(江苏省大丰市新天地花园可行性研究报告)
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XX省大丰市新天地花园可行性研究报告
内容提要
本文通过对大丰市经济技术开发区340亩的国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析,以及周边主要同类竞争物业的比较后,依据大丰市和经济技术开发区当地的目前市场状况和对未来的预测,对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并结合项目的特点优势,对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析,以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。
依据本文的方案,项目总建筑面积31.13万平方米,项目总投资38044万元。经测算项目财务净现值22597.8万元,项目财务内部收益率69.4%,因此项目在经济上具有较强的可行性。
目录
第一章前言——————————————————————4
一、报告编制目的————————————————————————-4
二、报告编制依据————————————————————————-4
三、项目概况——————————————————————————-4
第二章项目开发经营环境分析——————————————-5
一、2004年国内经济及房地产市场回眸———————————————-5
二、XX省大丰市房地产市场分析—————————————————--7
三、有利投资经济形势成因分析——————————————————--9 第三章项目周边物业市场调查分析————————————-10
一、投资地块的地理环境—————————————————————--10
二、区域分析————————————————————————------10
三、项目周边主要物业分析—————————————————————11
四、消费者调查分析————————————————————————13 第四章项目开发经营优势点与机会点分析—————————-17
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式——————————————17
二、项目开发经营优势点——————————————————————17
三、项目开发经营机会点——————————————————————18 第五章项目定位————————————————————18
一、目标市场定位————————————————————————--19
二、产品定位————————————————————————------19 第六章项目规划、建筑设计建议—————————————20
一、项目总体规划建议———————————————————————20
二、住宅建筑设计建议———————————————————————21
三、小区配套设施建议———————————————————————23
四、环境艺术设计建议———————————————————————23
五、道路交通设计————————————————————————-24
六、绿化景观设计————————————————————————-24 第七章项目开发经营策略及投资估算———————————25
一、项目开发经营策略——————————————————————-25
二、项目投资估算————————————————————————-26
三、项目实施进度安排——————————————————————-27
四、项目投资与筹资计划—————————————————————-28 第八章项目开发经营状况分析——————————————29
一、项目的价格定位———————————————————————-29
二、项目销售计划————————————————————————-29
三、项目销售收入估算——————————————————————-30
四、项目经营成本估算——————————————————————-30
五、项目利润估算————————————————————————-30
六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率——————————-30 第九章项目开发经营风险分析——————————————31
一、项目盈亏平衡分析——————————————————————-31
二、项目敏感性分析———————————————————————-31
三、项目开发经营主要风险及对策分析———————————————-32 第十章结论与建议—————————————————-— 33
第一章前言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、XX省大丰市市规划局规划方案;
2、国家建设部及XX省颁布的与房地产相关法律与政策;
3、现场勘察和实地调研所得资料。
4、XX置盛房地产经纪XX提供的资料
三、项目概况
大丰市位于中国东部沿海,XX省中部,东临黄海,属长江三角洲经济区,市区西部的大丰经济技术开发区是XX省省级经济开发区,占地30平方公里,起步区6平方公里,目前已全面实现“九通一平”,近100多家企业进区投资办厂。
“新天地花园”占地340亩----二十二万六千四百平方米,南临已建成的主干道南翔路(盐通高速公路入口在南翔路西距小区五公里),东临新建的城市中轴线常新路,北临规划道路益民路。是新旧市区的结合部。常新路路东系数拾米宽700米长的古银杏林带,绿树成荫、风景优美,红花中心河相伴果林,由此该地块系大丰新市区的最佳路段,小区三面临街,可建商品用房达1400M长,地理位置极其优越,交通方便,环境优美,是未来大丰一个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特的新天地。
根据XX省大丰市市规划局的要求,该地块的主要用途是住宅用地,容积率不超过1.5,建筑密度不大于40%,绿化率大等于30%。配套商业比例不得超过20%。
据调查分析及以上资料,项目产品定位为中高档次的住宅新区。公司委托加拿大泛太平洋设计XX所设计的规划方案已获得大丰市政府批准,该方案初步确定项目主要技术指标如下:
①总用地面积:22.67公顷,合340亩。
②容积率:1.373
③总建筑面积:31.13万M2
其中:商业:5.43万M2
多层住宅:19.72万M2
小高层住宅:4.41万M2