土地估价：市场比较法试题及答案
土地估价师《土地估价实务》基础：市场比较法计算题考试题资料
2017土地估价师《土地估价实务》基础：市场比较法计算题考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、合理有效的利用资源，使资源达到的最优配置，要借助__。
A．税率B．价格C．利率D．工资E．市场体制的完善2、根据企业生产经营的方式不同，一般可以分为经营性企业和__企业。
A．服务性B．生产性C．运输型D．教育型3、下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是。
A：城市中心的商业用地B：公益设施用地C：城市中心的综合用地D：待开发住宅小区用地E：时间因素4、土地由国家行政管理机关调拨分配使用，是指__。
A．行政调配B．行政管理C．行政调拨D．行政划拨5、在城市规划中，对地价影响最重要的因素是。
A：地形、朝向、地质条件B：土地用途、容积率、建筑密度C：绿化、环境质量D：建筑高度、建筑结构E：时间因素6、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，同一城市此类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2004年lO月20的评估价格为元／平方米(保留到小数点后一位)。
A：314．3B：314．4C：315．0D：315．3E：时间因素7、根据土地利用总体规划和经济社会发展需要，对各类用地数量的具体安排是__的内容。
A．土地利用详细规划B．国土规划C．土地利用计划D．城市规划8、__是企业在一定期间内生产经营活动的最终财务成果。
A．收入B．利润C．所有者权益D．资产9、城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是。
A：土地实际利用状况B：设定内涵条件下的评估地价C：现状条件下的评估地价D：评估时间E：合法性10、按照年金开始支付的时间不同，年金可划分为__年金。
A．即期B．连续C．延续D．延期E．永续11、当给城市划定一条增长边界之后．随着人口规模的扩大，居住用地的竞标租金曲线会发生．【2006年考试真题】A：平行下移B：平行上移C：向左旋转D：向右旋转E：土地12、房地产市场分析基本步骤中应首先进行。
历年土地估价试题及答案
历年土地估价试题及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 土地估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 公正性原则D. 市场性原则答案：D2. 土地估价的直接目的是什么？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A3. 土地估价的间接目的是什么？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A4. 土地估价方法中，收益还原法主要适用于哪种类型的土地？A. 农业用地B. 工业用地C. 商业用地D. 住宅用地5. 土地估价中，市场比较法的基本原理是什么？A. 土地价格等于土地成本B. 土地价格等于土地收益C. 土地价格等于土地面积D. 土地价格等于土地使用年限答案：B6. 土地估价报告中，土地利用状况分析包括哪些内容？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地利用潜力答案：C7. 土地估价报告中，土地价格影响因素分析不包括以下哪一项？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地政策答案：B8. 土地估价报告中，土地价格预测的方法不包括以下哪一项？A. 趋势分析法B. 回归分析法C. 专家评估法D. 市场比较法答案：D9. 土地估价报告中，土地价格的确定方法不包括以下哪一项？B. 收益法C. 市场法D. 政策法答案：D10. 土地估价报告中，土地价格的调整因素包括哪些？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地政策答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）1. 土地估价的基本原则包括以下哪些？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 公正性原则D. 市场性原则答案：ABC2. 土地估价的直接目的包括以下哪些？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A3. 土地估价的间接目的包括以下哪些？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A4. 土地估价方法中，收益还原法主要适用于以下哪些类型的土地？A. 农业用地B. 工业用地C. 商业用地D. 住宅用地答案：C5. 土地估价中，市场比较法的基本原理包括以下哪些？A. 土地价格等于土地成本B. 土地价格等于土地收益C. 土地价格等于土地面积D. 土地价格等于土地使用年限答案：B三、判断题（每题1分，共10分）1. 土地估价的基本原则包括合法性原则、客观性原则、公正性原则和市场性原则。
土地估价市场比较法例题
市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%;第二年末72万，月利率1.05%O 2002年8月初人民币与美元的市场汇价为 1:.8.5 , 2003 年8月初的市场汇价为1:.8.3。
该类房地产人民币价格 2001年逐月下降0.8% ,2002年逐月上涨1.0% ,2003 年逐月上涨1.2%。
又知1m2=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产 2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值） 解：（1）建立价格可比基础：甲单价=2162.65 （元/m 2） 乙单价=300X8.5=2550 （元 /m 2）丙单价=24300009687.6 X 0.764=2700 （元 /m 2）（2）计算比准价格2002年6月1日到1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1% , 1日的正常价格。
上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。
2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨 试利用上述资料评估该房地产2003年10月 解：（1）计算比准价格（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22 ） £=2780.25 （元 /m 2）甲一次付清总价96000072000021 1% 121 1%1720：00.05%122162653（元）比准价格甲比准价格乙比准价格丙100 2162.65 —— 95100 2550 ——1 100 100 2700——1 100 31 0.8% 3 1 1.0% 1.0% 5 1.2% 612 1 1.2% 72722.19（元/m 2） 1 1.2% 7 100 2856.34（元/m 2） 102 誥 2762.22（元/m2） A 3800 1001 1.5% 5 98日为基准，以后每月递减 1%,98、 97、 96、 95、 94、 93。
土地估价实务基础：市场比较法的应用范围及估价过程考试题说课材料
2017土地估价实务基础：市场比较法的应用范围及估价过程考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、依据市场原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地的商服活动。
A：全部B：1／2C：1／3D：1／6E：时间因素2、耕地保护工作涉及国民经济各个领域，与__和社会进步密切相关。
A．国家经济发展B．国家国力提高C．国民生活水平上升D．国家繁荣富强3、某二手房占地面积60平方米，建筑面积150平方米，重置单价为1200元/平方米，其耐用年限为60年，已使用10年，残值率为0，用重置价格折旧法平估其现值为__万元。
(采用平均年限法估算其折旧)A．15B．18C．108D．1504、《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因__等原因而终止。
A．土地使用权抵押B．土地使用权出让合同规定的使用年限届满C．土地灭失D．提前收回E．土地使用权租赁5、新古典主义地租模型的代表阿兰索将作为地租问题的一个核心进行考虑，并引入区位平衡概念，同时成功解决了城市地租计算的理论方法问题。
A：边际产品价格B：空间位置C：交通条件D：城市基础设施E：时间因素6、西部地区的发展已经成为我国__战略的一个重要组成部分。
A．社会发展B．国民生活水平提高C．经济发展D．与世界接轨7、标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为。
【2009年考试真题】A：里地和表地B：临街地和表地C：里地和袋地D：临街地和袋地E：时间因素8、在中心地理论中，所谓“中心地”指的是（）。
A.区域的几何中心 B.泛指的城镇或居民点 C.区域内向周围地域提供货物和服务的中心城市或居民点 D.具备一定规模商业、服务业、制造业等职能的中心城市9、城市近期规划是总体规划的组成部分，其规划期限一般为年。
A：5B：10C：15D：20E：土地10、属于扩张性财政政策工具的是．【2007年考试真题】A：提高利率B：增加政府支出C：提高税率D：增加货币供应超E：土地11、对于（）机器设备一般实行重点单项评估，并尽可能采用现行市价法确定设备的基价。
土地估价理论与方法：土地估价方法考试答案
土地估价理论与方法：土地估价方法考试答案1、单选有一宗工业用地，土地取得费及相关费为15万元，为自有资金投入，土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款利率为6％，土地开发期为1.5年，经调查，该宗地各项（江南博哥）费用投入符合一般水平，则在成本逼近法计算中的投资利息为()元。
A．18000B．8934C．22500D．22634正确答案：D参考解析：因为该宗地各项费用投入符合一般水平，则使用成本逼近法计算，土地取得费及其税费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费及其税费利怠可采用以整个开发期为基数，计息期为开发期一半，则有2、多选市场比较法估价需具备的条件是（）。
A.同一供求范围内B.估价时点的近期C.有较多类似土地的交易D.所处的地区房地产市场较活跃E.房地产交易发生较少的地区正确答案：A, B, C参考解析：市场比较法估价需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似土地的交易。
3、单选市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内，并在估价时点的近期，存在着较多的（）。
A.完全相同的土地交易B.类别多样的土地交易C.类似土地的交易D.典型的土地交易正确答案：C参考解析：运用市场成本法进行估价，需要具备的条件是同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多的类似土地的交易。
4、多选一般估价资料包括（）等方面影响地价的资料。
A.社会B.经济C.政治D.环境E.文化正确答案：A, B, C, D5、单选采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的()求取。
A．宗地内外开发投入的费用总和B．宗地内外受益分摊的开发费用总和C．宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费D．宗地外受益分摊的开发费用正确答案：B参考解析：该题是成本逼近法中计算土地开发费用的考点，对于一般地区来说，可以根据投资开发分摊的情况来区分，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。
土地评估实务问答
20.由于《国有土地使用证》的证载面积小于《国有土地使用权出让合同》记载的面积。政府公布的出让价格中通常包含10%左右的公摊面积的价值，那么采用市场比较法评估时，是否应该单列该比较因素，以便减小比准价格误差？
答：运用市场比较法时，明确比较实例和估价对象的价值内涵.充分了解两者的面积内涵差异，使两者价值内涵一致，是进行比较修正的前提之一。遇到提问中所述面积内涵不一致的情况，首先应根据出让合同等文件进行确认，然后将比较实例单价调整为与待估宗地价值内涵一致，接着进行其他各项影响因素的比较、修正。
19.市场比较法中规划条件修正应考虑哪些因素？
答：规划条件一般包括用途、面积、容积率、绿化率、建筑密度、高度、车位数等限制条件，这些限制条件是影响土地价格的个别因素，同一个因素在不同的土地开发项目中对地价产生影响的重要程度会有所不同，进行规划条件修正时，应根据待估宗地的具体情况，找出最重要的若干影响因素，分别就比较实例的各项重要影响因素与待估宗地的情况作出对比分析，并将这些个别因素在比较实例和待估宗地之间的差异程度合理量化。
11.交易日期修正系数如何确定？
答：交易日期修正系数一般根据当地政府公布的同类用途的地价指数进行确定，或通过各年政府公布的基准地价结合市场交易情况推算。如果上述条件不具备，則可以参照“中国城市地价动态监测网”的城市或区城的地价增长率，或者参照当地的房地产价格指数等相关数据，同时结合当地近期土地交易情况和房地产市场发展趋势综合确定。此外，还可以调査当地近几年（最好是选择比较实例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之间）与待估宗地相同用途的土地市场资料，分析、测算、确定交易日期修正系数。
土地估价师：市场比较法相关知识考试试题
土地估价师：市场比较法相关知识考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、《土地估价师资格考试管理办法》规定，土地估价师资格考试采用闭卷方式进行。
报考人员自由选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在__个连续考试年度内有效。
A．1B．2C．3D．42、由于对土地的连续投资而产生超额利润转化的地租称为。
A :级差地租IB:级差地租UC:垄断地租D:绝对地租E:时间因素3、根据《农用地估价规程》，农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括（）。
A •级差收益测算法B. 样点地价平均法C •定级指数模型法D•标准田法E.样地法4、我国土地资源的特点包括__。
A .土地面积绝对数量大，相对数量小B •后备土地资源有限C. 土地类型多样，平地多于山地D. 森林覆盖率低E ．森林覆盖率高5、某临街深度100ft 的矩形宗地，总价为100 万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为万元。
A: 50. 5B: 67. 5C: 70. 5D: 72. 5E:时间因素6、下列估价方法中，（）更适合于土地附着物的估价。
A. 残余法 C. 成本法&n bsp;D. 收益还原法7、目前我国的土地证书主要有__。
A •《国有土地使用证》B. 《国有土地所有证》C. 《集体土地使用证》D. 《集体土地所有证》E. 《土地他项权利证明书》8、自2002年1 月1日起，我国的税设有的税率有__税率。
A .最惠国B. 协定C. 特惠D. 普通E. 特定9、在时间数列速度指标中，增长速度不等于。
A :发展速度-1B:定基发展速度-环比发展速度C:增长量/基期水平D: （本期水平-基期水平）／基期水平E: 土地10、地价管理政策要与相应的__相配合，在土地市场上才能发挥作用。
A .社会监督B. 政府干预C. 地价管理制度D. 群众觉悟11 、根据区位经济分析和区位地租理论而构成的“杜能圈”中的第四圈为A .林业区B. 草田轮作区C. 谷物轮作区D. 自由农作区12、作为基本农田区示范，应具备的条件有__。
土地估价市场比较法例题
市场比较法作业又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。
2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。
该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。
又知1m2=10.764平方英尺。
试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。
解：（1）建立价格可比基础： 甲一次付清总价()()())(2162653%05.11%11720000%11720000960000121212元=+⋅++++=甲单价=2162.65（元/m 2） 乙单价=300×8.5=2550（元/m 2） 丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m 2） （2）计算比准价格比准价格甲()()())/(19.2722%2.11%0.11%8.019510065.216227123m 元=+⨯+⨯-⨯⨯= 比准价格乙()())/(34.2856102100%2.11%0.111001002550275m 元=⨯+⨯+⨯⨯=比准价格丙())/(22.2762105100%2.11100100270026m 元=⨯+⨯⨯=（3）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果估价对象价格（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m 2）上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。
2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。
以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
2017土地估价师实务：市场比较法的原理
2017土地估价师实务：市场比较法的原理一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是__。
A．土地级别或均质区域划分图的绘制B．地价样点图编制C．基准地价图的编制D．土地利用现状图的编制2、实现土地利用总体规划的重要技术措施是__规划。
A．土地利用分区B．土地利用C．土地利用专项D．土地利用指标3、关于土地价格的主要特征，下列说法不正确的是（）。
A.土地价格具有明显的地区性 B.土地价格总体呈上升趋势 C.土地价格具有充分的竞争性 D.土地价格高低与社会经济水平相适应4、宗地地价是指具体宗地在某一期日的价格。
A：土地所有权B：土地使用权C：土地抵押权D：土地租赁权E：时间因素5、因地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有。
A：优先性和完整性B：显著性和完整性C：显著性和特殊性D：优先性和特殊性E：时间因素6、商业用地评估不宜使用的评估方法是。
A：市场比较法B：成本逼近法C：收益还原法D：剩余法E：国家实行土地估价师资格认证制度7、中发[1997]11号文件规定，农地转为非农建设用地的土地收益，__，原则用于耕地开发，具体办法国务院另行规定。
A．全部上缴中央B．全部留给地方C．上缴中央30%，留给地方70%D．上缴中央70%，留给地方30%8、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，__应当根据士地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。
A．市、县人民政府B．市、县人民政府国土资源行政主管部门C．市、县人民政府规划行政主管部门D．市、县人民政府建设行政主管部门9、如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价．土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的大于转换用途所需的费用。
A：减少额B：数值C：增加额D：收益E：时间因素10、城镇土地使用税是采用__的幅度定额税率。
市场比较法试题及答案
市场比较法试题及答案(一)判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
()2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
()3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
()4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
()5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
() 来源：6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
()7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
() 8．土地使用年期属于个别因素。
()9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
()10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
()11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
()12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数／待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
()13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
()14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
()15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
()16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
()17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
()18．某宗地19xx年9月的价格为2000元，19xx年9月至20xx 年9月该市地价指数上涨15％，若其他情况不变，则该地块在20xx 年9月的价格应为2600元。
()19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元／m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元／m2。
土地评估与市场分析考试试题
土地评估与市场分析考试试题题目：土地评估与市场分析考试试题
一、选择题
1. 土地评估的基本原则包括（）。
A. 客观性原则
B. 公正性原则
C. 综合性原则
D. 公开性原则
2. 市场分析中，以下哪个因素对土地价值评估最为重要？
A. 区位因素
B. 建设规划因素
C. 土地面积
D. 社会环境因素
3. 土地评估的目的主要是（）。
A. 保护土地资源
B. 确定土地价格
C. 评估土地潜力
D. 辅助决策
二、填空题
4. 土地评估的方法主要包括（）。
5. 市场分析的内容主要包括（）。
6. 在土地评估中，常用的评估指标有（）。
三、简答题
7. 请简要介绍土地评估的步骤和流程。
8. 市场分析中，如何确定土地的市场需求？
9. 土地评估中，衡量土地价值的因素有哪些？
四、计算题
10. 某地一块土地的规划用途为商业用地，面积为5000平方米，土地推广报价为每平方米2000元。
请计算该土地的总评估价值。
五、论述题
11. 请论述土地评估与市场分析在房地产投资决策中的重要性，并举例说明。
六、案例分析题
12. 请结合具体案例分析，从土地评估和市场分析的角度，对某个城市未来房地产发展的趋势进行预测，并提出相应的建议。
以上为本次考试试题，请按要求完成答卷。
土地估价师实务：市场比较法适用的估价原则考试试题说课讲解
2016年土地估价师实务：市场比较法适用的估价原则考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起（）个工作日内进行征用土地公告。
A．5B．7C．10D．152、不属于其他货币资金核算范围的是。
A：银行汇票存款B：在途货币资金C：外汇存款D：外埠存款E：土地3、标准深度的连线被称为里地线，里地线两侧不临街的宗地分别称为。
【2009年考试真题】A：里地和表地B：临街地和表地C：里地和袋地D：临街地和袋地E：时间因素4、成本逼近法中，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数的，计息期为开发期。
A：1／4B：1／3C：1／2D：整个E：合法性5、以下情况，国家可以对单位和个人的出让土地使用权提前收回。
A：房屋破损B：社会公益事业需要C：企业破产D：土地使用权转移E：时间因素6、依据《中华人民共和国公司法》设立的有限责任公司性质的土地评估机构名称结尾应明确为。
A：事务所B：有限责任公司C：公司D：股份公司E：时间因素7、根据法律规定，各省、自治区、直辖市规定的基本农田应当占本行政区内耕地的__。
A．50%B．60%C．70%D．80%8、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行房地产成交价格申报制度，房地产权利人转让房地产应当向规定的部门如实申报成交价。
A：乡镇人民政府B：市、县人民政府C：县级以上人民政府D：省级以上人民政府E：时间因素9、根据《城乡规划法》，下列表述不正确的是__。
A．城市人民政府组织编制城市总体规划B．城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年C．控制性详细规划应当符合修建性详细规划D．未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权10、按照年金的支付时间和支付金额是否确定，年金可分为__年金。
A．确定B．风险C．定期D．永续E．不定期11、从认识对象看，统计具有__等特点。
2016年土地估价实务基础：市场比较法的应用范围及估价过程考试试卷
2016年土地估价实务基础：市场比较法的应用范围及估价过程考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《国务院办公厅转发国土资源部关于做好土地利用总体规划修编前期工作意见的通知》(国办发[2005]32号)指出，通过对规划实施情况的系统评价，做到“四查清、四对照”。
以下属于“四查清、四对照”范围的是__。
A．查清规划期内新增建设用地总量，与国民经济和社会发展规划确定的发展目标对照检查B．查清闲置土地和低效用地数量，与规划确定的节约用地挖潜目标对照检查C．查清耕地和基本农田保有量，与规划保护目标对照检查D．查清违法用地数量和处理情况，与违法用地的处理要求对照检查E．查清耕地和基本农田保有量，与国民经济和社会发展规划确定的发展目标对照检查2、某医院计划在2006年底通过出让方式取得一宗土地使用权用于扩建门诊大楼，如果能按计划获得土地，根据我国法律有关规定，在出让合同中国有土地使用时间最晚能签到年底。
A：2046B：2056C：2066D：不设定年期E：35％～50％3、土地管理部门对土地登记的申请，要严格按照（）规定的程序组织地籍调查，并根据地籍调查结果，对土地权属、面积、用途等进行全面的实质性的审查。
A．土地登记规则B．土地管理法C．土地管理法实施细则D．城市房地产管理法4、有一块1000㎡的工业用地，其土地取得费为12万元，土地开发费为20万元，开发期为一年．其中，土地取得费为自有资金投入，土地开发费是向银行贷款所得，贷款年利率为10％，则在成本逼近法中计算的投资利息为元(利息计算按复利方式，结果保留到整数位)。
A：12000B：21762C：22000D：3000E：时间因素5、指消费者在某特定时期内和一定市场上，按某一价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A：产量B：供给C：需求D：以上均不是E：土地6、城市近期规划是总体规划的组成部分，其规划期限一般为年。
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土地估价：市场比较法试题及答案（一）判断题1．类似区域是指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、不在同一供需圈的其他区域。
（）2．以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格，此方法为直接比较。
（）3．运用市场比较法测算的价格能反映近期市场行情，具有较强的现实性。
（）4．市场比较法估价程序先后为收集交易资料、确定比较案例、修正、确定土地价格。
（）5．选择比较交易案例，一般应选择4年内成交的不动产交易案例，最长不超过5年。
（）6．正常和非正常交易均可作为比较交易案例，通过修正予以运用。
（）7．宗地用途虽不同，但影响其价格的区域因素却是一样的。
（）8．土地使用年期属于个别因素。
（）9．市场比较法评估地价时，需对交易案例依次进行个别、区域、期日、情况修正。
（）10．比较案例选定以后，还应根据各案例的情况，建立价格比较基础。
（）11．用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的不同区域，或处于不同供需圈的类似地。
（）12．可通过公式“情况修正后的交易案例价格一比较交易案例价格×比较案例宗地情况指数/待估宗地情况指数”对交易案例进行情况修正。
（）13．商服用途的宗地，其所临道路若为交通型干道或生活型干道，其利用效用会产生很大差异。
（）14．采用市场比较法评估宗地抵押价格时，可选用买卖交易实例作为比较案例。
（）15．容积率是指建筑面积与占地面积的比率。
（）16．估价期日是指决定待估土地价额的基准日期。
（）17．运用市场比较法，可评估土地价格、建筑物价格，还可评估土地及建筑物为一整体的价格。
（）18．某宗地1998年9月的价格为2000元，1998年9月至2001年9月该市地价指数上涨15%，若其他情况不变，则该地块在2001年9月的价格应为2600元。
（）19．在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格为1000元/m2，设其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元/m2。
（）（二）单项选择题1．市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据（），将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行比较对照，并根据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地评估时日地价的方法。
A．类似原则B．相关原则C．等同原则D．替代原则2．市场比较发育地区的经常性交易的土地价格的评估适用（）。
A．市场比较法B．成本逼近法c．剩余法D．收益法3．在一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比为（）。
A．建筑密度B．容积率c．利用率D．有效面积系数4．市场比较法是通过已发生交易案例的价格求算待估土地价格，所以所求价格也称为（）。
A．替代价格B．相关价格C．基准价格D．比准价格5．运用市场比较法，我国要求市场比较交易案例至少（）个。
A．2B．3C．4 D．56．运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域相比（）。
A．相邻地区B．用途相同C．土地质量相同或相似D．同一供需圈7．市场比较法要求比较案例最长不超过（）年。
A．1B．2C．3 D．58．市区一工厂由于产业结构调整欲与外商合建写字楼，利用市场比较进行土地资产评估时，下列中（）为最佳比较案例。
A．周围写字楼的售价B．周围住宅用地地价c．周围工厂用地的地价D．周围商品房售价9．选择的比较参照交易案例应与待估土地的交易类型（）。
A．相似B．相异C．相同D．无关10．下列因素（）不是影响地价的个别因素。
A．宗地所在区域环境条件B．宗地使用限制C．宗地形状D．宗地容积率11．市场比较法中区域因素修正系数是影响区域因素的各因子的修正系数（）。
A．平均值B．相加之和C．相乘之积D．相减之差12．采用市场比较法评估地价选择交易案例时，下列案例不需进行情况修正的案例是（）。
A．因迁往外地而出售房地产B．亲友之间的房地产交易c．政策原因而抛售房地产D．按市场原则进行的房地产交易13．某城市地价与容积率的关系：以容积率等于3为基准，容积率每增加O．1，宗地地价就提高5个百分点。
设A宗地单位地价为2000元/m2，容积率为3.6；B宗地容积率为3.2，则在其他条件相同的情况下，B宗地单位地价估计应为（）元/m2。
A．2200B．1667C．1692 D．236414．当价格指数的基期不固定时，利用地价指数进行期日修正，应先将其指数调整到（）后，再修正。
A．地价指数B．因子指数C．定基指数D．条件指数15．替代原理是（）的理论基础。
A．成本法B．剩余法c．市场比较法D．收益还原法16．下列各项中不属区域因素的是（）。
A．交通状况B．城市规划C．地区繁华程度D．宗地面积形状17．已知协议与招标的情况修正系数比例关系为1：1.46，招标与拍卖的比例关系为1．1.24，某交易案例为协议方式的交易，成交价800元/m2，而待估土地要评估拍卖价格，则修正后的交易案例价格为（）元/m2。
A．941.94B．992C．1168.00D 1 448 3218．一般情况下，（）地块更利于便用。
A．矩形B．三角形C．菱形D．不规则形19．有一宗房地产总价为100万元。
又知综合还原率为7 %，土地还原率为6%，建筑物还原率为8 %，则该宗房地产的土地价格为（）万元。
A．30B．40C．50 D．6020．在运用市场法评估不动产租金时，一般应选择（）进行比较分析。
A．每月支付的租金B．每月支付的租金及物业管理费C．实质租金D．支付租金和押金21．运用市场比较法评估宗地地价时，比较案例成交地价每平方米500元，对应使用权年期为30年，而待估宗地出让年期为20年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（）元/m2。
A．400B．436C．460 D．573 （三）多项选择题1．在运用市场比较时，需要对比较案例宗地价格进行（）修正。
A．情况B．区域C．期日D．使用年期2．市场比较法中．建立价格比较基础包括（）。
A．统一付款方式B．统一币种C．统一面积内涵D．统一面积单位3．下列交易方式中（）会造成价格偏低。
A．买方不了解市场B．卖方不了解市场C．急欲脱售D．急欲购买4．市场比较法应用的基础是（）。
A．发达的不动产市场B．丰富的交易案例C．交易类型全面D．待估土地与交易案例有替代性5．在运用市场法评估土地价格时，（）是保证评估结果准确性的A．正确选择比较案例B．合理修正交易价格C．建立比较基础D．精确计算6．用市场比较法评估土地时，可利用与待估宗地同类型的具有替代性宗地的（），推测待估土地价格。
A．拍卖底价B．转让地价C．出让地价D．资产核算价7．市场比较法可用于（）。
A．直接评估土地的价格或价值B．评估土地租金C．评估房地产租金D．以上均不适用8．交易案例可通过（）途径收集。
A．查阅政府有关部门资料B．查阅报刊消息C．根据需要自制D．市场调查9．以下属于情况修正的有（）。
A．地区道路的通达度B．地块所处街道的位置不同C．买方或卖方不了解市场行情D．受债权债务关系的影响10．市场比较法中进行区域因素修正时，确定各比较因子定量指数的方法有（）。
A．利用距离为比较尺度B．利用效用为比较尺度C．利用数学公式的影响分值为比较尺度D．利用经验公式计算的影响分值为比较尺度11．实质租金由（）构成。
A．支付租金B．押金利息c．押金D．契税12．处理多个比准价格，综合确定地价的基本方法有：（）。
A．众数法B．简单平均法C．加权平均法D．取中位数法13．以下表述正确的有（）。
A．实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成B．实质租金一支付租金＋保证金×月（年）利率C．支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金D．支付租金一实质租金＋保证金×月（年）利率14．选择比较交易案例时，应符合（）的要求。
A．与待估土地用途相同B．交易案例为非正常交易案例C．与待估土地估价期日相差时间较长D．与待估土地所处地区区域特性相近15．在市场比较法中进行个别因素修正时，以下说法正确的有（）。
A．宗地所临街道类型不同会影响土地的利用效用B．地块利用效用与其临街深度关系不大C．使用的地块面积越大，使用效益越高D．宗地的地质条件影响土地的利用效用三、参考答案与难点解析（一）判断题1．X2．X3．√4．√5．X6．X7．X 8．√9．X10．√11．X12．X13．√14．～15．X16．√17．√18．X19．√（二）单项选择题1．D2．A3．B 4．D5．B6．D7．C 8．A9．C10．A11．B12．D13．C14．C15．C16．D17．D18．A19．C20．C21．B（三）多项选择题lI A．B、C、D2．A、B、C、D3．B、C 4．A、B、D5．A、B6．B、C7．A、B、C 8．A、B、D9．C、D10．A、C、D11．A、B12．A、B、C、D13．A、B14．A、D15．A、D。