资产评估学 第四章不动产评估
资产评估学 第四章不动产评估
物价 房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。
利率 房地产价格与利率负相关；利率上升，房地产价格会下降，利率下 降，房地产价格会上升。
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其他一般因素
人口因素：人口数量、人口素质、人口结构 心理因素 ➢ 购买或出售的心态 ➢ 个人欣赏趣味 ➢ 时尚风气或从众心理 ➢ 接近名家住宅心理 ➢ 讲究风水或吉祥号码 国际因素
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浅水湾西北面的山坡上。有一栋造型别致的白色 大楼。蓝天下格外惹眼。它的别致之处在于整栋 大楼的中央开了一个大方洞，这样的设计完全是 出于风水的考虑。原来，楼后面的山是港岛“九 龙顾主”风水格局中的一条。龙是要入海的。这 楼挡住了龙的去路怎么行？于是设计者便在龙头 所向的部位开了一个大大的窗子，据说这样就能 顺风顺水一顺百顺了。因为这楼的风水实在太好， 惦记它的人很多，与其一次性售出，不如把它当 做一固体银行，所以这一爿房子是只租不卖的。
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三、不动产的分类
土地的分类：表4-2 房屋建筑物的分类：表4-3
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四、不动产的估价原则
一般原则 合法原则 ✓合法产权 ✓利用方式合法 ✓交易、处分合法
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五、 房地产的评估程序（了解）
看课本74-77页，回答问题 1.房地产评估的基本程序？ 2.评估工作方案的具体内容？ 3.房地产评估的主要方法？
设备、装修等。 权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权
利、利益和收益。中国目前主要有： ✓ 所有权：单独所有、共有、区分所有 ✓ 使用权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承
包经营权 ✓ 租赁权 ✓ 抵押权 ✓ 典权 ✓ 地役权 ✓ 空间利用权 ✓ 相邻关系包括：噪音污染、空气污染、光污染等
资产评估笫记 第四章范文
第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。
2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。
3、区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。
区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。
二、房地产的特征1、位置固定性房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。
2、耐用性从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。
3、影响因素多样性房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。
除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。
4、投资大量性不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。
5、保值增值趋势在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。
房地产具有保值、增值的趋势。
三、房地产的评估程序房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。
房地产评估的每一步骤主要内容如下：1、明确评估基本事项评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。
2、拟定评估工作方案在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。
围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：人员的分工、选取参数资料来源、评估时间进度以及选取适当的价值类型。
3、实地勘查搜集资料在权数确定后，对房地产的基本情况进行实地勘查。
了解弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。
4、选用评估方法评定估算在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益国法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。
资产评估执业准则——不动产
附件资产评估执业准则——不动产第一章总则第一条为规范不动产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《资产评估基本准则》制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
本准则所称不动产不包含海域、林木等。
第三条本准则所称不动产评估是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对评估基准日特定目的下的不动产价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。
不动产评估包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条执行不动产评估业务，应当遵守本准则，但法律、行政法规规定应当执行其他准则的，从其规定。
第二章基本遵循第五条执行不动产评估业务，应当具备不动产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的不动产评估业务。
当执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。
第六条资产评估专业人员应当关注不动产的权属，收集相关的权属证明文件，对于没有权属证明文件的不动产应当要求委托人或者其他相关当事人对其权属做出承诺或说明。
第七条不动产评估应当在评估对象符合用途管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第八条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，结合经济行为、评估目的、价值类型等情况，选择和使用最优利用方式进行评估。
第三章操作要求第九条执行不动产评估业务，应当要求委托人明确资产评估报告的用途、评估对象、范围和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
第十条执行不动产评估业务，应当全面了解不动产的实物状况、权益状况和区位状况，掌握评估对象的主要特征。
第十一条执行不动产评估业务，应当根据评估目的和不动产具体情况进行合理假设，并在资产评估报告中予以披露。
资产评估-不动产评估
课程名称：资产评估第 4 章不动产评估学习目标l 理解不动产各类产权权益的概念l 掌握市场法、收益法、成本法、假设开发法的基本原理和适用范围l 掌握市场法的应用l 掌握收益法的应用l 理解假设开发法的应用l 了解成本法的应用本章内容l 不动产评估概述l 市场法在不动产评估中的应用（重点）l 收益法在不动产评估中的应用（重点）l 成本法在不动产评估中的应用l 假设开发法在不动产评估中的应用第一节不动产评估概述（一）不动产的概念根据《资产评估执业准则——不动产》，不动产是指“土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益”。
定义描述了不动产的两层含义：l物理意义上的不动产（real estate），强调不动产的“物质”属性；l法律意义上的不动产（real property），强调不动产的“物权”属性。
（二）不动产权益1、所有权权益在土地私有制国家，不动产的所有权也被称为完全产权权益或绝对所有权（fee simple interest），是指不受任何限制的所有权权益。
我国以公有制为基础，宪法规定：“城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。
从这个意义上说，个人、企业、行政事业单位或非营利组织等只能取得土地使用权。
因此，我国评估实务中所指的不动产所有权并非“完全产权权益”，而是一种带有使用限制的产权权益。
（二）不动产权益2、租赁权益租赁权益（lease interest）是由不动产的租赁行为而产生的权益，分为出租人权益（leased fee interest）和承租人权益（leasehold interest）。
（二）不动产权益2、租赁权益出租人权益来源于承租人按照租约条款支付的租金，以及租约期满后重新获得不动产的完全产权权益。
表现在：出租人可以按公平市场价格销售不动产，也可以以市场租金出租不动产。
（二）不动产权益2、租赁权益承租人权益是指承租人在一定期限内，通过租约由出租人转让给承租人的不动产权益。
自学考试《资产评估》第四章复习资料
第四章房地产评估第一节房地产评估概述1、房地产的含义是指土地、建筑物及其他地上定着物。
具有三种形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产(国外称之为不动产)。
由以下三者结合：(1)实物：是房地产中看得见、摸得着的部分(建筑物的结构、设备、装修、基础设施完备程度等)，它又可分为有形的实体、该实体的质量以及组合完成的功能三方面。
(2)权益：是房地产无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益(所有权、使用权、租凭权、典权、地役权等)。
(3)区位：是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，还包括它与重要场所(市中心、港口、机场、车站、政府机关等)的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗房地产去往其他地方的便捷性，该宗房地产的周围环境、景观等。
2、房地产的特征(1)位臵固定性：房地产不可能通过移动位臵调节一个地区的房地产供求。
位臵固定性使得区位环境因素在房地产评估中变得格外重要。
(2)耐用性：建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。
房地产使用的长期性决定了其用途、功用可以随着社会的进步不断地加以改善、调整，以达到最佳利用的状态。
(国家土地使用制度规定，土地使用权是限期的。
土地使用权的剩余使用年限是影响房地产价值的一个重要因素)(3)影响因素多样性：从社会因素来看，政府的城市规划具体规定了房地产的用途和使用强度(覆盖率、建筑高度、绿地率等)。
另外，政府可以从满足社会公共利益的角度，对任何房地产实施强制性征用，对某些房地产实施课税等。
从周边环境的角度来看，良好的和恶劣的周边环境对任何房地产的效用和价值特别是用途造成影响(造成影响的还有政府的房地产政策、住房制度、社会有效需求等)。
(4)投资大量性：房地产投资数额是可观的，投资房地产需要较大数额的资金。
房地产投资应事先做好可行性研究，要有的放矢、有效地进行投资。
另一方面也说明房地产变现不是一件轻而易举的事情。
(5)保值增值趋势：由于土地资源特别是城市土地面积的有限性，土地供给一般会滞后于土地需求而出现房地产价格上升的趋势。
资产评估学-课后答案
第四章 房地产价格评估一、练习题 1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价 2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产 （2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机 （3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。
a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。
不动产评估
不动产评估不动产评估是指根据特定的评估目的，对不动产价值、可行性及风险进行综合评述和分析的过程。
本文将围绕不动产评估的意义、目的、方法和案例展开阐述。
不动产评估的意义在于确定不动产的价值，为买卖、租赁、融资等公共和私人活动提供决策依据。
不动产是重要的资产形态，对于不同的利益相关方而言，其价值的认定可能不同。
对于产权人来说，不动产的评估可以作为其财产的保值增值依据；对于金融机构来说，不动产评估是对借款人的还款能力的评估；对于政府机构来说，不动产评估是确定税收收入、土地利用等重要决策手段。
不动产评估的目的多种多样，包括市场价值评估、担保价值评估、分割评估、重建评估等。
市场价值评估是一种常见的评估目的，即评估不动产在市场自由交易情况下的交易价格。
担保价值评估是指对不动产作为抵押物时的价值评估，确保借款人能够得到足够的贷款额度。
分割评估是指对多个不动产合并或拆分后的各部分进行评估，以便确定各部分的价值。
重建评估是指对于已经老化，不能继续使用的建筑物进行评估，确定其在重建过程中的价值。
不动产评估的方法主要包括三种：市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是最常用的评估方法，通过对比市场上相似物件的交易价格，来确定主体物件的价值。
收益法是针对产生租金收益的不动产进行评估，在考虑租金、折现率等因素后，确定不动产的投资价值。
成本法是根据不动产的建设成本来评估其价值，包括土地成本、建筑成本和附属设施等。
案例1：市场价值评估某商业综合体位于繁华区域，面积100,000平方米，由商业街、写字楼和高级公寓构成。
评估人员通过市场比较法对类似物件进行调研，发现类似商业综合体的平均交易价格为每平方米5万元。
根据市场情况及其他因素，评估人员确定该商业综合体的市场价值为500,000万元。
案例2：担保价值评估某借款人申请贷款，以其住房作为抵押物。
评估人员对该住房的面积、地理位置、房屋状况等进行考察，发现类似住房的市场价格为300万元。
资产评估学第四章房地产评估
(1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。(3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。(5)政策限制性。
•二、房地产价格 及其影响因素
（一）房地产价格种类
(1)按房地产权益划分,房地产价格可分
为所有权价格、使用权价格和其它权利价格
(如抵押权、租赁权等价格)。
(2)按房地产的实物形态可划分为土地
结着人类劳动，因此房产价值评估与土地价 值评估的成本法计算公式并不相同。
•一、土地评估的 成本法
土地评估的成本法基本公式为：
土地 土地 土地 土地增 ＝ ＋ ＋税费＋利息＋利润＋ 价值 取得费 开发费 值收益
（一）土地取得费用
土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付
的费用，分为两种情况：
1、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组
价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因
素和个别因素。
(1)一般因素
一般因素是指影响一定区域范围内所有房地
产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因
素。
①经济因素 ②社会因素 ③行政因素
(2)区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自 然条件与社会、经济、行政等因素相结合
所产生的区域性特性。
(3)个别因素 ①土地的个别因素 ②建筑物的个别因素
（一）土地取得费用 （二）开发成本
开发成本主要由五个方面构成： 1.勘察设计和前期工程费。
2.基础设施建设费。
3.房屋建筑安装工程费。
4.公共配套设施建设费。
5.开发过程中的税费及其他间接费用。
（三）开发利润
利润率应根据开发类似房地产的平均利润率来 确定。
（四）管理费用
管理费用主要是指开办费和开发过程中管理人
《不动产评估》课件
结语不动产评估行业现状 Nhomakorabea不动产评估行业发展趋势
在经济快速发展的当下，不动产评估行业发展迅速， 逐渐成为一个重要的行业。
以上是本次不动产评估 PPT课件大纲，感谢您的收看！
随着经济发展和政策的支持，不动产评估行业将进 一步巩固和发展，未来有望成为一个更加重要的行 业。
不动产评估的分类
不动产评估的基本分类
按照它所涉及的对象可分为土地评估和房屋评估。
不动产评估的具体分类
按照评估目的不同，可分为市场价值评估、租赁价 值评估、财务价值评估等。
不动产评估的流程
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不动产评估的流程概述
收集数据、确定评估目的、选择评估方法、对不动产进行评估估价、形成评估报 告。
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不动产评估的流程详解
成本法
根据不动产重建成本 和当下的市场附加值 规律，考虑物业减值 的情况，推算出不动 产评估价值。
综合法
将多种评估方法综合 使用，计算出其加权 平均值为不动产评估 价值。
不动产评估的实例分析
商业用房不动产评估实例
采用综合法进行评估，考虑其使用用途、租赁可能 性，经过比较分析得出不动产评估价值。
住宅不动产评估实例
采用收益法进行评估，对住宅的租赁收益进行推算， 根据市场的附加值规律推算出不动产评估价值。
不动产评估的注意事项和风险提示
1 不动产评估的注意事项
评估师要考虑到估价对象的实际情况，避免 评估结果误差太大。
2 不动产评估的风险提示
评估前要考虑到各种风险，比如项目本身风 险、评估师的主观因素风险等，尽量避免风 险成为评估结果的偏差。
在收集数据时需要考虑房产所处位置、交通、消防等因素，初步确定评估目标后 选择合适的评估方法进行评估估价，对土地要分析其开发利润和市场需求后得出 土地价值。
资产评估学-第四章房地产评估
2.建筑物价格
是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。在 现实生活中，单纯的建筑物价格并不多见，因为很少有单 纯的建筑物买卖实例。
3.房地产价格
房地产价格是土地（地产）价格和房产价格的统称，通常
称的房产价格或房价是指房屋建筑物连同其占用的土地在 一起的价格，即房地价格。
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（二）总价格、单位价格、楼面地价
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（三）现场勘察及收集数据资料
现场勘察就是评估人员亲临委估房地产现场，对评估对象 进行实地勘察，以充分了解被估房地产的实体状况和所处 的区域环境的情况。 在进行现场勘察的同时，还应收集其他一些数据资料，包 括评估对象周围房地产的交易情况、当地房地产市场行情、 评估对象当地的政府颁布的法规及定额指标等。
3.明确评估基准日 4.明确评估结果的价值类型 5.明确评估报告提交的日期
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（二）制定评估作业计划及评估技术方案
制定评估作业计划主要是对评估各项工作的日程进度作 出合理的安排，以便控制评估进度，按时完成评估任务， 同时要安排评估人员，组织评估项目组。 制定评估技术方案主要是选择和确定评估的基本技术思 路和方法，使评估人员在现场勘察及收集有关评估数据 资料时有的放矢，避免重复劳动，提高评估的工作效率， 因为，不同的评估方法所需要的数据资料并不完全相同。
权益：是无形的、不可触摸的部分，是基于房地产物质实 体而衍生出来的权利、利益和收益。 区位：是房地产的位置、配套设施、周边环境及与周边房 地产的关系等,。
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(二)房地产的特性
房地产特性是指房地产有别于其他类型资产的特殊性质。 房地产的特性既源于土地的特性，又与建于其上的建筑物 有关，由于土地是大自然的产物，是永久性的，建筑物为 人工所建造，它定着于土地上，因此房地产的特性主要取 决于土地，是以土地特性为基础的。
不动产评估
不动产评估不动产评估是指对土地、房屋等不动产进行评估的一种方法。
不动产评估的目的是根据特定的评估准则，确定不动产的价值和潜在风险，为各类业务提供可靠的决策依据。
本文将介绍不动产评估的概念、评估方法和应用领域。
一、不动产评估的概念不动产评估是指通过对不动产的价值、特性和风险等进行全面评估，确定其真实价值的过程。
不动产评估可以是个人、企事业单位、金融机构等相关主体对不动产进行确定价值的依据。
不动产评估主要包括土地评估、房屋评估等多种形式。
二、不动产评估的方法1.市场比较法市场比较法是最常用的不动产评估方法之一。
该方法通过对类似不动产的市场交易数据进行分析，找到相似的销售对象，并从中得出不动产的市场价值。
市场比较法的优点是简单易行，但也存在数据不全面和不准确的问题。
2.资本化收益法资本化收益法主要用于商业、工业等租赁性质的不动产评估。
该方法通过考虑租金收益和投资回报率等因素，计算出不动产的资本化收益，从而确定其价值。
资本化收益法的优点是能够较为准确地评估商业不动产的价值。
3.成本法成本法是在评估房屋等已建成不动产时常用的方法。
该方法通过计算重建成本和折旧等因素，确定不动产的价值。
成本法的优点是在评估新建不动产时较为准确，但对于市场价值波动较大的不动产，可能存在一定的不足。
三、不动产评估的应用领域1.贷款和担保金融机构在进行贷款和担保业务时，需要对不动产进行评估，以确定抵押物的价值和潜在风险。
不动产评估可以为金融机构提供可靠的风险控制手段，同时也能为借款人提供更有利的借款条件。
2.房地产开发不动产评估在房地产开发中具有重要意义。
通过评估不动产的市场价值和潜在风险，开发商可以确定土地和房屋的可行性，为项目定价和销售提供科学依据。
3.资产交易与投资不动产评估在资产交易和投资中起着决定性作用。
投资者在购买不动产前需要对其进行评估，以确定其是否具有投资价值。
不动产评估可以提供独立客观的市场价值评估，为投资者提供决策依据。
不动产估价
第一章导论1.不动产：是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物，指土地、建筑物以及附着于土地和建筑物的定着物，包括物质实体及其相关权益。
2.不动产的构成（从实物形态分）：土地、建筑物（是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。
）、定着物（是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。
如房屋、地下管道、树木、沟渠等。
）。
3.不动产的特性：自然特性（不动产自然属性的反映）包括位置固定性（决定估价时价格唯一性）、位置的差异性（位置优劣的差异性）、异质性（决定不动产的复杂性）、资源有限性（向空间发展）、使用耐久性（在合理使用和保护的前提下可以永续使用。
）；经济特性包括供给的稀缺性（刚性需求和改善型需求引起了不动产供给的垄断性）、供给的垄断性（包括土地所有权和经营权的垄断）、价值量大（不动产形成过程中，凝聚了大量人力物力财力。
）、保值增值性（财富象征）、市场的区域性（供求数量和价格的区域差异性）、合并与分割的可能性（小面积土地合并可提高价值和价格；大宗土地进行分割可提高土地利用率、使用价格与价值。
）、社会经济位置的可变性（我国引起不动产社会经济位置变动的主要因素有：行政区划的调整、城乡规划、交通、经济发展状况。
）4.不动产估价：是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响不动产价格的因素，对不动产客观合理价值所作出的推测与判断。
【对不动产估价概念的理解应注意：估价目的影响估价结果，估价目的是指估价结果的期望用途，来源于对估价的不同需要；不同的权益对应不同的客观合理价格，不动产价格实质是这些无形的权益的价格，转移的权益越大，价格就越高；时间对不动产价格的影响很大。
】5.不动产价格类型主要有：买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、课税价格、投保价格、征收价格、典当价格等。
6.不动产估价的特性：估计性（估价不是定价，亦不是作价格保证。
第4章 资产评估- 不动产评估
m：待估土地剩余使用年限，n： 可 比实例剩余使用年限，r： 折现率
年金现值系数
推导： 假设两块土地年收益相同，为B，则
1 r 1 B P待评 m r 1 r
m
年金现值系数
K P待评 P参照
1
1 r
1
m
修正后可比实例价格 = 800 × 1.6/1.9 = 673.7 (元/平方米)
五、差异因素修正
（五）权益状况修正——土地剩余年限修正
修正后可比实例的价格= 可比实例价格×使用年限修正系数（K）
1 K 1 m 1 r 1 1 n 1 r
1
n 1 r 1 P参照 B n r 1 r
1 r
1
n
五、差异因素修正
（五）权益状况修正——容积率修正
修正后可比实例的价格= 可比实例价格×使用年限修正系数（K）
例题
可比实例的成交价为1000元/平方米，剩余使用年限为30年；被评估土地的出让年期为 20年。资本化率为8%。则使用年限修正如下：
出租人权益 > 所有权权益
出租人权益 = 所有权权益 出租人权益 < 所有权权益
承租人权益 < 0
承租人权益 = 0 承租人权益 > 0
二、不动产评估对象
按权利状态分：
按物理状态分：
所有权权益 租赁权权益 ……
房地合一状态的物业 地上建筑物 土地
三、不动产评估目的
容积率地价指数表 容积率 地价指数 1.0 1.00 1.1 1.05 1.2 1.10 1.3 1.15 1.4 1.20 1.5 1.25 1.6 1.28
资产评估准则――不动产不动产评估
资产评估准则——不动产不动产评估资产评估不动产注册第一章总则第一条为规范注册资产评估师执行不动产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
第二条本准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
第三条本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
第四条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。
第五条注册资产评估师执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。
第二章基本要求第六条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当具备不动产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事不动产评估的专业胜任能力。
第八条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当明确评估对象，根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型，恰当运用评估方法，形成合理的评估结论。
第九条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当关注不动产的权属，要求委托方对不动产的权属做出承诺。
注册资产评估师应当对不动产的权属资料进行必要的查验。
第十条不动产评估应当在评估对象符合使用管制要求的情况下进行。
对于不动产使用的限制条件，应当以有关部门依法规定的用途、面积、高度、建筑密度、容积率、年限等技术指标为依据。
第十一条当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估。
第十二条注册资产评估师对不动产进行评估所采用的评估方法可以参考相关的国家标准。
第三章操作要求第十三条注册资产评估师执行不动产评估业务，应当要求委托方明确不动产包含的内容和评估结果的预期用途，确定不动产评估对象和评估目的。
不动产评估对象，可以是不动产对应的全部权益，也可以是不动产对应的部分权益。
不动产估价第四章
实例 1 2 3 4 纯收益（万元/年） 86 110 90 65 价格（万元） 729 920 720 536
2、某不动产签有三年的租赁契约，契约约定的租金 为30万元每年，而市场上同类不动产的市场租金为32 万元每年。该不动产的收益年限为35年，试估算该不 动产的市场价格。若契约约定的租金为每年的年初缴 纳，则该不动产的价格又如何？r=8%.
t
1 1 − (1 + r ) n −t
5、预知未来若干年后的不动产价格的情形
Vt ai V =∑ + t i (1 + r ) i =1 (1 + r )
t
6、纯收益按等差级数递增的情形 1）无限年期情形
a b V= + 2 r r
2）有限年期的情形
1 b n a b V (1 + r ) r (1 + r )
a 1 V = 1 − n r (1 + r )
4、纯收益在前若干年有变化的情形 1）无限年期的情况
ai a V =∑ + t i r (1 + r ) i =1 (1 + r )
2）有限年期的情况
t
ai a V =∑ + i t r (1 + r ) i =1 (1 + r )
A i * (1 + i ) = = n P (1 + i ) − 1
n
i i＝0.05 i＝0.10 i＝0.12 i＝0.15 i＝0.20 i 0.20
f (=A/P) 0.130 0.163 0.177 0.199 0.239
f- i 0.080 0.063 0.057 0.049 0.039
《资产评估学》第 四 章
四、房地产的描述方法
（一）位置、四至、形状 （二）面积大小 （三）建筑层数和高度 （四）建筑结构 （五）建筑装修、附属设备 （六）建成年月、建筑质量、采光、通风等 （七）建筑外观及平面格局 （八）利用现状及规划设计要求 容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。 建筑覆盖率指在一定范围内，建筑物的基底面积总和与总用地面积的 比例(%)。 （九）房地产状况 （十）土地的地质基础状况、地上基础设施改良状况等
四、房地产的描述方法
五、房地产价格评估的理论基础
六、房地产价格的构成
七、房地产价格的种类
八、影响房地产价格的因素
九、房地产价格的评估原则
十、房地产估价的程序
一、房地产的概念
（一）土地 1、土地的含义
土地一般指地球表层的陆地部分，包括内陆水域
和海涂。如果广义地看，土地是指陆地及其空间 的全部环境因素，是由土壤、矿物、气候、地质、 地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然 综合体。
• 对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医 院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、 新开发地等特殊性的房地产估价比较适用。
• 1.土地使用权价格的成本构成 • 土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地
增值收益
• 用成本法评估地价的程序是： • （1）计算土地取得费用 • （2）计算土地开发费用 • （3）计算投资利息 • （4）计算投资利润 • （5）计算土地增值收益
规模、繁华、腹地、资信、 景观、交通、生活基础设施 配套、规划设计、人文 环境、规划、设计、交通
交通、生产基础设施配套、 集聚、环境管制、劳动力 22
（二）影响建筑物价格的因素
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我国土地使用权价格体系
1、基准地价：指城镇国有土地的基本标准价格。是各城 镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的 商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。 2、标定地价：在基准地价基础上，确定的具体宗地在 一定使用年期内的价格。
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三、不动产的பைடு நூலகம்类
土地的分类：表4-2 房屋建筑物的分类：表4-3
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四、不动产的估价原则
一般原则 合法原则 ✓合法产权 ✓利用方式合法 ✓交易、处分合法
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五、 房地产的评估程序（了解）
看课本74-77页，回答问题 1.房地产评估的基本程序？ 2.评估工作方案的具体内容？ 3.房地产评估的主要方法？
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2010年1月，为配合世博配套工程浦东 滨江大道建设，位于上海浦东新区东方 路的一栋有着100多年历史的老洋房开 始实施整体平移。这栋老洋房为四层砖 木结构建筑，建于1906年，原为江海北 关验货场办公楼。在平移工程中，千斤 顶在计算机的控制下将使整栋大楼“行 走”30多米，整个工程于2010年4月完 工。
（五）总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积
楼面地价＝土地单价÷容积率 例题
投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率 为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率 为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的 其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地 进行投资更为经济？
3、出让底价：是政府在出让土地使用权时，根据土地出 让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗 地在某个时点的最低价。
4、转让价格：土地使用权拥有者将土地使用权出售或租 赁。
5、其他价格 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。
4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。
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（四）课税价格、征用价格、抵押价格
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不可移动性
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2008年7月3日，福州老洋房泛船浦教堂神父 楼在上百个千斤顶的支撑下离地1米，整体平 移。这栋老洋房由于位于建设规划范围内，经 过一年多准备，福州市有关部门决定对泛船浦 教堂神父楼实施整体平移，以利于文物保护和 减少经济损失。
这幢楼将先往东平移75.6米，再整体旋转 90度向南平移30.7米，由东西朝向变为南北 朝向。耗资17万元，建筑风格属半哥特式、半 法国式。
环境和景观。 ➢ 外部配套设施：包括房地产外部的基础设施和公
共服务设施。基础设施指道路、给排水、电力、 燃气、热力、电信、有线电视等设施；公共服务 设施，一般指教育、医疗卫生、文化体育、社区 服务、市政公用等非营业性设施。
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3.不动产的概念
动产： 不动产：
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二 、不动产的特性
（一）土地的特性 1、土地的自然特性（补充）
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4.土地的资产特性 （1）非劳动产品与劳动产品的两重性 （2）土地价格的两重性 （3）不可移动性 （4）保值增值性
5.土地的权属特性
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二 、不动产的特性
1. 不可移动性 2. 耐用性 3. 相互影响性 4. 价值量大性 5. 保值增值性 6. 流动性差 7. 用途多样性 8. 独一无二性 9. 易受限制性 10. 供给有限性
土地使用权出划让拨土土地地使使用用权权
土地使用权属无形资产，其价值取决于其载体—— 土地的特性和条件。
前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权 益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单 独转让、出租、抵押。
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2. 土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土
地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖和挂 牌四种方式。
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第二节 不动产评估的理论基础
一、地租理论（略） 二、区位理论（了解）
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三、我国土地权属类型
1、 一般来讲，在我国实行国有土地
所有权与使用权相分离的制度，土地使 用权可拥有和转让，土地二级市场交易 的是使用权而非所有权。
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土地所有权农 城村 镇和 土市 地效土国地家所农 有民集体所有
但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能 直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。
第四章 不动产评估
1
第一节 不动产的评估概述
一、不动产的概念： 1.土地的概念： 土地定义： 土壤定义： 土地与土壤的区别：
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2.地产的定义： 地产的分类：
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3.房地产的定义：
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物， 是实物、权益、区位三者的综合体。
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实物、权益和区位 实物：房地产中看得见、摸得着的部分，如结构、
（1）数量的有限性（不可再生性） 供 给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性）
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2、土地的经济特性（补充） （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性
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3.土地的资源特性 （1）生产性 （2）地域性 （3）时间变化性 （4）永续利用性 （5）面积有限性
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最高年限规定：居住七十年，工业五十 年，文、教、科、卫、体五十年，商业 等四十年，综合或其他五十年。
土地使用权使用期限届满，土地使用者 可申请续期，否则国家将无偿收回土地 使用权。
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四、不动产价格体系
（一）公平市场价格、非公平市场价格 （二）土地所有权价格、土地使用权价格 （三）按照土地使用权流转方式：
➢ 不同的资产中，实物和权益对价值的影 响是不同的：
✓ 有形资产主要是实物影响价值 ✓ 无形资产主要是权益影响价值 ✓ 房地产的实物和权益在价值决定中都很
重要。
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区位：一宗房地产与其他房地产或者事务在空间方 位和距离上的关系。包括位置、交通、环境景观、 外部配套设施等四个方面。
➢ 位置，包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层 ➢ 交通：指进出该宗房地产的方便程度。 ➢ 环境景观：指该宗房地产周围的自然环境、人文
设备、装修等。 权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权
利、利益和收益。中国目前主要有： ✓ 所有权：单独所有、共有、区分所有 ✓ 使用权：建设用地使用权、宅基地使用权、土地承
包经营权 ✓ 租赁权 ✓ 抵押权 ✓ 典权 ✓ 地役权 ✓ 空间利用权 ✓ 相邻关系包括：噪音污染、空气污染、光污染等
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