资产评估-第六章房地产评估课件

该城市地价指数表为：
时间 (年) 指数 1995 100 1998 102 1999 105 2000 103 2001 103 2002 98
• 另据调查，该市此类用地容积率与地价的 关系为：当容积率在3～3.5之间时，容积 率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l 时的地价增加5%；超过3.5时，超出部分 的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为 1时的地价增加3%。 • 要求: • (1)什么是现行市价法?应用时有哪些前 提条件? • (2)根据上述情况应选择什么评估方法? 为什么? • (3)试根据以上条件，评估该宗土地 2002年的价格. •
一、房地产的特点： 1、位置固定性 2、使用的长期性 3、影响因素多样性 4、投资大量性 5、保值增值趋势
二、房地产价格的种类
1、土地价格，又叫地价。
2、建筑物价格：是指纯建筑物部分的价格。
3、房地价格：指建筑物连同其占用的土地的价格在 一起的价格。
4、房地产单位价格。 5、楼面地价。 6、拍卖价格。 7、招标价格 三、房地产评估的特点 1、房产、地产分离评估、综合计价。
• • • • • • •
3)C：620*98/103*100/110*110/105* 100/100*100/100=561.81 4)D：605*98/100*100/99*110/115* 100/95*100/100=603 5)E：642*98/98*100/100*110/120* 100/100*100/100=588.5 由于D宗地为异常，应剔除.以其他结果平均值 为评估值， W宗地评估值为： (418.36+442.45+561.81+588.5)／ 4=502.78(元／m2)
• (2)根据题目已知资料，应选择现行市价法， 因为侍估地产存在活跃市场，市场上有较充分 的参照物。 • (3)容积率地价指数表:
容积率 地价指数 3 100 3.1 105 3.2 110 3.3 115 3.4 120 3.5 125 3.6 128
1)A： 530*98/105*100/101*110/125*100/101 *100/102=418.36 2)B： 585*98/105*100/105*110/128*100/100 *100/101=442.45
一级市场价格
二级市场价格
三、土地使用权价格的评估方法
• 1.现行市价法 • 2.收益现值法 • 3.重置成本法 • 4.线路估价法 • 5.预期开发法
1.现行市价法
• 评估价值=参照物价格 *调整系数*（1+物价 上涨指数）*土地面积
Байду номын сангаас.收益现值法
• 若无限使用期 • 评估价值=（土地年总收入-年总费用） /资本化率
第六章
固定资产评估（二） 房地产评估
教学要求: 一、了解房地产特点和价格种类 二、了解房地产评估的特点和程序 三、了解土地使用权价格特征和种类 四、重点掌握土地使用权评估的现行市价法和收 益现值法 五、掌握土地使用权评估的重置成本法、路线估 价法和预期开发法法 六、重点掌握建筑物评估的现行市价法、残余估 价法和重置成本法
• 若有限使用期=（土地年总收入-年总 费用）*折现系数
3.重置成本法
• 评估价值=土地取得费+土地开发 费+税费+利润+土地增值收益
4.线路估价法
• 评估价值=∑标准地单价*深度指数
A D
B
C
5.预期开发法
• 评估价值=预计开发后项目总 收入价值-总成本-其他税费及 开发商利润
四、建筑物评估
1、现行市价法的一般程序 1）收集交易资料 2）确定可比交易案例。 2、修正因素： 修正因素包括：情况修正因素、期日因素修正、个别 因素修正、容积率因素修正、土地使用年期因素修正 等。
市价比较法的基本公式是：
P=P’×A×B×C×D
P：待估地产评估价格 ； P’：可比交易实例价格
A：交易情况修正系数； B：交易日期修正系数
现行市价法
• 建筑物评估的 方法的选择
残余估价法
重置成本法
影响房屋建筑物价格的因素 • 1.房屋建筑物的建筑成本 • 2.税金 • 3.建房利润 • 4.其它附加费用 • 5.土地使用费
1.现行市价法
房产价格=类比房产单价*(1±被评估房产差 异因素调整率)*（1+期间房价上涨率） *建筑面积
• 2.重置成本法
一、房地产的特点和价格种类
• • • • • 1.位置固定性 2.使用长期性 3.多因素影响 4.投资大量 5.保值、增值趋势
一、房地产评估的特点
• 1.房地产分离评估、综合计价 • 2.最佳使用 • 3.法律性
二、 土地使用权评估
1.土地使用权的价格
(1)基淮地价 (2).标定地价 (3)交易底价 (4)转让价格 (5)课税价格
2、应用最佳使用原则。 3、法律、法规约束严格。 第二节 土地使用权评估
一、土地使用权价格的特征 1、土地使用权价格的特征。
2、土地使用是权益价格。
3、土地使用权是权益价格。
4、土地使用权与用途相关。
5、土地使用权具有个别性。
6、土地使用权具有可比性。
二、土地使用权价格的种类 1、基准地价：是按照城市土地级别或均质地域分别评 估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的 土地使用权的平均价格。 2、标定地价：是指市、县政府根据需要评估的正常地 产市场中，具体宗地在一定使用年限内的价格。
5.净租金收益现值法
房产评估价格= 年租金收益/贴现率
6、残余估价法
• 评估价值=建筑物年纯收益/资本化率 • =（房地合一纯收益-土地价格*土地预期 收益率）/资本化率
第六章
固定资产评估（=）：
房地产评估
第一节 房地产评估的特点和程序
房地产的定义：指房屋建筑物与土地使用权的总称， 包括房产和地产。
一是国家征用集体土地而向原土地使用者支付的费用， 包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置费 等。
二是为取得已利用城市土地使用者支付的拆迁费用， 这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的 补偿，补偿标准各地都有具体的规定。 2）土地开发费用。3）投资利息。4）投资利润。 5）土地增值收益。
• [案例]甲企业欲拟一待估宗地W对乙企业投资，聘请 评估事务所对该w宗地进行评估，现收集到与待估 W宗地条件类似的5宗地，具体情况如下表： 单位： 元／m2
宗地 A B C D E W 成交价 530 585 620 605 642 交易时间 交易情况 1999 +1% 1999 +5% 2000 +10% 1995 -1% 2002 0 2002 0 容积率 3.5 3.6 3.1 3.3 3.4 3.2 区域因素 个别因素 +1% +2% 0 +1% 0 0 -5% 0 0 0 0 0
• (4)若甲企业该宗地共1000m2，其账面 价值为50万元，但甲乙双方同意以评估 价值为甲企业的出资额，占乙企业股权 的15%。请为甲乙企业编制相应的会计 分录。 • 提示：建立容积率地价指数表，若评 估结果出现异常案例应剔除.
• 解:(1)现行市价法是指通过市场调查，选择 一个或几个与被评估资产相同或类似的资 产作比较对象，分析比较对象的成交价格 和交易条件，进行对比调整，估算资产价 值的方法。现行市价法的前提条件是： • 1)该类或该项资产的市场发育相当成熟， 不存在市场分割，而且资产的市场定价合 理： • 2)参照资产的一些技术指标，经验数据 易于观察和处理： • 3)参照资产和被评估资产在技术指标、 资产性能等方面必须相同或相近。
房产净值
=房产重置全价*(1-年折旧率*已使用年限)
=房产重置全价-按重置全价计算的累计折旧 =房产重置全价*成新率
• 3.账面净值调整法
房产重估净值 =房产账面净值*(1-调整系数) 式中,调整系数可为物价调整系数或 资产成新率
4.综因素计算法
房产重估净值=（原价+更改费用-净残值）* （1+物价上涨数-无形磨损系数）*尚可使用年 限/（已使 用年限+尚可使用年限）+净残值
C：区域因素修正系数； D：个别因素修正系数
二）收益现值法：适应于有未来收益的不动产价格评 估。
1、未来的收益 2、资本化率：这是决定土地使用权价格的最关键因素。 3、重置成本法：就是根据土地开发成本加上一定比例 的利润、利息、税费等来确定土地价格的一种方法。
土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付 的费用，分为两者情况： 1）土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的 费用，分为两种情况：
3、交易底价：包括土地使用权出让底价、转让底价、 抵押底价等。
4、市场交易价：是地产在市场交易中实际成交的价格。 5、课税价格：课税价格是政府为征收有关税收如土地 增值税、土地使用税等作为地产课税基础的价格。
三、土地使用权价格的评估方法
一）现行市价法：是在求取一宗待估不动产价格时， 依据替代原理，将待估不动产与类似不动产的近期交 易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、 区域因素和个别因素等的修正，得出待估不动产在评 估期日的价格。也叫比准价格。
• (4)会计处理 • 甲企业：(因仅占乙企业15%股权，应采用成 本法核算) • 借：长期股权投资 500 000 • 贷：无形资产——土地使用权 500 000 • 乙企业： • 借：无形资产 502 780 • 贷：实收资本 502 780