房地产企业年度所得税汇算清缴比较分析
房地产开发企业所得税汇算清缴政策解析
没 有 取 得 收 入 的 企 业 发 生 的 上 述 费 用
问题 的通 知》 （ 国税 函 『 ２ ０ ０ ８ ］ ２ ９ ９号 ） 、 《 国家税 务 总局关 于 印发 （ 房地 产 开发
经 营业务 企业 所得税 处理 办 法 ）的通
会 计决 算手 续 ，当企业 开始 办理 开发
凡 纳 入 开 发 产 品 价 内 或 由 企 业 开 具 发
需要遵循一般企业所得税政策外 ， 尤
其要 注 意 以下 特殊 政策 。 （ 一） 关 于每 季度 预交 。根据 国税
函『 ２ ０ ０ ８ ］ ２ ９ ９号 文 ， 房 地 产 开发 企 业按
号） 第 九条规定 的筹 办费税务处 理办法
家税 务总 局关 于企 业所 得税若 干税 务 事项衔接 问题 的通 知》 （ 国税 函［ ２ ０ ０ ９ ］ ９ ８
的范 围为销 售开 发产 品过程 中取 得 的 全部 价款 ， 包 括现金 、 现 金 等价 物及 其
、
相 关 政 策
房地 产企 业所 得税 汇算 清缴 除 了
他 经济利益 。企业代 有关部 门 、 单位 和 企业收取 的各种 基金 、费用 和附加等 ，
房 地产 开发 企业 应按规 定及 时结 算开
发产 品计税 成本 ，并计 算企 业 当年度
应纳税 所得 额 。
．
（ 国税 函『 ２ ０ １ ０ １ ２ ０ １ 号） 等， 本 文 结 合实
例对 相关 政 策进行 解析 。
一
（ 三） 关于收入 。 开发产品销售 收入
际发 生额 的 ６ ０ ％ 、广告 费和业 务 宣传 费按实 际发生额 ， 计 入筹办 费 ， 按 照《 国
房地产行业税收分析报告
房地产行业税收分析报告1. 引言本报告旨在分析房地产行业的税收情况，并通过具体数据和案例展示税收对房地产行业的影响。
房地产行业作为一个重要的经济支柱行业，在税收政策上扮演着重要角色。
通过深入研究房地产行业的税收情况，可以更好地了解税收对该行业的促进作用，为政策制定者和业内人士提供参考。
2. 房地产行业税收政策概述2.1 基本税种房地产行业的基本税种包括土地增值税、房产税、契税、营业税和个人所得税等。
2.2 税收政策调整房地产行业的税收政策在不同的时间段会有所调整，这些调整主要是根据国家宏观经济状况和市场需求的变化来制定的。
政府可以通过调整税收政策来促进房地产市场的健康发展，稳定市场预期。
3. 房地产行业税收对比分析3.1 土地增值税与房产税土地增值税是房地产开发商在出售房地产时需要缴纳的一项税费，税率根据不同地区的政策有所差异。
房产税则是房地产拥有者需要缴纳的一种固定税费，根据房屋的产权和面积等因素计算。
3.2 契税与营业税契税是在房地产买卖过程中产生的税费，根据成交价值和所在地区进行计算，一般由买方承担。
营业税是指房地产企业在经营活动中产生的营业税费，根据企业的营业收入进行计算。
3.3 个人所得税个人所得税是指从房地产交易中得到的收益需要缴纳的税费，根据个人所得的金额和持有年限等因素进行计算。
房地产交易中的利润会被个人所得税部分征收，这也是鼓励长期持有房产的一种政策。
4. 房地产行业税收优惠政策案例分析4.1 政府购房补贴政策案例某市政府针对首次购房人士推出了购房补贴政策，购房人士可获得一定数额的购房补贴作为税收减免。
这一政策鼓励市民购买房产，促进了房地产市场的发展。
4.2 鼓励租赁房产减税政策案例某市政府为鼓励出租房产，制定了租赁房产减税政策。
根据出租房屋的面积和租金等因素，出租人可获得一定比例的税收减免。
这一政策吸引了更多业主将房产用于租赁，增加了供应量，缓解了租房问题。
5. 房地产行业税收政策对经济的影响房地产行业是国民经济的重要组成部分，税收政策对房地产行业的发展和经济的稳定起到了关键作用。
房地产开发企业所得税预缴率明显偏低
房地产开发企业所得税预缴率明显偏低房地产开发企业所得税预缴率明显偏低?今年初，国家税务总局下发《关于加强企业所得税预缴⼯作的通知》（国税函〔2009〕34号），指出加强企业所得税预缴⼯作是税收征管中的⼀项重要任务，各地企业所得税年度预缴税款占当年企业所得税⼊库税款（预缴数+汇算清缴数）原则上应不少于70%。
通过对2008年度江苏省各⾏业的企业所得税预缴率进⾏测算，结果发现房地产业的企业所得税预缴率（63.8%）明显低于江苏省平均⽔平（83%），相差近20个百分点。
政策频繁调整和制度不健全带来征管风险和税收漏洞近⼏年来，国家税务总局专门针对房地产企业所得税的税收管理，出台了多个⽂件，不断地进⾏调整和完善。
根据当前相关⽂件精神，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收⼊，均确认为销售收⼊的实现，进⾏企业所得税预缴。
对销售未完⼯开发产品取得的收⼊，要求按预计计税⽑利率分⽉（或季度）计算出预计⽑利额，计⼊当期应纳税所得额，进⾏企业所得税预缴但是，现⾏制度仍旧不够完善，尚存在⼀些具体规定不明朗、定义不清晰、有关事项政策调整频繁带来新旧制度衔接不到位等问题，使得不同纳税⼈对同种经营⾏为却因政策理解的差异采取了不同的涉税处理⽅法。
这不仅削弱税法的公平性和严肃性，同时也带来征管风险和税收漏洞。
归结起来，⽬前争议性较⼤的问题主要有：⼀是房地产开发企业预缴⽅式能否采取除按当年实际利润据实预缴之外的⽅式，⼆是预缴期利润能否弥补以前年度亏损，三是房地产开发企业预缴期计算当期应纳税所得额时的允许扣除项⽬具体包括哪些，四是未完⼯开发产品取得的收⼊是否作为计提⼴告费、业务宣传费和业务招待费的基数，五是少预缴企业所得税是否具有法律责任。
上述⼏点属于预缴过程中不可回避的问题，还有⼀些涉税事项处理的细节规定也易⽣歧义，对问题的不同理解和处理⽅法，会严重影响企业⽉度（或季度）预缴⾏为和纳税⽔平。
纳税⼈通常在追求利益最⼤化的本能驱动下，钻政策、规定之漏洞，在预缴期间少计收⼊、多作扣除，降低预缴期间的应纳税所得额、减少预缴额，待汇算清缴时予以补⾜，这样既减轻了企业当期财务压⼒，⼜不明显违法。
房地产开发企业所得税汇算清缴实例分析
房地产开发企业所得税汇算清缴实例分析来源：海峡财经导报李健李伟毅时间：2013年3月05日16:10 热度0票浏览1次【共0条评论】【我要评论】房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，每年汇算一次。
为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了一系列税收政策，房地产企业所得税汇缴涉及主要文件有：《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)、《国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)等，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴的相关政策进行解析。
基本案情某房地产开发公司2011年度已按销售未完工的开发产品取得收入共1000万元，缴纳了营业税有50万元，缴纳了城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金为6.5万元，按2%预缴了土地增值税是20万元，按10%计税毛利率预缴了企业所得税是25万元，2011年《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》第23行“纳税调整后所得”为亏损500万元。
2012年开发商品房的项目全部完工并对外销售完毕，有关资料如下：(1)按转让产权合同取得收入有4000万元(其中包括2010年预售款1000万元);(2)支付取得土地使用权的金额为800万元;(3)开发成本为1500万元;(4)开发费用为250万元(当地政府规定开发费用的扣除比例为10%)。
要求：(1)该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税;(2)该开发企业2012年应缴纳企业所得税。
案例分析(1)该开发企业2012年应补缴营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金及土地增值税扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的金额;②房地产开发成本;③房地产开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划技巧方案实务】
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】企业所得税汇算清缴，顾名思义是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额。
企业缴纳所得税，按年计算，分月或者分季预缴。
房地产企业所得税预缴及汇算清缴有着该行业特殊的规定,下面我们就结合案例更直观的了解一下。
一、预缴首先,我们先了解预缴所得税，很多房地产会计可能是由其他行业转行而来,通常会按照一般企业的做法拿会计利润直接乘以税率就完事了，那么正确的该如何计算呢？废话少说，上案例！案例一：某房地产开发企业有一个正在开发的老项目，该项目增值税适用简易计税方法。
企业所得税按季预缴，2017年第四季开始有预售房款,共计105万元。
2017年会计利润为-12万元,以前年度可弥补的亏损为5万元, 计税毛利率为25%(除此之外不考虑其他因素)，第四季度预缴的所得税计算如下:实际利润额=会计利润+特定业务计算的应纳税所得额-以前年度可弥补亏损=-12+25-5=8(万元)应纳所得税额=实际利润额*税率=8*25%=2(万元)填写《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类)时其他栏次正常填报，主表第5行“特定业务计算的应纳税所得额”栏次，填报25万元。
二、汇算清缴那么年终汇算清缴我们应注意哪些事项呢，执业多年最常见的是有不少地产企业会计不了解该行业所得税之灵魂大法“国税发[2009]31号”文件，总是把预售房款直接做收入填入汇算清缴表，成本随意按收入的某一比例估算也填入汇算清缴表，下面让我们通过一个简单的案例来了解一下正确的做法吧。
研读该例题前需注意以下几点:1. 属于石家庄市地方税务局2017年第1号公告规定范围内的房地产企业，企业所得税要分段计算,如果是按月申报的纳税人,1-11月按原计税毛利率,12月接新计税毛利率计算毛利额；如果是按季申报的前3个季度按原计税毛利率,第四个季度接新计税毛利率计算毛利额。
企业所得税汇算清缴税会差异分析
一、销售商品的税会差异分析
税会差异分析
1、均强调控制权转移，税会基本一致； ２、税法没有强调有权取得的对价“很可能”收回这一标准，也就是说，税法不承担
企业所得税——也以企业持续经营这一假设为前提。
如超过当年扣除限额的广告费和业务宣传费准予在以后纳税年度结转扣除。
二、基本前提不同
３、会计分期
会计——将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间， 据以结算盈亏，编制财务报表。如月报、季报、半年报、年报。
企业所得税——为便于税收征管，报月度或季度预缴，按纳税 年度计算，年终汇算清缴。
影响
实质重于形式原则
实质重于形式原则
如售后回购
以经济实质进行会计确认、计量和报告。 反避税管理中，如非居民企业通过实施不具
合理商业目的按排。
及时性原则
及时性原则
会计信息收集、确认、传递及时
应税收入成本费用确认及时；税款及时足额
申报缴纳
第二部分 收入税会差异分析
一、销售商品的税会差异分析
会计处理
根据《企业会计准则第14号—收入》(财会〔2017 〕22号) 第五条规定： 当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业 应当在客户取得相关商品控制权时确认收入：
如：研发费用、企业新购入的单位价值500万的仪器、设备等
二、基本前提不同 1、会计主体与纳税主体
会计主体——明确会计所服务的对象，即明确会计核算的 范围；可以是法律主体，也可是经济主体，也可是内部独 立核算的机构。
纳税主体——即纳税义务人，是税收法律关系中负有纳税 义务的一方当事人。纳税主体分法人和自然人
二、基本前提不同
２、持续经营
房地产企业所得税汇算清缴
房地产企业所得税汇算清缴1关于收入确认的税会差异按照企业会计准则，确认收入需同时满足5个条件：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关已发生的成本能够可靠计量。
2017年修订时，将主要风险和报酬转移确认收入改为：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号，以下简称《办法》）的规定:“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现”，具体规定了不同销售方式下的销售收入确认时点。
比如：采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现，而会计核算上一般作为预收账款，只有当开发产品完工后，才按会计准则确认收入。
另外《办法》第九条规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。
税法上规定的销售收入确认时间与会计核算上不一致，会存在税会差异，汇算清缴时需要注意相关的纳税调整。
2关于账面成本、动态成本和计税成本的差异通常情况下由于各个企业财务管理体制不一样，或财务部门和成本部门信息沟通不畅，可能会造成账面成本小于动态成本。
企业需要对照付款记录，逐笔核实实际发生的动态成本，如果有漏项，则补录到账面成本。
根据《办法》第三十二条的规定，允许预提相关成本费用。
一是出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
关于房地产企业会计核算与税务处理
ACCOUNTING LEARNING131关于房地产企业会计核算与税务处理的差异探析林馨怡 中国武夷实业股份有限公司摘要：房地产财务涉及销售、成本和融资等多方面，对应的会计核算与税务处理之间的差异性需要深入研究。
本文针对房地产企业会计核算和税务处理的差异进行了分析，并提出了二者协调发展的策略。
关键词：房地产；会计核算；税务处理；差异性；协调引言当前，严峻的宏观经济形势和有关税收法律规定不断颁布，给地产行业发展带来巨大冲击。
做好会计核算和税务处理，是促进房地产业务发展的基础。
房地产开发项目需要历经一个长周期的过程，每个环节都会涉及税务处理问题，且两者之间存在差异性，所以对财务人员专业水平和职业素养要求很高。
企业应高度重视会计核算与税务处理的差异性，并确保二者的协调发展，才有利于企业的可持续发展。
一、房地产企业会计核算与税务处理的理论基础房地产开发可分为项目拿地、施工、房地产销售和最后的清算分配利润四个阶段。
各阶段对应的房地产企业的会计核算包括筹措资金、核算项目成本、核算项目三项费用以及最终对整体项目的工程结算并进行利润分配等。
会计核算是财务报表数据的基础，财务报表能够反映房地产企业在经营期间的所有信息，使管理者可以对企业经营状况进行准确评价和作出经营决策。
房地产税务处理包含拍地阶段的契税等缴纳，销售阶段的增值税及附加、印花税、预缴土地增值税和年度所得税汇算清缴等，清算阶段包含最重要、难度最大的土地增值税清算。
税务处理要在税收法准则的规定下，规范计税、纳税、缴税和清算各个环节，并在满足税收法律规定下，进行一系列的税务筹划和税务分析，有效的税务处理能够为企业争取最大的利润[1]。
二、房地产企业会计核算与税务处理的差异（一）房地产企业增值税的会计核算与税务处理差异目前，中国房地产公司在销售商品房时大多采取的是预售房款等方式。
而按照《企业会计准则第14号—收入》，房地产公司为实现收入确认，必须先将不动产所存在的风险与报酬转移给买方，同时不再拥有继续管理权利，才能够确定收入。
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴企业所得税的预缴和汇算清缴企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
, 《黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法》:, 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利率，计入当期应纳税所得额。
计税毛利率确定为:, (一)开发项目位于黄山市城区及郊区的，计税毛利率为10%。
, (二)开发项目位于黄山市其他地区的，计税毛利率为5%。
, (三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。
, 取得预售收入时:预计毛利=10800000×5%=540000国税函[2008]635号规定房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。
“实际利润额”借:递延税款—××项目—所得税 135000贷:应交税款—所得税 135000开发产品完工时，企业按会计成本结转已销开发产品成本借:主营业务成本—××项目 10515635贷:开发产品—1号楼 4062887—3号楼 3962887—4号楼 2489861国税发[2009]31号:, 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
, 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料(鉴证报告)。
, 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本, 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函〔2010〕201号):, 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产企业各环节涉及的税收分析
房地产企业各环节涉及的税收分析随着我国经济的快速发展，房地产业已成为支柱性产业，也是我国进一步深化税制改革的重点对象之一。
房地产企业涉及的税收分析较为复杂，需要从不同的环节逐一分析。
一、开发环节房地产开发是房地产企业的核心业务，也是涉及税收的重要环节。
房地产开发涉及的主要税收包括土地增值税和企业所得税。
（1）土地增值税：土地增值税是属于土地交易方面的一种税收，主要针对土地出让所得实行征收，它是按照该土地的增值部分计算，并且是属于事业性税收。
房地产开发企业在开发过程中需要获得土地，并以此作为开发的基础，当企业完成房地产开发并将其售出时，就可以通过合法渠道追缴土地增值税。
（2）企业所得税：企业所得税是指企业在营业过程中所产生的收入，减去相应的成本、费用以及减税优惠等因素后的净利润，按照税率进行计算所应缴纳的税收。
房地产企业从事开发业务时，除了要支付增值税外，还需要缴纳企业所得税。
二、房源销售环节房地产企业在销售房源时需要缴纳的主要税收包括契税和个人所得税。
（1）契税：契税是指房地产买卖双方在房地产销售过程中应缴纳的税收，它是按照房屋交易价格的一定比例（具体比例根据不同地区会有所不同）征收。
房地产企业在销售房源时需要缴纳契税。
（2）个人所得税：个人所得税是指针对个人所获得的各种收入进行征收的税收，根据我国税法规定，房地产销售收入应计入个人所得税范围。
如果房地产企业的销售对象是个人，那么销售所得就要缴纳个人所得税，而如果销售对象是企业或单位，则不需要缴纳个人所得税。
三、物业管理环节房地产企业不仅需要进行房地产开发和销售，还需要进行物业管理工作。
物业管理涉及的主要税收包括城市维护建设税和房产税。
（1）城市维护建设税：城市维护建设税是指为了维护和建设城市设施、改善城市居民生活而实行的一种城市税。
房地产企业在进行物业管理时，需要缴纳城市维护建设税。
（2）房产税：房产税是指对持有房地产的所有人或管理人征收的税收。
企业所得税年度汇算清缴分析报告
企业所得税年度汇算清缴分析报告企业所得税年度汇算清缴是企业在一个纳税年度结束后，依照税收法律法规和相关规定，对全年应纳税所得额和应纳税额进行计算、调整和申报的一项重要工作。
这不仅是企业履行纳税义务的关键环节，也是税务机关加强税收征管、保障税收收入的重要手段。
本报告旨在对企业所得税年度汇算清缴进行全面分析，以帮助企业更好地理解和应对这一税务事项。
一、企业所得税年度汇算清缴的基本概念和重要性企业所得税年度汇算清缴是指纳税人在纳税年度终了后规定时期内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。
其重要性主要体现在以下几个方面：1、合规纳税：确保企业按照法律法规准确计算和缴纳企业所得税，避免税务风险和法律责任。
2、税收优惠落实：通过汇算清缴，企业可以充分享受各种税收优惠政策，降低税负。
3、财务核算规范：促使企业对全年的财务收支和税务事项进行梳理和规范，提高财务管理水平。
二、企业所得税年度汇算清缴的流程和关键环节（一）准备阶段企业需要收集整理全年的财务会计资料、税务相关凭证、合同协议等，为汇算清缴提供数据支持。
（二）计算调整阶段1、收入的确认和调整：包括主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入等，关注是否存在应计未计收入或不应计入收入的情况。
2、成本费用的核算和调整：对各项成本费用进行审核，如成本的结转是否正确，费用的列支是否符合规定，是否存在超标扣除等。
3、资产的税务处理：如固定资产折旧、无形资产摊销、存货计价方法等，是否符合税法规定。
4、税收优惠的运用：核实企业是否符合享受税收优惠的条件，如小型微利企业优惠、高新技术企业优惠等。
（三）申报缴纳阶段填写企业所得税年度纳税申报表，包括主表和相关附表，并按照规定的时间和方式向税务机关申报和缴纳税款。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析
房地产企业缴纳企业所得税实例解析1. 引言房地产行业是国民经济中重要的支柱产业之一，其涉及的企业往往需要面临复杂的税务政策和制度。
其中，企业所得税是房地产企业必须缴纳的一项重要税种。
本文将从理论和实操两个角度，以一个实例对房地产企业缴纳企业所得税的相关问题进行解析。
2. 实例背景某房地产开发企业于2023年成功开发了一条住宅项目，总销售额为1亿元。
在项目开发过程中，该企业产生了一系列的费用，如土地购置费、建设工程费、销售费用等。
现在，该企业需要对其企业所得税进行申报和缴纳。
3. 税法依据根据《企业所得税法》，企业所得税的计算基础为企业所得额。
企业所得额的计算公式为：企业所得额 = 销售额项目成本销售费用所得减免应纳税所得额。
具体的计算公式如下：销售额 = 1亿元项目成本 = 土地购置费 + 建设工程费销售费用 = 销售人员工资 + 广告费用 + 房地产中介费用 + 其他销售费用所得减免 = 开发或者产业园区研究与开发中心认定的所得减免应纳税所得额 = 企业所得额税率速算扣除数根据《企业所得税法》，税率为25%，速算扣除数为减半计征的5%。
4. 实例分析根据实例背景和税法依据，我们可以计算出各个费用的具体数值，进而进行企业所得税的计算。
假设土地购置费为2000万元，建设工程费为6000万元，销售人员工资为500万元，广告费用为200万元，房地产中介费用为300万元，其他销售费用为100万元，所得减免为500万元。
，根据计算公式，我们可以得到以下结果：项目成本 = 2000万元 + 6000万元 = 8000万元销售费用 = 500万元 + 200万元 + 300万元 + 100万元 = 1100万元应纳税所得额 = （销售额项目成本销售费用所得减免）税率速算扣除数= （1亿元 8000万元 1100万元 500万元） 25% 5%= 8000万元 25% 1000万元 1000万元 25% 5% = 1400万元 1000万元 250万元 5%= 1400万元 1250万元= 150万元所以，该房地产企业的应纳税所得额为150万元，即将缴纳150万元的企业所得税。
年房地产企业汇算清缴完全攻略
年房地产企业汇算清缴完全攻略年房地产企业汇算清缴完全攻略随着房地产行业的蓬勃发展，越来越多的企业加入其中。
作为年房地产企业，纳税是非常重要的一件事。
理解汇算清缴的基本知识和完全攻略是十分必要的，不仅有助于企业规避税收风险，还能有效降低企业的税收支出。
一、什么是汇算清缴？汇算清缴是指纳税人在一年度内，根据年度所得和相应税款，在全年到期日前向税务机关申报，由税务机关审核核实后，纳税人一次性缴纳当年度剩余应纳税额或补缴退还多退少补应纳税款的一种税务申报方式。
二、汇算清缴的适用范围1. 一般纳税人和小规模纳税人1）一般纳税人：税额不超过100万元的企业或个人，应当在税务机关指定的缴纳期限内，向主管税务机关办理汇算清缴。
2）小规模纳税人：年营业额不超过500万元的小型企业，原则上不强制要求办理汇算清缴。
但涉及到纳税人享受某些税收优惠政策和退税的情况下，需按规定办理。
2. 涉及到指定的税收优惠政策如文化事业建设费、教育费附加、科技费附加等。
3. 跨地区纳税在跨地区纳税中，纳税人如果需要申请退税，便需要办理汇算清缴。
三、汇算清缴的时间和流程1. 时间规定一般纳税人应在次年1月1日至5月31日内，向主管税务机关申请办理汇算清缴。
小规模纳税人不强制要求办理汇算清缴。
2. 流程1）向主管税务机关领取相关表格并填写；2）提交申报表、财务会计报表、纳税申报表、纳税清单等材料；3）税务机关对纳税人所提供的材料进行审核核实，给出汇算清缴结果；4）根据汇算清缴的结果，进行一次性缴纳当年度剩余应纳税额或补缴退还多退少补应纳税款。
四、汇算清缴的纳税优惠政策为了支持实体经济发展，中国税务部门提供了多种汇算清缴的纳税优惠政策。
1. 小微企业所得税优惠政策对于符合条件的小微企业，国家给予所得税减半的优惠政策。
同时，对于新设民营企业或加强科技创新方面投入的企业，在某些情况下可以享受更低的所得税税率。
2. 投资优惠在企业层面，政府还会提供一系列的税收和政策支持，如优惠的退税、补贴等，以提高企业投资和运营效率。
房产企业所得税汇算清缴稽查案例
房产企业所得税汇算清缴稽查案例第一篇：房产企业所得税汇算清缴稽查案例房产企业所得税汇算清缴稽查案例 2009-8-24 9:38【大中小】【打印】【我要纠错】某税务检查组去A房地产开发公司例行检查2008年度的汇算清缴，由于房地产企业按照预收账款不仅要计缴营业税，而且还要预缴企业所得税，所以，预收账款核算的准确性和计缴税额的正确性自然成为检查的重点。
检查组王组长刚调到稽查局不久，对房地产行业的税收政策虽不甚了解，但很虚心、很认真。
A公司财务部施经理是位经验丰富的老会计，在检查到按照预收账款预缴企业所得税的问题时，施经理拿出早就准备好的计算底稿。
主要过程是：一、核实并确定2008年末的预收账款余额；二、按照“国税发[2009]31号”文件的规定确定预计计税毛利率为10%；三、按照预收账款年末余额和10%的预计计税毛利率计算当年度预计计税毛利额；四、将计算的计税毛利额扣除相关期间费用、营业税金及附加后再并入当期应纳税所得额；五、计算年末预收账款应补缴的企业所得税（减除当年度前三个季度按预收账款预缴的所得税）。
为了避免差错，王组长对照“[2009]31号”文一步一步地核对施经理提供的计算过程，并对第三点、第四点和第五点提出了疑问，但施经理立马拿出了早就准备好的“国税发[2006]31号”文，王组长看后立马表示该文已废止，施经理解释说：该文虽已废止，但“[2009]31号”文未能明确的内容可以借鉴“[2006]31号”文的规定，如“[2006]31号”文第一条就明确规定：“预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额”，而“[2009]31号”文对税金扣除问题就未能明确。
另外，对是否按照“[2009]31号”文规定的预计计税毛利率调整此前已经预缴的企业所得税的问题，该文也未能明确，因此，税务机关不能随便作出不利于纳税人的解释。
施经理的解释似乎很有道理，王组长一时无法判断，但好在经验丰富，没有立马认可，而是对施经理说，待检查组集体讨论后再定夺。
房地产开发企业在企业所得税汇算清缴时的注意事项
房地产开发企业在企业所得税汇算清缴时的注意事项房地产开发企业有⼀定的特殊性，所以在其所得税汇算清缴时关注的要点也不⼀样，这⾥对其简单介绍⼏点。
主要政策依据是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)。
⼀、收到预收款收到预收款就发⽣了企业所得税的纳税义务。
企业销售未完⼯开发产品取得的收⼊，应先按预计计税⽑利率分季(或⽉)计算出预计⽑利额，计⼊当期应纳税所得额。
同时相关的税⾦及附加、⼟地增值税可以扣除。
填列《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调增明细表》(A105010)的22⾏⾄25⾏。
⼆、开发产品完⼯开发产品完⼯后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收⼊的实际⽑利额，同时将其实际⽑利额与其对应的预计⽑利额之间的差额，计⼊当年度企业本项⽬与其他项⽬合并计算的应纳税所得额。
填列《视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调增明细表》(A105010)的27⾏⾄28⾏。
⼀开发产品成本的确定(⼀)⽇常维护费企业对尚未出售的已完⼯开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品(包括共⽤部位、共⽤设施设备)进⾏⽇常维护、保养、修理等实际发⽣的维修费⽤，准予在当期据实扣除。
(⼆)维修基⾦已计⼊销售收⼊的共⽤部位、共⽤设施设备维修基⾦按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
这⾥明确移交时扣除。
(三)预提费⽤正常情况下，预提费⽤是不允许在汇算清缴时扣除的，但对于房地产开发企业来说，规定了⼀些例外情形，这是由房地产开发周期⽐较长，结算⽐较慢导致的。
这些例外情形包括：1、出包⼯程未最终办理结算⽽未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不⾜⾦额可以预提，但最⾼不得超过合同总⾦额的10%。
2、公共配套设施尚未建造或尚未完⼯的，可按预算造价合理预提建造费⽤。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或⼴告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
3、应向政府上交但尚未上交的报批报建费⽤、物业完善费⽤可以按规定预提。
房地产行业税收分析报告2024
房地产行业税收分析报告2024引言作为国民经济的支柱产业之一，房地产行业在中国的发展具有重要意义。
随着我国经济的快速增长，房地产行业的规模不断扩大，其税收贡献也越来越大。
本报告将对2024年房地产行业的税收进行深入分析，以便为相关利益方提供参考。
1. 房地产行业税收总额截至2024年，我国房地产行业的税收总额达到X亿元。
分析发现，该行业的税收总额在过去几年中呈现稳步增长的趋势。
这一增长主要受以下几个因素影响：•房地产市场的持续繁荣，促使了交易税收的增加；•城市化进程的推进，带动了土地出让金的增长；•政府税收政策的调整，使得房地产企业的纳税负担有所增加。
2. 税收构成分析2.1 交易税收交易税收是房地产行业的重要组成部分。
根据统计数据显示，2024年房地产交易税收占总税收的XX%。
该比例较去年有所提高，主要原因是房屋交易活动的增加。
2.2 土地出让金土地出让金是政府从土地供应中获得的重要收入来源。
2024年，土地出让金占总税收的XX%。
这一比例较去年有所下降，主要原因是政府在土地供应上采取了更为稳健的政策，导致土地出让价格较去年有所下降。
2.3 企业所得税企业所得税是房地产企业纳税的重要组成部分。
2024年，企业所得税占总税收的XX%。
这一比例较上年有所增加，主要原因是房地产企业的利润增长和税收政策的调整。
2.4 其他税收除了交易税收、土地出让金和企业所得税外，还有一些其他税收也对房地产行业的税收构成起到了一定的影响。
这些税收包括增值税、城镇土地使用税等。
2024年，其他税收占总税收的XX%。
3. 税收政策分析在2024年，我国对房地产行业的税收政策进行了一些调整，旨在促进房地产市场的健康发展和提高税收贡献。
3.1 增值税政策为鼓励房地产市场的发展，政府对购房者征收的增值税进行了一定的减免。
这一政策的实施使得购房成本降低，促进了房地产交易活动的增加。
3.2 土地出让金政策政府对土地出让金的征收标准进行了调整，以适应市场需求。
企业所得税汇算清缴中的税会差异案例分析
企业所得税汇算清缴中的税会差异案例分析解志鸿【期刊名称】《中国注册会计师》【年(卷),期】2018(000)007【总页数】2页(P121-122)【作者】解志鸿【作者单位】苏州朗宏置业有限公司【正文语种】中文根据企业会计准则规定，企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告，这就导致企业在会计核算时存在很多计提及分摊等。
虽然企业所得税税前扣除也遵循权责发生制，但税法规定与会计规定还是存在很多差异，不管是收入的确认方法还是成本的扣除方法。
企业在平时进行会计核算时，按照会计制度进行核算，但在纳税申报时，对税法规定和会计制度规定有差异的，需要按税法规定进行纳税调整。
因此，本文主要针对笔者从事财会工作近十年间发现的计算企业所得税时容易忽视的税会差异进行分析，希望能对看到本文的同行们有所启发。
案例1：企业普遍存在借款，对于出借方来讲，会计核算时会根据权责发生制原则按月计提利息收入，根据税法规定，利息收入，应按照合同约定的债务人应付利息时间确认收入的实现。
对于企业计提的利息，未达到合同约定的应付利息时间，在计算企业所得税时不应确认应税所得，在纳税申报时应做应纳税所得额调减。
例：甲企业于2017年8月1日借款2亿元给乙企业，年利息8%，到期还本付息。
截至2017年12月31日，甲企业计提应收利息680万，该事项对会计报表利润总额的影响为680万。
若企业计算缴纳企业所得税时未做纳税调减，会造成提前缴纳企业所得税170万，占用了企业的资金。
同样，存在出租业务的企业，会计核算时会根据租赁合同的约定，在租赁期内平均确认租赁收入。
根据税法规定，租金收入，应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中，如果交易合同或协议中规定租赁跨期跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
如上面讲到的利息收入一样，在计算企业所得税时，应该理清税会差异，按税法口径计算缴纳相关税费，在存在可选方法时，进行测算分析，选出对企业最有利的方法缴税。
企业所得税年度汇算清缴分析报告
企业所得税年度汇算清缴分析报告企业所得税年度汇算清缴是企业在一个纳税年度结束后，依照税收法律法规及相关规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴所得税的数额，确定该年度应补或者应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。
它是企业税务管理中的一项重要工作，对于确保企业依法纳税、准确计算税负、防范税务风险具有重要意义。
一、企业所得税年度汇算清缴的基本情况本企业在具体年度的经营活动中，积极遵循税收法规，按时完成了企业所得税的预缴工作。
在年度汇算清缴期间，我们对企业的各项收入、成本、费用等进行了全面梳理和核算。
本年度企业的营业收入为_____元，较上一年度有所增长/下降，主要原因是具体业务的发展情况。
营业成本为_____元，成本的变动主要受到原材料价格、人工成本等因素的影响。
期间费用方面，管理费用为_____元，销售费用为_____元，财务费用为_____元，各项费用的增减变动均有其合理的业务驱动因素。
二、收入的确认与调整1、主营业务收入本年度主营业务收入为_____元，全部符合企业所得税收入确认条件，不存在跨期确认收入的情况。
2、其他业务收入其他业务收入共计_____元，主要包括具体的其他业务内容。
在汇算清缴过程中，对其他业务收入的核算进行了仔细审查，确保其准确无误。
3、视同销售收入经自查，本年度存在具体的视同销售业务，按照税法规定进行了视同销售收入的调整，增加应纳税所得额_____元。
三、成本费用的扣除与调整1、成本核算企业严格按照会计准则和税法规定进行成本核算，原材料的采购、领用及产品的生产、销售等环节的成本核算清晰、准确。
但在汇算清缴时，发现部分成本的分摊方法需要进行优化，以更符合税法的要求。
2、期间费用扣除（1）管理费用管理费用中，职工薪酬为_____元，办公费为_____元，差旅费为_____元等。
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点
房地产企业所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点房地产行业在中国是一个重要的经济支柱产业，对于相关企业的所得税查账征收方式预缴及汇算清缴要点，一直是关注的焦点。
本文将从预缴和汇算清缴两个方面介绍房地产企业所得税的相关政策与要点。
一、预缴所得税的要点1. 预缴所得税的计算方式房地产企业所得税的预缴计算方式采用实际利润率法，即根据房地产企业当年实际利润金额的百分比来确定所得税的预缴金额。
具体计算公式如下：预缴所得税金额 = 实际利润 ×实际利润率 ×征收率其中，实际利润率是根据房地产企业的历史经营情况和行业平均水平确定的，征收率根据税法规定为25%。
2. 预缴所得税的时间要求根据税法规定，房地产企业应当在每个纳税年度结束后，在次年1月1日至6月30日期间，按照上一年度实际利润的30%进行预缴。
具体预缴时间要根据当年纳税人申报纳税情况而定，需事先向税务机关申请确定。
3. 预缴所得税的申报和缴纳房地产企业应当在预缴期限届满后的15日内，通过在线税务系统进行预缴所得税的申报和缴纳。
在申报过程中，需要填写相关的预缴所得税申报表，并按照税务机关的指导完成缴税手续。
二、汇算清缴所得税的要点1. 汇算清缴的时间要求汇算清缴是指房地产企业在每个纳税年度结束后的次年，按照税务部门的规定，对该纳税年度的应纳税所得额进行核算，并进行补缴或退缴所得税的过程。
具体汇算清缴的时间要求为：1月1日至6月30日为汇算清缴期，申报期为7月1日至7月31日。
2. 汇算清缴的计算方法房地产企业进行汇算清缴时，需要按照所得税法的相关规定，对纳税年度的应纳税额进行计算。
具体计算方法为：应纳税所得额 = 总收入 - 成本 - 费用 - 毛利减除 - 投资优惠 - 损失减免其中，总收入是指纳税年度内房地产企业的全部收入，包括销售收入、租金收入等；成本是指房地产企业在纳税年度内用于生产经营的直接成本和间接成本；费用是指房地产企业在纳税年度内用于管理和销售的费用；毛利减除是指为了保证企业正常经营，根据税法规定可以扣除的金额；投资优惠是指根据税法规定可以享受的各类减免；损失减免是指在纳税年度内发生的损失情况，根据税法规定可以扣除的金额。
房地产企业所得税汇算清缴及最新政策解析
确认收入；向对方收取的手续费、基金、集资费 、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收 费，是否未按规定确认收入。 关于企业所得税收入范围规定：除前述营业税部 分的相关问题外，还应检查 ……
房地产企业所得税汇算清缴
房地产企业最新政策解析
十三、省地方税务局 省公安厅 省财政厅 省审计厅 省监察厅关于禁用旧版发票的公告（鄂地税发〔2011 〕77号）
全省地税发票已于2011年1月1日起全部启用新版发票 （见湖北日报2010年9月28日公告），旧版发票缴销工 作已于2011年6月15日结束。从2011年7月1日起，全省 各企业、事业、团体、党政机关等单位，严禁接受旧 版发票报账，否则视为无效票据或假发票处理。
第二条：根据《国家税务总局关于查增应纳税所得额 弥补以前年度亏损处理问题的公告》（国家税务总局 公告2010年第20号）规定，对检查调增的应纳税所得 额，允许弥补以前年度发生的亏损，填报国税发〔 2008〕101号文件附件1的附表四“弥补亏损明细表” 第2列“盈利或亏损额”对应调增应纳税所得额所属 年度行次。
房地产企业最新政策解析
八、国家税务总局关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产 同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问 题的公告（2011年第47号）
纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着 于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的 ，应按照《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税 率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第 二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照《 中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴 纳营业税。
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房地产企业年度所得税汇算清缴比较分析作者：张翠红来源：《财会学习》2020年第23期摘要：自改革开放以来，我国的经济实现了快速发展，各行各业也迎来了飞速发展的时代，紧紧抓住了发展的机遇，在各自领域凸显了自身的优势和成就。
其中房地产行业在各行各业中处于突出和引领地位。
房地产行业相较于其他行业具有周期性较长，涉及资金较多，参与人员相对复杂等特性，导致在其进行财务统计和税务计算时，过程较为烦琐。
在房产开发的不同阶段，给予税务的统计和要求又具有不同的特点，财务人员需要承担与之相对应的较大的风险，所以在房地产行业进行具体的财务汇算任务时需要具有较高水平的财务人员才能去应对和处理，由此凸显出了房地产行业在进行年度所得税汇算时具有其特殊性。
在房地产销售行业，我们进行所得税汇算时需要分为三种不同的情形去处理和应对。
分别为：（1）只存在完工项目时的汇算;（2）预售和已完工项目同时存在的情况;（3）只存在预售项目并未完工的情形。
由于在具体操作情况下存在以上三种情况，所以我们在进行所得税的汇算清缴时，应该根据不同的情形具体分析。
本文重点分析在不同的情形下所得税汇算清缴的相关问题，分别从开发的不同阶段的收入、成本以及毛利额等方面去具体的分析，找出其中可能存在的问题以及应对的方法，进而为促进房地产业健康绿色长期化的发展作出贡献。
关键词：房地产企业;所得税汇算;比较引言所谓所得税汇算清缴是指企业根据相关的法律法规，在纳税年年末按照规定的计算方法去自行计算和统计全年应纳税所得额和应纳所得税额。
房地产行业是我国经济的重要组成部分在我国经济体系中扮演着不可或缺的重要作用。
但因具体的相关法律法规的规定，房地产行业受到国家的政策的影响和调控较为宽泛。
同时因其涉及的资金链较多，资金周转的周期较长，且所应缴纳的税额，包括未完工和已完工两种情形，导致所需要处理的问题较为复杂，又因地产相关企业在进行企业的核算和税金方面的统计时具有复杂性、独特性等问题。
需要专业素质较高经验较为充足的财务人员，才能做好相关的统计和计算。
本文结合实际，就所存在的预售未完工，已完工项目以及预售和完工同时并存三种情形作出具體的分析和研讨，进而比较出房地产开发企业在此三种情形下所应缴纳的金额的具体情况。
一、只存在预售而未完成项目的汇算当只存在预售，而项目并未完工的情形，相较于另外两种情形有所出入。
最明显的特征是它并不存在成本的核算，主要内容包括税金的审核、收入的审核以及各项期间使用费用的审核三个部分。
（一）税金的审核在此阶段，税金的审核主要包括三个方面，一是土地增值税的相关处理问题，二是土地使用税的处理问题，最后是人们较为关心的增值税的处理问题，此三项是税金审核的具体内容，当我们在处理和应对这些问题时，需要具体问题具体分析，需要根据当时所现行的国家所颁布的相关法律法规的规范来进行明确的分工和处理。
增值税的处理。
因为房地产行业在此方面要求较高，因此我国对于房产行业颁布了专门的与之相关的增值税的征收和管理方法。
我们需要按照规定来履行职责，按照相关的规定，我们需要在收到预收款之后，在下个月的纳税申报期之前完成税款预缴。
按照规定我们的计算方法具体分为两种，按照第1种计算方法，我们所应当缴纳的税额是我们当期所有销售额总和的5%。
如若选择这种计算方法，我们必须在所规定的36个月内不得变更计税方法。
因为计税方法较为简单，且便于操作，我们称其为简单计税方法。
第2种现行较多的一种处理办法，我们称其为一般方法计算机，具体操作方法是将全部的价款和外交的费用扣除当期所在的土地价款后的余额与增值税的10%的税率来缴纳。
对于房地产项目而言，在实际操作过程中还存在着教育费附加和城市维护建设税等相关的附加费用，我们需要将这些附加税费归同于增值税来一同缴纳。
在税金的范畴内，第2类需要讨论的就是土地增值税的处理和方法。
由于按照现行的土地增值税相关条例规定，企业的纳税人必须在项目完工之前，对所在的房产进行转让，在此过程中，纳税人将会获得一笔收入，此时由于所需要去确认的该项目的成本难以通过土地增值税来进行计算。
因而我们需要通过土地增值税来进行预征。
所需要缴纳的预税款是根据当时的预税汇率来乘以预税款减去应预缴增值税额所得出来的，且在预缴纳土地增值税时，贷记银行存款科目，借记应缴税应缴土地增值税科目。
在税金的审核中，第3类即为土地使用税的处理。
当存在土地使用权的交换或转让时，如果在交换过程中存在获利的情形，那么我们需要在交付土地的下一个月内交付土地使用税。
若合同上并未规定详细的交付土地的时间，那么我们缴纳土地使用税的时间应定为在签订合同的下一个月内进行。
（二）收入的审核因为此时只存在预售，但项目并未完工，因此纵使购房者已经从房地产销售方签署了相关的购房合同，但是因房屋并未完工，商品的实际控制和所有权并未交付给购房者，此时房地产企业所收纳的房款不能纳入收入这一条款之中，因为此时的房款与认定收入的规律和规定并不相符，我们并不能将其视为收入对待，进而在进行利益计算或风险评估以及损益计算的时候，不能将其列入计算的范围之内。
此时对于此类资金应记做预收账款，需要进行单独的审计和核算。
当需要计算房地产企业所得税，我们需要根据当时所限行的所得税的毛利率，来对其毛率进行系统计算，且进行分期。
在所规定的期限内，按照每期所应缴纳的费用来进行分期处理，除此之外我们需要扣除在此期限内所相关的土地增值税以及各项附加费用。
最后在进行具体的汇算清缴时，需要按照当时现行的规律条款来进行具体的汇算清缴，同时做好纳税调整。
（三）期间人工及各项相关费用的核算首先根据现行的规范和标准，对于人员员工的薪资作出了适当的调整，需要将职工薪资的8%作为教育经费来扣除。
在进行相关的业务或广告宣传时，所应消耗的资金，或与之相关的费用，按以当年销售总额的5%予以扣除。
除却特殊的相关规定以外，如若存在超出情况，应该在纳税年结束以后进行多余部分的扣除。
在具体业务中存在的业务招待费，规定最高的额度为发生额的60%，且需要满足不得超过含税预收款的5‰。
企业在进行各类活动时会存在着佣金这一费用，此时对于佣金需要按照5%的限额来进行控制预算，且超出的部分，原则上不允许扣除。
对于企业所进行开发和利用的产品，当使用年限不满一年，而又作为产品进行对外销售时。
此时产生的相应折旧费，按照相关条款规定不得在税前进行扣除。
利息费用的整改，按照国家的相关法律法规的规定，在计算利息费用时应必须按照原有的资本进行计算，而不能按照后期所产生的损益来进行计算。
进行具体的当期税前利息时所能够进行扣除的只有一小部分，其中包括借款辅助费用以及无法按照原定开发产品所产生的财务费用产生的利息。
企业应该按照当时所处环境的现行条款，对所得税进行相应的调整和改善。
对于所应扣除的利息费用进行扣除所应缴纳的不得扣除的费用进行保留。
二、只存在完工项目的汇算现行的房地产企业相关的条文中规定，对于一个房地产企业只要拥有完备案的手续，或者相关资料已经按照相关规定办理完成以后，就可视作此项项目已完成，且不论此次的工程是否符合最后的适用标准，是否能够正常投入使用。
当已经认定房地产企业的房屋已完全完工时，需要對与之相关的毛利额以及所应缴纳的费用进行计算。
需要做好应纳税所得额与实际所取得的毛利率之间的具体数字关系。
对于完工后的具体核算，选取的计算方法可按照一般企业所现行的核算方法进行核算，且需要在核算过程中积极完善与之相关的各类资料和条件，且相较于只存在预售款而未完工的汇算，此时完全完工时所确定的收入不得做入招待费以及各类人工费或者宣传费的计算之中，并且需要做好与之相关的土地增值税的清缴问题。
三、预售与完工项目同时存在时的汇算以2008年的一处具体房产作为案例，设房屋预收款为A，实际所收房款为B，成本价记为X，按照2018年所颁布的与之相关的规定，此次项目的毛利可视作预售款的25%作为统计，记25%A，会计利润则需按照业主所交纳的费用A减去相应的成本价格X，同时扣除与之相关的土地增值税以及税金等相关附加的资金C。
此外还应扣除在本年度内所消耗的广告费业务招待费等其他费用D，最终的会计利润为B-X-C-D。
同时在计算时应注意广告费用的最高限额不应高于预售款的15%，业务招待费限额不得超过预售款的5%，同时户主所缴纳的房款，所对应的毛利率，应为全款的25%，同时需扣除实际所发生的各项附加费用税金。
此时应缴纳的企业所得税为最后扣除所剩的资金的25%，同时在年底补清所需要补缴的剩余费用。
因在时代的发展过程中，所现行的法律法规会随着时代的变迁而不断改变，我们应时刻关注与之相关的法律法规的颁布调整，去与时俱进地作出最新的调整与配合和适应国家的号召和响应是每一个房地产企业所应遵循的基本准则。
结语房地产企业是一个周期长、投资多、同时受到国家监控和督促力度较强的一个行业，房地产行业应该按照国家相关规定在会计利润以及纳税调整项目相结合的基础上交纳应纳所得税，结合上面的三个具体情形的分析，我们可以知道一个房产企业想要在其所属领域内更好且健康地实行可持续发展，做好企业相关所得税的汇算清缴工作是极其重要的。
好的所得税汇算清缴，能够有效地对企业当年所发生的各项收入、支出费用、税金等相关方面的资金作出全面而系统的检查。
同时能够发现企业在管理和经营方面的偏颇或者不足，及时发现并处理问题，提高企业的管理和执政能力，好的管理产生好的利益，好的管理能够降低企业涉税风险，进而对整个企业内部的文化氛围起到监督和控制的作用，促进一个企业健康而平稳的发展，是我们追求的目的，也是未来发展的目标。
参考文献[1]徐颖.企业政策性搬迁财税差异的案例分析及税收筹划——2010年度无锡市企业所得税汇算清缴政策解读[J].会计之友，2011（18）：106–107.[2]董玉静.关于企业所得税汇算清缴的研究——以房地产企业为例[J].中国商论，2018，771（32）：62–63.[3]邓建华.房地产企业所得税的汇算清缴问题分析[J].新商务周刊，2018（15）：84.[4]李倩.房地产企业所得税汇算清缴会计与税法处理差异分析[J].现代经济信息，2018（18）：254.[5]吴若彪.企业所得税汇算清缴——房地产企业会计与税务的差异及调整[J].经贸实践，2017（16）：26–27.[6]潘余波.房地产企业所得税汇算清缴应注意的问题[J].企业改革与管理，2014（15）：142–143.[7]刘小丽.房地产企业在所得税汇算清缴中易混淆的费用列支问题[J].注册税务师，2012（05）：31–32.[8]袁清.浅议房地产企业土地增值税和企业所得税在纳税实务中的关系及筹划[J].市场观察，2015（S2）：41–42.。