悦来国际农副产品交易物流中心项目规划及投资计划书_26页

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悦来国际农副产品交易物流中心 项 目 规 划 目录
第四章：项目规划布局
第五章：项目投资计划
第六章：项目招商及运营
第七章：项目评价及建议
第一章 前言
注册资本4.5亿元，现有资产近33亿元，年销售额200多亿元。

投资连锁超市、连锁餐饮:与全球第二大零售商——法国家乐福集团（Carrefour）、英国韦博得集团（Whitbread）旗下的“咖世家”（Costa）咖啡连锁品牌实现合资合作。

定向商业地产和流通贸易:利用品牌优势和连锁经营资源，发展定向商业地产、供应超市农产品和投资现代农业示范区建设，以及钢材、煤炭贸易等延伸产业。

是家乐福（中国）在江苏、安徽、重庆、河南、河北、山西、江西等中国地区的唯一
合作伙伴,1999 年10月在南京合资开设第一家大型超市。

现有8家合资公司及其38家连锁超市;是中国合作总社新合作商贸连锁集团有限公司第二大股东,致力于全国农村商业连锁的探索和发展，以新的运行机制、新的经营方式、新的服务理念和新的管理制度打造供销社新的形象，为“三农”服务，为建设社会主义新农村做贡献。

第二章市场分析
淮高速，
全市人口
20002005年开始出现，南京优质商业整体空置率很低，虽然未来将有大量优质商业供应，但现阶段人均商业面积仅为0.16平米，市场仍有空间。

二、宏观经济指标
1、GDP及其增长
南京地区GDP增长趋势较为稳定：
2003年南京地区生产总值增长势头加速，约1,576亿元生产总值较之2002年，增长了约21.4%。

2004年的生产总值更是达到了2,067亿元，年增幅约31.2%；
2005年，受国家宏观经济调控的影响，增幅放缓，当年增幅15.1%；
此后增长势头放缓，至2007年，GDP年增长率约18.1%，2003年至2007年GDP年均复合增长率约20.1%；
2008年，全市实现地区生产总值3775亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1%；
据抽样调查，2008年全市城市居民人均可支配收入为23122.69元，比上年增长13.8%。

3、社会消费品零售总额及其增长
南京市城市消费品零售总额逐年攀升，2003年至2007年间的年均复合增长率约为23.1%，显示出持续强劲的市场购买力：
2004年，城市消费品零售总额约864亿元，较之上年增长约43.9%，主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业、住宿和餐饮业在南京市得到长足的发展；
伴随着居民可支配收入的增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为稳定的增长势头，2008年全市城市消费品零售总额约为1651.82亿元，较之上年增长约19.7%。

4、房地产开发完成投资额及其增长
亿元，
；
大功能区，集农副产品检验检测、电子信息结算、食宿娱乐于一体。

整个项目分两期建设，一期占地约1000亩，建设50万平方米农产品展示（拍卖）、蔬菜、果品、水产、副食（干货）、肉食等五大专业市场（物流）交易区，配套建设10万吨冷库。

二期主要建设粮油、蔬菜加工区、综合物流区（农副产品的深加工、配送、仓储）、配送中心和商务配套设施。

目前一期市场已初步建成，09年5月底蔬菜、果品专业市场率先投入试运营。

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项目以南京为轴心，辐射半径300公里，范围包括苏州、上海、浙江等长江中下游大部分地区。

预计初期年交易额为150亿，中期为300亿，远景目标是500亿
以上。

第三章项目概况及SWOT分析
一、项目概况
项目名称：悦来国际农副产品交易物流中心。

基本指标：规划用地6000亩，规划建筑面积600万平方米。

和消费，极大地丰富市区人民的生活水平和生活质量，把苏皖的农产品配送至全球。

1、市场主要功能：
(1）、农副产品现货交易,保鲜贮藏及商品化处理。

（2）、粮油、果品等农副产品大宗交易洽谈,农药残留的分析检测。

(3)、全国主产区、各农业部定点市场的农副产品价格、产需信息采集和发布。

(4)、通过市场带动现代（设施）农业和农产品深加工的发展，推动政府农改超即把农贸市场改为超市，促进市场发展。

2、项目定位
（1）项目总体定位：
经营主题：农副产品批发交易物流中心。

投资主题：具有明确升值前景的产权式旺铺。

（2）客户定位：自营客为主，投资客为辅。

充分发挥项目作为投资性产品的优势，争取政府更大力度的扶持，
的全世界13000多家大型卖场和中国85000多家超市的销售网络，打造农副产品批发交易航母。

（4）充分发挥项目作为投资性产品的优势，完善项目配套，增加项目作为投资产品的投资属性，增强本案对投资客的吸引力。

(5)中西部开发上升为国家战略，发展机遇前所未有；
安徽是传统农业大省，产业基础好；产业升级迫切，政府导向明确，政策扶持力度大；
2、劣势（Weakness）：
（1）项目周边缺少应有的商业基础和商业氛围
（2）新兴市场，未来经营状况及升值潜力尚有不确定性（3）与南京浦口相邻商圈的融合仍有待时日
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通过对项目的优劣势分析，我们需要尽可能的做到扬长避短，充分发挥项目优势。

我们需要做到：
1)控制好开发建设及营销节奏，争取一个好的入市时机；
2)争取政府强有力的政策扶持，以增强客户信赖度；
3)有效利用好本案作为南京农产品批发基地之一的集群效应；
4)有效规避与竞争对手的恶性竞争，巧妙借势，利用竞争对手对
该区域的培育，争抢潜在客户群；
5)增加现代化电子商务服务等软性设施投入，为项目加分；
6)制订好的营销推广策略，以销售宣传为主，兼顾租赁与经营宣传。

成立专门的市场经营管理公司，就整体经营上长期考量，统筹安排。

第四章项目规划布局
(3)果品交易批发中心；
(4)活禽畜牧产品批发交易中心；
(5)粮油产品批发交易中心；
(6)日杂产品批发交易中心；
(7)茶叶批发交易中心；
(8)干菜批发交易中心；
(9)物流中心。

2、配套设施将建成5大区域：
(1)物流包装配送中心；
(2)冷冻冷藏；
(3)农副产品的深加工；
(4)酒店、餐饮、娱乐及商务办公；
(5)商业步行街及管委会行政办。

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3）项目亮点分配，主要资源和展示亮点向一期倾斜，确保一举奠定高形象认知；后续每期都有个别亮点释放，配合价值进一步提升
4）产品供应的搭接，前后期产品供应适度搭接，保持一定的连续性
5）创业基金投入在前，扶持培育市场以引导商家入驻
6）便于施工原则，尽量避免每期用地的相互交叉和连接面过
于复杂，便于各期组织施工入口和流线，减少对前期开发、销售、入住的影响
四、项目规划策略
入口广场是项目的形象开端，是第一眼的亮相。

建议以绿植加中型喷泉广场，打造热闹的、具展示性的园区主入口，开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑形成对比。

凸显入口广场的形象。

2、集中体现项目规划价值——园区主轴：
园区主轴是园区主要的资源带，要形成持续不断的视觉冲击。

3 、集中体现项目规划价值——中心景观：
中心景观是园区主轴的聚焦点，也是整个园区园林展示之集大成。

中心景观集合了园区园林主题的核心元素，集中表现景观风格；
致，层次感强。

树木茂密，将公寓层层包围，私密性高。

植物选择: 多选择成活率高的本地植物，保证成活率并控制成本。

以冬、秋、春、夏为序巧妙设计四季美景，高大树木和低矮花草相互映衬。

八、规划图表
1、交易中心鸟瞰效果示意图
2、一期总平面分区图
3、一期内部交通示意图
第五章项目投资计划
本项目开发建设的投资总额为220.92亿元，建筑面积为600万平方米，
招商建议
规划在先，按所招品类对象的空间设计要求进行规划配套保障，按各业态的功能要求进行配套
招商先行，按市场的定位目标进行针对招商
同步开业，确保各品牌店、各业种统一开业
招商策略
三、建议：
本项目是政府主导、市场化运作的大型菜篮子工程和现代服务业项目，是带动“三农”发展，惠及来安及苏皖地区市民的“民心工程”，建议政府给予更大优惠、更多政策扶持，减免相应配套费及税收，优惠土地费，相应配套一定住宅用地以方便商家就近安家。