2019年深圳深物业彩天怡色项目营销策划案
【地产札记】2019碧桂园龙岗新生项目整合推广方案-房地产-
碧桂园&翠绿龙岗新生项目整合推广方案深圳华佗创意20190301望目标与使命品牌使命I M P R E S S I O N区域使命I M P R E S S I O N营销/运营使命I M P R E S S I O N如何实现品牌/区域/运营三赢？闻区域发展3月26日，世茂深港国际中心开建受到全深圳人的瞩目与期待位于深圳大运新城北核心商务片区全高668米（超越了深圳第一高楼592.5米的平安中心还超过了中国第一高楼——632米的上海中心用地面积约30公顷/总建筑面积约130万㎡将打造核心商务区大型城市综合体带动区域经济发展主导功能为星级酒店、商务会议智能化绿色办公及配套设施“深圳东进”最重要的载体深圳东部CBD规划面积68平方公里，其中龙岗53平方公里，占比超7成。
龙岗将依托大运新城，围绕深港创新服务中心、国际大学城、产学研基地，打造1平方公里的创新商务区。
深圳城市发展规划三轴两带多中心的城市发展格局三轴西部发展轴：由南山蛇口通过深港西部通道向南联香港，向北经前海中心联东莞西部并通向广州。
主要发展现代服务业和高端制造业等。
中部发展轴：由福田中心区通过广深港客运专线向南联香港，向北经龙华中心、光明新城中心，构成莞-深-港区域性产业聚合发展走廊。
主要发展综合服务、高新技术产业和先进制造业等。
东部发展轴：由罗湖中心区向南经罗湖口岸联系香港，向北经布吉、横岗，连接龙岗中心和坪山新城中心，通往惠州及粤东地区，是惠-深-港区域性产业聚合发展走廊。
主要发展高新技术产业和先进制造业等。
龙岗将形成“一核三带多点”的产业空间体系《深圳市龙岗区综合发展规划》，提出龙岗区将构建“一核三带多点”的产业空间体系：“一核”——深圳国际大学园，将深圳国际大学园打造为以国际化高等教育为引领、产学研一体化的区域创新智核，以知识驱动全区产业转型的战略核心，促进先进制造业、高新技术产业和现代服务业的联动发展。
“三带”——科技及创新发展带、生活及现代服务带和高新技术产业带。
深圳豪宅快速销售策划经典案例
深圳豪宅快速销售策划经典案例深圳作为中国经济特区之一，经济繁荣，房地产市场也非常活跃。
豪宅项目在这个高消费城市里有着广阔的市场，但由于竞争激烈，销售策划显得尤为关键。
下面是一则深圳豪宅快速销售策划的经典案例。
案例背景：该豪宅项目位于深圳市核心地段，交通便利，周边配套设施完善，临近商业区和名校，户型设计独特，豪华装修品质优异。
然而，由于市场竞争激烈，项目上市后销售进展缓慢，远远低于预期。
策划目标：通过有效的销售策划，提高豪宅项目的知名度和认可度，吸引潜在购房者，实现快速销售。
策划方案：1. 品牌定位与价值营销对该豪宅项目进行精准的品牌定位，突出其独特的设计与装修风格，并通过传统媒体、互联网、社交媒体等多渠道广告宣传项目的特点与价值，吸引目标群体的关注和认可。
2. 针对客群推出定制方案通过市场调研和精准数据分析，了解潜在购房者的需求和偏好，为其提供个性化的定制方案。
例如，提供私人花园、顶楼泳池等特殊设施，满足高端客户的独特需求，增加项目的卖点。
3. 优化销售渠道和销售团队与知名房产经纪公司合作，将豪宅项目纳入该公司的优选销售项目，同时组建专业的销售团队，提高销售效率和客户满意度。
采用在线预约、线上订购等多种方式，方便客户进行咨询和购房操作。
4. 主打项目生活体验通过举办项目开放日、现场看房活动等，让潜在购房者亲身体验该豪宅项目所提供的优质生活。
同时，邀请知名设计师或艺术家进行现场创作或讲座，增加项目的文化内涵和艺术氛围。
5. 与金融机构合作推出购房贷款优惠与银行或金融机构合作，推出购房贷款优惠政策，降低购房者的经济压力，提高购买意愿。
同时，开发购房分期付款方案，进一步吸引潜在购房者。
成果评估：通过以上策划措施的有效执行，豪宅项目在针对目标客群的推广和营销过程中取得了显著的成果。
项目的知名度明显提高，吸引了更多潜在购房者的关注和参观，销售速度加快，达到了预期的销售目标。
同时，该案例也为深圳豪宅销售策划提供了一定的参考价值，为其他豪宅项目的销售提供了思路和方法。
X年深圳秋季房地产交易会总结报告29世联
项目状态 在售 在售 在售 在售
形象展示 形象展示
在售 在售 形象展示 形象展示 形象展示 形象展示 在售
项目区域 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗 龙岗
产品类型 商业
普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅 普通住宅
别墅 别墅 普通住宅 综合体 别墅 普通住宅
秋交会期间，成交量走跌，成交价格走高
图 2009年深圳房交会成交情况
成交总金额 成交套数
面积 均价
9.47亿 567套 4.52万M2 20955￥/M2
秋交会期间，深圳全市共成交567套，4.52万平米，总金额达到9.47亿元；成交高峰集中在1-2 日，3日以后成交量降幅达50%以上。
成交价格则持续走高。
第42期大话经纪论坛：深圳房价拐点将现， 金九银十能否再现？
投资比例：30%
政策：营业税的减免， 明年会取消？
主 题： 深圳房价拐点将现，金九银十能否再现？ 时 间： 10月3日（星期六）10：00-12:00 地 点： 深圳会展中心314新闻发布厅 主办单位： 深圳二手房网-搜房网 深圳租房网-搜房网 邀请专家： 世华地产南山区蔚蓝海岸片区总监张文举
海怡湾的地球仪和智能化展示系统
宝能的特色展位
参展楼盘数量大幅 下降，相关服务行 业（如媒体、建材 等）所占比例却逐 渐上升；
参展项目中，外地 项目和形象项目比 例大；
各展位包装无新意
展会吸引力减弱;参展楼盘数量少
2009年深圳房地产秋交会暨住博会
2
参展项目分析
12
外地项目比例达45%，深圳本地参展项目中 以龙岗区域项目为主
2009年深圳房地产秋交会暨住博会
深圳绿景地产中城天邑企划推广思路80PPT策达广告
开盘煽动活动： 《名模之夜 高级派对》
组建 HITO CLUB 会籍制时尚派对
引进 名媛SALOON
开设宠物酒店
高贵优雅 取悦于君
人生盛宴 风尚雅聚
策略部分提案结束 谢谢！
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
3rew
如果常规推广将面临的市场挑战 1、 小户型竞争楼盘众多，蜜园、祥云天都世纪、金地名津等，而且每坪均价较本项目应低2000左右。 2、 本项目占地面积相对较大，地段好但地块素质差，存在明显硬伤(祠堂与城中村)。 3、 同时本项目的竞争面不止是小户型，而是该片区价值100万的楼 盘，那么竞争面将更大。 —稀缺产品 逆向思考 除了地段好几乎没有太多傲人的东西
他们对于浴室 的在意甚至 大于客厅
甚至一个上好 的卧室就是 家的全部
行为背后的思想真相 其一： 他们的经济富有不一定和社会地位成正比，他们渴望被尊重，中心让他们找到了失去的部分，只要我买了喜多，无论面积大小，我就是有地位的。 其二： 他们不止有一套房，他们缺的不是房，缺的是一个自我享乐，免受别人干挠，不让人别人平庸看待的空间 其三： 他们是酒店的常客，他们喜欢那种豪华有别人服侍尊重的感觉，出于经济划算的考虑，他们会买中城天邑住或投资。……
挑剔购物狂： 在品质的细节上，毫厘就是千里 新西兰黄油、卡士牛奶 红酒一定是醇正波尔多 用比刷卡多一百倍的时间去找自己忠贞的品牌 她的理论是 过有品位的生活，生命才有追求动力 说的也是。 分子结构不同，钻就是钻，炭就是炭 幸好有吉之岛、有华润
时空叛逆者： 两个城市的二十四小时，左边安逸，右边嚣张 维多利亚的夜景能让宇宙人着迷 而深圳是如此蓬勃向荣 陪她从尖沙咀回来 刚好赶上范的杀人游戏 他是运营CEO，最擅长的就是咄咄逼人的辩才 而我始终能够做到游刃有余 比如现在，我的时间 不多不少，刚好多了24小时
彩天怡色家园工程质量逐套检验方案
深物业彩天怡色家园工程质量逐套验收方案深圳市国贸汽车实业有限公司2012年10月11日深物业彩天怡色家园工程住宅建筑质量逐套检验方案一、编制依据目前本项目已具备住宅建筑质量逐套验收条件，根据《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理规定》及《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管理指引》，结合工程实际情况，制定深物业彩天怡色家园工程房屋建筑总承包住宅建筑质量逐套验收方案，以便于尽早发现问题，尽早整改，减轻后期竣工阶段验收压力。
二、工程概况1、工程简介2、建筑功能状况3、本项目共计商品住宅户型套数：226套。
4、主要装饰做法外墙装饰为：墙面为聚合物水泥砂浆抹灰、贴外墙砖。
住宅塔楼公共走廊及电梯间：地面、墙面为粘贴饰面砖、天棚为铝板、石膏板吊顶。
内墙装饰：墙面为水泥砂浆抹灰、墙面刮腻子两道。
楼地面装饰：水泥砂浆楼地面。
天棚：刮腻子两道。
门窗工程为：铝合金中空玻璃、LOW-E中空玻璃门窗、防火门及木钢质入户门。
屋面工程为：上人屋面及不上人屋面。
防水工程为：卫生间、厨房、阳台露台地面及墙面为聚合物水泥涂膜，屋面2厚聚合物防水涂料、1：8水泥陶粒混凝土找坡层、15厚水泥砂浆找平层、3厚APF自粘防水卷材一道、干铺玻纤布一层；外墙防水为：聚合物水泥砂浆，地下室防水为：聚乙烯丙纶卷材复合防水层、3厚APF自粘防水卷材一道（遇砼墙、外墙及柱等部分反1米）、干铺玻纤布一层。
栏杆工程为：不锈钢方通、不锈钢钢槽和夹胶透明钢化玻璃，窗台栏杆为铝合金护窗栏杆。
5、电气工程概况5.1 负荷等级：本工程(一类高层)住宅用电、客梯、生活水泵等为二级负荷。
消防电梯、消防泵、喷淋泵、疏散应急照明及弱电系统主机等为一级负荷，其余为三级负荷。
5.2 供电电源及电压：由市政提供一路10KV电源送至地下一层变配电室内环网柜,采用ＹＪＶ型电缆穿管埋地引入。
5.3 供配电系统：低压配电系统采用单母线分段, 并设有应急段供电给消防设备及重要负荷。
5.4 用电负荷本工程变压器总装机815KVA(1X500+1X315KVA)，备用柴油机组为286KW。
深圳市某某住宅项目营销策划案例
深圳市某某住宅项目营销策划案例一、项目背景深圳市某某住宅项目位于深圳市中心地带，是一项由某某集团开发的高档住宅楼盘。
该项目共有500套住宅，分布在多栋高层建筑中。
作为深圳市的核心区域，该项目周边交通便利，配套设施完善，是一个具有较高投资价值和居住舒适度的住宅项目。
为了提高项目的销售业绩，某某集团决定进行全面的营销策划，以吸引更多的购房者，并提高项目的知名度和美誉度。
二、目标受众1.深圳市中产阶级家庭，有购房需求的人群；2.投资客户，对高回报率的投资感兴趣的人群；3.市民，对自住环境要求较高的人群。
三、市场分析深圳市房地产市场竞争激烈，各类住宅项目层出不穷。
为了在市场中突出项目的特点和优势，某某集团进行了细致的市场分析。
1.地理位置优势：该项目位于深圳市中心，交通便利，周边配套设施完善，吸引了大量购房者的关注；2.具备高投资价值：深圳市房价一直保持稳定上涨趋势，该项目作为中心区域的高档住宅，有较高的升值潜力；3.设施和服务：该项目提供完善的公共设施和优质的物业服务，满足购房者对居住环境的要求。
四、营销策略为了有效推广和销售该住宅项目，某某集团拟定了以下营销策略：1. 品牌宣传通过在媒体上进行品牌宣传，包括电视、广播、报纸等，提高该住宅项目的知名度。
同时，利用互联网平台进行线上推广，增加项目的曝光度。
2. 优惠政策制定一系列购房优惠政策，如提供低首付、银行贷款利率优惠、分期付款等，吸引更多购房者关注和购买。
3. 体验活动举办住宅项目的开放日活动，允许购房者参观和试住，让他们亲身感受到该项目的优势和舒适度。
4. 社交媒体营销利用社交媒体平台建立住宅项目的官方账号，发布项目的最新动态、户型信息以及购房优惠政策等，吸引潜在购房者的关注并与其进行互动。
5. 与中介机构合作与多家有实力和影响力的中介机构合作，共同推广和销售该住宅项目，扩大项目的覆盖范围。
五、执行计划为了确保营销策略的顺利执行，某某集团制定了以下执行计划：1.第一阶段（1个月）：进行品牌宣传活动，投放电视、广播和报纸广告；2.第二阶段（2个月）：举办住宅项目开放日活动，让购房者参观和试住，同时在社交媒体上发布相关信息；3.第三阶段（3个月）：与中介机构合作，共同开展推广和销售工作，并持续利用社交媒体平台进行宣传。
深圳xx知名代理公司策划提案(1)
如 何 卖——推广策略
• 强势出击
“新天地” 引领国际化生活方式 对项目卖点进行整体的立体化宣传 项目的现场高品质展示
35
如 何 卖——推广策略
一期推广目标
打造20售楼处
宣传推广
02.11 室内设计单 广告公司
位招标
招标
02.12
设计方案修 改、确定； 装修进入现 场；
27
如 何 卖——销售控制
3栋 1栋
2栋
28
如 何 卖——销售策略
•
阶段
认筹期 强销期 持续期 冲刺期 尾盘期
时间
03.3—4 03.5—7 03.8—9 03.10-12 04.1--3
工程进度 销售面积 月销售率 累积面积
20层 20% 20%
20%
(预售) 35% 17%
55%
10% 10% 65%
宣传物料、 售楼处包装 部分设计；
03.1 售楼处现场 推广物料印
包装；
刷、制作；
03.2 售楼处使用 销售资料 到位
03.3
认筹活动
模型 相关销售准备
模型公 司招标
模型 制作
其他
物管收费标准 确定；智能化 标准确定；
模型 到场
人员岗位培训项 目正式价格表发 展商确认；
人员入场；开盘 认筹方案确定
付款方式、银 行、认购合同 发展商确认；
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卖给谁——目标客户
• 客户特征
年龄：28—50岁之间，集中于30—40岁 家庭结构：以2—3人为主 年收入：10—15万元之间 身份：企业中高级白领
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定 何 价——价格定位
实收均价
￥7800--8000/平方米(折后)
精品文案-某地产2019年深圳旭飞福田南项目营销提案
写字楼：2.24万㎡ 酒店：2.0万㎡ 商业：1.6万㎡
中心区
本 项 目
皇岗口岸
中原代理 信心标志
项目四至，优(公园景观)劣(农民房群集)势均明显
N
二期
优势： •中心公园景观 •配套齐全，生活便捷度高 •紧邻皇岗口岸 •公交道路系统发达，区内 外联系紧密
劣势： •福田村影响项目品质形象 •容积率较高 •周边道路噪音影响较大
中原代理 信心标志
未来竞争角度——周边公寓供应量较小，市场空间较大
未来周边竞争项目列表
项目 城滨雅苑 景园华庭 金地渔农村旧改项目 国都高尔夫花园三期 心海上步中学项目 皇御苑三期 祥云福强项目 嘉洲豪园四期 新亚洲中心广场
位置 南园路 福民路 渔农村 新沙路 滨河路 皇岗口岸 福强路 滨河路 华强北
中原代理 信心标志
从溢价能力角度：公寓的溢价能力更高
公寓溢价能力高，市场方兴未艾，且适宜在都市中心区域开发，能较 好的体现区位价值
酒店式公寓
御景华城 城市天地广场
置地逸轩 南方国际广场 京基东方华都
东方时代
销售均价 （元/㎡）
9800
13000
9500 11000 9300 13000
非酒店式公寓 皇御苑二期
此类客户购买力强，尤其是香港来深投资客 户群体构成有所改变，增加了此类客户的购 买力。
选择地段好、档次高的物业，购后放租。谋 求回报.
中原代理 信心标志
公寓市场投资及商务客户占了53%，自住的客户不再是主流
2019年度的调研数据显示： 2019年度港人在深圳购买住宅单位约为9,500-1,1000套。 2019年较2019年度，港人因工作（28％）及投资收租（25％）而 在深圳置业的比例上升至53％，成为港人置业深圳的主流。 港人投资深圳楼盘有上升趋势，主要原因是有稳定的租金回报， 其中有超过70％港人表示，深圳住宅的租金回报为6至9厘。这说明 具有投资价值的物业已逐渐受港人的青睐。
三湘海尚亚洲天工名宅营销方案48p
未来不值得期待
IF IT IS NOT SURPRISING ENOUGH TO THE REALITY
如果它不足以震撼现实
HEACENLY CREATION OF HOUSE
ASIAN
亚洲天工名宅
三
湘
海
尚
谋划为王
三湘海尚亚洲天工名宅热销解密
中原地产 事业二部出品 二零零九年十月
经典篇
权倾湾区
经典再立
神话一：
价格标杆！
住宅高层均价44000元/㎡，最高价达50000 元/㎡，创历史新高，树深圳价格标杆！
神话二：
涨幅标杆！
一个月内两次开盘，同区产品价格从34000 飙升至44000，24天涨幅达29%，刷新深圳 涨速、涨幅最高记录！
8月22日
9月5日
9月27日— 9月28日
9月29日
实收均价34000元/㎡， 突破片区3万大关
实收均价44000元/㎡， 深圳价格新标杆
—推出主要产品户型
228平米 [ 四房户型 ]
176平米 [ 四房户型 ]
三湘所不为人知的……
9000多批积累客户
异常复杂的客户筛选工作
半个月内完成！
一个月内回收资金10个亿的目标， 任务重如泰山
三湘海尚 营销之道
竞争白热化
差异化营销
形 象 差 异 化 功 能 差 异 化 产 品 差 异 化 概 念 差 异 化
定 位 差 异 化
超前定位，敢为天下先 站位：聚势亚洲，布局深圳湾
——概念定位“亚洲天工名宅”
定 位
差
异 化
视角：前瞻性视角，超前定位 ——属性定位“含金量最高的科技智能豪宅” ——形象定位“以科技涵养雍容”
2019年3月14日深圳金地·天悦湾营销执行报告
措施一：点式锁定有效客户，首先撬动万科及世联豪宅客户资源，实
现客户原始积累
措施二：极致展示，让体验之旅成为一场感官盛宴
措施三：领袖作用，通过业内的圈层传播，快速打开项目知名度和影
响力
措施四：疯狂精细化的销售话述，层层渗透项目价值
十五峯
媒体集中公关提升项目影响力，配合客户 需求导向解析“禅意山居”
造星运动三大核心策略
线上树形象
一系列吸引社会眼球的事件
线下建口碑
跨界、圈层活动打造极致圈层
展示服务促销售 惊艳全城的现场展示+服务体验
关键：事件起势，圈层作秀，展示惊艳
金地天悦湾 解决营销难点的关键策略
具有文化感、艺术感的话题性引爆活动：引发全社会议论，让大众敬仰； 跨界资源嫁接高端圈层活动：引领圈层，得业内者得天下； 高调媒体传播：大众立势 小众到达； 人性化、定制式的极致展示及服务：让客户真实的感受天悦湾的产品和服务；
2009年8月 1日沪、京、穗三地 同时召开浦东星河湾推介会
形象期：强调
高端品牌形象
营造，扩大影
2019年9月19 响力
日-20日，“
2019上海陆
家嘴金融博览 形
会第五届中国 国际金融论坛”
象
，特别安排了 星河湾专场对话 2019、2009年
连续荣获CNBC
国际房地产奖项
形 蓄水期 象
2009年7月 “前所未见、蜚声国际、绽 放上海”系列广告
悦·心
第二阶段关键动作
4月8-10日
高小龙藏品万象 城展
备选：壹基金解 救被拐儿童公益 活动
备选：中法文化 之春
联系：富春山居 图线下启动
4月16日
深圳蔚海名苑策划书
深圳蔚海名苑策划书目录第一部份：福田区客户群调查分析第二部份：新洲主要代表楼盘概况第三部份：典型案例分析第四部份：项目分析第五部份：广告推行方案第六部份：项目形象包装第七部份：整合营销方案第八部份：销售人员培训计划第一部份：福田区客户需求分析调查时刻：2000年5月19日样本框：在深圳居住1年以上，家庭现时已有购房计划，个人月收入3500元以上抽样方式：随机抽样调查方式：街访分析方式：运用SPSS对数据进行频数统计、中位数计算等描述性统计、并对数据进行交叉分析、相关分析、假设查验等各项统计分析。
一、计划购买时刻调查结果反映出，福田区现有的客户置业计划时刻出现明显集中现象，选择在半年内或二年以后置业的客户较多，在短时刻内的置业需求是比较大的。
购房用途现时购房的用途主如果自用为主，投资客户所占的比例相当少。
在自用的细分方面，仍以知足自己的居住需求占主导，第二是作为商务用途，购房给其他家人居住的比例甚少。
购买区域从购买区域分析，福田区的潜在客户仍会选择继续在福田区置业，结果显示出罗湖区的潜在客户出现大部份的流失，主要流向福田区，造成福田区住宅物业的有效需求增加。
选择建筑风格在建筑风格的偏好上，潜在客户对欧陆式和岭南式的建筑风格表现出较多的喜好，其中又以喜好欧陆式的建筑风格占多数，占到被访者的四成；而对其他的建筑风格（主如果指具有中国民族特色的建筑风格）有必然程度的喜好，相较之下，对美式的建筑风格的喜好程度最低。
建筑外立面色彩对建筑外立面色彩的选择，较为偏好中性色彩，第二是要求色彩丰硕、冷暖结合的外观颜色。
建筑外观色彩喜好喜好色彩丰硕、冷暖结合偏冷色中性色偏暖色其他所占比例 % % % 12．8% 6%户型选择数量类型一二三厅 % % %洗手间 % % %阳台 % % %对户型的大体要求主如果单位内应有两个厅、两个洗手间和两个阳台。
相反，对工人房的需求程度就不太高。
对客厅主阳台面积主要希望在3—5平方米之间。
金地深圳彩田梅园物业管理方案
金地深圳彩田梅园物业管理方案————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：2深圳彩田梅园物业管理方案深圳市金地物业管理有限公司编制目录序言2第一章彩田梅园物业管理服务理念2第二章彩田梅园物业管理运作模式设想7第三章物业管理的服务内容14第四章员工培训与管理24第五章物业管理各工作流程31第六章应建立的管理制度和档案管理34第七章信息反馈（投诉处理）渠道及时间42第八章业户服务43第九章社区文化活动设想48第十章开办费及管理费用成本测算58序言由深圳市利丰房地产开发有限公司和深圳市东部(集团) 有限公司开发的彩田梅园，位于深圳市梅林区，占地面积7.08万平方米，总建筑面积12.8万平方米，为以小高层住宅为主，部分商业用途用房为辅的综合项目，共计有高层住宅户数1300户。
既具都市的繁华，又有怡人的环境，项目配套有电梯34部，车位总数745个；豪华会所2000余平方米。
针对深圳利丰房地产开发有限公司和深圳市东部(集团) 有限公司对彩田梅园的服务和管理工作提出的高档次、高标准的要求，金地物业管理有限公司在此提出对彩田梅园服务和管理工作的构想和实施方案。
金地物业公司认为服务和管理不只是概念炒作、生搬硬套，更不能不思创新，墨守成规,应该科学、客观地进行物业管理设计和策划，为客户度身定制服务及管理模式，踏踏实实地协助管理方抓好每个服务和管理细节，创立领先服务品牌，提升物业价值。
我们拟定的服务及管理方案应达到以下目标：1．确保业户获得高标准的服务，满足业户的主要需求；2．支持和促进彩田梅园的商业物业的招租工作；3．确保彩田梅园物业管理公司实现科学、规范的服务和管理；4．确保投资商获得良好且长远的经济效益和社会效益。
同时，服务及管理方案应该达到以下要求：1．科学、高效：符合高层住宅项目的管理原理；2．实际、可行：符合彩田梅园的实际情况并注重可操作性。
(标准)钻孔桩施工方案
深物业彩天怡色家园钻孔桩基工程施工方案一、工程概况1、编制说明：1。
1 本工程桩基础为钻孔水下灌注桩，共计102根桩基，其中Φ1000mm36根、Φ1200mm12根、Φ1300mm16根、Φ1500mm27根、Φ1700mm5根、Φ1800mm2根;另,塔吊桩4根.桩持力层均入中风化岩为≥500mm，其桩长分别在13。
0m~22m之间，，本次施工组织设计为钻孔水下灌注桩施工方案。
1.2 设计图要求,桩基施工完毕,对其质量和承载力按国家现行的技术标准、施工验收、验收评定标准等规范进行检验、鉴定、验收.其质量标准均须达到合格以上标准。
2、编制依据2。
1 深圳市岩土综合勘察设计有限公司工程地质勘察报告2.2 北京中联环建文建筑设计有限公司设计图纸；2。
3 《建筑桩基技术规范》、《广东地区地基基础设计试行规程》等国家和地方的各项规范、规程及标准；2.4本公司多年钻孔灌注桩工程施工实践积累的经验。
二、地质、水文情况1、地质情况(详地质勘探资料及地质柱状图)。
三、设计图纸要求：1、本工程桩基,按钻孔成孔选择,桩身混凝土强度C35,桩身钢筋Ⅰ级、Ⅱ级。
2、持力层选择在中风化岩,参考有效桩长为13。
0m ~ 22。
0m 之间。
3、桩身钢筋笼直径可比身直径小12㎝;纵向钢筋均须按其桩钢筋笼主筋10d单面满焊，同一截面接头控制在50％内；横向加劲箍(含三角加劲箍），接头处均应焊牢；笼外侧￠箍筋，间距须严格按设计图执行。
4、桩身顶砼灌注高度,超出设计桩顶标高≥0。
50m ;5、施工容许偏差:（严格按设计和规范要求控制和施工）.四、施工方案：(附：钻(冲)孔灌注桩工艺流程图)1、施工前的准备工作(1）、开工前须组织技术人员熟悉施工图纸、施工技术规范和有关招标文件，掌握地形、地质、水文等勘察资料。
复核施工图纸和工程数量，审核设计图纸及说明是否完整、齐全、清楚,图纸的尺寸、标高是否准确，图纸之间是否有矛盾。
（2）、结合现场的施工环境和实际情况，编写实施性施工组织设计和施工作业计划，工料机计划和有关保证措施，并进行施工技术交底。