土地估价：市场比较法试题及答案

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《土地估价理论与方法》模拟题-市场比较法

《土地估价理论与方法》模拟题-市场比较法[判断题]

1、采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较案例宗地的剩余使用权年期为xx年，待估宗地为xx年，在其他因素均相同的情况下，则待估宗地的土地价格比比较案例的土地价格低20%( x )

解析：这类小题不值得去计算，因此主要靠对土地使用权年期修正方法的理解来进行判断。由于年期修正系数的公式为k=[1-1/(1+r)m]/ [1-1/(1+r)n]，直观上就能看出，它不是xx年和xx年的简单比较，还需要参数r，所以不可能直接得出固定结果，因而无需计算就可判断为错。再说算也没法算出来的，缺一个参数嘛。

2、采用市场比较法时，若区域因素中个因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数( v )

3、只要由交易案例资料，市场比较法就可用于不动产的买卖、租赁、抵押等各种交易形式的价格及租金确定( x )

4、在利用市场比较法评估土地价格时，方法应用上要选择同类型的土地交易案例，修正时所考虑的因素也要以影响土地利用效益的因素为主( v )

5、间接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格( x )

6、类似土地是指土地所在区域的区域特征，以及影响地价的因素和条件都与待估土地相同的土地( x )

7、在一定宽度条件下，地块临街深度越深，土地效用越差;地块临街深度越浅，土地效用越好( x )

[单项选择题]

2021土地估价理论与方法-市场比较法(精选试题)

土地估价理论与方法-市场比较法

1、某城市按季度编制土地出让价格环比指数（见表7-1），若将发生在1月31日的交易案例按季度修正到当年8月31日，期日修正系数为（）。

A.102.36

B.110.63

C.112.99

D.113.24

2、在市场比较法中，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为（）。

A.类似土地

B.比较宗地

C.标准宗地

D.交易宗地

3、采用市场比较法评估求得的土地价格，通常称之为（）。

A.积算价格

B.参考价格

C.交易价格

D.比准价格

4、采用市场比较法进行地价评估时，（）就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地每项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。

A.综合比较分析

B.案例比较分析

C.直接比较分析

D.间接比较分析

5、市场比较法中交易案例修正的主要因素有（）。

A.交易情况

B.个别因素

C.区域因素

D.期日和年期

6、关于市场比较法，下列说法正确的是（）。

A.具有较强的现实性和说服力

B.以替代关系为基础

C.计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低

D.正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键

7、市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有（）。

A.简单平均法

B.加权平均法

C.取众数或中位数

D.几何平均法

8、根据实际比较基准的不同，市场比较法可分为（）。

A.模拟比较分析

B.直接比较分析

C.因素对比分析

D.间接比较分析

9、某城市的地价指数如表7-4所示，可比实例是在2002年成交，成交额为2000元／m2，待估土地的估价期日为2004年，则修正为估价期日的交易实例价格为：若选择比较案例并要求根据表5-2进行期日修正，该如何计算？

土地估价市场比较法例题

市场比较法作业

又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。解：（1）建立价格可比基础：甲一次付清总价()

()()

)(2162653%05.11%11720000

%11720000

96000012

元=+⋅++

甲单价=2162.65（元/m 2）乙单价=300×8.5=2550（元/m 2）丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2）（2）计算比准价格

比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227

123m 元=+⨯+⨯-⨯⨯

= 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.11100100255027

5m 元=⨯+⨯+⨯⨯=

比准价格丙())/(22.2762105

100%2.11100100270026

m 元=⨯+⨯⨯=

（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果

估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2）

土地估价市场比较法例题

市场比较法作业

又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期

96万元；第一年末72

万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%O 2002年8月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8.5 , 2003 年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格 2001年逐月下降0.8% ,2002年逐月上涨1.0% ,2003 年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产 2003年8月初的正常单价

（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）解：（1）建立价格可比基础：

甲单价=2162.65 （元/m 2）乙单价=300X8.5=2550 （元 /m 2）

丙单价=24300009687.6 X 0.764=2700 （元 /m 2）

（

2）计算比准价格

2002年6月1日到

1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1% , 1日

的正常价格。

上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。

2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨试利用上述资料评估该房地产

2003年10月解：（1）计算比准价格

（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果

估价对象价格（单价）

=（2722.19+2856.34+2762.22 ） £=2780.25 （元 /m 2）

甲一次付清总价

960000

720000

1 1% 12

1 1%1

720

：00

.05%12

2162653（

元

）

比准价格甲

比准价格乙

市场比较法应用举例

实例一：

（1）估价对象概况。在某一城市，需要评定的地块为H，现收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如表1。

项目

宗地成

交价（元

/m2）

交易时

间

容积率

位置比

较

形状比

较

区域因

素比较

个别因

素比较

A 580 1987 1.3 0 -5% 0 0

B 620 1988 1.2 3% 0 0 -4%

C 660 1988 1.4 0 -2% 0 0

D 700 1989 1.4 0 0 -3% 0

E 680 1989 1.3 0 0 +3% 0

F 730 1990 1.2 +2% 0 -5% 0

G 740 1990 1.3 0 0 0 -3%

H 1990 1 0 0 0 0 现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为

12%。对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类

型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差，表中数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。

（2）根据上述条件，试计算1990年宗地H的评估价格。

实例二:

(一)估价对象概况

估价对象为某公司拥有的位于**城市**路123号商铺,该商铺的建筑面积为1200平方米,土地使用年限为2000年12月1日至2040年11月30日.

（二）估价要求

需要评估该不动产在2009年12月的正常交易价值。（三）估价方法

估价对象适合在公开市场交易，采用市场法。

土地估价市场比较法例题

市场比较法作业

()()

)(2162653%05.11%11720000

%11720000

96000012

元=+⋅++

甲单价=2162.65（元/m 2）乙单价=300×8.5=2550（元/m 2）丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2）（2）计算比准价格

比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227

123m 元=+⨯+⨯-⨯⨯

= 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.11100100255027

5m 元=⨯+⨯+⨯⨯=

比准价格丙())/(22.2762105

100%2.11100100270026

m 元=⨯+⨯⨯=

（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果

估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2）

土地估价收益还原法_市场比较法作业作业题

收益还原法AND 市场比较法

（向下拖动市场比较法）

1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。

解：（1）计算该宾馆年总收益

=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元

（2）计算该宾馆年总费用

=14万元/月×12月=168万元

（3）计算该宾馆年净收益

=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元

（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元

（5）计算同档次宾馆年总收益

=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元

（6）计算同档次宾馆年总费用

=394.2×30%=118.26万元

（7）计算同档次宾馆年净收益

=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元

（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格 =年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元

（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。

土地估价理论与方法：土地估价方法考试答案

1、单选有一宗工业用地，土地取得费及相关费为15万元，为自有资金投入，土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款利率为6％，土地开发期为1.5年，经调查，该宗地各项（江南博哥）费用投入符合一般水平，则在成本逼近法计算中的投资利息为()元。

A．18000

B．8934

C．22500

D．22634

正确答案：D

参考解析：因为该宗地各项费用投入符合一般水平，则使用成本逼近法计算，土地取得费及其税费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费及其税费利怠可采用以整个开发期为基数，计息期为开发期一半，则有

2、多选市场比较法估价需具备的条件是（）。

A.同一供求范围内

B.估价时点的近期

C.有较多类似土地的交易

D.所处的地区房地产市场较活跃

E.房地产交易发生较少的地区

正确答案：A, B, C

参考解析：市场比较法估价需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似土地的交易。

3、单选市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内，并在估价时点的近期，存在着较多的（）。

A.完全相同的土地交易

B.类别多样的土地交易

C.类似土地的交易

D.典型的土地交易

正确答案：C

参考解析：运用市场成本法进行估价，需要具备的条件是同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多的类似土地的交易。

4、多选一般估价资料包括（）等方面影响地价的资料。

A.社会

B.经济

C.政治

D.环境

E.文化

正确答案：A, B, C, D

5、单选采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的()求取。

土地评估实务问答

12.进行交易日期修正时应注意什么问题？
答：进行交易日期修正时应注意同一城市内的不同区城，发展程度不同的，其地价指数也不相同。根据政府公布的地价指数，或参照当地的房地产价格指数结合市场交易情况计算交易日期修正系数时，应注意政府公布的地价指数、房地产价格指数是定基指数还是环比指数。
13.用市场比较法评估土地价格时可以采用基准地价系数修正法中的年期修正系数吗？
二、
9.交易行为中存在哪些情况时必须对其成交价格进行修正？
答：交易行为中存在以下特殊因素时，必须将成交价格修正为正常市场价格：
(1)利害关系Βιβλιοθήκη Baidu之间的交易;
(2)急于出售或者购买情况下的交易；
(3)受债权愤务关系彭响的交易;
(4)交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易；
(5)交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；
2.公开拍卖成交案例能否作为市场比较法的比较实例？
答：要选用拍卖成交案例作为比较实例，必须完整、准确地掌握拍卖标的交易资料，并十分了解拍卖竞价过程及估价时点的市场环境。有的拍卖标的附设有特别的交易条件，土地招拍挂方式也在根据房地产市场状况和国家政策规定进行调整，如限地价、竞房价或限地价、竞配套等，这些特别的交易条件对拍卖成交价格的影响程度通常难以量化；同时，竞价时场内气氛等因素也会对成交价格造成影响，激烈的竞价过程可能导致竞买人非理性应价，成交价格虚高。如果估价师无法科学量化拍卖市场上各种复杂因素对交易价格的影响程度，即不能将拍卖成交价修正为正常市场价格，则不建议采用拍卖成交案例。

土地估价之市场比较法

概念

理论依据（基本原理）

基本公式

特点与适用范围

二、市场比较法的理论依据（基本原理）

市场比较法的理论依据，就是替代原理。

根据经济学理论，在同一市场上，具有相问使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上

，表示以估价对象所在的区域因素为基准；三、市场比较法的基本公式（续）式中：

，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。

待估对象价格待估对象价格三、市场比较法的基本公式（续）式中：

，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分母是可，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子是

搜集交易实例

选取可比实例

建立价格可比基础

进行交易情况修正

进行交易日期修正

进行区域因素修正

进行个别因素修正

求取比准价格

一、搜集交易实例（续）

二、选取可比实例（续）

场信息，以平等自愿的方式达成的交易价格。

[

两期支付，首期支付人民币

建筑面积

3000ft

元市场兑换率为

关修正之前应先做如下处理：

换算为人民币，换算成人民币后有：

非正常交易情况的类型：

•

•急于出售或者急于购买情况下的交易：前者往往造成价格偏低，后者则使

价格偏高。

•

交价格往往偏高；如果卖方不了解市场行情，盲目出售，则成交价格往往

偏低。

•

•税费非正常负担的交易：

五、进行交易日期修正

五、进行交易日期修正（续）在实际评估中，往往通过价格指数和变动率来进行交易日期修正。

(2)采用环比价格指数进行修正。

不动产价格变动率包括逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升

2017土地估价师《土地估价实务》基础：市场比较法计算题考试题

2017土地估价师《土地估价实务》基础：市场比较法计算

题考试题

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、合理有效的利用资源，使资源达到的最优配置，要借助__。

A．税率

B．价格

C．利率

D．工资

E．市场体制的完善

2、根据企业生产经营的方式不同，一般可以分为经营性企业和__企业。

A．服务性

B．生产性

C．运输型

D．教育型

3、下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是。

A：城市中心的商业用地

B：公益设施用地

C：城市中心的综合用地

D：待开发住宅小区用地

E：时间因素

4、土地由国家行政管理机关调拨分配使用，是指__。

A．行政调配

B．行政管理

C．行政调拨

D．行政划拨

5、在城市规划中，对地价影响最重要的因素是。

A：地形、朝向、地质条件

B：土地用途、容积率、建筑密度

C：绿化、环境质量

D：建筑高度、建筑结构

E：时间因素

6、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2004年lO月20的评估价格为元／平方米(保留到小数点后一位)。

A：314．3

B：314．4

C：315．0

D：315．3

E：时间因素

7、根据土地利用总体规划和经济社会发展需要，对各类用地数量的具体安排是__的内容。

A．土地利用详细规划

B．国土规划

C．土地利用计划

D．城市规划

8、__是企业在一定期间内生产经营活动的最终财务成果。

A．收入

B．利润

C．所有者权益

D．资产

9、城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是。

市场比较法试题及答案

(一)判断题

1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。()

2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。()

3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。()

4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。()

5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。() 来源：

6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。()

7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。() 8．土地使用年期属于个别因素。()

9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。()

10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。()

11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同

区域，或处于不同供需圈的类似地。()

12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。()

13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。()

14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。()

15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。()

16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。()

17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。()

土地估价市场比较法

土地估价市场比较法作者：佚名

时间：2009-3-9

浏览量：一.市场比较法的基本原理

市场比较法是根据市场中的替代原理,将待估土地与具有替代性的,且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较,并对类似地产的成交价格作适当修正,以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中,两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下:

.直接比较公式:

PD=PB×A×B×D×E

式中:PD――待估宗地价格;

PB――比较案例价格;

A――待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数=正常情况指数/比较案例宗地情况指数

B――待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数

D――待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数

E――待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数

2.间接比较公式:

PD=PB×A×B×c×D×E

式中:含义同前;

c――标准宗地条件评价系数/比较案例宗地条件评价系数

二.运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作:

.广泛搜集宗地交易实例;

2.选取比较实例;

3.建立价格可比基础;

4.进行交易情况修正;

5.进行交易日期修正;

6.进行区域因素修正;

7.进行个别因素修正;

8.求出比准价格。

三.运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价格行情。

拥有大量的交易实例资料,是运用市场比较法估价的前提条件。如果交易实例资料太少,不仅会影响估价结果的准确性和客观性,甚至会使市场比较法无法采用。因此,估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。

土地评估与市场分析考试试题

土地评估与市场分析考试试题题目：土地评估与市场分析考试试题

一、选择题

1. 土地评估的基本原则包括（）。

A. 客观性原则

B. 公正性原则

C. 综合性原则

D. 公开性原则

2. 市场分析中，以下哪个因素对土地价值评估最为重要？

A. 区位因素

B. 建设规划因素

C. 土地面积

D. 社会环境因素

3. 土地评估的目的主要是（）。

A. 保护土地资源

B. 确定土地价格

C. 评估土地潜力

D. 辅助决策

二、填空题

4. 土地评估的方法主要包括（）。

5. 市场分析的内容主要包括（）。

6. 在土地评估中，常用的评估指标有（）。

三、简答题

7. 请简要介绍土地评估的步骤和流程。

8. 市场分析中，如何确定土地的市场需求？

9. 土地评估中，衡量土地价值的因素有哪些？

四、计算题

10. 某地一块土地的规划用途为商业用地，面积为5000平方米，土地推广报价为每平方米2000元。请计算该土地的总评估价值。

五、论述题

11. 请论述土地评估与市场分析在房地产投资决策中的重要性，并举例说明。

六、案例分析题

12. 请结合具体案例分析，从土地评估和市场分析的角度，对某个城市未来房地产发展的趋势进行预测，并提出相应的建议。

以上为本次考试试题，请按要求完成答卷。

市场比较法例题

容积位置率比较 1.3 1.2 1.4 1.4 1.3 1.2 1.3 1.0 0 +3% 0 0 0 +2% 0 0
形状比较 -5% 0 -2% 0 0 0 0 0
区域因素比较 0 0 0 -3% +3% -5% 0 0
个别因素比较 0 -4% 0 0 0 0 -3% 0
• 现假设该城市地价指数以2004年为基期，每年同2004年相比增长率为12%。对于容积率，此类地块的最低容积率为1，该城市此类地块的土地，当容积率每增加0.1，单位宗地地价比容积率为1时增加5%。对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中数字为负的，表明成交宗地的条件比待估宗地差;表中数字为正的，表明成交宗地的条件比待估宗地好；数值表示对宗地地价修正幅度。 • 估价要求：根据以上条件评估宗地H在2007年 10月30的评估价格。
待估土地住宅评价期日 2007.11.2 ？求算 2 0 0 0 0 0 0
比较案例 A 住宅 2006.10.5 1200 元/m 3 -2% -1% -2% -2% +3% -3%
2
比较案例 B 比较案例 C 比较案例 D 住宅 2006.12.2 1300 元/m 3 -3% -2% 0 +1% 0 -3%
⑤计算各案例地价修正后的价格。
情况修正期日修正容积率修正区域因素修正个别因素修正

《土地估价实务千问千答之市场比较法篇》

土地估价实务问答之市场比较法篇

1、交易案例的土地用途与待估宗地不完全一致时，能否选作比较实例？如何进行用途修正？

答：最好选择土地用途完全一致的交易案例作为比较实例。确实不具备此条件时，根据待估宗地具体情况，土地利用现状分类中相同一级类用地下具有可比性的二级类用地之间可互作比较实例。

用途修正的关键在于合理确定不同用途间的价格差异系数，该系数可通过市场调查得到。

2、交易日期修正系数如何确定？

答：交易日期修正系数一般根据当地政府公布的同类用途的地价指数进行确定，或通过各年政府公布的基准地价结合市场交易情况推算。如果上述条件不具备，则可以参照“中国城市地价动态监测网”的城市或区域的地价增长率，或者参照当地的房地产价格指数等相关数据，同时结合当地近期土地交易情况和房地产市场发展趋势综合确定。此外，还可以调查当地近几年（最好是选择比较实例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之间）与待估宗地相同用途的土地市场资料，分析、测算、确定交易日期修正系数。

3、运用市场比较法时，怎样进行面积条件修正？

答：可按宗地面积大小划分为“合适且有利于利用”、“较合适且比较有利于利用”、“不合适或不利于利用”三个等级，每上升或下降一个等级，面积条件指数相应上升或下降一定百分比。注意土地用途不同可能对土地面积的要求不同，不同的地域对土地面积的要求也可能不同，如在城市商品房开发中，小面积地块在城市中心依然很受欢迎，若在城郊结合部则不受欢迎，所以在评估实务中应结合估价对象所在市场状况、地块规划建设指标和设计方案来分析土地面积对地价的影响，也就是说，地块大小有利或不利，与“做什么”、“怎么做”相联系。