王晓明居住规划建议书

王晓明居住规划建议书

成员：江锦扬、叶浩金、陈俊盛、朱佳鹏、周西仑日期：2014年11月25日

王晓明居住规划建议书

对王晓明的现在状况及在未来3年可支付的现金进行分析：

现状：

在上述的结果中，银行一年的利息为3.25%，为使收益最大化，保证父母的必须的抚养费保障为10万元，将剩余的银行的利息抽出来进行基金的投资，年平均收益率为10%。

而在股票市场上，由于一年之中的收益率为100%，在这种投机性市场大的情况下，应当谨慎进行投资，选择谨慎性的投资策略，此时，每年的年化投资投资收益率降为25%。

王晓明的每年的收入增长率为5%，支出的增长率为3%，而公积金的增长率不变。

由此，先对王晓明3年后可以拿出支付的首付款进行最大化的分析：

在上述的分析中可以看出，住房公积金的总额为：228000；

有此可大致估算出在第三年末，在此，将第一年的存款拿去投资基金，第二年的拿去投资基金，由此，根据复利原则。即，在0年初即拿存款的资金进行投资基金，3年中的年化收益率为10%，第一年与第二年的存款项目中的余额拿去投资基金，分别可以得到1.1^2,1.1的收益率，再加上第三年末的存款，既可以得到第三年年末的资金量，为：43250*1.1^3+16550*1.1^2+54011.5*1.1+59799.63+228000+165600=630000

第三年王晓明可以拿出的资金为：632600即可以支付的首付款63万。

基于这种情况，分析王晓明的可以支付的能力：

在对王晓明的月还贷能力进行投资分析的时候，现需要对王晓明的其他事项进行分析：

（1）在未来，为使个人不陷入房奴的生活中，还贷的金额最好在年收入的25%到30%之间。

（2）在未来，假设在3年后结婚，王晓明在有孩子的时候，需要为孩子准备好大学的费用，在为大学之中的费用大概需要10万。

（3）在未来，需要一定的生活准备金。

所以基于上述的几种条件，以25年为例，不考虑公积金的贷款情况下，以利率为6.15%做王晓明的生涯规划仿真表，考虑王晓明的最高可以投资在房地产的金额：

如此下来，最高的可以用来在还贷上面的资金量为：1327025。接下来考虑公司公积金住房贷款。

在利率为6.15%情况下，实际用来买房的只有861693元，明显不能有效的购买下心意的房子，所以，接下来考虑公积金贷款与商业贷款的结合，且，将还贷能力放在30年。

先查找广州的公积金贷款的相关事项：

贷款期限30年房龄+贷款年限的最

大值

30年借款人年龄+贷款年

限最大值

65年贷款类型浮动

贷款利率第一套住宅5至30年（含30年）:4.25% 第二套住宅5至30年（含30年）:4.675% 第一套住宅3至5年（含5年）:3.75%

第一套住宅2年至3年（含3年）:3.75% 第二套住宅2年至3年（含3年）:4.125% 第一套住宅1至2年（含2年）:3.75%

第二套住宅1至2年（含2年）:4.125%

贷款申请条件同时具备下列条件者可申请住房公积金个人住房抵押贷款。

(1)、有城镇常住户口；

(2)、广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上（含6个月）；

(3)、非广州市常住户口的，申请公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上（含12个月）；

(4)、具有稳定的职业和稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力；

(5)、购房首期付款符合规定：

(6)、签定了购买住房的合同或协议；

(7)、所购房屋可用于抵押；

(8)、符合委托人和受托人规定的其他条件。

在上述的相关规定中，可以看出。王晓明在贷款25年的公积金贷款利率为：4.25%。但住房公积金的贷款最高为50万，所以考虑公积金贷款50万，每年需要用于还贷的金额为：5129元，此时，在30%的还贷能力情况下考虑商业贷款的最高值。

做王晓明的生涯仿真表：

减去公积金贷款下银行贷款的生涯仿真表

折现到现在，公积金贷款可以用于购房的金额为：25.5万，银行的贷款可用于购房的金额为：74.1万

所以，对于王晓明可以用来投资于房地产的价格为：99.6；加上之前的63万，此时，王晓明的最终用来买房的资金为162.6万。

二：在不考虑王晓明是否能买下在天河北的房子的情况下对房子的价格进行分析并预测。

查找符合王晓明的100平方米左右的房子的要求的条件，天河北的房子的价格的平均水平：

上图中，橙色的是天河北2013年12月到2014年11月的走势，而在下面灰色的事广州地价的平均走势。可见，天河北附近的楼价维持在41000元/平方米左右，查询现价还有的房价的最低价：查找到的是[ 天河 - 天河北 ] 林和西路(火车东站东侧)附近的保力中汇广场，房价为23000元/平方米。对房价在未来的几年的走势进行分析：

（1）、因为房地产是国家的经济的支柱，对于国家来说，房地产的良好走势可以促进国家的GDP增长。2008年，国家的4万万亿救市计划中流入房地产的资金也占大部分，可见，国家对房地产极为重视；

（2）、由于房地产的空前繁荣导致房地产泡沫的巨大，在未来几年中，房地产尚会处于小幅度的增长中，使普通人买得起房，所以，参考美国等发达国家的房地产的增速的情况，给予中国一定的参考，房地产的增速为5%。

基于上述的两点的简单分析与预测，在未来的房价的价格保持5%的增速，所以，对于最低价格的23000元/平方米在3年后的价格为26600元。

考虑到王晓明的100平方米左右的房子要求。此时，需要的房价费用为：266万

在这25年中，王晓明实际可以支付的价格为162.6万。又考虑到王晓明可以用来支付首付款的价格为63万，明显不能用来支付价值266万的房价。所以，需要考虑到王晓明可以用来支付首付款的价格的房子，最高的价值为210万。即若想在未来的可以成功的支付首付，并贷款，由此，房价需要先控制在2.1万/平方米，折现到现在，价格为1.8万/平方米。此时，为了可以在未来的3年中可以使用到更好地房子，距离天河北更近的地方，所以，考虑到现在可以在未来的第三年可以买下现价的2万/平方米的价值，在未来的第三年的房价