分层建设用地使用权登记的思考

文章编号:100723817(2009)0520039202中图分类号:P271文献标志码:B 分层建设用地使用权登记的思考

张雅杰1黄雯翠1,2刘洋1

(1武汉大学资源与环境科学学院,武汉市珞喻路129号,430079;2吉林市城市建设信息中心,吉林市青年路30219号,132001)

摘要比较了二维地籍与三维地籍的登记要素,分析了三维地籍研究的现状,提出了分层建设用地使用权登记

的模式。

关键词分层建设用地使用权;二维地籍;三维地籍;土地登记

物权法第136条规定:/建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。0其中,在地上或者地下设立的建设用地使用权,就是以独立空间为客体的分层建设用地使用权。在分层建设用地使用权之间,只要做到空间无交叉、权利内容不冲突,就符合一物上不能同时存在两个内容相矛盾的物权的要求。物权法的规定标志着我国从法律上引入了三维财产权的概念,对传统的二维地籍提出了挑战。

1二维与三维土地登记要素比较分析

我国目前二维土地登记基本单元是平面的宗地。登记对象是关于土地质和量的要素,包括土地权属性质与来源、土地权利主体、土地权利客体及与这三方面直接相关的其他内容[1]。土地权属性质是明确附着在某宗地土地上的权利的性质;土地权属来源是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式,对确定土地权属性质至关重要;土地权利主体是指土地权利人,包括集体土地所有权人、国有土地使用权人、集体土地使用权人和土地他项权利人,其中国有土地使用权人和土地他项权利人可以是自然人、法人和其他组织;土地权利客体是指土地权利、义务所共同指向的对象,主要包括土地的坐落、界址、面积、用途、使用条件、等级、价格等。

分层建设用地使用权登记基本单元是三维宗地,其基本情况包括宗地权属界面、界址点位置、宗地内空域的分割与性质、相邻宗地的关系等。可以描述水平和垂直方向上的权属划分。由此建立的三维宗地特征是:首先基于三维空间,是用3D坐标来描述的闭合立体空间域(体);其次依附于土地但并不绝对要包含地面,可以和地面相离、相交或者相切;最后要求是由权属界面围成的[2]。其登记的主要记载为:项目名称或坐落、产权人、权利取得方式、用途、使用期限、相对应的地号、地下三维坐标数据、建筑面积、建筑结构及使用条件的记录,如层数、部位、建筑类型、竣工日期、出入口的权属问题等[3]。

相对于传统的地表建设用地使用权,在权属性质、权源和权利主体上,分层建设用地使用权并没有什么不同,差别来自于权利客体、权属界址和客体数量。

权属界址。在二维登记中,指某一人或产权单位的土地的位置和范围,即某一权利人所有或使用的土地权属界线。反映在实地上,表现为界址点及其界标物;反映在地籍图上,表现为界址点符号及其编号和界址点连线;反映在调查簿册上,是各界址点的坐标或相对应位置说明。在三维登记中,必须反映空间高度,必须反映三维界址点坐标。

客体数量。在二维登记中,指宗地面积,由土地权属界址确定。土地权属界址一经确定,土地面积也就随之确定。一般来讲,如果某一宗地的权属来源证明文件上的界址范围与实地一致,而面积不一致,一般以界址范围为准。在三维登记中,数量有时需要用面积加高度甚至用体积来表示。

2三维地籍研究现状

分层建设用地使用权设立的客体空间,必须由不动产登记簿确定,才能获得法律上的独立,而且空间的位置和三维参数必须确定,各空间之间不能重合,从而保证其物理上的独立性与特定性[4]。

在GIS中,三维空间实体可分为地上实体、地表实体和地下实体,分别进行三维表达和数据管理,这些实体也是国土资源管理的对象,多数也是属于地籍登记的内容。地上实体包括房屋建筑和桥梁、输电线塔等基础设施;地表实体包括山脉等反映地形特征的实体和道路河流植被等反映地貌特征的实体;地下实体包括矿体基岩等地质体、暗河岩洞等地下自然空间和地铁防空洞等地下人工空间[5]。

二维GIS所能描述的空间实体一般抽象为点、线、面三类,且通常在二维平面上表达空间实体。三维GI S则要描述点、线、面、体四类空间实体,空间维数的扩展使得同一实体描述的难度增大,其几何表达和拓扑描述在不同抽象维数下的差异巨大[5]。在目前三维GIS的研究中,地上侧重于建筑物景观三维重现,地表侧重于地形、地貌重现,地下侧重于地质体和自然空间的模拟,且研究区域有限、专题单一,不足以应对土地利用目前权属复杂、利用多样的三维重现和分析统计要求。因而地籍登记中目前达不到真三维,简单的二维坐标加个Z向量不能实现空间拓扑叠加分析,更不能进行空间模拟分析。从技术上看,由于三维地籍对象数据采集及计算机表达在技术难度大、复杂性高,目前难以全面实现。

在澳大利亚的昆士兰州,三维登记已经部分地得以解决,其做法值得借鉴。由于昆士兰州的法律框架源于普通法,具有三维几何性状的三维不动产单元是可以设定的,一般有四种:¹建筑空间单元,主要由天花板、墙体和地板围成;º有限制的空间单元,主要是对地表上下的高度或深度

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有一定的限制;»独立空间单元,完全被表面限定,并且独立于地表宗地的二维边界;¼剩余空间单元,建筑空间单元或独立空间单元分割后残存的空间,但地籍图上仅仅包括了这些三维空间单元的投影[6]。因此,从三维不动产状况和空间权利登记的角度,结合真三维地籍的要求来看,昆士兰州的三维不动产地籍也仍需要进一步完善。

3分层建设用地使用权登记模式

当离开地表的空间具有了独立经济价值及一定的社会属性,并通过不动产登记方式具有了排他性时,就可以分层设立建设用地使用权。但基于目前完全三维的技术难点,即使物权法关于分层建设用地使用权的规定生效了,也并不能意味着明确的三维地产单元马上在地籍程序中形成。因为新的三维不动产还必须在二维不动产框架内使用[6]。这样就需要明确两个问题,一是哪些城市区域应建立三维地籍空间实体,二是在计算机管理中如何管理城市各类地物的地籍空间实体对象。由于城市建设只在特定区域具有密集开发的特点,因此三维地籍实体对象应该是针对特定地区的特定空间地物建立的。从这一角度,对城市地籍信息系统的建设,应当因地制宜,对于只需要对地表地物进行地籍管理的地物,以二维地籍进行表达与记录;对需要以地籍表达地下空间实体权属的地区,以三维地籍对地下地物进行记[7]。实现二维与三维地籍数据的综合存储、查询与数据管理。

在目前登记实务中,在选择保留二维地籍同时,可以加上外部注释表明三维状况,注释可以通过多种不同的方式完成。一是用图件作为记录文件,但还需要文字描述;二是还要显示三维地产单元划定的坐标[8]。一般空间利用不复杂情况下,第一种方式可满足需要,如地下建设用地使用权,除需要测绘地下建筑物的水平投影面积外,还应测量建筑物的最深基础桩位平面以上的相对深度作为第三维参数。地籍图上用虚线划出地下建筑物的水平投影位置,标出地下范围,可在地籍编号后,加识别码以区别地面地籍编号。

若在某地块空间内设多个相邻分层建设用地使用权,测出此分层客体空间各重要点处的三维坐标,以显示分层使用权单元边界就显得有必要了。另外,还要附上对应的三维立体示意图及对应地表地块的平面图,由此可以确定分层建设用地使用权客体空间范围,及明确各分层建设用地使用权的权利边界,且有利于权属纠纷的解决。

建筑物的立体分层分用途利用,呼唤三维地籍的出现,以达到实现精细化土地管理的目的,而5物权法6提出的分层建设用地使用权的设立,迎合了土地利用集约化的需求,与三维地籍的解决土地立体利用的初衷不谋而合,从而对有关三维地籍的研究提出了更为迫切的要求。

在征收、征用、使用一块土地的一部分后,余留部分土地会形成残地[9],这个问题也需要关注。由于三维地物和三维空间不重合,如果按照地物来确权,那残地的处置也成一待解决问题,因征收或使用同一土地所有者一块土地的一部分而造成残地价格下跌或者其他与残地相关的损失时,如何补偿该损失都是值得研究的问题。而且地下空间残地是立体残地,要比平面残地复杂得多,更值得研究。

4结束语

在今后的实际工作中,技术上,要加强能兼容现有二维地籍登记数据成果的真三维地籍的理论研究和技术建模研究,实现土地利用立体空间的拓扑查询,空间登记单元纵向或横向的合并与分割。法律上,进一步明确纵向边界的确权问题,因为土地的立体利用,不仅要考虑平面相邻关系,还要考虑纵向相邻关系,还涉及相邻面的共有关系,非常复杂[4],必需加强相关研究。ù参考文献

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收稿日期:2009203213。

第一作者简介:张雅杰,副教授,现从事土地管理的教学和研究。E2mail:zh angyajie5549@

LA ND REISTRATION OF LAYERED CON STRU CTION LA ND USE RIGHT

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A BSTRACT Based on the registration fators analysis between2D and3D,and cur rent condi2

t ion of3D cadastr al registration,we br ought for war d the r egistr ation pat tern for layered con2

str uction land r ight and touched some relating pr oblems.

KEY W ORDS layered construction land use right;2D cadastr e;3D cadast re;land regist ration

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