地产企业成本管理战略地图
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多,容易形成决策堆积
• 项目数量少,特定区域经营
• 项目数量较多,需要人才共享,
不适用于全国经营
• 客户定位专一,项目实施环
境不确定性低
• 客户较稳定,但不确定性较高
的项目环境
• 公司高层介入项目协调工作
• 公司有专业技能提升要求
专业化发展
• 跨多个地域经营或客户
需求变化多项目管理
• 前期的客户定位非常准
异地操盘、集团管理下如何监管成本
类型 职责分工 优点 缺点 实施条件
职能管理型
矩阵式管理型
项目管理型
开 设 工销 发 计 程售
• 项目部只负责施工现场
管理部门
开 设 工销 发 计 程售
项目公司或项目部
项项 目目 部
• 项目部部成为项目执行 的负责主
体,职能部门成为资源提供、建 议与监督主体
开 设 工销 发 计 程售
• 项目公司成为开发工作
的全权负责主体
• 职能部门内部实现规模
经济
• 对项目环境反应迅速,便于实
现项目产品的创新和技术专业
化的提升
• 对项目环境反应灵敏,清
晰的产品责任,容易达到
客户的满意
• 对项目环境的反应较
慢;需要高层协调工作
• 员工介入双重职权之中,需要公 • 项目执行风险较大;不利
司良好的人际关系和全面的培训 于 公 司 职 能 知 识 积 累 和
•
人生得意须尽欢,莫使金樽空对月。04:23:3704:23:3704:231/7/2021 4:23:37 AM
•
做一枚螺丝钉,那里需要那里上。21.1.704:23:3704:23Jan- 217-Jan-21
•
日复一日的努力只为成就美好的明天 。04:23:3704:23:3704:23Thur sday, January 07, 2021
•
每天都是美好的一天,新的一天开启 。21.1.721.1.704:2304:23:3704:23:37Jan-21
•
相信命运,让自己成长,慢慢的长大 。2021年1月7日星期 四4时23分37秒 Thursday, January 07, 2021
•
爱情,亲情,友情,让人无法割舍。21.1.72021年1月7日星 期四4时23分37秒21.1.7
越靠近价值链后端,经营风险越小,但对品牌和客户价值产生重要 影响。[关键词]
成本管理是贯穿价值链全过程;涉及价值活动全部环 节;全员全面参与的活动。
经营目标/盈利指标
项目策划 销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
成本目标
政策与市场环境
合作 资源
资金 来源
节点剖析2—专业口对接:
• 营销端口:来自竞争对手及销售的压力需要提高 外立面装修档次及风格
成本策划 目标确定
目标校核
目标与控制体系建立
可研估算
管理核心 盈利倒逼成本
目标体系建立 案例分享
成本策划 目标确定 目标校核
成本市场依据 成本策划依据 成本结构合理
工作内容
成本策划工作要点 对接投资者:
对接市场:
对接客户:
内部责任:
目标与控制体系建立
可研估算
目标体系建立
成本策划 目标确定
案例分享
地产企业成本管理战略地图
2011新版
地图全貌及点评
地产企业成本管理战略地图
地产企业成本管理战略地图
投资者层面: ------财务指标:
成本管理战略地图
投资价值最大化
投资可控
公司与客户层面:
内部运营层面 (专业端口)
客户满意度
公司绩效满足度
供应商 满意度
项目拓展 前期策划 规划设计 工程管理
采购管理
采购/招标
控制体系建立
合约签定 变更/签证/索赔
管理核心
专业工作控制接轨 专业决策成本测算
专业口成本控制
支付/结算
事前/事中管理
成本目标实现工作要点 采购/招标的成本控制依据:
合同签定与履行: 变更签证控制: 内部责任:
动态成本信息系统的建立
管理/信息驾驶舱
日常我们有哪些与成本相关的信息?
• 财务付款台账 • 合同签定台账 • 工程计量台账 • 合同结算台账 • 甲供材料供应台账 • 变更签证台账 。。。。。
业务管理目标如何与成本管理目标一致
• 采购合约管理
• 财务管理
• 计划运营
• 物业管理
我们需要什么样的机制管成本?
机制
专业管控手段 制度管控体系
动态监控 数据平台
责任与绩 效考核
目标与控制 体系建立
成本管理
目标与控制体系建立
可研估算
《成本套表》
由浅如深---逐级深入--依据愈发充足
目标体系建立
• 部品—工程质量保障 • 品质---产品竞争力 • 客户认同与忠诚度 • 工程进度---营销、市场份额 • 战略合作与共赢 • 成本---盈利 • 投资效益与效率 • 企业短期---长期利益 。。。。
你达到了吗?
谢 谢!
•
生活中的辛苦阻挠不了我对生活的热 爱。21.1.721.1.7Thurs day, January 07, 2021
•
让自己更加强大,更加专业,这才能 让自己 更好。2021年1月上午 4时23分21.1.704:23J anuar y 7, 2021
•
这些年的努力就为了得到相应的回报 。2021年1月7日星期 四4时23分37秒 04:23:377 January 2021
•
科学,你是国力的灵魂;同时又是社 会发展 的标志 。上午4时23分 37秒上 午4时23分04:23:3721.1.7
我们需要什么样的机制管成本?
机制
专业管控手段 制度管控体系
成本管理与管控机制
----如何解决专业对接与责任落实问题
组织系统
领导机构
目标/责任成本管理
成本管理委员会
信息系统
工具
过程动态成本管理
成本管理软件
实践系统
制度
作业过程成本管理
成本管控文件
制度流程体系-----专业集成
策划阶段:工具/方法 1、成本调研 2、成本—盈利测算 3、策划团队与七对眼睛
成本模块: 制度流程与管理工具
记录表单
项目目标成本套表模板 动态成本报送套表 责任成本分解套表 责任成本月度评估表 成本月度分析报告模板 成本预警通知书 目标成本调整申报表 成本数据库模型 项目成本指标测算表 市场成本调研表 项目成本-盈利动态测算表 项目主要规划指标 项目产品建筑/品质标准表 项目设计限额要求及成本控制建议表 设计变更单/签证单 经济标评审分析表 计量支付表单 工程进度/材料供应计量与付款台帐 工程结算审批表 项目总包工程清算审批表 结算协议表 。。。。。。
客户满意度
公司绩效满意度
供应商满意度
市场风险
节点剖析及点评
节点剖析1—需求与满意度:
• 客户维度: 需要部品及设备的档次、品牌、质量逾高逾好。
• 供应商维度: 高的价格、优厚的付款条件提供较好的服务。
• 地产公司维度: 合理的价格配置合适的部品达到项目最大价值体现
如何解决?取舍?
项目策划与落实
谢谢大家!
财务管理
物业管理
学习与创新层面
制度流程
组织架构
I T工具
投资者如何看成本管理
• 投资承诺是否能兑现?--• 投资回报是否有保障?--• 资金投入价值?------销售利润率与成本利润率孰轻孰重?
我们需要让谁满意?
• 客户满意度 • 公司绩效满足度 • 供应商满意度
不同角度看问题!
重点解析成本管理的多维度需求
建造阶段:作业控制 1、采购有效性 2、项目管理 3、成本信息披露
建立成本目标 落实成本目标
设计阶段:流程节点控制 1、设计任务书---成本控制要求 2、设计评审—成本校核 3、设计深度与标准---成本依据
评估与考核:事前/事中控制 1、动态评估工具 2、绩效指标体系化 3、奖惩重点与力度
业模务块制度流程制体度文系件-----成本模块流程文件
标杆企业不同产品系列的成本配置清单
成本管理在价值链上的位置
项目 拓展
项目 论证
项目 策划
设计 管理
采购 管理
成本管理
工程 管理
销售 管理
客服 管理
物业 管理
越靠近价值链前端,经营风险越大,但利润贡献越高!
[关键词]
价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间,决定了利润的最终实现大 小! [关键词]
• 成本管得住吗?。。。 标杆企业如何一路走来
1999---2003---2005---2007
• 成本如何落实到全员?。。。
解析各企业成本责任分解的作法
实战练习一下
成本责任体系的建立
• 全部负责变成全不负责怎么办?。。。 参与 案例分析 过程评估机制建立
• 成本责任等于成本问责吗?
• 探讨一下成本考核指标与系统
目标成本管理规定 目标成本编制与审批流程
责任成本管理规定 责任成本分解与审批流程
动态成本管理细则 动态成本信息报送流程
成本绩效考核制度 合同计量与结算流程
。。。。。
。。。。。。
制度流程体系-----成本
成本 管理
作业指引
项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引 动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引 变更签证管理指引 预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引 。。。。。。
都是成本信息? 我们还需要什么?
• 投资者、老板怎么想?
• 经营者、总裁怎么想?
• 职业经理们怎么想?
----营销口
----设计口
----采购口
----工程口
我们需要怎样的信息反馈系统?
我们对成本信息反馈系统的要求
• 及时 • 完整 • 全面 • 真实 • 依据充分
动态成本系统解析 练习题
成本责任体系的建立
目标校核
管理核心 依据充分 成本清单化 形成控制依据 严格审批 工作内容
成本目标确定工作要点 专业集成形成测算依据:
过程控制目标形成: 对接财务形成盈利监控: 内部责任:
目标与控制体系实现
可研估算
目标体系建立
成本策划 目标确定
目标校核
管理核心
图纸-成本匹配 总成本内调整 目标调整条件
目标与控制体系实现
• 设计端口:外立面变更涉及规划审核问题,设计 变更需要委托设计院重新设计
• 工程端口:影响工期,甚至导致工程进入冬施 • 采购合约口:需要重新招标、签约,需要时间 • 成本口:成本会远远超过目标
怎么办?
《设计变更管理流程》
8000万外立面变更案例
节点剖析3—专业口对接:
• 营销端口:工程无法按时交楼,延期入伙导致客户索赔! • 工程端口:设计多变、劳动力不足、验收政策等导致施
•
安全放在第一位,防微杜渐。21.1.721.1.704:23:3704:23:37J anuar y 7, 2021
•
加强自身建设,增强个人的休养。2021年1月 7日上 午4时23分21.1.721.1.7
பைடு நூலகம்
•
精益求精,追求卓越,因为相信而伟 大。2021年1月 7日星 期四上 午4时23分37秒 04:23:3721.1.7
确
• 更强调项目产品对客户
图 2-3 房地产公司项目运作管理三种模式 需求满足程度
授权体系与成本管理架构的建议
谁来确定目标成本? 谁来决策成本调整? 谁来考核?谁来评估? 成本定位与决策的立足点在哪里? 责任体系与职责如何匹配。。。
• 标杆企业的成本管理架构与模式介绍:
地产项目成本管理综合目标
工计划被迫调整 • 设计端口:老板善变、商业定位调整等带来多版设计图
纸且设计变更失控 • 财务口:报表很盈利!分期核算结果做不到 • 成本口:成本动态预估有余地!
到底赚了多少钱?
签证/洽商要不要事前管
1.4亿成本超支案例
专业端口业务管理与成本管理接驳点
• 项目拓展
• 前期策划
• 设计管理 • 工程管理