房地产行业调研分析报告

【最新资料，WORD文档，可编辑修改】一，对房地产行业走势的分析方法，要建立在中国特色的基础上，要基于人口特点，发展中国家特点，社会主义市场经济特点，当前经济和社会所处的历史时期特点。

这些角度，可以归纳为分析中国房地产行业的四个维度。

1、制度维度制度维度决定的是房地产行业的价格形成机制，在中国特色的基础下，价格形成的行政和制度成本很高，灰色地带很广，制度不确定性大。

因此对于房地产业而言，在这样的制度创造的市场环境中，成本具有很大的随机性。

不能用制度本身来看待成本，很多事情的人为随意性决定了这个行业本身的暴利不仅来自行业，还来自制度方向的选择和制度缺失导致的人为影响。

制度是决定房地产价格的主要因素，是由房地产业的特殊性决定的。

土地供给方式，税收制度，制度成本构成，这三个方面的制度选择决定了房地产业的定价机制。

要改变房地产业的现状，从制度入手是治本的方法。

制度维度对房地产业走势的影响，在当前的市场经济体制中，所占的权重最大。

如果制度采取支持地产价格向上的方向选择，房地产行业成为国民经济中的主导推动产业，任何房地产行业性的价格回落，从长期看都是一种回调。

制度性决定的地产价格走势，是主要的长期趋势。

以地产作为国民经济发展的主要推动力，将不可避免的通过推动地产价格上涨的方式完成推动经济发展的过程。

地产价格下跌，只会导致经济发展减速。

当前所采取的制度配置，正是以地产来推动经济发展的方式。

通过土地拍卖和税收制度，不断的推高房地产业的价格，为政府投资和社会投资融资，为与地产相关的行业制造景气度，并通过投资实现就业和社会收入的传导。

以地产作为国民经济的主导产业，是一种简单短期的政策选择。

其结果，就是象日本曾经走过的道路那样，最终导致社会成本高涨挤出其它行业，货币膨胀维持发展，直到经济崩溃重新开始。

制度维度选择支持地产价格向下的方向选择，在《将房地产价格打压到底》中已经详细论述过，在此不在重复。

2、宏观经济维度作为一个发展中国家而言，GDP和收入的增长将是长期的主要趋势。

人均收入达到怎样的水平，就具备房地产价格相应的购买力。

中国经济的持续发展，将导致对房地产价格的承受能力不断提高。

经济发展的用地需求，在农业，工业，公共领域，自然环境和商业用地，等方面都是持续增长的局面。

用地矛盾对于像中国这样的国家而言，会越来越紧迫。

对于房地产行业而言，城市不断的扩张，将导致城市中心区的地产价格始终保持强势，逐步由民用向商用转化。

城市扩张推动中心区的商业机会增长，这些区域的商用价值将逐步挤出民用需求。

发展中国家的房地产业会随着国家的发展和收入水平的提高而不断发展，尽管价格也会逐步提高，但房地产市场的价格，与房地产行业的发展不是同一个概念。

房地产业可能更加繁荣，而房地产的价格与收入的比值差距反而可能随着收入的增长而降低。

宏观经济维度看待房地产业，是宏观政策是否将房地产业作为经济发展的主导产业来定位。

如果中国的经济依赖房地产业为发展的动力，很多行业都会被挤出经济体系，难以生存。

由房地产带动的经济发展模式，将只能以不断推动价格上涨为发展模式，社会实际收入将呈现严重的两级分化。

投资性需求将成为推动房地产发展的主要力量，社会住房消费，将只能被迫接投资性房产需求的盘，不但价格会大幅涨升，而且会大幅波动。

经济结构将因此扭曲，社会福利会大幅下降。

适当的房地产宏观定位，是将房地产业作为经济发展的结果来看待。

通过向下的政策打压，保持政策的适度紧缩，为其它行业的发展提供空间，社会的购房需求提供价格保障，以挤出投资需求或者将之转化为租赁供应为原则，以提高利用率为原则，使房地产业成为社会收入增长后的一种发展结果，而不是领导发展的龙头。

3、人口维度人口维度与土地构成影响房地产价格的因素结构。

随着经济的不断发展，各方面的用地需求会不断增长。

人口与土地构成的结构，在人均比例，人口结构，区域配置，功能化三个方面发挥作用。

农村人口向城市人口的转移，大城市对中小城市人口的新引力，中心区与周边区域的差异，人口结年龄和购买力结构因素等问题，都构成了推动地产价格上涨的因素。

随着社会收入的增长，人均占有商业土地的比例会不断下降，会有更多的土地用于农产品和工业产品的生产，公共基础设施的建设，自然环境的恢复等方面。

因此房地产业就呈现出明显的区域特点和功能特点。

商用住房需要的是环境和社会功能配置的方便程度，从投资角度看，是获取商业价值的能力。

在中国这样具有庞大人口基数的国家中，对环境和社会功能配置的共同偏好，会导致这类地产具备超值的溢价能力。

人口结构的变化，特别是住房需求人口结构的变化，对于房地产市场的价格影响程度是很大的。

人口因素是个刚性问题，全球人口的不断增长导致这种趋势的强化。

住房本身就是人口因素中的一个概念，因此也是刚性问题。

住房不通过购房解决，也要通过租房解决，对房屋的需求只会转移或者暂时抑制，不会出现消失的情况。

实际上住房刚性是由人口导致的问题。

4、供需维度供需维度在中国是最受关注的维度，但也是最不重要的维度。

因为供应具有弹性，需求增长了，可以通过供应满足需求，只是需要时间。

需求也是可调节的，可以通过制度和政策将部分需求押后，以缓解供应压力，或者将需求提前，以消化库存，实现目标也需要时间，如果能够处理好制度问题，配合相关的政策，房地产市场的市场调节性就可以发挥出来。

只是制度因素的难度最大，因此才在供需的角度上反应出来，房地产商利用供应上的时间缺口，产品位置特点等的优势，宏观环境的条件，制造了部分的泡沫假象，这是所有市场制度缺陷下都会发生的现象，不仅中国如此，美国也会如此。

环境和制度提供了这种可能，参与者利用了这种机会，因此相关的问题还要回到市场制度建设上来，通过制度来营造一个有利于供需双方的市场环境。

以上四种维度中，只有人口维度是刚性不可逆的维度。

即使人口出生率下降，在中国也只是会缓解居住人均面积的压力，人口维度不具备对房地产价格走势向下的压力能力。

其它三个维度本质上是政策选择和配置的问题。

因此日本人口众多，土地更稀缺，一样可以解决环境和居住问题，中国只是要找到适合自身方式的政策配置，这个问题也不难解决。

对于市场价格走势的判断，应该是个具体现象。

比如地脚位置，当前收入。

需求紧迫程度等。

对于有迫切需求的消费者而言，价格可能是其次的考虑。

对于购买力不足的消费者而言，价格下跌的空间还很大。

对于优质房产而言，现在可能是个机遇或者可能仍然要等待。

价格本身就有预期的成分，还有能力的问题。

北京社科院提供的保障性住房数据是个信号，但是是否能够对中心区，对功能区的价格产生影响，要视具体情况而定。

在《三点疑问，质疑北京社科院房地产报告》中一再强调的是，要独立分析，依据自身情况做出判断。

中国房地产市场的未来，具有很大的制度和政策不确定性。

制度和政策在不断的进步中，因此对房地产业的未来影响也难以预料。

从中国的现状来看，最终采用方向向下的房地产政策的可能性极大，这种结果对于无论是房产商还是消费者都是有利的。

当前的宏观环境，决定了房地产业只能处于下降趋势。

房地产业的复苏，是经济发展的一种结果。

现在经济还谈不上发展，房地产业就谈不上复苏。

短期的房地产趋势，将以消化库存为主。

中期的房地产趋势，要看消费者或者地产商谁能够撑得更久。

库存是一个非常积极有效的数据72 房地产业1、房地产开发经营指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。

◇包括：—土地使用权的转让、买卖和租赁活动；—住宅、公寓的开发、销售、出租等活动；—办公楼的开发、销售、出租等活动；—商业营业用房的开发、销售、出租等活动；—其他建筑物的开发、销售、出租等活动。

◆不包括：—房屋及其他建筑物的工程施工活动，列入（建筑业）的相关行业类别中；—房地产商自营的独立核算（或单独核算）的施工单位，列入（建筑业）的相关行业类别中；—家庭旅社、学校宿舍、露营地的服务，列入（其他住宿服务）。

2、物业管理指物业管理企业依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，以及对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务的活动。

◇包括：—住宅小区、住宅楼、公寓、别墅、度假村等物业管理；—综合楼、办公楼、写字楼、商场、商厦、购物中心、酒店、康乐场所等物业管理；—工厂厂房、仓库等物业管理；—车站、机场、港口、码头、医院、学校等物业管理；—房管部门（房管局、房管所）对直管公房的管理；—单位对自有房屋的管理；—其他物业管理。

◆不包括：—独立的房屋维修及设备更新活动，列入（建筑业）相关类别中；—贸易大厦、小商品大厦的市场管理活动，列入（市场管理）；—社区服务，列入（其他居民服务）。

3、房地产中介服务指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。

◇包括：—房地产价格评估机构活动；—房屋买卖居间、代理活动；—房屋租赁居间、代理活动；—房地产咨询活动；—房屋置业担保；—其他房地产中介代理。

◆不包括：—房产测绘，列入（测绘服务）。

4、其他房地产活动◇包括：—房地产交易管理；—房屋权属登记管理；—房屋拆迁管理；—住房及房改积（基）金的管理；—其他未列明的房地产活动。

◆不包括：—房地产行政主管部门的活动，交易行为种类随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

购买房地产是一种重要的投资方式。

每一块土地都有完全不同的特性，所以不动产业已经衍生出几个截然不同的领域。

为了促成交易，一般需要专家进行不动产估价。

下面几种是比较常见的房地产经济行为：估价：专业的价值评价服务经纪业务：促成买卖双方交易的服务开发：建造或移除房屋以达到促进土地使用的服务物业管理：为产权所有人管理不动产的服务在每一个领域中又会分为住宅地产，商业地产和工业地产等专业种类。

而且几乎每一种商业建筑物都会和房地产有关。

经济规模根据《经济学家》杂志关于发达国家2002年底总资产的评估，其中住宅地产：48万亿美元商业地产：14万亿美元权益：20万亿美元政府债券：20万亿美元公司债券：13万亿美元总额：115万亿美元在总资产中，房地产占了54%，金融资产占了46%。

银行存款，保险预留款和人力资本都没有计算在上述资产中。

同时也不能肯定是否已将所有的负债和权益列示在内。

中国大陆住宅房产发展沿革上世纪80年代上世纪九十年代中后期，中国大陆的房地产市场已经跟不上快速前进的经济步伐。

1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，开始推行住房分配货币化制度，这种制度自1986年开始在烟台进行试点，以提租发券、空转起步为特征。

不久，唐山、蚌埠等城市也加入到了房改试点的行列。

然而由于八十年代末期的高强度通货膨胀（1988年通货膨胀率已达到18.5%），宏观经济全面调整导致银根紧缩，大量房地产企业失去了资金来源，产生了中国改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。