房地产估价师房地产估价原则

房地产估价原则

(总分：87.00，做题时间：90分钟)

一、(一)单项选择题

(每题的备选答案中只有一个最符合题意)

(总题数：29，分数：29.00)

1.在具体的一个房地产估价项目中，估价时点究竟是现在还是过去或者未来，是由( )决定的。

A．估价委托人 B．估价方法

C．注册房地产估价师 D．估价目的

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：

2.( )不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。A．合法原则 B．独立、客观、公正

C．最高最佳原则 D．估价时点原则

（分数：1.00）

A.

B. √

C.

D.

解析：

3.在房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。

A．委托人 B．估价报告预期使用者

C．管理部门 D．中立

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：

4.房地产估价的合法原则是针对( )来讲的。

A．估价机构 B．估价人员 C．估价对象 D．估价方法

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：

5.在依法判定的估价对象使用权利方面，应以( )为依据。

A．相关合同 B．法律、法规、政策

C．土地用途管制 D．国家的价格政策

（分数：1.00）

A.

B.

C. √

D.

解析：

6.在依法判定的估价对象处分权利方面，应以( )等允许的处分方式为依据。

A．相关合同 B．法律、法规、政策

C．土地用途管制 D．国家的价格政策

（分数：1.00）

A.

B. √

C.

D.

解析：

7.在房地产抵押估价中，关于遵循谨慎原则的说法错误的是( )。

A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

C．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧

D．在运用假设开发法估价时，不应低估未来开发完成后的价值，不应高估后续开发的必要支出及应得利润

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

8.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据( )应按服装店用途进行估价。

A．合法原则 B．最高最佳使用原则

C．估价时点原则 D．替代原则

（分数：1.00）

A.

B. √

C.

D.

解析：

9.寻找最高最佳利用的方法，是先尽可能地设想出估价对象各种潜在的使用方法，然后按照下列( )方面依次筛选。

A．法律上是否允许、技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化

B．技术上是否可能、经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许

C．经济上是否可行、价值是否最大化、法律上是否允许、技术上是否可能

D．法律上是否允许、经济上是否可行、价值是否最大化、技术上是否可能

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：

10.对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值( )支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。

A．小于等于 B．大于等于 C．等于 D．无法确定

（分数：1.00）

A.

B. √

C.

D.

解析：

11.收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始( )。A．提高 B．下降 C．不变 D．无法确定

（分数：1.00）

A.

B. √

C.

D.

解析：

12.某房地产的土地面积为500m2，建筑面积为800m2，建筑建设年度和外观均已陈旧，如果拆除重建，则测算拆迁费用为每平方米建筑面积320元，残值为每平方米60元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )万元。

A．10.30 B．13.00 C．28.00 D．20.80

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：(320-60)×800元=208000元=20.80万元。

13.能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。

A．适合原理 B．均衡原理

C．收益递增原理 D．收益递减原理

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：

14.适合原理是以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用。它可以帮助确定( )。A．最佳用途 B．最佳规模 C．最佳集约度 D．最佳使用

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：

15.现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。则该宗土地的评估价值应为( )万元。

A．800 B．1000 C．1800 D．800～1000

（分数：1.00）

A.

B.

C.

D. √

解析：

16.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于( )。

A．该建筑物的价值低于拆除费用 B．该估价结果肯定有误

C．甲土地的价值高于乙土地的价值 D．不可能出现这种情况

（分数：1.00）

A. √

B.

C.

D.

解析：

17.某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按( )进行评估。A．工业厂房 B．工业用地 C．商品住宅 D．商住用地