11月27日起，下调金融机构一年期 人民币存贷款基准利率各108个基点，其他期限档次存贷款基准利率作 相应调整。同时，央行宣布从2019年12月5日起，下调工商银行、农 业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款 类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融 机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农 村金融机构执行优惠的存款准备金率。
中海地产商业地产项目管理规定(54)页
中海地产商业地产项目管理规定（试行）中海地产顾问公司二○○九年八月目 录1.定义 ....................................................................................................................................... - 1 -2.组织体系 ................................................................................................................................ - 1 -3.管理范围与办法 ..................................................................................................................... - 1 -3.1.项目定位 ......................................................................................................................... - 1 -3.2.案名确定 ......................................................................................................................... - 2 -3.3.规划设计 ......................................................................................................................... - 2 -3.4.项目发展 ......................................................................................................................... - 3 -3.5.租金管理 ......................................................................................................................... - 3 -3.6.租务工作 ......................................................................................................................... - 3 -3.7.日常租赁管理 .................................................................................................................. - 5 -3.8.物业管理 ......................................................................................................................... - 6 -3.9.运营管理 ......................................................................................................................... - 6 -4.市场研究及专题研究 .............................................................................................................. - 6 -4.1.市场研究 ......................................................................................................................... - 6 -4.2.专题研究 ......................................................................................................................... - 7 -5.交流平台 ................................................................................................................................ - 7 -5.1.商务平台 ......................................................................................................................... - 7 -5.2.商业地产工作研讨会 ....................................................................................................... - 7 -5.3.专题研讨会 ...................................................................................................................... - 8 -6.商家资源维护 ......................................................................................................................... - 8 -7.其它 ....................................................................................................................................... - 8 -7.1.保密要求 ......................................................................................................................... - 8 -7.2.文件、资料归档制度 ....................................................................................................... - 8 -7.3.本制度解释和修改权利 .................................................................................................... - 8 -7.4.本制度的生效 .................................................................................................................. - 8 -附件一AD09-01各地区公司成立商业管理部参照条件 ............................................................. - 9 -附件二AD09-02持有物业参照条件........................................................................................ - 11 -附件三AD09-03中海地产商业地产项目月工作简报模板 ....................................................... - 12 -附件五AD09-04-02商场租金报告模板 .................................................................................. - 21 -附件六AD09-04-03商场招商推广报告模板 ........................................................................... - 24 -附件七AD09-05-01写字楼定位报告模板 ............................................................................... - 26 -附件八AD09-05-02写字楼租金报告模板 ............................................................................... - 28 -附件九 中海地产集团写字楼物业案名规范 ............................................................................. - 30 -附件十 中海地产商场项目工作流程图 .................................................................................... - 34 -附表一AD09-06-01中海地产招商费用评审表 ........................................................................ - 35 - 附表二AD09-06-02中海地产专业顾问机构定标评审表 ......................................................... - 37 -附表三AD09-06-03中海地产专业顾问机构费用审批表 ......................................................... - 37 -附表四AD09-06-04中海地产专业顾问机构合同评审表 ......................................................... - 38 -附表五AD09-06-05中海地产商业地产项目案名审批表 ......................................................... - 39 -附表六AD09-06-06中海地产专业代理机构定标纪录表 ......................................................... - 40 -附表七AD09-06-07中海地产专业代理机构费用审批表 ......................................................... - 41 -附表八AD09-06-08中海地产专业代理机构评审表 ................................................................ - 42 -附表九AD09-06-09中海地产租赁合同文本审批表 ................................................................ - 43 - 附表十AD09-06-10中海地产运营管理费用审批表 ................................................................ - 43 -附表十一AD09-06-11中海地产商业地产项目广告位/楼体冠名权租赁评审表 ....................... - 43 -附表十二AD09-07-01中海地产商业地产项目租赁周报表 ...................................................... - 46 -附表十三AD09-07-02中海地产商业地产项目租赁月报表 ...................................................... - 47 -附表十四AD09-07-03中海地产商场租赁监控图 .................................................................... - 48 -附表十五AD09-07-04中海地产写字楼租赁监控图 ................................................................ - 49 -附表十六AD09-07-05中海地产商业地产项目专业机构（顾问、代理）评标表 ..................... - 50 -中海地产商业地产项目管理规定（试行）为更加系统、专业地开发我司商业地产项目，不断积累商业地产开发经验，塑造专业团队，根据实际情况与未来发展需要，特制定本规定。
中海地产及发展史
中海地产集团有限公司目录简介数据看中海中海地产品牌规范描述企业文化历史进程对中国的影响中海地产荣誉记录中海地产项目国际、国内所获奖项中海地产商业地产只租不售展开简介数据看中海中海地产品牌规范描述企业文化历史进程对中国的影响中海地产荣誉记录中海地产项目国际、国内所获奖项中海地产商业地产只租不售展开编辑本段简介中海地产logo(3张)“中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。
中国海外1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河（中国海外发展有限公司，00688HK，简称“中国海外”）。
2007年，中国海外入选香港恒生指数成份股，是首家入选恒指的中资地产股。
2010-2011年，连续两年获选“恒生可持续发展企业指数”，并于2010年荣登英国《金融时报》“全球500强”。
2012年上半年实现销售额615.5亿港元，净利润83.8亿港元。
2011年底，公司总资产达1760亿港元，净资产达706亿港元。
截至2012年6月底，公司拥有土地储备面积超过3400万平方米。
2010年，中国海外在香港资本市场开创性地完成对一家港股上市公司（股票代码：00081HK）的并购，该公司已正式更名为中国海外宏洋集团有限公司。
中海宏洋专注于三四线经济活跃城市，以中高端住宅产品、具有综合用途的项目开发为主。
房地产开发是公司的核心业务，公司持续打造“中海地产”品牌。
经历32年的品牌经营与实践，“中海地产”已发展成为中国房地产行业领导品牌，国家工商行政管理总局认定“中海地产”为“中国驰名商标”。
“诚信卓越精品永恒”的品牌主张融汇于企业运营的各个环节，创造出一个个深受客户赞誉、市场追捧的物业精品，为城市建设、社会可持续发展，构建和谐社会做出积极贡献。
中海地产连续八年荣获“中国房地产行业领导公司品牌”，连续八年蝉联“中国蓝筹地产”榜首企业，多次获得“中国房地产百强企业”综合实力第一名，并荣获“中国最受尊敬企业”、“中国最受尊敬企业·十年成就奖”、“影响中国生活方式十大品牌”等荣誉。
全案整合推广图文版资料
消费者定位
➢ 目标消费群的转变
1次置业 25-35岁为主要
2次置业以上 35岁以上为主要
➢ 目标消费群心态
• 事业有成，不用再为生活而担忧，自信，追求品位； • 重视财富的增值，他们具备投资的眼光，即使是消费，也要追求一
种价值提升； • 房子有很多，那里才是适合我身份的居住地；
项目定位——形象定位
国际化 江畔 精品 大社区
广告调性
品牌、品质、生活
中海制造的新一代豪宅 国际化精品生活
项目定位——形象定位
目标消费群 中海品牌
上层
项目地理位置
上层品牌：集28载大成 上层品质：精品永恒，再创精品典范等 上层阶级：汇聚拥有敏锐的眼光，不断追求
一种价值提升，具有品位的业主 上层生活：教育、生活、交通配套完善 ……
暂时的 得与失
发展商
➢ ＜得＞
销售好转,项目资金回流 现场人气
➢ ＜失＞
项目形象受损 业主对发展商的声誉
消费者 投资者乘机入市 自住者持续观望
博弈当中 面对销售压力，我们可以做什么？
推广策略
稳可守
进可攻
回暖期
推广策略
稳可守
进可攻
1. 维持一定的市场声音 2. 稳住忠诚客户 3. 稳固中海品牌形象 4. 告知中海在金沙洲的战略宏图 5. 完善、维护项目形象（现场）
传播
一个可感知、可感受的中海
中海金沙洲三盘联袂推广－中海金沙计划
金沙馨园 湾畔温馨家园 金沙湾 中海新一代江畔精品 . 130万平米主流社区 金沙湾东区 临江绝对景观城市别墅
通过金沙计划，告知中海的金沙洲宏图……
金沙洲战国时代
金碧 海岸花园
时至今日，金沙洲居住新城的 蓝图已展露雏形
中海发展(广州)有限公司营销策划手册0433423
营销策划工作手册营销策划部是整个公司的市场导向，是决策支持部门，同时又是经营指标的执行者，而且还是公司对外的喉舌所在，营销部肩负着非常重大的责任，必须使公司在变化的市场中确保长期的最优化盈利。
这就要求营销部要具有敏锐的市场嗅觉、专业的策划和执行能力、综合的统筹和协调能力。
营销策划部的职责包括以下八个方面：1．公司的品牌推广建设，包括媒体关系维护等；2．根据公司经营指标，负责制订并落实年度销售计划；3．根据项目发展需要，制订相应的定位、营销策划方案和专业建议；4．项目营销执行统筹，包括宣传推广、销售执行等；5．营销费用使用及监控；6．营销执行效果评估及纠偏控制；7．进行市场跟踪研究，为相关业务部门提供市场支持配合；8．中海会会务工作。
图1.1：公司工作流程及营销策划业务链1、部门架构图2.1：营销策划架构2、部门成员职责分工表三、住宅项目定位1、房地产项目定位内容一般以房地产项目的成功开发为核心，内容主要包括：①项目发展战略，强调发挥企业的竞争优势，作为开发指导思想；②目标客户定位，以有效需求为导向，指向何种细分市场；③产品类别和档次定位，明确物业形态，档次等；④户型面积组合定位，做何种户型，多大面积，比例多少等；⑤配套功能定位，如商业、会所、车位、学校和公建设置等；⑥概念风格定位，形象概念、设计概念和建筑风格指引等；⑦价格定位，主要是指均价水平和分期开发走势。
2、定位实务流程设计2.1定位导向不同的项目发展目标直接影响和制约项目的定位，任何一个定位都是在一定的资源和约束条件下进行。
虽然，更多的情况下，项目的发展目标都是复合的，但对于定位必须明确重点及导向。
一般来说有三种，第一、收益最大化，即在一定的成本下售价最高；第二、资金回收时间即销售速度要求高；第三、品牌形象即口碑要求，如公司进入新的异地市场。
2.2工作流程2.2.1、逻辑树式2.2.2、矛盾解决式2.2.3、问题树式3、定位决策分析工具3.1针对性市场调研3.2消费者及其需求调查可以聘请专业的市调公司、代理策划公司，针对潜在客户进行需求调研。
《环宇城策划推广》PPT课件_OK
户外＞报纸＞短信 ＞网络＞电视 电视＞网络
2021/8/29
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辽沈晚报：
仍为效果最好的大众媒体，但其成本相对一、二线城市具有较大差距，因此，可 以考虑以较长期合作模式设置环宇城专版，软文与硬广结合，占沈城人的第一视 野。
建议：在亮相期和开业期两个重要推广阶段，以最大的覆盖率向全城发布产品信 息和销售信息。
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招商推广节奏
营销推广四部曲
第一步：悬念
第二步：亮相
第三步：活动
第四步：体验
“新皇姑，新中心”
环宇城－非凡商业、 城市核心商业综合体即
将闪耀沈阳，敬请期待！
通过户外、报纸、网络 等传达“千年商脉 传世
旺铺”
高端商务论坛国际名品展 商业地产论坛等系列活动
客户现场售楼部氛围体验 客户样板街区的震撼体验
网络炒作，形象为先 沈阳电视媒体轰炸 户外广告集体亮相
营销渠道整合
工作目标计划 1、宣传资料准备 VI手册 楼书 海报 2、宣传原始资料 效果图 模型 3、现场销售道具准备 展板、喷绘等 现场管理制度 4 、人员准备 销售经理 销售精英 5 、工程配合 销售中心装修 6、前期销售证件准备 现场营业执照 项目相关法律文件
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项目亮相期 推广模拟
3月 项目围墙出街
“会说话的围墙”
巨型围墙，首创嵌入式LED广告围墙。24小时滚动播放项目广告。
2021/8/29
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项目亮相期 推广模拟
5月 网络广告出街
网络硬广形象演绎 博客微博信息互动
网络推广路线图：沈阳－辽宁－全国，项目网站链接，博客微博项目新闻即时发布
项目推广期 推广模拟
推广活动2：环宇城投资专场推介会10月15日
商业广场招商手册文案
××新世纪广场招商手册文案封面××新世纪广场招商手册梦想力量财富传奇首席大都市一站式商业航母SHOPPING MALL扉页CHINA CTIY COMMERCIAL NEW MODEL中国城市商业新典范P1活力新城财富MALLP2CTIY HEALTH MIRACLE创造无限可能共谱财富荣耀P3---P4SHOPPING MALL国际商业模式顶级投资价值超大面积、超大规模、复合形态的ＭＡＬＬ不同于一般意义上的消费中心。
按国外定义，一个ＭＡＬＬ的有效商圈达到200～300公里，它将带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，对一个区域的经济产生巨大的拉动作用。
在日本，ＭＡＬＬ的店铺数仅占零售业的1％，但它们却创造了全国零售总额的大部分；在欧美国家，ＭＡＬＬ销售额已占据其社会消费品总额的一半左右……发达国家的MALL已经切实地成为了一个对人气具有极强的集聚效应的商业中心。
MALL，已经成为当今世界发展速度最快、影响最广、综合竞争能力最强的成功商业模式！P5---P6活力××VIGOR ZHUJI2005年全国百强县（市）排名第十六位连续两次荣获“全国环境综合整治优秀城市”、“全国卫生城市”等称号被誉为“中国珍珠之乡”、“中国香榧之乡”、“中国袜业之乡”浙江省首批“教育强市”、“科技强市”、“体育强市”××城市建成区面积达15平方公里，人口超16万，规划建成区面积35平方公里，人口达35万人。
地理位置优越，交通便捷，浙赣铁路、杭金衢高速公路、金杭公路贯穿全境，距上海200公里，杭州90公里，萧山国际机场60公里。
各项基础设施配套完善，经济建设和各项社会事业发展迅速。
目前，××拥有省级名牌产品11只、省着名商标15只，总数列浙江省县级市第一。
××有以服装为主的五大类出口商品、145个品种，外贸出口连年增长。
房地产行业某商务大厦广告与营销策略推广方案
房地产行业某商务大厦广告与营销策略推广方案尊敬的各位投资者和商务人士，我们诚挚地向您介绍我们最新的商务大厦项目，致力于为您提供优质的商业空间及创新的营销策略。
作为房地产行业的领导者之一，我们正在不断努力为客户提供最佳的商业环境和服务。
通过本次广告与营销推广方案，我们希望能吸引更多的投资者并为他们提供一个无与伦比的商务体验。
广告目标：1. 吸引目标投资者：通过广告宣传的方式，吸引对商务房地产感兴趣的投资者，包括中小企业主、创业者和跨国公司。
2. 提高公司知名度：通过广告宣传增强公司的品牌形象和认知度。
3. 推广商务大厦的优势：强调商务大厦的便利优势和先进设施，使目标投资者意识到买入商务大厦的优势。
广告策略：1. 设计精美的广告宣传物料：制作高质量的宣传册、海报和手册，通过视觉和文字信息吸引目标投资者。
2. 广告投放在关键媒体上：将广告投放在主流报纸、商业杂志、行业网站和社交媒体平台上，以确保最大范围的传播。
3. 采用目标定向广告：通过使用数字营销工具，例如谷歌广告和社交媒体广告，将广告投放给符合我们目标客户画像的人群。
营销策略：1. 展示商务大厦的独特之处：通过展示商务大厦的各项优势，例如先进的设施、便利的交通和周边配套设施，吸引投资者注意。
2. 与当地商务组织合作：与当地商务组织建立合作关系，共同举办商务活动和论坛，以扩大公司的影响力和知名度。
3. 举办开放日活动：邀请潜在投资者参观商务大厦，并提供一对一咨询和讲座活动，让他们更多地了解我们的服务和优势。
总结：通过本次广告与营销推广方案，我们致力于吸引并留住优质的投资者，为他们提供创新的商业环境和服务。
我们相信通过我们的努力和专业，我们的商务大厦将成为一个繁荣和成功的商业中心。
谢谢您的关注和支持！此致，商务大厦项目团队为了实施我们的广告与营销推广方案，我们将采取一系列策略和措施来确保最佳的效果。
首先，我们将设计精美的广告宣传物料，包括宣传册、海报和手册。
中海发展(广州)有限公司营销策划手册1043342131
营销策划工作手册一、营销部门职责 (2)二、营销部门架构 (3)1、部门架构 (3)2、部门成员职责分工表 (4)三、住宅项目定位 (7)1、房地产项目定位内容 (7)2、定位实务流程设计 (8)3、定位决策分析工具 (11)4、定位策略与方法 (13)5、两类典型定位模式 (30)四、营销推广策划 (35)1、入市时机 (35)2、价格策略 (35)3、系数定价 (37)4、广告宣传 (40)5、推广步骤 (45)6、开盘方式 (47)7、开盘组织 (49)8、日常销售 (54)9、清货处理 (55)10、物料制作及现场包装 (57)五、公关活动策划 (62)1、初步设想 (62)2、调查及可行性研究 (63)3、策划阶段 (65)4、论证及决策阶段 (66)5、公关活动执行及反馈 (66)6、公关活动执行常用表格 (70)六、公共事务管理 (73)1、制定每年的新闻及公关活动计划 (73)2、新闻的发布 (74)3、网站建设及维护 (75)4、市场动态 (75)5、工作报告及报表 (75)一、营销部门职责营销策划部是整个公司的市场导向，是决策支持部门，同时又是经营指标的执行者，而且还是公司对外的喉舌所在，营销部肩负着非常重大的责任，必须使公司在变化的市场中确保长期的最优化盈利。
这就要求营销部要具有敏锐的市场嗅觉、专业的策划和执行能力、综合的统筹和协调能力。
营销策划部的职责包括以下八个方面：1．公司的品牌推广建设，包括媒体关系维护等；2．根据公司经营指标，负责制订并落实年度销售计划；3．根据项目发展需要，制订相应的定位、营销策划方案和专业建议；4．项目营销执行统筹，包括宣传推广、销售执行等；5．营销费用使用及监控；6．营销执行效果评估及纠偏控制；7．进行市场跟踪研究，为相关业务部门提供市场支持配合；8．中海会会务工作。
图1.1：公司工作流程及营销策划业务链二、营销部门架构1、部门架构图2.1：营销策划架构2、部门成员职责分工表三、住宅项目定位1、房地产项目定位内容一般以房地产项目的成功开发为核心，内容主要包括：①项目发展战略，强调发挥企业的竞争优势，作为开发指导思想；②目标客户定位，以有效需求为导向，指向何种细分市场；③产品类别和档次定位，明确物业形态，档次等；④户型面积组合定位，做何种户型，多大面积，比例多少等；⑤配套功能定位，如商业、会所、车位、学校和公建设臵等；⑥概念风格定位，形象概念、设计概念和建筑风格指引等；⑦价格定位，主要是指均价水平和分期开发走势。
环宇城-广告定位及整合营销传播
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产品
价格
分销
促销
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瑞典H&M公司，全称 Hennes&Mamitz，是由其创始人斯 蒂芬· 佩尔森在1947年创立于瑞典的 服装零售连锁企业。目前公司在欧洲 和北美的29个国家和地区拥有其零 售店，每年销售货品超过5，5亿件， 已成为欧洲最大的服装零售mp;M将目标消费群体锁定在15到30岁的年轻 人身上，这类群体具有对时尚的高度敏感度并 具有一定的消费能力，但并不具备经常消费高 档奢侈品的能力。企业市场更新的高档低价产 品正好可以满足这类人群的需求，让年轻人买 得起大牌设计。
*
* H&M作为一个零售连锁品牌，在三大洲的28个国
家拥有专买店幵积极的向中国市场开拓。H&M的 店面多选址于商业中心等高价位臵，比邻奢侈品 牌，这在无形中提高了自己的品牌地位。 H&M致 力于多种销售渠道的铺设。目录销售、网络销售、 邮购等都已经了展开，幵帮助它在经济危机中取 得了良好的表现。
*
闲服饰被优衣库推广到全部年龄段。同时其较高的质量也补齐 了日本市场的空缺。 * b) 百搭 * 行走在优衣库的货架间可以发现，优衣库的衣服好像都没有什 么特殊的，而这，就是优衣库的百搭策略。优衣库一直秉承简 单时尚的设计理念，力求让优衣库成为顾客搭配服装的“超 市”，至今每3个日本人里就有一个拥有优衣库的产品。 * c) 个性化优衣库运用“隐品牌”的策略，服装上除了小小的 说明之外，几乎没有仸何logo。另外，同款服装的颜色选择也 很多。
*
* 。H&M在供应链的构建上更看重成本的因素，公司产品的
制造环节被完全外包给分布在亚、欧、非洲及南美的约 700家制造商(大部分在盂加拉、中国、土耳其)。公司根 据其销售产品的差异，采用了双供应链策略：①管控欧 洲生产的快速反应供应链，大约一半的前沿时尚产品在 接近欧洲市场的欧洲国家(主要是土耳其)制造，此类商 品需要较短的交货周期(最短3-4周)，以便及时根据销售 反馈做出调整；②管控亚洲生产的供应链，另一半的基 本款产品时尚风险较小，交货周期可以相对延长(最长6 个月)，为保证低价和质量则安排在低成本的亚洲国家 (主要是中国、孟加拉等国)制造。 * 在折扣方面，H&M都鲜有折扣出现，只有少量极其不受欢 迎的产品才在岁末打折。
2016年佛山中海地产环宇城购物中心推介手册_规划定位楼层平面图业态设计25p
群将达到16万，周边3公里高达43万。
住宅均价
单位：元/平方米
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周边消费者分析
3km范围内53万高消费人群覆盖，中高档住宅及商务办公楼宇齐聚， 消费潜力巨大！
1km
25个居民小区、6座四星级以上酒店、
年 增 长 率 10%
佛山GDP全省第三，内地最佳商业城市十强
34555 元
2560 亿元
7603 亿元
103440
城 镇
元
居
民
全 市 生
人 均
可 支 配
GDP
产
收
总
入
值
城 镇 社 会 消 费
全 市 常 驻 人 口Leabharlann 品零 售735
总
万
额
数据来源：《2014年佛山市国民经济和社会发展统计公报》
地处中国最具经济实力和发展活力的广东省中部珠三角 腹地，亚太经济发展活跃东亚及东南亚的交汇处，东倚广州， 南邻港澳，地理位置优越；
项目南主入口
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项目定位
时尚
Fashion
精品精致
美食
F&B
味蕾聚会
商业公园
Shopping Park
建筑与环境的对话
自然
Environment
绿色体验
娱乐
Entertainment
休闲体验
10万㎡南海公园立体MALL
一个全新的、地标性的、高端体验式购物公园, 城市升级、区域提升的新地标, 人气最旺、体验最好的一站式购物中心…
10座甲级写字楼，人口合计约22万
中海珠海项目全程营销策划方案
营销策略调整与优化
01
02
03
策略调整
针对数据分析结果，调整 营销策略，如加大线上推 广力度、优化宣传物料等 。
多元营销
尝试引入更多元的营销手 段，如社交媒体营销、事 件营销等。
精准营销
利用大数据和人工智能技 术，实现精准的客户定位 和个性化推送。
后续工作展望与计划
01
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常态化评估：建立定期 评估机制，持续跟踪营 销活动效果，确保策略 实施到位。
项目市场分析
目标客户群体
项目目标客户主要为高端改善型 购房者和投资客群，他们对产品 的品质和生活配套有较高要求。
竞品分析
通过对周边竞品项目的分析，了解 其产品特点、价格策略、营销策略 等，为项目制定更有针对性的策划 方案提供参考。
市场趋势
关注珠海房地产市场的发展趋势和 政策走向，把握市场机遇，为项目 的持续发展提供有力支持。
03
营销执行
营销活动策划与执行
活动策划
针对中海珠海项目的特点与目标客户群体，制定符合市场需求的多 样化营销活动，如楼盘开放日、购房优惠活动、房产知识讲座等。
活动执行
确保营销活动的顺利进行，包括场地布置、物料准备、人员协调等 ，同时根据活动效果进行实时调整，以达到最佳营销效果。
宣传推广
通过各种渠道对营销活动进行宣传推广，包括线上平台、线下传单、 合作伙伴推广等，吸引更多潜在客户参与活动。
创新探索：鼓励团队不 断尝试新的营销手段和 模式，保持与市场的同 步。
培养人才：组织内部培 训或外部进修，提升团 队整体的营销策划和执 行能力。
深化合作：与合作伙伴 建立更紧密的合作关系 ，共同推动项目的营销 推广工作。
中海_青岛中海熙岸推广策略及广告代理提案_114ppt_蓝风
重点关注楼盘推广策略
固定阵地—— 胶南市区的高炮、灯箱和工地围挡 是周边楼盘主要的胶南市内宣传点 位。
重点关注楼盘推广策略
市区拓展——
也有部分楼盘广告将点位 拓展到市内，希望凭借规 划及隧桥之利吸引青岛客 户，主要的广告通路为轮 渡码头广告牌、NP硬广以 及市内导旗、广告牌等。
青岛轮渡广告牌 NP硬广
临港产业加工区
灵山卫板块
胶南老城区
滨海工业园板块
胶南东部新城区
08年胶南楼市供销状况-供给
截至2008年12月19日，胶南 市住宅房地产市场存量超过 百万平米，达到了114万m2。
17.04 14.9%
胶南房地产市场存量（万㎡）
5.51 1.83 3.61 4.8% 1.6% 3.2%
17.85 15.7%
于乱军之中， 俯视群雄， 独领风骚是我们的地位， 我们寻求破题之初，
看看他们是怎么寻求突破的！
重点关注楼盘推广策略
电视台、夹报、户 外、工地现场和朋友 介绍是最主要的信息 获知渠道，市区的NP 和户外广告也有少量 采用。另外部分楼盘 在淄博等地进行了异 地推广。
项目
推广手段
海韵丽都
本地主要投放电视台，自然销售
重点关注楼盘推广策略
媒体通路主要以胶南当地媒 体为主 主要包括报纸夹报、高炮、 灯箱、导旗、工地围挡、电 视广告等，NP硬广投放不多。
重点关注楼盘推广策略
码头迎客—— 青岛轮渡大牌基本上都是胶南和 开发区的楼盘广告。
重点关注楼盘推广策略
动线指引—— 胶南的市区灯箱和导旗是 经常使用的动线引导方式。
灵山卫区域
灵山卫区域位于青岛经济技术开发区与胶 南市的交界处，依托青岛开发区，金融、 休闲购物等生活配套齐全，临近海岸，青 黄海底隧道贯通后，到达青岛市区仅约15 分钟车程。 此区域在售楼盘客源分布较广，灵山卫和 青岛开发区当地客户、青岛市区及外地客 户均包含在内。
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卖场。
பைடு நூலகம்
综合体项目，大众媒体只推公寓
时尚天河：
• 总投资26亿，总建16万㎡，首期5万㎡，走中端快时尚潮流路线，除餐饮满租 外，服装、精品铺进度较慢，目前招租约40%。
• 现进驻品牌有：沃尔玛、国美电器、诗芙兰、屈臣氏、麦当劳、肯德基、必胜客、 芙蓉楼、大渔餐饮、ONLY 女装SELECTED男装、雅莹等等诸多主力店，餐饮满租。
首度进入广州，强推广万达商业品牌
5号停机坪购物广场
• 全球首个航空主题购物广场，开发约13万平方米，定位以航空文化为主题、集 国际精品、时尚旗舰名牌、国际特色餐饮、特色主题休闲娱乐、观光旅游于一 体的大型购物中心。
繁荣背后的困局
美东百货因招商难定位一降再降，几经辗转重新包装，变成“日 韩时尚百货”，走年轻人路线,计划于10月开业；
“西城都荟” 从引进印尼乐宾百货、到马来西亚百盛百货将入 驻主力店，屡次不了了之，招商团队换了好几家……至今尚未透 露开业时间。
繁荣背后的困局
太古汇、时尚天河、万凌汇、太阳城诸多项目皆因招商缓慢或工期 影响，并不能按预定日期开业。 各项目招商情况悲喜不一，整体表现上高端购物中心承受的压力及 相互间的竞争挤兑比较大。
中海地产工业大道商业项目 招商推广沟通纲要
2010.8
富艺广告的竞争优势
以广州人为主的本地化广告公司。超过10名主创同事居住海珠，对市场与终端消费群 了如指掌。
曾服务商业项目：正佳广场、佛山东方广场、太古仓、维多利广场、康王商业城、美 博服装城、天马服装城、富力鞋城、富力儿童世界、九洲国际茶博城、南方名酒交易 中心、海河国际海鲜总汇、一德国际玩具城、万菱广场、杭州中都广场……十年来商 业推广独占鳌头。
Bvlgari、Chanel、Fendi、Miu Miu、Omega等一线品牌。 • 更有香港美心酒楼旗下中式酒楼和ZARA、Ole’超市首次入穗
多年招商过程中注重形象的塑造，早期围墙广告引起好评，后期被广泛模仿
万菱汇：
• 商场面积为5.8万平方米。与太古汇错位经营，只做专卖店。 • 已签约澳大利亚BRAUNBUFFEL、SHEN、俄罗斯KIRA、阿联酋OXYGENE 。60%为时
• 虽在沈阳、南京成功，艺术风格装修极富特色，但业内对800-100的租金、铺 位过多、地下商场、北商南进、档次低等尚不看好。
年度招商项目中推广力度最大，成功引起中低端客户的关注
2、珠江新城：
广州CBD最热区域，豪宅、高端酒店、公寓、甲级写字楼扎堆
新增项目：高德置地四季MALL、太阳城广场、友 谊西塔（国金店）、中央商业广场
• 太阳城广场被定位为首个奢侈MALL.太阳城采取“只租不售”长线经营模式， 产品经营管理方面，锁定LV等国际一线奢侈品品牌。 现已与广百签约。
3、白云新城商圈：
年内市政热点版块、利好频传，能否持续有待未来验证
代表项目：万达广场、5号停机坪、海航YH城
万达广场：
• 以大型购物中心、国际连锁超市、五星级酒店、酒店公寓、五星级影城及高档住宅 为一体城市综合体，被定位为“广州高端商业中心。”总建约为50万平方米。
目前正在服务的商业项目：中国南方进出口商品交易中心、马会家居、星玺、星辰名 酒交易中心、星辰广场、海航HY城、时代广德仓、八立方、沭阳南北汇……为广州各 广告公司之冠。
市场扫描
2010 广州购物中心 井喷年
• 商业巨头抢滩，购物中心扎堆井喷，新增商业面积大于过去5年的总和； • 09年12月举办的“广州现代商贸业重点项目国际招商推介会”，共推出136
• 入驻品牌有：CASAMILANO、Gucci、Burberry、Ferragamo 及法国侈奢品综合 店“LUXOL88”、Armani、D&G、Ver-sace、FENDI等。
走特色文化营销路线，投巨资拍摄同名电影
海航YH城
广州白云区YH城，定位为集购物、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、公寓 于一体的大型综合商业项目，面积约10万平方米， 现正招商筹备中。
十年新高，但由于下半年的巨量供应，年底将面临巨大的租金下调压力； • 新增购物中心主要集中在天河北、珠江新城、白云新城三大热点板块。
1、天河北商圈：
23年商业积聚，最繁华、最成熟，广州第一商圈 天河城、正佳、天河又一城、广百中怡、维多利、东方宝泰……
新增项目：太古汇、万凌汇、时尚天河
太古汇：
• 商业面积约12万平方米，定位中高端市场，面向全球。 • 对外称年初即已出租7成，已成功引入马莎百货、LV、Prada、Armani、Bally、
个商贸项目，其中大型购物中心有41个，约占总商贸项目30% • 市经贸委日前宣布，投资超过180亿元、面积超过120万㎡的15家购物中心，
将在亚运前后开业； • 高力国际报告预计，下半年广州购物中心空置率将超过20%，到2011年空置
率会攀升到28%。而在2009年该数字仅为13%空置率； • 报告还指出，第二季度广州优质购物中心首层租金比一季度上升8.6%，创近
高德置地四季MALL
• 定位广州CBD最具魅力的国际时尚购物中心。达22万平方米，通过地下人行隧道、 空中连廊将春、夏、秋、冬四大主题商场有机连接起来，形成一公里长的商业长廊。
• 上百间复式品牌旗舰店是最大特色。规划有百货、超市、服饰、餐饮、影院、儿童、 家电、运动等8大业态组合。
太阳城广场
• 总建筑面积约22万平方米，建成后成为珠江新城内唯一最大型的商业中心和 两栋高级公寓。
小结
都定位“都会中心大型高端购物中心”； 都涵盖“百货、超市、美食、电影院”等一站式服务； 都高举“地标、龙头、航母、国际、顶级”等旗号。
密集扎堆、僧多粥少、千店一面 经营商户、终端消费者高度重叠
项目所处商圈分析
• 非市政热点板块，市政利好、媒体报道、商家关注度，都明显不足； • 区内最繁华的江南西，也仅是区级商圈，远不及天河北、北京路等市级商圈； • 本案游离于江南西商圈边缘，商业氛围明显不足； • 工业大道作为南北主干道，车流大、人流匆匆而过，不利于汇聚。 • 区域商业的滞后，导致河南去河北消费的习惯，无法留住区域消费力。