双桥工业园商住综合体开发项目
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双桥工业园商住综合体
项目建议书
目录
1、项目概况 (3)
2、建设内容 (3)
3、项目运营模式 (4)
4、建设地点 (5)
5、预期投资 (5)
6、市场分析 (6)
7、风险分析 (8)
8、盈利分析 (8)
9、招商企业 (11)
10、招商策略 (12)
1、项目概况
双桥工业园位于玉屏侗族自治县的经济、政治、文化中心—平溪镇。
该工业园紧邻玉屏县城,东接贵州省工业重镇-大龙镇,距玉屏火车站仅500米,距在建的沪昆高铁玉屏站6公里,交通区位优势十分明显。
双桥工业园自建立以来,经济发展迅速,目前已引进必登高鞋业、皮具生产、安泰废旧轮胎循环利用、年产6万吨润滑油脂生产等一批重大项目,园区聚集了大量生产、管理类人才。
然而目前双桥工业园的生活配套尚不完善,为满足园区人员的住房、餐饮、商业等生活配套,并提升园区品质,玉屏拟招商引资企业,建设双桥工业园商住综合体项目。
2、建设内容
该项目总占地面积200000m2,建设内容包括住宅、酒店、商务办公、商业、配套设施建设和地下车库,总建筑面积312000m2。
住宅:建筑面积200000m2,以中小户型为主,满足项目周边及区域内消费人群的刚性需求。
酒店、商务办公:规划建设一栋商务大厦,建成双桥工业园地标式建筑。
建设业态包括酒店及商务办公。
其中酒店面积20000m2,商务办公面积10000m2。
商业:建筑面积30000m2,主要建设百货、超市、饮食、美容
美发等满足项目和周边居民生活配套的商业。
配套设施建设:建筑面积28000m2,包括物管用房、消防控制室、设备用房、楼梯、社区幼儿园等。
地下车库:建筑面积24000m2,包括650个停车位。
表格1 主要经济技术指标
3、项目运营模式
该项目住宅和商业采取出售方式,以快速回笼资金;酒店及商务办公租赁经营。
4、建设地点
玉屏侗族自治县平溪镇双桥工业园
5、预期投资
该项目预期投资包括土地成本7500万元、前期费用520.88万元、造价成本34990万元、其它费用500万元和铺底流动资金4000万元,预期投资额共计47510.88亿元。
表格2 项目预期投资额
6、市场分析
县域经济快速发展,为玉屏房地产业注入强大动力。
近几年我国总体经济增长形势放缓,2010年增长速度降至两位数以下。
而近几年玉屏经济增长速度不断加快,从2010年开始每年保持两位数以上的增长速度。
生产总值的增长是拉动房地产发展的重要因素,因此经济的快速发展为玉屏房地产业注入强大动力。
图标1 玉屏生产总值及玉屏经济增长速度、我国经济增长速度比较
城市化建设进程加快,为玉屏房地产业带来大量新增消费需求。
2013年玉屏侗族自治县城镇化率为43%,根据《玉屏侗族自治县城乡总体规划(2013-2030)》,到2015年玉屏城镇化率将达53%,新增城镇人口近15000人,按照每人30m2需求量来计算,将产生45万方的房地产消费需求,这位玉屏房地产市场产生强有力的支撑。
紧邻两大经济增长极,为项目提供了广阔的消费市场。
项目位于双桥工业园。
双桥工业园为玉屏县域经济的重要增长级,积聚了拉动经济发展的一批重大项目,包括进必登高鞋业、皮具生产项目,安泰废旧轮胎循环利用项目,年产6万吨润滑油脂生产项目等。
园区积聚了大量的产业工人、管理人员等,为项目带来了大量消费人群。
项目东邻大龙镇。
大龙镇为贵州生工业重镇,其中大龙经济开发区为省级循环经济试点基地之一,并正积极申请国家级经济技术开发区。
2013年大龙经济开发区地方生产总值达37亿元,同比增长61.5%。
仅2013年新增及扩产项目将带来8万的就业人群。
然而大龙镇由于工业发达,居住环境较差,且土地资源紧张,生活服务配套
能力较差,这为项目发展提供良好契机。
项目自身优势明显。
玉屏尚无建成的大型商住综合体项目,该项目具有住宅、酒店、办公、商业等综合业态,项目规模大,配套齐全,在玉屏具有较强的竞争优势。
综上所述,该项目市场前景广阔。
7、风险分析
该项目投资较大,主要面临资金风险和市场风险。
该项目总投资47510.88万元,项目投资额较大。
建议项目采取分期开发和滚动开发策略,降低资金运营风险。
从房地产总体发展形式来看,近期房地产销售压力较大,存在一定的市场风险。
但玉屏近几年经济快速发展,同时玉屏房地产业尚处于需求大于供给的状态,因此市场风险相对较小。
建议企业仔细研究玉屏人群消费习惯和购买力,合理进行项目定位和价格定位,使项目更加契合玉屏消费人群需求。
综上所述,该项目风险相对可控。
8、盈利分析
该项目建成后主要包括两方面收益,一是租金收益;一是销售收益。
➢租金收益
酒店、办公经营收益:酒店共建面积20000㎡,约建400间客房,以每间租金150元、入住率80%计算,酒店经营收益为1752万元/年;办公部分共建面积10000㎡,以出租率80%,每平米出租价格30元/月计算,办公部分经营收益为288万元/年。
酒店及办公出租经营收益共计2040万元/年。
酒店及办公经营成本:该部分经营成本包括综合经营成本、员工工资福利费用、管理费、固定资产折旧费、其它费用,合计1123万元。
综合经营成本:包括原材料费、燃料动力费等,根据其它类似项目经营情况看,一般经营成本为营业收入的30%左右,则综合经营成本=2040×0.3=612万元。
员工工资福利费用:以工作人员70人,年均工资及福利2万元计算,人员工资及福利=70×2=140万元。
管理费:按人员工资15%计提,则管理费=140×0.15=21万元。
折旧费:项目折旧费约为300万元。
其它费用:50万元
表格4 酒店及办公商业成本
则酒店及办公部分的租金收益为2040-1123=917万元/年
➢销售收益
住宅和商业销售收入:住宅共建200000m2,以每平米均价2300元计算,住宅销售收益为46000万元;商业共建30000㎡,以每平米均价4000元计算,商业部分销售收益为12000万元。
住宅和商业部分出售的收益共计58000万元。
住宅和商业成本:该部分成本主要包括土地费用、建安费用、管理费用、营销费用、其它费用等,共计43000万元。
表格3 住宅和商业经营成本
则住宅和商业部分销售收入为58000-43000=15000万元。
综上所述,该项目建成后将获得15000万元的销售收益,且每
年将获得917万的稳定收益。
9、招商企业
商住综合体的开发共有以下三种模式:
表格4 商住综合体开发模式及特点
根据该项目的开发区域和开发难度,建议采取独立开发模式,即由资金及开发运营实力较强的企业进行独立开发。
建议玉屏以贵州当地产企业尤其是资金实力较雄厚的企业为招商重点,同时在其它区域进行广泛招商,增强项目招商成功率。
10、招商策略
一方面玉屏广泛联系贵州当地企业,对有资金实力的企业重点进行项目宣传,同时积极带领企业进行项目实地考察,使企业对项目的各项优势有更直观的了解,增强招商成功率。
其次该项目属于投资回报期短、利润率较高的优质项目,建议玉屏在对外招商时可以尝试和投资期较长的农业类等项目“捆绑式”招商,达到“双赢”的招商效果。