对不动产登记效力与资料证明力的抗辩权
学习心得：关于抗辩和抗辩权的界定
学习心得：关于抗辩和抗辩权的界定
抗辩权包含在抗辩之中。抗辩权乃专指对抗他人请求权行使的权利。抗辩权具有永久性、无被侵害可能性、不可单独让与性、无相对义务观念性等四个特征。抗辩和抗辩权之间、抗辩和反诉及否认和反驳之间，都存在着明显的区别。
抗辩和抗辩权，是民法上极为重要的概念。但是对这两个相关的概念的不同含义及其类型，学界的认识较为模糊。例如，在我国学者中，大多认为广义的抗辩权包括了抗辩的概念，即广义上的抗辩权包括狭义的抗辩权和诉讼上的抗辩。这是认识不符合抗辩权概念的历史发展的，颠倒了这二个概念之间的种属关系。对抗辩与抗辩权、抗辩与民事诉讼中的否认及反诉作出较为清晰的阐释。
一、论抗辩
在诉讼上，当事人对于原告请求主张的事实，其反映态度不外有以下四种：即陈述(无该事实-否认)、不知或不记得有该事实、承认该事实(自认或先行自认的承认)、或不为任何陈述(不争执)。而对于自认往往伴有附带陈述而主张其他事实或权利来对原告的请求进行对抗，这就是抗辩。所以，在民事诉讼中，所谓抗辩，是针对请求权提出的一种防御方法，是指当事人通过主张与对方的主张事实所不同的事实或法律关系，
不动产登记的法律要求
不动产登记的法律要求
不动产登记是指将不动产权益的设立、变动和消灭等事项进行登记
的制度。不动产登记的目的是确保不动产权益的真实、合法和有效。
为了保障不动产登记的顺利进行，各国各地都制定了相应的法律要求。
一、登记主体要求
不动产登记的主体一般包括不动产权利人、取得权利的事实证明人
和有关权利、事实的义务人。根据法律规定，登记主体应符合以下要求：
1. 不动产权利人：登记主体应当是不动产的所有权人或使用权人，
具有完全民事行为能力，能够合法行使权利或承担义务。对于未成年
人或其他限制民事行为能力的人，应当由其法定代理人代为登记。
2. 取得权利的事实证明人：在不动产登记中，常常需要提交相关的
事实证明人可以是经过合法程序证明的权利来源人、承诺支付权利金
人或合法的权利转让受让人等。
3. 有关权利、事实的义务人：登记主体还包括对不动产权利或事实
产生影响的相邻权利人、债务人等，他们在登记过程中需要提供相关
信息并承担相应的义务。
二、登记申请要求
不动产登记的申请要求多数国家和地区是相似的，包括以下方面：
1. 申请书：申请人需要填写不动产登记的申请书，并提供个人或组
织的相关信息，包括姓名、身份证件、联系方式等。
2. 不动产权属证明：申请人需要提供能够证明其不动产权属的证明
材料，例如不动产权证书、合同、协议等。
3. 相关手续：申请人还需要提供其他与登记有关的手续和材料，例
如权利转让证明、不动产评估报告、涉及担保的住房贷款证明等。
4. 身份证明：申请人需要提交身份证明材料，例如身份证、户口簿等。
5. 缴费证明：申请人需要支付相应的登记费用，并提供缴费证明。
物权登记应采对抗效力的几点理由
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物权登记应采对抗效力的几点理由
物权登记有何效力?这在各国法上有不同的规定，在我国物权立法中也有不同的观点。全国人大法工委制定的《中华人民共和国物权法(草案)》(二次审议稿)中规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记;不经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”“船舶、飞行器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，不经登记，不得对抗善意第三人。”依此规定，不动产物权登记原则上为物权变动的生效要件，即具有设定物权的效力，未经登记的不动产物权不发生变动;而动产物权登记为物权变动的对抗要件，即未经登记的动产物权并非不成立而是不能对抗善意第三人。笔者主张，我国物权法中应统一规定物权登记原则上应为物权变动的对抗要件，本文着重提出以下主要理由：
一、物权变动的根本原因在于当事人的意志
物权变动的原因既有事实行为，也有法律行为;既有单方法律行为，也有双方法律行为。就依双方法律行为变动物权的情况而言，物权因何能发生变动，在各国立法上有不同的主张。有的主张，动产物
权的变动为合意加交付，不动产物权的变动为合意加登记。笔者认为，这种观点是将物权变动的法律行为规定为要式行为。在古代法上法律行为以要式为原则，而自近代法以来，法律行为则以不要式为原则，以要式为例外，这既是交易效率的要求，也是更加尊重当事人意思的表现。现在尽管没有人否认法律行为的形式应以不要式为原则，但在不少人看来，这似乎仅是指设立、变更、终止债权的法律行为而说的，不包括设立、变更、终止物权的行为。笔者认为，不论我们的立法是否区分债权行为与物权行为，都应当明确法律行为的形式应以不要式为原则，要式为例外。至于哪些法律行为应为法定要式行为，当然决定于立法政策，但总的来说，只有涉及社会利益等事项的法律行为才可规定为要式行为。例如，婚姻、收养等有关身份变动的行为，处分国有资产的行为，都应规定为要式行为。
不动产物权的变动与对抗要件
第 2 单元基于法律行为的物权变动——有权处分考点 10 ：不动产物权的变动要件与对抗要件（★★★） (P50)
1. 登记生效
（ 1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（ 2016年案例分析题）
【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
（ 2 ）登记权利人VS真实权利人
①不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。
② 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
（ 3 ）不动产权属证书VS不动产登记簿
不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
2. 登记对抗
（ 1 ）土地承包经营权
土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。
（ 2 ）地役权
地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
基于法律行为——有权处分情境下物权变动要件与对抗要件综述
考点 11 ：首次登记、变更登记、转移登记和注销登记（★）（ P50 ）
（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的
（ 2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的
民法典下的不动产权益与纠纷解决
民法典下的不动产权益与纠纷解决随着我国《民法典》的实施，不动产权益的保护和不动产纠纷的解
决成为了热点话题。不动产包括土地和建筑物等固定在地面上的财产，其权益涉及到人们生活、工作和社会经济发展的方方面面。本文将从
不动产权益的保护和不动产纠纷解决的角度出发，探讨民法典下相关
规定及其实践应用。
一、不动产权益的保护
1. 不动产登记制度的建立
不动产登记制度是保护不动产权益的基础，也是纠正不动产纠纷的
前提。根据《民法典》的规定，不动产权益可以通过登记来取得，登
记后享有法律保护。不动产登记制度的建立可以明确不动产权益的归属，提高不动产交易的透明度和效率。
2. 不动产权属的确定
不动产的权属是保护不动产权益的核心问题。根据《民法典》的规定，不动产权属分为物权和担保物权。物权包括所有权、用益物权和
担保物权，而担保物权则是以不动产作为债权担保的形式。不动产权
属的明确可以确保权益人的合法权益不受侵犯。
3. 不动产权益的侵害救济
对于不动产权益遭受侵害的情况，法律规定了相应的救济措施。侵
害不动产权益的行为，权益人可以请求修复或者赔偿。同时，《民法
典》还明确了证据保全、禁令令等措施，以加强对不动产权益的保护
和救济。
二、不动产纠纷解决
1. 不动产纠纷解决的途径
不动产纠纷解决可以依靠诉讼、仲裁或者调解等多种途径。根据
《民法典》的规定，不动产纠纷由当事人协商解决，也可以依法申请
司法救济。根据具体情况选择合适的解决方式，可以提高解决效率和
效果。
2. 不动产纠纷的司法解决
在不动产纠纷的司法解决中，法院起到了重要的作用。根据《民法典》的规定，法院对不动产纠纷进行审理，并根据法律规定进行裁决。法院的裁决具有法律约束力，可以保障当事人的合法权益。
《中华人民共和国民法典》第221条的理解
《中华人民共和国民法典》第221条规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。法律另有规定的除外。
本条主要规定了预告登记制度，目的是为了保障将来物权的实现。具体而言，在房屋买卖或其他不动产物权交易中，当事人可以向登记机构申请预告登记。一旦进行了预告登记，未经预告登记的权利人同意，对该不动产进行处分（例如出售、抵押等）的行为将不会具有物权效力。
需要注意的是，预告登记并不是物权的正式登记，而是一种暂时的保障措施。如果在预告登记后债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请正式登记的，预告登记将失效。
总的来说，《民法典》第221条通过预告登记制度为不动产交易提供了一定的法律保障，有助于维护交易秩序和当事人的合法权益。
民法典对不动产登记的规定
民法典对不动产登记的规定不动产登记是指将不动产权利的设立、变更、转移等事项记录在统一的登记簿册上，以确认不动产权利的内容、范围和效力的一项制度安排。在民法典中，对不动产登记的相关规定旨在保障不动产权利的正当性、确定性和安全性，便于权利主体行使权利、保护合法权益。本文将依次介绍民法典对不动产登记的规定内容。
一、不动产登记的普遍适用规定
在民法典中，不动产登记受到通用规定的约束。根据民法典第一编第六章的规定，不动产登记应当依法进行，不动产登记机构应当依法履行登记职责，确保不动产登记的真实、准确、完整。同时，不动产登记受制约于信息公开、个人信息保护等法律法规的规定，保障权利主体的知情权和隐私权。
二、不动产权利的设立登记
不动产权利的设立登记是指将不动产权利的设立事项记录在登记簿册上，确立权利人的权益，保障权利的效力。根据民法典第四编第二章的规定，不动产权利的设立登记在相关权利主体依法办理登记手续后生效。权利人可以凭借登记证明作为不动产权益的合法证明，享有相应的权利和利益。
三、不动产权利的变更登记
权利的变更是指不动产权利主体发生变化或者权利内容发生变化时需要进行登记的情况。根据民法典第四编第三章的规定，不动产权利
的变更登记应当由权利人或者经权利人授权的代理人办理。在办理登
记手续时，权利人应当提供相应的证明材料，确保登记的真实性和准
确性。变更登记的完成可以保障权利主体的合法权益，并为后续权利
的行使提供便利。
四、不动产权利的转移登记
权利的转移是指不动产权利主体之间的权利转移，包括买卖、赠与、继承等方式。根据民法典第四编第四章的规定，不同类型的权利转移
民法典对不动产登记的要求
民法典对不动产登记的要求
不动产登记作为民法典中重要的法律制度之一，对于确权、保护和
交易不动产具有重要意义。民法典对不动产登记提出了一系列要求，
旨在规范不动产权利的确立和转让，保障公共利益和市场秩序的正常
运行。
一、不动产登记的基本原则
不动产登记的基本原则是“自愿申请、登记为准”。这意味着不动产
权利人可以自愿申请进行登记，登记机构在符合法律规定的条件下进
行登记。登记机构应当依法审查登记申请，确保登记信息的准确性和
真实性。不动产登记依法成立后，具有法律效力，并且应当及时公示
和应用。
二、登记申请的要求和手续
根据民法典的规定，不动产登记的申请人应当提交以下材料：不动
产登记申请书、相关权属证明文件、证明受理费的缴纳证明、法定代
理人身份证明等。不动产登记机构应当建立完善的申请受理和审查制度，确保申请材料的真实性和完整性。在登记申请的过程中，应当保
护个人隐私和商业秘密，严格保密申请人的个人信息。
三、登记的内容和效力
不动产登记的内容包括不动产的基本情况、权利人的基本情况以及
其他必要的附加信息。不动产登记成立后，具有法律效力，即登记成
果是可经行为主体交易、勾当债权、执行和担保的不动产权利的基础。
登记成果还可以作为不动产权益链明确的重要依据，提高权益人维权
的便利性和效果。
四、登记的原则和制度
民法典对不动产登记的原则和制度进行了明确规定。其中包括登记
由行政机关和公证机关共同负责，行政机关主要负责对不动产权属进
行登记，公证机关主要负责对不动产的其他权利进行登记；登记机构
应当建立健全的登记簿册制度，确保登记信息的准确和更新；不动产
不动产登记中的法律纠纷
不动产登记中的法律纠纷
不动产登记是指对土地、房屋及其附着物的權益状况等进行登记记录的行为，具有维护国家土地经济秩序、保护土地资源、保障市场交易和公民的合法权益等多重功能。然而，在不动产登记过程中，也存在着各种法律纠纷问题，给相关当事人带来了困扰。本文将就不动产登记中的法律纠纷进行分析和探讨，并提出相应解决方案。
一、登记权属纠纷
不动产登记的核心目的是确认不动产权属的真实性和有效性，但在实际操作中，登记权属纠纷时有发生。产生登记权属纠纷的原因主要包括以下几个方面：
1.1 因资料真实性问题引起的争议。不动产登记要求提供相关资料和证明材料，包括房产证、土地证、合同等。若涉及的资料真实性存疑，登记过程可能会受阻，相关方之间可能产生纠纷。
解决方案：加强资料审核和实地核查工作，确保提供的资料真实有效。完善相关法律法规，明确证明材料的准确性和法律效力，提高登记权属纠纷的解决效率。
1.2 因权属转让引起的纠纷。不动产在交易过程中可能存在多次转让的情况，如果前一次交易未能及时登记，后一次交易的法律效力可能受到影响，引发权属纠纷。
解决方案：建立完善的登记系统，及时、准确地记录不动产权属的转让情况，确保交易过程中的各环节得到有效监管。
1.3 因不动产登记程序问题引起的争议。不动产登记程序复杂，牵涉到多个相关部门和环节，存在程序操作不规范、操作人员不专业等问题，可能引发纠纷。
解决方案：加强对不动产登记程序的培训和规范，提高登记工作人员的专业素养和法律意识。加强监督和检查力度，及时发现和纠正程序操作中存在的问题。
民法典对不动产权证的法律效力
民法典对不动产权证的法律效力随着中国国家治理体系和治理能力现代化的推进，民法典的出台标志着我国法律制度进入了一个崭新的阶段。作为我国经济和社会发展的重要组成部分，不动产权证在民法典中有着重要的法律地位和法律效力。本文将就民法典对不动产权证的法律效力进行探讨和分析。
一、不动产权证的法律定义及作用
不动产权证，是指关于对不动产享有的全部或部分所有权、用益物权、担保物权等权利的来源和归属，以及权利的种类、范围、限制等内容的记载，由国家机关依法发给不动产权人的证明书。不动产权证的颁发是对不动产权归属及其性质的确认和保护，具有法律效力。
不动产权证的作用主要有三个方面。首先，不动产权证是不动产权归属关系的重要表明，通过证书形式的记载，确认了权利人对不动产的合法权益。其次，不动产权证具有保护权利人合法权益的功能，对于侵犯不动产权的行为，权利人可以通过不动产权证进行法律维权。最后，不动产权证也是不动产交易和抵押担保的基础，确保交易的合规性和安全性。
二、民法典对不动产权证的法律效力的规定
民法典对不动产权证的法律效力进行了明确的规定，主要体现在物权编的相关条款中。
首先，根据《民法典》第202条的规定，不动产登记机构依法登记记载或变更不动产权利及其他事项的通知书，即不动产权证，对不动
产权具有证据效力。这意味着，不动产权证作为登记记载的具体载体，可以作为官方认可的证据，用于确认不动产权利及其变更情况。
其次，在《民法典》第204条中，明确规定了权利人可以对权属状
况提起诉讼，用以保护不动产权益。在此过程中，权利人可以依据不
不动产登记业务中的权属调查与证明材料核验研究
不动产登记业务中的权属调查与证明材
料核验研究
摘要:随着社会的发展和进步，不动产登记业务在现代社会中扮演着重要的
角色。其中，权属调查与证明材料核验是保障登记准确性的关键环节。本文以不
动产登记业务为背景，针对权属调查与证明材料核验过程中存在的问题，进行了
深入研究并提出了相应的解决方案。通过对法律法规、政策文件以及实际操作中
的问题进行分析，旨在提高权属调查的准确性和效率，并加强证明材料的核验工作。希望本文的研究成果能够为不动产登记业务的规范化和提升提供有益的借鉴
和指导。
关键词:不动产登记业务；权属调查；证明材料核验；准确性；效率
引言
不动产登记是维护权益和保障交易安全的重要环节，而权属调查和证明材料
核验是不动产登记的关键步骤。目前，在不动产登记领域，由于信息不对称、资
料不完整等原因，存在权属调查不准确、证明材料核验不严谨的问题。这些问题
不仅会给权益人带来损失，也会影响社会的公平正义和法治建设。因此，深入研
究权属调查和证明材料核验问题，寻找解决办法，具有重要的实践意义和理论价值。
1.研究背景与意义
不动产登记作为维护权益和保障交易安全的重要环节，权属调查与证明材料
核验是决定登记准确性的关键步骤。然而，在实际操作中存在着信息不对称、资
料不完整等问题。研究权属调查与证明材料核验的问题，旨在提升准确性和效率，保障权益人利益，维护社会公平正义和法治建设，具有重要的实践意义和理论价值。
2.国内外研究综述
国内外的不动产登记研究已经取得了一定的进展。国内相关研究主要集中在
法律法规和政策文件的分析、权属调查方法和技术手段的探索、证明材料核验机
本证和反证证明标准差异——《民诉法解释》第108条简析
一、《民诉法解释》第108条的解析
《民诉法解释》第108条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”从该条对本证和反证的含义和证明标准之规定可以看出，立法者有意区分本证与反证，并且明确了两者在证明标准上的差异。
本证与反证的分类根据是证据与证明责任承担者的关系。所谓本证，是指在民事诉讼中负有证明责任的一方当事人提出的用于证明自己所主张事实的证据。所谓反证，是指没有证明责任的一方当事人提出的为证明对方主张事实不真实的证据[1]。本证和反证与当事人在诉讼中的地位和身份无关，而是与证据是否由承担证明责任的当事人提出相关联。
《民诉法解释》第90条第一款[2]规定了主观证明责任（或称为提供证据的责任），不论是主张者还是反驳者都有提供证据的责任，然而本证与反证所发挥的作用是不同的：本证的作用在于使法院对待证事实的存在与否予以确信，并加以认定；而反证的作用是使法院对本证证明的事实的确信发生动摇，以致不能加以认定。基于两者之间这种作用上的差异，本证与反证适用的证明标准理应有所区分，即本证需要达到高度盖然性的证明标准，从而使法官内心产生确信，而反证只需要将本证使法官形成的内心确信拉低到高度盖然性证明标准之下，使法官产生的临时心证发生动摇即可[3]。
我国不动产登记错误法律制度研究——以《物权法》第21条为切入点
为 的 范 畴 。在 我 国关 于 房 地 产 登 记 行 为 的 论 述 中 ， 于 此 也 基
三、 登记 错误 制度 的法律 适 用
由于物权 法第二 十一条 仅仅是 概括性地 规定 了登 记错 误 的赔 偿 ， 在适用 时 由于人们理解和所处 环境 的不同可能会 有 不 同 的 解 释 ， 成 法 的 适 用 上 的不 统 一 。 法 律适 用 的 不 统 造
错责任 。 接 了《 衔 民法通 则》 国家赔偿法》 和《 关于 职务行为 的无过错归责 的赔偿原则 ， 但是规定 的过 于粗 陋。
我 国物权 法对于不动产登 记采用登记生效 主义 ， 经登 未 记 的物 权 ， 生物权效 力 。根 据物权 法第十 一条 、 不 第十 二条 的规定 ， 以看 出我国物权登记机关 对登记采取实质 审查的 可 态度 。然而 ， 即使 是实 质审查 ， 也难 免不会 被故意 为 自己利
为， 两者都有可能导致登记错误的 出现 。 在因法律行分引起 的登记错误 情形下 ， 如果 物权 变动模 式不 同 ， 结果 也不 同。如采用物 权变动 意思主义 的立 法下 ， 意思表示一 致时 即发生物权 变动 的效力 ， 不存在登记 ， 就 也 无所 谓登记错误 。在债权形式 主义的立 法下 ， 物权变 动的原 因行 为影响 物权变动 的效力 。所 以在原 因行为无 效或被撤 销 而为涂销 登记 已经 办理 的登记 以及 登记记载 与有效 的原 因行为 内容不一致 的场合 ， 即产生错误登记 。 例如瑞 士民法
不动产登记簿的效力和证明力
不动产登记簿的效力和证明力
不动产登记簿是不动产登记制度的核心，具有重要的法律效力和证明力。本文将从不动产登记簿的效力和证明力两个方面进行分析，并结合实际案例，探讨其在不动产交易中的作用和意义。
一、不动产登记簿的效力
不动产登记簿是不动产登记机关根据法律规定，记录和保存不动产权利状况的一种登记册册页。根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第十六条的规定，不动产登记簿具有以下效力：
1. 公示效力：不动产登记簿的内容是公示的，任何人都可以查询。根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第十七条的规定，不动产登记簿的记载，对于不动产权益的取得、转让、变更、限制和消灭等事项，具有公示效力。也就是说，不动产登记簿上的记载是对外公示的，具有公信力和权威性。
2. 可证明效力：不动产登记簿的记载可以作为不动产权益的证明。根据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第十八条的规定，不动产登记簿的记载，对于不动产权益的取得、转让、变更、限制和消灭等事项，具有证明效力。也就是说，不动产登记簿上的记载可以作为不动产权益的证明，具有法律效力。
二、不动产登记簿的证明力
不动产登记簿作为不动产权益的证明，具有一定的证明力。下面通过一个案例来说明不动产登记簿的证明力。
某市的小明打算购买一套房产，他在购房前查询了不动产登记簿，确认该房产的所有权人为卖方，并无其他权利人。小明在购房合同中约定，卖方保证其所售房产的所有权清晰，不存在他人的权利纠纷。然而，在购房款支付后不久，小明收到法院的传票，称该房产存在抵押权纠纷，被银行起诉。
民法典中关于不动产登记的法律规定
民法典中关于不动产登记的法律规定不动产登记是指对土地、房屋以及其他与土地有关的权利设立、变更、转让等行为进行登记的制度。在民法典中，对不动产登记进行了
详细的法律规定，旨在保护不动产权益的安全和公平交易的进行。本
文将就民法典中关于不动产登记的法律规定进行探讨。
一、不动产登记的法定要素
根据民法典的规定，不动产登记需要满足以下法定要素：
1. 登记簿册和文件资料：不动产登记机构应当建立登记簿册，并按
照规定的程序对不动产登记申请进行审查。申请人需要提供相关文件
资料，包括但不限于不动产权属证书、补充材料等。
2. 不动产的描述和定位：不动产登记应当对不动产的具体描述和定
位进行记录，包括土地的地理位置、面积、使用用途等信息，房屋的
建筑面积、楼层等信息。
3. 权利人的身份证明：不动产登记申请人需要提供身份证明及相关
权益证明材料，确保权利人合法享有相应的权益。
二、不动产登记的效力和保护
根据民法典的规定，不动产登记具有以下效力和保护：
1. 公示效力：不动产登记记录的内容为不动产权利设立、变更、转
让等事实的公示，对不动产权利的设立、变更、转让等具有法律效力。
2. 优先效力：在不同的权利竞争中，优先登记的权利具有优先效力。即使在相同的不动产上存在多个权利竞争，优先登记的权利优先受到
保护。
3. 信赖保护原则：依法登记的权利人及善意第三人，可以依据其登
记的权利，获得相应的保护。对于善意第三人，其事先无法得知不动
产存在其他权利的情况下，其取得的权利受到保护。
三、不动产登记的申请和制度完善
根据民法典的规定，不动产登记的申请和制度还需要进行以下完善：
不动产异议登记
不动产异议登记
不动产异议登记是指对不动产权利归属、内容、范围等方面提出异议的行为，并通过登记予以公示。本文将从不动产异议登记的概念、登记的作用、登记的程序和注意事项等方面进行详细阐述。
一、不动产异议登记的概念
不动产异议登记是指当不动产权利归属、内容、范围等方面出现争议时，相关当事人可以向登记机构提出异议，并要求进行登记的一种制度。通过不动产异议登记，可以确保不动产权利的真实性、合法性和稳定性。
二、不动产异议登记的作用
1. 保护权利人的合法权益：不动产异议登记可以让不动产的所有权归属、内容、范围等方面出现争议的当事人及时向登记机构提出异议，维护自己的合法权益。
2. 提高不动产的交易透明度：不动产异议登记可以使不动产的权属状况得到及时公示，提高不动产交易的透明度，减少不动产交易纠纷的发生。
3. 防止不当登记和受理：不动产异议登记可以防止不当的登记行为和受理行为的发生，提高不动产登记的准确性和可靠性。
三、不动产异议登记的程序
1. 提出异议申请：当不动产的权属归属、内容、范围等方面出现争议时，当事人可以向登记机构提出异议申请，并提交相关证据材料。
2. 受理和审查：登记机构收到异议申请后，将对申请进行受理和审查。根据法律规定，登记机构有权要求当事人提供相关材料和证据，并进行核实和调查。
3. 发出登记异议通知书：经审查确认异议成立的，登记机构将向异议登记申请人发出登记异议通知书，通知相关当事人进行协商和解决争议。同时，登记机构将对不动产异议事项进行登记。
4. 协商和解决争议：异议登记申请人收到登记异议通知书后，可以与其他相关当事人进行协商和解决争议。如协商未果，可以向人民法院提起诉讼，依法解决争议。
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对不动产登记效力与资料证明力的抗辩权
不动产登记资料虽然属于法定书证的范畴，具有较高的证据效力，但对其证明力并不能绝对化，而是要考虑到各类约定的或法定的证据抗辩权问题。同时，不动产登记制度对物权的确认效力亦不具有绝对化效力。
一、对不动产登记效力的抗辩权问题
第一是不能以某项不动产未经物权登记而反向制约对该不动产实施民事法律处分行为的效力。因为物权法规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二是基于意思表示不真实、恶意串通或通谋虚伪表示所产生的登记资料的证明力存在被撤销或被否决的法律风险。
第三是因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生物权效力。此时，即便尚未办理不动产登记亦不能否定不动产物权的发生或消灭效力。
第四是依据物权法第二十八条已经享有物权的主体，如果对第三方再次实施物权处分的，则应依照法律规定须首先办理变更登记，否则不发生物权变动的效力。
第五是主张构成善意取得且已完成物权登记的，如该类行为涉及违反合同法第五十二条规定，或因存在欺诈、胁迫、乘人之危等法定事由被撤销或被确认无效的，则即便对已完成登记的行为亦不得认定其构成善意取得。
第六是不得将不动产登记簿与不动产权证书的证明力绝对化。长期以来，不动产登记实务领域及司法实践中存在一个重大误解，即将不动产登记簿的记载效力绝对化，似乎物权人只有将不动产记载于登记簿后才享有物权，或者记载为何种权利状态就享有何种物权，否则就不享有物权或仅享有有限的物权。
但事实上，上述观点本身存在循环论证的错误，其前提是假定登记簿对不动产权利的记载处于完全准确且周全的状态，另一方面又不能绝对肯定登记的记载达到了前述要求。如此，当登记簿的记载出现瑕疵时，即无法用登记簿自身的登记内容来确认登记的正确性。显然，应以物权的原因行为来记载及修正物权登记薄的登记状态。
第七是共有物权法律关系中，不因未履行共有权登记而否定物权的共有属性。根据不动产登记规则，不动产登记机构可向全体共有人合并或分别发放不动产权属证书，并注明共有情况和列明全体共有人。
司法实践中，确定共有物权法律关系并不绝对依赖于是否办理了共有权登记。尤其在家庭共有权制度下，并非只有记载于该不动产权证书之中的家庭成员才享有物权。相反，只要具备家庭共有财产权适
格主体的家庭成员，即便未被记载于不动产登记薄或不动产权证书之中，其依然享有共有物权。
二、不动产物权登记资料的证明力问题
一是应正确认知不动产权属证书与证明文件的证明力。该两类证书虽然均具有不动产权利的表征作用，但对其各自的适用功能并不能混为一谈。登记证明主要适用于办理抵押权登记（如他项权利证书）、地役权登记、预告登记、异议登记等具有阶段性和程序性意义的不动产权益登记事项。除此之外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。核发该两项证书的主要依据是不动产登记簿，但如登记簿信息无论基于何种原因而存在错误的，则相关不动产权属证书和权利证明文件均将失去存续的基础，存在被异议、被更正或被撤销的法律风险。
二是因换发、补发不动产权属证书或证明文件所形成的书证资料。此类法律文件遭到污损、破损的，可以申请换发；若遗失、灭失的，可以申请补发，并由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后予以补发。前述“补发”信息须记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发”字样。
三是因不动产权利人、利害关系人行使更正登记权、异议登记权、预告登记权等所形成的登记资料。无论是更正登记或是异议登记，其核心资料是证实登记确有错误的材料，也包括具有利害关系的其他必
要材料。预告登记中的核心资料则是预告登记依托的基础法律关系文件及载明当事人关于预告登记约定的资料。
四是基于物权法第二十八条授权而产生的不动产权属登记资料。包括不动产行政裁决文书、司法裁判文书、调解书和仲裁裁决文书等，当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定书单方申请不动产登记。
五是基于人民法院和其他办案机关的协助执行法律文书所产生
的登记资料。
包括人民法院作出的执行裁定书、保全裁定书、拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书和协助执行通知书等所形成的处分不动产权利的法
律文件。不动产登记机构应当对人民法院的司法协助执行行为，对人民检察院、公安机关的协助查封行为，对人民政府做出征收或者收回不动产的决定后而要求的注销登记行为等，不承担实体审查义务而应当予以直接办理相关登记。
六是法律、行政法规或规章规定的其他登记职责所产生的登记资料。
三、应当完善登记类证据资料的查询与调取制度
原国土资源部于2018年3月2日发布《不动产登记资料查询暂行办法》部门规章，存在对律师调查取证权不当限制的缺陷，需要进一步予以完善。
根据律师法的授权，受委托的律师根据案情的需要，可以申请人民检察院、人民法院收集、调取证据。同时规定，律师自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以向有关单位或者个人调查与承办法律事务有关的情况。
很显然，律师调取不动产登记资料并没有任何法定的限制性规定。《查询暂行办法》将律师申请查询内容除包含当事人可查询范围外，仅被限制在三类列举性范围内，显然不当。
其第二个立法缺陷是，将不动产“利害关系人”的范畴限制在“因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁”的主体，并且以“提交受理案件通知书、仲裁受理通知书”为查询前置条件。相应地，将律师的取证权亦不当地限制在“诉后”调查，明显地忽视了律师的“诉前”调查取证权。
《查询暂行办法》对律师持法院“调查令”进行查询的权利性质未能明确认知。此类调查中，律师系受人民法院授权代行司法调查权。按照最高人民法院关于民事诉讼法的《解释》第六十七条规定，人民法院有权向有关单位和个人调查取证，有关单位和个人不得拒绝。因此，在律师持调查令的情形下登记机关对调查令所列示的调查范围不得予以限制。
因此，无论涉及国家秘密或是商业秘密的登记资料，律师和法官只是负有保密义务，故并不能就此在取证时间段及内容方面限制或剥