双桥工业园商住综合体开发项目

双桥工业园商住综合体

项目建议书

目录

1、项目概况 (3)

2、建设内容 (3)

3、项目运营模式 (4)

4、建设地点 (5)

5、预期投资 (5)

6、市场分析 (6)

7、风险分析 (8)

8、盈利分析 (8)

9、招商企业 (11)

10、招商策略 (12)

1、项目概况

双桥工业园位于玉屏侗族自治县的经济、政治、文化中心—平溪镇。该工业园紧邻玉屏县城，东接贵州省工业重镇-大龙镇，距玉屏火车站仅500米，距在建的沪昆高铁玉屏站6公里，交通区位优势十分明显。

双桥工业园自建立以来，经济发展迅速，目前已引进必登高鞋业、皮具生产、安泰废旧轮胎循环利用、年产6万吨润滑油脂生产等一批重大项目，园区聚集了大量生产、管理类人才。然而目前双桥工业园的生活配套尚不完善，为满足园区人员的住房、餐饮、商业等生活配套，并提升园区品质，玉屏拟招商引资企业，建设双桥工业园商住综合体项目。

2、建设内容

该项目总占地面积200000m2，建设内容包括住宅、酒店、商务办公、商业、配套设施建设和地下车库，总建筑面积312000m2。

住宅：建筑面积200000m2，以中小户型为主，满足项目周边及区域内消费人群的刚性需求。

酒店、商务办公：规划建设一栋商务大厦，建成双桥工业园地标式建筑。建设业态包括酒店及商务办公。其中酒店面积20000m2，商务办公面积10000m2。

商业：建筑面积30000m2，主要建设百货、超市、饮食、美容

美发等满足项目和周边居民生活配套的商业。

配套设施建设：建筑面积28000m2，包括物管用房、消防控制室、设备用房、楼梯、社区幼儿园等。

地下车库：建筑面积24000m2，包括650个停车位。

表格1 主要经济技术指标

3、项目运营模式

该项目住宅和商业采取出售方式，以快速回笼资金；酒店及商务办公租赁经营。

4、建设地点

玉屏侗族自治县平溪镇双桥工业园

5、预期投资

该项目预期投资包括土地成本7500万元、前期费用520.88万元、造价成本34990万元、其它费用500万元和铺底流动资金4000万元，预期投资额共计47510.88亿元。

表格2 项目预期投资额

6、市场分析

县域经济快速发展，为玉屏房地产业注入强大动力。近几年我国总体经济增长形势放缓，2010年增长速度降至两位数以下。而近几年玉屏经济增长速度不断加快，从2010年开始每年保持两位数以上的增长速度。生产总值的增长是拉动房地产发展的重要因素，因此经济的快速发展为玉屏房地产业注入强大动力。

图标1 玉屏生产总值及玉屏经济增长速度、我国经济增长速度比较

城市化建设进程加快，为玉屏房地产业带来大量新增消费需求。2013年玉屏侗族自治县城镇化率为43%，根据《玉屏侗族自治县城乡总体规划（2013-2030）》，到2015年玉屏城镇化率将达53%，新增城镇人口近15000人，按照每人30m2需求量来计算，将产生45万方的房地产消费需求，这位玉屏房地产市场产生强有力的支撑。

紧邻两大经济增长极，为项目提供了广阔的消费市场。项目位于双桥工业园。双桥工业园为玉屏县域经济的重要增长级，积聚了拉动经济发展的一批重大项目，包括进必登高鞋业、皮具生产项目，安泰废旧轮胎循环利用项目，年产6万吨润滑油脂生产项目等。园区积聚了大量的产业工人、管理人员等，为项目带来了大量消费人群。

项目东邻大龙镇。大龙镇为贵州生工业重镇，其中大龙经济开发区为省级循环经济试点基地之一，并正积极申请国家级经济技术开发区。2013年大龙经济开发区地方生产总值达37亿元，同比增长61.5%。仅2013年新增及扩产项目将带来8万的就业人群。然而大龙镇由于工业发达，居住环境较差，且土地资源紧张，生活服务配套

能力较差，这为项目发展提供良好契机。

项目自身优势明显。玉屏尚无建成的大型商住综合体项目，该项目具有住宅、酒店、办公、商业等综合业态，项目规模大，配套齐全，在玉屏具有较强的竞争优势。

综上所述，该项目市场前景广阔。

7、风险分析

该项目投资较大，主要面临资金风险和市场风险。

该项目总投资47510.88万元，项目投资额较大。建议项目采取分期开发和滚动开发策略，降低资金运营风险。从房地产总体发展形式来看，近期房地产销售压力较大，存在一定的市场风险。但玉屏近几年经济快速发展，同时玉屏房地产业尚处于需求大于供给的状态，因此市场风险相对较小。建议企业仔细研究玉屏人群消费习惯和购买力，合理进行项目定位和价格定位，使项目更加契合玉屏消费人群需求。

综上所述，该项目风险相对可控。

8、盈利分析

该项目建成后主要包括两方面收益，一是租金收益；一是销售收益。

➢租金收益

酒店、办公经营收益：酒店共建面积20000㎡，约建400间客房，以每间租金150元、入住率80%计算，酒店经营收益为1752万元/年；办公部分共建面积10000㎡，以出租率80%，每平米出租价格30元/月计算，办公部分经营收益为288万元/年。

酒店及办公出租经营收益共计2040万元/年。

酒店及办公经营成本：该部分经营成本包括综合经营成本、员工工资福利费用、管理费、固定资产折旧费、其它费用，合计1123万元。

综合经营成本：包括原材料费、燃料动力费等，根据其它类似项目经营情况看，一般经营成本为营业收入的30%左右，则综合经营成本=2040×0.3=612万元。

员工工资福利费用：以工作人员70人，年均工资及福利2万元计算，人员工资及福利=70×2=140万元。

管理费：按人员工资15%计提，则管理费=140×0.15=21万元。

折旧费：项目折旧费约为300万元。

其它费用：50万元

表格4 酒店及办公商业成本