第六章投资性房地产
CPA会计章节练习 第06章 投资性房地产
第六章投资性房地产
一、单选题
1.下列各项资产不属于投资性房地产的是（）。
A.用于赚取租金的房地产
B.用以资本增值的房地产
C.赚取租金和资本增值两者兼有而持有的房地产
D.用于生产活动的房地产
2.2×17年1月1日，甲公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2×17年1月1日至2×19年12月31日。该写字楼价格为1500万元，外购时发生直接费用5万元，为取得该写字楼所有权另支付相关费用60万元，以上款项均以银行存款支付完毕。不考虑其他条件，则该项投资性房地产的入账价值为（）万元。
A.1500
B.1505
C.1565
D.1725
3.甲公司2×14年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为4000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2×17年6月30日甲公司与乙公司签订经营租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金600万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为3900万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×17年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。
A.出租办公楼应于2×17年计提折旧200万元
B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益400万元
C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价4000万元确认为投资性房地产
D.出租办公楼2×17年取得的300万元租金应冲减投资性房地产的账面价值
第六章 投资性房地产
【补充例题】（成本模式）
20×8年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。
3月15日（租赁开始日），甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期5年。
4月5日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元。
假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量。
【答案】
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——写字楼12 000 000
贷：银行存款12 000 000
【补充例题】（公允价值模式）
沿用上例，假设甲企业拥有的投资性房地产符合采用公允价值计量模式的条件，采用公允价值模式进行后续计量。
【答案】
甲企业的账务处理如下：
借：投资性房地产——成本（写字楼）12 000 000
贷：银行存款12 000 000
【例6-1】（成本模式的后续支出）
20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量，原价为2000万元，已计提折旧600万元。
为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。
3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。不考虑相关税费。
甲企业的账务处理如下：
（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000
投资性房地产累计折旧（摊销） 6 000 000
第6章 投资性房地产
已经出租的建筑物
企业出租房屋建筑物时， 企业出租房屋建筑物时，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服 务在整个协议中不重大的。如果主要是提供服务的， 务在整个协议中不重大的。如果主要是提供服务的，出租的房地 产不能确认为投资性房地产。 产不能确认为投资性房地产。 比如，企业将一栋写字楼整体对外出租， 比如，企业将一栋写字楼整体对外出租，同时企业还提供物业服 由于物业服务不是合同中的主要内容，所以这种情况下， 务。由于物业服务不是合同中的主要内容，所以这种情况下，出 租的写字楼就是投资性房地产。 租的写字楼就是投资性房地产。 对于房地产开发公司开发的房屋，要根据其不同用途， 对于房地产开发公司开发的房屋，要根据其不同用途，分别确认 为不同资产。 为不同资产。 比如，甲房地产开发公司建造了一栋楼房， 比如，甲房地产开发公司建造了一栋楼房，一层出租给一家大型 超市，其余为普通住宅。这种情况下， 超市，其余为普通住宅。这种情况下，如果一层商铺能够单独计 量和出售，应当确认为甲公司的投资性房地产， 量和出售，应当确认为甲公司的投资性房地产，其余要出售的楼 层为甲企业的存货。如果其中还有没有卖出的，又对外出租， 层为甲企业的存货。如果其中还有没有卖出的，又对外出租，则 作为投资性房地产； 作为投资性房地产；如果把没有卖出的作为甲企业自己的办公用 房，则应作为甲企业的固定资产。 则应作为甲企业的固定资产。
中级会计实务第六章投资性房地产
2020年中级会计职称《中级会计实务》
第六章投资性房地产
核心考点及经典例题详解
【知识点】投资性房地产的范围（★）
（一）属于投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。是否属于投资性房地产？
『正确答案』属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。
【思考题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。是否属于投资性房地产？
『正确答案』属于。
【思考题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。是否属于投资性房地产？
『正确答案』不属于。
3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
【注意】
（1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产（属于使用权资产）。
【思考题】A企业与B企业签订了一项租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。该房屋属于哪家公司的投资性房地产？
『正确答案』由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，不属于其投资性房地产。
第六章 1 投资性房地产初始计量
第六章投资性房地产
本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。虽然分数不高，但比较重要。
本章近三年主要考点：投资性房地产的转换等。
本章应关注的主要问题：
（1）投资性房地产的范围；
（2）投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；
（3）投资性房地产转换的会计处理；
（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、差错、合并财务报表等内容结合出题。
第一节投资性房地产的特征与范围
◇投资性房地产的定义
◇投资性房地产的范围
一、投资性房地产的定义
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围
【提示】下列各项不属于投资性房地产：
（1）自用房地产
即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
（2）作为存货的房地产
作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。
【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.已出租的建筑物
B.待出租的建筑物
C.已出租的土地使用权
D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物–无所有权，不属于
【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（）。
课程资料：第6讲_资产篇—投资性房地产(1)
第六章投资性房地产
第一部分重点难点解析
【知识点】自用房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产的所得税处理
1.企业自用房地产转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产，转换时公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益。
借：投资性房地产——成本
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
递延所得税负债
其他综合收益
2.处置该项投资性房地产时，原直接计入其他综合收益的金额直接计入当期损益，与此相关的原确认的递延所得税也应转入当期损益，结转至损益的递延所得税也不直接转入所得税费用项目，而与所有者权益的余额一并转入利润表的除所得税费用以外的其他相关项目。
借：递延所得税负债
其他综合收益
贷：其他业务成本
3.自用房地产或存货转换为公允价值计量的投资性房地产以后,在后续计量的每期期末，投资性房地产的账面价值与其计税基础的差异包括两部分内容，一部分是按照税法规定计提折旧,按照公允价值计量的投资性房地产不计提折旧而产生的差异，另一部分是公允价值变动影响数，由此产生的暂时性差异的所得税影响确认所得税费用（或收益）。
借：所得税费用
贷：递延所得税负债（假设公允价值上升）
第二部分典型例题解析
【考点1】投资性房地产的范围
【例题1·单选题】下列项目中属于投资性房地产的是（）。
A.企业以经营租赁方式租入的土地使用权
B.已出租的房屋租赁期届满，收回后暂时空置但将来继续用于经营出租
C.企业持有短期内以备经营出租的空置建筑物
D.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权
【答案】B
【解析】选项A，经营租入的土地使用权不属于企业的资产，与投资性房地产无关；选项C，只有在管理当局已作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，才可视为投资性房地产；选项D，房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权，应作为存货处理。
2020注册会计师《会计》学习笔记-第六章投资性房地产
一
、指
为
二
、
1.
初
第六章 投资性房地产【思考题】
求：根据答：
借：贷：借：贷：借：
贷：
2.后
正
（3）2×20年12月31日，该层写字楼公允价值为每平方米6.5万元
（2）2×20年5月1日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述该层写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，合同规定租金按年收取。2×20年7月1日为租赁期开始日。当日收到2×20年下半年和2×21年上半年不含税租金720万元，并开出增值税专用发票，增值税销项税额为64.8万元。
例3.甲公司系增值税一般纳税人，适用的增值税税率为9%。经甲公司董事会批准，甲公司准备购买某栋写字楼的第6层，建造面积为1 000平方米，购买价为每平方米6万元，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化。
（1）2×20年3月31日，取得增值税专用发票，价款为6 000万元，进项税额为540万元。若采用成本模式后续计量，写字楼预『答案解析』对投资性房地产进行后续计量时，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式
例1.2×20年1月1日，某公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，并准备继续建造，建成后对外出租。2×20年2月1日，该公司实际支付价款10 000万元（不考虑土地所有权和增值税因素），当日办理相关手续取得烂尾楼的所有权。2×20年3月1日，该公司开始委托承包商继续建造。2×20年12月31日，该建筑物建造完成，实际建造成本为20 000万元，全部款项以银行存款支付。
2020年CPA注会《会计》专项练习(四)
2020年CPA注会《会计》专项练习（四）
第六章投资性房地产
第一节投资性房地产的特征与范围
◇投资性房地产的定义
◇投资性房地产的范围
【单选题1】下列关于投资性房地产的确认和初始计量的叙述中，不正确的是（）。
A.持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日
B.持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期
C.在建造投资性房地产过程中发生的自然灾害损失，直接计入当期损益
D.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本
【答案】A
【解析】企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议,也应视为投资性房地产，选项A错误。
【多选题1】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。（★★）
A.已出租的土地使用权
B.房地产企业拥有并自行经营的饭店
C.企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务
D.房地产开发企业持有以备出售的商品房
【答案】AC
【解析】选项B，企业为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产，如企业出租给本企业职工居住的房屋，企业拥有并自行经营的旅馆、饭店等不属于投资性房地产；选项D，房地产开发企业持有以备出售的商品房，属于存货。
【多选题8】A公司（属于房地产开发企业）自行建造一物业，地下共3层，地上共16层，其中地下3层拟建为用于出租的地下停车场，地上16层拟用于出售的房产。A公司采用公允价值模式计量投资性房地产。A公司因地下停车场和将用于出售的房产属于同一个项目、部分开发成本需要在出租物业和出售物业之间进行分摊。2×19年6月30日，地下停车场装修完工，A公司根据招商情况（含签订合同、意向书，或者处于洽谈完成待签协议等情形）确定达到预定可使用状态。A 公司下列会计处理中正确的有（）。（★★★）
第六章投资性房地产
借：投资性房地产——建筑物或 土地使用权（成本）
取得
贷：银行存款或在建工程 借：银行存款
赚取租金
贷：其他业务收入
或主营业务收入
公允价值变 动（提高） 公允价值降 低作相反的 分录
借：投资性房地产
——建筑物或土地使用权
（公允价值 变动） 贷：公允价值变动损益
【例6—1】亨通公司2007年1月1日将自行建造的一 幢建筑物，装修后对外出租，采用公允价值模式 计量。其建造成本为1 000万元，花费装修费500 万元，款项全部以银行存款支付。 2007年12月 31日，该投资性房地产期末公允价值为1 600万 元。假定2008年12月31日该投资性房地产期末公 允价值为1 580万元。
第一节 投资性房地产及其确认和计量 一、投资性房地产的概念及其范围
（一）投资性房地产的概念 （二）投资性房地产的范围 （三）不属于投资性房地产的范围
（三）不属于投资性房地产的范围 1.自用的房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而 持有的房地产； 2.作为存货的房地产 房地产开发企业开发产品，达到预定可销 售状态时，从“开发成本”科目转为“开发产 品”科目，待销售后，从“开发产品”转为 “主营业务成本”科目。
（三）采用公允价值模式计量的投资性房地产的转换
1.投资性房地产转换为自用房地产 【例6—4】兴业公司将原采用公允价值模式 计量的建筑物收回，作为企业自用的固定资产处 理。在出租收回前，该建筑物账面价值为 8 000 000元，其中成本7 000 000元，公允价值 变动1 000 000元，转换当日该建筑物的公允价 值为8 400 000元。
第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产
考情分析：各种题型均可能出现。投资性房地产、无形资产、固定资产每年都会考主观题，难度不大，基本都是重要知识点的串联。
一、投资性房地产的范围
（一）属于投资性房地产的项目
判断条件：（1）产权属于企业；（2）经营租出。
1、已出租的土地使用权（已出租的地产）
2、持有并准备增值后转让的土地使用权（拟出售的地产）
3、已出租的建筑物（已出租的房产）
提示：
（1）企业租入土地使用权或建筑物再转租给其他单位的，不确认为投资性房地产。（产权不属于企业）（2）计划用于出租但尚未出租的土地使用权和建筑物、闲置土地，不属于投资性房地产。
（3）企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，该办公楼确认为投资性房地产。
（4）对于空置建筑物，企业董事会作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。
【例】（2016年考题）企业以租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。（）
答案：√
【例】（2013年考题）企业将采用租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（）
答案：×。不确认投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的项目
1、自用房地产。如企业自用的厂房和办公楼、企业生产经营用的土地使用权、企业出租给本企业职工居住的自建宿舍楼、企业拥有并自行经营的旅馆或饭店。
2、作为存货的房地产。如房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地（开发产品），这部分房地产属于房地产开发企业的存货。
提示：
第六章 投资性房地产
第六章投资性房地产
一、思考题
1.对于建筑物，如何划分归属为投资性房地产和固定资产？
投资性房地产包括已出租的建筑物是指以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完后用于出租的房地产；而属于固定资产的建筑物主要是用于企业的办公、生产等日常经营活动。
2.对投资性房地产的后续计量为什么会产生两种不同的模式？
就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。
3.投资性房地产的成本模式和公允价值模式的核算有何不同？
采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算；采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不计提减值准备，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
二、练习题
（一）单项选择题
1.存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值小于原账面价值的差额通过（）账户核算。
A.营业外支出
B.公允价值变动损益
C.投资收益
D.其他业务收入
2.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按照转换当日的公允价值计量，转换当日的公允价值大于原账面价值的差额通过（）账户核算。
A.营业外收入
B.公允价值变动损益
C.资本公积 D其他业务收入
3.根据《企业会计准则——投资住房地产》，下列项目不属于投资性房地产（）。
《财务会计》第六章 投资性房地产-课件-可编辑
第六章 投资性房地产
引言
随着市场经济的发展和投资观念的变化，很 多企业开始投资房地产项目，有的企业将此作为 主要业务；有的企业在经营其他业务的同时，兼 营房地产投资业务；有的企业投资房地产是为了 房地产增值而盈利；有的为抵御通货膨胀风险。 特别是在西方国家的企业中，将房地产投资作为 一种投资手段，已是非常普遍的现象，这种投资 行为已逐渐在我国企业中流行，成为一些企业的 经济增长点。
但过去人们将投资性房地产作为固定资产和 无形资产看待，按一定年限折旧或摊销。这种做 法不能反映投资性房地产的真实价值，而且对房 地产投资金额大、周期长、流动与变现能力差， 是高收益与高风险并存的特点。多年来，由于缺 泛准则加以规范，企业各行其是，提出来供的信 息缺乏可比性。因此，在会计实务上迫切需要从 原固定资产、无形资产中划分出来，单作一类加 以会计规范。就是这次准则出台的原因所在。
一、投资性房地产概念及范围
（一）投资性房地产定义
是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持 有的房地产。
特征：
1、是为赚取租金或资本增值，或两者兼有； 2、能够单位计量和出售（或转让）。
（二）投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权 指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租
赁（不含融资租赁）方式出租的土地使用权。
（注意：计划出租但尚未出租的土地使用权除外）
2020中级会计 会计 第25讲_投资性房地产概述,投资性房地产的确认和初始计量
按成本模式进行后续计量时
借：投资性房地产 贷：银行存款
按公允价值模式进行后续计量时
借：投资性房地产——成本 贷：银行存款
第3页 共4页
【注意】成本模式之下“投资性房地产”无明细科目，公允价值模式下，“投资性房地产”有 “成本”“公允价值变动”两个明细科目。
二、自行建造方式取得的投资性房地产 1.确认条件 只有在自行建造活动完成的 同时 开始对外出租或用于资本增值，才能在初始计量时确认为投 资性房地产。 2.会计处理 按 实际成本 进行初始计量。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
考点 1.投资性房地产的确认 符合定义且同时满足下列条件才能确认为投资性房地产： （ 1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。 （ 2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 【提示】同资产确认条件，无需刻意记忆。
★考点 2.投资性房地产的初始计量 一、外购方式取得投资性房地产 1.确认条件 只有在购入的 同时开始 对外出租或用于资本增值，才能在初始计量时确认为投资性房地产。 2.会计处理 按 实际成本 进行初始计量。
3题
1 题 10 3 题
1 题 10 1 题 18 3 题
计 4.5分
分
4.5分
分
分
4.5分
—
第一节 投资性房地产概述
考点 1.投资性房地产的定义与特征
第六章 1 投资性房地产初始计量
第六章投资性房地产
本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题.虽然分数不高，但比较重要。
本章近三年主要考点：投资性房地产的转换等.
本章应关注的主要问题：
（1）投资性房地产的范围;
(2)投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；
（3）投资性房地产转换的会计处理；
（4)本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、所得税、差错、合并财务报表等内容结合出题。
第一节投资性房地产的特征与范围
◇投资性房地产的定义
◇投资性房地产的范围
一、投资性房地产的定义
投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
二、投资性房地产的范围
【提示】下列各项不属于投资性房地产：
(1）自用房地产
即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产.例如:企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店;企业自用的办公楼、生产车间厂房等。
（2）作为存货的房地产
作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。
如果某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产。
【例题·多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。
A.已出租的建筑物
B.待出租的建筑物
C.已出租的土地使用权
D。以经营租赁方式租入后再转租的建筑物–无所有权,不属于
【例题·多选题】下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有（ )。
投资性房地产知识点
第六章投资性房地产
1.对于企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只要企业管理当局（董事会或类
似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
2.自用房地产：企业出租给本企业职工居住的房屋
企业拥有并自行经营的旅馆、饭店
企业自用的办公楼、生产车间厂房等
3.如果某项房地产不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分不确认为投资
性房地产
4.自用房地产自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，可转为投资性房地产
5.投资性房地产确认时点：
租赁期开始日；停止自用、准备增值后转让的日期；空置建筑物或在建建筑物，董事会做出书面决议日
6.企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发，且将来仍作为投资性房地产的，在再开发
期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。转为改扩建的分录：（1）成本模式
借：投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
（2）公允价值模式
借：投资性房地产——在建
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动（或在借方）
7.与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应在发生时计入其他
业务成本。
8.成本模式后续计量的投资性房地产
（1）计提折旧摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
（2）计提减值准备
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
（3）取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费－应交增值税（销项税额）
9.公允价值模式后续计量的投资性房地产
中级会计实务《第三章 固定资产、第六章 投资性房地产》
定资产和投资性房地产
第三章固定资产
一、固定资产初始计量（★★）
固定资产应按成本进行初始计量。
（一）外购固定资产
1.企业外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。增值税一般纳税人取得固定资产，无论是作为固定资产的核算厂房、办公楼等不动产，还是作为机器设备的动产，以及取得的不动产在建工程，其进项税额均可一次性抵扣。
2.以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产
应当按照各项固定资产的公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。
3.固定资产的各组成部分具有不同使用寿命，或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。
（二）自行建造固定资产
注意问题：
（1）企业为建造固定资产准备的各种物资应当按照实际支付的买价、运输费、保险费等相关税费作为实际成本。
（2）建设期间：发生的工程物资盘亏、报废及毁损，减去残料价值以及保险公司、过失人等赔款后的净损失，计入所建工程项目的成本；盘盈的工程物资或处置净收益，冲减所建工程项目的成本。工程完工后发生的工程物资盘盈、盘亏、报废、毁损，计入当期营业外收支。
（3）建造固定资产领用工程物资、原材料或库存商品，应按其实际成本转入所建工程成本。
（4）为建造工程发生的管理费、可行性研究费、临时设施费、公证费、监理费、应负担的税金、符合资本化条件的借款费用、建设期间发生的工程物资盘亏、报废及毁损净损失，以及负荷联合试车费等，计入在建工程项目成本。
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一、内容提要
本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。
二、关键考点
1.投资性房地产的辨认；
2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算；
3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；
4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定；
5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。
三、历年试题分析
年份题型题数分数考点
2017
单选题 1 1.5
自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科
目归属
多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别
判断题 1 1 投资性房地产的界定
综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理
2018
单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算
多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理
判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理
计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理
2019
单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属
多选题 1 2
自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目
的影响
判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则
计算题 1 10
公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转
为自用固定资产并提取折旧的会计处理
四、本章知识点详解
【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲
【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。
一、投资性房地产的定义及特征
（一）投资性房地产的定义
所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
（二）投资性房地产的特征
1.投资性房地产是一种经营活动。
【解释】投资性房地产产生的几乎所有的经济利益流入，计入其他业务收入；所付出的代价，计入“其他业务成本”。
2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。
【解释】投资性房地产是用于投资或保值增值；用于生产经营的房地产包括固定资产、无形资产；用于出售的房地产指的是房地产企业建造的商品房，属于企业的库存商品，计入开发产品。
3.投资性房地产有两种计量模式；一是成本模式，二是公允价值模式。
【解释】投资性房地产后续计量模式分为成本模式和公允模式，如果房地产无持续可靠的公允价值，只能采用成本模式；如果房地产有持续可靠的公允价值，企业可以选用任何一种模式，但不一定必须选用公允模式。
成本模式可以转为公允模式，但公允模式不能转为成本模式。
二、投资性房地产的范围
（一）投资性房地产的范围
1.已出租的土地使用权；
【解释】A将自己的地皮出租给B，之后B又将地皮转租给C，B从中赚取租金差额。
在此案例中A可以将地皮划为投资性房地产，而B是不可以的，因为它没有产权。
【2017年判断题】企业将其拥有的办公大楼由自用转为收取租金收益时，应将其转为投资性房地产。（）
『正确答案』√
『答案解析』投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。所以本题的表述正确。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权；
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
房地产企业持有以备增值后转让的地皮属于开发产品。
3.已出租的建筑物。
（1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物；
（2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
【解释】甲公司将自己的一栋办公楼出租给乙公司，而后乙公司将其转租给丙公司。在本案例中甲公司可以将办公楼归为投资性房地产。
4.特殊情况
（1）空置建筑物
只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。
【备注】空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。
（2）在建房产
只要管理当局作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性房地产，以“投资性房地产——在建”科目核算。
（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
（二）不属于投资性房地产的资产
1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。
2.作为存货的房地产。
【关键考点】投资性房地产的辨认。
【单选题】下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。
A.经营出租给子公司的自用写字楼
B.已出租的房屋租赁期届满，收回后继续用于出租但暂时空置
C.房地产开发企业持有并准备增值后出售的建筑物
D.企业持有并准备增值后转让的土地使用权