房地产估价师房地产估价原则
《房地产估价规范》——总则、估价原则)
2.0.1 房地产的市场价值评估，应遵循下列原则：
1 独立、客观、公正原则；
2 合法原则；
3 价值时点原则；
4 替代原则；
5 最高最佳利用原则。
2.0.2 房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。
6）上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的，应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。
2.0.6 当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时，应按下列规定确定估价所依据的用途，并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制：
1 当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不相同时，应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价，再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利，确定估价对象的最高最佳利用状况；
2 当估价对象已为某种利用时，应在调查及分析其利用现状的基础上，对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择，并应在估价报告中说明：
2.0.3 房地产的投资价值、现状价值等其他价值和价格评估，应根据估价目的和价值类型，从市场价值评估的原则中选择适用的原则，并可增加其他适用的原则。
2.0.4 遵循不同估价原则的评估价值，应符合下列规定：
1 遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
1）维持现状、继续利用最为合理的，应选择维持现状前提进行估价；
2）更新改造再予以利用最为合途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价；
4）改变规模再予以利用最为合理的，应选择改变规模前提进行估价；
房地产估价师案例分析考点：估价原则
房地产估价师案例分析考点：估价原则2016房地产估价师案例分析考点：估价原则一、合法原则：必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。
1、产权合法。
估价时必须确认估价对象具有合法的产权。
在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的2、用途合法。
应以城市规划、土地用途管制等为依据。
如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。
如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用地，但也必须以居住用途为前提来估价;除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。
3、合法交易或合法处分。
处分方式包括买卖、租赁、典当、抵债、赠与等。
如抵押：①法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能以抵押为估价目的的估价对象，或者说这类房地产没有抵押价值。
②设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖房地产后，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权方可优先受偿。
③财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
4、其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。
二、最高最佳使用原则：指法律上许可，技术上可能，经济上可行，价值最大化。
包括最佳用途、最佳规模、最佳集约度。
1、法律上许可。
对于每一种潜在的使用方式，首先检查其是否为法律所允许。
2、技术上可能。
对于每一种潜在的使用方式，要检查其它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等。
3、经济上可行。
经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先估计其未来收入和支出流量，然后将此未来的收入和支出流量用现值表示，再将两者进行比较。
房地产评估的原则是什么
房地产评估的原则是什么
1、供需原则：商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。
供⼩于求时，则价格上升，否则下降。
房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。
2、替代原则：在同⼀市场上效⽤相同或相似的房地产，价格趋于⼀致。
3、最有效使⽤原则：以最佳使⽤所能带来的收益评估房地产的价格。
4、贡献原则：它是收益法和剩余法的基础
5、合法原则：房地产评估要在法律规定的条件下进⾏。
测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。
6、估价时点的原则：估价时点⼜称：估价基准⽇、估价期⽇、估价时间，是⼀个具体的⽇期，通常年、⽉、⽇表⽰，估价额是该是该⽇期的价格。
房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某⼀时点的价格，不同的时点，同⼀宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某⼀时点上的价格，所以估价⼀宗房地产的价格时，必须假定市场情况停⽌在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。
房地产估价师考点：房地产估价原则
房地产估价师考点：房地产估价原则2016房地产估价师考点：房地产估价原则房地产估价原则的含义：基本规律。
房地产价格在总体上、从某种意义上讲，是客观存在的，不会因个别市场参与者希望它多高或多低，它就会有那么高或那么低。
因此，房地产估价师要评估出合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个"价值"强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值"发现"或"探测"出来。
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准。
这些法则或标准就是房地产估价原则。
因此，如果给房地产估价原则下个定义，则它是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③估价时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则;⑥谨慎原则。
房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。
因此，房地产估价师应熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。
一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。
如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值。
因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。
但值得注意的是，不同估价目的的估价或评估的价值类型不同，应遵循的估价原则可能有所不同。
房地产估价(第3章)房地产估价的原则与程序
3.3 房地产估价业务委托合同范本
估价委托合同 ××评字[ 甲方（委托评估方）： 乙方（受托评估方）： 一、评估范围 住所： 住所： ]号
根据甲方的委托，本项目评估对象和评估范围为：
二、评估的目的 甲方设定本次评估目的为： 三、评估内容（价值类型） 本次委托评估内容为： 四、评估基准日 甲方设定本次评估基准日是： 五、甲乙双方的责任 （一）甲方的责任 年 月 日。 。 。
3.1 房地产估价原则
• 3.1.1 独立、客观、公正原则 • 独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则，要求估 价结果对各方估价利害关系人都是公平合理的价值。 • 3.1.2 合法原则 • 合法原则要求估价结果为在依法判定的估价对象状况下的 价值，包括合法产权（如房屋属于单独所有还是共同所有 ，属于完全物权还是限制物权）、合法使用权（如用途、 容积率、建筑密度、绿地率等是否符合城市规划要求）、 合法处分权（如买卖、租赁、抵押等房地产处分行为是否 符合法律规定）等方面。 • 3.1.3 价值时点原则 • 价值时点指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定 时间。由于房地产价格不断变化，不同时点的房地产对应 的价值也会有所不同。
十一、违约责任和争议解决
1．在本委托合同执行过程中如因委托方的变更或延误，本委托合同的履行将顺延；如甲单方终止本委托合同，甲方应支付受托 方已付出的相应费用，但不得高于本项目收费总额。 2．乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书,每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服 务费 ‰；甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料，乙方可按耽误时间顺延估价报告书的 交付时间。
• • • • • • • •
实践训练
• 卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合 同（以下称合同1）和房屋装修合同（以下称合同2），合同1规定甲必须于5 月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2 个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房 款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地 产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择 正确的答案： 1. 估价的价值时点是（ ）。 A.2002年4月25日 B.2002年5月25日 C.2002年7月25日考 D.2002年7月25日以后的某一天 2. 估价的价值范围应是（ ）。 A.合同1规定的房款 B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10% C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70% D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
房地产估价应遵循的原则
房地产估价应遵循的原则
房地产估价是指对不动产进行评估，确定其市场价值的过程。
在进行
房地产估价时，应遵循以下原则：
1.客观性原则：房地产估价应该基于客观的事实和数据，而不是主观的偏见或推测。
评估师应该使用可靠的数据和方法来确定房地产的价值。
2.市场适用性原则：房地产估价应该考虑到当前市场条件下的需求和供给情况。
评估师应该了解当地经济情况、社会环境、政治环境和法律
法规等因素，并将这些因素纳入考虑范围内。
3.比较原则：房地产估价应该依据市场上类似物业的销售价格、租金价格等进行比较。
评估师应该了解当地物业市场情况，并对同类型物业
进行比较，以确定其合理市场价值。
4.资本化收益法原则：资本化收益法是一种常用的房地产估价方法，它基于预期租金收益率和资本化率计算出物业的净现值。
在使用资本化
收益法进行房地产估价时，评估师需要考虑到物业的租金收益、运营
成本和市场风险等因素。
5.适度保守原则：房地产估价应该以适度保守的方式进行。
评估师应该
考虑到可能出现的未知风险和不确定性因素，以避免高估物业价值。
总之，房地产估价是一项复杂的工作，评估师需要综合考虑多个因素，并遵循客观性、市场适用性、比较原则、资本化收益法原则和适度保
守原则等原则，以确保评估结果准确可靠。
房地产估价规范
房地产估价规范来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015）总则1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。
1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则：1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则；5 最高最佳利用原则。
2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。
2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。
2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。
2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。
若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；述估价资料可采用纸介质，也可采用符合要求的电子介质，保存期限自估价报告出具之日起不得少于十年。
房地产估价考试重点
第一章房地产估价:1.房地产估价:是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的选择，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供专业意见的活动。
2.估价当事人:是与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。
3.估价目的:是估价委托人对估价报告的预期用途。
4.价值时点:是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。
5.价值类型:是所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。
6.估价原则:独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。
7.估价程序8.估价依据9.估价假设10.估价方法11.估价结果第二章1.房地产:土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权益总和。
房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位“三位一体”2.房地产区位包括:位置，交通，外部配套设施，周围环境等。
3.房地产特性:（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久（4）供给有限（5）价值较大（6）用途多样（7）相互影响，已受限制，难以变现，保值增值4.种类:按用途划分为:居住房地产，商业房地产，办公房地产，旅馆房地产，餐饮房地产，体育和娱乐房地产，工业房地产，农业房地产，特殊用途房地产，综合用途房地产。
5.开发程度分类:生地，毛地，熟地，在建工程，现房。
6.经营使用方式分类:出售、出租、自营、自用7.房地产状况描述:名称，坐落，范围，规模，用途，权属。
8.房地产区位状况描述:（1）位置，包括坐落，方位，与相关场所距离，临街状况，朝向，楼层（2）交通，包括道路状况，出入可利用的交通工具，交通管制情况，停车方便程度，交通收费情况（3）外部配套设施，包括外部基础设施，外部公共服务设施，（4）周围环境描述:自然环境，人文环境，景观。
最新房地产估价师理论与方法第四章思考题参考答案
行估价。 所谓“客观”，是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事 物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，是要求估价师和估价机构在估价中不偏 袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。 市场价值评估等鉴证性估价之所以要遵循独立客观公正原则，是因为评估出的价值或价格如果 不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益，也有损于估价师、估价机构以至整个 估价行业的公信力和声誉。 为了保障估价机构和估价师独立、客观、公正地估价， 一是要求估价机构应是一个不依附于他人、不受他人束缚的具有独立的法人地位的机构。 二是要求估价机构和估价师应与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益 关系。当估价机构或估价师与委托人或估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系 的，应当回避。 三是要求任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果。当然，在遇到干 预时，估价机构和估价师不应屈从，应“我行我素”。 5、 在估价中要求估价师与委托人等估价相关当事人没有利害关系，但为何又要求估价师自己 设想为各方估价利害关系人的角色或心态来思考评估价值? 在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师 首先应基于以下假设进行估价：各方估价利害关系人均是利己且理性的， 其次，应“换位思考”，即估价师以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值，把自 己分别设想为各方估价利害关系人时评估价值是怎样形成的， 然后，再以独立第三方的专家身份来权衡评估价值：评估价值的高低会对各方估价利害关系人 有何影响，假如是卖方会怎样，是买方又会怎样，在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估 价利害关系人的评估价值。 6、 合法原则对房地产估价有何要求?房地产估价为何要遵循该原则? 合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。合法原则中所讲的 “法”，是广义的“法”。有关法律、行政法规、合同等 房地产估价之所以要遵循合法原则，是因为房地产状况不同，特别是实物状况、区位状况相同 的房地产，如果权益状况不同，评估价值会有所不同。但是，估价对象状况不是委托人或估价 师可以随意假定的，甚至不是根据估价对象实际状况确定的，而必须依法判定。 遵循合法原则是指依法判定估价对象是哪种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来 估价。从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，只是必须做到评估价值与依法判 定的房地产状况相匹配。由此可知，评估价值虽然通常大于零，但也可能等于或小于零，只不 过如果等于或小于零，则在一般情况下人们就不会委托估价了。另外，遵循合法原则还体现在 法律法规和政策规定不得以某种方式处分的房地产，就不能成为以该种处分方式为估价目的的 估价对象。例如，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，就不能成为以抵押为估价目的的估 价对象；不得作为出资的房地产，就不能成为以出资为估价目的的估价对象。 依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能是设定的状况。例如，在建设用 地使用权招标出让估价中，拟招标出让的土地实际状况为地上物尚未拆除的毛地或“三通一
2020年房地产估价理论与方法-第四章
一、房地产估价八大原则：●（1）独立客观公正原则-首要原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则（5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（7）一致性原则（8）一贯性原则市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。
抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则●房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。
二、合法原则●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
●《物权法》规定，下列财产不得抵押：（1）土地所有权（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。
（5）依法被查封、扣押、监管的财产。
《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押：（1）权属有争议的房地产。
（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。
（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。
（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。
（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。
●法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。
不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。
●评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。
●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。
房地产估价应遵循的原则
房地产估价应遵循的原则
房地产估价是指对房地产进行评估，确定其市场价值的过程。
在进行房地产估价时，需要遵循一些原则，以确保估价结果的准确性和公正性。
第一原则是客观性。
房地产估价需要客观、公正地进行，不受个人主观意见的影响。
评估师需要根据客观的数据和事实，进行科学的分析和判断，以确保估价结果的准确性。
第二原则是综合性。
房地产估价需要综合考虑多种因素，包括房屋的位置、面积、建筑质量、周边环境、市场需求等因素。
评估师需要对这些因素进行全面的分析和评估，以确定房地产的市场价值。
第三原则是时效性。
房地产估价需要及时进行，以反映当前市场的实际情况。
评估师需要及时收集和分析市场数据，以确保估价结果的时效性和准确性。
第四原则是可比性。
房地产估价需要进行可比性分析，即将估价对象与同类房地产进行比较。
评估师需要考虑同类房地产的市场价值和特征，以确定估价对象的市场价值。
第五原则是透明性。
房地产估价需要公开透明，评估师需要向客户提供详细的估价报告，包括估价方法、数据来源、分析过程等信息。
客户需要了解估价过程和结果，以便做出正确的决策。
房地产估价需要遵循客观性、综合性、时效性、可比性和透明性等原则，以确保估价结果的准确性和公正性。
评估师需要具备专业知识和技能，进行科学的分析和判断，以为客户提供准确、可靠的估价服务。
第五章第 房地产估价原则
（2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成 本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。 （3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低 估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。 （4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开 发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利 润。
第一节 房地产估价原则概述
一、房地产估价原则的含义
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中， 逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，总 结、提炼出了一些进行房地产估价应当依据的法则 或标准——房地产估价原则。
二、房地产估价原则的种类
①独立、客观、公正原则 ——— 基本原则 ②合法原则 ③最高最佳使用原则 普适技术 性原则 ④估价时点原则 ⑤替代原则 ——— 特殊原则 ⑥谨慎原则
（2）不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到 相近效用的房地产价格的牵掣。
第七节 谨 慎 原 则
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应当遵守的一 项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出 估价相关判断时，应当保持必要的谨慎。 遵守谨慎原则的要求： （1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明 显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对 可比实例进行必要地实地查看。
三、房地产估价原则的作用
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于 房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于 同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评 估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去 思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评 估价值首先界定到一个合理的较小的范围内，然后 结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精确 的价值。
③适合原理。是以估价对象与其外部环境是否协调， 来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助 确定估价对象的最佳用途。 适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理， 即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部 各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。
房地产估价原则
（三 ）某种使用状况下的最高最佳选择
最高最佳使用原则要求评估价格应在合法使用方式 下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的 使用方式的估价结果。但当估价对象已做了某种使 用，则在估价时应根据最高最佳原则对估价前提做 下列之一的判断和选择，并应在估价报告中说明：
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分 等方面。
二、合法原则的内容
1．在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属 档案的记载或者其他合法证件为依据。
2. 在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、 土地用途管制等)为依据。
3. 在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同 等允许的处分方式为依据。
4. 在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价 格政策。
同一供求范围：是指与估价对象具有替代关系，价格会相
互影响的其他房地产的区域范围。
二、替代原则的内容
1.原理
在同一市场上(同一供求范围内)，相同的商品， 具有相同的价值。就理论上来说，任何经济主体在 市场上的行为，是要以最小的代价(花费或成本)取 得最大的效益(效用或利润)。
如果有两个以上相同的商品同时存在时，则明智 的买者会选择价格最低的；如果有两个以上价格相 同的商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最 大的。
1、房地产估价的技术性原则主要有哪几项?掌握这些原 则有何实际意义?
2、遵循合法原则包括哪几个方面? 3、什么是最高最佳使用?如何衡量及如何寻找最高最佳
使用? 4、什么是均衡原理? 5、在实际估价中如何根据最高最佳使用原则确定估价
前提? 6、什么是估价时点原则? 7、估价时点与估价作业期有何区别?在估价报告中写明
房地产估价的基本原则
1．合法性原则
合法性原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进⾏。
房地产的权益不同，价格也不同。
房地产的权益要通过法律、法规、契约来规范、确认和保障。
房地产经纪⼈只有在遵循合法原则下评估出来的价格才对委托⼈有真正参考意义。
2．、使⽤原则
房地产是⼀种稀缺资源，⽆论是社会还是权利⼈都希望能发挥其的效益，并根据这种期望确定⼟地利⽤⽅式。
因此要以委估房地产，主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使⽤效益的使⽤⽅式或⽤途为前提进⾏估价。
3．均衡原则
房地产的各个组成部分，如⼟地与建筑物、建筑物的结构、设备与装修等相互之间须达到⼀个均衡的⽐例关系，才能达到房地产整体的使⽤状态。
均衡原则就是要求评估⼈员在评估房地产的某⼀个组成部分时，须充分考虑因其与其他组成部分之问的结构关系⽽决定的房地产整体⽤途。
4．适合原则
每⼀宗房地产总是处于某个特定的环境之中，只有当⼀宗房地产与其所处环境适合才能达到使⽤状态。
因此，估价⼈员在评估⼀宗房地产的价格时，须详细分析该宗房地产与其周围环境的关系，审慎确定使⽤状态。
房地产估价的五大常用原则
房地产估价的五大常用原则我跟你说啊，房地产估价这事儿，那可有五大常用原则呢。
咱先说第一个原则，合法原则。
这就像做人得守规矩一样，房地产估价也得在合法的框架里来。
我就见过这么个事儿，有个小年轻想把他家老房子估价高点儿好卖出去，就想让估价师把他私自搭的那个违建也算进去。
那估价师能答应吗？估价师一脸严肃，那眉毛就像两条拧巴的麻绳，眼睛瞪得老大，说：“这可不行，违法搭的东西就不能算在估价里头，这是原则问题。
”这合法原则啊，就像一把尺子，量着整个估价的事儿呢。
再说说最高最佳使用原则。
啥叫最高最佳使用呢？就好比一块地，它是用来盖写字楼能赚大钱呢，还是盖住宅更划算？这得好好琢磨琢磨。
我有个朋友，他家有块地在城边儿。
一开始他想着，就盖个普通住宅得了。
结果找了个懂行的人一看，说：“你这地啊，要是规划规划，盖个带小花园的那种高档住宅，或者干脆建个小型商业中心，那价值可就翻番儿了。
”你看，这就是得按照最高最佳使用原则来。
那时候我朋友那表情啊，眼睛里满是惊讶和懊悔，嘴巴张得能塞下个鸡蛋，直拍大腿说：“哎呀，我咋没想到呢。
”替代原则也很重要。
这就好比买东西，你得货比三家吧。
房地产也一样。
有一回我陪人去看房子，那卖房的把自己房子夸得天花乱坠，说这房子独一无二，值老多钱了。
结果那买家也不傻啊，他就跟我说：“我看了附近好几套房子呢，户型都差不多，人家价格可比这低不少。
”这就是替代原则在起作用。
周围类似的房子价格就像一群小伙伴，互相制约着，谁也不能太离谱。
还有估价时点原则。
这就像给房地产拍张照片，照片啥时候拍的，那房地产在那个点就值那个价。
我记得有个小区，在没通地铁之前，房价也就那样。
结果地铁线一通，好家伙，房价就像火箭似的往上蹿。
这前后价格差了好多呢。
你要是按照通地铁之前的价格去估通地铁之后的房子，那可就大错特错了。
就像你不能拿夏天的衣服价格去衡量冬天的衣服一样，时间不一样，价值就不一样。
最后就是供求原则了。
这市场上房子多了，供大于求，那价格自然就往下走；要是房子少，想买的人多，那价格就蹭蹭往上涨。
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房地产估价原则(总分：87.00，做题时间：90分钟)一、(一)单项选择题(每题的备选答案中只有一个最符合题意)(总题数：29，分数：29.00)1.在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由( )决定的。
A．估价委托人 B．估价方法C．注册房地产估价师 D．估价目的（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：2.( )不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。
A．合法原则 B．独立、客观、公正C．最高最佳原则 D．估价时点原则（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：3.在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。
A．委托人 B．估价报告预期使用者C．管理部门 D．中立（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：4.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。
A．估价机构 B．估价人员 C．估价对象 D．估价方法（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：5.在依法判定的估价对象使用权利方面，应以( )为依据。
A．相关合同 B．法律、法规、政策C．土地用途管制 D．国家的价格政策（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：6.在依法判定的估价对象处分权利方面，应以( )等允许的处分方式为依据。
A．相关合同 B．法律、法规、政策C．土地用途管制 D．国家的价格政策（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：7.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是( )。
A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘B．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低C．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧D．在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
8.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。
A．合法原则 B．最高最佳使用原则C．估价时点原则 D．替代原则（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：9.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列( )方面依次筛选。
A．法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化B．技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许C．经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能D．法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：10.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值( )支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。
A．小于等于 B．大于等于 C．等于 D．无法确定（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：11.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始( )。
A．提高 B．下降 C．不变 D．无法确定（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：12.某房地产的土地面积为500m2，建筑面积为800m2，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )万元。
A．10.30 B．13.00 C．28.00 D．20.80（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：(320-60)×800元=208000元=20.80万元。
13.能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。
A．适合原理 B．均衡原理C．收益递增原理 D．收益递减原理（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：14.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。
它可以帮助确定( )。
A．最佳用途 B．最佳规模 C．最佳集约度 D．最佳使用（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：15.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。
则该宗土地的评估价值应为( )万元。
A．800 B．1000 C．1800 D．800～1000（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：16.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。
A．该建筑物的价值低于拆除费用 B．该估价结果肯定有误C．甲土地的价值高于乙土地的价值 D．不可能出现这种情况（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：17.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。
现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( )进行评估。
A．工业厂房 B．工业用地 C．商品住宅 D．商住用地（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：18.当新房地产的价值减去将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产的价值时，应以( )为前提进行估价。
A．维持现状 B．更新改造改造 C．改变用途 D．重新开发（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：19.当新用途下的房地产价值减去改变用途的必要支出及应得利润大于现用途下的房地产价值时，应以( )为前提进行估价。
A．维持现状 B．更新改造 C．改变用途 D．重新开发（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：20.当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以( )为前提进行估价。
A．维持现状 B．更新改造 C．改变用途 D．重新开发（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：21.估价通常是求取估价对象在某个特定时点上的价值，它必须根据( )来确定。
A．估价对象 B．估价目的 C．估价程序 D．估价原则（分数：1.00）A.B. √C.D.22.对于回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：23.在房屋征收中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的，则( )。
A．估价时点为未来，估价对象为未来状况B．估价时点与房地产状况均为现在C．估价时点为现在，估价对象为未来状况D．估价时点为现在，估价对象为过去状况（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：24.在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常估价时点为( )，估价对象为( )状况下的情形。
A．现在，历史 B．现在，现在 C．历史，现在 D．未来，现在（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：25.在房屋征收中，评估被征收房屋价值的估价时点为( )。
A．房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B．房屋征收决定公告之日C．房屋征收委托之日D．房屋征收完毕之日（分数：1.00）A.B. √C.解析：26.在房屋征收中，评估期房的价值应以( )为准。
A．与被征收房屋价值评估时点一致 B．房屋的实际状况C．评估人员的专业判断 D．评估人员的现场勘察结果（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：27.某估价机构于2011年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2011年6月15日。
因估价结果有争议，2011年8月15日进行复估，则复估的估价时点为( )。
A．2011年6月15日 B．2011年8月15日C．签订估价委托合同之日 D．估价人员与委托人商定的某日（分数：1.00）A. √B.C.D.解析：28.替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离( )在同等条件下的正常价格。
A．同一城市房地产 B．同样用途房地产C．相同房地产 D．类似房地产（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：29.现货房地产与期货房地产估价的不同点是( )。
A．估价时点不同 B．房地产市场状况不同C．估价目的不同 D．估价对象状况（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：二、(二)多项选择题(每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意)(总题数：16，分数：32.00)30.根据经济学原理，当房地产( )时，便为最高最佳利用。
（分数：2.00）A.与外部环境相协调√B.外部环境要素最恰当C.与其各个组成部分相搭配√D.达到规模递增E.外部环境与内部因素相关联解析：31.为评估出客观合理的价值，估价人员应本着( )等进行估价。
（分数：2.00）A.各方当事人均是理性的√B.估价人员应以各方当事人的角色来考虑评估价值√C.估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值D.估价人员应以委托人的立场来考虑评估价值√E.估价人员应以专家身份反复、精细地权衡评估价值解析：32.目前，我国房屋权属证书有( )。
（分数：2.00）A.房地产权证√B.房屋所有权证√C.房屋占有权证D.房屋使用权证√E.房屋他项权证解析：房屋权属证书有《房屋所有权证》和《房屋他项权证》(过去有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种)。
当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证。
33.在国有土地房屋征收评估中，合法产权应以( )为依据。
（分数：2.00）A.房地产权属证书√B.被征收人提供的书面证明C.房地产权属档案的记载√D.征收人提供的口头证明E.居委会提供的证明解析：34.土地权属证书有( )。
（分数：2.00）A.国有土地使用证√B.集体土地所有证√C.集体土地使用证√D.国有土地所有证√E.土地他项权利证明书解析：35.在城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于( )。
（分数：2.00）A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积√B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C.拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果√D.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积√E.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果√解析：36.根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定不得抵押，因而不应作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( )。