商业地产运营模式及风险防范
商业地产风险防范措施报告
商业地产风险防范措施报告目录一、概述 (2)二、风险防范措施 (3)三、城市化进程推动商业地产需求增长 (5)四、消费升级带动商业地产投资机会 (8)五、新政策对商业地产投资的影响 (9)六、政策调控对商业地产市场影响 (11)七、总结 (13)一、概述数字化转型已经成为各行各业的趋势，商业地产也不例外。
在数字化转型的大背景下，商业地产项目需要加速数字化升级，提高运营效率和服务品质，满足消费者数字化需求。
数字化转型还将为商业地产投资带来更多机遇。
随着消费升级，人们对健康、休闲、文化等领域的需求也不断增加，相关产业成为了商业地产投资的热点。
例如，健身、游泳、瑜伽等运动健康类产业、电影院、剧院等文化娱乐类产业以及餐饮、时尚零售等品质生活类产业，都是当前商业地产投资的热门方向。
这些产业有着巨大的市场需求，可以带来高回报率和稳定的租金收益。
房产税的征收方式和税率也会直接影响商业地产市场。
高额的房产税会增加持有商业地产的成本，影响投资者的投资意愿；适度的房产税则可以促使闲置商业地产得到更好利用，提升市场供给效率。
数字化服务和智能化运营将成为未来商业地产发展的重要方向。
投资者应当关注基于物联网、云计算、区块链等技术的商业模式创新,包括智能办公楼、智能商业综合体等领域的投资机会。
这些新兴商业模式将提升商业地产的效率和价值，为投资者带来更好的回报。
商业地产的细分领域越来越多，商业地产项目的多元化发展是未来发展的重要趋势。
除了传统的购物中心、写字楼、酒店、医院等类型之外，未来还将涌现出更多的商业地产项目类型，如文化娱乐、科技创新等领域。
声明：本文内容信息来源于公开渠道，对文中内容的准确性、完整性、及时性或可靠性不作任何保证。
本文内容仅供参考与学习交流使用，不构成相关领域的建议和依据。
二、风险防范措施商业地产是一个复杂的领域，涉及到大量的投资和管理，因此风险防范措施对于商业地产行业至关重要。
有效的风险防范措施能够帮助投资者和经营者规避潜在的风险，保护他们的利益并确保项目的持续成功。
商业地产的运营模式
商业地产的运营模式1.自营模式：商业地产项目由地产开发商自行运营管理。
地产开发商负责项目的规划、建设和租赁，同时负责项目的日常运营和维护。
这种模式下，地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权，可以灵活调整经营策略和资源配置，以适应市场变化。
2.招商合作模式：商业地产项目的开发商与合作伙伴（如第三方机构、外部企业等）合作共同经营。
招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。
合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源，分享项目投资风险和收益。
3.物业管理模式：商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。
物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。
物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益，同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务，提升项目的整体竞争力和市场价值。
4.特许经营模式：商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。
特许经营者通过支付特许权使用费，并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。
这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力，同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。
5.联合开发模式：商业地产项目由多方联合开发。
联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。
各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益，同时可以整合各方的优势，提高项目的整体竞争力和市场地位。
6.集群发展模式：商业地产项目通过打造商业集群，形成经济效应和资源集聚效应。
商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合，形成规模效应和协同效应。
商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。
在商业地产运营模式选择时，需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。
同时，还需要进行市场调研和风险评估，以确定最适合项目的运营模式，并制定相应的运营策略和管理机制，以实现项目的投资回报和市场价值。
房地产商业代建模式研究及风险防范
房地产商业代建模式研究及风险防范【摘要】本文旨在研究房地产商业代建模式及风险防范措施。
在引言中，将探讨研究背景、研究目的和研究意义。
在将概述房地产商业代建模式，分析其优势和风险，并提出相应的风险防范措施。
通过案例分析，深入剖析该模式在实际应用中的情况。
在结论中，将展望房地产商业代建模式的发展前景，强调风险防范的重要性，并探讨未来的研究方向。
通过本文的研究，旨在为房地产行业的发展提供参考，强调风险管理对于商业代建模式的重要性，同时为未来研究方向指明道路。
【关键词】房地产、商业代建、模式、风险防范、优势、风险、措施、案例分析、展望、重要性、未来研究方向、研究背景、研究目的、研究意义1. 引言1.1 研究背景房地产商业代建模式是指开发商委托第三方公司进行项目开发和管理，在整个项目生命周期中，第三方公司负责筹资、规划、设计、建设、营销、运营等各个环节。
这种模式由于其灵活性和专业性得到了越来越多房地产商的青睐。
在当前市场环境下，房地产商业代建模式已经成为房地产行业的一种重要发展模式。
随着我国经济的快速发展，房地产行业也取得了长足的进步。
但是在市场竞争日益激烈的情况下，房地产商业代建模式也面临着一些风险和挑战。
研究房地产商业代建模式及其风险防范措施具有重要的理论和实践意义。
本文旨在深入探讨房地产商业代建模式的概况、优势、风险以及相应的风险防范措施，并通过案例分析进行具体展示。
将对房地产商业代建模式的未来展望和风险防范的重要性进行探讨，为进一步研究提供参考。
通过对该领域的研究，可以为我国房地产行业的可持续发展提供理论支持和实践指导。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨房地产商业代建模式的运作机制和特点，分析其优势和存在的风险，并提出有效的风险防范措施。
通过对该模式的研究，可以为相关行业决策者提供参考和建议，促进房地产商业代建模式的健康发展。
通过案例分析，可以更加直观地展现这种模式的实际应用和效果，为读者提供实践经验。
商业地产的运营模式及盈利要点分析
商业地产三种盈利模式及六大盈利要点——深圳市华地集团有限公司——常见的五类商业地产形态商业形态底商商业街商业街区独立集中商业城市商业综合体商业与住宅的差异性1、开发：住宅开发遵循的是消费购买力和产品供需理论，而商业地产开发信奉的是投资收益和金融理论。
住宅在本质上是一种供消费的商品，而商业在本质上是一种带收益属性的投资工具。
2、定价：商业地产的定价依据是租金及预期收益的上升空间，住宅定价的依据是市场的供销存。
因此商业定价首先要有租金，租金有上升的空间，售价才有升值的空间。
3、策划定位：商业策划和定位的出发点是怎样实现开业后能成功经营，怎么吸引人流，创造更高的价值。
相信大家在日常生活中会发现，那种一开始经营就冷淡的商业，后面就很难成功。
而住宅产品的稀缺性，即使开盘卖得再差，也总有会清盘甩掉的一天。
基于商业地产的特殊性，商业地产的选址和前期策划相比住宅更加严谨和复杂，后期的运营推广更加具有针对性，更加注重开发、运营、管理三个环节的统一。
商业地产三种盈利模式该模式较适用于资金实力不够，融资渠道局限，急需套现的房企。
优点缺点相对省时省力且能够实现资金的快周转。
无法享受后期增值的超额收益，而且商业各个业态后期的招商运营缺乏统一的管理和规范，杂乱无序。
（如：很多老旧的商业综合体就是存在这个问题，商业招商极为混乱，商场的总体消费等级不高，大多沦为纯粹的餐饮场所）优点缺点产权自有可以进行抵押融资，且不需要配备专业的团队，管理简单，成本较低，且租金收益结算方便。
收益率较低，一般来说只能达到3%-5%的投资回报率，成本回收周期较长，对房企的资金实力要求较高。
即使后期物业升值，出售套现的难度也比较大。
该模式较适用于资金实力雄厚，没有商业的专业运营经验，经营相对保守的房企。
适合一些现金流充裕，且有志于将资金沉淀为资产并且长期经营获利的房企。
优点缺点该模式较适合资金雄厚，且具备丰富的商业运营经验和招商运营团队的房企。
持有部分大体量优质的物业，能够进行抵押融资。
浅析商业地产三种运营模式
浅析商业地产三种运营模式商业地产是指以商业活动为主要目的的地产项目，包括购物中心、写字楼、商业综合体等。
商业地产的运营模式可以分为三种：自持经营、合作经营和租赁经营。
一、自持经营模式自持经营模式是商业地产项目由地产企业自己进行购建和运营管理。
这种模式下，地产企业拥有完全的产权和经营权，承担全部的经营风险和负债风险。
优点是地产企业可以完全掌控项目的规划、建设和运营，对租户的筛选和管理具有更大的自主权。
此外，地产企业可以通过租金、物业管理费等多种方式获得稳定的现金流收入。
然而，自持经营模式需要投入大量资本，并且运营风险较高，需要具备较强的市场洞察力和运营实力。
二、合作经营模式合作经营模式是商业地产项目由地产企业与其他企业或机构进行合作共同投资和运营管理。
这种模式下，地产企业与合作方共同投入资金和资源，并分享经营收益和风险。
合作经营模式可以通过分摊风险和成本，减轻地产企业的负担。
同时，合作方的参与可以提供更多的经验和资源支持，提高项目的运营效率。
然而，合作经营模式需要双方在利益分配、决策和风险承担等方面达成共识，并且合作关系的稳定性也对项目的运营和发展至关重要。
三、租赁经营模式综上所述，商业地产的运营模式可以根据项目特点和市场需求选择合适的模式。
自持经营模式具有较高的自主权和利润空间，但风险较大；合作经营模式可以减轻地产企业的负担，增加经验和资源支持；租赁经营模式适合小型项目和创业者，投资风险相对较低。
不同的模式有不同的优缺点，地产企业需要根据自身情况和市场环境做出选择，以实现最佳的经营效果。
商业地产的运营管理
委托经营模式
总结词
商业地产委托经营模式是指商业地产开发商将商业地产委托给专业的商业运营管理公司 进行经营管理，按照约定的比例分配经营收益。
详细描述
在委托经营模式下，商业地产开发商通常需要选择具备丰富商业运营管理经验的专业公 司作为受托方。开发商需要与受托方签订委托经营合同，明确双方的权利和义务。受托
环境卫生管理
维护商业地产的清洁卫生，创 造良好的购物和工作环境。
客户服务
提供优质的客户服务，处理客 户投诉和需求，提升客户满意
度。
物业管理的模式与特点
专业化管理
商业地产物业管理需要专业的管理团 队和技术支持，确保管理的高效和专 业性。
个性化服务
根据商业地产的特点和客户需求，提 供个性化的服务方案，满足不同客户 的需求。
总结词
加强人才培养和引进，提升团队能力
详细描述
商业地产运营管理需要高素质的人才团队，应加强人才培 养和引进工作，提升团队的专业素质和管理能力。同时， 建立完善的激励机制和培训体系，激发员工的积极性和创 造力。
法律风险的管理与应对
总结词
遵守法律法规，规范企业行为
详细描述
商业地产企业应严格遵守相关法律法规，确保企业行为合 法合规。同时，加强法律意识和风险意识，建立健全的法 律风险防范机制，预防和化解法律风险。
合同约定
根据与客户签订的物业服 务合同，提供约定的服务 内容和标准，保护客户和 自身的合法权益。
06
商业地产的风险管理与应对
市场风险的管理与应对
总结词
了解市场趋势，及时调整经营策略
详细描述
商业地产市场变化快速，需密切关注市场动态，了解行业 趋势，定期评估市场需求和竞争状况，以便及时调整经营 策略，降低市场风险。
商业地产运营模式
商业地产运营模式商业地产运营模式是指商业地产项目在经济、市场、空间等多方面的条件下，为了提升商业价值和实现经济效益，所采取的一系列组织、管理和运营的方式和策略。
一、商业地产运营模式的特点商业地产运营模式具有以下几个特点：1. 多元化经营：商业地产运营涉及到各种商业业态，如零售、餐饮、娱乐、办公等，需要进行多元化经营，满足不同客户的需求。
2. 优质租户：商业地产的收益主要来自于租金，所以选择优质租户是商业地产运营的关键。
优质租户有较强的品牌影响力和市场竞争力，能够吸引更多客户。
3. 产权与经营分离：商业地产的经营可以由产权所有者自主经营，也可以委托给专业的商业地产管理公司进行经营。
这种分离的模式可以实现专业化、规模化经营。
二、商业地产运营模式的主要类型商业地产运营模式主要包括以下几种类型：1. 自营模式：由商业地产产权所有者自主经营，集中管理商业地产的各个方面，如租赁、销售、物业管理等。
这种模式能够更好地掌控商业地产项目，提升商业价值。
2. 委托管理模式：商业地产产权所有者将商业地产项目的经营管理委托给专业的商业地产管理公司，由该公司负责租赁、销售、物业管理等工作。
这种模式能够将商业地产的经营交给专业人士，提高经营效率和质量。
3. 特许经营模式：商业地产产权所有者将商业地产项目的经营权委托给特许经营者，由特许经营者负责商业地产项目的运营。
这种模式常见于大型商业地产项目，特许经营者通常是知名的商业地产运营公司或品牌。
三、商业地产运营模式的关键要素商业地产运营模式的关键要素包括：1. 市场定位：商业地产运营模式需要根据项目所在地的市场需求和竞争情况，明确项目的定位和目标客户群体。
只有准确把握市场需求，才能提供符合客户需求的商业服务。
2. 招商策略：商业地产运营需要制定有效的招商策略，选择适合商业地产项目的租户。
通过租赁优质的品牌和商户，可以提升商业地产项目的知名度和吸引力。
3. 版图规划：商业地产的版图规划是商业地产运营的重要环节，涉及到商业地产项目的建筑、空间布局、设施配套等方面的规划。
商业地产轻资产化成功运作的3大模式和4大途径
商业地产轻资产化成功运作的3大模式和4大途径一、商业地产轻资产化成功运作的三大模式1.租赁经营模式：商业地产所有者将物业出租给商户，商户负责运营和管理。
商业地产所有者可以选择长期租约或短期租约，根据租金和租期来获取收益。
这种模式可以减少商业地产所有者的资本投入和风险，将运营风险转移给商户，同时可以灵活调整商业租约，根据市场需求来吸引租户。
2.物业管理模式：商业地产所有者将物业管理和运营交给专业物业管理公司或物业运营机构。
物业管理公司负责商业地产的日常运作和维护工作，包括租赁管理、设施管理、安全管理等。
商业地产所有者可以通过签订合同和收取物业管理费来获取收益，并与物业管理公司共同分享商业地产的运营收入。
这种模式可以降低商业地产所有者的运营风险和管理成本，提高运营效率和投资回报率。
3.联营合作模式：商业地产所有者与商户合作共同经营商业地产项目。
商业地产所有者提供场地和资金，商户负责经营和管理。
商业地产所有者和商户可以按照一定的比例分享商业地产项目的收益和风险。
这种模式可以减少商业地产所有者的资本投入和风险，同时可以借助商户的经验和资源来提高商业地产项目的盈利能力。
二、商业地产轻资产化成功运作的四大途径1.降低资本投入：商业地产轻资产化的关键是减少资本投入。
可以通过租赁、承包、合作等方式减少资本投入，降低风险。
商业地产所有者可以选择将物业出租给商户或合作经营，以降低自己的资本投入，减少运营风险。
2.提高运营效率：商业地产轻资产化的目标是提高运营效率，降低运营成本。
可以通过引入先进的技术和管理方法，提高物业管理和运营效率，降低运营成本。
可以利用物联网技术、大数据分析等手段，实现商业地产项目的智能化运营和管理。
3.开发创新业态：商业地产轻资产化需要不断创新，开发新的商业业态和服务模式。
可以通过引进新的商户和品牌，提供多样化的产品和服务，吸引更多的消费者和客户。
可以借助互联网技术和电子商务平台，开展线上线下联动的多渠道经营。
商业地产三大运营模式
商业地产三大运营模式商业地产是指以商业、零售为主的不动产，其运营模式主要包括自持经营模式、租赁模式和管理模式。
一、自持经营模式自持经营模式是商业地产运营中最为常见的一种模式。
在这种模式下，地产所有者不仅拥有地产的产权，而且自行承担地产的运营和管理的责任。
首先，自持经营模式下的商业地产所有者可以自主规划和设计商业地产的建筑结构、功能布局和商业配套设施，以满足商业租户和消费者的需求。
其次，商业地产所有者可以自行招商，选择适合的商户进驻，并与商户签订租赁合同，确定租金和租期等商业细节。
同时，商业地产所有者还要负责地产的日常运营和管理，包括保洁、维修、安全保卫等。
此外，商业地产所有者还要承担市场风险和商业风险，监控市场动态，并做出有针对性的调整。
自持经营模式的优点是地产所有者可以充分发挥自身的优势和资源，灵活调整运营策略，并获得租金和资本增值的收益。
缺点是运营风险较高，对地产所有者的资金实力、经验和市场敏感度要求较高。
二、租赁模式租赁模式是商业地产运营的一种常见方式。
在这种模式下，地产所有者将地产出租给商业租户，商业租户负责商业的运营和管理，地产所有者则获得租金收益。
租赁模式的优点是商业地产所有者不需要自行承担运营和管理的责任，减少了风险和压力，可以专注于资本的流动和增值。
同时，商业租户通常会对商业地产进行装修和改造，提升商业环境，提高租户满意度和销售业绩，间接推动地产增值。
缺点是商业租户通常只关注自身的利益，可能会对商业环境和共享资源的维护不太重视，需要地产所有者进行管理和监督。
三、管理模式管理模式是商业地产运营的一种新兴模式。
在这种模式下，地产所有者将商业地产的运营和管理交给专业的物业管理公司或商业管理公司，由其来负责商业地产的维护、招商和租售管理等工作，地产所有者则负责资金的投入和监管。
管理模式的优点是能够利用专业的管理公司的专业知识和经验，提高商业地产的运营效率和管理水平，减少地产所有者的运营风险和工作量。
商业地产运营管理方案
运用现代信息技术，如大数据、 云计算、物联网等，实现商业地
产的智能化管理和运营。
数字化营销
利用数字营销工具和社交媒体，提 高商业地产的品牌知名度和市场影 响力。
绿色建筑技术
采用节能、环保的建筑材料和技术， 打造绿色、健康的商业地产项目。
服务品质提升
专业培训
定期为员工提供专业培训，提高 服务意识和技能水平。
商业地产运营管理方案ຫໍສະໝຸດ 目CONTENCT录
• 商业地产概述 • 商业地产运营管理核心要素 • 商业地产运营管理流程 • 商业地产运营管理案例分析 • 商业地产运营管理优化与创新
01
商业地产概述
商业地产的定义与特点
商业地产是指用于商业活动的房地产，包括商场、超市、酒店、 餐厅、办公楼等。
商业地产的特点是投资大、风险高、回报周期长，同时具有较高 的增值空间和流动性。
优质服务
关注客户需求，提供高品质、周 到的服务，确保客户满意度。
快速响应
建立快速响应机制，及时解决客 户问题和投诉，提升客户满意度。
绿色环保与可持续发展
环保理念
树立绿色、环保的可持续发展理念，注重商业地 产项目的环境友好性和资源节约性。
节能减排
采用节能技术和设备，降低能源消耗和排放，实 现低碳、环保的运营模式。
详细描述
该购物中心采用精细化运营管理，通过合理布局、品牌引进、活动策划等方式， 吸引了大量客流，提升了顾客满意度。同时，通过高效的物流和供应链管理， 降低了运营成本。
成功案例二：某商业街区运营管理方案
总结词
文化氛围浓厚、品牌特色鲜明
详细描述
该商业街区以文化创意为主题，通过引进具有特色的品牌和商户，打造了独特的 商业氛围。同时，注重顾客体验，提供多样化的休闲娱乐设施和服务，吸引了大 量游客和消费者。
商业地产运营模式
商业地产运营模式1.租赁模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业出租给商户，商户通过支付租金使用商业地产物业。
租赁模式是最常见的商业地产运营模式之一，商业地产企业通过定期收取租金来获得稳定的收益。
租赁模式的优势是风险相对较低，稳定性强，但收益可能相对较低。
2.销售模式：商业地产企业通过出售商业地产物业来获取收益。
销售模式适用于商业地产企业具备大规模的开发能力和经验，能够通过销售物业获得较高的回报。
销售模式的优势是收益相对较高，但风险也相对较高，销售速度和价格波动可能对企业的收益产生重大影响。
3.自持经营模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业自行经营和管理。
自持经营模式适用于企业拥有丰富的管理和运营经验，能够有效地提高物业的租金收益和经营效益。
自持经营模式的优势是企业直接掌控物业的运营，收益相对稳定，但也需要较高的管理能力和成本投入。
4.物业管理模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业委托给专业的物业管理公司进行管理和运营。
物业管理模式适用于企业自身没有进行物业管理的能力和经验，或者希望专注于开发和销售业务的企业。
物业管理模式的优势是能够通过专业的物业管理公司提高物业的价值和运营效益，但也需要与物业管理公司建立良好的合作关系。
5.混合模式：商业地产企业结合多种运营模式进行经营。
混合模式可以根据市场需求和企业自身实际情况进行灵活组合，以取得最佳的经营效果。
混合模式的优势是能够充分发挥各种运营模式的优势，降低风险，提高收益。
商业地产运营模式的选择需要考虑多种因素，包括市场需求、企业实力、投资规模、风险承受能力等。
不同的运营模式适用于不同的企业和市场环境，企业需要根据自身情况进行合理选择和灵活调整，以实现最好的经营效果和收益。
我国商业地产转型轻资产运营模式的研究以万达商业地产为例
我国商业地产转型轻资产运营模式的研究以万达商业地产为例一、本文概述1、研究背景与意义随着我国经济的快速发展和城市化进程的推进，商业地产行业经历了飞速增长。
然而，随着市场的饱和与竞争加剧，商业地产的传统重资产运营模式面临着巨大的挑战。
近年来，轻资产运营模式逐渐受到业界的关注，成为商业地产行业转型的重要方向。
万达商业地产作为我国商业地产的领军企业，其转型轻资产运营模式的实践具有一定的代表性和借鉴意义。
本研究以万达商业地产为例，深入探讨其转型轻资产运营模式的过程、策略及效果，旨在为我国商业地产行业的转型升级提供有益的参考和启示。
研究背景方面，随着全球化和互联网经济的深入发展，轻资产运营模式以其灵活性、低成本和高效率等优势，逐渐成为企业竞争的新焦点。
商业地产行业作为资金密集型行业，面临着资产重、运营成本高、风险大等问题。
因此，研究轻资产运营模式在商业地产行业的应用，对于提升行业竞争力、促进可持续发展具有重要的现实意义。
研究意义方面，本研究不仅有助于深入了解轻资产运营模式在商业地产领域的实践应用，还可以为其他企业提供转型升级的案例参考。
研究万达商业地产的转型经验，有助于推动整个行业向更高效、更绿色的方向发展，为我国的商业地产行业健康发展提供理论支持和实践指导。
2、研究目的与问题本研究的主要目的在于深入探索我国商业地产在转型轻资产运营模式中的策略与实践，并以万达商业地产为例，详细剖析其转型过程中的成功经验与潜在问题。
轻资产运营模式作为一种新型的商业模式，正逐渐受到商业地产行业的关注与尝试。
然而，在实际操作过程中，许多企业面临着资金压力、管理挑战以及市场适应性问题。
因此，本研究旨在通过案例分析，为我国商业地产企业在转型轻资产运营模式时提供有益的参考与启示。
具体而言，本研究将围绕以下几个核心问题展开：商业地产转型轻资产运营模式的理论基础是什么？万达商业地产是如何成功实现轻资产转型的？其转型过程中遇到了哪些关键问题，又是如何解决的？万达商业地产的轻资产运营模式对于整个行业有何借鉴意义？通过对这些问题的深入探讨，本研究期望能为我国商业地产行业的健康发展提供理论支持与实践指导。
商业地产的运营模式
商业地产的运营模式:1.产权持有适用于开发商以商业地产为长期经营的资产,资金实力雄厚；拥有优秀经营管理人才这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求;区域略显劣势的项目,则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫;这种方式可以分为两元和三元两种格局;产权持有的二元格局,以开发商为“产权人+出租人+管理者”,经营者为“承租人”形成;而产权持有的三元格局,以开发商为“产权人+出租人”,专业商业运营公司为“管理者”,经营者为“承租人”形成;由于商业运营往往不是开发商的强项所在,因此采用三元格局的居多;其实在市场中,经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环,经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降;因此,只有资金实力雄厚,拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式;2.租售并举:适用于盈利周期短；资金实力雄厚这种模式在开发之前,先确定主力目标商家,并以其为龙头,吸引中小商家的进驻,集群效应因此形成;由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家,因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证;该种方式目前方兴未艾,有着一定的市场前景;这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位,提高人气;通过开发商与品牌商家的订单开发方式,双方的优势得以充分互动,物业升值的速率将是非常快的;3.产权出售:适用于短期内要求回报,资金实力不够,人才缺乏实际情况中,包括整体销售和小单元出售两种形式;由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金,取得现金流,进行滚动开发;但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会;在此种方式中具体体现为四元格局,即开发商为“出售人”、小业主为“买受人”、商业管理公司为“管理人”、租赁户为“经营者/承租人”;但在小单元出售方式中,有时会省略商业管理公司的角色;这样的缺省,往往使得该商业地产缺乏统一经营管理,商业品质由此降低,经营者风险而随之增大;三、三种模式对比优势：产权持有：1、便于统一经营定位和管理,较好地控制商业业态和档次,降低经营风险；2、物业租金逐年递增,利润源泉稳定；3、可将物业抵押融资,等待增值;租售并举：1、业态可控,大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益；2、出售部分物业使回报期缩短;3、主力店使物业增值快;产权出售：1、短期可有回报;2、整体出售销售周期较长,客户少；劣势：产权持有：1、专业商业运营公司谈判实力强,有时开发商租金回报不及运营商经营回报；2、回报期长；3、初期投入资金压力大;租售并举：1、对主力店招商能力要求极高；2、回报期长；3、初期投入资金压力大;产权出售：1、后期可能缺乏统一管理、规划,小业主经营风险高；2、不享有地产增值的效益;商场促销活动形式：1.以优惠折扣促使顾客购买商场购物卡、在重大节日在原有购物卡折上折、买购物卡抽奖增值2.成立会员,会员积分赠礼或者积分抵现、免费停车,不同级别的会员优惠折扣有所不同3.满额赠礼、满额赠券、满额抽奖、满额抽红包、满额参加DIY活动、满额加钱换购、满额送机动车强险、商业险代金券、满额免费停车或者限时免费停车特别是餐饮类4.发放购物现金券,商家按顾客消费金额比例分摊承担费用5.限时免单、买三免一买免活动6.限时折扣优惠部分、全场7.与银行合作,刷某指定银行卡满额返增购物卡8.商场支持主力店商家,在周年庆或者大型节日做大型优惠活动,以主力店商家作为营销噱头9.对于商场内品牌级次较高的,不定时做让扣支持10.季节性特价商品促销11.商场编辑微信内容推送活动、新品上市,顾客转发有礼或有优惠、集赞送电影票12.每周固定时间固定地点做爆品销售,爆品来源于商家;同时将会员成立微信群,在群里发爆品13.商场不定时做各类展,如气球王国展、萌宠展、失恋展等等,吸引客流14.在商场内空余地方做特卖15.与出租车或滴在滴车公司合作,指定节假日坐车来商场,车费有优惠16.利用场内商家商品,做拍卖活动。
浅析商业地产三种运营模式
浅析商业地产三种运营模式文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-浅析商业地产三种运营模式：只售不租、租售结合、只租不售从商业地产的发展来看，开发商从最初的纯商业开发，到现在开始转向商业运营，已经由持有运营取代了简单的圈地销售。
目前商业地产的运营模式，大致可分为三种：只售不租、租售结合和只租不售三种形式。
特别是现今住宅类地产限购政策的实施，越来越多的开发商开始增加商业地产的投资，租金带来的良好收益减轻了开发商短期内的财务压力，同时也让开发商逐步加大了自持商业的比例。
一、只售不租在商业地产早期出现过这种只租不售的运营模式。
相比于另两种较为成熟的商业运营模式，纯销售的商业项目也是有的。
但有业内人士指出，商业全部出售这种“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过度产物，一个商业项目如果纯销售，那么后期项目的品质将无法得到保障。
很多项目在开发时期，无论区位交通还是整体规模，都有着很大的优势，但是后期一旦全部销售，那么对接下来的运营造成了很多的障碍，开发商无法保证整体的运营效益和规模，业态较为混乱，这本身也是对投资者的不负责任。
二、租售结合目前在商业地产运营方面，“租多售少”已经成为一种主流。
很多商业项目除了销售一部分的底商之外，越来越多的开发商开始加大对商铺的自持力。
这样不仅考虑到自持商业部分有较为可观的租金收入，同时保证了其物业本身的不断增值。
对于开发商来说，商业项目的统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量服务和监督，无疑有利于商业项目自身的经营和增值。
从商业经营的角度来看，租售结合的欧式能够有效地快速回笼资金，在销售返租平衡上，开发商的风险是降低的。
在销售过程中，自持部分对投资客户有很强的吸引力，企业通过自持部分相投资客表明运营这个项目的决心和信心，这是销售中很强的助力器。
同时，在项目自持部分的招商中，这种模式能够带来很大的便利性。
在财务成本上，自持部分的商业运营之后还是可以向银行抵押套现的，这本身也是一种资金快速回笼的方式。
如何规避商业地产中的运营风险
如何规避商业地产开发中的运营风险________________________________________所谓商业地产(Business Real Estate）,是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品,也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。
商业房地产范围很广，包括商场（购物中心等）、专业市场、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营.与住宅开发项目比较而言，商业地产开发项目可能有更高的投资回报和升值潜力,但也可能潜伏着更大的风险.由于受商业地产高利润、高回报的巨大诱惑，许多商家将精力和资金都投向商业地产领域，其中个别开发商跟风盲从，只要拿到临街土地就开发商业地产，对于定位是否有偏差、业态是否重复、区域经济环境是否适合等不多考虑，从而导致我国商业地产空置率正以每年上升25％左右的速度递增,商业地产开发领域所积累的各种风险越来越多.当前奉行大开发、大招商、大回报的商业地产开发模式,更是对风险有放大作用。
商业地产开发与一般房地产开发最大的不同就在于商业地产需要考虑商业运营。
商业地产市场的健康发展,需要投资者的理性选择，同时也需要开发企业的理性开发和商业代理、商业管理公司的成熟运作来保证。
通过对国内商业地产开发中的大量案例进行研究，我们不难发现，大多数开发项目的失败源于商业运营的缺失或不成熟。
各种商业地产开发风险中，最难应对、最为突出的是商业运营风险.但是，商业和地产经常还是“两张皮”，商业地产开发商不懂商业的现象普遍存在，在这种状况下，商业地产投资项目前期风险是很大的。
目前应该在统筹管理方面寻求消除隐患、化解商业地产风险的办法。
商业地产开发中，要防范商业运营风险可考虑如下对策方略。
一、要树立投资靠商业运营增值的正确开发理念商业地产开发所追求的不是现值,而是未来的升值，正是在这一点上使它区别于通常意义上的房地产开发.商业地产开发应按照投资靠商业运营来增值的理念去运作，不仅事前要经过定向、规划、定位几个阶段才能破土动工，而且在建筑工程完工之后还要通过一系列的商业运作使地产获得升值.建筑工程的完工仅仅是商业地产开发新阶段的开始而不是终结，通过后期的商业开发和运作才能使地产获得升值,并可进一步扩大周边住宅和其他建筑设施的开发规模，为开发商和投资商带来更大的利益。
商业地产商户铺位调整风控要点
商业地产商户铺位调整风控要点任何一家商业项目在开业后，通常会有一个3~5年左右的培养期，在经历培养期之后，则会进入相对平稳的3年左右的稳定期。
即在整个商业项目开业8年之后，项目原有的设计、原有的装修装潢乃至品牌将会出现一定的滞后情形，对于消费者已出现了倦怠期和麻木感。
因此，在此时就会对该商业项目进行重新包装、重新预热、重新宣传，并对其中商户品牌进行相应调整。
本文与大家分享商业项目在对品牌调整时，所应当注意的相关风险风控要点，以供参考。
一、调整的类型对商户的调整依据项目的经营模式不同，分为合同期调整、季节性调整、临时性调整三种。
但季节性调整与临时性调整，常见于百货或奥莱模式，所以本位仅在此表述合同期调整，该调整模式主要适用于购物中心和商业街等经营模式。
（一）合同期调整合同期调整也分为两种，一是双方合同履约期满时进行的自然调整，二是合同期内，由于经营问题对商户的人为干预。
1、合同履约期满期间的调整（1）合同临近期满前的调整所谓临近租期届满前的调整，往往是指双方合同临近到期（按行业惯例为合同到期前30~90日内），很多承租商户往往会依据合同向出租方提出续约并签署相关协议。
在此时，项目出租方对合同场地位置、面积、租期、租金、甚至品牌的重新规划，就是一种新的调整。
此期间的调整，是在合同约定的时间内向出租方提出的主动申请，是对项目与经营管理方的一种认可，其合同虽然重新签署，但核心思想是愿意继续租赁行为，并接受相应的调整与管理，通常由承租商户主动发起。
（2）合同期满后的调整合同到期之后的调整，则可能存在双方都发起调整的情形。
略有管理能力的出租方，在商户经营期届满前，往往也会有一到两次的书面告知租期届满。
如承租方无意租赁，通常会以明确意思表示来告知不再续约。
但实践之中往往很多承租商户在租期届满时才提出续租，此情形下合同的续租，往往伴生铺位重新调整，场地位置、面积、租期、租金都会调整。
表面看与合同临近期满前的调整相似，但根本性的不同在于这是承租方被动发起的续租，不具有谈判优势，多数情况下都对调整意见都是被动接受。
商业地产三大租赁模式
商业地产三种租赁模式一个购物中心建起来不难，难在其后续的经营管理，这也是商业地产的核心所在。
模式一、零售产权整体租赁其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。
又称管理型商铺1、适合物业类型这是一种高收益低风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。
从具体的项目运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了开发商的资金紧张问题。
而回收商铺经营权归专业公司统一经营管理，则进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。
为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为30-100 平方米的小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，其年回报利率定在8%左右（高于银行贷款利率才有吸引力）。
这样所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
2、优势从商业经营角度看，管理型商铺类似于整体自营的大型商场和专业市场，与沿街独立商铺或零售零租的商业街产生了较大的区别，有利于与沿街独立商铺的竞争：A、资金回笼快、便于统一管理管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL 之间的过渡产品，它集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势。
既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面B、免去产权人的经营管理对购房投资者而言：管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险C、有利长远规划管理从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，从而做出正确的决策。
商务写字楼运营模式
商务写字楼运营模式商务写字楼一般运营有三种模式：①租不售模式：在商业地产建成以后开发商拥有独立产权，这时候可以通过招商活动引入商户。
主要收益就是租金，通过租金来回收成本。
好处在于物业可进入资本市场进行多次融资。
第一次直接将物业抵押给银行完成第一轮融资，然后可以经过包装后通过一些基金或者评估单位完成二次融资。
②只售不租模式：单纯的商务写字楼出售，逐渐被市场淘汰，因为商业地产的价格较高，很多企业或者个人无力承担，而且不愿承担这个风险，最重要的商业写字楼投资的回报率偏低，回本周期较长。
如果业主自己经营又要继续投入大量资金，所以这种模式正在逐步被市场淘汰。
③租售结合模式：这种模式并不是单纯在项目建成后开始运作，而是尽可能将运作起点前移。
在项目初期获得土地使用权之后，积极寻找有办公需求的企事业单位进行订单式生产；主体结构完成后，将写字楼扩大推广，对于开盘和强销发声，此时尽量以整栋、整层销售方式为主，谈判入驻的知名商家。
在项目外装完成，到达准现房阶段时，以散售为主，租赁为辅，消化尾房。
当有企业入驻之后，建议以招商为主，通过运营带动销售，先让写字楼活过来，以期打造特色楼宇，申请各项政府扶持政策，对销售提供帮助。
商务写字楼商业运营：①依托已成熟商圈成型的综合性写字楼商业。
项目处于已成型的商圈区域，坐拥现成的商圈客流，可通过打造多元化复合商业，如精奢品牌、服装、餐饮、KTV，购物超市等，进一步扩大商圈影响，形成自己的商业综合体。
②依托特色商业（休闲、餐饮）成型的特色写字楼商业。
通过某一特色商业吸引外围消费人群，为写字楼商业繁华提供帮助。
如通过餐饮为主，服装为辅。
③商务型特色商业。
依托于写字楼自身的商务人群消费定位，形成以点带面的消费商业集群，主要以高端酒店，会议室，多功能厅，游泳池，SPA，健身会所等专为商务人士打造的商业集群。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商业地产运营模式及风险防范
朱建杰
【摘要】本文首先从商业地产的概念入手，结合现实中的实际案例具体阐述商业地产运营的常用模式；其次，进一步分析了商业地产运营管理过程中需要注意的问题；最后，从不同角度分析了在商业地产运营中需要注意和防范的法律风险。
【关键词】商业地产模式运营管理风险防范
一、商业地产的概念
商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。
商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
商业地产开发项目按照商业形态进行分类，大体可以分为以下类目：商业广场、shoppingmall、商业街、大型商铺、购物中心、休闲广场、步行街、专业市场、社区商业中心等。
二、商业地产运营常用模式
1、只售不租，出让产权。
采用这种模式可以很快收回投资，很多开发商都采取了降低置业门槛，来化解大卖场面积消化的难题。
大部分都用“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人的口号，营造了许许多多的概念。
商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分城市市民继股票、住宅之后新的投资热点。
产权式商铺市场近年来成为商铺市场主流。
房地产发展商作为物业的开发单位，通过将其开发的商场分割成不同面积单位出售获取开发利润，并同时保证小业主购买商铺后每年获取一定的收益率的前提下，要求小业主（投资者）与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。
这种以大商家整体承租，发展商长期包租为销售模式，市场称之为“产权式商铺”。
至今这种营销模式被普通运用，并受到投资者的信赖。
2、只租不售。
好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。
开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。
3、又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。
4、商家与地产商结成战略联盟。
现在最吸引人们眼球的是“万达模式”。
大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关
系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与国际商业大鳄，故被称为“订单地产”。
万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。
欧倍德节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。
三、商业地产运营管理
运营管理是商业房地产运营的核心，是商业房地产收益和物业价值提升的源泉。
现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个经营主题和信息平台上。
不能统一运营管理的商业房地产项目，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。
统一的运营管理是商业地产成功的关键。
运营管理的统一性，就是开发商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作。
这一经营管理又可细分为广告、宣传、共同促销、商户销售额管理、商户运营管理、顾客服务、安防管理、消防管理和设施设备维修管理等等。
虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理（立足长远）、统一营销（广告宣传等）、统一服务监督和统一物管。
这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。
这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业房地产项目商业运营的管理能否成功。
虽然运营管理是一个项目成功与否的关键，但在运营管理之前，要确保一个项目完美顺利地开发、进展，则要完全归功于科学而严谨的市场调查、规划选址、准确的定位和长期有序良好的招商工作，因此说，它们又是一个成功商业项目后期顺利运营的基础。
四、商业地产运营中法律风险防范
结合商业地产与住宅地产的区别可以看出，住宅地产以住户入住结束，而商业地产则是由多方运转的商业价值链组成，它需要开发商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来才能取得共赢。
商业房地产运营主要包括“开发、销售、招商、经营、管理”几个环节，这些环节每一个都是紧密联系，在法律意义上将产生不同于普通房产的差异。
商业地产的开发过程中一般会遇到以下风险：
1、宏观调控的风险
宏观调控是指国家利用行政或经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的行政手段有交易限制和行业准入。
上海市政府针对商铺热发布了《关于商场和办公楼分割转让问题的通知》，在通知中明令禁止将没有封闭、永久、固定维护结构的商场与写字楼擅自分割转让，并规定商铺的买卖必须在有产权证以后并通过有关主管部门的批准后方可进行。
该通知以行政手段对开发商的经营行为进行了规范。
2、规划失误的风险
规划是行政对某一地区产业、人口、交通等内容的安排或计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失误，也会造成商铺贬值。
同时，开发商在商铺开发中尽量熟悉相关的行政法规和规定，以免从方向上犯了错误。
一项成功的规划更多依赖于市场调查等商业活动，但从法律角度了解城市发展的政策倾向也有一定的作用。
3、租金差价风险
开发商出售商铺后，消费者、小业主们委托开发商经营此商铺，而开发商则整体租赁给大型商家统一经营，租金相对低，必然与商家提供给小业主客户的回报率之间将存在差距，就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金；要回避此类风险，开发商必须按照市场规律来制定商铺销售价格和回报率，不能脱离市场，一味提高售价和回报率。
同时由于租金高额的租赁税，对于普通的购房者而言并不十分清楚，购房者因此认为开发商存在欺诈引发纠纷十分普遍，这要求开发商在销售前有正确的引导。
4、大型商家经营不善带来的风险
若大型商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付租金给开发商，将导致开发商不能支付固定回报率给小业主的承诺。
因此开发商在考虑出租时，不能只以租金的角度选择租客，而是应该对租客的行业、资质、背景及其履约能力进行考量，尽量选择一些“优质”大商家租客，以获得一个长期的有保证的租约，以保证给业主一个稳定、持续、健康的回报率。
这主要取决与招商这个特殊环节，一些开发商为追求高进驻率，忽略商家经营形态、企业信誉等因素，导致商业布局不合理，或者因商家经营不善而在开业后退租，其影响较延长招商时间更为严重。
5、售后“包租”带来的风险
采取“售后包租”的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租赁关系。
现在，有部分开发商采取委托经营合同方式，保障投资收益。
即小业主除了和开发商签订购房合同外，开发商或开发商提供的管理公司一般还要与购房者签订一份委托经营合同。
开发商应特别重视委托经营合同，因为这是保障投资收益的法律文书。
6、产权分散带来的风险
开发商分割商铺销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销之主要问题。
开发商可以建议小业主提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租赁权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代管、代租等形式实现商场的统一经营。
这有效避免了返租期满后发生纠纷的可能性。
7、物业管理中存在的风险
商用物业（尤其是商铺）单独成立业主委员会的可能性很少、难度较大，且商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营形态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，计容易导致物业后期经营成本的过大，这恰好是经营者与物业的开发、管理者分歧最大、最繁琐的环节之一，许多消费者（投资者）与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。
而且不同的商业形态面临的各种费用标准不统一，使发生纠纷的概率大为增加。
此外，商铺的公摊面积、相邻权、环境变化、供求关系、选址不当、开发商的项目实施能力不强、业态变化、商圈变化等问题都使开发商在商业地产运营中面临重重风险，需要聘请专业律师来合法规避和安全防范。