领地商业部分经营功能定位策划报告

都市领地商业部分

经营功能定位策划报告

第一部分、项目商业部分SWOT分析

第二部分、项目商业部分全功能定位

第三部分、项目商业部分营销策略建议

第四部分、项目商业部分推广策略建议

第一部分、项目商业部分的SWOT分析

优势：

1、企业战略优势。安阳贞元集团拥有强劲的企业实力和科学的战略

思路。在本项目的整体运作上有计划有目的地进行持有经营。这

不仅为项目的开发提供了保障，还为后期的统一经营管理和各种

商业应变提供了便利；

2、内生共振优势。项目所在区域相对成熟，为安钢传统商业圈，商

业氛围浓厚，消费力较大；

3、交通便利优势。项目所处的安钢生活区，在地理位置上处于安

阳市泛中心区域。目前，安钢大道、文峰大道等城际交通网，围

合形成安阳周边郊县、城镇消费黄金地带。

劣势：

1、空间位置劣势。本项目地块特征为成熟居住板块，偏离市中心核

心商业区。虽今后要打造安钢商业圈板块，但形成符合商业拓展

的配套环境尚需时日；

2、商业资源劣势。本项目所在区域周边现营商业档次偏低，在商业

整体号召力上明显处于劣势；

3、连带形象劣势。本项目西面卫东购物中心经营现状不佳，一定程

度上影响本项目商业街的经营信心。

4、产品规划劣势。本项目正在施工A地块是双层商业建筑，面积均

在100㎡以上，对后期招商与销售有一定的实操难度；

5、消费人群劣势。所圈定的目标客户只是单单针对项目周边的投资

客与自营商户，而忽视了安阳整体市场投放量及投资客承受能

力，或多或少在价格和面积设置上略有偏差。

机遇：

1、消费升级机遇。安钢厂区域内生活经济能力和人均消费水平比较

而言，普遍略高，消费结构逐渐由生活性消费向享受型消费转变。

而整个区域内的商业，也落后与区域需求的发展，在寻求商业业

态档次均衡的情况下，新商业业态发展空间扩张；

2、区域商业配套的机遇。随着区域内住宅及商务项目开发逐渐导

入，本项目周边的客源基础将愈加丰富。这些群体的工作、交际、

生活所产生的需求，呼唤本案的配套性商业供给。

挑战：

1、多点竞争的挑战。本案周边2-3公里范围内，成熟商业实体和在

建的大型购物中心从多个方向对本案形成包围态势，未来激烈的

市场竞争分流可以预见；

2、商境融合的挑战。物业的建筑形态和商业的经营内容有着密切的

联系。如何将精致商业、享用型消费嫁接到商业街之中，是关乎

本案后期经营成败的关键性因素。

3、市场培育的挑战。虽然安钢板块具备了成熟的生活消费市场基

础，但是本案品牌商业基本处于空白状态，市场培育阶段难以避

免。

项目劣势及威胁的规避：

通过对项目 SWOT 的分析，我们了解了项目的优劣势以及项目所面临的机会威胁。对于项目的优势及机会，在未来定位时要尽可能地发挥，同时对于劣势和威胁，应主动采取措施去规避。

以下是我司对项目劣势及威胁的规避措施：

·在硬件方面。由于项目建筑形式已确定，需要从项目主题方面来提高项目的独特性；另外，项目已经开始施工，相当一部分硬件难以调整，考虑到商户的需求，我们仍然认为，项目未动工步行街区应尽可能地进行硬件调整，以有利于项目未来主力店招商；

·在招商方面。项目的建筑面积偏大，招商时需要通过大面积主力店的招

商来带动中小商户的入驻，形成项目的竞争优势；

·在销售方面。时间控制上，要尽早启动营销策略，缩短销售期，通过积蓄势能在短时间消化可售物业；在价格方面，应更多考虑大面积店铺的实际需要，制定出合理价格以吸引投资客户，而且通过如租售连动，引入主力店等措施增强投资者信心；在资金压力方面，可以采用多种战略合作方式减少投资压力，尽量发挥项目整体规模以及商户组合优势；

·在经营方面。项目将不可避免面临培养期较长的问题，因此在业态规划时，应尽可能地考虑更多选择目的性业态。

第二部分、项目商业部分全景功能定位

1、项目的商业部分功能内涵设定

项目定性：STREET MALL（休憩式商业街区）——

购物、餐饮、潮流的乐园项目功能定位：

以提高居民品质生活消费为目标的现代综合性休闲商业广场

定位思路解析：

安钢板块是安阳市成熟居住区之一，自身品质和消费习性都属于相对较高的水平。而项目处于该地块的核心位置，是整个安钢商圈文化的植入点和萌发处。在项目产品培育期间，需要大量的市场冲击率高的主力店领航，以大众民生商业为主共同经营，即容纳部分接近于品质生活的商务商业，伴随整体消费水平提高，以最终实现代表性精致人居品质生活商业中心的

目标。即发挥主题商业辐射周边消费的作用，又完善了小区的景观和消费需求。

2、项目的商业部分目标市场定位

目标市场消费客群定位：

核心客户：安钢板块的“居住性消费”群体；

重要客户：安阳西北郊城镇的“进城居民”，安钢大道及文峰大道沿线等此区域“老安阳”居民

边缘客户：“城市淘宝族”及部分白领人群

偶得客户：殷都区其他中高端消费群体及偶过消费群体

3、项目主题形象定位

形象定位:

都市领地·风尚街区——

安阳首家社区式休闲购物互动中心备选案名：

都市领地·金旺角

都市领地·星河街

定位思路解析：

1、项目商业部分的微观交通受限制，不加强综合功能的作用无法

吸引到足够人流。而年轻人的消费最全面：购物、餐饮、休闲

娱乐等各项支出基本均衡，在单纯卖场竞争力不强的前提下，

综合商业是唯一的出路。

2、年轻人与中年人在购物、休闲娱乐、餐饮消费行为上的差异，

决定了年轻人是项目综合功能最容易聚集的人群。安阳市区有

多个购物中心及商城在年轻群体消费市场已经有号召力和品

牌的同时，决定了项目必须对针对交通条件不甚敏感的年轻消

费群体，营造新颖的刺激概念。

3、项目商业部分所打造的“安阳首家社区休闲购物互动中心”，

围绕年轻人的消费心理、消费习惯，满足并提升安阳年轻人的

休闲购物行为，以休闲娱乐促购物，以购物促进休闲娱乐。在

强调商品和服务体现其时尚和前卫的前提下，表现年轻人的个

性和参与特色，以追求自我，崇尚个性，参与性，新奇刺激和

阳光健康为主线，通过业态组合适合并能够刺激年轻人在这里

集中消费的商品销售、休闲娱乐设施，使项目成为安阳年轻一

族领略时尚、追求自我、爱玩、爱逛的乐园。

4、项目商业部分业态定位建议：

本项目商业部分产品业态定位要遵循几项原则：

1）最大限度的迟滞消费群驻留时间，达到促进有效消费的目的；

2）保持整体形象的一致性和协调性，与物业高尚定位形象相匹配，形成商业与居住区的互动，促进各自的高价值去划；